Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 05 февраля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семушкина В.С., судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25.01.2016-01.02.2016 в помещении суда апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и общества с ограниченной ответственностью "Валди" на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2015 по делу N А55-17417/2015 (судья Медведев А.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Валди" (ИНН 6321100921, ОГРН 1026301982926), г. Тольятти Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, об оспаривании отказа в государственной регистрации,
в судебном заседании приняли участие:
директор ООО "Валди" - Крдян Г.А. (паспорт),
до перерыва представитель Территориального управления Росимущества в Самарской области - Кедичева К.Ю. (доверенность от 11.01.2016),
представитель Управления Росреестра по Самарской области не явился, извещено надлежащим образом,
общество с ограниченной ответственностью "Валди" (далее - ООО "Валди", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) об отказе от 22.06.2015 N 63/009/400/2015-3622 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, южнее жилого дома N 104, кадастровый номер 63:09:0000000:2500, а также об обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать право собственности общества на указанный земельный участок и выдать ему свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок без заявления о государственной регистрации прав и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов, а также без повторной оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права. Кроме того, ООО "Валди" просило взыскать с Управления Росреестра по Самарской области расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2015 по делу N А55-17417/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционных жалобах ТУ Росимущества в Самарской области и ООО "Валди" просили отменить указанное судебное решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителей жалоб, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей Управления Росреестра по Самарской области, которое было надлежащим образом извещено о времени и месте проведения судебного заседания.
В судебном заседании представители ТУ Росимущества в Самарской области и ООО "Валди" поддержали апелляционные жалобы по указанным в них основаниям.
В судебном заседании 25.01.2016 объявлялся перерыв до 01.02.2016; после перерыва судебное заседание было продолжено.
Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционных жалобах, выступлениях представителей ТУ Росимущества в Самарской области и общества в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как видно из материалов дела, ТУ Росимущества в Самарской области приняло распоряжение от 27.02.2015 N 129-р о предоставлении в собственность ООО "Валди" находящегося в федеральной собственности земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, южнее жилого дома N 104. Приказ подписан руководителем ТУ Росимущества в Самарской области Кинжабаевым А.А.
На основании указанного распоряжения между ТУ Росимущества в Самарской области в лице и.о. заместителя руководителя Шевяховой Юлии Вячеславовны, действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 N 129), и ООО "Валди" был заключен договор купли-продажи от 27.04.2015 N 09-10-221-15-129-р/43 находящегося в федеральной собственности земельного участка (из земель населенных пунктов) общей площадью 87,00 кв. м с кадастровым номером 63:09:0000000:2500, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, южнее жилого дома N 104, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, под проектирование и строительство павильона модульного типа из сборно-разборных конструкций. На основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 12.02.2015 N 15/12-14/1-1, составленного ООО "ТАО" и рассмотренного отделом оценки и аудита ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом от 23.09.2009 N 272 и распоряжением от 27.02.2015 N 129-р, стоимость земельного участка установлена в договоре в размере 477729 руб. Согласно пункту 4.4 данного договора ООО "Валди" приобретает право собственности на земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности; основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды от 26.10.1999 N 1744/99, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:09:0000000:2500, расположенный по указанному адресу, предоставлен в аренду ООО "Валди" на срок с 01.04.1999 по 31.03.2002 под проектирование и строительство павильона модульного типа из сборно-разборных конструкций. Этим договором предусмотрено, что он считается прекращенным с момента окончания срока его действия.
08.05.2015 общество обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанный земельный участок.
В связи с необходимостью устранения причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и права собственности на указанный земельный участок, государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц (с 20.05.2015 по 20.06.2015) на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Управление Росреестра по Самарской области направило в ТУ Росимущества в Самарской области запрос от 20.05.2015 N 63/009/400/2015-3622 об устранении причин, препятствующих регистрации договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2015 N 09-10-221-15-129-р/143, с просьбой предоставить решение о проведении торгов, сведения о публикации в средствах массовой информации извещения о проведении торгов, нотариальную доверенность, подтверждающую полномочия Шевяховой Ю.В. на подписание указанного договора купли-продажи.
В ответ на запрос ТУ Росимущества в Самарской области сообщило, что указанный земельный участок подлежал продаже и предоставлен в собственность ООО "Валди" на основании пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривавшего преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность, и что для подобных случаев законом не предусмотрено опубликование в средствах массовой информации извещения о проведении торгов. Кроме того, ТУ Росимущества в Самарской области сообщило, что у Шевяховой Ю.В. имелись полномочия на подписание указанного договора купли-продажи.
Сообщением от 22.06.2015 N 63/009/400/2015-3622 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок в связи с неустранением причин, вызвавших приостановление регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, то есть по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 N 129-р) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и ЗК РФ.
Пунктом 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и действовавших по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 N 129-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.
Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.
ООО "Валди" полагает, что заключив договор купли-продажи, оно реализовало преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ.
Однако, как правильно указано судом первой инстанции, преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок. Данный вывод суда первой инстанции подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 23.05.2014 N ВАС-5831/14 по делу N А64-1104/2013, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.11.2015 N Ф06-2740/2015 по делу N А55-30094/2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2015 N 11АП-15072/2015 по делу N А55-13383/2015 и др.).
Установленные статьей 34 ЗК РФ, действовавшей по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 N 129-р (то есть по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений), принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит указанному принципу.
Такой вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728 по делу N А35-8391/2013.
Судом первой инстанции также указано, что в силу статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок именно ему без проведения торгов.
Поскольку на государственную регистрацию не были представлены решение о проведении торгов и сведения о публикации в средствах массовой информации извещения о проведении торгов, Управление Росреестра по Самарской области оспариваемым сообщением правомерно отказало в государственной регистрации права собственности общества на вышеуказанный земельный участок.
По общему правилу, установленному пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке статьи 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.
Данный вывод суда первой инстанции также подтверждается судебной практикой.
На основании части 3 статьи 201 АПК РФ указанные обстоятельства являются достаточным основанием для отказа обществу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах относительно вышеприведенных обстоятельств, основаны на ошибочном толковании закона и в этой связи не могут быть приняты во внимание.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2015 N 09-10-221-15-129-р/143 является ошибочным.
В пункте 6 Положения о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденного Приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества.
Согласно пункту 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом.
В соответствии с пунктом 7.8 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.
И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. подписала указанный договор на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 N 129) о делегировании своих полномочий. Этот факт Управление Росреестра по Самарской области и ООО "Валди" не опровергают.
Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этим приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало.
При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Шевяховой Ю.В. специальной доверенности.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", исключает из мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи указанного земельного участка.
Поскольку указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного решения, суд апелляционной инстанции оставляет резолютивную часть обжалуемого судебного решения без изменения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Самарской области от 21 октября 2015 года по делу N А55-17417/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2016 N 11АП-16996/2015, 11АП-17110/2015 ПО ДЕЛУ N А55-17417/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2016 г. по делу N А55-17417/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 05 февраля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семушкина В.С., судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кислицыной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25.01.2016-01.02.2016 в помещении суда апелляционные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и общества с ограниченной ответственностью "Валди" на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2015 по делу N А55-17417/2015 (судья Медведев А.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Валди" (ИНН 6321100921, ОГРН 1026301982926), г. Тольятти Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, об оспаривании отказа в государственной регистрации,
в судебном заседании приняли участие:
директор ООО "Валди" - Крдян Г.А. (паспорт),
до перерыва представитель Территориального управления Росимущества в Самарской области - Кедичева К.Ю. (доверенность от 11.01.2016),
представитель Управления Росреестра по Самарской области не явился, извещено надлежащим образом,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Валди" (далее - ООО "Валди", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) об отказе от 22.06.2015 N 63/009/400/2015-3622 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, южнее жилого дома N 104, кадастровый номер 63:09:0000000:2500, а также об обязании Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать право собственности общества на указанный земельный участок и выдать ему свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок без заявления о государственной регистрации прав и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов, а также без повторной оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права. Кроме того, ООО "Валди" просило взыскать с Управления Росреестра по Самарской области расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.10.2015 по делу N А55-17417/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционных жалобах ТУ Росимущества в Самарской области и ООО "Валди" просили отменить указанное судебное решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителей жалоб, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей Управления Росреестра по Самарской области, которое было надлежащим образом извещено о времени и месте проведения судебного заседания.
В судебном заседании представители ТУ Росимущества в Самарской области и ООО "Валди" поддержали апелляционные жалобы по указанным в них основаниям.
В судебном заседании 25.01.2016 объявлялся перерыв до 01.02.2016; после перерыва судебное заседание было продолжено.
Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционных жалобах, выступлениях представителей ТУ Росимущества в Самарской области и общества в судебном заседании, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как видно из материалов дела, ТУ Росимущества в Самарской области приняло распоряжение от 27.02.2015 N 129-р о предоставлении в собственность ООО "Валди" находящегося в федеральной собственности земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, южнее жилого дома N 104. Приказ подписан руководителем ТУ Росимущества в Самарской области Кинжабаевым А.А.
На основании указанного распоряжения между ТУ Росимущества в Самарской области в лице и.о. заместителя руководителя Шевяховой Юлии Вячеславовны, действующей на основании приказа ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 N 129), и ООО "Валди" был заключен договор купли-продажи от 27.04.2015 N 09-10-221-15-129-р/43 находящегося в федеральной собственности земельного участка (из земель населенных пунктов) общей площадью 87,00 кв. м с кадастровым номером 63:09:0000000:2500, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Свердлова, южнее жилого дома N 104, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, под проектирование и строительство павильона модульного типа из сборно-разборных конструкций. На основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 12.02.2015 N 15/12-14/1-1, составленного ООО "ТАО" и рассмотренного отделом оценки и аудита ТУ Росимущества в Самарской области на предмет соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности в соответствии с приказом от 23.09.2009 N 272 и распоряжением от 27.02.2015 N 129-р, стоимость земельного участка установлена в договоре в размере 477729 руб. Согласно пункту 4.4 данного договора ООО "Валди" приобретает право собственности на земельный участок после государственной регистрации перехода права собственности; основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор аренды от 26.10.1999 N 1744/99, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:09:0000000:2500, расположенный по указанному адресу, предоставлен в аренду ООО "Валди" на срок с 01.04.1999 по 31.03.2002 под проектирование и строительство павильона модульного типа из сборно-разборных конструкций. Этим договором предусмотрено, что он считается прекращенным с момента окончания срока его действия.
08.05.2015 общество обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанный земельный участок.
В связи с необходимостью устранения причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и права собственности на указанный земельный участок, государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц (с 20.05.2015 по 20.06.2015) на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Управление Росреестра по Самарской области направило в ТУ Росимущества в Самарской области запрос от 20.05.2015 N 63/009/400/2015-3622 об устранении причин, препятствующих регистрации договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2015 N 09-10-221-15-129-р/143, с просьбой предоставить решение о проведении торгов, сведения о публикации в средствах массовой информации извещения о проведении торгов, нотариальную доверенность, подтверждающую полномочия Шевяховой Ю.В. на подписание указанного договора купли-продажи.
В ответ на запрос ТУ Росимущества в Самарской области сообщило, что указанный земельный участок подлежал продаже и предоставлен в собственность ООО "Валди" на основании пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусматривавшего преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность, и что для подобных случаев законом не предусмотрено опубликование в средствах массовой информации извещения о проведении торгов. Кроме того, ТУ Росимущества в Самарской области сообщило, что у Шевяховой Ю.В. имелись полномочия на подписание указанного договора купли-продажи.
Сообщением от 22.06.2015 N 63/009/400/2015-3622 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок в связи с неустранением причин, вызвавших приостановление регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 34 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, то есть по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 N 129-р) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и ЗК РФ.
Пунктом 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и действовавших по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 N 129-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.
Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.
ООО "Валди" полагает, что заключив договор купли-продажи, оно реализовало преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ.
Однако, как правильно указано судом первой инстанции, преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок. Данный вывод суда первой инстанции подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 23.05.2014 N ВАС-5831/14 по делу N А64-1104/2013, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.11.2015 N Ф06-2740/2015 по делу N А55-30094/2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2015 N 11АП-15072/2015 по делу N А55-13383/2015 и др.).
Установленные статьей 34 ЗК РФ, действовавшей по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 27.02.2015 N 129-р (то есть по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений), принципы эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит указанному принципу.
Такой вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728 по делу N А35-8391/2013.
Судом первой инстанции также указано, что в силу статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора выкупить земельный участок не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок именно ему без проведения торгов.
Поскольку на государственную регистрацию не были представлены решение о проведении торгов и сведения о публикации в средствах массовой информации извещения о проведении торгов, Управление Росреестра по Самарской области оспариваемым сообщением правомерно отказало в государственной регистрации права собственности общества на вышеуказанный земельный участок.
По общему правилу, установленному пунктом 8 статьи 22 ЗК РФ, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Таким образом, преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке статьи 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.
Данный вывод суда первой инстанции также подтверждается судебной практикой.
На основании части 3 статьи 201 АПК РФ указанные обстоятельства являются достаточным основанием для отказа обществу в удовлетворении заявленных требований.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах относительно вышеприведенных обстоятельств, основаны на ошибочном толковании закона и в этой связи не могут быть приняты во внимание.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 27.04.2015 N 09-10-221-15-129-р/143 является ошибочным.
В пункте 6 Положения о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденного Приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества.
Согласно пункту 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом.
В соответствии с пунктом 7.8 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.
И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. подписала указанный договор на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 N 129) о делегировании своих полномочий. Этот факт Управление Росреестра по Самарской области и ООО "Валди" не опровергают.
Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этим приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало.
При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Шевяховой Ю.В. специальной доверенности.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", исключает из мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи указанного земельного участка.
Поскольку указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного решения, суд апелляционной инстанции оставляет резолютивную часть обжалуемого судебного решения без изменения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 21 октября 2015 года по делу N А55-17417/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.С.СЕМУШКИН
В.С.СЕМУШКИН
Судьи
П.В.БАЖАН
Е.М.РОГАЛЕВА
П.В.БАЖАН
Е.М.РОГАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)