Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на систематическое невнесение арендной платы; полагал, что арендатором допущено использование участка не по целевому назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Тороповой М.В., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - администрация сельского поселения, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 по делу N А07-23917/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- администрация сельского поселения - Захарова Е.А. (доверенность от 12.02.2016);
- общества с ограниченной ответственностью "Юлчы" (далее - общество "Юлчы", ответчик) - Сычева О.Л. (доверенность от 11.09.2017 N 29).
Администрация сельского поселения обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу "Юлчы" с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 421 870 руб. 56 коп., о расторжении договора аренды от 24.11.2014 N 2451/ МИХ/14 и обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю не позднее 1 месяца с момента вступления в силу решения суда.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - администрация района).
При рассмотрении спора в суде первой инстанции истец заявил отказ от исковых требований о взыскании с общества "Юлчы" задолженности и пени по договору аренды от 24.11.2014 N 2451/ МИХ/14 за период с 07.11.2014 по 20.09.2016. Отказ от иска принят судом, определением суда от 01.02.2017 производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 (судья Насыров М.М.) исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды от 24.11.2014 N 2451/ МИХ/14 находящегося в государственной собственности земельного участка; на общество "Юлчы" возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 общей площадью 20317 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, д. Вавилово и вернуть его администрации сельского поселения по акту приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления в силу настоящего решения.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе администрация сельского поселения просит постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, считает, что апелляционным судом неправильно установлены обстоятельства дела и нарушены нормы материального и процессуального права. Истец полагает, что вывод апелляционного суда о несоблюдении им досудебного порядка урегулирования спора, со ссылкой на претензионные письма, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, поскольку отдельной квитанции о направлении претензии в адрес ответчика нет, так как исходящая корреспонденция отправлялась по реестру почтовых отправлений 23.09.2016 и была получена ответчиком. Истец считает, что несвоевременное исполнение ответчиком условий договора по внесению арендной платы является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды. Истец также отмечает, что зона, в которой расположен спорный земельный участок, относится к территориальной зоне Ж-2, и расположение в ее пределах производственных объектов не допускается. По мнению истца, вывод апелляционного суда о невозможности расторжения договора аренды ввиду нахождения на нем объекта недвижимости, противоречит положениям ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец считает, что судом апелляционной инстанции не дана надлежащая правовая оценка договору аренды от 24.11.2014 N 2451-МИХ/1. Администрация сельского поселения полагает, что договор аренды заключен в нарушение ст. 1, 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации и существенно противоречит действующим на территории сельского поселения нормативно-правовым актам, в связи с чем является недействительным.
Общество "Юлчы" направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Юлчы" (арендатор) заключен договор аренды от 24.11.2014 N 2451-МИХ/1, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650, общей площадью 20317 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, сельсовет Михайловский, д. Вавилово, для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов (п. 1.1 договора).
Пунктом 2.1. договора установлен срок его действия с 07.11.2014 по 06.11.2017.
Согласно п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства Российской Федерации по Республике Башкортостан.
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).
В силу п. 6.2 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.
В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
По акту приема-передачи от 24.11.2014 земельный участок передан арендатору.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 25.05.2016 внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования - сельское поселение Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов, общая площадь 20 317 кв. м. Основанием возникновения права указано постановление администрации сельского поселения от 14.03.2016 N 160.
Отделом муниципального контроля администрации муниципального района в составе инспектора Исмагилова А.С. 13.05.2016 составлен акт обследования земельного участка N 04/841-О, которым установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:47:110701:650 находится объект капитального строительства, по визуальным признакам двухквартирный двухэтажный жилой дом на стадии строительства (имеет две входные группы), вагон бытовка, участок не огорожен.
Администрацией сельского поселения в адрес общества "Юлчы" направлена претензия от 23.09.2016 с предложением оплатить задолженность по арендной плате в сумме 421 870 руб. 56 коп., а также явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
В претензии от 19.10.2016 Администрация поселения потребовала в течение 10 календарных дней оплатить задолженность, явиться для подписания соглашения о расторжении договора и освободить земельный участок.
Ссылаясь на то, что арендатором допущено использование земельного участка не по целевому назначению, а также систематическое невнесение арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования истца, исходил из доказанности обстоятельств того, что за период с 01.01.2015 по 15.08.2016 ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, чем существенно нарушил условия договора аренды и пришел к выводу о доказанности обстоятельств нецелевого использования ответчиком земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Оценив условия представленного договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции установили согласование сторонами всех существенных условий договора аренды и его регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем пришли к верному выводу о соответствии заключенной сторонами спора сделки аренды требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований признания договора незаключенным.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пунктом 2 названной статьи установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
По смыслу указанных норм судом апелляционной инстанции обоснованно отмечено, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Помимо этого, требование о расторжении договора аренды не может быть удовлетворено, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как установлено апелляционным судом, обращаясь с иском о расторжении спорного договора аренды, истец ссылался на наличие у общества "Юлчы" задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года в сумме 421 870 руб. 56 коп.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в частности, представленные в материалы дела претензии от 23.09.2016, 19.10.2016, суд апелляционной инстанции установил, что претензия от 19.10.2016 направлена в адрес ответчика за шесть дней до момента подачи Администрацией поселения иска в арбитражный суд (согласно данным официального сайта Почты России почтовое отправление (которым направлена претензия от 19.10.2016) с почтовым идентификатором 45051104000987, вручено получателю 28.10.2016), доказательства направления в адрес ответчика претензии от 23.09.2016, содержащей требование об уплате задолженности по договору, истцом не представлены.
Апелляционным судом учтено, что платежным поручением от 04.10.2016 N 99 в оплату арендной платы по договору аренды от 24.11.2014 N 2451-МИХ/14 ответчиком внесена денежная сумма в размере 250 000 руб., в связи с чем на момент обращения в суд с иском (25.10.2016) сумма задолженности общества "Юлчы" по договору аренды составляла 171 870 руб. 56 коп., вместе с тем платежными поручениями от 31.10.2016 N 79, от 02.12.2016 N 84, от 07.12.2016 N 90 ответчиком внесены остальные денежные средства.
Таким образом, установив, что требование, содержащееся в направленной ответчику претензии от 19.10.2016 о погашении задолженности в 10-дневный срок с момента получения претензии (28.10.2016), выполнено арендатором, о чем свидетельствует произведенное ответчиком погашение задолженности в разумный срок, суд апелляционной инстанции с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
При рассмотрении требований администрации сельского поселения об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем, при рассмотрении спора апелляционным судом установлено, что на спорном земельном участке возведен объект недвижимости, при этом строительство произведено на земельном участке, предоставленном ответчику для указанной цели.
Кроме того, апелляционным судом принято во внимание представленное в материалы дела разрешение на строительство, выданное администрацией Уфимского района 18.07.2016, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подписанное первым заместителем главы администрации Уфимского района А.В. Ковшовым, что свидетельствует о завершении строительства объекта.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе разрешение на строительство, выданное администрацией Уфимского района 18.07.2016, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, установив, что на спорном земельном участке возведен объект недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что земельный участок независимо от расторжения договора аренды объективно не может быть возвращен во владение арендодателя до момента прекращения существования возведенного объекта недвижимости, при этом правомерно указал, что предъявленное истцом требование о возврате спорного земельного участка, по существу является требованием о виндикации участка (истребовании из чужого незаконного владения), поскольку обязанность возврата имущества при прекращении аренды в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует судебной защиты и является ненадлежащим способом защиты.
Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, согласно которой нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность применения положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
С учетом изложенного, руководствуясь положениями подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого следует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также учитывая, что передача земельного участка во владение Администрации поселения невозможна без одновременной передачи расположенного на нем объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что требование о возврате земельного участка во владение арендодателя подлежит рассмотрению одновременно с вопросом о судьбе возведенного на участке объекта недвижимости. Между тем, каких-либо требований в отношении объекта недвижимости, возведенного на спорном земельном участке, в том числе о признании строения самовольной постройкой и о ее сносе, администрацией сельского поселения заявлено не было.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации сельского поселения о возложения на общество "Юлчы" обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его по акту приема-передачи.
С учетом вышеизложенного, поскольку иных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, указанных в п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в спорном договоре, администрацией сельского поселения в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок.
Довод истца о нецелевом использовании ответчиком земельного участка являлся предметом исследования суда апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняется, в том числе с учетом того, что представленными в дело доказательствами подтверждено использование ответчиком участка именно для целей проектирования и строительства производственной базы на основании выданного разрешения на строительство, иного не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод, изложенный заявителем в кассационной жалобе, об отсутствии надлежащей правовой оценки договора аренды от 24.11.2014 N 2451-МИХ/1, не принимается во внимание, с учетом того, что при рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанции установлено согласование сторонами всех существенных условий договора аренды и его регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем сделан вывод о соответствии заключенной сторонами спора сделки аренды требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований признания договора незаключенным.
Более того, указанный договор исполнялся сторонами, земельный участок был передан арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал. Таким образом, истец не вправе ссылаться на незаключенность или недействительность договора (п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Кроме того, ссылка заявителя кассационной жалобы на недействительность договора аренды отклоняется, поскольку является новым основанием заявленных исковых требований, которое при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не заявлялось и судами не оценивалось. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Поэтому новые доводы и доказательства не могут быть предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции (ч. 1 ст. 49, ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 по делу N А07-23917/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 13.10.2017 N Ф09-6067/17 ПО ДЕЛУ N А07-23917/2016
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить участок и вернуть его по акту приема-передачи.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель ссылался на систематическое невнесение арендной платы; полагал, что арендатором допущено использование участка не по целевому назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2017 г. N Ф09-6067/17
Дело N А07-23917/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Тороповой М.В., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - администрация сельского поселения, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 по делу N А07-23917/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- администрация сельского поселения - Захарова Е.А. (доверенность от 12.02.2016);
- общества с ограниченной ответственностью "Юлчы" (далее - общество "Юлчы", ответчик) - Сычева О.Л. (доверенность от 11.09.2017 N 29).
Администрация сельского поселения обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу "Юлчы" с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 421 870 руб. 56 коп., о расторжении договора аренды от 24.11.2014 N 2451/ МИХ/14 и обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю не позднее 1 месяца с момента вступления в силу решения суда.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечена администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - администрация района).
При рассмотрении спора в суде первой инстанции истец заявил отказ от исковых требований о взыскании с общества "Юлчы" задолженности и пени по договору аренды от 24.11.2014 N 2451/ МИХ/14 за период с 07.11.2014 по 20.09.2016. Отказ от иска принят судом, определением суда от 01.02.2017 производство по делу в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2017 (судья Насыров М.М.) исковые требования удовлетворены. Судом расторгнут договор аренды от 24.11.2014 N 2451/ МИХ/14 находящегося в государственной собственности земельного участка; на общество "Юлчы" возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 общей площадью 20317 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, д. Вавилово и вернуть его администрации сельского поселения по акту приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления в силу настоящего решения.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Пирская О.Н.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе администрация сельского поселения просит постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, считает, что апелляционным судом неправильно установлены обстоятельства дела и нарушены нормы материального и процессуального права. Истец полагает, что вывод апелляционного суда о несоблюдении им досудебного порядка урегулирования спора, со ссылкой на претензионные письма, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам, поскольку отдельной квитанции о направлении претензии в адрес ответчика нет, так как исходящая корреспонденция отправлялась по реестру почтовых отправлений 23.09.2016 и была получена ответчиком. Истец считает, что несвоевременное исполнение ответчиком условий договора по внесению арендной платы является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды. Истец также отмечает, что зона, в которой расположен спорный земельный участок, относится к территориальной зоне Ж-2, и расположение в ее пределах производственных объектов не допускается. По мнению истца, вывод апелляционного суда о невозможности расторжения договора аренды ввиду нахождения на нем объекта недвижимости, противоречит положениям ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец считает, что судом апелляционной инстанции не дана надлежащая правовая оценка договору аренды от 24.11.2014 N 2451-МИХ/1. Администрация сельского поселения полагает, что договор аренды заключен в нарушение ст. 1, 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации и существенно противоречит действующим на территории сельского поселения нормативно-правовым актам, в связи с чем является недействительным.
Общество "Юлчы" направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "Юлчы" (арендатор) заключен договор аренды от 24.11.2014 N 2451-МИХ/1, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650, общей площадью 20317 кв. м, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, сельсовет Михайловский, д. Вавилово, для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов (п. 1.1 договора).
Пунктом 2.1. договора установлен срок его действия с 07.11.2014 по 06.11.2017.
Согласно п. 3.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства Российской Федерации по Республике Башкортостан.
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).
В силу п. 6.2 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.
В соответствии с п. 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.
По акту приема-передачи от 24.11.2014 земельный участок передан арендатору.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 25.05.2016 внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования - сельское поселение Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для проектирования и строительства производственной базы для содержания техники и хранения строительных материалов, общая площадь 20 317 кв. м. Основанием возникновения права указано постановление администрации сельского поселения от 14.03.2016 N 160.
Отделом муниципального контроля администрации муниципального района в составе инспектора Исмагилова А.С. 13.05.2016 составлен акт обследования земельного участка N 04/841-О, которым установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:47:110701:650 находится объект капитального строительства, по визуальным признакам двухквартирный двухэтажный жилой дом на стадии строительства (имеет две входные группы), вагон бытовка, участок не огорожен.
Администрацией сельского поселения в адрес общества "Юлчы" направлена претензия от 23.09.2016 с предложением оплатить задолженность по арендной плате в сумме 421 870 руб. 56 коп., а также явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
В претензии от 19.10.2016 Администрация поселения потребовала в течение 10 календарных дней оплатить задолженность, явиться для подписания соглашения о расторжении договора и освободить земельный участок.
Ссылаясь на то, что арендатором допущено использование земельного участка не по целевому назначению, а также систематическое невнесение арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования истца, исходил из доказанности обстоятельств того, что за период с 01.01.2015 по 15.08.2016 ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, чем существенно нарушил условия договора аренды и пришел к выводу о доказанности обстоятельств нецелевого использования ответчиком земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Оценив условия представленного договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции установили согласование сторонами всех существенных условий договора аренды и его регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем пришли к верному выводу о соответствии заключенной сторонами спора сделки аренды требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований признания договора незаключенным.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пунктом 2 названной статьи установлено, что, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
По смыслу указанных норм судом апелляционной инстанции обоснованно отмечено, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Помимо этого, требование о расторжении договора аренды не может быть удовлетворено, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Как установлено апелляционным судом, обращаясь с иском о расторжении спорного договора аренды, истец ссылался на наличие у общества "Юлчы" задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года в сумме 421 870 руб. 56 коп.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в частности, представленные в материалы дела претензии от 23.09.2016, 19.10.2016, суд апелляционной инстанции установил, что претензия от 19.10.2016 направлена в адрес ответчика за шесть дней до момента подачи Администрацией поселения иска в арбитражный суд (согласно данным официального сайта Почты России почтовое отправление (которым направлена претензия от 19.10.2016) с почтовым идентификатором 45051104000987, вручено получателю 28.10.2016), доказательства направления в адрес ответчика претензии от 23.09.2016, содержащей требование об уплате задолженности по договору, истцом не представлены.
Апелляционным судом учтено, что платежным поручением от 04.10.2016 N 99 в оплату арендной платы по договору аренды от 24.11.2014 N 2451-МИХ/14 ответчиком внесена денежная сумма в размере 250 000 руб., в связи с чем на момент обращения в суд с иском (25.10.2016) сумма задолженности общества "Юлчы" по договору аренды составляла 171 870 руб. 56 коп., вместе с тем платежными поручениями от 31.10.2016 N 79, от 02.12.2016 N 84, от 07.12.2016 N 90 ответчиком внесены остальные денежные средства.
Таким образом, установив, что требование, содержащееся в направленной ответчику претензии от 19.10.2016 о погашении задолженности в 10-дневный срок с момента получения претензии (28.10.2016), выполнено арендатором, о чем свидетельствует произведенное ответчиком погашение задолженности в разумный срок, суд апелляционной инстанции с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
При рассмотрении требований администрации сельского поселения об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его по акту приема-передачи арендодателю, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем, при рассмотрении спора апелляционным судом установлено, что на спорном земельном участке возведен объект недвижимости, при этом строительство произведено на земельном участке, предоставленном ответчику для указанной цели.
Кроме того, апелляционным судом принято во внимание представленное в материалы дела разрешение на строительство, выданное администрацией Уфимского района 18.07.2016, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подписанное первым заместителем главы администрации Уфимского района А.В. Ковшовым, что свидетельствует о завершении строительства объекта.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе разрешение на строительство, выданное администрацией Уфимского района 18.07.2016, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, установив, что на спорном земельном участке возведен объект недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что земельный участок независимо от расторжения договора аренды объективно не может быть возвращен во владение арендодателя до момента прекращения существования возведенного объекта недвижимости, при этом правомерно указал, что предъявленное истцом требование о возврате спорного земельного участка, по существу является требованием о виндикации участка (истребовании из чужого незаконного владения), поскольку обязанность возврата имущества при прекращении аренды в порядке ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует судебной защиты и является ненадлежащим способом защиты.
Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, согласно которой нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность применения положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
С учетом изложенного, руководствуясь положениями подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, из которого следует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также учитывая, что передача земельного участка во владение Администрации поселения невозможна без одновременной передачи расположенного на нем объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что требование о возврате земельного участка во владение арендодателя подлежит рассмотрению одновременно с вопросом о судьбе возведенного на участке объекта недвижимости. Между тем, каких-либо требований в отношении объекта недвижимости, возведенного на спорном земельном участке, в том числе о признании строения самовольной постройкой и о ее сносе, администрацией сельского поселения заявлено не было.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации сельского поселения о возложения на общество "Юлчы" обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:650 и вернуть его по акту приема-передачи.
С учетом вышеизложенного, поскольку иных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, указанных в п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в спорном договоре, администрацией сельского поселения в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить земельный участок.
Довод истца о нецелевом использовании ответчиком земельного участка являлся предметом исследования суда апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку, в связи с чем отклоняется, в том числе с учетом того, что представленными в дело доказательствами подтверждено использование ответчиком участка именно для целей проектирования и строительства производственной базы на основании выданного разрешения на строительство, иного не доказано (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Довод, изложенный заявителем в кассационной жалобе, об отсутствии надлежащей правовой оценки договора аренды от 24.11.2014 N 2451-МИХ/1, не принимается во внимание, с учетом того, что при рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанции установлено согласование сторонами всех существенных условий договора аренды и его регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем сделан вывод о соответствии заключенной сторонами спора сделки аренды требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований признания договора незаключенным.
Более того, указанный договор исполнялся сторонами, земельный участок был передан арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал. Таким образом, истец не вправе ссылаться на незаключенность или недействительность договора (п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Кроме того, ссылка заявителя кассационной жалобы на недействительность договора аренды отклоняется, поскольку является новым основанием заявленных исковых требований, которое при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не заявлялось и судами не оценивалось. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Поэтому новые доводы и доказательства не могут быть предметом рассмотрения в суде кассационной инстанции (ч. 1 ст. 49, ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 по делу N А07-23917/2016 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации сельского поселения Михайловский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
М.В.ТОРОПОВА
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)