Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 24 ноября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И. и Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Глазуновой М.М.,
при участии:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Карпухин Алексей Леонтьевич, доверенность N 07 от 09.01.2017, личность подтверждена удостоверением;
- от общества с ограниченной ответственностью "Стоик" - Бирюкова Наталья Витальевна, доверенность б/н от 09.01.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;
- от Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя - Филатов Вячеслав Сергеевич, доверенность N 192/38-02-01/17 от 19.07.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;
- от Управления антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское УФАС России) - Захаров Андрей Сергеевич, доверенность б/н от 09.01.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя (судья Васильченко О.С.) от 17 июля 2017 года по делу N А84-419/2017,
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Стоик"
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:
Правительства Севастополя
Главного управления культуры города Севастополя
(ул. Советская, д. 9, г. Севастополь, 299011),
Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя
(ул. Володарского, дом 19, г. Севастополь, 299011),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:
Управления антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское УФАС России) (ул. А. Невского, д. 1, г. Симферополь, Республика Крым, 295000; ОГРН 1149102010606)
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стоик" (далее - ответчик, ООО "Стоик"), в котором просил суд:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 0,2356 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:005:0029), кадастровый номер 91:02:002005:47, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 32, заключенный 22.09.2009 между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Стоик" на основании решения Севастопольского городского Совета от 14.07.2009 N 7411, зарегистрированный Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в Государственном реестре земель 26.10.2009 под N 040988500096;
- - обязать общество с ограниченной ответственностью "Стоик" возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 0,2356 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:005:0029), кадастровый номер 91:02:002005:47, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 32, предоставленный в аренду ООО "Стоик" на основании договора аренды земельного участка от 22.09.2009, зарегистрированного Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в Государственном реестре земель 26.10.2009 под N 040988500096, в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу;
- - обязать общество с ограниченной ответственностью "Стоик" освободить за счет собственных средств и привести в пригодное для дальнейшего использования вышеуказанный земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования данного земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.07.2017 (судья Васильченко О.С.) по делу N А84-419/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что поведение арендатора по спорному договору аренды (ООО "Стоик"), хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но совершающего освоение арендуемого земельного участка и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление строительства такого объекта, таких как подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, а также получение согласия собственника земли на продление срока такого строительства путем подписания дополнительного соглашения и действия по приведению земельной документации в соответствие с нормами законодательства Российской Федерации, в силу объективных причин, является добросовестным, поскольку им предприняты меры для надлежащего исполнения обязательства.
Не согласившись с указанным решением суда, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд апелляционной инстанции через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении решения нарушены процессуальные нормы, судом не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству.
Определениями суда от 11.09.2017, 09.10.2017 23.10.2017 рассмотрение апелляционной жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя откладывалось.
В судебном заседании, назначенном на 20.11.2017 представитель апеллянта и представитель Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя поддержали доводы апелляционной жалобы и просили ее удовлетворить, обжалуемое решение отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители ответчика и Управления антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просили суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставить без изменений, по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях на апелляционную жалобу, которые находятся в материалах дела.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, 22.09.2009 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и частным многопрофильным предприятием "Стоик" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого, Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 7411 от 14.07.2009, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса с отнесением этих земель к категории земель о жилой и общественной застройки, который находится по адресу: город Севастополь, ул. Пожарова, 32 (т. 1, л.д. 25-29).
В аренду передается земельный участок, площадью 0,2356 (пункт 2.1 Договора).
Пунктом 3.1 Договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.
В пункте 4.2. Договора стороны согласовали размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 5.2 Договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ (подпункт "г" пункта 9.2.2. Договора).
Положениями пункта 12.3. Договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:
- - взаимному согласию сторон;
- - решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;
- - по другим основаниям, определенным законом.
Согласно пункту 12.4. Договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, нарушения сроков строительства, установленных данным договором, без согласия арендатора.
В соответствии с пунктом 12.5 Договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
22.09.2009 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок, площадью 0,2356 га, расположенный по адресу: город Севастополь, ул. Пожарова, 32 (т. 1, л.д. 34).
23.12.2011 и 23.07.2013 между сторонами заключались Дополнительные соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли, в частности которыми вносились изменения касающиеся начала и окончания срока строительства, а именно на спорный земельный участок установлены ограничения использования в части завершения застройки в срок с 15.04.2013 по 25.04.2016 согласно решения Севастопольского городского Совета от 18.06.2013 N 5722 (т. 1, л.д. 35-39).
Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли от 23.07.2013 прошло государственную регистрацию 17.10.2013, о чем свидетельствует извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации иного вещного права (т. 1, л.д. 40-41).
Как усматривается из материалов дела, в 2009 году ООО "Стоик" было согласовано подтверждение и продление технических условий на газификацию, на электроснабжение, что подтверждено представленной перепиской (т. 1, л.д. 88-90).
В 2010 году с целью исследования качества состава почв, Арендатором был заказан паспорт эколого-агрохимический на земельный участок, выполненный Крымским республиканским проектно-технологическим центром охраны плодородия почв и качества продукции (т. 1, л.д. 99-101).
В 2011 году Арендатором получены Градостроительные условия и ограничения на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 в г. Севастополе ГП 1102-83 (т. 1, л.д. 102-109).
В 2012 году обществом с ограниченной ответственностью "Стоик" получены технические условия на радиофикацию многофункционального жилого комплекса, со сроком действия - 2 года (т. 1, л.д. 115).
Также в 2012 году были получены технические условия N 12/12-83 на телефонизацию проектируемого многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 (61 номер) (т. 1, л.д. 117-118).
В связи с внесением изменений в проектную документацию в 2013-2014 годах был разработан новый проект на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса.
В 2014 году было получено положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства, утвержденный Генеральным директором ООО "ОКБ-1" от 15.05.2014 (т. 1, л.д. 119-124).
11.08.2015 ООО "Стоик" обратился к директору Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка (т. 1, л.д. 128).
Однако, как усматривается из материалов дела, Распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 1106-РЖЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002005:47, расположенного по адресу: ул. Пожарова, 32, вид разрешенного использования: "для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса" принято только лишь 11.04.2016. На основании вышеуказанного Распоряжения утвержден план границ земельного участка (т. 1, л.д. 131-136).
Как установлено судом первой инстанции, ранее, 14.05.2015 ООО "Стоик" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации (т. 2, л.д. 104).
Письмом от 15.06.2015 (исх. N 02-02/3485) Главное управление имущественных и земельных отношений сообщило Арендатору, что вопрос о заключении нового договора аренды будет рассмотрен после утверждения Порядка заключения договоров аренды земельных участков, а также после предоставления кадастрового паспорта по форме, утвержденной Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 (т. 2, л.д. 105).
Также в письме Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 03.11.2015 (N 5882) разъяснено право ООО "Стоик" на заключение договора аренды земельного участка после проведения кадастровых работ в отношении участка, расположенного на ул. Пожарова, 32, и необходимости обращения последнего в Департамент с приложением соответствующих документов, перечень которых утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 (т. 2, л.д. 106).
07.06.2016 общество с ограниченной ответственностью "Стоик" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о переоформлении права аренды земельного участка, согласно договору аренды от 22.09.2009 (т. 1, л.д. 137-138).
В связи с тем, что Департамент не принял решение о передаче земельного участка в аренду и не привел оснований для отказа в предоставлении земельного участка, 24.10.2016 общество с ограниченной ответственностью "Стоик" обратилось в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и г. Севастополю с жалобой на действия Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в части нарушения установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (т. 1, л.д. 139-141).
14.11.2016 по результатам рассмотрения указанной жалобы Управлением Федеральной антимонопольной службы были вынесены решение и предписание, согласно которым Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в срок до 18.11.2016 необходимо принять меры по исполнению пункта 9 Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участка и, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП при рассмотрении заявления ООО "Стоик" и переоформлении права аренды земельного участка от 07.06.2016 (вх. N 05вх/16778/2016) (т. 1, л.д. 142-154).
Указанные выше решение и предписание Управления Федеральной антимонопольной службы были обжалованы Департаментом в Арбитражный суд Республики Крым, однако определением суда от 01.03.2017 заявление последнего оставлено без рассмотрения (т. 1, л.д. 155-156).
29.07.2016 Правительство Севастополя обратилось к ООО "Стоик", с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса, тем самым нарушив подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора аренды, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.09.2009 и возвратить объект аренды в установленном порядке (т. 1, л.д. 56-57).
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в течение тридцатидневного срока с момента получения данного письма.
Указанное предупреждение было направлено в адрес ООО "Стоик" 01.08.2016 и получено 05.08.2016 (т. 1, л.д. 58-60).
08.11.2016 (исх. N 05-исх/14586/2016) Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес общества с ограниченной ответственностью "Стоик" предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 12-13), которое получено ответчиком 16.11.2016 (т. 1, л.д. 61-64).
Ссылаясь на то, что Арендатор - ООО "Стоик" в нарушение условий Договора не освоил спорный земельный участок, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, 06.09.2016 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя вынесено постановление о назначении административного наказания, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью "Стоик", директор Живаго Г.В. признан виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в неиспользовании земельного участка, площадью 2356 кв. м, предназначенного для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса (т. 1, л.д. 157-163).
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 03.11.2016 по делу N А84-3788/2016 вышеуказанное постановление Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя было признано незаконным и отменено ввиду невозможности привлечения лица к административной ответственности за неиспользование арендованного земельного участка по истечении трех лет (в порядке статьи 8.8 КоАП РФ) от начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации, то есть после 18.03.2014 (т. 1, л.д. 164-166).
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон города Севастополя N 5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Согласно статье 34 Устава города Севастополя управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
В соответствии с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП (далее - Положение), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.
Пунктом 4.18. Положения установлено, что Департамент в пределах своих полномочий выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя.
Выступает от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя (пункт 4.61 Положения).
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что права и обязанности Арендодателя по спорному договору аренды перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который является надлежащим истцом по делу.
По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что подлежат применению нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как ранее установлено судебной коллегией, по своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.
В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины "Об аренде земли", в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
Указанные условия содержатся в пункте 7.1 Договора.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в частях 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть начато и завершено (с учетом внесенных дополнительным соглашением от 23.07.2013 изменений в Договор) т.е. до 25.04.2016.
Как ранее установлено судом апелляционной инстанции, Актом обследования земельного участка установлено, что на момент проведения обследования, земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений объектов благоустройства. На земельном участке расположено основание фундамента, однако признаки осуществления строительных работ отсутствуют.
Как указал ответчик в ходе рассмотрения дела в судах первой инстанции и апелляционной инстанции, дальнейшему освоению земельного участка препятствовали различные причины, как объективного, так и субъективного характера, в частности смена правового поля на территории города Севастополя, что повлекло замену многих документов, в том числе, учредительных, запрет на осуществление строительных работ, введенный Правительством Севастополя, некадастрирование земельных участков спустя продолжительное время, опасения финансового плана, поиск новых источников финансирования для осуществления строительства.
Кроме того, ответчик ссылается на то, что он приступил к освоению арендованного земельного участка, в частности были получены технические условия, которые в последующем были продлены, заказан и получен эколого-агрохимический паспорт, получены градостроительные условия и ограничения строительства и обслуживания, получена Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству, разработан новый проект на строительство в связи с внесением изменений в проектную документацию, а в 2014 году, уже в период действия законодательства Российской Федерации, получено положительное заключение негосударственной экспертизы, при этом представляет следующие доказательства, свидетельствующие о принятии мер по строительству и освоению на соответствующем земельном участке.
Так, ответчиком в материалы дела представлены:
- - доказательства согласования, продления технических условий на газификацию, электроснабжение;
- - эколого-агрохимический паспорт на земельный участок, выполненный Крымским республиканским проектно-технологическим центром охраны плодородия почв и качества продукции;
- - Градостроительные условия и ограничения на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 в г. Севастополе ГП 1102-83;
- - технические условия на радиофикацию многофункционального жилого комплекса, со сроком действия 2 года;
- - технические условия N 12/12-83 на телефонизацию проектируемого многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 (61 номер);
- - новый проект на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса;
- - разрешение на выполнение строительных работ N 681 от 18.12.2009 со сроком действия до 30.04.2012;
- - положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства, утвержденный генеральным директором ООО "ОКБ-1" от 15.05.2014.
Кроме того, как установлено судебной коллегией и усматривается из материалов дела, ответчик в обоснование своей позиции представил доказательства утверждения плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002005:47, расположенного по адресу: ул. Пожарова, 32, и обращение в Градостроительный совет при Департаменте Архитектуры и градостроительства, что подтверждается протоколом N 28 от 04.12.2014 для разрешения вопроса возобновления строительных работ на арендованном земельном участке и получения дополнительных разрешений, действия декларации о начале выполнения строительных работ.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, как уже было установлено выше, ответчиком на арендованном им земельном участке были совершены действия по его освоению, что подтверждается представленными выше документами.
В последующем, для продолжения строительства в правовом поле Российской Федерации, ответчик обратился к истцу с заявлениями о перезаключении договора аренды земельного участка об утверждении плана границ земельного участка, также было получено положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства и совершены действия по обжалованию действий Департамента в части непринятия решения относительно перезаключения договора аренды земельного участка.
Как верно установлено судом первой инстанции, ответчик, действуя разумно, прежде чем начать новое строительство, несмотря на наличие прежних разрешений на строительство, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Осуществляя действия по оформлению права на земельный участок, который подлежал застройке в срок до апреля 2016 года, ответчик в мае 2015 года обратился в уполномоченный орган для перезаключения договора аренды земельного участка. Однако, как следует из письма Главного управления имущественных и земельных отношений от 15.06.2015 (т. 2, л.д. 105), в связи с отсутствием нормативного урегулирования в части заключения новых договоров аренды данный вопрос остался не урегулирован.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что в связи с отсутствием на территории города Севастополя, на момент июня 2015 года, нормативного урегулирования в части порядка перезаключения договором аренды земельного участка, ответчик был лишен возможности привести свои документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что ответчик не мог реализовать свое право на перезаключение договора аренды земельного участка по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия нормативного урегулирования данного вопроса и отсутствия содействия со стороны государственного органа.
Кроме того, в своих пояснениях Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю указало, что при изучении на заседании комиссии заявления ООО "Стоик" и представленных к нему материалов, установлено, что последнее было составлено в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 Порядка переоформления. Соблюдение порядка подачи заявления и полнота поданных приложений также подтверждается тем, что Департамент, в соответствии с требованиями пунктов 6, 7 Порядка переоформления заявление ООО "Стоик" не вернул заявителю, а напротив, начал осуществлять необходимые юридические действия с целью государственной регистрации права собственности города Севастополя на испрашиваемый земельный участок, что предусмотрено пунктом 8 Порядка переоформления.
При этом доводы Департамента о неиспользовании ответчиком земельного участка и наличия оснований для отказа в предоставлении права аренды на испрашиваемый земельный участок во внимание Комиссии Управления приняты не были в связи с их безосновательностью, и ссылкой на Распоряжение Губернатора города Севастополя N 46 от 17.04.2014, исполнение которого лишило ООО "Стоик" реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору от 22.09.2009, в том числе в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Также, в пояснениях Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю указано, что Департамент в срок до 07.08.2016 должен был принять решение о передаче земельного участка в аренду и подготовить проект договора аренды земельного участка с ООО "Стоик".
Однако, как ранее было установлено, вместо указанных действий в августе 2016 года Департамент обратился с требованием к ООО "Стоик" об исполнении обязательств в тридцатидневный срок в части строительства многофункционального комплекса, а в последующем с требованием о расторжении договора аренды в связи с отсутствием строительства на спорном земельном участке.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.
Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что ответчик воспользовался правом на обращение с заявлением на перезаключение договора аренды земельного участка по установленной процедуре, установленной Порядком о переоформлении, совершая данные действия для последующего оформления разрешения на строительство объекта, однако Департамент, в нарушение сроков принятия решения о передаче земельного участка, отказал последнему в предоставлении такого права, что было установлено в предписании Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, которое так и не было исполнено.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило ООО "Стоик" реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору от 22.09.2009, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Учитывая изложенное выше, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что действительно на протяжении всего периода с момента подписания договора и передачи участка арендатору, ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и начала строительства на арендуемом земельном участке, также в процессе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции установлены обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства ответчиком, которые не зависели от воли арендатора, а им в свою очередь предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Относительно следующих этапов строительства суд указывает следующее.
Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"):
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Как верно установлено судом первой инстанции, ООО "Стоик" предприняло меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, при этом доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.
То есть, ООО "Стоик" не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.
Вместе с тем, давая оценку объективности причин, препятствовавших совершению действий по дальнейшему строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.
Строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения.
При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Так, как уже указывалось, для продолжения строительных работ на земельном участке, ответчик обратился к органу, осуществляющему на тот период полномочия собственника земли - Севастопольскому городскому Совету, изложив причины невозможности в оговоренные сроки окончить строительство, которые были признаны Советом обоснованными и уважительными, что свидетельствует о принятии им решения о продлении ответчику срока завершения строительства до 25.04.2016 и подписания соответствующего дополнительного соглашения к Договору аренды от 22 сентября 2009 года. Данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 17.10.2013 о чем свидетельствует извлечение из Государственного реестра вещных правы на недвижимое имущество и регистрации иного вещного права.
Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя, а также дальнейших бездействий арендодателя по урегулированию данного вопроса по многочисленным просьбам арендатора.
Следует также учитывать позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу N А84-1077/2016, где суд кассационной инстанции указал на необходимость учитывать при оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения и.о. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Суд отмечает, что на момент рассмотрения дела по существу запрет строительства, предусмотренный Распоряжением Губернатора города Севастополя N 46 от 17.04.2014, так и не был отменен, соответственно, реальная возможность у ответчика начать строительство отсутствовала.
Обращение ответчика в Градостроительный Совет при Департаменте Архитектуры и Градостроительства, как попытка продолжить освоение арендованного земельного участка в оговоренные договором сроки (с учетом дополнительного соглашения), не дало положительного эффекта, так как даже при наличии разрешительных документов, ранее выданных органами Украины, вопрос о возможности начала строительства либо об изменении документации для последующего строительства, не был разрешен и отложен на неопределенный срок, что нашло подтверждение в протоколе N 28 открытого заседания Президиума Градостроительного Совета от 04.12.2014 (т. 2, л.д. 67-81).
Таким образом, доводы Департамента с учетом всех объективных причин, в том числе, связанных с введением после 18.03.2014 органами власти Севастополя ограничений и запретов по поводу осуществления любого капитального строительства, являются несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора.
Более того, в направленном ответчику предупреждении Правительства Севастополя от 29.07.2016 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а также в предложении ДИЗО о расторжении договора аренды земли, указанные органы власти признавали, что срок спорного договора аренды истек только лишь 25.04.2016.
Как следует из Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016 при разрешении данной категории споров (расторжение договоров аренды земельного участка) необходимо устанавливать наличие либо отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора (статья 401 ГК РФ) и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в 2014-2016 годах, в частности по реальному строительству объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
Поведение арендатора ООО "Стоик", хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но совершающего освоение арендуемого земельного участка и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление строительства такого объекта, таких как подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, а также получение согласия собственника земли на продление срока такого строительства путем подписания дополнительного соглашения и действия по приведению земельной документации в соответствие с нормами законодательства Российской Федерации, в силу объективных причин, следует признать добросовестным.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя исковых требований.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда города Севастополя от 17 июля 2017 года по делу N А84-419/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2017 N 21АП-1724/2017 ПО ДЕЛУ N А84-419/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2017 г. по делу N А84-419/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 24 ноября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И. и Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Глазуновой М.М.,
при участии:
- от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Карпухин Алексей Леонтьевич, доверенность N 07 от 09.01.2017, личность подтверждена удостоверением;
- от общества с ограниченной ответственностью "Стоик" - Бирюкова Наталья Витальевна, доверенность б/н от 09.01.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;
- от Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя - Филатов Вячеслав Сергеевич, доверенность N 192/38-02-01/17 от 19.07.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации;
- от Управления антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское УФАС России) - Захаров Андрей Сергеевич, доверенность б/н от 09.01.2017, личность подтверждена паспортом гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя (судья Васильченко О.С.) от 17 июля 2017 года по делу N А84-419/2017,
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Стоик"
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:
Правительства Севастополя
Главного управления культуры города Севастополя
(ул. Советская, д. 9, г. Севастополь, 299011),
Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя
(ул. Володарского, дом 19, г. Севастополь, 299011),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:
Управления антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское УФАС России) (ул. А. Невского, д. 1, г. Симферополь, Республика Крым, 295000; ОГРН 1149102010606)
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стоик" (далее - ответчик, ООО "Стоик"), в котором просил суд:
- - расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 0,2356 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:005:0029), кадастровый номер 91:02:002005:47, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 32, заключенный 22.09.2009 между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Стоик" на основании решения Севастопольского городского Совета от 14.07.2009 N 7411, зарегистрированный Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в Государственном реестре земель 26.10.2009 под N 040988500096;
- - обязать общество с ограниченной ответственностью "Стоик" возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 0,2356 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:005:0029), кадастровый номер 91:02:002005:47, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 32, предоставленный в аренду ООО "Стоик" на основании договора аренды земельного участка от 22.09.2009, зарегистрированного Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в Государственном реестре земель 26.10.2009 под N 040988500096, в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу;
- - обязать общество с ограниченной ответственностью "Стоик" освободить за счет собственных средств и привести в пригодное для дальнейшего использования вышеуказанный земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования данного земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.07.2017 (судья Васильченко О.С.) по делу N А84-419/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что поведение арендатора по спорному договору аренды (ООО "Стоик"), хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но совершающего освоение арендуемого земельного участка и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление строительства такого объекта, таких как подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, а также получение согласия собственника земли на продление срока такого строительства путем подписания дополнительного соглашения и действия по приведению земельной документации в соответствие с нормами законодательства Российской Федерации, в силу объективных причин, является добросовестным, поскольку им предприняты меры для надлежащего исполнения обязательства.
Не согласившись с указанным решением суда, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд апелляционной инстанции через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции при вынесении решения нарушены процессуальные нормы, судом не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству.
Определениями суда от 11.09.2017, 09.10.2017 23.10.2017 рассмотрение апелляционной жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя откладывалось.
В судебном заседании, назначенном на 20.11.2017 представитель апеллянта и представитель Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя поддержали доводы апелляционной жалобы и просили ее удовлетворить, обжалуемое решение отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представители ответчика и Управления антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю возражали против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просили суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставить без изменений, по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях на апелляционную жалобу, которые находятся в материалах дела.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, 22.09.2009 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и частным многопрофильным предприятием "Стоик" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого, Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 7411 от 14.07.2009, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса с отнесением этих земель к категории земель о жилой и общественной застройки, который находится по адресу: город Севастополь, ул. Пожарова, 32 (т. 1, л.д. 25-29).
В аренду передается земельный участок, площадью 0,2356 (пункт 2.1 Договора).
Пунктом 3.1 Договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.
В пункте 4.2. Договора стороны согласовали размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 5.2 Договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ (подпункт "г" пункта 9.2.2. Договора).
Положениями пункта 12.3. Договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:
- - взаимному согласию сторон;
- - решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;
- - по другим основаниям, определенным законом.
Согласно пункту 12.4. Договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, нарушения сроков строительства, установленных данным договором, без согласия арендатора.
В соответствии с пунктом 12.5 Договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
22.09.2009 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок, площадью 0,2356 га, расположенный по адресу: город Севастополь, ул. Пожарова, 32 (т. 1, л.д. 34).
23.12.2011 и 23.07.2013 между сторонами заключались Дополнительные соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли, в частности которыми вносились изменения касающиеся начала и окончания срока строительства, а именно на спорный земельный участок установлены ограничения использования в части завершения застройки в срок с 15.04.2013 по 25.04.2016 согласно решения Севастопольского городского Совета от 18.06.2013 N 5722 (т. 1, л.д. 35-39).
Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли от 23.07.2013 прошло государственную регистрацию 17.10.2013, о чем свидетельствует извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации иного вещного права (т. 1, л.д. 40-41).
Как усматривается из материалов дела, в 2009 году ООО "Стоик" было согласовано подтверждение и продление технических условий на газификацию, на электроснабжение, что подтверждено представленной перепиской (т. 1, л.д. 88-90).
В 2010 году с целью исследования качества состава почв, Арендатором был заказан паспорт эколого-агрохимический на земельный участок, выполненный Крымским республиканским проектно-технологическим центром охраны плодородия почв и качества продукции (т. 1, л.д. 99-101).
В 2011 году Арендатором получены Градостроительные условия и ограничения на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 в г. Севастополе ГП 1102-83 (т. 1, л.д. 102-109).
В 2012 году обществом с ограниченной ответственностью "Стоик" получены технические условия на радиофикацию многофункционального жилого комплекса, со сроком действия - 2 года (т. 1, л.д. 115).
Также в 2012 году были получены технические условия N 12/12-83 на телефонизацию проектируемого многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 (61 номер) (т. 1, л.д. 117-118).
В связи с внесением изменений в проектную документацию в 2013-2014 годах был разработан новый проект на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса.
В 2014 году было получено положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства, утвержденный Генеральным директором ООО "ОКБ-1" от 15.05.2014 (т. 1, л.д. 119-124).
11.08.2015 ООО "Стоик" обратился к директору Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка (т. 1, л.д. 128).
Однако, как усматривается из материалов дела, Распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 1106-РЖЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002005:47, расположенного по адресу: ул. Пожарова, 32, вид разрешенного использования: "для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса" принято только лишь 11.04.2016. На основании вышеуказанного Распоряжения утвержден план границ земельного участка (т. 1, л.д. 131-136).
Как установлено судом первой инстанции, ранее, 14.05.2015 ООО "Стоик" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации (т. 2, л.д. 104).
Письмом от 15.06.2015 (исх. N 02-02/3485) Главное управление имущественных и земельных отношений сообщило Арендатору, что вопрос о заключении нового договора аренды будет рассмотрен после утверждения Порядка заключения договоров аренды земельных участков, а также после предоставления кадастрового паспорта по форме, утвержденной Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 (т. 2, л.д. 105).
Также в письме Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 03.11.2015 (N 5882) разъяснено право ООО "Стоик" на заключение договора аренды земельного участка после проведения кадастровых работ в отношении участка, расположенного на ул. Пожарова, 32, и необходимости обращения последнего в Департамент с приложением соответствующих документов, перечень которых утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 (т. 2, л.д. 106).
07.06.2016 общество с ограниченной ответственностью "Стоик" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о переоформлении права аренды земельного участка, согласно договору аренды от 22.09.2009 (т. 1, л.д. 137-138).
В связи с тем, что Департамент не принял решение о передаче земельного участка в аренду и не привел оснований для отказа в предоставлении земельного участка, 24.10.2016 общество с ограниченной ответственностью "Стоик" обратилось в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и г. Севастополю с жалобой на действия Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в части нарушения установленных сроков осуществления процедуры, включенной в исчерпывающий перечень процедур в соответствующей сфере строительства (т. 1, л.д. 139-141).
14.11.2016 по результатам рассмотрения указанной жалобы Управлением Федеральной антимонопольной службы были вынесены решение и предписание, согласно которым Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в срок до 18.11.2016 необходимо принять меры по исполнению пункта 9 Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участка и, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N 1250-ПП при рассмотрении заявления ООО "Стоик" и переоформлении права аренды земельного участка от 07.06.2016 (вх. N 05вх/16778/2016) (т. 1, л.д. 142-154).
Указанные выше решение и предписание Управления Федеральной антимонопольной службы были обжалованы Департаментом в Арбитражный суд Республики Крым, однако определением суда от 01.03.2017 заявление последнего оставлено без рассмотрения (т. 1, л.д. 155-156).
29.07.2016 Правительство Севастополя обратилось к ООО "Стоик", с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса, тем самым нарушив подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора аренды, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 22.09.2009 и возвратить объект аренды в установленном порядке (т. 1, л.д. 56-57).
В этом же предупреждении, Правительство Севастополя просило ответчика досрочно уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в течение тридцатидневного срока с момента получения данного письма.
Указанное предупреждение было направлено в адрес ООО "Стоик" 01.08.2016 и получено 05.08.2016 (т. 1, л.д. 58-60).
08.11.2016 (исх. N 05-исх/14586/2016) Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя направил в адрес общества с ограниченной ответственностью "Стоик" предложение о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 12-13), которое получено ответчиком 16.11.2016 (т. 1, л.д. 61-64).
Ссылаясь на то, что Арендатор - ООО "Стоик" в нарушение условий Договора не освоил спорный земельный участок, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, 06.09.2016 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя вынесено постановление о назначении административного наказания, в соответствии с которым общество с ограниченной ответственностью "Стоик", директор Живаго Г.В. признан виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в неиспользовании земельного участка, площадью 2356 кв. м, предназначенного для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса (т. 1, л.д. 157-163).
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 03.11.2016 по делу N А84-3788/2016 вышеуказанное постановление Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя было признано незаконным и отменено ввиду невозможности привлечения лица к административной ответственности за неиспользование арендованного земельного участка по истечении трех лет (в порядке статьи 8.8 КоАП РФ) от начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации, то есть после 18.03.2014 (т. 1, л.д. 164-166).
Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя, за исключением земель, находящихся в частной собственности по состоянию на 17 марта 2014 года, являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон города Севастополя N 5-ЗС) Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Согласно статье 34 Устава города Севастополя управление и распоряжение собственностью города Севастополя находится в компетенции Правительства Севастополя.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
В соответствии с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП (далее - Положение), Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.
Пунктом 4.18. Положения установлено, что Департамент в пределах своих полномочий выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя.
Выступает от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя (пункт 4.61 Положения).
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что права и обязанности Арендодателя по спорному договору аренды перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который является надлежащим истцом по делу.
По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что подлежат применению нормы материального права Украины, действующие по состоянию на момент возникновения спорных правоотношений.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Как ранее установлено судебной коллегией, по своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.
В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины "Об аренде земли", в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
Указанные условия содержатся в пункте 7.1 Договора.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в частях 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть начато и завершено (с учетом внесенных дополнительным соглашением от 23.07.2013 изменений в Договор) т.е. до 25.04.2016.
Как ранее установлено судом апелляционной инстанции, Актом обследования земельного участка установлено, что на момент проведения обследования, земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений объектов благоустройства. На земельном участке расположено основание фундамента, однако признаки осуществления строительных работ отсутствуют.
Как указал ответчик в ходе рассмотрения дела в судах первой инстанции и апелляционной инстанции, дальнейшему освоению земельного участка препятствовали различные причины, как объективного, так и субъективного характера, в частности смена правового поля на территории города Севастополя, что повлекло замену многих документов, в том числе, учредительных, запрет на осуществление строительных работ, введенный Правительством Севастополя, некадастрирование земельных участков спустя продолжительное время, опасения финансового плана, поиск новых источников финансирования для осуществления строительства.
Кроме того, ответчик ссылается на то, что он приступил к освоению арендованного земельного участка, в частности были получены технические условия, которые в последующем были продлены, заказан и получен эколого-агрохимический паспорт, получены градостроительные условия и ограничения строительства и обслуживания, получена Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству, разработан новый проект на строительство в связи с внесением изменений в проектную документацию, а в 2014 году, уже в период действия законодательства Российской Федерации, получено положительное заключение негосударственной экспертизы, при этом представляет следующие доказательства, свидетельствующие о принятии мер по строительству и освоению на соответствующем земельном участке.
Так, ответчиком в материалы дела представлены:
- - доказательства согласования, продления технических условий на газификацию, электроснабжение;
- - эколого-агрохимический паспорт на земельный участок, выполненный Крымским республиканским проектно-технологическим центром охраны плодородия почв и качества продукции;
- - Градостроительные условия и ограничения на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 в г. Севастополе ГП 1102-83;
- - технические условия на радиофикацию многофункционального жилого комплекса, со сроком действия 2 года;
- - технические условия N 12/12-83 на телефонизацию проектируемого многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 (61 номер);
- - новый проект на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса;
- - разрешение на выполнение строительных работ N 681 от 18.12.2009 со сроком действия до 30.04.2012;
- - положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства, утвержденный генеральным директором ООО "ОКБ-1" от 15.05.2014.
Кроме того, как установлено судебной коллегией и усматривается из материалов дела, ответчик в обоснование своей позиции представил доказательства утверждения плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002005:47, расположенного по адресу: ул. Пожарова, 32, и обращение в Градостроительный совет при Департаменте Архитектуры и градостроительства, что подтверждается протоколом N 28 от 04.12.2014 для разрешения вопроса возобновления строительных работ на арендованном земельном участке и получения дополнительных разрешений, действия декларации о начале выполнения строительных работ.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, как уже было установлено выше, ответчиком на арендованном им земельном участке были совершены действия по его освоению, что подтверждается представленными выше документами.
В последующем, для продолжения строительства в правовом поле Российской Федерации, ответчик обратился к истцу с заявлениями о перезаключении договора аренды земельного участка об утверждении плана границ земельного участка, также было получено положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства и совершены действия по обжалованию действий Департамента в части непринятия решения относительно перезаключения договора аренды земельного участка.
Как верно установлено судом первой инстанции, ответчик, действуя разумно, прежде чем начать новое строительство, несмотря на наличие прежних разрешений на строительство, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Осуществляя действия по оформлению права на земельный участок, который подлежал застройке в срок до апреля 2016 года, ответчик в мае 2015 года обратился в уполномоченный орган для перезаключения договора аренды земельного участка. Однако, как следует из письма Главного управления имущественных и земельных отношений от 15.06.2015 (т. 2, л.д. 105), в связи с отсутствием нормативного урегулирования в части заключения новых договоров аренды данный вопрос остался не урегулирован.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что в связи с отсутствием на территории города Севастополя, на момент июня 2015 года, нормативного урегулирования в части порядка перезаключения договором аренды земельного участка, ответчик был лишен возможности привести свои документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно того, что ответчик не мог реализовать свое право на перезаключение договора аренды земельного участка по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия нормативного урегулирования данного вопроса и отсутствия содействия со стороны государственного органа.
Кроме того, в своих пояснениях Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю указало, что при изучении на заседании комиссии заявления ООО "Стоик" и представленных к нему материалов, установлено, что последнее было составлено в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 Порядка переоформления. Соблюдение порядка подачи заявления и полнота поданных приложений также подтверждается тем, что Департамент, в соответствии с требованиями пунктов 6, 7 Порядка переоформления заявление ООО "Стоик" не вернул заявителю, а напротив, начал осуществлять необходимые юридические действия с целью государственной регистрации права собственности города Севастополя на испрашиваемый земельный участок, что предусмотрено пунктом 8 Порядка переоформления.
При этом доводы Департамента о неиспользовании ответчиком земельного участка и наличия оснований для отказа в предоставлении права аренды на испрашиваемый земельный участок во внимание Комиссии Управления приняты не были в связи с их безосновательностью, и ссылкой на Распоряжение Губернатора города Севастополя N 46 от 17.04.2014, исполнение которого лишило ООО "Стоик" реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору от 22.09.2009, в том числе в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Также, в пояснениях Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю указано, что Департамент в срок до 07.08.2016 должен был принять решение о передаче земельного участка в аренду и подготовить проект договора аренды земельного участка с ООО "Стоик".
Однако, как ранее было установлено, вместо указанных действий в августе 2016 года Департамент обратился с требованием к ООО "Стоик" об исполнении обязательств в тридцатидневный срок в части строительства многофункционального комплекса, а в последующем с требованием о расторжении договора аренды в связи с отсутствием строительства на спорном земельном участке.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.
Судами первой и апелляционной инстанции установлено, что ответчик воспользовался правом на обращение с заявлением на перезаключение договора аренды земельного участка по установленной процедуре, установленной Порядком о переоформлении, совершая данные действия для последующего оформления разрешения на строительство объекта, однако Департамент, в нарушение сроков принятия решения о передаче земельного участка, отказал последнему в предоставлении такого права, что было установлено в предписании Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, которое так и не было исполнено.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции относительно того, что данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило ООО "Стоик" реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору от 22.09.2009, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Учитывая изложенное выше, коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции относительно того, что действительно на протяжении всего периода с момента подписания договора и передачи участка арендатору, ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и начала строительства на арендуемом земельном участке, также в процессе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанции установлены обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства ответчиком, которые не зависели от воли арендатора, а им в свою очередь предприняты все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Относительно следующих этапов строительства суд указывает следующее.
Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"):
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Как верно установлено судом первой инстанции, ООО "Стоик" предприняло меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, при этом доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.
То есть, ООО "Стоик" не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.
Вместе с тем, давая оценку объективности причин, препятствовавших совершению действий по дальнейшему строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.
Строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения.
При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Так, как уже указывалось, для продолжения строительных работ на земельном участке, ответчик обратился к органу, осуществляющему на тот период полномочия собственника земли - Севастопольскому городскому Совету, изложив причины невозможности в оговоренные сроки окончить строительство, которые были признаны Советом обоснованными и уважительными, что свидетельствует о принятии им решения о продлении ответчику срока завершения строительства до 25.04.2016 и подписания соответствующего дополнительного соглашения к Договору аренды от 22 сентября 2009 года. Данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 17.10.2013 о чем свидетельствует извлечение из Государственного реестра вещных правы на недвижимое имущество и регистрации иного вещного права.
Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя, а также дальнейших бездействий арендодателя по урегулированию данного вопроса по многочисленным просьбам арендатора.
Следует также учитывать позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу N А84-1077/2016, где суд кассационной инстанции указал на необходимость учитывать при оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения и.о. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Суд отмечает, что на момент рассмотрения дела по существу запрет строительства, предусмотренный Распоряжением Губернатора города Севастополя N 46 от 17.04.2014, так и не был отменен, соответственно, реальная возможность у ответчика начать строительство отсутствовала.
Обращение ответчика в Градостроительный Совет при Департаменте Архитектуры и Градостроительства, как попытка продолжить освоение арендованного земельного участка в оговоренные договором сроки (с учетом дополнительного соглашения), не дало положительного эффекта, так как даже при наличии разрешительных документов, ранее выданных органами Украины, вопрос о возможности начала строительства либо об изменении документации для последующего строительства, не был разрешен и отложен на неопределенный срок, что нашло подтверждение в протоколе N 28 открытого заседания Президиума Градостроительного Совета от 04.12.2014 (т. 2, л.д. 67-81).
Таким образом, доводы Департамента с учетом всех объективных причин, в том числе, связанных с введением после 18.03.2014 органами власти Севастополя ограничений и запретов по поводу осуществления любого капитального строительства, являются несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора.
Более того, в направленном ответчику предупреждении Правительства Севастополя от 29.07.2016 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а также в предложении ДИЗО о расторжении договора аренды земли, указанные органы власти признавали, что срок спорного договора аренды истек только лишь 25.04.2016.
Как следует из Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016 при разрешении данной категории споров (расторжение договоров аренды земельного участка) необходимо устанавливать наличие либо отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Таким образом, как верно установлено судом первой инстанции, имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора (статья 401 ГК РФ) и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в 2014-2016 годах, в частности по реальному строительству объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
Поведение арендатора ООО "Стоик", хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но совершающего освоение арендуемого земельного участка и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление строительства такого объекта, таких как подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, а также получение согласия собственника земли на продление срока такого строительства путем подписания дополнительного соглашения и действия по приведению земельной документации в соответствие с нормами законодательства Российской Федерации, в силу объективных причин, следует признать добросовестным.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя исковых требований.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, судом установлено, что отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
Кроме того, обстоятельства, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого судом решения, поскольку не свидетельствуют о нарушениях судом первой инстанции норм процессуального права.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено, а потому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 17 июля 2017 года по делу N А84-419/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.ЕВДОКИМОВ
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)