Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2017 года
Полный текст решения изготовлен 08 июня 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Т.С. Зыряновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Е. Сулейменовой, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАНДАРТ ПЛЮС" (ИНН 6658229030, ОГРН 1069658043290) к ДЕПАРТАМЕНТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) об обязании Департамента по управлению муниципальным имуществом заключить с ООО "Стандарт Плюс" договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования на предмет спора - ООО "Трансэнергоресурс"
при участии в судебном заседании:
от истца Елисеева Е.В., представитель по доверенности N 07 от 14.02.2017 г.,
от ответчика Игринева А.В., представитель по доверенности N 96/05/02.061-05 от 29.12.2016 г.,
от третьего лица Жарко Е.И., представитель по доверенности от 20.10.2016 г.
Панфилова Е.С., директор ООО "Трансэнергоресурс"
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом с требованием об обязании заключить с ООО "Стандарт Плюс" договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.
Определением от 22.03.2017 г. арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
В предварительном судебном заседании истец исковые требования поддержал.
Ответчик в предварительном судебном заседании представил отзыв, в котором выразил свои возражения по заявленному требованию, по мнению ответчика, надлежащим ответчиком является Администрация г. Екатеринбурга, просит в удовлетворении требований отказать.
Также заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования ООО "Трансэнергоресурс", ИНН 6672160662, г. Екатеринбург, ул. Луганская, 4-203.
Истец против заявленного ходатайства возражает, поскольку, ООО "Трансэнергоресурс" уже участвовало в аналогичном деле.
Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, полагает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора ООО "Трансэнергоресурс", ИНН 6672160662 на основании ст. 51 АПК РФ.
Определением от 11.05.2017 г. дело назначено к судебному разбирательству.
22.05.2017 г. в материалы дела поступило ходатайство от ответчика, в котором он просит приобщить к материалам дела копию отчета об оценке N 130 от 04.04.2016 г. и экспертного заключения N 1278/С на отчет N 130. Документы приобщены к материалам дела.
В настоящем судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал, представил возражения на отзыв ответчика. Возражения приобщены к материалам дела.
Представитель третьего лица в судебном заседании представил отзыв, просит суд в удовлетворении иска отказать.
Поскольку суд считает необходимым заслушать пояснения специалиста-оценщика, судебное заседание откладывается.
В настоящем судебном заседании истец на заявленном требовании настаивал.
Ответчик возражает, представил копию письма от 15.03.2016 г. N 23.5-01/001/616.
Также в судебном заседании были заслушаны пояснения специалиста-оценщика Панфиловой Е.С. в рамках отчета N 41.
В судебном заседании специалист Панфиловой Е.С. устно дала пояснения, в отчетах N 130 от 04.04.2016 года и N 41 от 31.01.2017 г. расхождении в цене объекта по причине обременения в виде ограничения в использовании земельного участка, в отчете N 130 от 04.04.2016 года учитывается данное обременение.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, 26.01.2016 г. ООО "Стандарт Плюс" (далее - заявитель) обратилось к Департаменту по управлению муниципальным имуществом с заявкой N 81/003/02/021 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "Стандарт Плюс" отдельно-стоящего здания площадью 847,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 102, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (муниципальный заказчик) и Обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (исполнитель, оценщик) 21.03.2016 заключен договор N 217-Т по определению рыночной стоимости объектов недвижимости муниципального нежилого фонда для Департамента по управлению муниципальным имуществом.
По результатам проведенной оценки оценщиком ООО "Трансэнергоресурс" подготовлен Отчет N 130 от 04 апреля 2016 года об определении рыночной стоимости объекта, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на дату ее определения: 21 марта 2016 года составила 25800000 руб. без учета НДС, в том числе:
- - рыночная стоимость магазина. Назначение: нежилое здание. Площадь: общая 847,3 кв. м. Инвентарный номер: 1/1859/Ю/21. Литер: Ю. Этажность 2. Подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 620042, г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 102 составляет 22635000 руб. без учета НДС;
- - рыночная стоимость права собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание магазина, составляет 3165000 руб. без учета НДС.
Ввиду несогласия с определенной оценщиком стоимостью объекта, Департамент по управлению муниципальным имуществом обратился в суд с исковым заявлением о признании отчета недостоверным.
Решением суда по делу N А60-29735/2016 в удовлетворении заявленных исковых требований Департаменту по управлению муниципальным имуществом было отказано, решение суда вступило в законную силу. Отчет N 130, выполненный ООО "Трансэнергоресурс" был признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость, определенная в отчете N 130 об определении рыночной стоимости магазина подтверждена.
Далее ответчик по настоящему делу - Департамент по управлению муниципальным имуществом, руководствуясь абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а именно положением о том, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, вновь заключил договор N 26-т с Обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" по определению рыночной стоимости того же объекта.
По результатам проведенной оценки оценщиком ООО "Трансэнергоресурс" подготовлен Отчет N 41 от 31 января 2017 года об определении рыночной стоимости объекта, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на дату ее определения: 26 января 2016 года составила 28 100 000 (двадцать восемь миллионов сто тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС, в том числе:
- - рыночная стоимость магазина. Назначение: нежилое здание. Площадь: общая 847,3 кв. м. Инвентарный номер: 1/1859/Ю/21. Литер: Ю. Этажность 2. Подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 620042, г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 102 составляет 22449000 руб.;
- - рыночная стоимость права собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание магазина, составляет 5651000 руб.
Поскольку цена объекта, определенная оценщиком в отчете N 41 от 31 января 2017 года была проведена на дату обращения ООО "Стандарт Плюс" с заявкой N 81/003/02/021, то есть на 26 января 2016 года, Департамент направил в адрес заявителя проект договора купли-продажи муниципального имущества с условиями рассрочки платежа.
21.02.2017 г. истец, не согласившись с предложением ответчика в части выкупной цены, направил в адрес Департамента протокол разногласий с предложением согласовать выкупную стоимость в сумме 25 800 000 рублей, без учета НДС, определенной на основании отчета N 130 от 04.04.2016 г.
Письмом от 09.03.2017 г. N 02.12-12/1/001/471 Департамент по управлению муниципальным имуществом уведомил Общество об отказе принятия договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 17.02.2017 г. N 1821 с протоколом разногласий от 21.02.2017 г.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАНДАРТ ПЛЮС" в суд с настоящим иском.
Факт того, что истец имеет преимущественное право на выкуп указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 3 этого закона субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
По смыслу приведенных норм права именно на дату подачи заявления подлежит определению выкупная цена недвижимого имущества.
Между тем, как следует из представленного в материалы дела отчета N 130 от 04.04.2016 г, составленного ООО "Трансэнергоресурс", стоимость недвижимого имущества на основании заявки Департамента по управлению муниципальным имуществом определена оценщиком Панфиловой Е.С. по состоянию на 21.03.2016 г., в то время как из материалов дела усматривается, что истец с надлежащим заявлением обратился в адрес ответчика о приобретении в порядке Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 вышеназванных помещений в собственность 26.01.2016 г.
Принимая во внимание положения ст. 9 Закона N 159-ФЗ, определяющего срок, в течение которого должна быть, проведена оценка имущества и принято решение о приватизации, дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества.
Следовательно, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Указанная в отчете N 130 цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Таким образом, величина стоимости указанная в Отчете N 130 от 04.04.2016 г. об оценке рыночной стоимости объекта - ООО "Трансэнергоресурс" является достоверной (решение по делу А60-29735/2016), но не может быть применена для выкупаемого имущества.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 г. N 7240/12, который указал, что в случае если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то указанная в таком отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Согласно отчета N 41 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 26 января 2016 года составила 28 100 000 рублей 00 копеек без учета НДС, в том числе:
- - рыночная стоимость недвижимости: "Магазин. Назначение: нежилое здание. Площадь общая: - 847,3 кв. м. Инвентарный номер: 1/1859/Ю21. Литер Ю. Этажность: 2. Подземная этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 102 составила 22 449 000 рублей без учета НДС;
- - рыночная стоимость права собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание магазина (литер Ю). Площадь: общая 815 кв. м. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 102 составила 5 651 000 рублей без учета НДС.
ООО "Трансэнергоресурс" было получено экспертное заключение (положительное) Экспертного совета НП СРО "СВОД" от "08" февраля 2017 г. N 177/С-17 на Отчет N 41 от 31.01.2017 г.
В результате экспертизы Экспертным Советом СРО СВОД сделан вывод, что Отчет N 41 от 31.01.2017 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, а также рыночная стоимость объекта оценки, определенная в Отчете N 41 подтверждена.
Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
В силу положений ст. 64 АПК РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу.
При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 26 января 2016 года, отдельно - стоящего здания площадью 847,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 102, отчет N 41, согласно которому рыночная стоимость определена в составила 28 100 000 рублей 00 копеек без учета НДС.
Таким образом, рыночная стоимость объекта, определенная ООО "Трансэнергоресурс" в отчете N 41, является достоверной и не противоречит действующему законодательству.
Учитывая представленные в материалы дела документы, суд полагает, что основания считать цену спорного объекта в размере 25 800 000 рублей отсутствуют.
Поскольку цена объекта в размере 25 800 000 рублей не доказана истцом надлежащими доказательствами (ст. 65 АПК РФ), постольку условие пункта 2.1 договора N 1821 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 17 февраля 2017 года следует изложить в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 28 100 000 рублей 00 коп., без учета НДС".
Каких-либо иных надлежащих доказательств рыночной стоимости объекта оценки, истец не представил, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения стоимости объекта недвижимого имущества, не заявил (ст. 9, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В связи с указанными обстоятельствами исковые требования удовлетворению не подлежат.
Довод ответчика о том, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является Администрация города Екатеринбурга, отклоняется судом на основании следующего.
Довод ответчика о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты также отклоняется судом, поскольку согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Отклонение протокола разногласий ответчиком послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Поскольку истцу в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по оплате государственной пошлины на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора N 1821 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа - объекта муниципального нежилого фонда - "Магазин. Назначение: нежилое здание. Площадь: общая 847,3 кв. м. Инвентарный номер: 1/1859/Ю/21. Литер: Ю. Этажность: 2. Подземная этажность: 1. Адрес (месторасположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 102. Кадастровый (или условный) номер: 66:01:01:00:68:102:00", расположенный на земельном участке, имеющем Следующие характеристики: "Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание магазина (литер Ю). Площадь 815 кв. м. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, дом 102. Кадастровый (или условный номер): 66:41:0106033:3. Здание и земельный участок в совокупности именуются объект", определив условия договора в следующей редакции:
- Пункт 2.1. Договора: "Цена Объекта составляет 28 100 000 (двадцать восемь миллионов сто тысяч) рублей 00 коп., без учета НДС, в том числе:
- 2.1.1. рыночная стоимость магазина составляет 22 449 000 (двадцать два миллиона четыреста сорок девять) рублей 00 коп., без учета НДС;
- 2.1.2. рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 5 651 000 (пять миллионов шестьсот пятьдесят одна тысячи) рублей 00 коп., без учета НДС".
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
4. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 08.06.2017 ПО ДЕЛУ N А60-12055/2017
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 8 июня 2017 г. по делу N А60-12055/2017
Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2017 года
Полный текст решения изготовлен 08 июня 2017 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Т.С. Зыряновой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Е. Сулейменовой, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАНДАРТ ПЛЮС" (ИНН 6658229030, ОГРН 1069658043290) к ДЕПАРТАМЕНТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) об обязании Департамента по управлению муниципальным имуществом заключить с ООО "Стандарт Плюс" договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования на предмет спора - ООО "Трансэнергоресурс"
при участии в судебном заседании:
от истца Елисеева Е.В., представитель по доверенности N 07 от 14.02.2017 г.,
от ответчика Игринева А.В., представитель по доверенности N 96/05/02.061-05 от 29.12.2016 г.,
от третьего лица Жарко Е.И., представитель по доверенности от 20.10.2016 г.
Панфилова Е.С., директор ООО "Трансэнергоресурс"
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом с требованием об обязании заключить с ООО "Стандарт Плюс" договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.
Определением от 22.03.2017 г. арбитражный суд в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял исковое заявление к производству и назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
В предварительном судебном заседании истец исковые требования поддержал.
Ответчик в предварительном судебном заседании представил отзыв, в котором выразил свои возражения по заявленному требованию, по мнению ответчика, надлежащим ответчиком является Администрация г. Екатеринбурга, просит в удовлетворении требований отказать.
Также заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования ООО "Трансэнергоресурс", ИНН 6672160662, г. Екатеринбург, ул. Луганская, 4-203.
Истец против заявленного ходатайства возражает, поскольку, ООО "Трансэнергоресурс" уже участвовало в аналогичном деле.
Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, полагает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора ООО "Трансэнергоресурс", ИНН 6672160662 на основании ст. 51 АПК РФ.
Определением от 11.05.2017 г. дело назначено к судебному разбирательству.
22.05.2017 г. в материалы дела поступило ходатайство от ответчика, в котором он просит приобщить к материалам дела копию отчета об оценке N 130 от 04.04.2016 г. и экспертного заключения N 1278/С на отчет N 130. Документы приобщены к материалам дела.
В настоящем судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал, представил возражения на отзыв ответчика. Возражения приобщены к материалам дела.
Представитель третьего лица в судебном заседании представил отзыв, просит суд в удовлетворении иска отказать.
Поскольку суд считает необходимым заслушать пояснения специалиста-оценщика, судебное заседание откладывается.
В настоящем судебном заседании истец на заявленном требовании настаивал.
Ответчик возражает, представил копию письма от 15.03.2016 г. N 23.5-01/001/616.
Также в судебном заседании были заслушаны пояснения специалиста-оценщика Панфиловой Е.С. в рамках отчета N 41.
В судебном заседании специалист Панфиловой Е.С. устно дала пояснения, в отчетах N 130 от 04.04.2016 года и N 41 от 31.01.2017 г. расхождении в цене объекта по причине обременения в виде ограничения в использовании земельного участка, в отчете N 130 от 04.04.2016 года учитывается данное обременение.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Как следует из материалов дела, 26.01.2016 г. ООО "Стандарт Плюс" (далее - заявитель) обратилось к Департаменту по управлению муниципальным имуществом с заявкой N 81/003/02/021 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "Стандарт Плюс" отдельно-стоящего здания площадью 847,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 102, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (муниципальный заказчик) и Обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (исполнитель, оценщик) 21.03.2016 заключен договор N 217-Т по определению рыночной стоимости объектов недвижимости муниципального нежилого фонда для Департамента по управлению муниципальным имуществом.
По результатам проведенной оценки оценщиком ООО "Трансэнергоресурс" подготовлен Отчет N 130 от 04 апреля 2016 года об определении рыночной стоимости объекта, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на дату ее определения: 21 марта 2016 года составила 25800000 руб. без учета НДС, в том числе:
- - рыночная стоимость магазина. Назначение: нежилое здание. Площадь: общая 847,3 кв. м. Инвентарный номер: 1/1859/Ю/21. Литер: Ю. Этажность 2. Подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 620042, г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 102 составляет 22635000 руб. без учета НДС;
- - рыночная стоимость права собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание магазина, составляет 3165000 руб. без учета НДС.
Ввиду несогласия с определенной оценщиком стоимостью объекта, Департамент по управлению муниципальным имуществом обратился в суд с исковым заявлением о признании отчета недостоверным.
Решением суда по делу N А60-29735/2016 в удовлетворении заявленных исковых требований Департаменту по управлению муниципальным имуществом было отказано, решение суда вступило в законную силу. Отчет N 130, выполненный ООО "Трансэнергоресурс" был признан соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость, определенная в отчете N 130 об определении рыночной стоимости магазина подтверждена.
Далее ответчик по настоящему делу - Департамент по управлению муниципальным имуществом, руководствуясь абз. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а именно положением о том, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, вновь заключил договор N 26-т с Обществом с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" по определению рыночной стоимости того же объекта.
По результатам проведенной оценки оценщиком ООО "Трансэнергоресурс" подготовлен Отчет N 41 от 31 января 2017 года об определении рыночной стоимости объекта, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки на дату ее определения: 26 января 2016 года составила 28 100 000 (двадцать восемь миллионов сто тысяч) рублей 00 коп. без учета НДС, в том числе:
- - рыночная стоимость магазина. Назначение: нежилое здание. Площадь: общая 847,3 кв. м. Инвентарный номер: 1/1859/Ю/21. Литер: Ю. Этажность 2. Подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 620042, г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 102 составляет 22449000 руб.;
- - рыночная стоимость права собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание магазина, составляет 5651000 руб.
Поскольку цена объекта, определенная оценщиком в отчете N 41 от 31 января 2017 года была проведена на дату обращения ООО "Стандарт Плюс" с заявкой N 81/003/02/021, то есть на 26 января 2016 года, Департамент направил в адрес заявителя проект договора купли-продажи муниципального имущества с условиями рассрочки платежа.
21.02.2017 г. истец, не согласившись с предложением ответчика в части выкупной цены, направил в адрес Департамента протокол разногласий с предложением согласовать выкупную стоимость в сумме 25 800 000 рублей, без учета НДС, определенной на основании отчета N 130 от 04.04.2016 г.
Письмом от 09.03.2017 г. N 02.12-12/1/001/471 Департамент по управлению муниципальным имуществом уведомил Общество об отказе принятия договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 17.02.2017 г. N 1821 с протоколом разногласий от 21.02.2017 г.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТАНДАРТ ПЛЮС" в суд с настоящим иском.
Факт того, что истец имеет преимущественное право на выкуп указанного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчиком не оспаривается.
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 3 этого закона субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).
Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
По смыслу приведенных норм права именно на дату подачи заявления подлежит определению выкупная цена недвижимого имущества.
Между тем, как следует из представленного в материалы дела отчета N 130 от 04.04.2016 г, составленного ООО "Трансэнергоресурс", стоимость недвижимого имущества на основании заявки Департамента по управлению муниципальным имуществом определена оценщиком Панфиловой Е.С. по состоянию на 21.03.2016 г., в то время как из материалов дела усматривается, что истец с надлежащим заявлением обратился в адрес ответчика о приобретении в порядке Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 вышеназванных помещений в собственность 26.01.2016 г.
Принимая во внимание положения ст. 9 Закона N 159-ФЗ, определяющего срок, в течение которого должна быть, проведена оценка имущества и принято решение о приватизации, дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества.
Следовательно, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Указанная в отчете N 130 цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Таким образом, величина стоимости указанная в Отчете N 130 от 04.04.2016 г. об оценке рыночной стоимости объекта - ООО "Трансэнергоресурс" является достоверной (решение по делу А60-29735/2016), но не может быть применена для выкупаемого имущества.
Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 г. N 7240/12, который указал, что в случае если рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то указанная в таком отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.
Согласно отчета N 41 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 26 января 2016 года составила 28 100 000 рублей 00 копеек без учета НДС, в том числе:
- - рыночная стоимость недвижимости: "Магазин. Назначение: нежилое здание. Площадь общая: - 847,3 кв. м. Инвентарный номер: 1/1859/Ю21. Литер Ю. Этажность: 2. Подземная этажность: 1. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 102 составила 22 449 000 рублей без учета НДС;
- - рыночная стоимость права собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание магазина (литер Ю). Площадь: общая 815 кв. м. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 102 составила 5 651 000 рублей без учета НДС.
ООО "Трансэнергоресурс" было получено экспертное заключение (положительное) Экспертного совета НП СРО "СВОД" от "08" февраля 2017 г. N 177/С-17 на Отчет N 41 от 31.01.2017 г.
В результате экспертизы Экспертным Советом СРО СВОД сделан вывод, что Отчет N 41 от 31.01.2017 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, а также рыночная стоимость объекта оценки, определенная в Отчете N 41 подтверждена.
Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
В силу положений ст. 64 АПК РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу.
При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 26 января 2016 года, отдельно - стоящего здания площадью 847,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, д. 102, отчет N 41, согласно которому рыночная стоимость определена в составила 28 100 000 рублей 00 копеек без учета НДС.
Таким образом, рыночная стоимость объекта, определенная ООО "Трансэнергоресурс" в отчете N 41, является достоверной и не противоречит действующему законодательству.
Учитывая представленные в материалы дела документы, суд полагает, что основания считать цену спорного объекта в размере 25 800 000 рублей отсутствуют.
Поскольку цена объекта в размере 25 800 000 рублей не доказана истцом надлежащими доказательствами (ст. 65 АПК РФ), постольку условие пункта 2.1 договора N 1821 купли-продажи муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 17 февраля 2017 года следует изложить в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 28 100 000 рублей 00 коп., без учета НДС".
Каких-либо иных надлежащих доказательств рыночной стоимости объекта оценки, истец не представил, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения стоимости объекта недвижимого имущества, не заявил (ст. 9, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В связи с указанными обстоятельствами исковые требования удовлетворению не подлежат.
Довод ответчика о том, что надлежащим ответчиком по настоящему делу является Администрация города Екатеринбурга, отклоняется судом на основании следующего.
Довод ответчика о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты также отклоняется судом, поскольку согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Отклонение протокола разногласий ответчиком послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Поскольку истцу в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по оплате государственной пошлины на основании ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора N 1821 купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа - объекта муниципального нежилого фонда - "Магазин. Назначение: нежилое здание. Площадь: общая 847,3 кв. м. Инвентарный номер: 1/1859/Ю/21. Литер: Ю. Этажность: 2. Подземная этажность: 1. Адрес (месторасположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бакинских Комиссаров, д. 102. Кадастровый (или условный) номер: 66:01:01:00:68:102:00", расположенный на земельном участке, имеющем Следующие характеристики: "Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под здание магазина (литер Ю). Площадь 815 кв. м. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Бакинских комиссаров, дом 102. Кадастровый (или условный номер): 66:41:0106033:3. Здание и земельный участок в совокупности именуются объект", определив условия договора в следующей редакции:
- Пункт 2.1. Договора: "Цена Объекта составляет 28 100 000 (двадцать восемь миллионов сто тысяч) рублей 00 коп., без учета НДС, в том числе:
- 2.1.1. рыночная стоимость магазина составляет 22 449 000 (двадцать два миллиона четыреста сорок девять) рублей 00 коп., без учета НДС;
- 2.1.2. рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 5 651 000 (пять миллионов шестьсот пятьдесят одна тысячи) рублей 00 коп., без учета НДС".
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
4. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе "Картотека арбитражных дел" в карточке дела в документе "Дополнение". В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе "Дополнение".
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела "Дополнение".
Судья
Т.С.ЗЫРЯНОВА
Т.С.ЗЫРЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)