Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 25 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Борисовой Марины Станиславовны,
апелляционное производство N 05АП-4995/2016
на решение от 13.05.2016
судьи Ю.С. Скрипник
по делу N А24-397/2016 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Индивидуального предпринимателя Борисовой Марины Станиславовны (ИНН 410111419563, ОГРН 305410124900010)
к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710)
об обязании заключить договор аренды земельного участка,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Борисова Марина Станиславовна (далее - ИП Борисова М.С., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее - Управление) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:906 общей площадью 0,2005 га из земель населенных пунктов, местоположение: участок находится в 45 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Мишенная, д. 120, для эксплуатации временного объекта (некапитального строительства) автостоянки на условиях договора в предложенной редакции.
Решением суда от 13.05.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Борисова М.С. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства, позволяющие достоверно установить факт направления истцу уведомления от 03.06.2015 о прекращении арендных правоотношений, поскольку факт получения указанных писем истцом в ходе рассмотрения дела оспаривался. Полагает, что уведомление о вручении без описи вложения в письмо само по себе не может служить доказательством наличия в этом письме конкретного документа. Обращает внимание, что 18.05.2015 истец повторно обратилась в муниципалитет с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, которое оставлено без ответа, в связи с чем возможности оспорить отказы в продлении договора было невозможно. Отмечает, что согласно письму от 30.11.2015 исх. N 01-08-01/6034/15 об отказе в продлении договора аренды договор был расторгнут раньше, чем проведено обследование, по результатам которого выявлен допущенных нарушения. Указывает также, что истец продолжает пользоваться земельным участком ввиду продления договора аренды на новый срок в силу закона, при этом основание, по которому ответчик не заключил договор на новый срок (использование земельного участка не по целевому назначению), документально не подтверждено.
В канцелярию суда от Управления поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве ответчик на доводы жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
В судебном заседании апелляционной коллегией установлено, что через канцелярию суда от апеллянта поступило дополнительное доказательство, а именно акт приема-передачи от 23.11.2012.
Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительного письменного доказательства отказал, поскольку не признал причины невозможности представления данного доказательства в суд первой инстанции уважительными.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 06.05.2009 на основании Постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2009 N 929 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "Свитанок" (арендатор) заключен аренды земельного участка N 09/232 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 2005 кв. м с кадастровым номером 41:01:0010117:906, расположенный по адресу (местоположение): участок находится примерно в 45 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Мишенная, д. 120, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок, фактическое использование: для эксплуатации временного объекта (некапитального строительства) автостоянки сроком с 06.05.2012 по 05.05.2012 (пункты 1.1, 2.1).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.03.2011 и является одновременно актом приема-передачи земельного участка арендатору (пункт 1.3 договора).
На основании соглашения от 24.04.2012 срок действия указанного договора продлен сторонами на 3 года - до 04.05.2015 (пункт 1 соглашения).
17.03.2013 ООО "Свитанок" (арендатор) и ИП Борисова М.С. (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды на весь срок его действия (до 04.05.2015). Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 19.09.2013.
На основании соглашения от 13.04.2015 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном законом порядке 08.06.2015, договор изложен сторонами в новой редакции согласно приложению, в частности срок действия договора установлен сторонами с 06.05.2009 по 03.08.2015 (пункт 2.1. договора). Разрешенный вид использования и цель его фактического использования остались прежними.
18.05.2015 предприниматель обратилась в муниципалитет с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части вида разрешенного и фактического использования земельного участка.
В ответном письме от 03.06.2015 (исх. N 01-08-01/2292/15) Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (впоследствии переименован на Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение), являющийся арендодателем спорного земельного участка с момента заключения соглашения от 24.04.2012, сообщил арендатору, что не намерен вносить какие-либо изменения в договор, а также повторно потребовал устранить выявленные в 2013 году и 12.03.2015 нарушения, выразившиеся в нецелевом использовании земельного участка, в случае неисполнения которого выразил намерение прекратить договорные отношения по окончании срока действия договора (03.08.2015).
29.06.2015 предприниматель обратилась в муниципалитет с заявлением о продлении договора аренды, указав, что участок приведен в соответствие с видом разрешенного использования (виды деятельности: шиномонтаж и автомойка устранены).
В ответ на указанное обращение 18.09.2015 в адрес арендатора направлено уведомление N 01-08-01/4567/15, согласно которому Департамент со ссылкой на акт обследования территории от 13.08.2015 указал на продолжающееся нецелевое использование арендатором земельного участка, а также указал на прекращение договорных отношений по окончании срока действия договора - с 04.08.2015, в связи с чем предложил арендатору в добровольном порядке передать участок свободным от любых строений.
На последующие заявления предпринимателя Департаментом даны ответы об отсутствии оснований для заключения с ней договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения аукциона (уведомления от 21.10.2015 N 01-08-01/5211/15, от 30.11.2015 N 01-08-01/6034/15).
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка в силу закона, ИП Борисова М.С. 05.02.2016 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Разрешая спор, арбитражный суд правильно квалифицировал спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
По смыслу приведенной нормы права при возобновлении договора аренды на неопределенный срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне уведомления о прекращении договора аренды недвижимости (в частности, земельного участка) через три месяца.
Судом установлено, что 13.04.2015 Департаментом и предпринимателем заключено соглашение, которым договор аренды изложен сторонами в новой редакции, и срок его действия продлен по 03.08.2015 (пункт 2.1. договора).
Письмами от 25.03.2015 (исх. N 01-08-01/1107/15), от 03.06.2015 (исх. N 01-08-01/2292/15) Департамент выражал предпринимателю намерение прекратить договорные отношения по окончании срока действия договора (04.05.2015 и 03.08.2015 соответственно) в случае неустранения арендатором выявленных в ходе проверки 12.03.2015 нарушений условий договора, выразившиеся в нецелевом использовании земельного участка.
Вместе с тем, учитывая, что прекращение арендных правоотношений по договору в данных письмах поставлено арендодателем в зависимость от дальнейших действий (бездействия) арендатора, то есть сделано под условием, такие предупреждения не могут быть расценены в качестве возражений относительно пользования арендуемым имуществом по истечении срока действия договора применительно к пункту 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку требования о возврате земельного участка в связи с окончанием срока договора не содержат.
Тем самым в отсутствие в материалах дела доказательств освобождения предпринимателем арендуемого земельного участка, в отсутствие также возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым участком непосредственно по истечении окончательного срока, указанного в соглашении от 13.04.2015 к договору аренды (03.08.2015), апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона.
В этой связи выводы арбитражного суда в части документального подтверждения волеизъявления арендодателя на прекращение арендных отношений к моменту истечения установленного сторонами срока действия договора (04.08.2015), что не повлекло возобновления действия договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), признаются судебной коллегией ошибочными.
Между тем из материалов дела следует, что уведомлением от 18.09.2015 (исх. N 01-08-01/4567/15) арендодателем заявлено о прекращении договорных отношений, в том числе ввиду выявленных 13.08.2015 в ходе повторной проверки целевого использования земельного участка нарушений, с требованием добровольного возврата арендуемого имущества свободным от любых надземных строений, как временного, так и капитального характера, с приложением акта приема-передачи земельного участка в двух экземплярах для подписания.
При таких обстоятельствах указанное уведомление Департамента от 18.09.2015 об отказе от договора аренды расценивается апелляционным судом как реализация права, предусмотренного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, с учетом необходимости соблюдения трехмесячного срока на соответствующее предупреждение арендатора.
Таким образом, судебная коллегия признает извещение арендатора о ненамерении Департамента продолжать арендные правоотношения с предпринимателем надлежащим. При этом по смыслу закона такое уведомление влечет прекращение действия договора по истечении трехмесячного срока с момента его получения и не предполагает необходимости обращения в суд с требованием о его расторжении.
Доводы ИП Борисовой М.С., изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к ненадлежащему извещению арендодателем арендатора о намерении прекратить арендные отношения в связи с истечением срока действия договора и отсутствии у арендодателя такого права ввиду наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка в силу закона.
Вместе с тем ответчиком в материалы дела представлены копии уведомлений ФГУП "Почта России" по форме 119 о вручении заказной корреспонденции, согласно которым письмо от 03.06.2015 N 01-08-01/2292/15 вручено органом почтовой связи лично предпринимателю 10.06.2015; письмо от 18.09.2015 N 01-08-01/4567/15 об отказе от дальнейшего исполнения договора вручено 30.09.2015; последующие письма об отсутствии правовых оснований для предоставления земельного участка предпринимателю от 21.10.2015 N 01-08-01/5211/15, от 30.11.2015 N 01-08-01/6034/15 вручены 02.11.2015 и 09.12.2015 соответственно.
Поскольку доказательств того, что 10.06.2015, 30.09.2015, 02.11.2015, 09.12.2015 истцом были получены письма Департамента с иным содержанием, отличным от вышеуказанных исходящих писем и приложений к ним, в материалы дела не представлено, то соответствующие доводы предпринимателя о ее ненадлежащим извещении в связи с отсутствием описи вложений в письмо правомерно отклонены арбитражным судом, как необоснованные.
То обстоятельство, что представленная ответчиком информация с официального сайта ФГУП "Почта России" об отслеживании почтовых отправлений не соответствует в части дат получения адресатом заказной корреспонденции датам, указанным в представленных уведомлениях о вручении, апелляционным судом во внимание не принимается, учитывая производный характер отражения сотрудником органа почтовой связи факта вручения корреспонденции. При этом за достоверную дату получения, в частности письма от 18.09.2015 судебной коллегией принимается собственноручно указанная истцом дата - 30.09.2015 с проставлением подписи под ней.
В силу изложенного коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды от 06.05.2009 в редакции дополнительных соглашений к нему прекратил свое действие с 31.12.2015 (с учетом истечения трехмесячного срока с момента получения арендатором извещения об отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора), на момент подачи рассматриваемого иска (05.02.2016) договорные отношения между сторонами отсутствуют.
Ссылки апеллянта на нарушение ответчиком преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок подлежат отклонению.
По смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ (в действующей на момент возникновения спора редакции) намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.
Кроме того на момент направления Департаментом уведомления от 18.09.2015 вступили в силу новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (статья 39.6 Земельного кодекса РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, на что верно указано судом первой инстанции.
Ввиду того, что в отношении спорного земельного участка такие условия не соблюдаются, основания для дальнейшего предоставления такого участка арендатору без проведения торгов у Департамента отсутствовали.
Более того, в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Доводы предпринимателя об обратном, приведенные со ссылкой на положения статьи 621 ГК РФ, при изложенном отклоняются апелляционным судом как основанные на неправильном толковании норм права.
В этой связи, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для обязания Управления заключить с ИП Борисовой М.С. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:906, в связи с чем правомерно оставил иск предпринимателя без удовлетворения.
При этом статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Тем самым арбитражный суд обоснованно отклонил также доводы истца о внесении платы за пользование земельным участком в качестве доказательства пролонгации арендных правоотношений, поскольку обязанность по оплате сохраняется у истца ввиду фактического использования спорного земельного участка вопреки требованиям Департамента о его возврате.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании положений действующего земельного законодательства, в связи с чем сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, поскольку ошибочные выводы суда относительно даты прекращения договорных правоотношений сторон не привели к принятию неправильного по существу решения, оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется, апелляционная жалоба ИП Борисовой М.С. удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 13.05.2016 по делу N А24-397/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2016 N 05АП-4995/2016 ПО ДЕЛУ N А24-397/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. по делу N А24-397/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 25 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Борисовой Марины Станиславовны,
апелляционное производство N 05АП-4995/2016
на решение от 13.05.2016
судьи Ю.С. Скрипник
по делу N А24-397/2016 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Индивидуального предпринимателя Борисовой Марины Станиславовны (ИНН 410111419563, ОГРН 305410124900010)
к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710)
об обязании заключить договор аренды земельного участка,
при участии: от сторон представители не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Борисова Марина Станиславовна (далее - ИП Борисова М.С., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к Управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее - Управление) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:906 общей площадью 0,2005 га из земель населенных пунктов, местоположение: участок находится в 45 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Мишенная, д. 120, для эксплуатации временного объекта (некапитального строительства) автостоянки на условиях договора в предложенной редакции.
Решением суда от 13.05.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Борисова М.С. обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства, позволяющие достоверно установить факт направления истцу уведомления от 03.06.2015 о прекращении арендных правоотношений, поскольку факт получения указанных писем истцом в ходе рассмотрения дела оспаривался. Полагает, что уведомление о вручении без описи вложения в письмо само по себе не может служить доказательством наличия в этом письме конкретного документа. Обращает внимание, что 18.05.2015 истец повторно обратилась в муниципалитет с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, которое оставлено без ответа, в связи с чем возможности оспорить отказы в продлении договора было невозможно. Отмечает, что согласно письму от 30.11.2015 исх. N 01-08-01/6034/15 об отказе в продлении договора аренды договор был расторгнут раньше, чем проведено обследование, по результатам которого выявлен допущенных нарушения. Указывает также, что истец продолжает пользоваться земельным участком ввиду продления договора аренды на новый срок в силу закона, при этом основание, по которому ответчик не заключил договор на новый срок (использование земельного участка не по целевому назначению), документально не подтверждено.
В канцелярию суда от Управления поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве ответчик на доводы жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей истца и ответчика.
В судебном заседании апелляционной коллегией установлено, что через канцелярию суда от апеллянта поступило дополнительное доказательство, а именно акт приема-передачи от 23.11.2012.
Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительного письменного доказательства отказал, поскольку не признал причины невозможности представления данного доказательства в суд первой инстанции уважительными.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 06.05.2009 на основании Постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2009 N 929 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "Свитанок" (арендатор) заключен аренды земельного участка N 09/232 (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 2005 кв. м с кадастровым номером 41:01:0010117:906, расположенный по адресу (местоположение): участок находится примерно в 45 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Мишенная, д. 120, разрешенное использование: для размещения гаражей и автостоянок, фактическое использование: для эксплуатации временного объекта (некапитального строительства) автостоянки сроком с 06.05.2012 по 05.05.2012 (пункты 1.1, 2.1).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 16.03.2011 и является одновременно актом приема-передачи земельного участка арендатору (пункт 1.3 договора).
На основании соглашения от 24.04.2012 срок действия указанного договора продлен сторонами на 3 года - до 04.05.2015 (пункт 1 соглашения).
17.03.2013 ООО "Свитанок" (арендатор) и ИП Борисова М.С. (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды на весь срок его действия (до 04.05.2015). Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 19.09.2013.
На основании соглашения от 13.04.2015 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, зарегистрированного в установленном законом порядке 08.06.2015, договор изложен сторонами в новой редакции согласно приложению, в частности срок действия договора установлен сторонами с 06.05.2009 по 03.08.2015 (пункт 2.1. договора). Разрешенный вид использования и цель его фактического использования остались прежними.
18.05.2015 предприниматель обратилась в муниципалитет с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части вида разрешенного и фактического использования земельного участка.
В ответном письме от 03.06.2015 (исх. N 01-08-01/2292/15) Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (впоследствии переименован на Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение), являющийся арендодателем спорного земельного участка с момента заключения соглашения от 24.04.2012, сообщил арендатору, что не намерен вносить какие-либо изменения в договор, а также повторно потребовал устранить выявленные в 2013 году и 12.03.2015 нарушения, выразившиеся в нецелевом использовании земельного участка, в случае неисполнения которого выразил намерение прекратить договорные отношения по окончании срока действия договора (03.08.2015).
29.06.2015 предприниматель обратилась в муниципалитет с заявлением о продлении договора аренды, указав, что участок приведен в соответствие с видом разрешенного использования (виды деятельности: шиномонтаж и автомойка устранены).
В ответ на указанное обращение 18.09.2015 в адрес арендатора направлено уведомление N 01-08-01/4567/15, согласно которому Департамент со ссылкой на акт обследования территории от 13.08.2015 указал на продолжающееся нецелевое использование арендатором земельного участка, а также указал на прекращение договорных отношений по окончании срока действия договора - с 04.08.2015, в связи с чем предложил арендатору в добровольном порядке передать участок свободным от любых строений.
На последующие заявления предпринимателя Департаментом даны ответы об отсутствии оснований для заключения с ней договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения аукциона (уведомления от 21.10.2015 N 01-08-01/5211/15, от 30.11.2015 N 01-08-01/6034/15).
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка в силу закона, ИП Борисова М.С. 05.02.2016 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Разрешая спор, арбитражный суд правильно квалифицировал спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).
По смыслу приведенной нормы права при возобновлении договора аренды на неопределенный срок односторонний отказ стороны от его исполнения выражается в направлении другой стороне уведомления о прекращении договора аренды недвижимости (в частности, земельного участка) через три месяца.
Судом установлено, что 13.04.2015 Департаментом и предпринимателем заключено соглашение, которым договор аренды изложен сторонами в новой редакции, и срок его действия продлен по 03.08.2015 (пункт 2.1. договора).
Письмами от 25.03.2015 (исх. N 01-08-01/1107/15), от 03.06.2015 (исх. N 01-08-01/2292/15) Департамент выражал предпринимателю намерение прекратить договорные отношения по окончании срока действия договора (04.05.2015 и 03.08.2015 соответственно) в случае неустранения арендатором выявленных в ходе проверки 12.03.2015 нарушений условий договора, выразившиеся в нецелевом использовании земельного участка.
Вместе с тем, учитывая, что прекращение арендных правоотношений по договору в данных письмах поставлено арендодателем в зависимость от дальнейших действий (бездействия) арендатора, то есть сделано под условием, такие предупреждения не могут быть расценены в качестве возражений относительно пользования арендуемым имуществом по истечении срока действия договора применительно к пункту 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку требования о возврате земельного участка в связи с окончанием срока договора не содержат.
Тем самым в отсутствие в материалах дела доказательств освобождения предпринимателем арендуемого земельного участка, в отсутствие также возражений со стороны арендодателя относительно пользования арендуемым участком непосредственно по истечении окончательного срока, указанного в соглашении от 13.04.2015 к договору аренды (03.08.2015), апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка по окончании срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в силу закона.
В этой связи выводы арбитражного суда в части документального подтверждения волеизъявления арендодателя на прекращение арендных отношений к моменту истечения установленного сторонами срока действия договора (04.08.2015), что не повлекло возобновления действия договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ), признаются судебной коллегией ошибочными.
Между тем из материалов дела следует, что уведомлением от 18.09.2015 (исх. N 01-08-01/4567/15) арендодателем заявлено о прекращении договорных отношений, в том числе ввиду выявленных 13.08.2015 в ходе повторной проверки целевого использования земельного участка нарушений, с требованием добровольного возврата арендуемого имущества свободным от любых надземных строений, как временного, так и капитального характера, с приложением акта приема-передачи земельного участка в двух экземплярах для подписания.
При таких обстоятельствах указанное уведомление Департамента от 18.09.2015 об отказе от договора аренды расценивается апелляционным судом как реализация права, предусмотренного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, с учетом необходимости соблюдения трехмесячного срока на соответствующее предупреждение арендатора.
Таким образом, судебная коллегия признает извещение арендатора о ненамерении Департамента продолжать арендные правоотношения с предпринимателем надлежащим. При этом по смыслу закона такое уведомление влечет прекращение действия договора по истечении трехмесячного срока с момента его получения и не предполагает необходимости обращения в суд с требованием о его расторжении.
Доводы ИП Борисовой М.С., изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к ненадлежащему извещению арендодателем арендатора о намерении прекратить арендные отношения в связи с истечением срока действия договора и отсутствии у арендодателя такого права ввиду наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка в силу закона.
Вместе с тем ответчиком в материалы дела представлены копии уведомлений ФГУП "Почта России" по форме 119 о вручении заказной корреспонденции, согласно которым письмо от 03.06.2015 N 01-08-01/2292/15 вручено органом почтовой связи лично предпринимателю 10.06.2015; письмо от 18.09.2015 N 01-08-01/4567/15 об отказе от дальнейшего исполнения договора вручено 30.09.2015; последующие письма об отсутствии правовых оснований для предоставления земельного участка предпринимателю от 21.10.2015 N 01-08-01/5211/15, от 30.11.2015 N 01-08-01/6034/15 вручены 02.11.2015 и 09.12.2015 соответственно.
Поскольку доказательств того, что 10.06.2015, 30.09.2015, 02.11.2015, 09.12.2015 истцом были получены письма Департамента с иным содержанием, отличным от вышеуказанных исходящих писем и приложений к ним, в материалы дела не представлено, то соответствующие доводы предпринимателя о ее ненадлежащим извещении в связи с отсутствием описи вложений в письмо правомерно отклонены арбитражным судом, как необоснованные.
То обстоятельство, что представленная ответчиком информация с официального сайта ФГУП "Почта России" об отслеживании почтовых отправлений не соответствует в части дат получения адресатом заказной корреспонденции датам, указанным в представленных уведомлениях о вручении, апелляционным судом во внимание не принимается, учитывая производный характер отражения сотрудником органа почтовой связи факта вручения корреспонденции. При этом за достоверную дату получения, в частности письма от 18.09.2015 судебной коллегией принимается собственноручно указанная истцом дата - 30.09.2015 с проставлением подписи под ней.
В силу изложенного коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды от 06.05.2009 в редакции дополнительных соглашений к нему прекратил свое действие с 31.12.2015 (с учетом истечения трехмесячного срока с момента получения арендатором извещения об отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора), на момент подачи рассматриваемого иска (05.02.2016) договорные отношения между сторонами отсутствуют.
Ссылки апеллянта на нарушение ответчиком преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок подлежат отклонению.
По смыслу положений статей 209, 264, 421, 621 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ (в действующей на момент возникновения спора редакции) намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.
Кроме того на момент направления Департаментом уведомления от 18.09.2015 вступили в силу новые правила предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов (статья 39.6 Земельного кодекса РФ).
В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона, на что верно указано судом первой инстанции.
Ввиду того, что в отношении спорного земельного участка такие условия не соблюдаются, основания для дальнейшего предоставления такого участка арендатору без проведения торгов у Департамента отсутствовали.
Более того, в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Доводы предпринимателя об обратном, приведенные со ссылкой на положения статьи 621 ГК РФ, при изложенном отклоняются апелляционным судом как основанные на неправильном толковании норм права.
В этой связи, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и содержащуюся в них информацию по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для обязания Управления заключить с ИП Борисовой М.С. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:010117:906, в связи с чем правомерно оставил иск предпринимателя без удовлетворения.
При этом статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Тем самым арбитражный суд обоснованно отклонил также доводы истца о внесении платы за пользование земельным участком в качестве доказательства пролонгации арендных правоотношений, поскольку обязанность по оплате сохраняется у истца ввиду фактического использования спорного земельного участка вопреки требованиям Департамента о его возврате.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, основаны на ошибочном толковании положений действующего земельного законодательства, в связи с чем сводятся к иному пониманию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах, поскольку ошибочные выводы суда относительно даты прекращения договорных правоотношений сторон не привели к принятию неправильного по существу решения, оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется, апелляционная жалоба ИП Борисовой М.С. удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 13.05.2016 по делу N А24-397/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.М.СИНИЦЫНА
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)