Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи К.П. Беляева при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.И. Вакалюк рассмотрел в судебном заседании 10.04.2017 - 17.04.2017 дело N А60-60369/2016 по иску индивидуального предпринимателя Сергиенко Татьяны Анатольевны, ИНН 660601172746, ОГРН 305660602600016 (далее - ИП Сергиенко Т.А., предприниматель, истец)
к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, ИНН 6606000120, ОГРН 1026600728219 (далее - Комитет, ответчик)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа Верхняя Пышма, ИНН 6606003882, ОГРН 1026600729066 (далее - Администрация, третье лицо)
о признании незаконным решения муниципального органа, а также о внесении изменений в договор аренды в части целевого использования земельного участка и срока действия договора,
при участии в судебном заседании 10.04.2017
от истца: Фетисов Ю.Б., представитель по доверенности 66АА 3564505 от 12.05.2016, паспорт.
Представителю истца процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда, ходатайств не заявлено.
В целях необходимости явки в судебное заседание ответчика и третьего лица для пояснения позиции по делу, руководствуясь ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено 17.04.2017 в том же составе суда при участии в судебном заседании:
- от истца: Фетисов Ю.Б., представитель по доверенности 66АА 3564505 от 12.05.2016, паспорт; Сергиенко Т.А., паспорт;
- от ответчика и третьего лица: Лис А.В., представитель по доверенностям N 4 от 09.01.2017, N 01-01-23/9025 от 29.12.2016, паспорт.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда, ходатайств не заявлено.
ИП Сергиенко Т.А., с учетом уточнения исковых требований, просит:
признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, выраженный в письме от 08.11.2016 N 419,
внести изменения в договор аренды N 21/П-11 от 01.04.2011 в части целевого использования земельного участка,
обязать Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма продлить срок действия договора аренды N 21/П-11 от 01.04.2011 на срок, позволяющий арендатору предоставить пакет документов для получения разрешения на строительство и застройки в соответствии с проектной документацией и внести соответствующие изменения (соответствующие кадастровым сведениям от 25.01.2017, раздел 11 Разрешенное использование - боксовые гаражи) в договор аренды N 21/П-11 от 01.04.2011.
Истец указывает, что земельный участок был получен под строительство базы вторсырья, затем территориальная зона, к которой отнесен земельный участок, была изменена. В соответствии с утвержденным Градостроительным планом земельного участка ИП Сергиенко Т.А. была подготовлена проектная документация. Администрация городского округа Верхняя Пышма неоднократно отказывала в выдаче разрешения на строительство. ИП Сергиенко Т.А. была изменена проектная документация и объект приведен в разрешенный вид использования соответственно территориальной зоне, однако от Комитета был получен отказ в изменении условий договора аренды, что повлекло невозможность получить разрешение на строительство, тем самым права истца нарушены.
Ответчик возражает по основаниям, изложенным в представленном в материалы дела отзыве, указывая, что у Комитета отсутствует предусмотренная законом обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора. Срок действия договора аренды истек, истец в соответствии с действующим земельным законодательством не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Третье лицо поддерживает позицию ответчика. В представленном в материалы дела отзыве Администрация указывает, что на момент заключения договора аренды отсутствовали карты градостроительного зонирования. В соответствии с Генеральным планом городского округа Верхняя Пышма спорный земельный участок расположен в функциональной зоне транспортной инфраструктуры. Срок действия договора аренды истек, истец не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, ИП Сергиенко Т.А. выделен земельный участок под строительство базы вторсырья (выписка из протокола заседания земельно-инвентаризационной комиссии от 29.04.2008). 29.09.2008 утвержден акт выбора земельного участка под строительство базы вторсырья (акт N 69 от 29.09.2008) с приложением проекта границ земельного участка. 12.04.2010 Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма утверждена схема расположения земельного участка площадью 1234 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) по адресу: г. Верхняя Пышма, в районе ул. Сварщиков и ул. Луговая (район ГСК N 122) под размещение базы вторсырья и установлена охранная зона инженерных сетей площадью 393 кв. м на этом земельном участке (Постановление Администрации городского округа Верхняя Пышма от 12.04.2010 N 724).
Решением комиссии по перспективному развитию Администрации городского округа Верхняя Пышма от 03.08.2010 (Выписка из протокола заседания комиссии от 03.08.2010 N 13) решение комиссии от 29.04.2008 продлено, принято решение о заключении с предпринимателем договора аренды сроком на три года.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 01.12.2010 N 2375 ИП Сергиенко Т.А. в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:36:0106002:88 площадью 1234 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) по адресу: г. Верхняя Пышма, в районе ул. Сварщиков и ул. Луговая (район ГСК N 122) с целевым использованием для размещения базы вторсырья, установлено право ограниченного пользования земельным участком иными лицами на площади 393 кв. м, занимаемой охранной зоной инженерных сетей.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 21.03.2011 N 405 в названное выше Постановление внесены дополнения в части утверждения акта выбора земельного участка от 29.09.2008 N 69, а также предварительного согласования места размещения базы вторсырья на земельном участке.
Между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (арендодатель) и ИП Сергиенко Т.А. (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка от 01.04.2011 N 21/П-11, согласно которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером: 66:36:0106002:88, с целевым назначением - под размещение базы вторсырья. Срок аренды и обязательства по договору установлены с 01.12.2010 г. до 01.12.2013 г. (п. 1.5).
12.09.2011 на основании заявления ИП Сергиенко Т.А. Управлением архитектуры и градостроительства городского округа Верхняя Пышма подготовлен градостроительный план земельного участка.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 03.10.2011 N 1706 утвержден градостроительный план N RU66360100-0000000000000197 земельного участка под размещение базы вторсырья, согласно которому строительство необходимо вести в соответствии с первой частью Правил землепользования и застройки на территории городского округа Верхняя Пышма, утв. Решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 30.04.2009 N 5/14. В п. 2.1 содержится информация о разрешенном виде использования земельного участка - база вторсырья.
Соглашением от 05.11.2013 срок действия договора аренды земельного участка от 01.04.2011 N 21/П-11 установлен до 30.11.2016.
05.03.2014 ИП Сергиенко Т.А. обратилась в Администрацию городского округа Верхняя Пышма с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания на земельном участке.
13.03.2014 N 1169-02 Администрация уведомила об отказе в выдаче разрешения на строительство здания (базы вторсырья) на земельном участке со ссылкой на ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) ввиду того, что предоставленные материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям градостроительного плана (п. 5 "Состав проектной документации"); градостроительный план не соответствует требованиям ГрК РФ (не указаны сведения о градостроительном регламенте).
19.03.2014 ИП Сергиенко Т.А. обратилась в Администрацию с заявлением о внесении изменений в градостроительный план земельного участка от 12.09.2011 N RU66360100-0000000000000197 в п. 2 в части основных, условно-разрешенных видов, вспомогательных видов использования для получения разрешения на строительство.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.07.2014 N 1156 в градостроительный план внесены изменения: п. 2 исключен, п. п. 2.1. изложен в следующей редакции: "2.1. Зона хранения индивидуального транспорта (Т-1(4)) - территории, предназначенные для размещения боксовых, многоэтажных гаражей и паркингов, открытых, закрытых автостоянок. Указаны основные, вспомогательные, условно разрешенные виды использования.
01.04.2015 ИП Сергиенко Т.А. вновь обратилась в Администрацию городского округа Верхняя Пышма с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания базы вторсырья на арендуемом земельном участке.
16.04.2015 письмом N 260102 Администрация уведомила об отказе в выдаче разрешения на строительство здания (базы вторсырья) на земельном участке со ссылкой на ч. 11 ст. 51 ГрК РФ ввиду не соответствия материалов, содержащихся в проектной документации, требованиям градостроительного плана земельного участка N RU66360100-0000000000000197 и Положению о составе разделов проектной документации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87; не соответствия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство. Указано, что не представляется возможным указать в форме разрешения на строительство проектные характеристики объекта капитального строительства, в связи с тем, что в представленной проектной документации содержатся разные сведения.
15.02.2016 ИП Сергиенко Т.А. вновь обратилась в Администрацию городского округа Верхняя Пышма с заявлением о выдаче разрешения на строительство базы вторсырья на земельном участке (базы вторсырья, здания охраны, парковки).
Письмом от 25.02.2016 N 01-01-23/1094 Администрация уведомила об отказе в выдаче разрешения на строительство здания (базы вторсырья) на земельном участке со ссылкой на ч. 6, ч. 11 ст. 48, ч. 11, ч. 13 ст. 51 ГрК РФ ввиду того, что материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка и Положению о составе разделов проектной документации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87. Указано, что согласно ст. 96 Правил землепользования и застройки зона Т-1(4) - зона хранения индивидуального транспорта - территории, предназначенные для размещения боксовых, многоэтажных гаражей и паркингов, открытых, закрытых автостоянок. База вторсырья не входит в перечень основных видов разрешенного использования, вспомогательных видов использования, условно-разрешенных видов использования, рассматриваемой зоны Т-1(4), в границах которой расположен данный земельный участок. Согласно схемы реконструкции и развития транспортной сети г. Верхняя Пышма на 2014 - 2016 г., утвержденной постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 31.10.2014 г. N 2005, в соответствии с концепцией генерального плана городского округа Верхняя Пышма Свердловской области применительно к территории города Верхняя Пышма, на основании муниципального контракта N 5-14 от 17.02.2014 г., разработан проект внесения изменений в генеральный план городского округа Верхняя Пышма Свердловской области, относящихся к другим частям территории городского округа, проекта предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в части фрагмента карты градостроительного зонирования территории, применительно к территории города Верхняя Пышма. На данном земельном участке, согласно концепции генерального плана городского округа Верхняя Пышма Свердловской области применительно к территории города Верхняя Пышма, предполагается строительство транспортной развязки.
27.09.2016 предприниматель обратилась к Главе Администрации о продлении договора аренды земельного участка N 21/П-11.
В ответ на данное обращение письмом от 25.10.2016 N 365 Комитет сообщил со ссылкой на п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, что по общему правилу арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, установленные пунктом 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для земельного участка с кадастровым номером: 66:36:0106002:88, с целевым назначением - под размещение базы вторсырья, отсутствуют.
17.10.2016 предпринимателем в Администрацию подано заявление о внесении изменений в данный договор в части изменения целевого назначения под боксовые гаражи, что соответствует зоне Т-1 (4), поскольку постановлением Главы ГО Верхняя Пышма N 1156 от 10.07.2014 изменено разрешенное использование земельного участка предоставленного под строительство базы вторсырья на зону хранения индивидуального автотранспорта зона Т-1 (4).
В ответ на указанное обращение о внесении изменений в договор аренды письмом от 08.11.2016 N 419 Комитет сообщил, что процедурами изменения вида разрешенного использования земельного участка занимается исключительно ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости". Порядок изменения или расторжения договора регулируется положениями ст. 450, ст. 451 ГК РФ, изменение договора аренды возможно только по соглашению сторон, а по требованию одной из сторон - в судебном порядке по основаниям, указанным в законе.
22.11.2016 ИП Сергиенко Т.А. подано заявление в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма о внесении изменений в договор аренды в связи с изменением вида разрешенного использования.
30.11.2016 предпринимателем направлено заявление в Комитет о внесении изменения в п. 1 соглашения к договору N 21/П-11 аренды земельного участка от 01.04.2011 года, на срок, установленный в соответствии с Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма N 405 от 21.03.2011 года "О внесении изменения и дополнения в постановление администрации ГО Верхняя Пышма от 01.12.2010 года N 2375 "О предоставлении в аренду земельного участка индивидуальному предпринимателю Сергиенко Т.А.".
01.12.2016 Комитет письмом N 482 указал предпринимателю на неоднократность обращения с соответствующими заявлениями, разъяснил порядок изменения договора.
14.12.2016 Комитетом на обращение о внесении изменений в договор аренды вновь разъяснен порядок заключения нового договора аренды без проведения торгов в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ, изменения заключенного договора.
Кроме того, 23.11.2016 Администрация письмом N 01-01-23/8149 уведомила ИП Сергиенко Т.А. об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта "Гаражные боксы" в том числе с указанием на то, что материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка и Положению о составе разделов проектной документации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, имеются многочисленные разночтения и ошибки в представленной проектной документации; предусмотрено расположение земельного участка в территориальной зоне ОД (С-1), что не соответствует действующим Правилам землепользования и застройки, в которых земельный участок расположен в территориальной зоне Т-1 (4). Согласно договору аренды земельного участка от 01.04.2011 г. N 21/П-11, целевое назначение участка - под размещение базы вторсырья, что не соответствует представленной проектной документации объекта "Гаражные боксы". Таким образом, назначение проектируемого объекта капитального строительства не соответствует назначению земельного участка.
Также 08.12.2016 Администрация письмом N 01-01-23/8464 вновь уведомила ИП Сергиенко Т.А. об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта "Гаражные боксы" в том числе с указанием на то, что материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка и Положению о составе разделов проектной документации в части оформления текстовой и графической частей. Не предоставлены действующие правоустанавливающие документы на земельный участок. Срок действия представленного договора аренды земельного участка N 21/П-11 от 01.04.2011 установлен по 30.11.2016. Согласно договору аренды земельного участка от 01.04.2011 N 21/П-11, целевое назначение участка - под размещение базы вторсырья, что не соответствует представленной проектной документации объекта "Гаражные боксы". Таким образом, назначение проектируемого объекта капитального строительства не соответствует назначению земельного участка в нарушение земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности на территории Российской Федерации.
Полагая, что во внесении изменений в договор аренды N 21/П-11 от 01.04.2011 в части целевого использования земельного участка, что соответствовало измененной территориальной зоне, а также продлении срока действия договора Комитетом отказано неправомерно, истец 14.12.2016 обратился в суд с указанными выше требованиями.
Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, объяснения сторон, суд, принимая решение, исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, при этом для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).
Предметом договора аренды N 21/П-11 от 01.04.2011 являлся земельный участок с видом разрешенного использования "под размещение базы вторсырья". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, ст. 42, ст. 85 ЗК Российской Федерации.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.
Согласно Правилам землепользования и застройки ГО Верхняя Пышма, утвержденных решением Думы данного муниципального образования от 30.04.2009 N 5/14 (с изменениями в редакции от 27.02.2014 N 8-5), земельный участок по указанному адресу отнесен к территориальной зоне хранения индивидуального транспорта (Т-1 (4)) - территории, предназначенные для размещения боксовых многоэтажных гаражей, открытых, закрытых автостоянок.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 03.10.2011 N 1706 утвержден градостроительный план N RU66360100-0000000000000197 земельного участка под размещение базы вторсырья, согласно которому строительство необходимо вести в соответствии с первой частью Правил землепользования и застройки на территории городского округа Верхняя Пышма, утв. Решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 30.04.2009 N 5/14. В п. 2.1 содержится информация о разрешенном виде использования земельного участка - база вторсырья.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.07.2014 N 1156 внесены изменения в градостроительный план от 12.09.2011 (как указано в постановлении Администрации, на основании заявления ИП Сергиенко Т.А.).
Таким образом, установленный в договоре вид разрешенного использования (под базу вторсырья) изменен на тот вид, который соответствует решению Думы данного муниципального образования от 30.04.2009 N 5/14 (в редакции от 27.02.2014 N 8-5).
Из материалов дела следует, что исковые требования ИП Сергиенко Т.А. фактически направлены на понуждение к заключению договора и внесения изменений относительно вида разрешенного использования земельного участка.
Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы Кодекса закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Т-1 (4) зона хранения индивидуального транспорта - территории, предназначенные для размещения боксовых, многоэтажных гаражей и паркингов, открытых, закрытых автостоянок само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации базы вторсырья), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства гаражных боксов), изменить его и использовать по своему усмотрению.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Истец неоднократно обращалась в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма с заявлениями о внесении изменений в договор аренды (17.10.2016, 23.11.2016) в части изменения вида разрешенного использования.
08.11.2016, 01.12.2016, 14.12.2016 от Комитета поступили ответы на обращения арендатора (фактически отказы во внесение изменений в договор аренды) с указанием на то, что у Комитета отсутствует предусмотренная законом обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора.
Отказ, выраженный в письме от 08.11.2016, обжалуется истцом в рамках данного дела, фактически же истец просит в судебном порядке внести изменения в договор аренды.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии определенных условий.
Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Решение одной из сторон (только арендатора) о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.
Действие положений ст. 451 ГК РФ направлено на урегулирование ситуации невозможности исполнения обязательства на первоначально согласованных условиях по обстоятельствам, которые не зависели от воли сторон договора, то есть, когда отсутствовало нарушение договора одной из сторон.
У Комитета не имелось оснований для изменения условий договора аренды N 21/П-11 от 01.04.2011, поскольку у Комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять условия использования земельного участка по требованию арендатора. В то же время, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения условий использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5). Изменение условий договора аренды в части разрешенного использования земельного участка без соблюдения требований статьи 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в части информирования населения о назначении объекта строительства приведет к нарушению прав неопределенного круга лиц на участие в решении вопросов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, предусмотренных пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ.
В настоящее время по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. При таких обстоятельствах, суд полагает, что механизм изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренный статьей 451 ГК РФ, в данном случае не может быть использован, так как указанный порядок предполагает изменение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке, что в настоящем случае не применимо по вышеуказанным причинам. Действия истца фактически направлены на изменение разрешенного использования земельного участка.
К моменту обращения предпринимателя с иском в суд срок действия договора аренды (30.11.2016) истек, основания для его возобновления на новый срок без процедуры торгов отсутствуют, т.к. истец не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов, на что ему указано в обжалуемом отказе Комитета.
Изменение договора аренды невозможно в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ, в том числе по основанию прекращения срока действия договора.
Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 308-ЭС16-3994, поскольку договор аренды заключен в 2011 году, т.е. после введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, такой договор аренды государственного имущества не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Значимым для правильной квалификации спорных отношений для целей последующего применения норм материального права суд признает то, что спорный договор является договором, заключенным на определенный срок (до 30.11.2016). Данное обстоятельство относится к условиям его прекращения и сторонами по существу не оспаривается.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации. Действия Администрации как уполномоченного органа государственной власти, в своей деятельности руководствующегося принципом рационального использования земельных ресурсов, находящихся в муниципальной собственности, также нельзя считать недобросовестными с учетом следующего. Из пояснений сторон следует, что земельный участок является свободным, строительство объекта на земельном участке не осуществляется, за разрешением на строительство заявитель обращался неоднократно, однако ни один из отказов в выдаче разрешения на строительство обжалован не был.
Отнесение в период действия договора земельного участка к иной территориальной зоне не препятствует арендатору в использовании земельного участка, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Спорный земельный участок и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В силу п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации также возможно использование земельного участка, разрешенное использование которого не соответствует градостроительному регламенту, если это не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В период действия договора арендатор так и не приступил к освоению земельного участка (земельный участок является свободным, строительство объекта на земельном участке не осуществляется). При указанных обстоятельствах суд не может признать доводы истца о злоупотреблении со стороны арендодателя состоятельными.
Доводы о том, что истец, с момента приобретения прав арендатора по договору аренды по настоящее время не может использовать земельный участок, судом не принимаются, поскольку не установлен факт злоупотребления правом со стороны именно арендодателя, невнесение изменений в договор в части вида разрешенного использования земельного участка не препятствовало возможности использования земельного участка при соблюдении к тому необходимых условий, неосвоение земельного участка в соответствии с договором аренды в период срока его действия зависело от самого арендатора.
Обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Срок действия договора аренды продлялся соглашением от 05.11.2013.
Как указал ответчик, на момент заключения спорного договора аренды отсутствовали карты градостроительного зонирования. Первые карты градостроительного зонирования городского округа Верхняя Пышма утверждены 26.05.2011 решением Думы городского округа Верхняя Пышма N 35/6.
В соответствии с Генеральным планом городского округа Верхняя Пышма, утвержденным решением Думы городского округа Верхняя Пышма 26.02.2010 N 16/1, земельный участок с кадастровым номером 66:36:0106002:88 расположен в функциональной зоне транспортной инфраструктуры. Градостроительный план земельного участка выдан и утвержден в 2011 году на основании постановления N 1706 от 03.10.2011, за указанный период истец не получил разрешение на строительство.
Суд принимает во внимание осуществляемые истцом действия, в том числе по направлению заявлений о выдаче разрешения на строительство, однако, отклоняя довод заявителя об отсутствии возможности использовать земельный участок ввиду того, что размещение базы вторсырья не соответствует видам разрешенного использования территориальной зоны Т-1 (4), в которой расположен земельный участок, суд принимает во внимание, что ни один из отказов в выдаче разрешения на, при том, что такой отказ может быть оспорен в судебном порядке, не был обжалован истцом.
При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных к Комитету требований.
Государственная пошлина подлежит отнесению на истца, так как в удовлетворении заявления судом отказано (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем Сергиенко Татьяной Анатольевной требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 24.04.2017 ПО ДЕЛУ N А60-60369/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 24 апреля 2017 г. по делу N А60-60369/2016
Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2017 года
Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи К.П. Беляева при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.И. Вакалюк рассмотрел в судебном заседании 10.04.2017 - 17.04.2017 дело N А60-60369/2016 по иску индивидуального предпринимателя Сергиенко Татьяны Анатольевны, ИНН 660601172746, ОГРН 305660602600016 (далее - ИП Сергиенко Т.А., предприниматель, истец)
к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, ИНН 6606000120, ОГРН 1026600728219 (далее - Комитет, ответчик)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа Верхняя Пышма, ИНН 6606003882, ОГРН 1026600729066 (далее - Администрация, третье лицо)
о признании незаконным решения муниципального органа, а также о внесении изменений в договор аренды в части целевого использования земельного участка и срока действия договора,
при участии в судебном заседании 10.04.2017
от истца: Фетисов Ю.Б., представитель по доверенности 66АА 3564505 от 12.05.2016, паспорт.
Представителю истца процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда, ходатайств не заявлено.
В целях необходимости явки в судебное заседание ответчика и третьего лица для пояснения позиции по делу, руководствуясь ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено 17.04.2017 в том же составе суда при участии в судебном заседании:
- от истца: Фетисов Ю.Б., представитель по доверенности 66АА 3564505 от 12.05.2016, паспорт; Сергиенко Т.А., паспорт;
- от ответчика и третьего лица: Лис А.В., представитель по доверенностям N 4 от 09.01.2017, N 01-01-23/9025 от 29.12.2016, паспорт.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда, ходатайств не заявлено.
ИП Сергиенко Т.А., с учетом уточнения исковых требований, просит:
признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, выраженный в письме от 08.11.2016 N 419,
внести изменения в договор аренды N 21/П-11 от 01.04.2011 в части целевого использования земельного участка,
обязать Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма продлить срок действия договора аренды N 21/П-11 от 01.04.2011 на срок, позволяющий арендатору предоставить пакет документов для получения разрешения на строительство и застройки в соответствии с проектной документацией и внести соответствующие изменения (соответствующие кадастровым сведениям от 25.01.2017, раздел 11 Разрешенное использование - боксовые гаражи) в договор аренды N 21/П-11 от 01.04.2011.
Истец указывает, что земельный участок был получен под строительство базы вторсырья, затем территориальная зона, к которой отнесен земельный участок, была изменена. В соответствии с утвержденным Градостроительным планом земельного участка ИП Сергиенко Т.А. была подготовлена проектная документация. Администрация городского округа Верхняя Пышма неоднократно отказывала в выдаче разрешения на строительство. ИП Сергиенко Т.А. была изменена проектная документация и объект приведен в разрешенный вид использования соответственно территориальной зоне, однако от Комитета был получен отказ в изменении условий договора аренды, что повлекло невозможность получить разрешение на строительство, тем самым права истца нарушены.
Ответчик возражает по основаниям, изложенным в представленном в материалы дела отзыве, указывая, что у Комитета отсутствует предусмотренная законом обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора. Срок действия договора аренды истек, истец в соответствии с действующим земельным законодательством не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Третье лицо поддерживает позицию ответчика. В представленном в материалы дела отзыве Администрация указывает, что на момент заключения договора аренды отсутствовали карты градостроительного зонирования. В соответствии с Генеральным планом городского округа Верхняя Пышма спорный земельный участок расположен в функциональной зоне транспортной инфраструктуры. Срок действия договора аренды истек, истец не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, ИП Сергиенко Т.А. выделен земельный участок под строительство базы вторсырья (выписка из протокола заседания земельно-инвентаризационной комиссии от 29.04.2008). 29.09.2008 утвержден акт выбора земельного участка под строительство базы вторсырья (акт N 69 от 29.09.2008) с приложением проекта границ земельного участка. 12.04.2010 Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма утверждена схема расположения земельного участка площадью 1234 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) по адресу: г. Верхняя Пышма, в районе ул. Сварщиков и ул. Луговая (район ГСК N 122) под размещение базы вторсырья и установлена охранная зона инженерных сетей площадью 393 кв. м на этом земельном участке (Постановление Администрации городского округа Верхняя Пышма от 12.04.2010 N 724).
Решением комиссии по перспективному развитию Администрации городского округа Верхняя Пышма от 03.08.2010 (Выписка из протокола заседания комиссии от 03.08.2010 N 13) решение комиссии от 29.04.2008 продлено, принято решение о заключении с предпринимателем договора аренды сроком на три года.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 01.12.2010 N 2375 ИП Сергиенко Т.А. в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 66:36:0106002:88 площадью 1234 кв. м (категория земель - земли населенных пунктов) по адресу: г. Верхняя Пышма, в районе ул. Сварщиков и ул. Луговая (район ГСК N 122) с целевым использованием для размещения базы вторсырья, установлено право ограниченного пользования земельным участком иными лицами на площади 393 кв. м, занимаемой охранной зоной инженерных сетей.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 21.03.2011 N 405 в названное выше Постановление внесены дополнения в части утверждения акта выбора земельного участка от 29.09.2008 N 69, а также предварительного согласования места размещения базы вторсырья на земельном участке.
Между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (арендодатель) и ИП Сергиенко Т.А. (арендатор) заключен договор аренды указанного земельного участка от 01.04.2011 N 21/П-11, согласно которому в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером: 66:36:0106002:88, с целевым назначением - под размещение базы вторсырья. Срок аренды и обязательства по договору установлены с 01.12.2010 г. до 01.12.2013 г. (п. 1.5).
12.09.2011 на основании заявления ИП Сергиенко Т.А. Управлением архитектуры и градостроительства городского округа Верхняя Пышма подготовлен градостроительный план земельного участка.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 03.10.2011 N 1706 утвержден градостроительный план N RU66360100-0000000000000197 земельного участка под размещение базы вторсырья, согласно которому строительство необходимо вести в соответствии с первой частью Правил землепользования и застройки на территории городского округа Верхняя Пышма, утв. Решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 30.04.2009 N 5/14. В п. 2.1 содержится информация о разрешенном виде использования земельного участка - база вторсырья.
Соглашением от 05.11.2013 срок действия договора аренды земельного участка от 01.04.2011 N 21/П-11 установлен до 30.11.2016.
05.03.2014 ИП Сергиенко Т.А. обратилась в Администрацию городского округа Верхняя Пышма с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания на земельном участке.
13.03.2014 N 1169-02 Администрация уведомила об отказе в выдаче разрешения на строительство здания (базы вторсырья) на земельном участке со ссылкой на ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) ввиду того, что предоставленные материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям градостроительного плана (п. 5 "Состав проектной документации"); градостроительный план не соответствует требованиям ГрК РФ (не указаны сведения о градостроительном регламенте).
19.03.2014 ИП Сергиенко Т.А. обратилась в Администрацию с заявлением о внесении изменений в градостроительный план земельного участка от 12.09.2011 N RU66360100-0000000000000197 в п. 2 в части основных, условно-разрешенных видов, вспомогательных видов использования для получения разрешения на строительство.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.07.2014 N 1156 в градостроительный план внесены изменения: п. 2 исключен, п. п. 2.1. изложен в следующей редакции: "2.1. Зона хранения индивидуального транспорта (Т-1(4)) - территории, предназначенные для размещения боксовых, многоэтажных гаражей и паркингов, открытых, закрытых автостоянок. Указаны основные, вспомогательные, условно разрешенные виды использования.
01.04.2015 ИП Сергиенко Т.А. вновь обратилась в Администрацию городского округа Верхняя Пышма с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания базы вторсырья на арендуемом земельном участке.
16.04.2015 письмом N 260102 Администрация уведомила об отказе в выдаче разрешения на строительство здания (базы вторсырья) на земельном участке со ссылкой на ч. 11 ст. 51 ГрК РФ ввиду не соответствия материалов, содержащихся в проектной документации, требованиям градостроительного плана земельного участка N RU66360100-0000000000000197 и Положению о составе разделов проектной документации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87; не соответствия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство. Указано, что не представляется возможным указать в форме разрешения на строительство проектные характеристики объекта капитального строительства, в связи с тем, что в представленной проектной документации содержатся разные сведения.
15.02.2016 ИП Сергиенко Т.А. вновь обратилась в Администрацию городского округа Верхняя Пышма с заявлением о выдаче разрешения на строительство базы вторсырья на земельном участке (базы вторсырья, здания охраны, парковки).
Письмом от 25.02.2016 N 01-01-23/1094 Администрация уведомила об отказе в выдаче разрешения на строительство здания (базы вторсырья) на земельном участке со ссылкой на ч. 6, ч. 11 ст. 48, ч. 11, ч. 13 ст. 51 ГрК РФ ввиду того, что материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка и Положению о составе разделов проектной документации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87. Указано, что согласно ст. 96 Правил землепользования и застройки зона Т-1(4) - зона хранения индивидуального транспорта - территории, предназначенные для размещения боксовых, многоэтажных гаражей и паркингов, открытых, закрытых автостоянок. База вторсырья не входит в перечень основных видов разрешенного использования, вспомогательных видов использования, условно-разрешенных видов использования, рассматриваемой зоны Т-1(4), в границах которой расположен данный земельный участок. Согласно схемы реконструкции и развития транспортной сети г. Верхняя Пышма на 2014 - 2016 г., утвержденной постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 31.10.2014 г. N 2005, в соответствии с концепцией генерального плана городского округа Верхняя Пышма Свердловской области применительно к территории города Верхняя Пышма, на основании муниципального контракта N 5-14 от 17.02.2014 г., разработан проект внесения изменений в генеральный план городского округа Верхняя Пышма Свердловской области, относящихся к другим частям территории городского округа, проекта предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в части фрагмента карты градостроительного зонирования территории, применительно к территории города Верхняя Пышма. На данном земельном участке, согласно концепции генерального плана городского округа Верхняя Пышма Свердловской области применительно к территории города Верхняя Пышма, предполагается строительство транспортной развязки.
27.09.2016 предприниматель обратилась к Главе Администрации о продлении договора аренды земельного участка N 21/П-11.
В ответ на данное обращение письмом от 25.10.2016 N 365 Комитет сообщил со ссылкой на п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, что по общему правилу арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, установленные пунктом 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для земельного участка с кадастровым номером: 66:36:0106002:88, с целевым назначением - под размещение базы вторсырья, отсутствуют.
17.10.2016 предпринимателем в Администрацию подано заявление о внесении изменений в данный договор в части изменения целевого назначения под боксовые гаражи, что соответствует зоне Т-1 (4), поскольку постановлением Главы ГО Верхняя Пышма N 1156 от 10.07.2014 изменено разрешенное использование земельного участка предоставленного под строительство базы вторсырья на зону хранения индивидуального автотранспорта зона Т-1 (4).
В ответ на указанное обращение о внесении изменений в договор аренды письмом от 08.11.2016 N 419 Комитет сообщил, что процедурами изменения вида разрешенного использования земельного участка занимается исключительно ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в соответствии с Федеральным законом N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости". Порядок изменения или расторжения договора регулируется положениями ст. 450, ст. 451 ГК РФ, изменение договора аренды возможно только по соглашению сторон, а по требованию одной из сторон - в судебном порядке по основаниям, указанным в законе.
22.11.2016 ИП Сергиенко Т.А. подано заявление в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма о внесении изменений в договор аренды в связи с изменением вида разрешенного использования.
30.11.2016 предпринимателем направлено заявление в Комитет о внесении изменения в п. 1 соглашения к договору N 21/П-11 аренды земельного участка от 01.04.2011 года, на срок, установленный в соответствии с Постановлением администрации ГО Верхняя Пышма N 405 от 21.03.2011 года "О внесении изменения и дополнения в постановление администрации ГО Верхняя Пышма от 01.12.2010 года N 2375 "О предоставлении в аренду земельного участка индивидуальному предпринимателю Сергиенко Т.А.".
01.12.2016 Комитет письмом N 482 указал предпринимателю на неоднократность обращения с соответствующими заявлениями, разъяснил порядок изменения договора.
14.12.2016 Комитетом на обращение о внесении изменений в договор аренды вновь разъяснен порядок заключения нового договора аренды без проведения торгов в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ, изменения заключенного договора.
Кроме того, 23.11.2016 Администрация письмом N 01-01-23/8149 уведомила ИП Сергиенко Т.А. об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта "Гаражные боксы" в том числе с указанием на то, что материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка и Положению о составе разделов проектной документации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87, имеются многочисленные разночтения и ошибки в представленной проектной документации; предусмотрено расположение земельного участка в территориальной зоне ОД (С-1), что не соответствует действующим Правилам землепользования и застройки, в которых земельный участок расположен в территориальной зоне Т-1 (4). Согласно договору аренды земельного участка от 01.04.2011 г. N 21/П-11, целевое назначение участка - под размещение базы вторсырья, что не соответствует представленной проектной документации объекта "Гаражные боксы". Таким образом, назначение проектируемого объекта капитального строительства не соответствует назначению земельного участка.
Также 08.12.2016 Администрация письмом N 01-01-23/8464 вновь уведомила ИП Сергиенко Т.А. об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта "Гаражные боксы" в том числе с указанием на то, что материалы, содержащиеся в проектной документации, не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка и Положению о составе разделов проектной документации в части оформления текстовой и графической частей. Не предоставлены действующие правоустанавливающие документы на земельный участок. Срок действия представленного договора аренды земельного участка N 21/П-11 от 01.04.2011 установлен по 30.11.2016. Согласно договору аренды земельного участка от 01.04.2011 N 21/П-11, целевое назначение участка - под размещение базы вторсырья, что не соответствует представленной проектной документации объекта "Гаражные боксы". Таким образом, назначение проектируемого объекта капитального строительства не соответствует назначению земельного участка в нарушение земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности на территории Российской Федерации.
Полагая, что во внесении изменений в договор аренды N 21/П-11 от 01.04.2011 в части целевого использования земельного участка, что соответствовало измененной территориальной зоне, а также продлении срока действия договора Комитетом отказано неправомерно, истец 14.12.2016 обратился в суд с указанными выше требованиями.
Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, объяснения сторон, суд, принимая решение, исходит из следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, при этом для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.
Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).
Предметом договора аренды N 21/П-11 от 01.04.2011 являлся земельный участок с видом разрешенного использования "под размещение базы вторсырья". Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, истец как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанным в договоре аренды, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, ст. 42, ст. 85 ЗК Российской Федерации.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.
Согласно Правилам землепользования и застройки ГО Верхняя Пышма, утвержденных решением Думы данного муниципального образования от 30.04.2009 N 5/14 (с изменениями в редакции от 27.02.2014 N 8-5), земельный участок по указанному адресу отнесен к территориальной зоне хранения индивидуального транспорта (Т-1 (4)) - территории, предназначенные для размещения боксовых многоэтажных гаражей, открытых, закрытых автостоянок.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 03.10.2011 N 1706 утвержден градостроительный план N RU66360100-0000000000000197 земельного участка под размещение базы вторсырья, согласно которому строительство необходимо вести в соответствии с первой частью Правил землепользования и застройки на территории городского округа Верхняя Пышма, утв. Решением Думы городского округа Верхняя Пышма от 30.04.2009 N 5/14. В п. 2.1 содержится информация о разрешенном виде использования земельного участка - база вторсырья.
Постановлением Администрации городского округа Верхняя Пышма от 10.07.2014 N 1156 внесены изменения в градостроительный план от 12.09.2011 (как указано в постановлении Администрации, на основании заявления ИП Сергиенко Т.А.).
Таким образом, установленный в договоре вид разрешенного использования (под базу вторсырья) изменен на тот вид, который соответствует решению Думы данного муниципального образования от 30.04.2009 N 5/14 (в редакции от 27.02.2014 N 8-5).
Из материалов дела следует, что исковые требования ИП Сергиенко Т.А. фактически направлены на понуждение к заключению договора и внесения изменений относительно вида разрешенного использования земельного участка.
Порядок внесения изменения в гражданско-правовой договор регламентируется гл. 29 ГК РФ. По общему правилу основанием внесения изменений в действующий договор с учетом принципа свободы договора (ст. 1, 421 ГК РФ) является взаимное волеизъявление сторон сделки. Нормами поименованной главы Кодекса закреплены также основания и условия удовлетворения судом требования о внесении изменений в договор в принудительном порядке.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Т-1 (4) зона хранения индивидуального транспорта - территории, предназначенные для размещения боксовых, многоэтажных гаражей и паркингов, открытых, закрытых автостоянок само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для строительства и дальнейшей эксплуатации базы вторсырья), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (для строительства гаражных боксов), изменить его и использовать по своему усмотрению.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Истец неоднократно обращалась в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма с заявлениями о внесении изменений в договор аренды (17.10.2016, 23.11.2016) в части изменения вида разрешенного использования.
08.11.2016, 01.12.2016, 14.12.2016 от Комитета поступили ответы на обращения арендатора (фактически отказы во внесение изменений в договор аренды) с указанием на то, что у Комитета отсутствует предусмотренная законом обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора.
Отказ, выраженный в письме от 08.11.2016, обжалуется истцом в рамках данного дела, фактически же истец просит в судебном порядке внести изменения в договор аренды.
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии определенных условий.
Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Решение одной из сторон (только арендатора) о внесении изменений в договор аренды в случае, когда определено целевое назначение арендуемого имущества, по смыслу действующего законодательства таким обстоятельством не является.
Действие положений ст. 451 ГК РФ направлено на урегулирование ситуации невозможности исполнения обязательства на первоначально согласованных условиях по обстоятельствам, которые не зависели от воли сторон договора, то есть, когда отсутствовало нарушение договора одной из сторон.
У Комитета не имелось оснований для изменения условий договора аренды N 21/П-11 от 01.04.2011, поскольку у Комитета как у арендодателя отсутствует обязанность изменять условия использования земельного участка по требованию арендатора. В то же время, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения условий использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5). Изменение условий договора аренды в части разрешенного использования земельного участка без соблюдения требований статьи 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) в части информирования населения о назначении объекта строительства приведет к нарушению прав неопределенного круга лиц на участие в решении вопросов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, предусмотренных пунктом 3 статьи 31 ЗК РФ.
В настоящее время по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. При таких обстоятельствах, суд полагает, что механизм изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренный статьей 451 ГК РФ, в данном случае не может быть использован, так как указанный порядок предполагает изменение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке, что в настоящем случае не применимо по вышеуказанным причинам. Действия истца фактически направлены на изменение разрешенного использования земельного участка.
К моменту обращения предпринимателя с иском в суд срок действия договора аренды (30.11.2016) истек, основания для его возобновления на новый срок без процедуры торгов отсутствуют, т.к. истец не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов, на что ему указано в обжалуемом отказе Комитета.
Изменение договора аренды невозможно в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ, в том числе по основанию прекращения срока действия договора.
Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 14.04.2016 N 308-ЭС16-3994, поскольку договор аренды заключен в 2011 году, т.е. после введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, такой договор аренды государственного имущества не может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Значимым для правильной квалификации спорных отношений для целей последующего применения норм материального права суд признает то, что спорный договор является договором, заключенным на определенный срок (до 30.11.2016). Данное обстоятельство относится к условиям его прекращения и сторонами по существу не оспаривается.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации. Действия Администрации как уполномоченного органа государственной власти, в своей деятельности руководствующегося принципом рационального использования земельных ресурсов, находящихся в муниципальной собственности, также нельзя считать недобросовестными с учетом следующего. Из пояснений сторон следует, что земельный участок является свободным, строительство объекта на земельном участке не осуществляется, за разрешением на строительство заявитель обращался неоднократно, однако ни один из отказов в выдаче разрешения на строительство обжалован не был.
Отнесение в период действия договора земельного участка к иной территориальной зоне не препятствует арендатору в использовании земельного участка, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Спорный земельный участок и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В силу п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации также возможно использование земельного участка, разрешенное использование которого не соответствует градостроительному регламенту, если это не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В период действия договора арендатор так и не приступил к освоению земельного участка (земельный участок является свободным, строительство объекта на земельном участке не осуществляется). При указанных обстоятельствах суд не может признать доводы истца о злоупотреблении со стороны арендодателя состоятельными.
Доводы о том, что истец, с момента приобретения прав арендатора по договору аренды по настоящее время не может использовать земельный участок, судом не принимаются, поскольку не установлен факт злоупотребления правом со стороны именно арендодателя, невнесение изменений в договор в части вида разрешенного использования земельного участка не препятствовало возможности использования земельного участка при соблюдении к тому необходимых условий, неосвоение земельного участка в соответствии с договором аренды в период срока его действия зависело от самого арендатора.
Обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Срок действия договора аренды продлялся соглашением от 05.11.2013.
Как указал ответчик, на момент заключения спорного договора аренды отсутствовали карты градостроительного зонирования. Первые карты градостроительного зонирования городского округа Верхняя Пышма утверждены 26.05.2011 решением Думы городского округа Верхняя Пышма N 35/6.
В соответствии с Генеральным планом городского округа Верхняя Пышма, утвержденным решением Думы городского округа Верхняя Пышма 26.02.2010 N 16/1, земельный участок с кадастровым номером 66:36:0106002:88 расположен в функциональной зоне транспортной инфраструктуры. Градостроительный план земельного участка выдан и утвержден в 2011 году на основании постановления N 1706 от 03.10.2011, за указанный период истец не получил разрешение на строительство.
Суд принимает во внимание осуществляемые истцом действия, в том числе по направлению заявлений о выдаче разрешения на строительство, однако, отклоняя довод заявителя об отсутствии возможности использовать земельный участок ввиду того, что размещение базы вторсырья не соответствует видам разрешенного использования территориальной зоны Т-1 (4), в которой расположен земельный участок, суд принимает во внимание, что ни один из отказов в выдаче разрешения на, при том, что такой отказ может быть оспорен в судебном порядке, не был обжалован истцом.
При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных к Комитету требований.
Государственная пошлина подлежит отнесению на истца, так как в удовлетворении заявления судом отказано (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем Сергиенко Татьяной Анатольевной требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
К.П.БЕЛЯЕВ
К.П.БЕЛЯЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)