Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8235/2016) Администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.05.2016 по делу N А75-15587/2015 (судья Зубакина О.В.)
по исковому заявлению Администрации Сургутского района
к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" (ОГРН 1028600601028, ИНН 8602045765)
о взыскании задолженности
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Шостин Михаил Владимирович по доверенности N 80 от 04.04.2016 сроком действия по 31.12.2016 (паспорт);
- от ответчика: Кокотова Евгения Георгиевна по доверенности от 01.01.2016 сроком действия по 31.12.2016 (паспорт), Биктагиев Константин Маратович по доверенности от 01.01.2016 сроком действия по 31.12.2016 (паспорт).
Администрация Сургутского района (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" (далее - ответчик, Общество, ОАО "Сургутстройтрест") о взыскании 4 793 904 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 за период с 01.07.2014 по 28.02.2015, а также 459 720 руб. 68 коп. договорной неустойки (пени) за просрочку платежа за период с 11.10.2014 по 30.11.2015.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.05.2016 по делу N А75-15587/2015 в удовлетворении заявленных Администрацией требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Общество не могло использовать земельный участок по его назначению в оспариваемый период, в связи с неправомерным (недобросовестным) поведением истца, а именно в связи с отсутствием магистральных сетей к территории "Гидронамыв" пгт. Белый ЯР.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что в действиях Администрации отсутствует неправомерное поведение, вследствие которого ответчик лишен возможности использовать земельный участок по его целевому назначению. При этом, Администрация отмечает, что материалами дела и судебными актами вышестоящих судов опровергаются возражения ответчика и вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие магистральных сетей препятствует Обществу использовать земельный участок по целевому назначению, поскольку факт использования ответчиком спорного земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства (многоквартирная жилая застройка), то есть в соответствии с его целевым назначением в рамках договора аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 подтверждается актом N 29 визуального обследования земельного участка, расположенного по адресу: Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв" от 23.03.2016 с приложением фототаблиц.
Кроме того, Администрация отмечает, что из градостроительной характеристики участка и объектов проектирования к Договору не следует возложение обязанности по строительству магистральных сетей на истца и не установлен срок ее исполнения.
Оспаривая доводы подателя жалобы, ОАО "Сургутстройтрест" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представители ОАО "Сургутстройтрест" отклонили доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
20.05.2010 между Администрацией (Арендодатель) и ОАО "Сургутстройтрест" (Арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 7700 (Договор), по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 21,0299 га, категория земли - земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:000000:7862, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв", в границах, указанных в прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка (Приложение N 1), в соответствии с перечнем объектов (Приложение N 3) под комплексное освоение в целях жилищного строительства (многоквартирная жилая застройка).
Настоящий Договор аренды заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.2. Договора).
16.07.2010 Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 по делу N А75-2898/2013 в договор аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 внесены изменения, а именно: пункт 1.2. Договора изложен в следующей редакции: "Настоящий Договор заключен на срок до 03.04.2018 и вступает в силу с момента государственной регистрации Договора".
В силу пунктов 4.2.1. и 4.2.4. Договора Арендатор обязан использовать полученный земельный участок в соответствии с целевым назначением и своевременно вносить арендную плату за землю.
Пунктом 4.2.3. Договора установлена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату за землю, а также в сроки, указанные в пункте 2.4. Договора предоставлять в Департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района копии платежных документов по арендной плате за землю.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 2 Договора.
Согласно пункту 2.1. Договора сумма ежегодной арендной платы за предоставленный по Договору земельный участок, определяется исходя из размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, утверждаемая в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. На момент составления Договора годовая арендная плата равна 360 036 руб. 09 коп., согласно прилагаемому расчету арендной платы (Приложение N 2). Арендная плата начисляется с 12.04.2010. Первый платеж производится в порядке пункта 2.4. Договора после государственной регистрации.
В силу положений пункта 2.3. Договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год, письменно уведомив об этом Арендатора за 20 дней до срока очередного платежа. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании решения Арендодателя в следующих случаях: в связи изменением порядка, установленного уполномоченным органом, категории земель, кадастровой стоимости земельного участка, его разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 2.4. Договора, арендная плата вносится Арендатором путем перечисления денежных средств ежеквартально не позднее 10-го числа следующего за истекшим кварталом в течение первых трех кварталов года, а в 4-ом квартале - не позднее 10 числа последнего месяца текущего календарного года.
Пунктом 5.2. Договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.
По утверждению истца, ответчиком в период с 01.07.2014 по 28.02.2015 арендная плата не вносилась, в связи с чем его задолженность составляет 4 793 904 руб. 67 коп.
В целях досудебного урегулирования спора Администрацией в адрес ОАО "Сургутстройтрест" была направлена претензия от 17.07.2015 N 6715 о необходимости погашения в течение месяца с даты получения настоящей претензии задолженности по арендной плате и пени.
Согласно почтовому уведомлению данная претензия была получена ответчиком 19.08.2015, однако оставлена без ответа и исполнения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
20.05.2016 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение, которое обжаловано Администрацией в апелляционном порядке.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного Договора.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 по делу N А75-2898/2013, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2015 по делу N А75-5364/2014, на основании постановления Администрации Сургутского района от 26.02.2010 N 558 "О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 02.04.2010 N 45 между Администрацией (продавец) и ОАО "Сургутстройтрест" (Покупатель) подписан договор от 12.04.2010 N 26 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:000000:7862, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв", общей площадью 21,0299 га, разрешенное использование - под комплексное освоение в целях жилищного строительства (многоквартирная жилая застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью, категория земель - земли населенных пунктов.
По Договору аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 ответчику был передан земельный участок площадью 21,0299 га, с кадастровым номером 86:03:000000:7862, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв".
Факт передачи спорного земельного участка в аренду ОАО "Сургутстройтрест" подтвержден материалами дела, и ответчиком по существу не оспорен.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как было выше сказано, размер годовой арендной платы установлен сторонами в пункте 2.1. Договора и в Приложении N 2 к нему и составлял на момент заключения Договора 360 036 руб. 09 коп.
При этом, пунктом 2.3. Договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке на основании решения Арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением порядка, установленного уполномоченным органом; в связи с изменением категории земель; в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 2.2.7 постановления Администрации Сургутского района от 26.02.2010 N 558 "О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитывается на основании Приказа Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 3-нп от 30.12.2008 и составляет:
- - за 1-й год использования участка - 360 036 руб.;
- - за 2-й год использования участка - 1 800 180 руб.;
- - за 3-й год использования участка - 3 600 360 руб.;
- - за 4-й и последующие годы использования участка - 7 200 721 руб.
Арендная плата по Договору за спорный период, определена Администрацией в соответствии с условиями проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и установлена за 4-й и последующие годы использования участка в размере 7 200 721 руб.
Согласно расчету истца сумма задолженности ответчика по арендной плате по Договору за период с 01.07.2014 по 28.02.2015 составляет 4 793 904 руб. 67 коп.
Проверив расчет задолженности, представленный истцом, суд апелляционной инстанции находит его арифметически правильным.
При таких обстоятельствах, поскольку ответчик не представил доказательств исполнения им обязательств по Договору в период с 01.07.2014 по 28.02.2015, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Администрации о взыскании с Общества задолженности по арендной плате в размере 4 793 904 руб. 67 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ОАО "Сургутстройтрест", сославшись на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявило, что оно фактически не могло пользоваться земельным участком, в связи с чем суд отказал Администрации во взыскании арендной платы.
Однако, суд апелляционной инстанции, проанализировав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, имеющиеся в материалах дела, не может согласиться с указанным выше выводом суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Суд первой инстанции, ссылаясь на невозможность использования Обществом земельного участка по его целевому назначению в оспариваемый период, указывает на то, что Администрация должна была построить магистральные сети к территории "Гидронамыв" пгт. Белый Яр, однако не построила, в связи с чем у Общества не имелось возможности осуществлять жилищное строительство (многоквартирная жилая застройка).
Действительно, как было выше сказано, Договор заключен на торгах.
Однако, из пункта 2 особых условий аукционной документации (градостроительной характеристики участка и объектов проектирования) следует, что строительство магистральных сетей к территории "Гидронамыв" пгт. Белый Яр осуществляется за счет средств округа при наличии финансирования.
Таким образом, во-первых, на Администрацию не возложена обязанность по строительству магистральных сетей, во-вторых, действительно предусмотрено бюджетное финансирование, однако бюджетное финансирование предусмотрено не из бюджета Администрации Сургутского района, а из бюджета Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, то есть субъекта Федерации, а в-третьих, указанная аукционная документация предполагала, что Договор заключается сроком на пять лет, в рамках дела N А75-2898/2013 Договор был продлен до 03.04.2018, однако, аукционная документация конкретных сроков, до которых должны быть исполнены бюджетные обязательства не указывает, как не указывает и форму, в которой это бюджетное обязательство должно быть исполнено. Более того, данная формулировка не предполагает в течение какого срока, должна быть осуществлена постройка магистральных сетей и не закладывает условия о том, что дома можно начинать строить только после того, как будут построены магистральные сети.
ОАО "Сургутстройтрест", указывает на то, что отсутствие магистральных сетей не позволит ввести дома в эксплуатацию, однако, ответчик никаким образом не мотивирует, почему отсутствие магистральных сетей и отсутствие возможности подключения домов к этим сетям мешает ему начать строительство, как и было оговорено в аукционной документации.
Более того, из формулировки аукционной документации, как раз и предполагалось, что строительство магистральных сетей и строительство домов будет осуществляться одновременно.
Материалами настоящего дела действительно подтверждается, что ОАО "Сургутстройтрест" неоднократно обращалось к Администрации с решением вопроса о строительстве магистральных сетей.
Согласно плану мероприятий по строительству внеплощадочных инженерных сетей тепловодоснабжения и канализации к микрорайону "Гидронамыв" в пгт. Белый Яр Сургутского района для строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для Российской семьи" (том 2 л.д. 96-99) разрешение на строительство внеплощадочных инженерных сетей тепловодоснабжения и канализации должно быть оформлено в срок до 17.06.2016, а объекты: "Внеплощадочные сети к территории "Гидронамыв" в пгт. Белый Яр Сургутского района. Канализационный коллектор" и "Внеплощадочные сети тепловодоснабжения к территории "Гидронамыв" в пгт. Белый Яр Сургутского района. Канализационный коллектор" должны быть введены в эксплуатацию в срок до 01.05.2017.
ОАО "Сургутстройтрест", участвуя в аукционе и, заключая Договор, добровольно приняло их условия. При этом, следует отметить, что фактически, решениями комиссии условия аукционной документации были уточнены путем установления сроков, а установление сроков предполагает, что Администрация не нарушила своих обязательств и имеет возможность в установленный срок (до 01.05.2017) магистральные сети построить.
Кроме того, как следует из материалов дела, обращаясь с иском в арбитражный суд, Администрация предъявила акт N 29 визуального обследования земельного участка, расположенного по адресу: Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв" от 23.03.2016 с приложением фототаблиц, из которых следует, что на спорном земельном участке построены жилые дома.
При этом, на вопрос суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что дома на земельном участке с кадастровым номером 86:03:000000:7862 построены Обществом давно.
Однако, как следует из решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 по делу N А75-2898/2013 суд установил, что по крайней мере в 2012 году и по 03.04.2013 у ОАО "Сургутстройтрест" отсутствовала возможность пользоваться спорным земельным участком.
Как следует из постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2015 по делу N А75-5364/2014 (страница 17 абзац 2), суд кассационной инстанции посчитал правомерными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что исковые требования в части основного долга, образовавшегося за период фактического пользования земельным участком (с 03.04.2013 по 30.06.2014) являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Таким образом, в рамках дела N А75-5364/2014 было установлено, что ОАО "Сургутстройтрест" в период с 03.04.2013 по 30.06.2014 фактически использовало земельный участок с кадастровым номером 86:03:000000:7862.
Следовательно, в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство повторно доказыванию не подлежит.
При этом, следует отметить, что ОАО "Сургутстройтрест" не приводит никаких доказательств, а напротив на вопрос суда апелляционной инстанции опровергает то обстоятельство, что эти дома были построены позже февраля 2015 года (период взыскания по настоящему делу с 01.07.2014 по 28.02.2015).
Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в любом случае осуществление строительства имеющихся домов на спорном земельном участке должно было быть осуществлено в период, по крайней мере, с 03.04.2013 до конца спорного периода (28.02.2015).
Кроме того, отвечая на вопрос суда апелляционной инстанции, представители ОАО "Сургутстройтрест" пояснили, что ответчик построил эти дома достаточно давно и с тех пор ничего больше не строит.
Однако, из фотографий, приложенных к акту N 29 визуального обследования земельного участка, расположенного по адресу: Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв" от 23.03.2016 усматривается, что на спорном земельном участке имеются строительные краны.
Более того, в соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при необходимости прекращения работ или их приостановлении более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
Правилами проведения консервации объекта капитального строительства (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 N 802) (далее - Правила) установлены порядок консервации объекта капитального строительства (далее - объект), а также особенности принятия решения о консервации объекта капитального строительства государственной собственности Российской Федерации (далее - объект государственной собственности).
В силу части 2 Правил, решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.
В случаях, указанных в пункте 2 настоящих Правил, застройщик (заказчик) обеспечивает приведение объекта и территории, используемой для его возведения (далее - строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды (часть 3 Правил).
Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик) (часть 4 Правил).
В силу части 5 Правил, в решении о консервации объекта должны быть определены:
а) перечень работ по консервации объекта, сформированный с учетом требований пункта 9 настоящих Правил;
б) лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);
в) сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта (далее - техническая документация), а также сроки проведения работ по его консервации;
г) размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию) объекта (далее - подрядчик), и утвержденного застройщиком (заказчиком).
В соответствии с частью 7 Правил, на основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования. При этом:
а) выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ;
б) составляются ведомости, в которых указываются сведения:
- о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе о конструкциях, оборудовании и материалах, не использованных на объекте и подлежащих хранению;
- о наличии сметной документации;
- о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.
Как указано в части 8 Правил, после принятия решения о консервации объекта застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Объем и содержание технической документации определяются застройщиком (заказчиком).
В силу части 9 Правил, в состав работ по консервации объекта входят в том числе:
а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);
е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.
Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору (часть 10 Правил).
Обязанность по осуществлению консервации возложена на лицо, которое в силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является застройщиком, вне зависимости от фактического осуществления строительных работ.
Таким образом, изложенными выше нормами права установлено, что если объект капитального строительства не строится в течение шести месяцев, то застройщик обязан его законсервировать.
Доказательств того, что находящиеся на спорном земельном участке дома законсервированы и строительство остановлено, в материалах дела не содержится.
При изложенных обстоятельствах, оснований для отказа Администрации во взыскании с ОАО "Сургутстройтрест" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 за период с 01.07.2014 по 28.02.2015 не имеется.
Истец также просил взыскать с ответчика неустойку (пени) за просрочку платежа, согласно расчету истца размер пени за период с 11.10.2014 по 30.11.2015 составляет 459 720 руб. 68 коп.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Как было выше сказано, пунктом 5.2. Договора стороны установили, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.
Расчет произведен исходя из условий Договора и соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Учитывая положения указанных выше норм права и то, что материалами дела подтверждается и фактически не отрицается ответчиком неисполнение им обязательств по оплате арендных платежей, и как следствие, наличие задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции считает, что требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки является обоснованным.
Ответчиком собственный расчет пени в материалы дела не представлен.
Пункт 5.2. Договора на протяжении всего срока его действия сторонами не оспаривался, изменений в него не вносилось, стороны пришли к обоюдному согласию к возможному размеру ответственности за неисполнение обязательств, из чего следует, что заявленный истцом к взысканию размер пени соразмерен допущенным нарушениям.
Проверив представленный расчет пени, суд апелляционной инстанции, признает его правильным, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 459 720 руб. 68 коп.
При таких обстоятельствах, исковые требования Администрации к ОАО "Сургутстройтрест" о взыскании 4 793 904 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате и 459 720 руб. 68 коп. неустойки подлежат удовлетворению.
В силу пункта 3 частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельств дела, является основанием для отмены судебного решения.
С учетом изложенного, обжалуемое решение суда подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апелляционная жалоба Администрации подлежит удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ОАО "Сургутстройтрест".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу Администрации Сургутского района удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.05.2016 по делу N А75-15587/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковое заявление Администрации Сургутского района удовлетворить.
Взыскать открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" в пользу Администрации Сургутского района задолженность по договору аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 за период с 01.07.2014 по 28.02.2015 в размере 4 793 904, 67 руб. и пени за период с 11.10.2014 по 30.11.2015 в размере 459 720,68 руб.
Взыскать с открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" в доход федерального бюджета 49 268 руб. государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2016 N 08АП-8235/2016 ПО ДЕЛУ N А75-15587/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2016 г. N 08АП-8235/2016
Дело N А75-15587/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8235/2016) Администрации Сургутского района на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.05.2016 по делу N А75-15587/2015 (судья Зубакина О.В.)
по исковому заявлению Администрации Сургутского района
к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" (ОГРН 1028600601028, ИНН 8602045765)
о взыскании задолженности
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Шостин Михаил Владимирович по доверенности N 80 от 04.04.2016 сроком действия по 31.12.2016 (паспорт);
- от ответчика: Кокотова Евгения Георгиевна по доверенности от 01.01.2016 сроком действия по 31.12.2016 (паспорт), Биктагиев Константин Маратович по доверенности от 01.01.2016 сроком действия по 31.12.2016 (паспорт).
установил:
Администрация Сургутского района (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" (далее - ответчик, Общество, ОАО "Сургутстройтрест") о взыскании 4 793 904 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 за период с 01.07.2014 по 28.02.2015, а также 459 720 руб. 68 коп. договорной неустойки (пени) за просрочку платежа за период с 11.10.2014 по 30.11.2015.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.05.2016 по делу N А75-15587/2015 в удовлетворении заявленных Администрацией требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Общество не могло использовать земельный участок по его назначению в оспариваемый период, в связи с неправомерным (недобросовестным) поведением истца, а именно в связи с отсутствием магистральных сетей к территории "Гидронамыв" пгт. Белый ЯР.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что в действиях Администрации отсутствует неправомерное поведение, вследствие которого ответчик лишен возможности использовать земельный участок по его целевому назначению. При этом, Администрация отмечает, что материалами дела и судебными актами вышестоящих судов опровергаются возражения ответчика и вывод суда первой инстанции о том, что отсутствие магистральных сетей препятствует Обществу использовать земельный участок по целевому назначению, поскольку факт использования ответчиком спорного земельного участка под комплексное освоение в целях жилищного строительства (многоквартирная жилая застройка), то есть в соответствии с его целевым назначением в рамках договора аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 подтверждается актом N 29 визуального обследования земельного участка, расположенного по адресу: Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв" от 23.03.2016 с приложением фототаблиц.
Кроме того, Администрация отмечает, что из градостроительной характеристики участка и объектов проектирования к Договору не следует возложение обязанности по строительству магистральных сетей на истца и не установлен срок ее исполнения.
Оспаривая доводы подателя жалобы, ОАО "Сургутстройтрест" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представители ОАО "Сургутстройтрест" отклонили доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.
20.05.2010 между Администрацией (Арендодатель) и ОАО "Сургутстройтрест" (Арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 7700 (Договор), по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 21,0299 га, категория земли - земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:000000:7862, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв", в границах, указанных в прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка (Приложение N 1), в соответствии с перечнем объектов (Приложение N 3) под комплексное освоение в целях жилищного строительства (многоквартирная жилая застройка).
Настоящий Договор аренды заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.2. Договора).
16.07.2010 Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 по делу N А75-2898/2013 в договор аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 внесены изменения, а именно: пункт 1.2. Договора изложен в следующей редакции: "Настоящий Договор заключен на срок до 03.04.2018 и вступает в силу с момента государственной регистрации Договора".
В силу пунктов 4.2.1. и 4.2.4. Договора Арендатор обязан использовать полученный земельный участок в соответствии с целевым назначением и своевременно вносить арендную плату за землю.
Пунктом 4.2.3. Договора установлена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату за землю, а также в сроки, указанные в пункте 2.4. Договора предоставлять в Департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района копии платежных документов по арендной плате за землю.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 2 Договора.
Согласно пункту 2.1. Договора сумма ежегодной арендной платы за предоставленный по Договору земельный участок, определяется исходя из размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, утверждаемая в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. На момент составления Договора годовая арендная плата равна 360 036 руб. 09 коп., согласно прилагаемому расчету арендной платы (Приложение N 2). Арендная плата начисляется с 12.04.2010. Первый платеж производится в порядке пункта 2.4. Договора после государственной регистрации.
В силу положений пункта 2.3. Договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год, письменно уведомив об этом Арендатора за 20 дней до срока очередного платежа. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании решения Арендодателя в следующих случаях: в связи изменением порядка, установленного уполномоченным органом, категории земель, кадастровой стоимости земельного участка, его разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 2.4. Договора, арендная плата вносится Арендатором путем перечисления денежных средств ежеквартально не позднее 10-го числа следующего за истекшим кварталом в течение первых трех кварталов года, а в 4-ом квартале - не позднее 10 числа последнего месяца текущего календарного года.
Пунктом 5.2. Договора установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.
По утверждению истца, ответчиком в период с 01.07.2014 по 28.02.2015 арендная плата не вносилась, в связи с чем его задолженность составляет 4 793 904 руб. 67 коп.
В целях досудебного урегулирования спора Администрацией в адрес ОАО "Сургутстройтрест" была направлена претензия от 17.07.2015 N 6715 о необходимости погашения в течение месяца с даты получения настоящей претензии задолженности по арендной плате и пени.
Согласно почтовому уведомлению данная претензия была получена ответчиком 19.08.2015, однако оставлена без ответа и исполнения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
20.05.2016 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принято решение, которое обжаловано Администрацией в апелляционном порядке.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий, сооружений), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного Договора.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.
При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 по делу N А75-2898/2013, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2015 по делу N А75-5364/2014, на основании постановления Администрации Сургутского района от 26.02.2010 N 558 "О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 02.04.2010 N 45 между Администрацией (продавец) и ОАО "Сургутстройтрест" (Покупатель) подписан договор от 12.04.2010 N 26 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:000000:7862, находящийся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв", общей площадью 21,0299 га, разрешенное использование - под комплексное освоение в целях жилищного строительства (многоквартирная жилая застройка) в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся неотъемлемой частью, категория земель - земли населенных пунктов.
По Договору аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 ответчику был передан земельный участок площадью 21,0299 га, с кадастровым номером 86:03:000000:7862, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв".
Факт передачи спорного земельного участка в аренду ОАО "Сургутстройтрест" подтвержден материалами дела, и ответчиком по существу не оспорен.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с требованиями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как было выше сказано, размер годовой арендной платы установлен сторонами в пункте 2.1. Договора и в Приложении N 2 к нему и составлял на момент заключения Договора 360 036 руб. 09 коп.
При этом, пунктом 2.3. Договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке на основании решения Арендодателя в следующих случаях: в связи с изменением порядка, установленного уполномоченным органом; в связи с изменением категории земель; в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 2.2.7 постановления Администрации Сургутского района от 26.02.2010 N 558 "О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитывается на основании Приказа Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 3-нп от 30.12.2008 и составляет:
- - за 1-й год использования участка - 360 036 руб.;
- - за 2-й год использования участка - 1 800 180 руб.;
- - за 3-й год использования участка - 3 600 360 руб.;
- - за 4-й и последующие годы использования участка - 7 200 721 руб.
Арендная плата по Договору за спорный период, определена Администрацией в соответствии с условиями проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и установлена за 4-й и последующие годы использования участка в размере 7 200 721 руб.
Согласно расчету истца сумма задолженности ответчика по арендной плате по Договору за период с 01.07.2014 по 28.02.2015 составляет 4 793 904 руб. 67 коп.
Проверив расчет задолженности, представленный истцом, суд апелляционной инстанции находит его арифметически правильным.
При таких обстоятельствах, поскольку ответчик не представил доказательств исполнения им обязательств по Договору в период с 01.07.2014 по 28.02.2015, то суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Администрации о взыскании с Общества задолженности по арендной плате в размере 4 793 904 руб. 67 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ОАО "Сургутстройтрест", сославшись на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявило, что оно фактически не могло пользоваться земельным участком, в связи с чем суд отказал Администрации во взыскании арендной платы.
Однако, суд апелляционной инстанции, проанализировав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, имеющиеся в материалах дела, не может согласиться с указанным выше выводом суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Суд первой инстанции, ссылаясь на невозможность использования Обществом земельного участка по его целевому назначению в оспариваемый период, указывает на то, что Администрация должна была построить магистральные сети к территории "Гидронамыв" пгт. Белый Яр, однако не построила, в связи с чем у Общества не имелось возможности осуществлять жилищное строительство (многоквартирная жилая застройка).
Действительно, как было выше сказано, Договор заключен на торгах.
Однако, из пункта 2 особых условий аукционной документации (градостроительной характеристики участка и объектов проектирования) следует, что строительство магистральных сетей к территории "Гидронамыв" пгт. Белый Яр осуществляется за счет средств округа при наличии финансирования.
Таким образом, во-первых, на Администрацию не возложена обязанность по строительству магистральных сетей, во-вторых, действительно предусмотрено бюджетное финансирование, однако бюджетное финансирование предусмотрено не из бюджета Администрации Сургутского района, а из бюджета Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, то есть субъекта Федерации, а в-третьих, указанная аукционная документация предполагала, что Договор заключается сроком на пять лет, в рамках дела N А75-2898/2013 Договор был продлен до 03.04.2018, однако, аукционная документация конкретных сроков, до которых должны быть исполнены бюджетные обязательства не указывает, как не указывает и форму, в которой это бюджетное обязательство должно быть исполнено. Более того, данная формулировка не предполагает в течение какого срока, должна быть осуществлена постройка магистральных сетей и не закладывает условия о том, что дома можно начинать строить только после того, как будут построены магистральные сети.
ОАО "Сургутстройтрест", указывает на то, что отсутствие магистральных сетей не позволит ввести дома в эксплуатацию, однако, ответчик никаким образом не мотивирует, почему отсутствие магистральных сетей и отсутствие возможности подключения домов к этим сетям мешает ему начать строительство, как и было оговорено в аукционной документации.
Более того, из формулировки аукционной документации, как раз и предполагалось, что строительство магистральных сетей и строительство домов будет осуществляться одновременно.
Материалами настоящего дела действительно подтверждается, что ОАО "Сургутстройтрест" неоднократно обращалось к Администрации с решением вопроса о строительстве магистральных сетей.
Согласно плану мероприятий по строительству внеплощадочных инженерных сетей тепловодоснабжения и канализации к микрорайону "Гидронамыв" в пгт. Белый Яр Сургутского района для строительства жилья экономического класса в рамках программы "Жилье для Российской семьи" (том 2 л.д. 96-99) разрешение на строительство внеплощадочных инженерных сетей тепловодоснабжения и канализации должно быть оформлено в срок до 17.06.2016, а объекты: "Внеплощадочные сети к территории "Гидронамыв" в пгт. Белый Яр Сургутского района. Канализационный коллектор" и "Внеплощадочные сети тепловодоснабжения к территории "Гидронамыв" в пгт. Белый Яр Сургутского района. Канализационный коллектор" должны быть введены в эксплуатацию в срок до 01.05.2017.
ОАО "Сургутстройтрест", участвуя в аукционе и, заключая Договор, добровольно приняло их условия. При этом, следует отметить, что фактически, решениями комиссии условия аукционной документации были уточнены путем установления сроков, а установление сроков предполагает, что Администрация не нарушила своих обязательств и имеет возможность в установленный срок (до 01.05.2017) магистральные сети построить.
Кроме того, как следует из материалов дела, обращаясь с иском в арбитражный суд, Администрация предъявила акт N 29 визуального обследования земельного участка, расположенного по адресу: Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв" от 23.03.2016 с приложением фототаблиц, из которых следует, что на спорном земельном участке построены жилые дома.
При этом, на вопрос суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что дома на земельном участке с кадастровым номером 86:03:000000:7862 построены Обществом давно.
Однако, как следует из решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 по делу N А75-2898/2013 суд установил, что по крайней мере в 2012 году и по 03.04.2013 у ОАО "Сургутстройтрест" отсутствовала возможность пользоваться спорным земельным участком.
Как следует из постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2015 по делу N А75-5364/2014 (страница 17 абзац 2), суд кассационной инстанции посчитал правомерными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что исковые требования в части основного долга, образовавшегося за период фактического пользования земельным участком (с 03.04.2013 по 30.06.2014) являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Таким образом, в рамках дела N А75-5364/2014 было установлено, что ОАО "Сургутстройтрест" в период с 03.04.2013 по 30.06.2014 фактически использовало земельный участок с кадастровым номером 86:03:000000:7862.
Следовательно, в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное обстоятельство повторно доказыванию не подлежит.
При этом, следует отметить, что ОАО "Сургутстройтрест" не приводит никаких доказательств, а напротив на вопрос суда апелляционной инстанции опровергает то обстоятельство, что эти дома были построены позже февраля 2015 года (период взыскания по настоящему делу с 01.07.2014 по 28.02.2015).
Таким образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в любом случае осуществление строительства имеющихся домов на спорном земельном участке должно было быть осуществлено в период, по крайней мере, с 03.04.2013 до конца спорного периода (28.02.2015).
Кроме того, отвечая на вопрос суда апелляционной инстанции, представители ОАО "Сургутстройтрест" пояснили, что ответчик построил эти дома достаточно давно и с тех пор ничего больше не строит.
Однако, из фотографий, приложенных к акту N 29 визуального обследования земельного участка, расположенного по адресу: Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв" от 23.03.2016 усматривается, что на спорном земельном участке имеются строительные краны.
Более того, в соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при необходимости прекращения работ или их приостановлении более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.
Правилами проведения консервации объекта капитального строительства (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 N 802) (далее - Правила) установлены порядок консервации объекта капитального строительства (далее - объект), а также особенности принятия решения о консервации объекта капитального строительства государственной собственности Российской Федерации (далее - объект государственной собственности).
В силу части 2 Правил, решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем.
В случаях, указанных в пункте 2 настоящих Правил, застройщик (заказчик) обеспечивает приведение объекта и территории, используемой для его возведения (далее - строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды (часть 3 Правил).
Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик) (часть 4 Правил).
В силу части 5 Правил, в решении о консервации объекта должны быть определены:
а) перечень работ по консервации объекта, сформированный с учетом требований пункта 9 настоящих Правил;
б) лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);
в) сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта (далее - техническая документация), а также сроки проведения работ по его консервации;
г) размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного лицом, осуществляющим строительство (реконструкцию) объекта (далее - подрядчик), и утвержденного застройщиком (заказчиком).
В соответствии с частью 7 Правил, на основании принятого решения о консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования. При этом:
а) выполняются схемы и чертежи с описанием состояния объекта и указанием объемов выполненных работ;
б) составляются ведомости, в которых указываются сведения:
- о конструкциях, оборудовании и материалах, примененных (смонтированных) на объекте, в том числе о конструкциях, оборудовании и материалах, не использованных на объекте и подлежащих хранению;
- о наличии сметной документации;
- о наличии исполнительной документации (включая журналы проведения работ, в том числе общий журнал работ), актов освидетельствования скрытых работ, актов проведенных испытаний, опробований и иных первичных документов.
Как указано в части 8 Правил, после принятия решения о консервации объекта застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Объем и содержание технической документации определяются застройщиком (заказчиком).
В силу части 9 Правил, в состав работ по консервации объекта входят в том числе:
а) выполнение конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
б) монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);
е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.
Застройщик (заказчик) в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта уведомляет об этом подрядчика, орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору (часть 10 Правил).
Обязанность по осуществлению консервации возложена на лицо, которое в силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является застройщиком, вне зависимости от фактического осуществления строительных работ.
Таким образом, изложенными выше нормами права установлено, что если объект капитального строительства не строится в течение шести месяцев, то застройщик обязан его законсервировать.
Доказательств того, что находящиеся на спорном земельном участке дома законсервированы и строительство остановлено, в материалах дела не содержится.
При изложенных обстоятельствах, оснований для отказа Администрации во взыскании с ОАО "Сургутстройтрест" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 за период с 01.07.2014 по 28.02.2015 не имеется.
Истец также просил взыскать с ответчика неустойку (пени) за просрочку платежа, согласно расчету истца размер пени за период с 11.10.2014 по 30.11.2015 составляет 459 720 руб. 68 коп.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Как было выше сказано, пунктом 5.2. Договора стороны установили, что в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, Арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.
Расчет произведен исходя из условий Договора и соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Учитывая положения указанных выше норм права и то, что материалами дела подтверждается и фактически не отрицается ответчиком неисполнение им обязательств по оплате арендных платежей, и как следствие, наличие задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции считает, что требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки является обоснованным.
Ответчиком собственный расчет пени в материалы дела не представлен.
Пункт 5.2. Договора на протяжении всего срока его действия сторонами не оспаривался, изменений в него не вносилось, стороны пришли к обоюдному согласию к возможному размеру ответственности за неисполнение обязательств, из чего следует, что заявленный истцом к взысканию размер пени соразмерен допущенным нарушениям.
Проверив представленный расчет пени, суд апелляционной инстанции, признает его правильным, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 459 720 руб. 68 коп.
При таких обстоятельствах, исковые требования Администрации к ОАО "Сургутстройтрест" о взыскании 4 793 904 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате и 459 720 руб. 68 коп. неустойки подлежат удовлетворению.
В силу пункта 3 частью 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельств дела, является основанием для отмены судебного решения.
С учетом изложенного, обжалуемое решение суда подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апелляционная жалоба Администрации подлежит удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ОАО "Сургутстройтрест".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу Администрации Сургутского района удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 20.05.2016 по делу N А75-15587/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковое заявление Администрации Сургутского района удовлетворить.
Взыскать открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" в пользу Администрации Сургутского района задолженность по договору аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 за период с 01.07.2014 по 28.02.2015 в размере 4 793 904, 67 руб. и пени за период с 11.10.2014 по 30.11.2015 в размере 459 720,68 руб.
Взыскать с открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" в доход федерального бюджета 49 268 руб. государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)