Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Основанием для отказа в государственной регистрации послужили выводы регистрирующего органа о том, что представленный обществом договор аренды земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку договор не может быть заключен в порядке переоформления прав по ранее заключенному договору аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Бессоновой Е.В., Степиной Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дорониной Л.А.
при участии:
- от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (пр. Победы/ул. Острякова, д. 165/1, г. Симферополь, Республика Крым, 295000) - Янчук А.Ю. доверенность от 16.10.2015 N 05/01/3312;
- от общества с ограниченной ответственностью "Сити Стайл" (ул. Садовая-Кудринская, д. 3А, г. Москва) - Лысенко И.Н. доверенность от 02.06.2016;
- от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (пл. Советская, д. 1, г. Ялта, Республика Крым, 298600) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.04.2016 (судья Авдеев М.П.) и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 (судьи Привалова А.В., Градова О.Г., Карев А.Ю.) по делу N А83-1972/2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сити Стайл" (далее - ООО "Сити Стайл", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган) от 22.01.2016 N 90/021/709/2015-2903 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного 27.08.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Сити Стайл", и возложении обязанности на Госкомрегистр осуществить государственную регистрацию данного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.04.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 требования удовлетворены. Признано незаконным сообщение N 90/021/709/2015-2903 от 22.01.2016 Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного 27.08.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Сити Стайл". Суд в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обязал Госкомрегистр осуществить указанные регистрационные действия, а также разрешил вопрос о взыскании судебных расходов.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает на законность принятого решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.08.2015, поскольку представленный на регистрацию договор аренды земельного участка, находящийся в муниципальной собственности, заключенный с заявителем в порядке переоформления прав, не соответствовал требованиям действующего законодательства.
В судебном заседании представитель Госкомрегистра поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Общества просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Департамент в судебное заседание представителей не направил, о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав мнение представителей, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Судами установлено, что 14.12.2015 российское юридическое лицо - ООО "Сити Стайл" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, город Ялта, район ул. Халтурина, кадастровый (условный) номер: 90:25:010115:156, заключенного 27.08.2015 между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Сити Стайл".
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию заявителем были представлены: договор аренды земельного участка от 27.08.2015, договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 28.05.2015, постановление администрации города Ялты Республики Крым от 28.05.2015 N 747-п, уставные документы общества, что подтверждается распиской от 14.12.2015 регистрирующего органа.
Уведомлением от 25.12.2015 N 90/021/709/2015-2903 о приостановлении государственной регистрации Госкомрегистр сообщил заявителю, что государственная регистрация договора аренды земельного участка от 27.08.2015, находящегося в муниципальной собственности, в порядке переоформления прав по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 N 270 не представляется возможной по причине несоответствия требованиям действующего законодательства. Для предоставления дополнительных доказательств наличия у заявителя оснований для государственной регистрации прав регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию до 24.01.2016.
Сообщением от 22.01.2016 N 90/021/709/2015-2903 Госкомрегистр отказал обществу в государственной регистрации со ссылкой на абзацы 4, 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для отказа в государственной регистрации права послужили выводы регистрирующего органа о том, что представленный обществом договор аренды земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20), поскольку не может быть заключен в порядке переоформления прав согласно Закону N 38-ЗРК и Порядку N 313 по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 N 270, арендатором по которому является ООО "Крыминвесттур". Кроме того, при передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 N 270 договором от 28.05.2015 обществу "Сити Стайл" заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, а при отсутствии предусмотренной действующим законодательством обязательной регистрации договора от 28.05.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка данная сделка считается незаключенной и не порождает правовых последствий.
Кроме того, основанием к отказу регистрирующим органом указан абзац 9 части 1 статьи 20 Закона.
Несогласие с отказом послужило основанием общения Общества в суд.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что рассматриваемый в деле случай подпадает под процедуру переоформления прав, регламентированную Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК) и соответствующим Порядком, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313.
Данный вывод является ошибочным.
Порядок и случаи переоформления прав на землю в связи с принятием Республики Крым и города Севастополя в состав Российской Федерации регулируются статьей 3 Закона N 38-ЗРК.
Из материалов дела следует, что при наличии действующего договора аренды, заключенного по законодательству Украины, по нему произведена передача прав и обязанностей арендатора по договору перенайма, а для закрепления арендных отношений заключен новый договор с новым арендатором. Рассматриваемый случай не имеет отношения к такой правовой конструкции, как переоформление прав, и не подпадает под действие статьи 3 Закона N 38-ЗРК.
В соответствии со ст. 13 Закона N 38-ЗРК стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Таким образом, применительно к аренде переоформление прав осуществляется внесением соответствующих изменений в действующий договор аренды, а целью служит приведение его в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, что в данном случае не имеет места.
Правовой и фактической целью Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Сити Стайл", как следует из существа спора, является оформление новых арендных отношений. При наличии действующего договора аренды с прежним арендатором указанное невозможно без расторжения прежнего договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 11.10.2016 N Ф10-3642/2016 ПО ДЕЛУ N А83-1972/2016
Требование: О признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании осуществить регистрацию договора.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Основанием для отказа в государственной регистрации послужили выводы регистрирующего органа о том, что представленный обществом договор аренды земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку договор не может быть заключен в порядке переоформления прав по ранее заключенному договору аренды.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2016 г. N Ф10-3642/2016
Дело N А83-1972/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2016 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2016 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Николаевой Н.Н.
судей Бессоновой Е.В., Степиной Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дорониной Л.А.
при участии:
- от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (пр. Победы/ул. Острякова, д. 165/1, г. Симферополь, Республика Крым, 295000) - Янчук А.Ю. доверенность от 16.10.2015 N 05/01/3312;
- от общества с ограниченной ответственностью "Сити Стайл" (ул. Садовая-Кудринская, д. 3А, г. Москва) - Лысенко И.Н. доверенность от 02.06.2016;
- от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (пл. Советская, д. 1, г. Ялта, Республика Крым, 298600) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.04.2016 (судья Авдеев М.П.) и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 (судьи Привалова А.В., Градова О.Г., Карев А.Ю.) по делу N А83-1972/2016,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сити Стайл" (далее - ООО "Сити Стайл", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган) от 22.01.2016 N 90/021/709/2015-2903 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного 27.08.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Сити Стайл", и возложении обязанности на Госкомрегистр осуществить государственную регистрацию данного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.04.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 требования удовлетворены. Признано незаконным сообщение N 90/021/709/2015-2903 от 22.01.2016 Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного 27.08.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Сити Стайл". Суд в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обязал Госкомрегистр осуществить указанные регистрационные действия, а также разрешил вопрос о взыскании судебных расходов.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает на законность принятого решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 27.08.2015, поскольку представленный на регистрацию договор аренды земельного участка, находящийся в муниципальной собственности, заключенный с заявителем в порядке переоформления прав, не соответствовал требованиям действующего законодательства.
В судебном заседании представитель Госкомрегистра поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель Общества просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Департамент в судебное заседание представителей не направил, о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, выслушав мнение представителей, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Судами установлено, что 14.12.2015 российское юридическое лицо - ООО "Сити Стайл" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка по адресу: Республика Крым, город Ялта, район ул. Халтурина, кадастровый (условный) номер: 90:25:010115:156, заключенного 27.08.2015 между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Сити Стайл".
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию заявителем были представлены: договор аренды земельного участка от 27.08.2015, договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 28.05.2015, постановление администрации города Ялты Республики Крым от 28.05.2015 N 747-п, уставные документы общества, что подтверждается распиской от 14.12.2015 регистрирующего органа.
Уведомлением от 25.12.2015 N 90/021/709/2015-2903 о приостановлении государственной регистрации Госкомрегистр сообщил заявителю, что государственная регистрация договора аренды земельного участка от 27.08.2015, находящегося в муниципальной собственности, в порядке переоформления прав по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 N 270 не представляется возможной по причине несоответствия требованиям действующего законодательства. Для предоставления дополнительных доказательств наличия у заявителя оснований для государственной регистрации прав регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию до 24.01.2016.
Сообщением от 22.01.2016 N 90/021/709/2015-2903 Госкомрегистр отказал обществу в государственной регистрации со ссылкой на абзацы 4, 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для отказа в государственной регистрации права послужили выводы регистрирующего органа о том, что представленный обществом договор аренды земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20), поскольку не может быть заключен в порядке переоформления прав согласно Закону N 38-ЗРК и Порядку N 313 по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 N 270, арендатором по которому является ООО "Крыминвесттур". Кроме того, при передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 11.03.2005 N 270 договором от 28.05.2015 обществу "Сити Стайл" заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, а при отсутствии предусмотренной действующим законодательством обязательной регистрации договора от 28.05.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка данная сделка считается незаключенной и не порождает правовых последствий.
Кроме того, основанием к отказу регистрирующим органом указан абзац 9 части 1 статьи 20 Закона.
Несогласие с отказом послужило основанием общения Общества в суд.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что рассматриваемый в деле случай подпадает под процедуру переоформления прав, регламентированную Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК) и соответствующим Порядком, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313.
Данный вывод является ошибочным.
Порядок и случаи переоформления прав на землю в связи с принятием Республики Крым и города Севастополя в состав Российской Федерации регулируются статьей 3 Закона N 38-ЗРК.
Из материалов дела следует, что при наличии действующего договора аренды, заключенного по законодательству Украины, по нему произведена передача прав и обязанностей арендатора по договору перенайма, а для закрепления арендных отношений заключен новый договор с новым арендатором. Рассматриваемый случай не имеет отношения к такой правовой конструкции, как переоформление прав, и не подпадает под действие статьи 3 Закона N 38-ЗРК.
В соответствии со ст. 13 Закона N 38-ЗРК стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Таким образом, применительно к аренде переоформление прав осуществляется внесением соответствующих изменений в действующий договор аренды, а целью служит приведение его в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации, что в данном случае не имеет места.
Правовой и фактической целью Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО "Сити Стайл", как следует из существа спора, является оформление новых арендных отношений. При наличии действующего договора аренды с прежним арендатором указанное невозможно без расторжения прежнего договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)