Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 02 августа 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 09 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,
рассмотрев 02 августа 2016 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 года, принятое по делу N А49-3136/2015 (судья Каденкова Е.Г.),
по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (ОГРН 1125838000089, ИНН 5838006384),
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Администрации гор. Пензы,
- Муниципального казенного учреждения "Управление капитального строительства г. Заречного Пензенской области",
- Фонда жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области,
- Управления градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы
о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - Вознюк И.Е. представитель по доверенности N 58 АА 0972402 от 08.12.2015;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчикам - Обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" и Индивидуальному предпринимателю Янчуровой Ларисе Викторовне.
К ООО "ЗемСтрой" иск заявлен о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26 июля 2005 года, предназначенного для строительства, заключенного между УМИ администрации гор. Пензы и ООО "ЗемСтрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 300 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, и возложении на ООО "ЗемСтрой" обязанности возвратить УМИ администрации гор. Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 300 кв. м, расположенный по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.
К ИП Янчуровой Л.В. иск заявлен о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26 июля 2005 года, предназначенного для строительства, заключенного между УМИ администрации гор. Пензы и Янчуровой Л.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, и обязании ИП Янчуровой Л.В. возвратить УМИ гор. Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.
Исковые требования заявлены на основании статей 450 - 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация гор. Пензы, МКУ "Управление капитального строительства гор. Заречного Пензенской области", Фонд жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы.
В удовлетворении ходатайства истца о привлечении Администрации гор. Заречного Пензенской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, протокольным определением суда от 15 сентября 2015 года отказано, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебный акт по настоящему делу не сможет повлиять на права и обязанности данного органа местного самоуправления.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 09 июня 2015 года принят отказ истца от исковых требований к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Янчуровой Ларисе Викторовне о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26 июля 2005 года, заключенного между УМИ администрации гор. Пензы и ИП Янчуровой Л.В. в отношении земельного участка площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, с кадастровым номером 58:29:2009000:1311, и обязании возвратить названный земельный участок свободным от имущества. Производство по делу в этой части прекращено.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 года суд исковые требования Управления муниципального имущества администрации гор. Пензы о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года и возложении обязанности возвратить по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 21 300 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, расположенный по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества, оставил без удовлетворения.
Заявитель - Управление муниципального имущества администрации города Пензы, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Определением суда от 16 июня 2016 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 15 июля 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2016 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 02 августа 2016 года на 14 час. 50 мин.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против отмены оспариваемого судебного акта по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы Администрации гор. Пензы N 2029/1 от 25 октября 2004 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом гор. Пензы (правопреемником которого является истец - Решение Пензенской городской Думы от 29 мая 2009 года N 55-6/5) (арендодателем) и Муниципальным учреждением "УКС гор. Заречного Пензенской области" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02009009:0329, площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:02 009 009:0330, площадью 6 232,00 кв. м, расположенные по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки. Участок относится к землям поселений (пункт 1.3 Договора аренды).
В пунктах 3.1 и 3.2 Договора аренды стороны установили, что договор действует по 25 октября 2007 года, вступает в силу с момента его государственной регистрации, и его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 25 октября 2004 года.
По акту приема-передачи от 26 июля 2005 года КУМИ гор. Пензы передало МКУ "УКС гор. Заречного Пензенской области" указанный земельный участок. В акте также указано, что земельный участок фактически перешел в пользование арендатора с 25 октября 2004 года.
Дополнительным соглашением от 09 октября 2007 года Договор аренды изложен в новой редакции. Срок действия договора продлен по 09 октября 2010 года.
Дополнительным соглашением от 18 февраля 2010 года срок действия Договора аренды продлен до 09 октября 2013 года.
Дополнительным соглашением от 21 апреля 2010 года изменен размер арендной платы по Договору аренды.
27 декабря 2010 года права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года МКУ "УКС гор. Заречного Пензенской области" были переданы Фонду жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 16 февраля 2012 года права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года, от Фонда жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области перешли к ООО "ЗемСтрой" (ответчику по настоящему спору).
12 августа 2013 года между УМИ администрации гор. Пензы (истцом) и ООО "ЗемСтрой" (ответчиком) заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору для использования на условиях аренды из земель населенных пунктов земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02 009 009:329, площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:02 009 009:330, площадью 6 232,00 кв. м, расположенные по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки.
Срок действия договора установлен до 19 июля 2018 года (пункт 3.1 Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года).
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18 сентября 2013 года, о чем имеется отметка на договоре.
18 декабря 2013 года между сторонами к Договору аренды было подписано дополнительное соглашение, согласно которому в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 площадью 47 034 кв. м путем объединения земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6 232 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:326 площадью 40 802 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, исключен из Договора аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:02 009 009:330, площадью 6 232,00 кв. м.
Также, в связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009009:329, площадью 22 471,00 кв. м, пункт 1.1 Договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема - передачи в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 871 кв. м, находящиеся по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова. Участок предоставляется под жилую застройку малоэтажную.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 13 января 2014 года.
20 января 2014 года между ООО "ЗемСтрой" и Янчуровой Л.В. был подписан договор уступки прав аренды земельного участка б/номера, согласно которому ООО "ЗемСтрой" (первоначальный арендатор) уступил принадлежащее ему право на основании договора аренды земельного участка, предназначенный для строительства от 26 июля 2005 года N 6837 (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2013 года), а Янчурова Л.В. (новый арендатор) приняла на себя права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку малоэтажную, общей площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, гор. Пенза, район Дегтярного затона по улице Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1311.
Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 05 февраля 2014 года, о чем имеется отметка на договоре. О совершенной переуступке прав и обязанностей по Договору аренды 20 января 2014 года арендатор направил арендодателю (истцу) уведомление, которое получено истцом 20 января 2014 года и зарегистрировано за вх. N 373.
На основании определения Железнодорожного районного суда гор. Пензы от 25 июня 2014 года по делу N 2-1321,2014 изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, которая составила 21 300 кв. м.
Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Претензией от 03 декабря 2014 года УМИ администрации гор. Пензы сообщило ООО "ЗемСтрой" о наличии задолженности по неустойке в сумме 3 228,50 руб. по состоянию на 01 декабря 2014 года. Также, в претензии указано о необходимости в срок до 05 января 2015 года погасить указанную задолженность и представить доказательства, подтверждающие освоение земельного участка. Данное письмо ответчиком не получено и возвращено отправителю с отметкой почты об истечении срока хранения.
Письмом N 9/168 от 21 января 2015 года УМИ администрации гор. Пензы предложило ООО "ЗемСтрой" в срок до 06 февраля 2015 года расторгнуть договор аренды N 6837 от 26 июля 2005 года и сдать земельный участок по акту приема - передачи. Данное письмо ответчиком не получено и возвращено отправителю с отметкой почты об истечении срока хранения.
Ссылаясь на то, что неиспользование земельного участка и несвоевременное внесение платы за его использование является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению, УМИ администрации гор. Пензы обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта отсутствия у ответчика задолженности по спорному договору. Кроме того, материалами дела подтверждается факт наличия на протяжении всего срока действия договора объективных препятствий, исключающих использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:1312 по его назначению - для малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, не связанных с бездействием ответчика.
Обжалуя судебный акт, заявитель указал, что суд первой инстанции не учел, что задолженность по спорному договору была оплачена после обращения истца в суд с соответствующим иском. Кроме того, суд необоснованно посчитал, что неосвоение земельного участка само по себе не может быть основанием для расторжения договора. Также, по мнению заявителя, суд не учел, что данный договор, в нарушение требований закона, заключен не по результатам торгов. Помимо этого, сам договор является ничтожным, поскольку муниципальному учреждению не может быть предоставлен на праве аренды земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования или иного публичного образования. Также суд необоснованно отклонил ходатайство о привлечении третьих лиц.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя ответчика и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду, условия которого определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.1, пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По условиям части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом статьями 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлена процедура расторжения договора, поэтому при расторжении договора аренды действует общее правило, установленное частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исходя из требований действующего законодательства (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), истец должен был направить ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления, а затем, если арендатор не исполняет обязательства по договору - предложение о расторжении договора с определенной даты.
Оценив содержание текста предложения о расторжении договора, изложенного в письме N 9/168 от 21 января 2015 года, суд первой инстанции правомерно посчитал, что оно содержит требование о расторжении договора аренды земельного участка путем сдачи земельного участка по акту приема-передачи представителю Управления, что определенно выражает волю арендодателя, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время. Ранее (03 декабря 2014 года), в адрес ООО "ЗемСтрой" была направлена претензия с требованием погашения задолженности по неустойке и представления доказательств освоения земельного участка.
Данные письма УМИ администрации гор. Пензы ответчиком не получены, однако они считаются доставленными, а их содержание воспринятым ответчиком в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
24 марта 2015 года истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Таким образом, из обстоятельств дела явствует, что досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден.
При этом, рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Правила расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых следует, что расторжение договора возможно по соглашению сторон и по решению суда. Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и порядок отказа от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также, аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, помимо прочего, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Настаивая на удовлетворении исковых требований, УМИ администрации гор. Пензы ссылается на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы.
Аналогичные доводы заявлены истцом и в апелляционной жалобе.
Между тем, как обоснованно указано судом первой инстанции, данный довод не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пунктам 3.3, 3.5 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2013 года), размер арендной платы за земельный участок составляет 102 346 руб. 42 коп. в год, 8 528 руб. 87 коп. в месяц и вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.
Как следует из представленной истцом в материалы дела карточки лицевого счета по договору N 6837 от 26 июля 2005 года у арендатора ООО "ЗемСтрой" в период с декабря 2012 года по апрель 2015 года ежемесячно имелась переплата по арендным платежам, сумма которой по состоянию на апрель 2015 года составляла 34 286 руб. 98 коп.
Платежные поручения об оплате арендной платы за период с декабря 2012 года по апрель 2015 года представлены ответчиком в материалы дела.
Таким образом, на момент направления истцом письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, так и на момент направления предложения о расторжении договора аренды задолженность по арендной плате у ООО "ЗемСтрой" отсутствовала. Более того, оплата была произведена заблаговременно, в результате чего у ответчика образовалась переплата в бюджет города Пензы в рамках Договора аренды.
Более того, об отсутствии долга по арендной плате свидетельствует и сама претензия истца N 9/6604 от 03 декабря 2014 года, адресованная ООО "ЗемСтрой", в которой указано лишь на наличие задолженности по неустойке (пени) в сумме 3 228 руб. 50 коп. Согласно расчету истца по состоянию на 16 апреля 2015 года, неустойка (пени) в сумме 3 228 руб. 50 коп. начислена ответчику за просрочку внесения арендной платы в период с 10 марта 2012 года по 26 декабря 2012 года.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако наличие задолженности по неустойке ни законом, ни Договором аренды не отнесено к основаниям, влекущим за собой расторжение договора аренды.
Учитывая, что неустойка является мерой ответственности за неисполнение обязательства, задолженность по которой не может быть отождествлена с задолженностью по арендной плате, сроков ее внесения Договором аренды N 6837 от 26 июля 2005 года не установлено, начисление пени зависит от волеизъявления арендодателя, следовательно, задолженность по неустойке не может служить основанием для расторжения договора аренды.
Кроме того, платежным поручением N 11 от 05 марта 2015 года (до предъявления иска в суд) ответчик оплатил задолженность по неустойке в сумме 3 228 руб. 50 коп.
Ссылка истца на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, подтверждением чего является начисление неустойки, как на основание для расторжения Договора аренды, также отклоняется.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 января 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как указано выше, нарушение сроков внесения арендных платежей было допущено ответчиком в период с 10 марта 2012 года по 26 декабря 2012 года. С декабря 2012 года у ответчика ежемесячно имелась переплата. Иск истцом предъявлен 24 марта 2015 года, то есть спустя более двух лет с момента уплаты арендатором просроченных арендных платежей. Данный срок, прошедший с момента уплаты ответчиком долга до момента предъявления иска в суд, не может быть признан судом разумным, а, следовательно, в настоящем случае истец лишен права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В обоснование жалобы, как и в обоснование исковых требований истец сослался на неосвоение ответчиком земельного участка, предназначенного для строительства, более девяти лет с учетом использования земельного участка на правах аренды предыдущими арендаторами, как основание для расторжения Договора аренды.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности данного довода по следующим основаниям.
В пункте 6.3.3 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года) стороны согласовали, что Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (строительство малоэтажной жилой застройки), в течение одного года с даты вступления договора в силу.
Пунктом 4.2.7 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года) на арендатора возложена обязанность по предоставлению подтверждения освоения земельного участка не позднее, чем за три месяца до даты истечения срока прекращения аренды.
Стороны согласовали продление срока действия договора до 18 июля 2013 года (дополнительное соглашение от 12 августа 2013 года).
Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для жилищного или иного строительства.
Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.
Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В настоящем случае существенным нарушением ответчиком условий Договора аренды N 6837 от 26 июля 2005 года истец считает не освоение Обществом более девяти лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.
В подтверждение данного обстоятельства истцом в материалы дела представлено письмо Управления градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы от 11 июня 2015 года N 1257, содержащее сведения о том, что разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 58:29:200909:1312 не выдавалось.
Также, истцом в материалы дела представлены фотоизображения, к которым суд относится критически, поскольку фотографии не содержат даты фотофиксации, а, следовательно, не отвечают признакам относимости и допустимости (статьи 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем, не могут свидетельствовать о том, что земельный участок не осваивается ответчиком именно в спорный период.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312 предоставлен для строительства малоэтажной жилой застройки в составе застройки микрорайона, ограниченного Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, на основании договора аренды N 6837 от 26 июля 2015 года (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2013 года).
Как указано выше, данный земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:329 площадью 22 471,00 кв. м, который наряду с земельным участком 58:29:200909:330 был объектом Договора аренды до внесения в него изменений 18 декабря 2013 года, арендаторами по которому были последовательно МКУ "УКС гор. Заречного Пензенской области" (третье лицо), Фонд жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области (третье лицо) и ООО "ЗемСтрой" (ответчик).
В пункте 6.3.1 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года) стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны быть приложены правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В подтверждение освоения спорного земельного участка предыдущими арендаторами Фондом жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области представлен договор на выполнение проектно - изыскательских работ от 12 ноября 2010 года и акт приема - передачи к нему.
В результате проведенных ООО "Вектор УгиА" работ по указанному договору Фондом жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области было подготовлено заявление о внесении изменений в Генеральный план города Пензы и Правила землепользования и застройки города Пензы с пакетом обосновывающих документов для рассмотрения на публичных слушаниях в части изменения установленной в месте нахождения спорного земельного участка функциональной зоны - малоэтажной жилой застройки в гор. Пенза в районе Дегтярного затона на зону малоэтажной многоквартирной застройки 2-5 этажей.
По заявлению третьего лица публичные слушания состоялись 11 марта 2011 года, на которых предложение Фонда жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области было одобрено. О результатах публичных слушаний Фонд жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области не извещался.
Как установлено в судебном заседании, Решением Пензенской городской Думы от 27 мая 2011 года N 619-28/5 были утверждены изменения в Генеральный план, в том числе и в отношении заявляемой Фондом зоны, а именно произошло изменение функциональной зоны (малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа и природно - рекреационной) на функциональную зону малоэтажной жилой застройки 2-5 этажей.
Между тем, изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы, изменяющие функциональные зоны в целях приведения их в соответствие с Генеральным планом города Пензы, в отношении спорного земельного участка внесены не были.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 в период его использования ООО "ЗемСтрой" на правах аренды в соответствии с Генеральным планом гор. Пензы относился к зоне Ж-2 (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажей), а в соответствии с Правила землепользования и застройки гор. Пензы с зоне Ж-1 (малоэтажная застройка 1-3 этажа).
12 декабря 2012 года администрацией города Пензы издано постановление N 1512 "О подготовке проекта планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина и Живописная", в котором постановлено подготовить проект планировки территории.
ООО "ЗемСтрой" в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвело первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществило подготовку эскизного проекта застройки земельного участка, заключило договор на разработку проекта планировки территории, согласовало с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки, заключило договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам, а также разработало проект планировки территории.
В соответствии с проектом планировки территории предполагалось дальнейшее освоение земельных участков, ограниченных Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в том числе спорного земельного участка, путем застройки комплексом домов переменной этажности 3-4-5 этажей.
ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заявление от 19 марта 2014 года исх. N 31403/4, адресованное истцу с просьбой утвердить проект планировки территории, на который истцом ответ до настоящего времени не дан.
Также, ответчиком в материалы дела представлено заключение от 18 августа 2014 года по итогам публичных слушаний о проекте планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 22 августа 2014 года N 42). В данном заключении указано, что результаты проведения публичных слушаний будут направлены главе администрации города Пензы для принятия решения.
Постановлением администрации города Пензы от 14 октября 2014 года N 1194 проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, был отклонен и направлен на доработку. При этом, данное постановление было получено ответчиком лишь в ходе рассмотрения спора в рамках дела N А49-3132/2015, копия которого была представлена ответчиком в материалы настоящего дела.
Также, ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заключение по итогам публичных слушаний от 13 апреля 2015 года "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решение Пензенской городской Думы от 28 марта 2008 года N 916-44/4", опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 17 апреля 2015 года N 21 (201)), согласно пункту 41 изменения в Генеральный план города Пензы будут внесены и в части, касающейся застройки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами: Крымская, Бунина, Живописная - изменения жилой функциональной зоны (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажа) на жилую функциональную зону (малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа) (на основании предложения уличного комитета "Дегтярный затон").
26 июня 2015 года Пензенской городской Думой принято Решение N 200-10/6 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28 марта 2008 года N 916-44/4", которым утверждены изменения в Генеральный план города в части установления функциональной зоны малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, в том числе в отношении земельного участка с номером 58:29:2009009:1312 в кадастровом квартале 58:29:2009009. Решение Пензенской городской Думы опубликовано 03 июля 2015 года в СМИ "Муниципальные ведомости" N 38 ((218).
Согласно письму Управления градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы от 27 апреля 2016 года, в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки гор. Пензы, утв. решением Пензенской городской Думы от 22 декабря 2009 года N 229-13/5, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 визуально расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа (Ж-1). Изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы в отношении спорного земельного участка с 2009 года и по настоящее время не вносились.
В соответствии со статьей 3 Правил землепользования и застройки города Пензы, утв. Решением Пензенской городской Думы от 22 декабря 2009 года N 229-13/5, Правила землепользования и застройки разработаны на основе Генерального плана города Пензы и не должны ему противоречить. В случае внесения изменений в Генеральный план города Пензы, соответствующие изменения должны быть внесены в Правила землепользования и застройки.
Документация по планировке территории разрабатывается на основе Генерального плана города Пензы, Правил землепользования и застройки и не должна им противоречить с учетом положений статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая наличие противоречий между Генеральным планом города Пензы и Правилами землепользования и застройки города Пензы ответчик был лишен возможности доработать отклоненный администрацией города Пензы проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в которую входит, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312, и привести его в соответствие с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а, соответственно, и продолжить его дальнейшее освоение.
Лишь только с 04 июля 2015 года (следующий день после дня официального опубликования - пункт 3 Решения N 200-10/6 от 26 июня 2015 года), т.е. в ходе рассмотрения настоящего дела и после предъявления истцом иска в суд, противоречия между Генеральным планом гор. Пензы и Правилами землепользования и застройки гор. Пензы были устранены.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о наличии на протяжении всего срока действия договора объективных препятствий, исключающих использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:1312 по его назначению - для малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, не связанных с бездействием ответчика.
Кроме того, ответчик и третьи лица представили в материалы настоящего дела доказательства того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка.
Само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды на основании подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 года N 8985/08). Неполучение до настоящего времени разрешения на строительство обусловлено объективными обстоятельствами и не является результатом бездействия или злого умысла со стороны арендаторов.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец доводов ответчика о наличии препятствий в использовании земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:1312 и о достаточности принятых мер к его освоению в ходе рассмотрения настоящего спора не опроверг.
Доказательства не освоения земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:200909:329 и 58:29:200909:330 прежними арендаторами - МКУ "УКС гор. Заречного Пензенской области" (третье лицо) и Фондом жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области (третье лицо), истец, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представил.
Напротив, факт совершения ООО "ЗемСтрой" надлежащих действий по освоению земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6 232,00 кв. м, переданного в аренду по договору N 6837 от 26 июля 2005 года, и вошедшего в состав земельных участков с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, площадью 2 000,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:2009009:1430, площадью 45 034,00 кв. м, установлен в рамках рассмотрения дела N А49-3135/2015, решение Арбитражного суда Пензенской области по которому вступило в законную силу.
Следовательно, данный довод жалобы является несостоятельным и судебной коллегией во внимание не принимается.
Кроме того, в дополнениях к иску истец ссылается на то обстоятельство, что арендатором допущены нарушения условий Договора аренды, выразившиеся в систематическом невыполнении обязанности по представлению арендодателю оригинала документа с отметкой Банка об исполнении перечисления арендной платы, на заключение арендаторами договоров уступки прав и обязанностей по Договору аренды без получения предварительного согласия арендодателя, на недействительность сделки.
Следует отметить, что в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Однако основанием для обращения с настоящим иском в суд о расторжении договора аренды послужили нарушения арендатором сроков внесения арендной платы и длительное не освоение земельного участка, то есть иные основания, нежели заявленные истцом дополнительно в рамках рассмотрения настоящего спора. Требование об исполнении обязательства по представлению арендодателю оригинала платежного документа с отметкой Банка истцом в адрес ответчика не направлялось, неисполнение данного обязательства не являлось основанием для направления предложения о расторжении Договора аренды, а, следовательно, иные нарушения обязательств по договору не могут служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В то же время, суд признает не существенным основание для расторжения договора и условие Договора аренды, содержащееся в пункте 6.3.5: в случае двукратного неисполнения (несвоевременного или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка), исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах", в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.
Положением об Управлении муниципального имущества администрации города Пензы обязанность по контролю за перечислением доходов в бюджет города Пензы, администрируемых Управлением, возложена на арендодателя (истца) (п. 6 ст. 3 Положения об Управлении муниципального имущества администрации города Пензы, утв. решением Пензенской городской Думы от 29 мая 2009 года N 55-6/5).
Таким образом, непредставление арендатором арендодателю подлинных документов, свидетельствующих об оплате арендных платежей, не может в настоящем случае явиться тем существенным нарушением договора аренды от N 6837 от 26 июля 2005 года, которое может повлечь за собой его расторжение.
Доводы о заключении арендаторами договоров уступки прав и обязанностей по Договору аренды без получения предварительного согласия арендодателя, как свидетельствующие о существенном нарушении арендатором договора аренды и отсутствии правовых оснований пользования спорными земельными участками, аналогичные доводам жалобы, также являются несостоятельными в силу следующего.
Договор аренды земельного участка N 6837 от 26 июля 2005 года (в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года) заключен на срок до 19 июля 2018 года, то есть на срок свыше 5 лет.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Как установлено судом, пунктом 4.1.4 Договора аренды закреплена обязанность арендодателя при поступлении заявления от арендатора земельного участка о переоформлении уступки прав и обязанностей по договору аренды проверять освоение земельного участка. Если договор аренды заключен на срок 5 лет и более, оформление договора уступки прав и обязанностей осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о произошедшей уступке.
Пунктом 7.1 установлен запрет на оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в случае его неосвоения без согласия арендодателя.
Иных ограничений права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам условиями договора не предусмотрено. Доказательств обратного истцом суду в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Учитывая, что Договор аренды заключен на срок свыше пяти лет, в связи с чем, согласие арендодателя на заключение договора уступки не требовалось, факт надлежащего уведомления арендаторами о произведенных уступках УМИ администрации города Пензы не оспаривается, доводы о не освоении земельного участка не нашли своего подтверждения, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности данного довода истца.
Одновременно, суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312 площадью 21 300 кв. м, договор аренды в отношении которого просит расторгнуть истец, объектом договоров уступки не являлся.
Кроме того, суд отклоняет данный довод истца и на том основании, что истец, своевременно извещенный о состоявшихся сделках, в результате которых были переуступлены права аренды на земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009009:329 площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6 232,00 кв. м, в установленном законом порядке указанные сделки не оспорил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
В данном случае требование истца вытекает из гражданских правоотношений и материально-правовой интерес истца заключается в восстановлении прав, нарушенных указанной сделкой, на совершение которой истцом не дано согласие.
Таким образом, оспариванию подлежит сама совершенная сделка. Доказательств обращения в суд с соответствующим исковым заявлением об оспаривании сделок по уступке прав по Договору аренды, совершенных между МУ "УКС гор. Заречного Пензенской области", Фондом жилья и ипотеки Пензенской области, ООО "ЗемСтрой", истцом суду не представлено.
Вместе с тем, в материалах дела имеются документы, подтверждающие факт признания истцом ООО "ЗемСтрой" арендатором земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 300 кв. м, а именно: заключенные с ответчиком дополнительные соглашения к договору аренды от 12 августа 2013 года, от 18 декабря 2013 года, принятые от ответчика арендные платежи за использование земельного участка, претензия от 03 декабря 2014 года исх. N 9/6604, предложение о расторжении договора аренды от 21 января 2015 года исх. N 9/168, а также само исковое заявление, в котором истец требует расторгнуть договор аренды земельного участка с ООО "ЗемСтрой", из чего следует, что своими конклюдентными действиями истец признает надлежащим арендатором ООО "ЗемСтрой".
При таких обстоятельствах данные доводы истца, как основание для расторжения договора, также подлежат отклонению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, ошибочны и основаны на неверном толковании норм материального права.
Данные выводы суда также согласуются с выводами Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-3135/2015 по иску УМИ администрации гор. Пензы к ООО "ЗемСтрой", поддержанными Арбитражным судом Поволжского округа в постановлении от 26 января 2016 года.
Доводы о ничтожности договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2013 года), подлежат отклонению, как не относящиеся к предмету рассматриваемого иска, поскольку недействительность сделки не является основанием для расторжения договора.
Фактически истцом заявлено новое требование, одновременно изменяющее предмет и основание иска, круг обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении спора о расторжении договора и признании сделки недействительной, различен. Последствия признания сделки недействительной, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, отличны от последствий расторжения договора, которые предусмотрены статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции истцу было предложено воспользоваться статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и изменить предмет или основание настоящих исковых требований (аудиопротокол от 23 марта 2016 года). Однако истец своим правом не воспользовался, в связи с чем, суд рассматривает исковые требования в первоначально заявленном виде, как требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.
Кроме того, суд первой инстанции учел, что истцом каких-либо доказательств в обоснование заявленных доводов о недействительности сделки в материалы дела не представлено.
Обосновывая жалобу заявитель, руководствуясь статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает, что договор аренды земельного участка может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Вместе с тем, данный довод основан на неверном толковании норм права и отклоняется судом апелляционной инстанции, как несостоятельный.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года, не подлежат удовлетворению.
Также несостоятельны доводы заявителя о нарушении целевого назначения предоставления земельных участков, поскольку, как следует из материалов дела, на всех этапах освоения земельных участков цель их использования оставалась неизменной - для малоэтажной застройки.
Истцом заявлено требование о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 21 300 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, расположенный по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако, учитывая, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года, оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, право арендодателя на односторонний отказ от договора сторонами не согласовано и не представлено доказательств наличия такого отказа, следовательно, спорный договор аренды считается заключенным, действие его не прекратилось, и соответственно, требование истца об обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок, являющийся объектом аренды, удовлетворению не подлежит.
Также подлежит отклонению довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции в нарушении норм процессуального права не привлечены к участию в деле Администрация гор. Заречный Пензенской области, правление капитального строительства гор. Заречный Пензенской области и Фонд жилья и ипотеки гор. Заречный Пензенской области.
Как следует из материалов дела, определением суда от 09 июня 2015 года участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация гор. Пензы, МКУ "Управление капитального строительства гор. Заречного Пензенской области", Фонд жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы.
Относительно отказа в привлечении к участию в деле Администрации гор. Заречный Пензенской области следует отметить.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.
Следовательно, третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для них последствий.
Поскольку заявитель не указал какие права и законные интересы Администрации могут быть нарушены настоящим судебным актом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для привлечения указанного лица к участию в деле.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 года, принятого по делу N А49-3136/2015 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 года, принятое по делу N А49-3136/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.08.2016 N 11АП-8549/2016 ПО ДЕЛУ N А49-3136/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. по делу N А49-3136/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 02 августа 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 09 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,
рассмотрев 02 августа 2016 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 года, принятое по делу N А49-3136/2015 (судья Каденкова Е.Г.),
по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675)
к Обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (ОГРН 1125838000089, ИНН 5838006384),
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Администрации гор. Пензы,
- Муниципального казенного учреждения "Управление капитального строительства г. Заречного Пензенской области",
- Фонда жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области,
- Управления градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы
о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - Вознюк И.Е. представитель по доверенности N 58 АА 0972402 от 08.12.2015;
- от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчикам - Обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" и Индивидуальному предпринимателю Янчуровой Ларисе Викторовне.
К ООО "ЗемСтрой" иск заявлен о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26 июля 2005 года, предназначенного для строительства, заключенного между УМИ администрации гор. Пензы и ООО "ЗемСтрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 300 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, и возложении на ООО "ЗемСтрой" обязанности возвратить УМИ администрации гор. Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 300 кв. м, расположенный по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.
К ИП Янчуровой Л.В. иск заявлен о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26 июля 2005 года, предназначенного для строительства, заключенного между УМИ администрации гор. Пензы и Янчуровой Л.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, и обязании ИП Янчуровой Л.В. возвратить УМИ гор. Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.
Исковые требования заявлены на основании статей 450 - 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация гор. Пензы, МКУ "Управление капитального строительства гор. Заречного Пензенской области", Фонд жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы.
В удовлетворении ходатайства истца о привлечении Администрации гор. Заречного Пензенской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, протокольным определением суда от 15 сентября 2015 года отказано, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судебный акт по настоящему делу не сможет повлиять на права и обязанности данного органа местного самоуправления.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 09 июня 2015 года принят отказ истца от исковых требований к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Янчуровой Ларисе Викторовне о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26 июля 2005 года, заключенного между УМИ администрации гор. Пензы и ИП Янчуровой Л.В. в отношении земельного участка площадью 600 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, с кадастровым номером 58:29:2009000:1311, и обязании возвратить названный земельный участок свободным от имущества. Производство по делу в этой части прекращено.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 года суд исковые требования Управления муниципального имущества администрации гор. Пензы о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года и возложении обязанности возвратить по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 21 300 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, расположенный по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества, оставил без удовлетворения.
Заявитель - Управление муниципального имущества администрации города Пензы, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Определением суда от 16 июня 2016 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 15 июля 2016 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 июля 2016 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 02 августа 2016 года на 14 час. 50 мин.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против отмены оспариваемого судебного акта по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы Администрации гор. Пензы N 2029/1 от 25 октября 2004 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом гор. Пензы (правопреемником которого является истец - Решение Пензенской городской Думы от 29 мая 2009 года N 55-6/5) (арендодателем) и Муниципальным учреждением "УКС гор. Заречного Пензенской области" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02009009:0329, площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:02 009 009:0330, площадью 6 232,00 кв. м, расположенные по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки. Участок относится к землям поселений (пункт 1.3 Договора аренды).
В пунктах 3.1 и 3.2 Договора аренды стороны установили, что договор действует по 25 октября 2007 года, вступает в силу с момента его государственной регистрации, и его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 25 октября 2004 года.
По акту приема-передачи от 26 июля 2005 года КУМИ гор. Пензы передало МКУ "УКС гор. Заречного Пензенской области" указанный земельный участок. В акте также указано, что земельный участок фактически перешел в пользование арендатора с 25 октября 2004 года.
Дополнительным соглашением от 09 октября 2007 года Договор аренды изложен в новой редакции. Срок действия договора продлен по 09 октября 2010 года.
Дополнительным соглашением от 18 февраля 2010 года срок действия Договора аренды продлен до 09 октября 2013 года.
Дополнительным соглашением от 21 апреля 2010 года изменен размер арендной платы по Договору аренды.
27 декабря 2010 года права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года МКУ "УКС гор. Заречного Пензенской области" были переданы Фонду жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 16 февраля 2012 года права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года, от Фонда жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области перешли к ООО "ЗемСтрой" (ответчику по настоящему спору).
12 августа 2013 года между УМИ администрации гор. Пензы (истцом) и ООО "ЗемСтрой" (ответчиком) заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору для использования на условиях аренды из земель населенных пунктов земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02 009 009:329, площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:02 009 009:330, площадью 6 232,00 кв. м, расположенные по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки.
Срок действия договора установлен до 19 июля 2018 года (пункт 3.1 Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года).
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18 сентября 2013 года, о чем имеется отметка на договоре.
18 декабря 2013 года между сторонами к Договору аренды было подписано дополнительное соглашение, согласно которому в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 площадью 47 034 кв. м путем объединения земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6 232 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:326 площадью 40 802 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, исключен из Договора аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:02 009 009:330, площадью 6 232,00 кв. м.
Также, в связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009009:329, площадью 22 471,00 кв. м, пункт 1.1 Договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема - передачи в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 871 кв. м, находящиеся по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова. Участок предоставляется под жилую застройку малоэтажную.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 13 января 2014 года.
20 января 2014 года между ООО "ЗемСтрой" и Янчуровой Л.В. был подписан договор уступки прав аренды земельного участка б/номера, согласно которому ООО "ЗемСтрой" (первоначальный арендатор) уступил принадлежащее ему право на основании договора аренды земельного участка, предназначенный для строительства от 26 июля 2005 года N 6837 (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2013 года), а Янчурова Л.В. (новый арендатор) приняла на себя права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку малоэтажную, общей площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: Пензенская область, гор. Пенза, район Дегтярного затона по улице Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1311.
Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 05 февраля 2014 года, о чем имеется отметка на договоре. О совершенной переуступке прав и обязанностей по Договору аренды 20 января 2014 года арендатор направил арендодателю (истцу) уведомление, которое получено истцом 20 января 2014 года и зарегистрировано за вх. N 373.
На основании определения Железнодорожного районного суда гор. Пензы от 25 июня 2014 года по делу N 2-1321,2014 изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, которая составила 21 300 кв. м.
Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Претензией от 03 декабря 2014 года УМИ администрации гор. Пензы сообщило ООО "ЗемСтрой" о наличии задолженности по неустойке в сумме 3 228,50 руб. по состоянию на 01 декабря 2014 года. Также, в претензии указано о необходимости в срок до 05 января 2015 года погасить указанную задолженность и представить доказательства, подтверждающие освоение земельного участка. Данное письмо ответчиком не получено и возвращено отправителю с отметкой почты об истечении срока хранения.
Письмом N 9/168 от 21 января 2015 года УМИ администрации гор. Пензы предложило ООО "ЗемСтрой" в срок до 06 февраля 2015 года расторгнуть договор аренды N 6837 от 26 июля 2005 года и сдать земельный участок по акту приема - передачи. Данное письмо ответчиком не получено и возвращено отправителю с отметкой почты об истечении срока хранения.
Ссылаясь на то, что неиспользование земельного участка и несвоевременное внесение платы за его использование является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению, УМИ администрации гор. Пензы обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта отсутствия у ответчика задолженности по спорному договору. Кроме того, материалами дела подтверждается факт наличия на протяжении всего срока действия договора объективных препятствий, исключающих использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:1312 по его назначению - для малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, не связанных с бездействием ответчика.
Обжалуя судебный акт, заявитель указал, что суд первой инстанции не учел, что задолженность по спорному договору была оплачена после обращения истца в суд с соответствующим иском. Кроме того, суд необоснованно посчитал, что неосвоение земельного участка само по себе не может быть основанием для расторжения договора. Также, по мнению заявителя, суд не учел, что данный договор, в нарушение требований закона, заключен не по результатам торгов. Помимо этого, сам договор является ничтожным, поскольку муниципальному учреждению не может быть предоставлен на праве аренды земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования или иного публичного образования. Также суд необоснованно отклонил ходатайство о привлечении третьих лиц.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя ответчика и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду, условия которого определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.1, пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По условиям части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом статьями 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлена процедура расторжения договора, поэтому при расторжении договора аренды действует общее правило, установленное частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, исходя из требований действующего законодательства (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), истец должен был направить ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления, а затем, если арендатор не исполняет обязательства по договору - предложение о расторжении договора с определенной даты.
Оценив содержание текста предложения о расторжении договора, изложенного в письме N 9/168 от 21 января 2015 года, суд первой инстанции правомерно посчитал, что оно содержит требование о расторжении договора аренды земельного участка путем сдачи земельного участка по акту приема-передачи представителю Управления, что определенно выражает волю арендодателя, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время. Ранее (03 декабря 2014 года), в адрес ООО "ЗемСтрой" была направлена претензия с требованием погашения задолженности по неустойке и представления доказательств освоения земельного участка.
Данные письма УМИ администрации гор. Пензы ответчиком не получены, однако они считаются доставленными, а их содержание воспринятым ответчиком в силу статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
24 марта 2015 года истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Таким образом, из обстоятельств дела явствует, что досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден.
При этом, рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Правила расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, из которых следует, что расторжение договора возможно по соглашению сторон и по решению суда. Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и порядок отказа от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору.
На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также, аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, помимо прочего, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Настаивая на удовлетворении исковых требований, УМИ администрации гор. Пензы ссылается на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы.
Аналогичные доводы заявлены истцом и в апелляционной жалобе.
Между тем, как обоснованно указано судом первой инстанции, данный довод не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пунктам 3.3, 3.5 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2013 года), размер арендной платы за земельный участок составляет 102 346 руб. 42 коп. в год, 8 528 руб. 87 коп. в месяц и вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.
Как следует из представленной истцом в материалы дела карточки лицевого счета по договору N 6837 от 26 июля 2005 года у арендатора ООО "ЗемСтрой" в период с декабря 2012 года по апрель 2015 года ежемесячно имелась переплата по арендным платежам, сумма которой по состоянию на апрель 2015 года составляла 34 286 руб. 98 коп.
Платежные поручения об оплате арендной платы за период с декабря 2012 года по апрель 2015 года представлены ответчиком в материалы дела.
Таким образом, на момент направления истцом письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, так и на момент направления предложения о расторжении договора аренды задолженность по арендной плате у ООО "ЗемСтрой" отсутствовала. Более того, оплата была произведена заблаговременно, в результате чего у ответчика образовалась переплата в бюджет города Пензы в рамках Договора аренды.
Более того, об отсутствии долга по арендной плате свидетельствует и сама претензия истца N 9/6604 от 03 декабря 2014 года, адресованная ООО "ЗемСтрой", в которой указано лишь на наличие задолженности по неустойке (пени) в сумме 3 228 руб. 50 коп. Согласно расчету истца по состоянию на 16 апреля 2015 года, неустойка (пени) в сумме 3 228 руб. 50 коп. начислена ответчику за просрочку внесения арендной платы в период с 10 марта 2012 года по 26 декабря 2012 года.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако наличие задолженности по неустойке ни законом, ни Договором аренды не отнесено к основаниям, влекущим за собой расторжение договора аренды.
Учитывая, что неустойка является мерой ответственности за неисполнение обязательства, задолженность по которой не может быть отождествлена с задолженностью по арендной плате, сроков ее внесения Договором аренды N 6837 от 26 июля 2005 года не установлено, начисление пени зависит от волеизъявления арендодателя, следовательно, задолженность по неустойке не может служить основанием для расторжения договора аренды.
Кроме того, платежным поручением N 11 от 05 марта 2015 года (до предъявления иска в суд) ответчик оплатил задолженность по неустойке в сумме 3 228 руб. 50 коп.
Ссылка истца на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, подтверждением чего является начисление неустойки, как на основание для расторжения Договора аренды, также отклоняется.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 января 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как указано выше, нарушение сроков внесения арендных платежей было допущено ответчиком в период с 10 марта 2012 года по 26 декабря 2012 года. С декабря 2012 года у ответчика ежемесячно имелась переплата. Иск истцом предъявлен 24 марта 2015 года, то есть спустя более двух лет с момента уплаты арендатором просроченных арендных платежей. Данный срок, прошедший с момента уплаты ответчиком долга до момента предъявления иска в суд, не может быть признан судом разумным, а, следовательно, в настоящем случае истец лишен права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В обоснование жалобы, как и в обоснование исковых требований истец сослался на неосвоение ответчиком земельного участка, предназначенного для строительства, более девяти лет с учетом использования земельного участка на правах аренды предыдущими арендаторами, как основание для расторжения Договора аренды.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности данного довода по следующим основаниям.
В пункте 6.3.3 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года) стороны согласовали, что Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (строительство малоэтажной жилой застройки), в течение одного года с даты вступления договора в силу.
Пунктом 4.2.7 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года) на арендатора возложена обязанность по предоставлению подтверждения освоения земельного участка не позднее, чем за три месяца до даты истечения срока прекращения аренды.
Стороны согласовали продление срока действия договора до 18 июля 2013 года (дополнительное соглашение от 12 августа 2013 года).
Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для жилищного или иного строительства.
Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.
Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В настоящем случае существенным нарушением ответчиком условий Договора аренды N 6837 от 26 июля 2005 года истец считает не освоение Обществом более девяти лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.
В подтверждение данного обстоятельства истцом в материалы дела представлено письмо Управления градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы от 11 июня 2015 года N 1257, содержащее сведения о том, что разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 58:29:200909:1312 не выдавалось.
Также, истцом в материалы дела представлены фотоизображения, к которым суд относится критически, поскольку фотографии не содержат даты фотофиксации, а, следовательно, не отвечают признакам относимости и допустимости (статьи 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем, не могут свидетельствовать о том, что земельный участок не осваивается ответчиком именно в спорный период.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312 предоставлен для строительства малоэтажной жилой застройки в составе застройки микрорайона, ограниченного Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, на основании договора аренды N 6837 от 26 июля 2015 года (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2013 года).
Как указано выше, данный земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:329 площадью 22 471,00 кв. м, который наряду с земельным участком 58:29:200909:330 был объектом Договора аренды до внесения в него изменений 18 декабря 2013 года, арендаторами по которому были последовательно МКУ "УКС гор. Заречного Пензенской области" (третье лицо), Фонд жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области (третье лицо) и ООО "ЗемСтрой" (ответчик).
В пункте 6.3.1 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года) стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны быть приложены правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В подтверждение освоения спорного земельного участка предыдущими арендаторами Фондом жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области представлен договор на выполнение проектно - изыскательских работ от 12 ноября 2010 года и акт приема - передачи к нему.
В результате проведенных ООО "Вектор УгиА" работ по указанному договору Фондом жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области было подготовлено заявление о внесении изменений в Генеральный план города Пензы и Правила землепользования и застройки города Пензы с пакетом обосновывающих документов для рассмотрения на публичных слушаниях в части изменения установленной в месте нахождения спорного земельного участка функциональной зоны - малоэтажной жилой застройки в гор. Пенза в районе Дегтярного затона на зону малоэтажной многоквартирной застройки 2-5 этажей.
По заявлению третьего лица публичные слушания состоялись 11 марта 2011 года, на которых предложение Фонда жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области было одобрено. О результатах публичных слушаний Фонд жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области не извещался.
Как установлено в судебном заседании, Решением Пензенской городской Думы от 27 мая 2011 года N 619-28/5 были утверждены изменения в Генеральный план, в том числе и в отношении заявляемой Фондом зоны, а именно произошло изменение функциональной зоны (малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа и природно - рекреационной) на функциональную зону малоэтажной жилой застройки 2-5 этажей.
Между тем, изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы, изменяющие функциональные зоны в целях приведения их в соответствие с Генеральным планом города Пензы, в отношении спорного земельного участка внесены не были.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 в период его использования ООО "ЗемСтрой" на правах аренды в соответствии с Генеральным планом гор. Пензы относился к зоне Ж-2 (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажей), а в соответствии с Правила землепользования и застройки гор. Пензы с зоне Ж-1 (малоэтажная застройка 1-3 этажа).
12 декабря 2012 года администрацией города Пензы издано постановление N 1512 "О подготовке проекта планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина и Живописная", в котором постановлено подготовить проект планировки территории.
ООО "ЗемСтрой" в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвело первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществило подготовку эскизного проекта застройки земельного участка, заключило договор на разработку проекта планировки территории, согласовало с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки, заключило договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам, а также разработало проект планировки территории.
В соответствии с проектом планировки территории предполагалось дальнейшее освоение земельных участков, ограниченных Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в том числе спорного земельного участка, путем застройки комплексом домов переменной этажности 3-4-5 этажей.
ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заявление от 19 марта 2014 года исх. N 31403/4, адресованное истцу с просьбой утвердить проект планировки территории, на который истцом ответ до настоящего времени не дан.
Также, ответчиком в материалы дела представлено заключение от 18 августа 2014 года по итогам публичных слушаний о проекте планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 22 августа 2014 года N 42). В данном заключении указано, что результаты проведения публичных слушаний будут направлены главе администрации города Пензы для принятия решения.
Постановлением администрации города Пензы от 14 октября 2014 года N 1194 проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, был отклонен и направлен на доработку. При этом, данное постановление было получено ответчиком лишь в ходе рассмотрения спора в рамках дела N А49-3132/2015, копия которого была представлена ответчиком в материалы настоящего дела.
Также, ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заключение по итогам публичных слушаний от 13 апреля 2015 года "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решение Пензенской городской Думы от 28 марта 2008 года N 916-44/4", опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 17 апреля 2015 года N 21 (201)), согласно пункту 41 изменения в Генеральный план города Пензы будут внесены и в части, касающейся застройки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами: Крымская, Бунина, Живописная - изменения жилой функциональной зоны (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажа) на жилую функциональную зону (малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа) (на основании предложения уличного комитета "Дегтярный затон").
26 июня 2015 года Пензенской городской Думой принято Решение N 200-10/6 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28 марта 2008 года N 916-44/4", которым утверждены изменения в Генеральный план города в части установления функциональной зоны малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, в том числе в отношении земельного участка с номером 58:29:2009009:1312 в кадастровом квартале 58:29:2009009. Решение Пензенской городской Думы опубликовано 03 июля 2015 года в СМИ "Муниципальные ведомости" N 38 ((218).
Согласно письму Управления градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы от 27 апреля 2016 года, в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки гор. Пензы, утв. решением Пензенской городской Думы от 22 декабря 2009 года N 229-13/5, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 визуально расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа (Ж-1). Изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы в отношении спорного земельного участка с 2009 года и по настоящее время не вносились.
В соответствии со статьей 3 Правил землепользования и застройки города Пензы, утв. Решением Пензенской городской Думы от 22 декабря 2009 года N 229-13/5, Правила землепользования и застройки разработаны на основе Генерального плана города Пензы и не должны ему противоречить. В случае внесения изменений в Генеральный план города Пензы, соответствующие изменения должны быть внесены в Правила землепользования и застройки.
Документация по планировке территории разрабатывается на основе Генерального плана города Пензы, Правил землепользования и застройки и не должна им противоречить с учетом положений статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая наличие противоречий между Генеральным планом города Пензы и Правилами землепользования и застройки города Пензы ответчик был лишен возможности доработать отклоненный администрацией города Пензы проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в которую входит, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312, и привести его в соответствие с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а, соответственно, и продолжить его дальнейшее освоение.
Лишь только с 04 июля 2015 года (следующий день после дня официального опубликования - пункт 3 Решения N 200-10/6 от 26 июня 2015 года), т.е. в ходе рассмотрения настоящего дела и после предъявления истцом иска в суд, противоречия между Генеральным планом гор. Пензы и Правилами землепользования и застройки гор. Пензы были устранены.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о наличии на протяжении всего срока действия договора объективных препятствий, исключающих использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:1312 по его назначению - для малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, не связанных с бездействием ответчика.
Кроме того, ответчик и третьи лица представили в материалы настоящего дела доказательства того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка.
Само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды на основании подпункт 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 года N 8985/08). Неполучение до настоящего времени разрешения на строительство обусловлено объективными обстоятельствами и не является результатом бездействия или злого умысла со стороны арендаторов.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец доводов ответчика о наличии препятствий в использовании земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:1312 и о достаточности принятых мер к его освоению в ходе рассмотрения настоящего спора не опроверг.
Доказательства не освоения земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:200909:329 и 58:29:200909:330 прежними арендаторами - МКУ "УКС гор. Заречного Пензенской области" (третье лицо) и Фондом жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области (третье лицо), истец, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представил.
Напротив, факт совершения ООО "ЗемСтрой" надлежащих действий по освоению земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6 232,00 кв. м, переданного в аренду по договору N 6837 от 26 июля 2005 года, и вошедшего в состав земельных участков с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, площадью 2 000,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:2009009:1430, площадью 45 034,00 кв. м, установлен в рамках рассмотрения дела N А49-3135/2015, решение Арбитражного суда Пензенской области по которому вступило в законную силу.
Следовательно, данный довод жалобы является несостоятельным и судебной коллегией во внимание не принимается.
Кроме того, в дополнениях к иску истец ссылается на то обстоятельство, что арендатором допущены нарушения условий Договора аренды, выразившиеся в систематическом невыполнении обязанности по представлению арендодателю оригинала документа с отметкой Банка об исполнении перечисления арендной платы, на заключение арендаторами договоров уступки прав и обязанностей по Договору аренды без получения предварительного согласия арендодателя, на недействительность сделки.
Следует отметить, что в силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Однако основанием для обращения с настоящим иском в суд о расторжении договора аренды послужили нарушения арендатором сроков внесения арендной платы и длительное не освоение земельного участка, то есть иные основания, нежели заявленные истцом дополнительно в рамках рассмотрения настоящего спора. Требование об исполнении обязательства по представлению арендодателю оригинала платежного документа с отметкой Банка истцом в адрес ответчика не направлялось, неисполнение данного обязательства не являлось основанием для направления предложения о расторжении Договора аренды, а, следовательно, иные нарушения обязательств по договору не могут служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В то же время, суд признает не существенным основание для расторжения договора и условие Договора аренды, содержащееся в пункте 6.3.5: в случае двукратного неисполнения (несвоевременного или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка), исходя из следующего.
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления от 14 марта 2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах", в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.
Положением об Управлении муниципального имущества администрации города Пензы обязанность по контролю за перечислением доходов в бюджет города Пензы, администрируемых Управлением, возложена на арендодателя (истца) (п. 6 ст. 3 Положения об Управлении муниципального имущества администрации города Пензы, утв. решением Пензенской городской Думы от 29 мая 2009 года N 55-6/5).
Таким образом, непредставление арендатором арендодателю подлинных документов, свидетельствующих об оплате арендных платежей, не может в настоящем случае явиться тем существенным нарушением договора аренды от N 6837 от 26 июля 2005 года, которое может повлечь за собой его расторжение.
Доводы о заключении арендаторами договоров уступки прав и обязанностей по Договору аренды без получения предварительного согласия арендодателя, как свидетельствующие о существенном нарушении арендатором договора аренды и отсутствии правовых оснований пользования спорными земельными участками, аналогичные доводам жалобы, также являются несостоятельными в силу следующего.
Договор аренды земельного участка N 6837 от 26 июля 2005 года (в редакции дополнительного соглашения от 12 августа 2013 года) заключен на срок до 19 июля 2018 года, то есть на срок свыше 5 лет.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Как установлено судом, пунктом 4.1.4 Договора аренды закреплена обязанность арендодателя при поступлении заявления от арендатора земельного участка о переоформлении уступки прав и обязанностей по договору аренды проверять освоение земельного участка. Если договор аренды заключен на срок 5 лет и более, оформление договора уступки прав и обязанностей осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о произошедшей уступке.
Пунктом 7.1 установлен запрет на оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в случае его неосвоения без согласия арендодателя.
Иных ограничений права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам условиями договора не предусмотрено. Доказательств обратного истцом суду в материалы дела не представлено.
Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Учитывая, что Договор аренды заключен на срок свыше пяти лет, в связи с чем, согласие арендодателя на заключение договора уступки не требовалось, факт надлежащего уведомления арендаторами о произведенных уступках УМИ администрации города Пензы не оспаривается, доводы о не освоении земельного участка не нашли своего подтверждения, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности данного довода истца.
Одновременно, суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312 площадью 21 300 кв. м, договор аренды в отношении которого просит расторгнуть истец, объектом договоров уступки не являлся.
Кроме того, суд отклоняет данный довод истца и на том основании, что истец, своевременно извещенный о состоявшихся сделках, в результате которых были переуступлены права аренды на земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009009:329 площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6 232,00 кв. м, в установленном законом порядке указанные сделки не оспорил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
В данном случае требование истца вытекает из гражданских правоотношений и материально-правовой интерес истца заключается в восстановлении прав, нарушенных указанной сделкой, на совершение которой истцом не дано согласие.
Таким образом, оспариванию подлежит сама совершенная сделка. Доказательств обращения в суд с соответствующим исковым заявлением об оспаривании сделок по уступке прав по Договору аренды, совершенных между МУ "УКС гор. Заречного Пензенской области", Фондом жилья и ипотеки Пензенской области, ООО "ЗемСтрой", истцом суду не представлено.
Вместе с тем, в материалах дела имеются документы, подтверждающие факт признания истцом ООО "ЗемСтрой" арендатором земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 300 кв. м, а именно: заключенные с ответчиком дополнительные соглашения к договору аренды от 12 августа 2013 года, от 18 декабря 2013 года, принятые от ответчика арендные платежи за использование земельного участка, претензия от 03 декабря 2014 года исх. N 9/6604, предложение о расторжении договора аренды от 21 января 2015 года исх. N 9/168, а также само исковое заявление, в котором истец требует расторгнуть договор аренды земельного участка с ООО "ЗемСтрой", из чего следует, что своими конклюдентными действиями истец признает надлежащим арендатором ООО "ЗемСтрой".
При таких обстоятельствах данные доводы истца, как основание для расторжения договора, также подлежат отклонению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, ошибочны и основаны на неверном толковании норм материального права.
Данные выводы суда также согласуются с выводами Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-3135/2015 по иску УМИ администрации гор. Пензы к ООО "ЗемСтрой", поддержанными Арбитражным судом Поволжского округа в постановлении от 26 января 2016 года.
Доводы о ничтожности договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года (в редакции дополнительного соглашения от 18 декабря 2013 года), подлежат отклонению, как не относящиеся к предмету рассматриваемого иска, поскольку недействительность сделки не является основанием для расторжения договора.
Фактически истцом заявлено новое требование, одновременно изменяющее предмет и основание иска, круг обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении спора о расторжении договора и признании сделки недействительной, различен. Последствия признания сделки недействительной, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, отличны от последствий расторжения договора, которые предусмотрены статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции истцу было предложено воспользоваться статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и изменить предмет или основание настоящих исковых требований (аудиопротокол от 23 марта 2016 года). Однако истец своим правом не воспользовался, в связи с чем, суд рассматривает исковые требования в первоначально заявленном виде, как требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.
Кроме того, суд первой инстанции учел, что истцом каких-либо доказательств в обоснование заявленных доводов о недействительности сделки в материалы дела не представлено.
Обосновывая жалобу заявитель, руководствуясь статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, указывает, что договор аренды земельного участка может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Вместе с тем, данный довод основан на неверном толковании норм права и отклоняется судом апелляционной инстанции, как несостоятельный.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года, не подлежат удовлетворению.
Также несостоятельны доводы заявителя о нарушении целевого назначения предоставления земельных участков, поскольку, как следует из материалов дела, на всех этапах освоения земельных участков цель их использования оставалась неизменной - для малоэтажной застройки.
Истцом заявлено требование о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 21 300 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, расположенный по адресу: гор. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако, учитывая, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26 июля 2005 года, оставлено судом первой инстанции без удовлетворения, право арендодателя на односторонний отказ от договора сторонами не согласовано и не представлено доказательств наличия такого отказа, следовательно, спорный договор аренды считается заключенным, действие его не прекратилось, и соответственно, требование истца об обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок, являющийся объектом аренды, удовлетворению не подлежит.
Также подлежит отклонению довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции в нарушении норм процессуального права не привлечены к участию в деле Администрация гор. Заречный Пензенской области, правление капитального строительства гор. Заречный Пензенской области и Фонд жилья и ипотеки гор. Заречный Пензенской области.
Как следует из материалов дела, определением суда от 09 июня 2015 года участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация гор. Пензы, МКУ "Управление капитального строительства гор. Заречного Пензенской области", Фонд жилья и ипотеки гор. Заречного Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры администрации гор. Пензы.
Относительно отказа в привлечении к участию в деле Администрации гор. Заречный Пензенской области следует отметить.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.
Следовательно, третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для них последствий.
Поскольку заявитель не указал какие права и законные интересы Администрации могут быть нарушены настоящим судебным актом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для привлечения указанного лица к участию в деле.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 года, принятого по делу N А49-3136/2015 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 года, принятое по делу N А49-3136/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)