Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А07-1822/2015 по иску индивидуального предпринимателя Галиева Ильнура Магдануровича к Администрации муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан, Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Шаранскому району об урегулировании преддоговорного спора путем возложения на Администрацию района обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.
Индивидуальный предприниматель Галиев Ильнур Магданурович (далее - ИП Галиев, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Шаранскому району (далее - Комитет) с требованием о возложении на Администрацию района в лице Комитета обязанности заключить с ним договор купли-продажи арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:53:131101:2, указав стоимость земельного участка равной 339 400 рублей (т. 1, л.д. 4-8; т. 2, л.д. 73-74).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация сельского поселения Чалмалинский сельсовет муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан (далее - Администрация сельсовета, третье лицо; т. 2, л.д. 84-85).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2015 (резолютивная часть объявлена 29.09.2015) исковое заявление удовлетворено.
Суд возложил на Администрацию района в лице Комитета заключить с ИП Галиевым договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:53:131101:2, на условиях, изложенных в договоре от 10.12.2014 N 53, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 339 400 руб.". (т. 2, л.д. 124-133).
В апелляционной жалобе Комитет просил решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права.
В обоснование доводов ссылался на установление судом необоснованно низкой цены земельного участка значительно меньше размера кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, а также на наличие противоречий в сведениях относительно рыночной стоимости земельного участка и неправомерный отказе в удовлетворении ходатайства Комитета о проведении повторной экспертизы.
Кроме того апеллянт ссылался на неправомерное рассмотрение дела без участия Администрации района, уполномоченной на принятие решений по управлению и распоряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, при том, что решение принято о правах и обязанностях Администрации района.
Суд апелляционной инстанции установил, что Администрация района (ответчик) и Администрация сельсовета (третье лицо) не были извещены о возбуждении производства по делу, о времени и месте судебных заседаний.
Кроме того, судебная коллегия пришла к выводу о том, что принятое судом решение влияет на права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица - индивидуального предпринимателя Сираева Айрата Ангамовича, составившего отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка и тем самым установила обстоятельство нарушения требований ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
Определением от 21.12.2015 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 02:53:131101:2 поставлен на кадастровый учет 12.12.2005 (т. 1 л.д. 20-21).
14.12.2005 между ИП Галиевым И.М. (арендатор) и Комитетом по управлению собственностью Шаранского района (арендодатель) заключен договор N 62 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:53:131101:2 из категории земель сельскохозяйственного назначения в целях организации крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1 л.д. 14-17).
Срок договора согласно пункту 2.1 установлен с 14.12.2005 по 14.12.2010.
По акту приема-передачи к договору земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 23).
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2006 (т. 1 л.д. 17).
Соглашением от 24.08.2010 срок действия договора аренды N 62 от 14.12.2005 продлен по 14.12.2058.
Соглашение о продлении срока аренды зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 02-04-27/004/2010-236 от 24.09.2010 соответственно (т. 1, л.д. 24).
31.10.2014 истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность (за плату).
Согласно отчету N 38-З-2014 от 05.12.2014, выполненному членом ООО "Российское общество оценщиков" индивидуальным предпринимателем Сираевым А.А. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 578 000 руб. (т. 1 л.д. 68-105).
Администрацией подготовлен, подписан и передан на рассмотрение ИП Галиева И.М. проект договора купли-продажи N 53 от 10.12.2014 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 02:53:131101:2.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена отчуждаемого земельного участка составляет 578 000 руб. Выкупная стоимость земельного участка установлена на основании отчета об оценке N 38-З-2014 от 05.12.2014, выполненного ИП Сираевым А.А.
Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка, истец направил в адрес Администрации Шаранского района протокол разногласий, в котором, в том числе, указал на необходимость проведения повторной оценки земельного участка.
Администрация отказала истцу в согласовании протокола разногласий и проведении повторной оценки земельного участка.
Возникшие при заключении договора разногласия в части определения покупной цены земельного участка, истец передал на разрешение арбитражного суда.
Экспертным заключением N 11-2015 от 30.04.2015 выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и права" рыночная стоимость участка определена в размере 339 000 руб. (т. 2 л.д. 1-68).
Ссылаясь на указанное заключение, истец требует обязать Администрацию района заключить договор купли-продажи на предложенных им условиях о цене участка в размере 339 400 рублей.
Судебная коллегия усматривает, что существо притязаний истца направлено на урегулирование преддоговорного спора путем определения судом условий договора, по которым между сторонами имеются разногласия.
В силу ч. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу подпункта 8 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
С учетом того, что обращение истца с заявлением о продаже земельного участка имело место 31.10.2014, применению подлежат положения названного закона в редакции, действующей на указанную дату.
В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ закреплено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.
Обстоятельство наличия длительных правоотношений аренды спорного участка подтверждено материалами дела, доказательств наличия обстоятельств, препятствующих заключению договора ответчиком не представлено.
При указанных обстоятельствах Администрация района обязана заключить с ИП Галиевым И.М. договор купли-продажи земельного участка.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса).
В силу названной нормы условие о цене товара является существенным условием договора купли-продажи.
Определяя названное условие, судебная коллегия исходит из следующего.
Пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции на дату обращения с заявлением о выкупе) установлено, что земельный участок приобретается арендатором по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации.
В целях определения рыночной стоимости Администрацией района проведена оценка, по итогам которой рыночная стоимость земельного участка определена в размере 578 000 руб.
Вместе с тем судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для критической оценки представленного оценщиком Сираевым А.А. отчета N 38-3-2014 от 08.12.2014 об установлении размера рыночной стоимости. Из названного отчета усматривается, что при определении цены объекта оценщиком использован лишь доходный метод оценки. В обоснование отказа от применения сравнительного метода оценки (метода прямого сравнительного анализа продаж) оценщик сослался на неразвитость рынка земли, указав, что на момент производства оценки как в Шаранском районе Республики Башкортостан, так и в близлежащих районах отсутствует рынок продаж земель сельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 78).
Судебная коллегия усматривает, что названное утверждение противоречит представленным в материалы дела доказательствам, содержащимся, в том числе, в Заключении эксперта N 11-2015 которыми подтверждено наличие достаточного количества сведений о предлагаемых к реализации земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения в различных районах Республики Башкортостан. При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает отказ оценщика от применения сравнительного метода оценки необоснованным. При этом суд исходит из того, что применение данного метода позволяет с наибольшей степенью объективности установить действительную рыночную стоимость объектов оценки в силу наличия фактического материала для установления корреляции между спросом и предложением на конкретный товар путем сравнения цен по ряду сделок о купле-продаже аналогичного товара.
В силу изложенного судебная коллегия полагает представленный Администрацией района отчет N 38-3-2014 от 08.12.2014 об установлении размера рыночной стоимости не подлежащим применению при определении цены сделки.
Оценивая заключение N 11-2015 от 30.04.2015, выполненное в рамках проведения судебной экспертизы оценщиком ООО "Центр оценки и права" Латыповым Линаром Гиндулловичем, судебная коллегия не находит оснований для его критической оценки и полагает данный отчет подлежащим применению при определении условия договора купли-продажи о цене товара.
Доводы Комитета о том, что установленная в заключении N 11-2015 от 30.04.2015 цена земельного участка является необоснованно низкой, значительно меньше размера кадастровой стоимости участка подлежат отклонению.
В силу п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Законом N 101-ФЗ установлено правило об определении рыночной цены участка. Тем самым обстоятельство установления более низкой рыночной стоимости, чем размер кадастровой стоимости участка не противоречит требованиям законодательства.
Так же судебная коллегия отмечает, что предметом рассмотрения по настоящему иску является урегулирование разногласий сторон по условиям договора, заключение которого для одной из сторон сделки является обязательным. Поскольку Администрацией района принято решение о продаже участка, о чем свидетельствует направление в адрес истца проекта договора купли-продажи земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу о том, что изменение после 01.03.2015 компетенции Администрации района в части распоряжения земельными участками не влияет на ее полномочие по заключению договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка.
Суд усматривает наличие оснований для применения по аналогии нормы п. 16 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" для случаев, когда до дня вступления в силу указанного закона органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого участка. В этом случае предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял данное решение либо разместил или опубликовал указанное извещение, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен такой земельный участок.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу нарушения требований ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Требования истца об определении условия договора купли-продажи о цене участка в соответствии с предложенной им суммой, подлежат удовлетворению.
Государственная пошлина подлежит распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относится на ответчика - Администрацию муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2015 по делу N А07-1822/2015 отменить.
Исковые требования Индивидуального предпринимателя Галиева Ильнура Магдануровича - удовлетворить.
Обязать Администрацию муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан (ИНН 0251005300, ОГРН 1020200613773) заключить с индивидуальным предпринимателем Галиевым Ильнуром Магдануровичем (ИНН 024401515014, ОГРН 307026919700031) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:53:131101:2, на условиях, изложенных в договоре N 53 от 10.12.2014, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 339 400 руб.".
Взыскать с Администрации муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан (ИНН 0251005300, ОГРН 1020200613773) в пользу индивидуального предпринимателя Галиева Ильнура Магдануровича (ИНН 024401515014, ОГРН 307026919700031) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и оплате экспертизы в сумме 50 000 руб."
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2016 N 18АП-14503/2015 ПО ДЕЛУ N А07-1822/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2016 г. N 18АП-14503/2015
Дело N А07-1822/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А07-1822/2015 по иску индивидуального предпринимателя Галиева Ильнура Магдануровича к Администрации муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан, Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Шаранскому району об урегулировании преддоговорного спора путем возложения на Администрацию района обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.
Индивидуальный предприниматель Галиев Ильнур Магданурович (далее - ИП Галиев, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района), Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Шаранскому району (далее - Комитет) с требованием о возложении на Администрацию района в лице Комитета обязанности заключить с ним договор купли-продажи арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:53:131101:2, указав стоимость земельного участка равной 339 400 рублей (т. 1, л.д. 4-8; т. 2, л.д. 73-74).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация сельского поселения Чалмалинский сельсовет муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан (далее - Администрация сельсовета, третье лицо; т. 2, л.д. 84-85).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2015 (резолютивная часть объявлена 29.09.2015) исковое заявление удовлетворено.
Суд возложил на Администрацию района в лице Комитета заключить с ИП Галиевым договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:53:131101:2, на условиях, изложенных в договоре от 10.12.2014 N 53, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 339 400 руб.". (т. 2, л.д. 124-133).
В апелляционной жалобе Комитет просил решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права.
В обоснование доводов ссылался на установление судом необоснованно низкой цены земельного участка значительно меньше размера кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, а также на наличие противоречий в сведениях относительно рыночной стоимости земельного участка и неправомерный отказе в удовлетворении ходатайства Комитета о проведении повторной экспертизы.
Кроме того апеллянт ссылался на неправомерное рассмотрение дела без участия Администрации района, уполномоченной на принятие решений по управлению и распоряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю, при том, что решение принято о правах и обязанностях Администрации района.
Суд апелляционной инстанции установил, что Администрация района (ответчик) и Администрация сельсовета (третье лицо) не были извещены о возбуждении производства по делу, о времени и месте судебных заседаний.
Кроме того, судебная коллегия пришла к выводу о том, что принятое судом решение влияет на права и обязанности не привлеченного к участию в деле лица - индивидуального предпринимателя Сираева Айрата Ангамовича, составившего отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка и тем самым установила обстоятельство нарушения требований ч. 4 ст. 270 АПК РФ.
Определением от 21.12.2015 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению спора по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 02:53:131101:2 поставлен на кадастровый учет 12.12.2005 (т. 1 л.д. 20-21).
14.12.2005 между ИП Галиевым И.М. (арендатор) и Комитетом по управлению собственностью Шаранского района (арендодатель) заключен договор N 62 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:53:131101:2 из категории земель сельскохозяйственного назначения в целях организации крестьянского (фермерского) хозяйства (т. 1 л.д. 14-17).
Срок договора согласно пункту 2.1 установлен с 14.12.2005 по 14.12.2010.
По акту приема-передачи к договору земельный участок передан арендатору (т. 1 л.д. 23).
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.04.2006 (т. 1 л.д. 17).
Соглашением от 24.08.2010 срок действия договора аренды N 62 от 14.12.2005 продлен по 14.12.2058.
Соглашение о продлении срока аренды зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 02-04-27/004/2010-236 от 24.09.2010 соответственно (т. 1, л.д. 24).
31.10.2014 истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность (за плату).
Согласно отчету N 38-З-2014 от 05.12.2014, выполненному членом ООО "Российское общество оценщиков" индивидуальным предпринимателем Сираевым А.А. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 578 000 руб. (т. 1 л.д. 68-105).
Администрацией подготовлен, подписан и передан на рассмотрение ИП Галиева И.М. проект договора купли-продажи N 53 от 10.12.2014 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 02:53:131101:2.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена отчуждаемого земельного участка составляет 578 000 руб. Выкупная стоимость земельного участка установлена на основании отчета об оценке N 38-З-2014 от 05.12.2014, выполненного ИП Сираевым А.А.
Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка, истец направил в адрес Администрации Шаранского района протокол разногласий, в котором, в том числе, указал на необходимость проведения повторной оценки земельного участка.
Администрация отказала истцу в согласовании протокола разногласий и проведении повторной оценки земельного участка.
Возникшие при заключении договора разногласия в части определения покупной цены земельного участка, истец передал на разрешение арбитражного суда.
Экспертным заключением N 11-2015 от 30.04.2015 выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и права" рыночная стоимость участка определена в размере 339 000 руб. (т. 2 л.д. 1-68).
Ссылаясь на указанное заключение, истец требует обязать Администрацию района заключить договор купли-продажи на предложенных им условиях о цене участка в размере 339 400 рублей.
Судебная коллегия усматривает, что существо притязаний истца направлено на урегулирование преддоговорного спора путем определения судом условий договора, по которым между сторонами имеются разногласия.
В силу ч. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Согласно ст. 446 Гражданского кодекса, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В силу подпункта 8 пункта 2 ст. 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
С учетом того, что обращение истца с заявлением о продаже земельного участка имело место 31.10.2014, применению подлежат положения названного закона в редакции, действующей на указанную дату.
В пункте 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ закреплено, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель.
Обстоятельство наличия длительных правоотношений аренды спорного участка подтверждено материалами дела, доказательств наличия обстоятельств, препятствующих заключению договора ответчиком не представлено.
При указанных обстоятельствах Администрация района обязана заключить с ИП Галиевым И.М. договор купли-продажи земельного участка.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса).
В силу названной нормы условие о цене товара является существенным условием договора купли-продажи.
Определяя названное условие, судебная коллегия исходит из следующего.
Пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции на дату обращения с заявлением о выкупе) установлено, что земельный участок приобретается арендатором по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации.
В целях определения рыночной стоимости Администрацией района проведена оценка, по итогам которой рыночная стоимость земельного участка определена в размере 578 000 руб.
Вместе с тем судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для критической оценки представленного оценщиком Сираевым А.А. отчета N 38-3-2014 от 08.12.2014 об установлении размера рыночной стоимости. Из названного отчета усматривается, что при определении цены объекта оценщиком использован лишь доходный метод оценки. В обоснование отказа от применения сравнительного метода оценки (метода прямого сравнительного анализа продаж) оценщик сослался на неразвитость рынка земли, указав, что на момент производства оценки как в Шаранском районе Республики Башкортостан, так и в близлежащих районах отсутствует рынок продаж земель сельскохозяйственного назначения (т. 1 л.д. 78).
Судебная коллегия усматривает, что названное утверждение противоречит представленным в материалы дела доказательствам, содержащимся, в том числе, в Заключении эксперта N 11-2015 которыми подтверждено наличие достаточного количества сведений о предлагаемых к реализации земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения в различных районах Республики Башкортостан. При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает отказ оценщика от применения сравнительного метода оценки необоснованным. При этом суд исходит из того, что применение данного метода позволяет с наибольшей степенью объективности установить действительную рыночную стоимость объектов оценки в силу наличия фактического материала для установления корреляции между спросом и предложением на конкретный товар путем сравнения цен по ряду сделок о купле-продаже аналогичного товара.
В силу изложенного судебная коллегия полагает представленный Администрацией района отчет N 38-3-2014 от 08.12.2014 об установлении размера рыночной стоимости не подлежащим применению при определении цены сделки.
Оценивая заключение N 11-2015 от 30.04.2015, выполненное в рамках проведения судебной экспертизы оценщиком ООО "Центр оценки и права" Латыповым Линаром Гиндулловичем, судебная коллегия не находит оснований для его критической оценки и полагает данный отчет подлежащим применению при определении условия договора купли-продажи о цене товара.
Доводы Комитета о том, что установленная в заключении N 11-2015 от 30.04.2015 цена земельного участка является необоснованно низкой, значительно меньше размера кадастровой стоимости участка подлежат отклонению.
В силу п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Законом N 101-ФЗ установлено правило об определении рыночной цены участка. Тем самым обстоятельство установления более низкой рыночной стоимости, чем размер кадастровой стоимости участка не противоречит требованиям законодательства.
Так же судебная коллегия отмечает, что предметом рассмотрения по настоящему иску является урегулирование разногласий сторон по условиям договора, заключение которого для одной из сторон сделки является обязательным. Поскольку Администрацией района принято решение о продаже участка, о чем свидетельствует направление в адрес истца проекта договора купли-продажи земельного участка, судебная коллегия приходит к выводу о том, что изменение после 01.03.2015 компетенции Администрации района в части распоряжения земельными участками не влияет на ее полномочие по заключению договора купли-продажи в отношении спорного земельного участка.
Суд усматривает наличие оснований для применения по аналогии нормы п. 16 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" для случаев, когда до дня вступления в силу указанного закона органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого участка. В этом случае предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял данное решение либо разместил или опубликовал указанное извещение, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен такой земельный участок.
При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу нарушения требований ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Требования истца об определении условия договора купли-продажи о цене участка в соответствии с предложенной им суммой, подлежат удовлетворению.
Государственная пошлина подлежит распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относится на ответчика - Администрацию муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2015 по делу N А07-1822/2015 отменить.
Исковые требования Индивидуального предпринимателя Галиева Ильнура Магдануровича - удовлетворить.
Обязать Администрацию муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан (ИНН 0251005300, ОГРН 1020200613773) заключить с индивидуальным предпринимателем Галиевым Ильнуром Магдануровичем (ИНН 024401515014, ОГРН 307026919700031) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:53:131101:2, на условиях, изложенных в договоре N 53 от 10.12.2014, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 339 400 руб.".
Взыскать с Администрации муниципального района Шаранский район Республики Башкортостан (ИНН 0251005300, ОГРН 1020200613773) в пользу индивидуального предпринимателя Галиева Ильнура Магдануровича (ИНН 024401515014, ОГРН 307026919700031) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. и оплате экспертизы в сумме 50 000 руб."
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)