Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Дейкиным А.И.,
при участии в заседании:
- от ООО "Стройтехнопарк-Восток": Николко В.И., по доверенности от 15.02.2017; от Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены;
- от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Стройтехнопарк-Восток" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2017 года по делу N А41-5111/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха к ООО "Стройтехнопарк-Восток", третье лицо: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха,
установил:
Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Стройтехнопарк-Восток" со следующими требованиями:
- взыскать с ООО "Стройтехнопарк-Восток" в пользу Администрации городского округа Балашиха по договору N 01028-Z аренды земельного участка от 20.09.2006 задолженность по арендной плате - 5 008 023 руб. 53 коп., пени - 351 167 руб. 46 коп., всего 5 359 190 руб. 99 коп.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Московской области от 22.11.2005 года N 826/42, между Министерством имущественных отношений Московской области и Закрытым акционерным обществом "Товарищество Инвесторов и Архитекторов Московской области" был заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:15:080703:0013, общей площадью 465 766 кв. м, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, восточнее д. Соболиха, в целях размещения складского комплекса.
Согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка, срок аренды земельного участка составляет 49 лет с 04.06.2006 по 03.06.2055 без оформления акта приема-передачи.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка, размер арендной платы за земельный участок на дату заключения договора установлен в приложении N 2 (расчет арендной платы).
При этом в соответствии с приложением N 2 к Договору размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством.
В силу положений пункта 3.5 договора аренды земельного участка размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области и органом местного самоуправления, а также в случаях перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, в иных случаях, предусмотренных 3 67_5865348 законом, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории (разрешенного использования) земельного участка.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно п. 4.2.3 договора аренды земельного участка, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных договором, в течение 5 (пяти) рабочих дней после оплаты арендодателю платежный документ, подтверждающий факт оплаты.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись N 50-50-15/042/2006-264 от 27.12.2006.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 15.06.2009 года N 1 Министерство имущественных отношений Московской области передало свои права и обязанности по договору Администрации городского округа Балашиха.
Соглашением о перенайме земельного участка от 23.04.2013 права и обязанности арендатора по договору перешли от ЗАО "Товарищество Инвесторов и Архитекторов Московской области" к ООО "ДРК".
В дальнейшем, в соответствии с соглашением о перенайме от 18.10.2013 ООО "ДРК" передало свои права и обязанности по договору аренды ООО "Компания Балторг".
30.09.2014 соглашением о перенайме земельного участка права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Компания Балторг" к ООО "ГРИНКОМ".
15.02.2016 между ООО "ГРИНКОМ" и ООО "Стройтехнопарк-Восток" заключено соглашение о перенайме земельного участка, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.2006 перешли к ООО "Стройтехнопарк-Восток".
Соглашение о перенайме земельного участка от 15.02.2016 зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, Администрация городского округа Балашиха 01.12.2016 направила в адрес ответчика претензию, в которой уведомила о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения в 30-дневный срок.
Поскольку указанная задолженность ответчиком оплачена не была, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 1-го квартала 2016 года по 3-ий квартал 2016 года включительно в размере 5 008 023 руб. 53 коп., а также пени по состоянию на 01.12.2016 в размере 351 167,46 руб.
Учитывая, что материалами дела подтверждается факт наличия задолженности и ее размер, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании задолженности.
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что им полностью была уплачена арендная плата, ссылается на имеющийся в материалах дела расчет.
Между тем, ответчиком не приняты во внимание следующие обстоятельства порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.
Согласно части 3.1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений. По истечении срока, установленного указанной частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к Закону.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к указанному Закону и частью 3.1 данной статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Между сторонами возник спор по применяемому при расчете арендной платы на 2016 год базовому размеру арендной платы.
В 2016 году базовый размер арендной платы был установлен Законом Московской области от 18.07.2015 года N 127/2015-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год" и составлял на территории города Балашиха - 5,01 рублей.
При этом, в соответствии с частью 2 статьи 2 указанного Закона Московской области, за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
При расчете размера арендной платы за 2016 год Администрация городского округа Балашиха руководствовалась данными нормативными правовыми актами.
Применяя двойной размер арендной платы, истец исходил из того, что с момента предоставления земельного участка в аренду прошло три года, а ответчик как и предыдущие арендаторы так и не приступили к использованию земельного участка по целевому назначению.
В подтверждение своих доводов истец представил Акт от 20.10.2016 обследования земельного участка с кадастровым номером 50615:0080703:13, из которого следует, что земельный участок не используется, а также уведомление в соответствии с которым с 01.03.2016 базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.
При этом, ответчик не согласен с тем, что при расчете арендной платы истец применил базовый размер арендной платы в двукратном размере, поскольку, по его мнению, с момента заключения договора аренды и договора переуступки, арендатор осваивает земельный участок, а также в связи с тем, что договором аренды земельного участка срок освоения земельного участка не установлен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Исходя из смысла подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ следует, что земельный участок, предоставленный для строительства должен быть использован собственником по целевому назначению, за исключением времени необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из положений статей 4, 42, 45, 46 ЗК РФ, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по его целевому назначению. В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и т.д.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельный участок должен использоваться в целях размещения складского комплекса. Первоначальным документом, который должен быть получен при освоении земельного участка для целей строительства, является градостроительный план земельного участка, для получения которого в соответствии с действующим законодательством не требуется предоставление топографической съемки.
Как следует из материалов дела, начиная с момента заключения договора аренды земельного участка - с 2006 года градостроительный план земельного участка не подготовлен и не утвержден. Из материалов дела следует, что земельный участок был предоставлен в аренду в 2006 году, с указанного времени ни арендатор, ни его предшественники не приступили к использованию земельного участка по его целевому назначению - строительству складского комплекса.
Доказательств того, что в указанный период времени земельный участок осваивался ответчиком также не представлено.
Представленные в суд апелляционной инстанции дополнительные документы, подтверждающие, по мнению ответчика, факт освоения земельного участка, апелляционный суд возвратил ответчику, так как им не приведено обоснование невозможности представления таких документов в суд первой инстанции (пункт 2 статьи 268 АПК РФ).
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что он является арендатором по договору только с февраля 2016 года, отклоняется апелляционным судом, так как в соответствии с действующим законодательством о перемене лиц в обязательствах и соглашением о перенайме к новому арендатору перешли все права и обязательства предыдущего арендатора.
Доводы ответчика о том, что в настоящее время обществом осуществляется процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе проведены публичные слушания по изменению вида разрешенного использования, получена лицензия на пользование недрами, не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку они не свидетельствуют об освоении и использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором аренды и видом его разрешенного использования в соответствии со сведениями, содержащимися в 2016 году в государственном кадастре недвижимости.
Администрация также просила взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19.05.2017 по делу N А41-5111/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.07.2017 N 10АП-8739/2017 ПО ДЕЛУ N А41-5111/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. по делу N А41-5111/17
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Боровиковой С.В., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Дейкиным А.И.,
при участии в заседании:
- от ООО "Стройтехнопарк-Восток": Николко В.И., по доверенности от 15.02.2017; от Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены;
- от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Стройтехнопарк-Восток" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2017 года по делу N А41-5111/17, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха к ООО "Стройтехнопарк-Восток", третье лицо: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха,
установил:
Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Стройтехнопарк-Восток" со следующими требованиями:
- взыскать с ООО "Стройтехнопарк-Восток" в пользу Администрации городского округа Балашиха по договору N 01028-Z аренды земельного участка от 20.09.2006 задолженность по арендной плате - 5 008 023 руб. 53 коп., пени - 351 167 руб. 46 коп., всего 5 359 190 руб. 99 коп.
В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Ответчик направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы апелляционной жалобы.
Истец и третье лицо своих представителей в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Московской области от 22.11.2005 года N 826/42, между Министерством имущественных отношений Московской области и Закрытым акционерным обществом "Товарищество Инвесторов и Архитекторов Московской области" был заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:15:080703:0013, общей площадью 465 766 кв. м, категория земель: "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенный по адресу: Московская область, Балашихинский район, восточнее д. Соболиха, в целях размещения складского комплекса.
Согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка, срок аренды земельного участка составляет 49 лет с 04.06.2006 по 03.06.2055 без оформления акта приема-передачи.
Согласно п. 3.1 договора аренды земельного участка, размер арендной платы за земельный участок на дату заключения договора установлен в приложении N 2 (расчет арендной платы).
При этом в соответствии с приложением N 2 к Договору размер арендной платы определяется в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" и рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S.
В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством.
В силу положений пункта 3.5 договора аренды земельного участка размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области и органом местного самоуправления, а также в случаях перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, в иных случаях, предусмотренных 3 67_5865348 законом, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории (разрешенного использования) земельного участка.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно п. 4.2.3 договора аренды земельного участка, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных договором, в течение 5 (пяти) рабочих дней после оплаты арендодателю платежный документ, подтверждающий факт оплаты.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись N 50-50-15/042/2006-264 от 27.12.2006.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 15.06.2009 года N 1 Министерство имущественных отношений Московской области передало свои права и обязанности по договору Администрации городского округа Балашиха.
Соглашением о перенайме земельного участка от 23.04.2013 права и обязанности арендатора по договору перешли от ЗАО "Товарищество Инвесторов и Архитекторов Московской области" к ООО "ДРК".
В дальнейшем, в соответствии с соглашением о перенайме от 18.10.2013 ООО "ДРК" передало свои права и обязанности по договору аренды ООО "Компания Балторг".
30.09.2014 соглашением о перенайме земельного участка права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО "Компания Балторг" к ООО "ГРИНКОМ".
15.02.2016 между ООО "ГРИНКОМ" и ООО "Стройтехнопарк-Восток" заключено соглашение о перенайме земельного участка, по условиям которого права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N 01028-Z от 20.09.2006 перешли к ООО "Стройтехнопарк-Восток".
Соглашение о перенайме земельного участка от 15.02.2016 зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, Администрация городского округа Балашиха 01.12.2016 направила в адрес ответчика претензию, в которой уведомила о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения в 30-дневный срок.
Поскольку указанная задолженность ответчиком оплачена не была, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу положений статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 1-го квартала 2016 года по 3-ий квартал 2016 года включительно в размере 5 008 023 руб. 53 коп., а также пени по состоянию на 01.12.2016 в размере 351 167,46 руб.
Учитывая, что материалами дела подтверждается факт наличия задолженности и ее размер, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании задолженности.
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что им полностью была уплачена арендная плата, ссылается на имеющийся в материалах дела расчет.
Между тем, ответчиком не приняты во внимание следующие обстоятельства порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.
Согласно части 3.1 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений. По истечении срока, установленного указанной частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к Закону.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к указанному Закону и частью 3.1 данной статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Между сторонами возник спор по применяемому при расчете арендной платы на 2016 год базовому размеру арендной платы.
В 2016 году базовый размер арендной платы был установлен Законом Московской области от 18.07.2015 года N 127/2015-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год" и составлял на территории города Балашиха - 5,01 рублей.
При этом, в соответствии с частью 2 статьи 2 указанного Закона Московской области, за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.
При расчете размера арендной платы за 2016 год Администрация городского округа Балашиха руководствовалась данными нормативными правовыми актами.
Применяя двойной размер арендной платы, истец исходил из того, что с момента предоставления земельного участка в аренду прошло три года, а ответчик как и предыдущие арендаторы так и не приступили к использованию земельного участка по целевому назначению.
В подтверждение своих доводов истец представил Акт от 20.10.2016 обследования земельного участка с кадастровым номером 50615:0080703:13, из которого следует, что земельный участок не используется, а также уведомление в соответствии с которым с 01.03.2016 базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.
При этом, ответчик не согласен с тем, что при расчете арендной платы истец применил базовый размер арендной платы в двукратном размере, поскольку, по его мнению, с момента заключения договора аренды и договора переуступки, арендатор осваивает земельный участок, а также в связи с тем, что договором аренды земельного участка срок освоения земельного участка не установлен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Исходя из смысла подпункта 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ следует, что земельный участок, предоставленный для строительства должен быть использован собственником по целевому назначению, за исключением времени необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". При этом, исходя из положений статей 4, 42, 45, 46 ЗК РФ, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка по его целевому назначению. В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и т.д.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельный участок должен использоваться в целях размещения складского комплекса. Первоначальным документом, который должен быть получен при освоении земельного участка для целей строительства, является градостроительный план земельного участка, для получения которого в соответствии с действующим законодательством не требуется предоставление топографической съемки.
Как следует из материалов дела, начиная с момента заключения договора аренды земельного участка - с 2006 года градостроительный план земельного участка не подготовлен и не утвержден. Из материалов дела следует, что земельный участок был предоставлен в аренду в 2006 году, с указанного времени ни арендатор, ни его предшественники не приступили к использованию земельного участка по его целевому назначению - строительству складского комплекса.
Доказательств того, что в указанный период времени земельный участок осваивался ответчиком также не представлено.
Представленные в суд апелляционной инстанции дополнительные документы, подтверждающие, по мнению ответчика, факт освоения земельного участка, апелляционный суд возвратил ответчику, так как им не приведено обоснование невозможности представления таких документов в суд первой инстанции (пункт 2 статьи 268 АПК РФ).
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что он является арендатором по договору только с февраля 2016 года, отклоняется апелляционным судом, так как в соответствии с действующим законодательством о перемене лиц в обязательствах и соглашением о перенайме к новому арендатору перешли все права и обязательства предыдущего арендатора.
Доводы ответчика о том, что в настоящее время обществом осуществляется процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка, в том числе проведены публичные слушания по изменению вида разрешенного использования, получена лицензия на пользование недрами, не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку они не свидетельствуют об освоении и использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором аренды и видом его разрешенного использования в соответствии со сведениями, содержащимися в 2016 году в государственном кадастре недвижимости.
Администрация также просила взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты арендной платы, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 19.05.2017 по делу N А41-5111/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
М.А.НЕМЧИНОВА
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)