Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово - Лысенкова Ю.В., по доверенности от 30.09.2016;
- от ООО Специализированной компании "Феникс-Петролеум"- Бурмистрова Г.В., по доверенности от 28.08.2017;
- от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2017, принятое судьей Федуловой Л.В. по делу N А41-75203/16 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированной компании "Феникс-Петролеум" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z и о расторжении договора аренды, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Министерства имущественных отношений Московской области, Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированной компании "Феникс-Петролеум" со следующими требованиями, с учетом их уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ:
1) взыскать с ООО СК "Феникс-Петролиум" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z за период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2015 года в размере 7 296 956,67 руб., а также пени в сумме 11 186 179,05 рублей;
2) расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово и ООО СК "Феникс-Петролиум";
3) обязать ООО СК "Феникс-Петролиум" освободить земельный участок общей площадью 72 100 кв. м с кадастровым номером 50:28:0060122:2, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, 48 км автодороги Москва-Дон (правая сторона).
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области, Совет депутатов городского округа Домодедово Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2017 с ответчика в пользу истца взыскано 2 109 826,16 руб., из которых: задолженность по арендной плате в размере 1 365 980,26 руб. и пени в размере 743 845,90 руб. В удовлетворении требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z и обязания ООО СК "Феникс-Петролиум" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060122:2 отказано.
Производство по требованию в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за период с 1 квартала 2010 года по 30.10.2013 прекращено.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель комитета поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель общества возражала против доводов апелляционной жалобы.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части суммы взысканных с ответчика задолженности и расходов по государственной пошлине по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10.03.2005 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Феникс-Петролеум" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05004-Z, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060122:0003, площадью 72 100 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, вблизи с. Меткино, на 48 км автодороги Москва - Дон (правая сторона).
Договор заключен сроком на 49 лет с 01.01.2005 по 31.12.2054.
В соответствии с условиями договора арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально. При этом арендная плата за первый квартал 2005 года вносится арендатором в полном объеме в течение последнего месяца, а за второй и последующие кварталы в течение второго месяца соответствующего квартала.
Согласно Приложению N 2 к договору N 05004-Z размер годовой арендной платы на земельный участок на 2005 год составляет 34 608 рублей, размер ежеквартальной арендной платы на земельный участок на 2005 год составляет 8 652 рублей.
29.12.2008 Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и ООО "Феникс-Петролеум" заключили Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 05004-Z, в соответствии с которым права арендодателя земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060122:0003 перешли к Комитету.
В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно-территориального устройства Московской области, базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), категории разрешенного использования, а также в иных случаях, установленных законом.
Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.
Обращаясь с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области просит взыскать с ООО СК "Феникс-Петролиум" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z за период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2015 года в размере 7 296 956,67 руб., а также пени в сумме 11 186 179,05 рублей.
Прекращая производство по делу в части взыскания задолженности за период с 1 квартала 2010 года по 30.10.2013, суд первой инстанции указал, что в рамках дела N А41-3615/13 уже рассматривалось требование о взыскании арендной платы и пени за период с 1 квартала 2010 года по 01.10.2012 по спорному договору; в части взыскания задолженности за период со 02.10.2012 по 30.10.2013 истцом пропущен срок исковой давности.
Решение суда первой инстанции в указанной части никем из участвующих в деле лиц не обжалуется.
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области не согласен с решением суда первой инстанции в части суммы взысканного с ответчика долга и пеней за период с 31.10.2013 по 31.12.2015.
Как следует из материалов дела, при вынесении решения о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 365 980,26 рублей за период с 31.10.2013 по 31.12.2015 суд первой инстанции руководствовался формулой, содержащейся в статье 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", и исходил из того обстоятельства, что на спорном земельном участке имеется дорожное полотно площадью 527 кв. м, в связи с чем суд первой инстанции посчитал, что при расчете арендной платы площадь арендованного земельного участка должна быть снижена на площадь изымаемого участка, который занят дорожным покрытием (72 100 - 527 = 71 573).
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что при определении размера подлежащей взысканию с ответчика задолженности судом первой инстанции неверно определена площадь земельного участка.
Согласно Распоряжению Государственной компании "Российские автомобильные дороги от 30.09.2015 N 1815-р "Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (с последующей эксплуатацией на платной основе), Московская область, пусковой комплекс N 1", у ООО СК "Феникс-Петролеум" подлежит изъятию часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060122:3 площадью 527 кв. м.
В соответствии с пунктом 2 указанного Распоряжения, Государственная компания "Российские автомобильные дороги" обязана обеспечить выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков.
До настоящего времени каких-либо кадастровых работ в отношении арендованного земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060122:3 не производилось.
Земельный участок, необходимый для строительства автомобильной дороги (площадью 527 кв. м), до настоящего времени не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 19.06.2017.
Таким образом, арбитражным апелляционным судом установлено, что в спорный период времени (с 31.10.2013 по 31.12.2015) ООО СК "Феникс-Петролеум" использовало всю площадь предоставленного в аренду земельного участка в размере 72 100 кв. м.
Кроме того, дорожное полотно, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0060122:3, находилось на указанном земельном участке задолго до предоставления его в аренду ООО СК "Феникс-Петролеум".
При заключении договора аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z обществу было известно о нахождении дорожного полотна на земельном участке.
Доказательств, подтверждающих невозможность использования обществом земельного участка в спорный период времени вследствие нахождения на нем дорожного покрытия, в материалах дела не имеется.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что арендная плата за период с 31.10.2013 по 31.12.2015 подлежит уплате обществом за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060122:3.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что при расчете арендной платы площадь арендованного земельного участка должна быть снижена на площадь изымаемого участка, который занят дорожным покрытием, является неправомерным.
Порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков производится в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Апл = Аб x Кд (4,2) x Пкд (3) x Км (1,1) x S (71 573), где Аб - базовый размер арендной платы (устанавливается законом Московской области в соответствующем финансовом году); Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (устанавливается в соответствии с Приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношения в Московской области"); Пкд - корректирующий коэффициент (устанавливается согласно решению Совета депутатов Домодедовского района Московской области от 22.08.2013 N 1-4/533); Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (устанавливается согласно решению Совета депутатов Домодедовского района Московской области от 22.08.2013 N 1-4/533); S - площадь арендуемого земельного участка.
Как следует из материалов дела, базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городского округа Домодедово на 2013 год был установлен в размере 2,61 руб./кв. м в год.
2 589 124,65 рублей в год = (Аб) 2,61 x (Кд) 4,2 x (Пкд) 3 x (Км) 1,1 x (S) 71 573 (ежеквартальный платеж в сумме - 647 281,17 рублей).
Размер арендной платы за период с 31.10.2013 по 31.12.2013 составляет 436 211,2 рублей.
Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городского округа Домодедово на 2014 год был установлен в размере 2,87 руб./кв. м в год.
2 847 045,11 рублей в год = (Аб) 2,87 x (Кд) 4,2 x (Пкд) 3 x (Км) 1,1 x (S) 71 573 (ежеквартальный платеж в сумме - 711 761,28 рублей).
Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городского округа Домодедово на 2015 год был установлен в размере 3,02 руб./кв. м в год.
2 995 845,38 рублей в год = (Аб) 3,02 x (Кд) 4,2 x (Пкд) 3 x (Км) 1,1 x (S) 71 573 (ежеквартальный платеж в сумме - 748 961,34 рублей).
Таким образом, общий размер задолженности по арендным платежам за период с 31.10.2013 по 31.12.2015 с учетом произведенной ответчиком оплаты в размере 1 376 025,25 рублей составляет 4 903 076,45 рублей.
Судом первой инстанции, с учетом применения срока исковой давности и размера пени (0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки), с ответчика взысканы пени в размере 743 845,90 рублей.
Поскольку пени рассчитаны на сумму долга 2 109 826,16 рублей, арбитражным апелляционным судом произведен перерасчет пени на сумму долга в размере 4 903 076,45 рублей, согласно которому сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 744 181,35 рублей.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части суммы взысканной с ответчика задолженности и расходов по государственной пошлине подлежит изменению с принятием нового судебного акта о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 4 903 076,45 рублей за период с 31.10.2013 по 31.12.2015 и пени в сумме 744 181,35 рублей за период с 31.10.2013 по 4-й квартал 2015 года, а всего - 5 647 257,80 рублей.
В связи с удовлетворением исковых требований на сумму 5 647 257,80 рублей с ответчика в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в сумме 51 236 рублей пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Принимая во внимание, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, госпошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.
В исковом заявлении Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово просит также расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z и обязать ООО СК "Феникс-Петролиум" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060122:2.
В обоснование требований в указанной части комитет ссылается на неиспользование обществом земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (для строительства торгового центра).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 10.03.2005 N 05004-Z земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060122:0003 был предоставлен в аренду для строительства торгового комплекса.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2017 N 10АП-11600/2017 ПО ДЕЛУ N А41-75203/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2017 г. по делу N А41-75203/16
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово - Лысенкова Ю.В., по доверенности от 30.09.2016;
- от ООО Специализированной компании "Феникс-Петролеум"- Бурмистрова Г.В., по доверенности от 28.08.2017;
- от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2017, принятое судьей Федуловой Л.В. по делу N А41-75203/16 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированной компании "Феникс-Петролеум" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z и о расторжении договора аренды, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора: Министерства имущественных отношений Московской области, Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, Совета депутатов городского округа Домодедово Московской области,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированной компании "Феникс-Петролеум" со следующими требованиями, с учетом их уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ:
1) взыскать с ООО СК "Феникс-Петролиум" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z за период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2015 года в размере 7 296 956,67 руб., а также пени в сумме 11 186 179,05 рублей;
2) расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Домодедово и ООО СК "Феникс-Петролиум";
3) обязать ООО СК "Феникс-Петролиум" освободить земельный участок общей площадью 72 100 кв. м с кадастровым номером 50:28:0060122:2, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, 48 км автодороги Москва-Дон (правая сторона).
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области, Совет депутатов городского округа Домодедово Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2017 с ответчика в пользу истца взыскано 2 109 826,16 руб., из которых: задолженность по арендной плате в размере 1 365 980,26 руб. и пени в размере 743 845,90 руб. В удовлетворении требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z и обязания ООО СК "Феникс-Петролиум" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060122:2 отказано.
Производство по требованию в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за период с 1 квартала 2010 года по 30.10.2013 прекращено.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель комитета поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель общества возражала против доводов апелляционной жалобы.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части суммы взысканных с ответчика задолженности и расходов по государственной пошлине по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 10.03.2005 между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Феникс-Петролеум" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 05004-Z, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060122:0003, площадью 72 100 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский район, вблизи с. Меткино, на 48 км автодороги Москва - Дон (правая сторона).
Договор заключен сроком на 49 лет с 01.01.2005 по 31.12.2054.
В соответствии с условиями договора арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально. При этом арендная плата за первый квартал 2005 года вносится арендатором в полном объеме в течение последнего месяца, а за второй и последующие кварталы в течение второго месяца соответствующего квартала.
Согласно Приложению N 2 к договору N 05004-Z размер годовой арендной платы на земельный участок на 2005 год составляет 34 608 рублей, размер ежеквартальной арендной платы на земельный участок на 2005 год составляет 8 652 рублей.
29.12.2008 Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово и ООО "Феникс-Петролеум" заключили Дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 05004-Z, в соответствии с которым права арендодателя земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060122:0003 перешли к Комитету.
В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения административно-территориального устройства Московской области, базового размера арендной платы (Аб), значений повышающего коэффициента (Пкд), коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), категории разрешенного использования, а также в иных случаях, установленных законом.
Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений или дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору.
Обращаясь с настоящим иском, Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области просит взыскать с ООО СК "Феникс-Петролиум" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z за период с 1 квартала 2010 года по 4 квартал 2015 года в размере 7 296 956,67 руб., а также пени в сумме 11 186 179,05 рублей.
Прекращая производство по делу в части взыскания задолженности за период с 1 квартала 2010 года по 30.10.2013, суд первой инстанции указал, что в рамках дела N А41-3615/13 уже рассматривалось требование о взыскании арендной платы и пени за период с 1 квартала 2010 года по 01.10.2012 по спорному договору; в части взыскания задолженности за период со 02.10.2012 по 30.10.2013 истцом пропущен срок исковой давности.
Решение суда первой инстанции в указанной части никем из участвующих в деле лиц не обжалуется.
Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области не согласен с решением суда первой инстанции в части суммы взысканного с ответчика долга и пеней за период с 31.10.2013 по 31.12.2015.
Как следует из материалов дела, при вынесении решения о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 365 980,26 рублей за период с 31.10.2013 по 31.12.2015 суд первой инстанции руководствовался формулой, содержащейся в статье 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", и исходил из того обстоятельства, что на спорном земельном участке имеется дорожное полотно площадью 527 кв. м, в связи с чем суд первой инстанции посчитал, что при расчете арендной платы площадь арендованного земельного участка должна быть снижена на площадь изымаемого участка, который занят дорожным покрытием (72 100 - 527 = 71 573).
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что при определении размера подлежащей взысканию с ответчика задолженности судом первой инстанции неверно определена площадь земельного участка.
Согласно Распоряжению Государственной компании "Российские автомобильные дороги от 30.09.2015 N 1815-р "Об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (с последующей эксплуатацией на платной основе), Московская область, пусковой комплекс N 1", у ООО СК "Феникс-Петролеум" подлежит изъятию часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060122:3 площадью 527 кв. м.
В соответствии с пунктом 2 указанного Распоряжения, Государственная компания "Российские автомобильные дороги" обязана обеспечить выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков.
До настоящего времени каких-либо кадастровых работ в отношении арендованного земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060122:3 не производилось.
Земельный участок, необходимый для строительства автомобильной дороги (площадью 527 кв. м), до настоящего времени не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 19.06.2017.
Таким образом, арбитражным апелляционным судом установлено, что в спорный период времени (с 31.10.2013 по 31.12.2015) ООО СК "Феникс-Петролеум" использовало всю площадь предоставленного в аренду земельного участка в размере 72 100 кв. м.
Кроме того, дорожное полотно, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0060122:3, находилось на указанном земельном участке задолго до предоставления его в аренду ООО СК "Феникс-Петролеум".
При заключении договора аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z обществу было известно о нахождении дорожного полотна на земельном участке.
Доказательств, подтверждающих невозможность использования обществом земельного участка в спорный период времени вследствие нахождения на нем дорожного покрытия, в материалах дела не имеется.
Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что арендная плата за период с 31.10.2013 по 31.12.2015 подлежит уплате обществом за всю площадь земельного участка с кадастровым номером 50:28:0060122:3.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что при расчете арендной платы площадь арендованного земельного участка должна быть снижена на площадь изымаемого участка, который занят дорожным покрытием, является неправомерным.
Порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков производится в соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по формуле: Апл = Аб x Кд (4,2) x Пкд (3) x Км (1,1) x S (71 573), где Аб - базовый размер арендной платы (устанавливается законом Московской области в соответствующем финансовом году); Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (устанавливается в соответствии с Приложением к Закону Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношения в Московской области"); Пкд - корректирующий коэффициент (устанавливается согласно решению Совета депутатов Домодедовского района Московской области от 22.08.2013 N 1-4/533); Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (устанавливается согласно решению Совета депутатов Домодедовского района Московской области от 22.08.2013 N 1-4/533); S - площадь арендуемого земельного участка.
Как следует из материалов дела, базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городского округа Домодедово на 2013 год был установлен в размере 2,61 руб./кв. м в год.
2 589 124,65 рублей в год = (Аб) 2,61 x (Кд) 4,2 x (Пкд) 3 x (Км) 1,1 x (S) 71 573 (ежеквартальный платеж в сумме - 647 281,17 рублей).
Размер арендной платы за период с 31.10.2013 по 31.12.2013 составляет 436 211,2 рублей.
Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городского округа Домодедово на 2014 год был установлен в размере 2,87 руб./кв. м в год.
2 847 045,11 рублей в год = (Аб) 2,87 x (Кд) 4,2 x (Пкд) 3 x (Км) 1,1 x (S) 71 573 (ежеквартальный платеж в сумме - 711 761,28 рублей).
Базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городского округа Домодедово на 2015 год был установлен в размере 3,02 руб./кв. м в год.
2 995 845,38 рублей в год = (Аб) 3,02 x (Кд) 4,2 x (Пкд) 3 x (Км) 1,1 x (S) 71 573 (ежеквартальный платеж в сумме - 748 961,34 рублей).
Таким образом, общий размер задолженности по арендным платежам за период с 31.10.2013 по 31.12.2015 с учетом произведенной ответчиком оплаты в размере 1 376 025,25 рублей составляет 4 903 076,45 рублей.
Судом первой инстанции, с учетом применения срока исковой давности и размера пени (0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки), с ответчика взысканы пени в размере 743 845,90 рублей.
Поскольку пени рассчитаны на сумму долга 2 109 826,16 рублей, арбитражным апелляционным судом произведен перерасчет пени на сумму долга в размере 4 903 076,45 рублей, согласно которому сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 744 181,35 рублей.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части суммы взысканной с ответчика задолженности и расходов по государственной пошлине подлежит изменению с принятием нового судебного акта о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в сумме 4 903 076,45 рублей за период с 31.10.2013 по 31.12.2015 и пени в сумме 744 181,35 рублей за период с 31.10.2013 по 4-й квартал 2015 года, а всего - 5 647 257,80 рублей.
В связи с удовлетворением исковых требований на сумму 5 647 257,80 рублей с ответчика в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела в сумме 51 236 рублей пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Принимая во внимание, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, госпошлина подлежит взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета.
В исковом заявлении Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово просит также расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.03.2005 N 05004-Z и обязать ООО СК "Феникс-Петролиум" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060122:2.
В обоснование требований в указанной части комитет ссылается на неиспользование обществом земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (для строительства торгового центра).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Как следует из материалов дела, согласно договору аренды от 10.03.2005 N 05004-Z земельный участок с кадастровым номером 50:28:0060122:0003 был предоставлен в аренду для строительства торгового комплекса.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)