Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОБОБЩЕНИЕ
СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ ПО ТЕМЕ: РАЗРЕШЕНИЕ
СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ОТНОШЕНИЙ ПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
В соответствии с планом мероприятий Седьмого арбитражного апелляционного суда на первое полугодие 2011 года отделом анализа, обобщения судебной практики, законодательства и статистики совместно с судьями коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских правоотношений Седьмого арбитражного апелляционного суда, изучена судебная практика по спорам, возникающим из отношений пользования земельными участками.
Целью данного обобщения является выявление и разрешение некоторых вопросов, существующих в судебной практике по данной категории дел, для реализации принципа единообразия судебной практики.
В обобщении рассматривается позиция Седьмого арбитражного апелляционного суда, занимаемая по названным вопросам; также использована судебная практика Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. Несомненно, при этом, учитывались разъяснения и правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В обобщении проанализирована судебная практика по рассмотрению споров данной категории за 2010 год и первое полугодие 2011 года.
В настоящее время в юридической литературе обсуждаются многие проблемы в сфере земельных правоотношений.
В частности, как указывается во многих источниках "в настоящий момент в юридической науке не существует единого понимания земельного участка как объекта гражданских правоотношений. Нормативный подход в этому вопросу сформулирован в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Но подобная законодательная краткость оставляет слишком много вопросов без ответов. При этом согласно ЗК РФ одним из главных принципов земельного законодательства является понимание "земли" как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимого имущества" <1>.
--------------------------------
<1> Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. - Москва: Новый индекс, 2010. 256 с.
Другие исследователи одним из наиболее проблемных и не урегулированных на сегодняшний день концептуальных вопросов называют вопрос о соотношении гражданского, экологического, земельного и иных природоресурсных отраслей законодательства <1>.
--------------------------------
<1> Выпханова Г.В. Информационно-правовые проблемы экологического и земельного законодательства в условиях реформирования гражданского законодательства // Экологическое право. 2010. N 4. С. 20 - 26.
Безусловно, земельные правоотношения являются одними из наиболее сложных. Вместе с тем нельзя отстраняться от содействия стабильности имущественных и иных общественных отношений, обеспечению эффективного и рационального землепользования при условии выполнения социальных функций государства и соблюдения международно признанных принципов справедливости <1>.
--------------------------------
<1> Короткова О.И. Необходимость слаженной работы органов власти в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами как ключевая составляющая в обеспечении приоритетной политики государства по управлению собственностью // Законодательство и экономика. 2010. N 12. С. 39 - 44.
В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Указанное правило возведено в правовой принцип, что свидетельствует о его включении в механизм регулирования земельных правоотношений.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Проанализировав судебную практику по спорам, возникающим из отношений пользования земельными участками, следует отметить, что значительная часть споров базируется в сфере действия договоров аренды земельных участков. Предметом судебных споров чаще всего становятся требования: о взыскании арендной платы; о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного на основании размера арендной платы; о признании недействительным, незаключенным договора аренды; о порядке изменения размера арендной платы за землю.
Судебно-арбитражная практика не всегда однозначно подходит к рассмотрению вышеназванных споров. В связи с этим, следует рассмотреть некоторые показательные примеры, встречающиеся в практике Седьмого арбитражного апелляционного суда, в целях единообразного применения арбитражными судами норм гражданского, земельного и иных природоресурсных отраслей законодательства, а также арбитражного процессуального законодательства.
1. Неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте нельзя признать несогласованным, а договор - незаключенным.
Дело N А27-4576/2010 (N 07АП-6561/2010).
Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пени.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично, основная задолженность взыскана в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, ООО в апелляционной жалобе просило его отменить, ссылаясь на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства существования земельного участка, земельный участок под принадлежащим ответчику объектом недвижимости не сформирован как самостоятельный объект, его границы не определены в установленном законодательством РФ порядке, он не поставлен на кадастровый учет, что свидетельствует о незаключенности договора аренды.
Апелляционный суд посчитал, что решение суда первой инстанции об удовлетворении иска соответствует материалам дела.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Таким образом, анализ названных норм позволил сделать вывод о том, что неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте нельзя признать несогласованным, а договор незаключенным.
Из текста представленного в материалы дела договора аренды видно, что он содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: месторасположение, площадь, кадастровый квартал, целевое назначение, а также границы, описанные в ситуационной схеме приложенной к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Земельный участок был передан ответчику, использовался им, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора относительно размера, границ, месторасположения земельного участка.
К тому же, спор о взыскании с ООО в пользу комитета арендной задолженности по договору за иной период, уже был предметом судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции по делу N А27-8965/2009, по итогам рассмотрения которого было вынесено решение, оставленное в силе, как постановлением апелляционного суда, так и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
Названными судебными актами установлено, что договор аренды земельного участка является заключенным исходя из его условий, позволяющих определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду, а также учитывая нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности и отсутствие у ответчика сомнений относительно земельного участка при подписании договора аренды и использовании земельного участка.
На основании пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
2. Если условиями договора не предусмотрено обязательное подписание сторонами приложений к нему, то представленная в материалы дела копия расчета арендной платы за землю, являющаяся приложением к договору и подписанная только со стороны арендодателя, не может свидетельствовать об отсутствии согласования сторонами условия договора о его цене.
Дело N А27-3377/2010 (N 07АП-5689/2010).
Комитет по управлению муниципальным имуществом города обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка является незаключенным, вследствие чего не влечет возникновения для ответчика обязательств по уплате арендных платежей.
Признавая договор незаключенным, суд первой инстанции указал на то, что на момент заключения договора приложение истцом не было подписано, в тексте самого договора механизм определения размера арендной платы позволяющий точно определить ее размер отсутствует, следовательно, упомянутый договор не содержит условия о размере арендной платы.
Апелляционный суд решение арбитражного суда отменил, а исковые требования в части взыскания основной задолженности удовлетворил в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Следуя содержанию договора, размер арендной платы определен в расчете арендной платы за землю (приложение к договору). "Расчет арендной платы за землю" является неотъемлемой его частью. Более того, на последнем листе договора, непосредственно рядом с подписями сторон, заверенными печатями организаций, указаны приложения к договору, такие как: Кадастровый паспорт и Расчет арендной платы.
Условиями договора не предусмотрено обязательное подписание сторонами приложений к нему.
Таким образом, представленная в материалы дела копия расчета арендной платы за землю для ООО, являющаяся приложением к договору и подписанная только со стороны арендодателя, не может свидетельствовать об отсутствии согласования сторонами условия договора о его цене.
Получение ответчиком одновременно с договором и приложения к нему в виде Расчета арендной платы за землю, подтверждено и тем, что ООО в ходе судебного заседания представило контррасчет по начислению арендной платы, в котором за основу расчета взята сумма, подлежащей оплате, что соответствует размеру арендной платы, установленной в Приложении к договору "Расчет арендной платы за землю".
К тому же, спор между теми же сторонами о взыскании задолженности по договору аренды уже был предметом судебного разбирательства арбитражного суда, по итогам рассмотрения которого вынесено решение.
Данным судебным актом установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города обратился с иском к ООО о взыскании арендной платы по договору за другой период, исходя из ежемесячного платежа, установленного в "Расчете арендной платы за землю" (Приложение к договору). Ответчик иск по существу не оспорил, факт согласования размера арендной платы в месяц был подтвержден полномочным представителем ответчика в ходе судебного заседания.
Таким образом, наличие вышеизложенных обстоятельств позволило апелляционному суду сделать вывод о согласовании сторонами размера арендной платы, в связи, с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для признания договора аренды незаключенным и отказа в удовлетворении иска.
3. Пользование ответчиком земельными участками при отсутствии государственной регистрации договоров приводит к возникновению неосновательного обогащения, рассчитанного на основании размера арендной платы.
Дело N А45-19686/2010 (07АП-431/2011).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования администрации о взыскании с ООО неосновательного обогащения за пользование земельными участками.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, посчитав договоры не заключенными, так как они не прошли установленную законом процедуру государственной регистрации, исходя из того, что постановлением главы района право постоянного (бессрочного) пользования ООО в отношении данных земельных участков прекращено, учитывая, что использование земли в Российской Федерации является платным, ответчик обязан уплачивать арендную плату, поскольку он не обладал земельными участками на праве собственности, или праве постоянного (бессрочного) пользования, установив факт пользования ответчиком земельными участками без установленных законом или сделкой оснований, без внесения соответствующей платы и, определив размер неосновательного обогащения, арбитражные суды удовлетворили исковые требования.
4. Передача в субаренду части земельного участка, находящегося в аренде у лица возможна, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Дело N А03-2468/2009 (N 07АП-10159/2009).
Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании долга по договору субаренды земельного участка для эксплуатации здания.
Решением арбитражного суда с ЗАО в пользу ФГУП взыскана сумма долга.
Не согласившись с принятым решением, ЗАО обратилось в апелляционный суд. В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что суд не дал оценку тому факту, что передача в субаренду части земельного участка, находящегося в аренде у истца ФГУП противоречит содержанию земельного законодательства. Также указал, что ФГУП вправе передать в субаренду не произвольно им установленную часть арендованного земельного участка, а в целом арендованный земельный участок с уведомлением собственника. Отметил, что договор субаренды части арендованного неделимого земельного участка не соответствуют требованиям ЗК РФ, поэтому является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.
Проверив доводы жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными.
В частности, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что передача в субаренду земельного участка, находящегося в аренде у истца противоречит содержанию земельного законодательства, отклонен за необоснованностью.
Из материалов следует, что на момент заключения договора аренды земельный участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент заключения договора) администрация города была правомочна заключить договор аренды земельного участка с ФГУП.
В 2006 году на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации. В связи с этим, администрация города утратила, а Российская Федерация в соответствии с пунктом 2 статьи 9 ЗК РФ приобрела права арендодателя земельного участка.
Поскольку в силу требований пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, государственная регистрация права федеральной собственности на земельный участок не повлияла на права истца из договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным.
Предмет договора в части передачи в субаренду земельного участка, по мнению апелляционного суда, являлся согласованным, индивидуализирующие признаки данного объекта, названные в договоре субаренды, совпали с признаками, содержащимися в свидетельстве о праве собственности ЗАО на здание. Договор субаренды подписан обеими сторонами сделки, от имени ответчика договор субаренды подписан генеральным директором, имеются печати ЗАО и ФГУП. В связи с этим договор субаренды является заключенным в части передачи в аренду земельного участка. До момента обращения истца в арбитражный суд у сторон отсутствовали разногласия относительно предмета договора субаренды. Кроме того, ответчик в процессе судебного рассмотрения частично признал за собой задолженность по договору субаренды.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано.
5. Вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды земельного участка, изменение которого должно производиться в порядке, установленном статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон и при условии государственной регистрации изменений договора.
В данном случае проверять обоснованность расчета размера арендной платы следует исходя из вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка.
Дело N А03-9162/2010 (N 07АП-11454/2010).
Муниципальное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании долга по арендной плате на основании договора аренды земельного участка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен частично.
Суды мотивировали решение тем, что представленные ответчиком доказательства подтвердили его доводы о том, что арендованный земельный участок использовался для производственной, а не для торговой деятельности, в связи с чем, применение в расчете ответчика показателей кадастровой стоимости, соответствующих его фактическому виду деятельности, является обоснованным.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, указав, что судебные инстанции не учли, что согласно пункту 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения, утвержденного постановлением администрации, размер годовой арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле с применением коэффициента, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка разрешенное использование - для эксплуатации комплекса нежилых строений. По договору о предоставлении земельного участка спорный земельный участок был передан также для эксплуатации комплекса нежилых строений.
Из положений статей 607, пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что определение вида разрешенного использования земельного участка входит в объект аренды. Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды земельного участка, изменение которого должно производиться в порядке, установленном статей 450 - 453 ГК РФ, по соглашению сторон и при условии государственной регистрации изменений договора. Доказательств соблюдения указанного порядка изменения договора в материалах дела не имеется, в связи с чем, изменение вида разрешенного использования ответчиком в одностороннем порядке противоречит условиям договора аренды.
6. Изменение размера арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, а также за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Дело N А03-11130/2010 (N 07АП-11676/2010).
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец правомерно исчислил арендные платежи с применением коэффициента. Доказательств уплаты арендных платежей ответчик не представил.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения, при этом исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
При этом изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции выводы арбитражных судов признал правомерными.
Следует отметить, что по данному вопросу Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не раз высказывал свою позицию. Так, в Определении об отказе в передаче дела в Президиум от 21 апреля 2011 года N ВАС-5178/11 указано:
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/2009, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением положений договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
7. Если по истечении срока действия договора аренды земельного участка арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Дело N А27-4963/2010 (N 07АП-8265/2010).
Полагая, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, до момента регистрации права собственности Общества на земельный участок у последнего возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком по правилам главы 60 ГК РФ, Комитет по управлению государственным имуществом обратился в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования частично, согласился с Комитетом, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, при этом произвел собственный расчет.
Позиция суда поддержана судом апелляционной инстанции, который оставил без изменения принятое им решение.
Суд кассационной инстанции изменил данные судебные акты. В резолютивной части решения слова "неосновательного обогащения" заменены на слова "суммы основного долга".
Придя к правильным выводам о наличии задолженности ответчика за пользование земельным участком, при вынесении судебных актов суды применили к спорным отношениям нормы права, не подлежащие применению (глава 60 ГК РФ).
Нормы главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения могут быть положены судом в основание удовлетворения такого требования в случае, если отношения сторон возникли из факта получения имущества без установленного законом или сделкой основания и материалы дела позволяют установить факт и размер такого обогащения.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом законом предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ).
Ввиду того, что в договоре аренды земельного участка сторонами согласован срок его действия с момента заключения по 30.06.2005, а также указано, что по окончании установленного срока действия он считается расторгнутым (пункты 2.1, 6.2), суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие.
Однако выводы судов о прекращении действия договора аренды земельного участка, обоснованные ссылками на статьи 425, 610 ГК РФ, кассационная инстанция посчитала ошибочными.
Указанные нормы права применяются в том случае, если арендодатель выразил соответствующие возражения на продолжение пользования спорным имуществом арендатором. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.
Лица, участвующие в деле не делали утверждений о том, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка, арендодатель имел намерение на прекращение договора аренды земельного участка. Напротив, представленным истцом в материалы дела актом сверки подтверждается, что в период времени после истечения срока действия договора аренды земельного участка (после 30.06.2005) арендодатель ссылается на договор аренды земельного участка как на действующий.
В договоре аренды земельного участка в пункте 6.2 указано, что при его продлении его условия могут быть изменены, и не содержится условия о запрете пролонгации на неопределенный срок по истечении указанного в нем срока действия.
Таким образом, обстоятельства, связанные с прекращением действия договора аренды земельного участка, установлены судами без учета того, что по истечении его срока действия арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а, следовательно, договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. С учетом изложенного у судов не имелось оснований для применения норм права, регулирующих обязательства вследствие неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ).
8. При установлении подлежащих взысканию сумм арендной платы и пеней в пользу органа исполнительный власти субъекта Федерации в сфере управления и распоряжения земельными участками и третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями необходимо учесть порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, установленный законами субъектов Российской Федерации.
Дело N А03-15214/2009 (N 07АП-3964/2010).
Главное управление имущественных отношений края обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация города с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении исковых требований Главного управления имущественных отношений края отказано. Самостоятельные исковые требования администрации города удовлетворены, с ОАО в пользу администрации города взыскана сумма долга и пени.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Главного управления имущественных отношений края, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в деле отсутствуют документы, подтверждающие переход прав арендодателя по спорному договору аренды к Главному управлению имущественных отношений края. Удовлетворяя исковые требования администрации города, суды пришли к выводу, что материалами дела подтверждено наличие задолженности.
Суд кассационной инстанции посчитал выводы судов ошибочными и установил следующее.
Закон края от 04.02.2007 "О полномочиях органов государственной власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками в крае" вступил в силу 10.02.2007.
В соответствии с нормами данного Закона полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет орган исполнительный власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками, который выступает стороной в договоре аренды земельных участков.
Как следует из постановлений администрации края, этим органом являлось управление.
Таким образом, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и к управлению перешли права арендодателя по договору аренды независимо от его переоформления.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежали отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд для установления подлежащих взысканию сумм арендной платы и пени в пользу истца и третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями с учетом даты вступления в силу Закона края от 04.02.2007 "О полномочиях органов государственной власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками в крае".
9. Уменьшение арендной платы на сумму расходов, направленных на выполнение работ по сохранению памятников археологии на арендуемом земельном участке, не регулируется положениями статьями 611, 612 ГК РФ, в связи с чем, основания для их взыскания отсутствуют.
Дело N А45-19947/2009 (N 07АП-697/2010).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали ООО в иске к администрации района о взыскании расходов, направленных на изучение памятников археологии, которые находились на сданном в аренду истцу земельном участке.
Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением главы муниципального образования для организации базы отдыха между ООО и администрацией заключен договор аренды земельного участка.
При освоении арендованного земельного участка на его территории были обнаружены объекты археологического наследия. В связи с этим департамент культуры области вынес ООО предписание о немедленной остановке всех земельных и строительных работ по строительству базы отдыха на территории объектов культурного наследия и в непосредственной близости от них.
На указанные объекты культурного наследия ООО выдало департаменту культуры охранные обязательства, по условиям которых для обеспечения дальнейшего сохранения памятников археологии ответчик обязался использовать спорный земельный участок только в определенных целях: развития науки, образования и культуры; туристско-экскурсионной, экспозиционно-выставочной и другой культурно-просветительной деятельности либо в качестве сенокоса, пастбища.
Кроме того, ООО заключило с государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования договор на выполнение научно-исследовательской работы.
ООО, считая, что земельный участок ему был передан с недостатками в виде памятников археологии, письмом потребовал от администрации района зачесть указанную сумму в соответствии со статьей 612 ГК РФ в уплату арендной платы.
Ввиду частичного проведения администрацией района зачета истец предъявил настоящий иск.
При отказе в иске суды исходили из того, что объекты культурного наследия не являются недостатками земельного участка, в связи с чем, нормы статьи 612 ГК РФ не применимы.
Статьей 2 Закона об объектах культурного наследия предусмотрено, что имущественные отношения, возникающие при сохранении и использовании объектов культурного наследия, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом установленных указанным законом особенностей.
В силу пункта 2 статьи 14 Закона об объектах культурного наследия юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.
Следовательно, как указали суды, стороны должны были согласовать в договоре аренды процедуру возмещения затрат истца.
Вместе с тем такие условия в договоре аренды отсутствовали, изменения в договор в порядке, предписанном законом, сторонами не вносились.
Только дополнительным соглашением к договору аренды арендная плата ООО за период с января по август 2008 года была уменьшена на сумму расходов истца.
Согласно пункту 1 статьи 45 Закона об объектах культурного наследия работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.
Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих соблюдение ООО предусмотренной законом процедуры по сохранению памятников, находящихся на арендованном земельном участке.
10. Использование ответчиком спорного земельного участка, право бессрочного пользования которым было переоформлено на право аренды, при отсутствии доказательств перечисления арендной платы в установленном размере является основанием для взыскания долга.
Дело N А27-11995/2010 (N 07АП-10594/2010).
Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя арендной платы и пени.
Судом установлено, что в соответствии с распоряжением администрации города предприятию предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок для производственной базы, выдан государственный акт на право пользования землей.
В соответствии с договором купли-продажи государственного предприятия по конкурсу ООО приобрело государственное предприятие. Затем согласно договору купли-продажи недвижимости, заключенному с ООО, предприниматель приобрел в собственность здание.
После государственной регистрации перехода прав на указанные объекты недвижимости предприниматель в установленном порядке обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости.
Решением Комитета от 15.02.2008 на основании заявления, предпринимателю предоставлен на праве аренды испрашиваемый земельный участок.
17.07.2009 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с учетом дополнительного соглашения, согласно которому условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 15.02.2008.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате, указал, что к ответчику в силу закона с момента регистрации права собственности на здание одновременно перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего собственника. В связи с чем, пришел к выводу, что пункт 2.3 договора (с учетом дополнительного соглашения), в котором указано, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 15.02.2008, не соответствует положениям закона.
Постановлением апелляционного суда, решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате. В отмененной части принят новый судебный акт, взыскано с ответчика в пользу истца сумма арендной платы.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что предприниматель в установленном законом порядке, после приобретения объекта недвижимости, оформил право пользования земельным участком, заключив договор аренды, в котором предусмотрен период фактического пользования с 15.02.2008, то есть с даты принятия Комитетом решения о предоставлении в аренду предпринимателю спорного земельного участка.
Из пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Исходя из установленных по данному делу обстоятельств, руководствуясь пунктом 7 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ, статьей 614 ГК РФ, установив, что договор аренды от 17.07.2008 является заключенным в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды; в спорный период ответчик пользовался земельным участком, вместе с тем, доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном в дополнительном соглашении, не представлены, суд апелляционной инстанции взыскал с ответчика в пользу истца сумму арендной платы.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы - земельный налог и арендная плата, плата за пользование земельным участком может быть только в одной из форм.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Также следует учитывать другую ситуацию, когда у прежнего собственника объектов недвижимости земля находилась в постоянном (бессрочном) пользовании, а новым собственником этих объектов право на земельный участок не оформлено.
На данный вопрос Арбитражного суда Кемеровской области ответил Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в письме N СП-31/458-2011 от 18.05.2011:
"В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из названных норм следует, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обязанность у такого лица прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (собственность, аренда или постоянное пользование в случаях, предусмотренных статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку оформление и регистрация прав на земельный участок нового собственника недвижимости не произведены, оснований для взыскания с него земельного налога не имеется.
В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Такое правило исключает вывод о пользовании земельным участком вне закона или договора и возможность применения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации".
11. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. с 01.03.2005, если на указанную дату земельный участок был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Дело N А27-15193/2008 (N 07АП-4070/2009).
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом о признании ничтожным соглашения и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Комитета возвратить предпринимателю сумму денег как излишне оплаченные за аренду земельного участка.
Решением арбитражного суда требования в части признания соглашения недействительным удовлетворены, в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата предпринимателю суммы отказано.
Постановлением апелляционного суда решение суда оставлено без изменения.
Кассационная инстанция указанные судебные акты отменила в части отказа во взыскании суммы. Дело в данной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебными инстанциями не достаточно полно был исследован вопрос приобретения предпринимателем права общей долевой собственности на арендуемый земельный участок.
При новом рассмотрении судебными актами всех трех инстанций в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды установили, что предприниматель являлся собственником нежилого помещение - магазина, расположенного на первом этаже 5-этажного дома.
Комитет и предприниматель подписали соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом, заключенному между другим предпринимателем (собственник дома) и комитетом. В период 2007 - 2008 гг. предприниматель оплатил арендные платежи.
Считая, что у комитета отсутствуют полномочия на заключение спорного соглашения и получение арендной платы за земельный участок, поскольку, по мнению истца, у предпринимателя с 01.03.2005 возникло право общей долевой собственности согласно статье 16 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суды установили, что земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, в установленном порядке не сформирован, кадастровый учет не прошел.
В связи с этим суды пришли к выводу, что общей долевой собственности на земельный участок не возникло и не возникло право истца на долю в общей долевой собственности.
Вместе с тем, поскольку соглашение о присоединении к договору аренды признано судами недействительным в силу его ничтожности, но истец фактически пользовался земельным участком, суды пришли к выводу том, что предприниматель обязан возместить стоимость этого пользования. Уплаченные предпринимателем суммы за пользование земельным участком соответствуют установленным ставкам арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города.
При таких обстоятельствах суды отказали в удовлетворении заявленных требований.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано.
Ссылка заявителя на пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не принята во внимание, поскольку, как установлено судами, земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, право общей долевой собственности на него у собственников помещений не возникло.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
"ОБОБЩЕНИЕ СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ ПО ТЕМЕ: РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ОТНОШЕНИЙ ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ"
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Утверждено
на заседании президиума Седьмого
арбитражного апелляционного суда
от 30 июня 2011 года N 6
ОБОБЩЕНИЕ
СУДЕБНО-АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ ПО ТЕМЕ: РАЗРЕШЕНИЕ
СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ОТНОШЕНИЙ ПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
В соответствии с планом мероприятий Седьмого арбитражного апелляционного суда на первое полугодие 2011 года отделом анализа, обобщения судебной практики, законодательства и статистики совместно с судьями коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских правоотношений Седьмого арбитражного апелляционного суда, изучена судебная практика по спорам, возникающим из отношений пользования земельными участками.
Целью данного обобщения является выявление и разрешение некоторых вопросов, существующих в судебной практике по данной категории дел, для реализации принципа единообразия судебной практики.
В обобщении рассматривается позиция Седьмого арбитражного апелляционного суда, занимаемая по названным вопросам; также использована судебная практика Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. Несомненно, при этом, учитывались разъяснения и правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В обобщении проанализирована судебная практика по рассмотрению споров данной категории за 2010 год и первое полугодие 2011 года.
Разрешение споров, возникающих
из отношений пользования земельными участками
из отношений пользования земельными участками
В настоящее время в юридической литературе обсуждаются многие проблемы в сфере земельных правоотношений.
В частности, как указывается во многих источниках "в настоящий момент в юридической науке не существует единого понимания земельного участка как объекта гражданских правоотношений. Нормативный подход в этому вопросу сформулирован в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Но подобная законодательная краткость оставляет слишком много вопросов без ответов. При этом согласно ЗК РФ одним из главных принципов земельного законодательства является понимание "земли" как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимого имущества" <1>.
--------------------------------
<1> Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. - Москва: Новый индекс, 2010. 256 с.
Другие исследователи одним из наиболее проблемных и не урегулированных на сегодняшний день концептуальных вопросов называют вопрос о соотношении гражданского, экологического, земельного и иных природоресурсных отраслей законодательства <1>.
--------------------------------
<1> Выпханова Г.В. Информационно-правовые проблемы экологического и земельного законодательства в условиях реформирования гражданского законодательства // Экологическое право. 2010. N 4. С. 20 - 26.
Безусловно, земельные правоотношения являются одними из наиболее сложных. Вместе с тем нельзя отстраняться от содействия стабильности имущественных и иных общественных отношений, обеспечению эффективного и рационального землепользования при условии выполнения социальных функций государства и соблюдения международно признанных принципов справедливости <1>.
--------------------------------
<1> Короткова О.И. Необходимость слаженной работы органов власти в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами как ключевая составляющая в обеспечении приоритетной политики государства по управлению собственностью // Законодательство и экономика. 2010. N 12. С. 39 - 44.
В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Указанное правило возведено в правовой принцип, что свидетельствует о его включении в механизм регулирования земельных правоотношений.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Проанализировав судебную практику по спорам, возникающим из отношений пользования земельными участками, следует отметить, что значительная часть споров базируется в сфере действия договоров аренды земельных участков. Предметом судебных споров чаще всего становятся требования: о взыскании арендной платы; о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного на основании размера арендной платы; о признании недействительным, незаключенным договора аренды; о порядке изменения размера арендной платы за землю.
Судебно-арбитражная практика не всегда однозначно подходит к рассмотрению вышеназванных споров. В связи с этим, следует рассмотреть некоторые показательные примеры, встречающиеся в практике Седьмого арбитражного апелляционного суда, в целях единообразного применения арбитражными судами норм гражданского, земельного и иных природоресурсных отраслей законодательства, а также арбитражного процессуального законодательства.
1. Неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте нельзя признать несогласованным, а договор - незаключенным.
Дело N А27-4576/2010 (N 07АП-6561/2010).
Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пени.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично, основная задолженность взыскана в полном объеме.
Не согласившись с решением суда, ООО в апелляционной жалобе просило его отменить, ссылаясь на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства существования земельного участка, земельный участок под принадлежащим ответчику объектом недвижимости не сформирован как самостоятельный объект, его границы не определены в установленном законодательством РФ порядке, он не поставлен на кадастровый учет, что свидетельствует о незаключенности договора аренды.
Апелляционный суд посчитал, что решение суда первой инстанции об удовлетворении иска соответствует материалам дела.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Таким образом, анализ названных норм позволил сделать вывод о том, что неопределенность условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность его исполнения. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте нельзя признать несогласованным, а договор незаключенным.
Из текста представленного в материалы дела договора аренды видно, что он содержит сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду: месторасположение, площадь, кадастровый квартал, целевое назначение, а также границы, описанные в ситуационной схеме приложенной к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Земельный участок был передан ответчику, использовался им, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора относительно размера, границ, месторасположения земельного участка.
К тому же, спор о взыскании с ООО в пользу комитета арендной задолженности по договору за иной период, уже был предметом судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции по делу N А27-8965/2009, по итогам рассмотрения которого было вынесено решение, оставленное в силе, как постановлением апелляционного суда, так и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
Названными судебными актами установлено, что договор аренды земельного участка является заключенным исходя из его условий, позволяющих определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду, а также учитывая нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности и отсутствие у ответчика сомнений относительно земельного участка при подписании договора аренды и использовании земельного участка.
На основании пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
2. Если условиями договора не предусмотрено обязательное подписание сторонами приложений к нему, то представленная в материалы дела копия расчета арендной платы за землю, являющаяся приложением к договору и подписанная только со стороны арендодателя, не может свидетельствовать об отсутствии согласования сторонами условия договора о его цене.
Дело N А27-3377/2010 (N 07АП-5689/2010).
Комитет по управлению муниципальным имуществом города обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка является незаключенным, вследствие чего не влечет возникновения для ответчика обязательств по уплате арендных платежей.
Признавая договор незаключенным, суд первой инстанции указал на то, что на момент заключения договора приложение истцом не было подписано, в тексте самого договора механизм определения размера арендной платы позволяющий точно определить ее размер отсутствует, следовательно, упомянутый договор не содержит условия о размере арендной платы.
Апелляционный суд решение арбитражного суда отменил, а исковые требования в части взыскания основной задолженности удовлетворил в полном объеме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 434 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Следуя содержанию договора, размер арендной платы определен в расчете арендной платы за землю (приложение к договору). "Расчет арендной платы за землю" является неотъемлемой его частью. Более того, на последнем листе договора, непосредственно рядом с подписями сторон, заверенными печатями организаций, указаны приложения к договору, такие как: Кадастровый паспорт и Расчет арендной платы.
Условиями договора не предусмотрено обязательное подписание сторонами приложений к нему.
Таким образом, представленная в материалы дела копия расчета арендной платы за землю для ООО, являющаяся приложением к договору и подписанная только со стороны арендодателя, не может свидетельствовать об отсутствии согласования сторонами условия договора о его цене.
Получение ответчиком одновременно с договором и приложения к нему в виде Расчета арендной платы за землю, подтверждено и тем, что ООО в ходе судебного заседания представило контррасчет по начислению арендной платы, в котором за основу расчета взята сумма, подлежащей оплате, что соответствует размеру арендной платы, установленной в Приложении к договору "Расчет арендной платы за землю".
К тому же, спор между теми же сторонами о взыскании задолженности по договору аренды уже был предметом судебного разбирательства арбитражного суда, по итогам рассмотрения которого вынесено решение.
Данным судебным актом установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом города обратился с иском к ООО о взыскании арендной платы по договору за другой период, исходя из ежемесячного платежа, установленного в "Расчете арендной платы за землю" (Приложение к договору). Ответчик иск по существу не оспорил, факт согласования размера арендной платы в месяц был подтвержден полномочным представителем ответчика в ходе судебного заседания.
Таким образом, наличие вышеизложенных обстоятельств позволило апелляционному суду сделать вывод о согласовании сторонами размера арендной платы, в связи, с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для признания договора аренды незаключенным и отказа в удовлетворении иска.
3. Пользование ответчиком земельными участками при отсутствии государственной регистрации договоров приводит к возникновению неосновательного обогащения, рассчитанного на основании размера арендной платы.
Дело N А45-19686/2010 (07АП-431/2011).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования администрации о взыскании с ООО неосновательного обогащения за пользование земельными участками.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, посчитав договоры не заключенными, так как они не прошли установленную законом процедуру государственной регистрации, исходя из того, что постановлением главы района право постоянного (бессрочного) пользования ООО в отношении данных земельных участков прекращено, учитывая, что использование земли в Российской Федерации является платным, ответчик обязан уплачивать арендную плату, поскольку он не обладал земельными участками на праве собственности, или праве постоянного (бессрочного) пользования, установив факт пользования ответчиком земельными участками без установленных законом или сделкой оснований, без внесения соответствующей платы и, определив размер неосновательного обогащения, арбитражные суды удовлетворили исковые требования.
4. Передача в субаренду части земельного участка, находящегося в аренде у лица возможна, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Дело N А03-2468/2009 (N 07АП-10159/2009).
Федеральное государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании долга по договору субаренды земельного участка для эксплуатации здания.
Решением арбитражного суда с ЗАО в пользу ФГУП взыскана сумма долга.
Не согласившись с принятым решением, ЗАО обратилось в апелляционный суд. В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что суд не дал оценку тому факту, что передача в субаренду части земельного участка, находящегося в аренде у истца ФГУП противоречит содержанию земельного законодательства. Также указал, что ФГУП вправе передать в субаренду не произвольно им установленную часть арендованного земельного участка, а в целом арендованный земельный участок с уведомлением собственника. Отметил, что договор субаренды части арендованного неделимого земельного участка не соответствуют требованиям ЗК РФ, поэтому является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.
Проверив доводы жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаны судом апелляционной инстанции несостоятельными.
В частности, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что передача в субаренду земельного участка, находящегося в аренде у истца противоречит содержанию земельного законодательства, отклонен за необоснованностью.
Из материалов следует, что на момент заключения договора аренды земельный участок не прошел процедуру разграничения государственной собственности.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент заключения договора) администрация города была правомочна заключить договор аренды земельного участка с ФГУП.
В 2006 году на указанный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации. В связи с этим, администрация города утратила, а Российская Федерация в соответствии с пунктом 2 статьи 9 ЗК РФ приобрела права арендодателя земельного участка.
Поскольку в силу требований пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, государственная регистрация права федеральной собственности на земельный участок не повлияла на права истца из договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, пунктом 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.
Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным.
Предмет договора в части передачи в субаренду земельного участка, по мнению апелляционного суда, являлся согласованным, индивидуализирующие признаки данного объекта, названные в договоре субаренды, совпали с признаками, содержащимися в свидетельстве о праве собственности ЗАО на здание. Договор субаренды подписан обеими сторонами сделки, от имени ответчика договор субаренды подписан генеральным директором, имеются печати ЗАО и ФГУП. В связи с этим договор субаренды является заключенным в части передачи в аренду земельного участка. До момента обращения истца в арбитражный суд у сторон отсутствовали разногласия относительно предмета договора субаренды. Кроме того, ответчик в процессе судебного рассмотрения частично признал за собой задолженность по договору субаренды.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано.
5. Вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды земельного участка, изменение которого должно производиться в порядке, установленном статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон и при условии государственной регистрации изменений договора.
В данном случае проверять обоснованность расчета размера арендной платы следует исходя из вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка.
Дело N А03-9162/2010 (N 07АП-11454/2010).
Муниципальное учреждение обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании долга по арендной плате на основании договора аренды земельного участка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен частично.
Суды мотивировали решение тем, что представленные ответчиком доказательства подтвердили его доводы о том, что арендованный земельный участок использовался для производственной, а не для торговой деятельности, в связи с чем, применение в расчете ответчика показателей кадастровой стоимости, соответствующих его фактическому виду деятельности, является обоснованным.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, указав, что судебные инстанции не учли, что согласно пункту 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, порядке, условиях и сроках ее внесения, утвержденного постановлением администрации, размер годовой арендной платы за использование земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, определяется по формуле с применением коэффициента, устанавливаемого в зависимости от вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка.
Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка разрешенное использование - для эксплуатации комплекса нежилых строений. По договору о предоставлении земельного участка спорный земельный участок был передан также для эксплуатации комплекса нежилых строений.
Из положений статей 607, пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что определение вида разрешенного использования земельного участка входит в объект аренды. Следовательно, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды земельного участка, изменение которого должно производиться в порядке, установленном статей 450 - 453 ГК РФ, по соглашению сторон и при условии государственной регистрации изменений договора. Доказательств соблюдения указанного порядка изменения договора в материалах дела не имеется, в связи с чем, изменение вида разрешенного использования ответчиком в одностороннем порядке противоречит условиям договора аренды.
6. Изменение размера арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, а также за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Дело N А03-11130/2010 (N 07АП-11676/2010).
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истец правомерно исчислил арендные платежи с применением коэффициента. Доказательств уплаты арендных платежей ответчик не представил.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены решения, при этом исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
При этом изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции выводы арбитражных судов признал правомерными.
Следует отметить, что по данному вопросу Высший Арбитражный Суд Российской Федерации не раз высказывал свою позицию. Так, в Определении об отказе в передаче дела в Президиум от 21 апреля 2011 года N ВАС-5178/11 указано:
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/2009, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением положений договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
7. Если по истечении срока действия договора аренды земельного участка арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды земельного участка считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Дело N А27-4963/2010 (N 07АП-8265/2010).
Полагая, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, до момента регистрации права собственности Общества на земельный участок у последнего возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком по правилам главы 60 ГК РФ, Комитет по управлению государственным имуществом обратился в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования частично, согласился с Комитетом, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, при этом произвел собственный расчет.
Позиция суда поддержана судом апелляционной инстанции, который оставил без изменения принятое им решение.
Суд кассационной инстанции изменил данные судебные акты. В резолютивной части решения слова "неосновательного обогащения" заменены на слова "суммы основного долга".
Придя к правильным выводам о наличии задолженности ответчика за пользование земельным участком, при вынесении судебных актов суды применили к спорным отношениям нормы права, не подлежащие применению (глава 60 ГК РФ).
Нормы главы 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения могут быть положены судом в основание удовлетворения такого требования в случае, если отношения сторон возникли из факта получения имущества без установленного законом или сделкой основания и материалы дела позволяют установить факт и размер такого обогащения.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом законом предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ).
Ввиду того, что в договоре аренды земельного участка сторонами согласован срок его действия с момента заключения по 30.06.2005, а также указано, что по окончании установленного срока действия он считается расторгнутым (пункты 2.1, 6.2), суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие.
Однако выводы судов о прекращении действия договора аренды земельного участка, обоснованные ссылками на статьи 425, 610 ГК РФ, кассационная инстанция посчитала ошибочными.
Указанные нормы права применяются в том случае, если арендодатель выразил соответствующие возражения на продолжение пользования спорным имуществом арендатором. Такие доказательства в материалах дела отсутствуют.
Лица, участвующие в деле не делали утверждений о том, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка, арендодатель имел намерение на прекращение договора аренды земельного участка. Напротив, представленным истцом в материалы дела актом сверки подтверждается, что в период времени после истечения срока действия договора аренды земельного участка (после 30.06.2005) арендодатель ссылается на договор аренды земельного участка как на действующий.
В договоре аренды земельного участка в пункте 6.2 указано, что при его продлении его условия могут быть изменены, и не содержится условия о запрете пролонгации на неопределенный срок по истечении указанного в нем срока действия.
Таким образом, обстоятельства, связанные с прекращением действия договора аренды земельного участка, установлены судами без учета того, что по истечении его срока действия арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, а, следовательно, договор аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. С учетом изложенного у судов не имелось оснований для применения норм права, регулирующих обязательства вследствие неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ).
8. При установлении подлежащих взысканию сумм арендной платы и пеней в пользу органа исполнительный власти субъекта Федерации в сфере управления и распоряжения земельными участками и третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями необходимо учесть порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, установленный законами субъектов Российской Федерации.
Дело N А03-15214/2009 (N 07АП-3964/2010).
Главное управление имущественных отношений края обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация города с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда в удовлетворении исковых требований Главного управления имущественных отношений края отказано. Самостоятельные исковые требования администрации города удовлетворены, с ОАО в пользу администрации города взыскана сумма долга и пени.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Главного управления имущественных отношений края, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в деле отсутствуют документы, подтверждающие переход прав арендодателя по спорному договору аренды к Главному управлению имущественных отношений края. Удовлетворяя исковые требования администрации города, суды пришли к выводу, что материалами дела подтверждено наличие задолженности.
Суд кассационной инстанции посчитал выводы судов ошибочными и установил следующее.
Закон края от 04.02.2007 "О полномочиях органов государственной власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками в крае" вступил в силу 10.02.2007.
В соответствии с нормами данного Закона полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет орган исполнительный власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками, который выступает стороной в договоре аренды земельных участков.
Как следует из постановлений администрации края, этим органом являлось управление.
Таким образом, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и к управлению перешли права арендодателя по договору аренды независимо от его переоформления.
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежали отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд для установления подлежащих взысканию сумм арендной платы и пени в пользу истца и третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями с учетом даты вступления в силу Закона края от 04.02.2007 "О полномочиях органов государственной власти края в сфере управления и распоряжения земельными участками в крае".
9. Уменьшение арендной платы на сумму расходов, направленных на выполнение работ по сохранению памятников археологии на арендуемом земельном участке, не регулируется положениями статьями 611, 612 ГК РФ, в связи с чем, основания для их взыскания отсутствуют.
Дело N А45-19947/2009 (N 07АП-697/2010).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали ООО в иске к администрации района о взыскании расходов, направленных на изучение памятников археологии, которые находились на сданном в аренду истцу земельном участке.
Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением главы муниципального образования для организации базы отдыха между ООО и администрацией заключен договор аренды земельного участка.
При освоении арендованного земельного участка на его территории были обнаружены объекты археологического наследия. В связи с этим департамент культуры области вынес ООО предписание о немедленной остановке всех земельных и строительных работ по строительству базы отдыха на территории объектов культурного наследия и в непосредственной близости от них.
На указанные объекты культурного наследия ООО выдало департаменту культуры охранные обязательства, по условиям которых для обеспечения дальнейшего сохранения памятников археологии ответчик обязался использовать спорный земельный участок только в определенных целях: развития науки, образования и культуры; туристско-экскурсионной, экспозиционно-выставочной и другой культурно-просветительной деятельности либо в качестве сенокоса, пастбища.
Кроме того, ООО заключило с государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования договор на выполнение научно-исследовательской работы.
ООО, считая, что земельный участок ему был передан с недостатками в виде памятников археологии, письмом потребовал от администрации района зачесть указанную сумму в соответствии со статьей 612 ГК РФ в уплату арендной платы.
Ввиду частичного проведения администрацией района зачета истец предъявил настоящий иск.
При отказе в иске суды исходили из того, что объекты культурного наследия не являются недостатками земельного участка, в связи с чем, нормы статьи 612 ГК РФ не применимы.
Статьей 2 Закона об объектах культурного наследия предусмотрено, что имущественные отношения, возникающие при сохранении и использовании объектов культурного наследия, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом установленных указанным законом особенностей.
В силу пункта 2 статьи 14 Закона об объектах культурного наследия юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.
Следовательно, как указали суды, стороны должны были согласовать в договоре аренды процедуру возмещения затрат истца.
Вместе с тем такие условия в договоре аренды отсутствовали, изменения в договор в порядке, предписанном законом, сторонами не вносились.
Только дополнительным соглашением к договору аренды арендная плата ООО за период с января по август 2008 года была уменьшена на сумму расходов истца.
Согласно пункту 1 статьи 45 Закона об объектах культурного наследия работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.
Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих соблюдение ООО предусмотренной законом процедуры по сохранению памятников, находящихся на арендованном земельном участке.
10. Использование ответчиком спорного земельного участка, право бессрочного пользования которым было переоформлено на право аренды, при отсутствии доказательств перечисления арендной платы в установленном размере является основанием для взыскания долга.
Дело N А27-11995/2010 (N 07АП-10594/2010).
Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя арендной платы и пени.
Судом установлено, что в соответствии с распоряжением администрации города предприятию предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок для производственной базы, выдан государственный акт на право пользования землей.
В соответствии с договором купли-продажи государственного предприятия по конкурсу ООО приобрело государственное предприятие. Затем согласно договору купли-продажи недвижимости, заключенному с ООО, предприниматель приобрел в собственность здание.
После государственной регистрации перехода прав на указанные объекты недвижимости предприниматель в установленном порядке обратился с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости.
Решением Комитета от 15.02.2008 на основании заявления, предпринимателю предоставлен на праве аренды испрашиваемый земельный участок.
17.07.2009 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка с учетом дополнительного соглашения, согласно которому условия данного договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 15.02.2008.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате, указал, что к ответчику в силу закона с момента регистрации права собственности на здание одновременно перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего собственника. В связи с чем, пришел к выводу, что пункт 2.3 договора (с учетом дополнительного соглашения), в котором указано, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 15.02.2008, не соответствует положениям закона.
Постановлением апелляционного суда, решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате. В отмененной части принят новый судебный акт, взыскано с ответчика в пользу истца сумма арендной платы.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что предприниматель в установленном законом порядке, после приобретения объекта недвижимости, оформил право пользования земельным участком, заключив договор аренды, в котором предусмотрен период фактического пользования с 15.02.2008, то есть с даты принятия Комитетом решения о предоставлении в аренду предпринимателю спорного земельного участка.
Из пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Исходя из установленных по данному делу обстоятельств, руководствуясь пунктом 7 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ, статьей 614 ГК РФ, установив, что договор аренды от 17.07.2008 является заключенным в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды; в спорный период ответчик пользовался земельным участком, вместе с тем, доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном в дополнительном соглашении, не представлены, суд апелляционной инстанции взыскал с ответчика в пользу истца сумму арендной платы.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы - земельный налог и арендная плата, плата за пользование земельным участком может быть только в одной из форм.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Также следует учитывать другую ситуацию, когда у прежнего собственника объектов недвижимости земля находилась в постоянном (бессрочном) пользовании, а новым собственником этих объектов право на земельный участок не оформлено.
На данный вопрос Арбитражного суда Кемеровской области ответил Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в письме N СП-31/458-2011 от 18.05.2011:
"В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из названных норм следует, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Обязанность у такого лица прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (собственность, аренда или постоянное пользование в случаях, предусмотренных статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Поскольку оформление и регистрация прав на земельный участок нового собственника недвижимости не произведены, оснований для взыскания с него земельного налога не имеется.
В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Такое правило исключает вывод о пользовании земельным участком вне закона или договора и возможность применения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации".
11. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. с 01.03.2005, если на указанную дату земельный участок был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Дело N А27-15193/2008 (N 07АП-4070/2009).
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом о признании ничтожным соглашения и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Комитета возвратить предпринимателю сумму денег как излишне оплаченные за аренду земельного участка.
Решением арбитражного суда требования в части признания соглашения недействительным удовлетворены, в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата предпринимателю суммы отказано.
Постановлением апелляционного суда решение суда оставлено без изменения.
Кассационная инстанция указанные судебные акты отменила в части отказа во взыскании суммы. Дело в данной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебными инстанциями не достаточно полно был исследован вопрос приобретения предпринимателем права общей долевой собственности на арендуемый земельный участок.
При новом рассмотрении судебными актами всех трех инстанций в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды установили, что предприниматель являлся собственником нежилого помещение - магазина, расположенного на первом этаже 5-этажного дома.
Комитет и предприниматель подписали соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка, на котором расположен жилой дом, заключенному между другим предпринимателем (собственник дома) и комитетом. В период 2007 - 2008 гг. предприниматель оплатил арендные платежи.
Считая, что у комитета отсутствуют полномочия на заключение спорного соглашения и получение арендной платы за земельный участок, поскольку, по мнению истца, у предпринимателя с 01.03.2005 возникло право общей долевой собственности согласно статье 16 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суды установили, что земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, в установленном порядке не сформирован, кадастровый учет не прошел.
В связи с этим суды пришли к выводу, что общей долевой собственности на земельный участок не возникло и не возникло право истца на долю в общей долевой собственности.
Вместе с тем, поскольку соглашение о присоединении к договору аренды признано судами недействительным в силу его ничтожности, но истец фактически пользовался земельным участком, суды пришли к выводу том, что предприниматель обязан возместить стоимость этого пользования. Уплаченные предпринимателем суммы за пользование земельным участком соответствуют установленным ставкам арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города.
При таких обстоятельствах суды отказали в удовлетворении заявленных требований.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано.
Ссылка заявителя на пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не принята во внимание, поскольку, как установлено судами, земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, право общей долевой собственности на него у собственников помещений не возникло.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)