Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 28.04.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ОГРН 1137746485535, ИНН 7736660672) - Курочкина В.В. (доверенность от 01.09.2016), в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 07.03.2017 по делу N А68-12364/2014,
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - истец, министерство) обратилось в суд с иском к ООО "Стройинвест" (далее -) о расторжении договора аренды земельного участка N 05С0487 от 21.01.2005, обязав ответчика за свой счет в 7-дневный срок с даты вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:040109:0035, общей площадью 4885 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Советский район, на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых (участок находится примерно в 50 м по 2 направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Советский район, ул. Бр. Жабровых, д. 5), привести земельный участок в пригодное для использование состояние, освободив от объектов, восстановив положение земельного участка, существовавшее до его передачи в аренду, и сдать его по акту приема- передачи истцу, в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока, предоставить истцу право осуществить действия по освобождению земельного участка за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Решением суда области от 07.03.2017 в иске отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для расторжения договора аренды прекратившего своей действие. В связи со снятием земельного участка с кадастрового учета, суд области пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по возврату предмета аренды из аренды.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене. По мнению заявителя жалобы условия п. 7.2, 7.5, 7.6 позволяют арендодателю в любой момент отказаться от договора аренды с соблюдением порядка уведомления об этом. Кроме того, по мнению министерства, договор аренды земельного участка от 21.01.2005 продлен на неопределенный срок, следовательно, арендодатель также вправе отказаться от него в порядке ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился.
Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что муниципальным унитарным предприятием "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства", из земель поселений был сформирован земельный участок на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых в Советском районе г. Тулы площадью 4 885 кв. метров для строительства многоэтажного жилого дома с полуподземным гаражом-стоянкой.
Сведения об указанном земельном участке с кадастровым номером 71:30:040109:0035 были внесены в государственный кадастр недвижимости 13.01.2015. Проект границ земельного участка с кадастровым номером 71:30:040109:0035 утвержден постановлением главы города Тулы от 19.11.2004 N 1921 "Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых в Советском районе г. Тулы, и проведении конкурса по продаже права аренды данного земельного участка".
Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы на основании постановления N 1921 провел открытый по составу участников конкурс с закрытой формой подачи предложений по арендной плате (далее - конкурс) на право аренды спорного земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с полуподземным гаражом-стоянкой (лот N 167), условия проведения которого были опубликованы в газете "Тула" от 03.12.2004 N 71 (691).
Из протокола о результатах конкурса от 18.01.2005 следует, что его победителем признано общество с ограниченной ответственностью "Центр регионального строительства и инвестиционных технологий" (далее - ООО "Центррегионстройинвест"), предложившее в соответствии с заявкой от 12.01.2005 N 94 арендную плату за пользование спорным земельным участком в размере 12 650 000 рублей за три года (351 137 рублей 54 копейки в месяц). Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы и ООО "Центррегионстройинвест" заключили договор аренды спорного земельного участка от 21.01.2005 N 05С0487, который был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 17.02.2005, номер регистрации 71-71-01/005/2005-010.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды он был заключен на срок три года при условии исчисления срока действия договора аренды с момента его заключения, который в соответствии с положениями пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется моментом его государственной регистрации, срок действия договора аренды истек 17.02.2008.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области и ООО "Центррегионстройинвест" в лице генерального директора заключили дополнительное соглашение от 19.07.2013 к договору аренды, в соответствии с пунктом 3 которого срок действия договора аренды продлен с 16.07.2013 до 16.07.2016. Дополнительное соглашение от 19.07.2013 к договору аренды зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 13.08.2013, номер регистрации 71-71-01/105/2013-226.
26.08.2013 министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (арендодатель), ООО "Центр регионального строительства и инвестиционных технологий" (арендатор) и ООО "Стройинвест" (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2005 N 05С0487, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 21.01.2005 N 05С0487 земельного участка с кадастровым номером 71:30:040109:0035 площадью 4885,00 кв. м, расположенному по адресу: обл. Тульская, г. Тула, р-н Советский, ул. Братьев Жабровых, д. 5. Дополнительное соглашение от 26.08.2013 к договору аренды было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 12.09.2013, номер регистрации 71-71-01/091/2013-884.
Позднее, главой администрации МО города Тулы вынесено постановление N 2943 от 19.09.2014 об отмене выданного ответчику разрешения на строительство.
Постановление главы администрации МО город Тула от 19.11.2004 N 1921 "Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых в Советском районе г. Тулы, и проведении конкурса по продаже права аренды данного земельного участка" признано незаконным вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Тулы от 28.08.2015 по гражданскому делу N 2-2497/2015.
Постановлением администрации города Тулы N 2129 от 19.05.2016 были отменены постановления главы города Тулы от 19.11.2014 N 1921, постановление администрации города Тулы от 04.07.2014 N 1993 об утверждении границ и градостроительного плана спорного земельного участка, а также внесены изменения в постановление администрации города Тулы от 24.08.2011 N 2268 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровой карте (плане) территорий. Согласно п. 4 настоящего постановления комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы предписано в срок до 26.05.2016 совершить юридически значимые действия по снятию с кадастрового учета земельных участков (в том числе спорного) и приступить к формированию земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тула, ул. Фрунзе, д. 15 до 01.08.2016.
22.10.2014 истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 21.01.2005 N 05С0487 и демонтаже возведенного объекта.
Отказ в подписании соглашения о расторжении договора, изложенный в письме от 21.11.2014 послужил основанием для обращения с настоящим иском.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В таком случае согласно абзацу второму п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Пунктом 3.1 договора стороны установили срок его действия в три года, следовательно, его действие истекало 22.01.2008. Пунктом 3.3 договора стороны установили, что договор считается возобновленным в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Поскольку после 22.01.2008 арендатор продолжал пользоваться имуществом, а со стороны арендодателя отсутствовали какие-либо возражения, то указанный договор приобрел бессрочный характер в силу ст. 621 ГК РФ.
Дополнительным соглашением от 19.07.2013 стороны установили новый срок действия договора с 16.07.2013 по 16.07.2016.
Как следует из пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при пролонгации первоначальный договор прекращает свое действие, и между сторонами начинает действовать новый договор, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Следовательно, имело место заключение нового договора на прежних условиях со сроком действия до 16.07.2016.
С требованием о расторжении договора аренды истец обратился к ответчику 22.10.2014, с настоящим иском 05.12.2014, т.е. до окончания срока действия договора.
Частью первой статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Факт наступления указанных в данной норме оснований материалами дела не подтверждается.
В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, министерством не представлено. Отмена разрешения на строительства законом к таким основаниям не отнесено.
Исходя из основополагающего принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды основания для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащем исполнением обязательств по договору. Данная позиция отражена в пункте 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Доказательств согласования сторонами таких оснований и их наступления истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на следующее.
При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом. Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12.
В частности, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в названных актах указал следующее.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом - существенные нарушения условий договора и т.п.), арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.
Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.
Вместе с тем истец, обращаясь с требованием о расторжении договора аренды на указанные основания не ссылается.
Довод истца о том, что пунктом 10.5. договоров аренды предусмотрено досрочное расторжение договоров аренды, для чего достаточно уведомить о предстоящем расторжении, судом не принят по следующим основаниям.
Давая оценку изложенным выше положениям договоров, а именно разделу 7, судебная коллегия приходит к выводу, что они не предусматривают возможность расторжения договора только на основании одного лишь письменного предупреждения о предстоящем расторжении.
Значение положений пункта 7.2 договор подлежат установлению путем сопоставления с другими условиями и смыслом договоров, и в частности, с положениями п. 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 договора, предусматривающих конкретный перечень оснований для такого расторжения.
На момент принятия решения судом области 01.03.2017 срок действия договора, установленный дополнительным соглашением от 19.07.2013, истек. В силу п. 3.3 договора он считается возобновленным на неопределенный срок. Доказательств направления сторонами уведомления о расторжении договора после окончания срока его действия (17.07.2016) истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, на момент вынесения решения порядок расторжения договора истцом не соблюден, в связи с чем, договор аренды не может считаться прекращенным и продолжает действовать, соответственно, основания для удовлетворения иска в части расторжения договора и возвращении имущества из аренды отсутствуют.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда области об отсутствии у ответчика обязанности по возврату предмета аренды в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета.
При снятии земельного участка с кадастрового учета земельный участок как природный объект не прекращает свое существование и данное обстоятельство не препятствует арендатору пользоваться этим земельным участком. Снятие земельного участка с кадастрового учета не свидетельствует о прекращении действия договора аренды, а также не свидетельствует о том, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекратилась, соответственно обязанность по возврату арендованного имущества в порядке ст. 622 ГК РФ сохраняется.
Между тем, неверный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, в связи с чем, оснований для его отмены по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 07.03.2017 по делу N А68-12364/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2017 N 20АП-1982/2017 ПО ДЕЛУ N А68-12364/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2017 г. по делу N А68-12364/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 28.04.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Понкратовой А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (ОГРН 1137746485535, ИНН 7736660672) - Курочкина В.В. (доверенность от 01.09.2016), в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 07.03.2017 по делу N А68-12364/2014,
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - истец, министерство) обратилось в суд с иском к ООО "Стройинвест" (далее -) о расторжении договора аренды земельного участка N 05С0487 от 21.01.2005, обязав ответчика за свой счет в 7-дневный срок с даты вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 71:30:040109:0035, общей площадью 4885 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Советский район, на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых (участок находится примерно в 50 м по 2 направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Советский район, ул. Бр. Жабровых, д. 5), привести земельный участок в пригодное для использование состояние, освободив от объектов, восстановив положение земельного участка, существовавшее до его передачи в аренду, и сдать его по акту приема- передачи истцу, в случае неисполнения решения суда в течение установленного срока, предоставить истцу право осуществить действия по освобождению земельного участка за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
Решением суда области от 07.03.2017 в иске отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для расторжения договора аренды прекратившего своей действие. В связи со снятием земельного участка с кадастрового учета, суд области пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по возврату предмета аренды из аренды.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой о его отмене. По мнению заявителя жалобы условия п. 7.2, 7.5, 7.6 позволяют арендодателю в любой момент отказаться от договора аренды с соблюдением порядка уведомления об этом. Кроме того, по мнению министерства, договор аренды земельного участка от 21.01.2005 продлен на неопределенный срок, следовательно, арендодатель также вправе отказаться от него в порядке ст. 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился.
Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что муниципальным унитарным предприятием "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства", из земель поселений был сформирован земельный участок на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых в Советском районе г. Тулы площадью 4 885 кв. метров для строительства многоэтажного жилого дома с полуподземным гаражом-стоянкой.
Сведения об указанном земельном участке с кадастровым номером 71:30:040109:0035 были внесены в государственный кадастр недвижимости 13.01.2015. Проект границ земельного участка с кадастровым номером 71:30:040109:0035 утвержден постановлением главы города Тулы от 19.11.2004 N 1921 "Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых в Советском районе г. Тулы, и проведении конкурса по продаже права аренды данного земельного участка".
Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы на основании постановления N 1921 провел открытый по составу участников конкурс с закрытой формой подачи предложений по арендной плате (далее - конкурс) на право аренды спорного земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с полуподземным гаражом-стоянкой (лот N 167), условия проведения которого были опубликованы в газете "Тула" от 03.12.2004 N 71 (691).
Из протокола о результатах конкурса от 18.01.2005 следует, что его победителем признано общество с ограниченной ответственностью "Центр регионального строительства и инвестиционных технологий" (далее - ООО "Центррегионстройинвест"), предложившее в соответствии с заявкой от 12.01.2005 N 94 арендную плату за пользование спорным земельным участком в размере 12 650 000 рублей за три года (351 137 рублей 54 копейки в месяц). Комитет по управлению имуществом Управы г. Тулы и ООО "Центррегионстройинвест" заключили договор аренды спорного земельного участка от 21.01.2005 N 05С0487, который был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 17.02.2005, номер регистрации 71-71-01/005/2005-010.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды он был заключен на срок три года при условии исчисления срока действия договора аренды с момента его заключения, который в соответствии с положениями пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется моментом его государственной регистрации, срок действия договора аренды истек 17.02.2008.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области и ООО "Центррегионстройинвест" в лице генерального директора заключили дополнительное соглашение от 19.07.2013 к договору аренды, в соответствии с пунктом 3 которого срок действия договора аренды продлен с 16.07.2013 до 16.07.2016. Дополнительное соглашение от 19.07.2013 к договору аренды зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 13.08.2013, номер регистрации 71-71-01/105/2013-226.
26.08.2013 министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (арендодатель), ООО "Центр регионального строительства и инвестиционных технологий" (арендатор) и ООО "Стройинвест" (новый арендатор) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.01.2005 N 05С0487, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 21.01.2005 N 05С0487 земельного участка с кадастровым номером 71:30:040109:0035 площадью 4885,00 кв. м, расположенному по адресу: обл. Тульская, г. Тула, р-н Советский, ул. Братьев Жабровых, д. 5. Дополнительное соглашение от 26.08.2013 к договору аренды было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 12.09.2013, номер регистрации 71-71-01/091/2013-884.
Позднее, главой администрации МО города Тулы вынесено постановление N 2943 от 19.09.2014 об отмене выданного ответчику разрешения на строительство.
Постановление главы администрации МО город Тула от 19.11.2004 N 1921 "Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых в Советском районе г. Тулы, и проведении конкурса по продаже права аренды данного земельного участка" признано незаконным вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Тулы от 28.08.2015 по гражданскому делу N 2-2497/2015.
Постановлением администрации города Тулы N 2129 от 19.05.2016 были отменены постановления главы города Тулы от 19.11.2014 N 1921, постановление администрации города Тулы от 04.07.2014 N 1993 об утверждении границ и градостроительного плана спорного земельного участка, а также внесены изменения в постановление администрации города Тулы от 24.08.2011 N 2268 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровой карте (плане) территорий. Согласно п. 4 настоящего постановления комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы предписано в срок до 26.05.2016 совершить юридически значимые действия по снятию с кадастрового учета земельных участков (в том числе спорного) и приступить к формированию земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тула, ул. Фрунзе, д. 15 до 01.08.2016.
22.10.2014 истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 21.01.2005 N 05С0487 и демонтаже возведенного объекта.
Отказ в подписании соглашения о расторжении договора, изложенный в письме от 21.11.2014 послужил основанием для обращения с настоящим иском.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В таком случае согласно абзацу второму п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Пунктом 3.1 договора стороны установили срок его действия в три года, следовательно, его действие истекало 22.01.2008. Пунктом 3.3 договора стороны установили, что договор считается возобновленным в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Поскольку после 22.01.2008 арендатор продолжал пользоваться имуществом, а со стороны арендодателя отсутствовали какие-либо возражения, то указанный договор приобрел бессрочный характер в силу ст. 621 ГК РФ.
Дополнительным соглашением от 19.07.2013 стороны установили новый срок действия договора с 16.07.2013 по 16.07.2016.
Как следует из пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при пролонгации первоначальный договор прекращает свое действие, и между сторонами начинает действовать новый договор, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Следовательно, имело место заключение нового договора на прежних условиях со сроком действия до 16.07.2016.
С требованием о расторжении договора аренды истец обратился к ответчику 22.10.2014, с настоящим иском 05.12.2014, т.е. до окончания срока действия договора.
Частью первой статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Факт наступления указанных в данной норме оснований материалами дела не подтверждается.
В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, министерством не представлено. Отмена разрешения на строительства законом к таким основаниям не отнесено.
Исходя из основополагающего принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды основания для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащем исполнением обязательств по договору. Данная позиция отражена в пункте 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Доказательств согласования сторонами таких оснований и их наступления истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на следующее.
При предоставлении земельных участков в аренду для строительства из земель государственной и муниципальной собственности подлежат применению не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы Земельного кодекса, то есть комплекс норм, регулирующих правоотношения с публичным элементом. Указанное влечет применение соответствующего правового подхода и при оценке оснований прекращения арендных отношений, что, в частности, следует из Постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 и от 18 сентября 2012 г. N 4464/12.
В частности, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в названных актах указал следующее.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Применительно к предмету спора, поскольку на иные основания, предусмотренные Гражданским кодексом - существенные нарушения условий договора и т.п.), арендодатель, как сторона по договору, не ссылалась, исходя из указанной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом цели предоставления земельного участка, обуславливающей необходимость оформления арендных отношений на период строительства, в соответствии с предметом спора, исследованию в деле подлежали обстоятельства, связанные с наличием специальных оснований прекращения договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса.
Эти основания вправе выдвигать арендодатель не в качестве стороны договора, а как лицо, действующее от имени публичного собственника.
Вместе с тем истец, обращаясь с требованием о расторжении договора аренды на указанные основания не ссылается.
Довод истца о том, что пунктом 10.5. договоров аренды предусмотрено досрочное расторжение договоров аренды, для чего достаточно уведомить о предстоящем расторжении, судом не принят по следующим основаниям.
Давая оценку изложенным выше положениям договоров, а именно разделу 7, судебная коллегия приходит к выводу, что они не предусматривают возможность расторжения договора только на основании одного лишь письменного предупреждения о предстоящем расторжении.
Значение положений пункта 7.2 договор подлежат установлению путем сопоставления с другими условиями и смыслом договоров, и в частности, с положениями п. 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 договора, предусматривающих конкретный перечень оснований для такого расторжения.
На момент принятия решения судом области 01.03.2017 срок действия договора, установленный дополнительным соглашением от 19.07.2013, истек. В силу п. 3.3 договора он считается возобновленным на неопределенный срок. Доказательств направления сторонами уведомления о расторжении договора после окончания срока его действия (17.07.2016) истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, на момент вынесения решения порядок расторжения договора истцом не соблюден, в связи с чем, договор аренды не может считаться прекращенным и продолжает действовать, соответственно, основания для удовлетворения иска в части расторжения договора и возвращении имущества из аренды отсутствуют.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда области об отсутствии у ответчика обязанности по возврату предмета аренды в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета.
При снятии земельного участка с кадастрового учета земельный участок как природный объект не прекращает свое существование и данное обстоятельство не препятствует арендатору пользоваться этим земельным участком. Снятие земельного участка с кадастрового учета не свидетельствует о прекращении действия договора аренды, а также не свидетельствует о том, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекратилась, соответственно обязанность по возврату арендованного имущества в порядке ст. 622 ГК РФ сохраняется.
Между тем, неверный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, в связи с чем, оснований для его отмены по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 07.03.2017 по делу N А68-12364/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)