Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стасюк Т.Е.,
судей: Афанасьевой Е.В., Кайгородовой М.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черненко Л.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца - не явился (извещен),
от ответчиков - не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Заместителя прокурора Республики Алтай (рег. N 07АП-9767/2017)
на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 18 сентября 2017 года по делу N А02-1081/2017 (судья Якшимаева Ф.Ю.),
по иску Заместителя прокурора Республики Алтай (ОГРН 1020400749566, ИНН 0411005358, пер. Центральный, д. 3, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай)
к Сельской администрации Усть-Коксинского сельского поселения Усть-Коксинского района Республики Алтай (ОГРН1030400564248, ИНН 0406004486, ул. Советская, д. 38, с. Усть-Кокса, Усть-Коксинский район, Республика Алтай), и Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Коксинский" (ОГРН 1020400565074, ИНН 0406003732, ул. Совхозная, д. 2, с. Усть-Кокса, Усть-Коксинский район, Республика Алтай)
о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4, 6.2 договора аренды земельного участка N 155 от 11.10.2016,
Заместитель прокурора Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Сельской администрации Усть-Коксинского сельского поселения Усть-Коксинского района Республики Алтай (далее - Сельская администрация Усть-Коксинского сельского поселения) и Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Коксинский" (далее - СПК "Коксинский") о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора аренды земельного участка N 155 от 11.10.2016.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 18 сентября 2017 года исковое требование удовлетворено частично - признан недействительным пункт 4.1.4 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 155, заключенного 11.10.2016 (государственная регистрация от 07.11.2016) Сельской Администрацией Усть-Коксинского сельского поселения и СПК "Коксинский". В остальной части требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требование прокурора в полном объеме, ссылаясь не несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
В обоснование жалобы ее податель указывает, что условия пунктов 4.1.1, 4.1.3 и 6.2 договора о праве арендодателя досрочно расторгнуть договоры аренды в одностороннем порядке нарушают нормы действующего законодательства, выводы суда противоречат сложившейся судебной практике. Апеллянт полагает, что содержание пункта 6.2 договора аренды, при его буквальном толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации однозначно свидетельствует о возможности расторжения договора не только на основании судебного решения, но и по волеизъявлению арендодателя, так же как и пунктов 4.1.1 и 4.1.3 договора во взаимосвязи с указанными в пункте 6.2 договора полномочиями.
Отзывы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) на апелляционную жалобу не представлены.
Несмотря на надлежащее извещение о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Возражений против проверки решения только в части отказа в удовлетворении искового требования о признании недействительными пунктов 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора аренды от сторон не поступило.
В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, решение арбитражного суда первой инстанции проверено в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены либо изменения отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.
Согласно материалам дела, между Администрацией МО "Усть-Коксинское сельское поселение" (арендодателем) и СПК "Коксинский" (арендатором) заключен договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности N 155 от 11.10.2016, согласно пунктам 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду 4 земельных участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 25 лет (с 08.06.2005 по 07.06.2030), расположенных в западной части кадастрового квартала 04:08:01133 Усть-Коксинского района Республики Алтай: 1) земельный участок, общей площадью 103159 кв. м, с кадастровым номером 04:08:011313:1099, 2) земельный участок, общей площадью 303537 кв. м, с кадастровым номером 04:08:011313:1154, 3) земельный участок, общей площадью 736302 кв. м, с кадастровым номером 04:08:011312:236, 4) земельный участок, общей площадью 143922 кв. м, с кадастровым номером 04:08:011312:235.
Договор аренды имеет отметку о государственной регистрации от 07.11.2016.
Доказательств замены арендодателя на иное лицо не представлено.
Полагая, что пункты 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора N 155 от 11.10.2016 не соответствуют требованиям действующего законодательства, Прокурор Усть-Коксинского района 18.05.2017 внес в Администрацию муниципального образования "Усть-Коксинское сельское поселение" представление с требованием устранить выявленные нарушения в установленные законом сроки.
Ответ Администрации о том, что нарушения признаются, но их устранение не представляется возможным, так как с 01.01.2017 данные полномочия переданы администрации района, послужил основанием для обращения прокурора в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в части пунктов 4.1.1, 4.1.3 и 6.2 договора аренды, пришел к выводу об отсутствии в их содержании нарушения требований действующего законодательства, которые являлись бы основанием для признания договора в оспариваемой части недействительным (ничтожным).
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции пришел к верным выводам по существу спора, основываясь на следующем.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 той же статьи предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Таким образом, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо в одностороннем порядке. При этом в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.
Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
При этом следует учитывать, что часть 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта.
Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, законом прямо запрещен односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, во внесудебном порядке. Вместе с тем, стороны такого договора могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
В пункте 4.1.1 договора аренды N 155 от 11.10.2016 указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к договору аренды, в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора аренды.
Пункт 4.1.3 договора аренды содержит условие о том, что арендодатель имеет право требовать во внесудебном порядке досрочного расторжения договора аренды при нарушении однократного срока внесения арендной платы.
Пункт 6.2 договора N 155 содержит условие о том, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
В апелляционной жалобе прокурор указывает на то, что данный пункт трактуется судом первой инстанции ошибочно, так как, по его мнению, в данном пункте указано: "Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.".
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав содержание пункта 6.2 договора аренды, с учетом представления в материалы дела копии данного договора ненадлежащего качества, в которой указано: "Договор. может быть. расторгнут по требованию Арендодателя. по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.", применив положения части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений), пришел к выводу о правомерности позиции суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции, применив буквальное толкование спорных условий договора аренды, а также сопоставив эти условия с другими условиями договора, считает, что данным договором не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, а предусмотрено лишь право арендодателя требовать расторжения договора как во внесудебном порядке (то есть путем обращения к арендатору с требованием о расторжении договора), так и в судебном порядке.
Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в пункте 4.1.1 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя требовать расторжения договора, в пункте 4.1.3 - основания, при которых возможно требование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды во внесудебном порядке, а в пункте 6.2 договора - условия, при которых может быть досрочно расторгнут договор аренды (со ссылкой на пункт 4.1.1).
При этом, суд апелляционной инстанции, учитывая, что ни в одном из пунктов договора аренды не содержится право арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке, исходя из буквального содержания пункта 6.2 договора аренды, и сопоставив его с другими условиями договора, считает, что данный пункт договора регулирует отношения по расторжению договора по инициативе (по требованию) арендодателя в судебном порядке.
В соответствии с изложенным, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ни в одном из пунктов договора аренды нет четкого, ясного закрепления права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды путем направления соответствующего уведомления об отказе от исполнения договора. Во всех случаях говорится о праве требовать досрочного расторжения договора, что может быть осуществлено либо по соглашению сторон, либо по решению суда.
Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий, судом апелляционной инстанции обсужден и признан подлежащим отклонению, так как вопрос о существенности того или иного нарушения устанавливается судом при разрешении конкретного спора о расторжении договора.
Доводы истца со ссылкой на арбитражную практику подлежат отклонению, так как при изучении содержания условий договора, с применением статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследованию подлежит договор, содержание которого оспаривается.
В соответствии с изложенным, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды N 155 от 11.10.2016 в части пунктов 4.1.1, 4.1.3, 6.2, является обоснованным.
Арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.
Апелляционная жалоба не содержит новых доводов, которые не получили оценку в обжалуемом решении суда, и, по сути, сводится к переоценке обстоятельств, установленных судом первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 18 сентября 2017 года по делу N А02-1081/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2017 N 07АП-9767/2017 ПО ДЕЛУ N А02-1081/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. N 07АП-9767/2017
Дело N А02-1081/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Стасюк Т.Е.,
судей: Афанасьевой Е.В., Кайгородовой М.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черненко Л.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца - не явился (извещен),
от ответчиков - не явились (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Заместителя прокурора Республики Алтай (рег. N 07АП-9767/2017)
на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 18 сентября 2017 года по делу N А02-1081/2017 (судья Якшимаева Ф.Ю.),
по иску Заместителя прокурора Республики Алтай (ОГРН 1020400749566, ИНН 0411005358, пер. Центральный, д. 3, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай)
к Сельской администрации Усть-Коксинского сельского поселения Усть-Коксинского района Республики Алтай (ОГРН1030400564248, ИНН 0406004486, ул. Советская, д. 38, с. Усть-Кокса, Усть-Коксинский район, Республика Алтай), и Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Коксинский" (ОГРН 1020400565074, ИНН 0406003732, ул. Совхозная, д. 2, с. Усть-Кокса, Усть-Коксинский район, Республика Алтай)
о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4, 6.2 договора аренды земельного участка N 155 от 11.10.2016,
установил:
Заместитель прокурора Республики Алтай обратился в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением к Сельской администрации Усть-Коксинского сельского поселения Усть-Коксинского района Республики Алтай (далее - Сельская администрация Усть-Коксинского сельского поселения) и Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Коксинский" (далее - СПК "Коксинский") о признании недействительными пунктов 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора аренды земельного участка N 155 от 11.10.2016.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 18 сентября 2017 года исковое требование удовлетворено частично - признан недействительным пункт 4.1.4 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 155, заключенного 11.10.2016 (государственная регистрация от 07.11.2016) Сельской Администрацией Усть-Коксинского сельского поселения и СПК "Коксинский". В остальной части требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требование прокурора в полном объеме, ссылаясь не несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права.
В обоснование жалобы ее податель указывает, что условия пунктов 4.1.1, 4.1.3 и 6.2 договора о праве арендодателя досрочно расторгнуть договоры аренды в одностороннем порядке нарушают нормы действующего законодательства, выводы суда противоречат сложившейся судебной практике. Апеллянт полагает, что содержание пункта 6.2 договора аренды, при его буквальном толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации однозначно свидетельствует о возможности расторжения договора не только на основании судебного решения, но и по волеизъявлению арендодателя, так же как и пунктов 4.1.1 и 4.1.3 договора во взаимосвязи с указанными в пункте 6.2 договора полномочиями.
Отзывы в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) на апелляционную жалобу не представлены.
Несмотря на надлежащее извещение о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Возражений против проверки решения только в части отказа в удовлетворении искового требования о признании недействительными пунктов 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора аренды от сторон не поступило.
В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, решение арбитражного суда первой инстанции проверено в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены либо изменения отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.
Согласно материалам дела, между Администрацией МО "Усть-Коксинское сельское поселение" (арендодателем) и СПК "Коксинский" (арендатором) заключен договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности N 155 от 11.10.2016, согласно пунктам 1.1, 2.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду 4 земельных участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 25 лет (с 08.06.2005 по 07.06.2030), расположенных в западной части кадастрового квартала 04:08:01133 Усть-Коксинского района Республики Алтай: 1) земельный участок, общей площадью 103159 кв. м, с кадастровым номером 04:08:011313:1099, 2) земельный участок, общей площадью 303537 кв. м, с кадастровым номером 04:08:011313:1154, 3) земельный участок, общей площадью 736302 кв. м, с кадастровым номером 04:08:011312:236, 4) земельный участок, общей площадью 143922 кв. м, с кадастровым номером 04:08:011312:235.
Договор аренды имеет отметку о государственной регистрации от 07.11.2016.
Доказательств замены арендодателя на иное лицо не представлено.
Полагая, что пункты 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4 и 6.2 договора N 155 от 11.10.2016 не соответствуют требованиям действующего законодательства, Прокурор Усть-Коксинского района 18.05.2017 внес в Администрацию муниципального образования "Усть-Коксинское сельское поселение" представление с требованием устранить выявленные нарушения в установленные законом сроки.
Ответ Администрации о том, что нарушения признаются, но их устранение не представляется возможным, так как с 01.01.2017 данные полномочия переданы администрации района, послужил основанием для обращения прокурора в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований в части пунктов 4.1.1, 4.1.3 и 6.2 договора аренды, пришел к выводу об отсутствии в их содержании нарушения требований действующего законодательства, которые являлись бы основанием для признания договора в оспариваемой части недействительным (ничтожным).
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции пришел к верным выводам по существу спора, основываясь на следующем.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 той же статьи предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Таким образом, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо в одностороннем порядке. При этом в одностороннем порядке договор может быть расторгнут двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.
Часть 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
При этом следует учитывать, что часть 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не только к подпункту 1 этого пункта.
Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, законом прямо запрещен односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, во внесудебном порядке. Вместе с тем, стороны такого договора могут по обоюдному согласию предусмотреть в договоре аренды основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
В пункте 4.1.1 договора аренды N 155 от 11.10.2016 указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к договору аренды, в соответствии с пунктом 3.4 и нарушения других условий договора аренды.
Пункт 4.1.3 договора аренды содержит условие о том, что арендодатель имеет право требовать во внесудебном порядке досрочного расторжения договора аренды при нарушении однократного срока внесения арендной платы.
Пункт 6.2 договора N 155 содержит условие о том, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
В апелляционной жалобе прокурор указывает на то, что данный пункт трактуется судом первой инстанции ошибочно, так как, по его мнению, в данном пункте указано: "Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.".
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав содержание пункта 6.2 договора аренды, с учетом представления в материалы дела копии данного договора ненадлежащего качества, в которой указано: "Договор. может быть. расторгнут по требованию Арендодателя. по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.", применив положения части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений), пришел к выводу о правомерности позиции суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции, применив буквальное толкование спорных условий договора аренды, а также сопоставив эти условия с другими условиями договора, считает, что данным договором не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды, а предусмотрено лишь право арендодателя требовать расторжения договора как во внесудебном порядке (то есть путем обращения к арендатору с требованием о расторжении договора), так и в судебном порядке.
Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в пункте 4.1.1 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя требовать расторжения договора, в пункте 4.1.3 - основания, при которых возможно требование арендодателя о досрочном расторжении договора аренды во внесудебном порядке, а в пункте 6.2 договора - условия, при которых может быть досрочно расторгнут договор аренды (со ссылкой на пункт 4.1.1).
При этом, суд апелляционной инстанции, учитывая, что ни в одном из пунктов договора аренды не содержится право арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке, исходя из буквального содержания пункта 6.2 договора аренды, и сопоставив его с другими условиями договора, считает, что данный пункт договора регулирует отношения по расторжению договора по инициативе (по требованию) арендодателя в судебном порядке.
В соответствии с изложенным, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ни в одном из пунктов договора аренды нет четкого, ясного закрепления права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды путем направления соответствующего уведомления об отказе от исполнения договора. Во всех случаях говорится о праве требовать досрочного расторжения договора, что может быть осуществлено либо по соглашению сторон, либо по решению суда.
Довод апелляционной жалобы о том, что расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий, судом апелляционной инстанции обсужден и признан подлежащим отклонению, так как вопрос о существенности того или иного нарушения устанавливается судом при разрешении конкретного спора о расторжении договора.
Доводы истца со ссылкой на арбитражную практику подлежат отклонению, так как при изучении содержания условий договора, с применением статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследованию подлежит договор, содержание которого оспаривается.
В соответствии с изложенным, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным договора аренды N 155 от 11.10.2016 в части пунктов 4.1.1, 4.1.3, 6.2, является обоснованным.
Арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.
Апелляционная жалоба не содержит новых доводов, которые не получили оценку в обжалуемом решении суда, и, по сути, сводится к переоценке обстоятельств, установленных судом первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 18 сентября 2017 года по делу N А02-1081/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
Е.В.АФАНАСЬЕВА
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
Е.В.АФАНАСЬЕВА
М.Ю.КАЙГОРОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)