ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 18АП-4026/2017 ПО ДЕЛУ N А76-21510/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. N 18АП-4026/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2017 по делу N А76-21510/2016 (судья Четвертакова Е.С.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Кодулева Н.А. (доверенность от 09.01.2017),
общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" - Тимофеев С.С. (доверенность от 18.04.2017).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" (далее - ООО "Строительные технологии города", общество ответчик) о взыскании по договору аренды земли города Челябинска от 20.04.2015 УЗ N 13421-К-20015 задолженности за период с 20.04.2015 по 31.03.2016 в размере 12 902 200 руб., пени за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 в размере 498 042 руб. 70 коп., пени с 01.04.2016 до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 12 902 200 руб. в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства (с учетом уточнения иска, т. 1 л.д. 3-5, 109).
Решением суда первой инстанции от 27.02.2017
(резолютивная часть от 20.02.2017) заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 12 902 200 руб. задолженности по арендной плате, 100 000 рублей неустойки. Суд вынес решение о начислении пени с 01.04.2016 до момента фактической уплаты долга из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.
В апелляционной жалобе ООО "Строительные технологии города" (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что судом дана ненадлежащая оценка доводу ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период невозможности использования ответчиком земельного участка по причине ограничения доступа к нему. Ссылки суда на пункт 3.4. договора аренды основаны на его неправильном толковании, поскольку условие договора о том, что неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для невнесения арендной платы, применимо только для случаев, когда земельный участок не используется по инициативе арендатора, тогда как в данном случае земельные участки не использовались по вине арендодателя.
Комитет в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобе без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах открытого аукциона комитета от 02.04.2014 N 1259 (т. 1 л.д. 18-20, л.д. 98, 99) между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 20.04.2015 УЗ N 13421-К-2015 (т. 1 л.д. 21, 94-96), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество:
- - земельный участок N 1 с кадастровым номером 74:36:0204004:5, площадью 1 636 кв. м;
- - земельный участок N 2 с кадастровым номером 74:36:0000000:53180, площадью 16 106 кв. м, расположенные по адресу: ул. Мамина в Тракторозаводском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства 24-этажных жилых домов (стр. N N 87,88) и двух подземных парковок (п. п. 1.1.1 договора).
Размер арендной платы определен по результатам торгов протоколом о результатах открытого аукциона комитета от 02.04.2015 N 1259 и составляет 14 567 000 руб. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (п. 3.1. договора).
За арендуемые земельные участки арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1 числа, следующего за отчетным кварталом, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма N 2) на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к договору расчету (п. 3.2 договора).
Сумма задатка в размере 1 664 800 руб., внесенная арендатором для участия в аукционе включается в общий размер арендной платы (п. 3.3 договора).
В силу п. 3.4 договора неиспользование участков арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.
Арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору в порядке, предусмотренном разделом III договора и приложением (форма N 2) к договору (п. 5.4.4 договора).
За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (п. 6.3 договора).
В приложении согласован расчет арендной платы за объекты (т. 1 л.д. 29-30).
Земельные участки переданы обществу "Строительные технологии города" по акту приема-передачи от 20.04.2015 (т. 1 л.д. 31, т. 1, л.д. 98).
Земельный участок N 1 учтен в государственном кадастре недвижимости 17.07.2000 под кадастровым номером 74:36:0204004:5, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства 24-этажных жилых домов (стр. N N 87, 88) и двух подземных парковок, что следует из кадастрового паспорта от 01.09.2016 N 7400/101/16-731682 (т. 1 л.д. 38-39), кадастровая стоимость составила 11 050 541 руб. 96 коп.
Земельный участок N 2 учтен в государственном кадастре недвижимости 10.02.2015 под кадастровым номером 74:36:0000000:53180, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства 24-этажных жилых домов (стр. N N 87,88) и двух подземных парковок, что следует из кадастрового паспорта от 01.09.2016 N 7400/101/16-732751 (т. 1 л.д. 40-43), кадастровая стоимость составила 110 550 112 руб. 49 коп.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 21.04.2015 за N 74/001/194/2015-261, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды (т. 1 л.д. 32).
Соглашением от 06.05.2015 (т. 1 л.д. 33, 100) стороны изменили п. 3.1 договора и изложили его в следующей редакции: "3.1. Размер арендной платы определен по результатам торгов протоколом о результатах открытого аукциона Комитета от 02.04.2015 N 1259 и составляет 43 701 000 руб. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.".
Указанное соглашение зарегистрировано 03.06.2015 за N 74-74/036-74/001/274/2015-325, что подтверждается оттиском печати Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т. 1 л.д. 38 оборот, т. 1 л.д. 101 оборот).
Расчетом платы за аренду земли от 06.05.2015 N 2 стороны согласовали размер арендной платы за период с 02.04.2015 по 01.04.2018 (т. 1 л.д. 35-36).
Платежным поручением от 27.03.2015 N 256 на сумму 1 664 800 руб. ответчик оплатил задаток для участия в аукционе, который Комитет учел при расчете задолженности по арендной плате на основании п. 3.3 договора (т. 1 л.д. 24).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.08.2016 N 74/001/022/2016-41145 (т. 1 л.д. 44-45) подтверждается, что земельный участок N 1 относится к землям, государственная собственность на которые на разграничена, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу общества.
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.08.2016 N 74/001/022/2016-41144 (т. 1 л.д. 46-55) подтверждается, что земельный участок N 2 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде аренды в пользу общества.
В связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлено требование (претензия) от 23.06.2016 N 18144, с требованием оплаты задолженности за пользование по договору аренды УЗ N 13421-К-2015, пени (т. 1 л.д. 56-57), что подтверждается почтовой квитанцией от 23.06.2016 N 8793 (т. 1 л.д. 58), которое оставлено без ответа.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что наличие у ответчика задолженности по арендным платежам подтверждено материалами дела. Частично удовлетворяя требования о взыскании неустойки, суд посчитал обоснованным доводы ответчика о ее несоразмерности и снизил размер заявленной неустойки по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком оформлен договор аренды от 20.04.2015 УЗ N 13421-К-2015 (т. 1 л.д. 21, 94, 96), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество:
- - земельный участок N 1 с кадастровым номером 74:36:0204004:5, площадью 1 636 кв. м;
- - земельный участок N 2 с кадастровым номером 74:36:0000000:53180, площадью 16 106 кв. м, расположенные по адресу: ул. Мамина в Тракторозаводском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства 24-этажных жилых домов (стр. N N 87,88) и двух подземных парковок (далее - участки) (п. п. 1.1.1 договора).
Размер арендной платы согласован сторонами в приложении (форма N 2), к договору (п. 3.1. договора) (т. 1 л.д. 29-30), а также в соглашении от 06.05.2015 (т. 1 л.д. 33, 100).
Расчетом платы за аренду земли от 06.05.2015 N 2 стороны согласовали размер арендной платы за период с 02.04.2015 по 01.04.2018 (т. 1 л.д. 35-36).
Договор и соглашение от 06.05.2015 зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т. 1 л.д. 32, 38, 101).
Действительность и заключенность договора аренды от 20.04.2015 УЗ N 13421-К-2015 и последующих соглашений к нему сторонами не оспариваются (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для данного вида договоров (п. 3 ст. 607, ст. 654 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ), в силу чего выводы суда первой инстанции о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных отношений по аренде земельных участков соответствуют представленным в дело доказательствам.
В силу ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Из взаимосвязанных положений норм ст. 606, 611, 614 ГК РФ следует, что обязанность по оплате арендной платы возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.
Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обязанность арендатора по оплате арендной платы является встречной, в силу чего при наличии со стороны арендодателя препятствий в использовании арендатором арендованного имущества, оснований для внесения платы за пользование не имеется.
В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчиком доказательств невозможности использовать земельные участки по вине арендодателя не представлено.
Акт приема-передачи от 20.04.2015 (т. 1 л.д. 31) подписан арендатором без замечаний и возражений.
До момента возникновения настоящего спора ответчик не заявлял возражений относительно невозможности использования земельного участка.
Ссылки апеллянта на невозможность физического доступа к участку в связи с несанкционированными митингами жильцов соседних домов (т. 1 л.д. 114) по материалам дела относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. Изложенные в обращениях ответчика в правоохранительные органы (т. 1 л.д. 117-124) факта, связанные с социальными протестами граждан не позволяют сделать вывод о том, что доступ ответчика к участку был физически ограничен. Указанное обстоятельство, кроме того, не свидетельствует о том, что доступ к земельному участку был ограничен по вине арендодателя, тогда как невозможность осуществлять хозяйственную деятельность вследствие иных обстоятельств относится к предпринимательскому риску ответчика (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ) в силу чего положения ст. 612 ГК РФ, на которые ссылается апеллянт, в данном случае неприменимы.
Наличие судебных споров по делу N 11-8046/2016 и N 2-3462/2015, равно как и позднее получение разрешения на строительства не свидетельствует о невозможности фактического использования земельного участка. Ответчиком не представлено доказательств того, что при рассмотрении указанных дел судами были приняты обеспечительные меры, ограничивающие возможность фактического использования участка. Следует также отметить, что по смыслу норм земельного законодательства, регулирующего строительную аренду, использование земельного участка под строительство не исчерпывается исключительно осуществлением собственно строительства на участке, поскольку к таким же целям использования участка относятся и иные сопутствующие организационно-правовые мероприятия.
Апеллянтом не оспаривается, что строительство жилых домов на земельных участков осуществляется, сведений о том, что ответчиком нарушены сроки строительства указанных объектов именно вследствие обстоятельств, обусловленных социальными протестами граждан и судебными разбирательствами, по материалам дела не установлено.
Ссылки апеллянта на то, что истец передал земельный участок, обремененный правами третьих лиц, материалами дела также не подтверждены Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 46) следует наличие обременений в виде залога права требования участника долевого строительства жилого дома, участником которого и является сам ответчик. Наличие иных обременений из названного документа не следует.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном толковании судом условий п. 3.4. договора аренды отклоняются как не повлиявшие на решение суда первой инстанции по существу спора.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности оплатить арендной пользование земельным участком.
В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Условие о неустойке согласовано сторонами в п. 6.3 договора, согласно которому за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.
Поскольку обстоятельство наличия у ответчика задолженности по арендной платы подтверждается материалами дела, суд первой инстанции обоснованно взыскал неустойку.
Доводов относительно обоснованности взыскания неустойки в апелляционной жалобе не содержится, истец решение суда первой инстанции в части снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ не обжалует (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
С учетом изложенных мотивов, оснований для отмены решения суда не имеется.
В порядке ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2017 по делу N А76-21510/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительные технологии города" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)