Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30.03.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 06.04.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Рыжовой Е.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Пахомовой Е.В., (доверенность от 21.09.2015), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Климовского района Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.12.2015 по делу N А09-10871/2015 (судья Кулинич Е.И.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Брянск-Синтез" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительными постановлений администрации Климовского района Брянской области (далее - ответчик, администрация): от 02.06.2015 N 253 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск - Синтез" (в редакции постановления администрации Климовского района от 25.12.2014 N 588) и от 17.08.2015 N 338 "Об отмене постановления администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск - Синтез".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены ОАО "Экстра-шов", ООО "Центр промышленной безопасности и технической инвентаризации "Единое окно" и ООО "БрянскГипроЗем".
Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить. Ссылается на то, что раздел земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 не производился, из него не выделялся земельный участок с кадастровым номером 32:12:0010809:129, он был снят с кадастрового учета по заявлению КУМИ от 08.11.2012. Указывает, что в соответствии с пунктом 1.1. Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Климовского района Брянской области, КУМИ является отраслевым органом, входящим в структуру администрации, и обязан руководствоваться постановлениями администрации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что ООО "Брянск-Синтез" является собственником производственной базы общей площадью 1813,6 кв. м, расположенной по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, д. 15.
ООО "Брянск-Синтез" 28.09.2012 обратилось в администрацию Климовского района Брянской области с заявлением о передаче в собственность обществу земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости.
Администрацией Климовского района Брянской области принято постановление от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез". Согласно указанному постановлению по соглашению сторон расторгался договор аренды земельного участка от 09.10.2012 N 23, расположенного по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, уч. 15 с кадастровым номером 32:12:0010809:126 из земель населенных пунктов для производственных целей; указанный земельный участок передавался в собственность ООО "Брянск-Синтез" за плату, цена земельного участка определялась в размере десяти земельных налогов.
На основании вышеуказанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Климовского района (далее - КУМИ) и ООО "Брянск-Синтез" был заключен договор купли-продажи земельного участка 23.10.2012 N 76, согласно которому обществу в собственность передавался земельный участок площадью 9610 кв. м с кадастровым номером 32:12:0010809:126, расположенный по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, 15. В соответствии с пунктом 2.1 договора продажная цена земельного участка была определена в размере 214 783 руб. 50 коп.
Оплата стоимости земельного участка была произведена обществом платежным поручением от 18.10.2012 N 687 в полном размере. Вышеуказанный земельный участок был передан покупателю по акту приема-передачи земельного участка от 23.10.2012.
После подписания договора купли-продажи и акта передачи, после произведенного ООО "Брянск-Синтез" платежа за приобретенный земельный участок, КУМИ администрации Климовского р-на письмом от 16.11.2012 сообщил, что при проведении межевых работ была допущена ошибка: из земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 не был выделен земельный участок под зданием котельной, принадлежащей ОАО "Экстра-Шов".
По результатам дополнительного межевания спорного земельного участка (проводилось ООО "БрянскГипроЗем") из его состава был выделен земельный участок площадью 247 кв. м, занятый котельной, принадлежащей ОАО "Экстра-шов".
Земельный участок площадью 9610 кв. м с кадастровым номером 32:12:0010809:126 был снят с кадастрового учета и сведения о нем были исключены из государственного кадастра недвижимости. Одновременно был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 9363 кв. м с кадастровым номером 32:12:0010809:129, расположенный по адресу Брянская область, шт. Климово, ул. Калинина, 15.
ООО "БрянскГипроЗем" в письме от 05.03.2014 разъяснило, что земельный участок, в отношении которого данной организацией проводились работы, соответствует земельному участку, в отношении которого работы проводились ранее (адрес участка: Брянская область, пгт Климово, ул. Калинина, 15, кадастровый номер 32:12:0010809:126).
В связи с тем, что в результате указанных действий изменилась площадь и кадастровый номер земельного участка, переданного в собственность ООО "Брянск-Синтез", ООО "Брянск-Синтез" обратилось в КУМИ администрации Климовского района с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Климовского района и администрация Климовского района Брянской области своими письмами от 08.09.2014 N 198 и от 19.11.2014 N 1447 соответственно сообщили обществу, что заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи не представляется возможным.
Также администрация Климовского района в своем письме указала, что договор купли-продажи подписан, никем не оспорен, не признан недействительным, не отменен; в связи с этим предложила ООО "Брянск-Синтез" обратиться за регистрацией права собственности.
При этом администрацией Климовского района Брянской области было принято постановление от 25.12.2014 N 588 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез". Согласно указанному постановлению пункт 1 постановления от 15.10.2012 N 910 излагался в новой редакции: "Расторгнуть по соглашению сторон договор аренды земельного участка от 09.10.2012 N 23 и передать за плату в собственность ООО "Брянск-Синтез" земельный участок, расположенный по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, уч. 15 с кадастровым номером 32:12:0010809:129, площадью 9363 кв. м из земель населенных пунктов для производственных целях", а пункт 2 постановления от 15.10.2012 N 910 исключался.
Пунктом 3 постановления от 25.12.2014 N 588 устанавливалось, что цена выкупа вышеуказанного земельного участка рассчитывается исходя из текущей кадастровой стоимости данного земельного участка.
ООО "Брянск-Синтез" обращалось в арбитражный суд с заявлением, полагая, что пункт 3 постановления от 25.12.2014 N 588 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, поскольку необоснованно увеличивает выкупную стоимость земельного участка.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.06.2015 по делу N А09-3036/2015 заявление ООО "Брянск-Синтез" удовлетворено, суд признал недействительным пункт 3 постановления администрации Климовского района Брянской области от 25.12.2014 N 588 "О внесении изменений в постановление Администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез". Данное решение вступило в законную силу 16.07.2015.
В ходе судебного разбирательства по делу 11.06.2015 N А09-3036/2015 представитель администрации Климовского района Брянской области представил суду и ООО "Брянск-Синтез" копию постановления администрации Климовского района Брянской области от 02.06.2015 N 253 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез" (в редакции постановления администрации Климовского района от 25.12.2014 N 588 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез").
Этим постановлением от 02.06.2015 N 253 администрация изложила пункт 3 постановления от 15.10.2012 N 910 в следующей редакции: "Цена выкупа вышеуказанного земельного участка рассчитывается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, исходя из текущей кадастровой стоимости".
ООО "Брянск-Синтез" обратилось в администрацию Климовского района с просьбой отменить обжалуемое постановление. Данное постановление не было отменено администрацией.
Письмом от 24.08.2015 КУМИ администрации Климовского района известило ООО "Брянск-Синтез" о том, что постановлением администрации Климовского района Брянской области от 17.08.2015 N 338 было отменено постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез". К данному письму прилагалась копия постановления администрации Климовского района Брянской области от 17.08.2015 N 338.
Считая, что постановления администрации Климовского района от 02.06.2015 N 253 и от 17.08.2015 N 338 не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО "Брянск-Синтез", общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.
В соответствии с частями 5, 6, 8 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности в месячный срок со дня поступления вышеуказанного заявления, а в случае необходимости осуществления государственного кадастрового учета земельного участка - в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка.
В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В силу части 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с частью 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
По смыслу положений частей 1.1, 6, 7, 8 статьи 36 ЗК РФ выкупная цена земельного участка подлежит определению на дату подачи заявления заинтересованного лица в уполномоченный орган.
На момент подписания сторонами договора купли- продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 земельный участок с кадастровым номером 32:12:0010809:126 был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 содержит все данные, позволявшие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: кадастровый номер земельного участка, его местонахождение и площадь, а также цену земельного участка, определенную в соответствии с постановлением администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910.
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 является заключенным.
Возражения администрации относительно вышеуказанной позиции суда первой инстанции, изложенные в апелляционной жалобе, не принимаются апелляционным судом во внимание как голословные и сводящиеся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции.
Как указывалось ранее, в состав земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 был включен земельный участок, занятый объектом недвижимости (котельная площадью 247 кв. м), принадлежащим ОАО "Экстра- шов".
В силу абзаца второго части 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.
Передача в собственность ООО "Брянск-Синтез" в составе земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 и земельного участка, занятого объектом недвижимости, принадлежащим ОАО "Экстра-шов", противоречила положениям абзаца второго части 1 статьи 36 ЗК РФ и нарушала права и охраняемые законом интересы ОАО "Экстра-шов".
С учетом изложенного, договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожным только в части, касающейся передачи в собственность ООО "Брянск-Синтез" земельного участка под объектом недвижимости ОАО "Экстра-шов". Суд первой инстанции правомерно не усмотрел вины ООО "Брянск-Синтез" в данной ситуации.
Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как указано выше, решением Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-3036/2015 установлено, что волеизъявление ООО "Брянск-Синтез" было направлено исключительно на приобретение в собственность земельного участка, занятого принадлежащей Обществу производственной базой и использовавшемуся ранее на основании договоров аренды; договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 был исполнен сторонами полностью, по соглашению сторон или в судебном порядке не расторгался, никем не оспаривался и не признавался недействительным; площадь земельного участка, занятого производственной базой ООО "Брянск-Синтез" и необходимого для его эксплуатации, составляет 9363 кв. м.
В силу ст. 69 АПК РФ обстоятельства уже рассмотренные судом в деле N А09-3036/2015 имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.
Согласно статье 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пояснениям заявителя, формирование земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:129 осуществлялось в связи с необходимостью исключения из состава земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 участка, расположенного под объектом недвижимости ОАО "Экстра-шов". Таким образом, фактически осуществлялся раздел земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126, находившегося в государственной собственности.
В связи с этим апелляционный суд отклоняет как несостоятельную ссылку заявителя жалобы на то, что раздел земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 не производился, из него не выделялся земельный участок с кадастровым номером 32:12:0010809:129, он был снят с кадастрового учета по заявлению КУМИ от 08.11.2012.
В соответствии с частью 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
При вынесении решения по делу N А09-3036/2015 арбитражный суд пришел к выводу, что земельный участок, являвшийся предметом договора купли-продажи от 23.10.2012 N 76, сохранился в измененных границах и с иным кадастровым номером.
Таким образом, как указал суд, ничтожность договора купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 в части, касающейся передачи в собственность ООО "Брянск-Синтез" земельного участка под объектом недвижимости ОАО "Экстра-шов", не влечет за собой недействительности указанного договора в целом.
Решением суда по делу N А09-3036/2015 также установлено, что договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 действует в части передачи ООО "Брянск-Синтез" в собственность земельного участка площадью 9363 кв. м, расположенного по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, 15. В настоящее время указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 32:12:0010809:129.
В силу положений статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен только по соглашению сторон или по решению суда. Из указанной нормы закона следует, что изменение договора в административном порядке не допускается.
Оспариваемое постановление Администрации Климовского района направлено на изменение условий заключенного договора купли-продажи земельного участка в административном порядке, что свидетельствует о выходе органа местного самоуправления за пределы своих полномочий.
При этом довод о том, что в соответствии с пунктом 1.1. Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Климовского района Брянской области, КУМИ является отраслевым органом, входящим в структуру администрации, и обязан руководствоваться постановлениями администрации, не принимается апелляционным судом во внимание как не имеющий правового значения.
В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как указывалось ранее, решением Арбитражного суда Брянской области от 15.06.2015 по делу N А09-3036/2015, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 является заключенным, никем не оспаривался, не отменен в установленном законом порядке. Земельный участок передан ООО "Брянск-Синтез".
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Условия, по которым возможно расторжение договора, предусмотрены главой 28 ГК РФ. Из содержания статей 450, 451, 452 ГК РФ следует, что расторжение договора может инициировать только одна из сторон договора и при наличии оснований, предусмотренных законом или договором. Из указанных норм права следует, что расторжение договора в административном порядке не допускается.
Администрация Климовского района Брянской области стороной договора купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 не является. Оснований для расторжения договора не имеется. В связи с этим суд первой инстанции верно расценил, что принимая постановление от 17.08.2015 N 338, администрация, вмешивается в административном порядке в гражданско-правовые отношения между иными лицами и фактически способствует расторжению договора купли-продажи, то есть выходит за пределы своих полномочий.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что при вынесении постановлений от 02.06.2015 N 253 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск - Синтез" (в редакции постановления администрации Климовского района от 25.12.2014 N 588) и от 17.08.2015 N 338 "Об отмене постановления администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск - Синтез" администрация Климовского района Брянской области вышла за пределы своих полномочий, в связи с этим оспариваемые постановления правомерно признаны судом недействительными.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 22.12.2015 по делу N А09-10871/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2016 N 20АП-733/2016 ПО ДЕЛУ N А09-10871/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу N А09-10871/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30.03.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 06.04.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Рыжовой Е.В., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Пахомовой Е.В., (доверенность от 21.09.2015), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Климовского района Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.12.2015 по делу N А09-10871/2015 (судья Кулинич Е.И.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Брянск-Синтез" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительными постановлений администрации Климовского района Брянской области (далее - ответчик, администрация): от 02.06.2015 N 253 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск - Синтез" (в редакции постановления администрации Климовского района от 25.12.2014 N 588) и от 17.08.2015 N 338 "Об отмене постановления администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск - Синтез".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены ОАО "Экстра-шов", ООО "Центр промышленной безопасности и технической инвентаризации "Единое окно" и ООО "БрянскГипроЗем".
Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить. Ссылается на то, что раздел земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 не производился, из него не выделялся земельный участок с кадастровым номером 32:12:0010809:129, он был снят с кадастрового учета по заявлению КУМИ от 08.11.2012. Указывает, что в соответствии с пунктом 1.1. Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Климовского района Брянской области, КУМИ является отраслевым органом, входящим в структуру администрации, и обязан руководствоваться постановлениями администрации.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что ООО "Брянск-Синтез" является собственником производственной базы общей площадью 1813,6 кв. м, расположенной по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, д. 15.
ООО "Брянск-Синтез" 28.09.2012 обратилось в администрацию Климовского района Брянской области с заявлением о передаче в собственность обществу земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект недвижимости.
Администрацией Климовского района Брянской области принято постановление от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез". Согласно указанному постановлению по соглашению сторон расторгался договор аренды земельного участка от 09.10.2012 N 23, расположенного по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, уч. 15 с кадастровым номером 32:12:0010809:126 из земель населенных пунктов для производственных целей; указанный земельный участок передавался в собственность ООО "Брянск-Синтез" за плату, цена земельного участка определялась в размере десяти земельных налогов.
На основании вышеуказанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Климовского района (далее - КУМИ) и ООО "Брянск-Синтез" был заключен договор купли-продажи земельного участка 23.10.2012 N 76, согласно которому обществу в собственность передавался земельный участок площадью 9610 кв. м с кадастровым номером 32:12:0010809:126, расположенный по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, 15. В соответствии с пунктом 2.1 договора продажная цена земельного участка была определена в размере 214 783 руб. 50 коп.
Оплата стоимости земельного участка была произведена обществом платежным поручением от 18.10.2012 N 687 в полном размере. Вышеуказанный земельный участок был передан покупателю по акту приема-передачи земельного участка от 23.10.2012.
После подписания договора купли-продажи и акта передачи, после произведенного ООО "Брянск-Синтез" платежа за приобретенный земельный участок, КУМИ администрации Климовского р-на письмом от 16.11.2012 сообщил, что при проведении межевых работ была допущена ошибка: из земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 не был выделен земельный участок под зданием котельной, принадлежащей ОАО "Экстра-Шов".
По результатам дополнительного межевания спорного земельного участка (проводилось ООО "БрянскГипроЗем") из его состава был выделен земельный участок площадью 247 кв. м, занятый котельной, принадлежащей ОАО "Экстра-шов".
Земельный участок площадью 9610 кв. м с кадастровым номером 32:12:0010809:126 был снят с кадастрового учета и сведения о нем были исключены из государственного кадастра недвижимости. Одновременно был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 9363 кв. м с кадастровым номером 32:12:0010809:129, расположенный по адресу Брянская область, шт. Климово, ул. Калинина, 15.
ООО "БрянскГипроЗем" в письме от 05.03.2014 разъяснило, что земельный участок, в отношении которого данной организацией проводились работы, соответствует земельному участку, в отношении которого работы проводились ранее (адрес участка: Брянская область, пгт Климово, ул. Калинина, 15, кадастровый номер 32:12:0010809:126).
В связи с тем, что в результате указанных действий изменилась площадь и кадастровый номер земельного участка, переданного в собственность ООО "Брянск-Синтез", ООО "Брянск-Синтез" обратилось в КУМИ администрации Климовского района с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76.
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Климовского района и администрация Климовского района Брянской области своими письмами от 08.09.2014 N 198 и от 19.11.2014 N 1447 соответственно сообщили обществу, что заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи не представляется возможным.
Также администрация Климовского района в своем письме указала, что договор купли-продажи подписан, никем не оспорен, не признан недействительным, не отменен; в связи с этим предложила ООО "Брянск-Синтез" обратиться за регистрацией права собственности.
При этом администрацией Климовского района Брянской области было принято постановление от 25.12.2014 N 588 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез". Согласно указанному постановлению пункт 1 постановления от 15.10.2012 N 910 излагался в новой редакции: "Расторгнуть по соглашению сторон договор аренды земельного участка от 09.10.2012 N 23 и передать за плату в собственность ООО "Брянск-Синтез" земельный участок, расположенный по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, уч. 15 с кадастровым номером 32:12:0010809:129, площадью 9363 кв. м из земель населенных пунктов для производственных целях", а пункт 2 постановления от 15.10.2012 N 910 исключался.
Пунктом 3 постановления от 25.12.2014 N 588 устанавливалось, что цена выкупа вышеуказанного земельного участка рассчитывается исходя из текущей кадастровой стоимости данного земельного участка.
ООО "Брянск-Синтез" обращалось в арбитражный суд с заявлением, полагая, что пункт 3 постановления от 25.12.2014 N 588 не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, поскольку необоснованно увеличивает выкупную стоимость земельного участка.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.06.2015 по делу N А09-3036/2015 заявление ООО "Брянск-Синтез" удовлетворено, суд признал недействительным пункт 3 постановления администрации Климовского района Брянской области от 25.12.2014 N 588 "О внесении изменений в постановление Администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез". Данное решение вступило в законную силу 16.07.2015.
В ходе судебного разбирательства по делу 11.06.2015 N А09-3036/2015 представитель администрации Климовского района Брянской области представил суду и ООО "Брянск-Синтез" копию постановления администрации Климовского района Брянской области от 02.06.2015 N 253 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез" (в редакции постановления администрации Климовского района от 25.12.2014 N 588 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез").
Этим постановлением от 02.06.2015 N 253 администрация изложила пункт 3 постановления от 15.10.2012 N 910 в следующей редакции: "Цена выкупа вышеуказанного земельного участка рассчитывается в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, исходя из текущей кадастровой стоимости".
ООО "Брянск-Синтез" обратилось в администрацию Климовского района с просьбой отменить обжалуемое постановление. Данное постановление не было отменено администрацией.
Письмом от 24.08.2015 КУМИ администрации Климовского района известило ООО "Брянск-Синтез" о том, что постановлением администрации Климовского района Брянской области от 17.08.2015 N 338 было отменено постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск-Синтез". К данному письму прилагалась копия постановления администрации Климовского района Брянской области от 17.08.2015 N 338.
Считая, что постановления администрации Климовского района от 02.06.2015 N 253 и от 17.08.2015 N 338 не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО "Брянск-Синтез", общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.
В соответствии с частями 5, 6, 8 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности в месячный срок со дня поступления вышеуказанного заявления, а в случае необходимости осуществления государственного кадастрового учета земельного участка - в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка.
В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В силу части 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии с частью 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
По смыслу положений частей 1.1, 6, 7, 8 статьи 36 ЗК РФ выкупная цена земельного участка подлежит определению на дату подачи заявления заинтересованного лица в уполномоченный орган.
На момент подписания сторонами договора купли- продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 земельный участок с кадастровым номером 32:12:0010809:126 был сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 содержит все данные, позволявшие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: кадастровый номер земельного участка, его местонахождение и площадь, а также цену земельного участка, определенную в соответствии с постановлением администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910.
Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 является заключенным.
Возражения администрации относительно вышеуказанной позиции суда первой инстанции, изложенные в апелляционной жалобе, не принимаются апелляционным судом во внимание как голословные и сводящиеся к немотивированному несогласию с позицией суда первой инстанции.
Как указывалось ранее, в состав земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 был включен земельный участок, занятый объектом недвижимости (котельная площадью 247 кв. м), принадлежащим ОАО "Экстра- шов".
В силу абзаца второго части 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.
Передача в собственность ООО "Брянск-Синтез" в составе земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 и земельного участка, занятого объектом недвижимости, принадлежащим ОАО "Экстра-шов", противоречила положениям абзаца второго части 1 статьи 36 ЗК РФ и нарушала права и охраняемые законом интересы ОАО "Экстра-шов".
С учетом изложенного, договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожным только в части, касающейся передачи в собственность ООО "Брянск-Синтез" земельного участка под объектом недвижимости ОАО "Экстра-шов". Суд первой инстанции правомерно не усмотрел вины ООО "Брянск-Синтез" в данной ситуации.
Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Как указано выше, решением Арбитражного суда Брянской области по делу N А09-3036/2015 установлено, что волеизъявление ООО "Брянск-Синтез" было направлено исключительно на приобретение в собственность земельного участка, занятого принадлежащей Обществу производственной базой и использовавшемуся ранее на основании договоров аренды; договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 был исполнен сторонами полностью, по соглашению сторон или в судебном порядке не расторгался, никем не оспаривался и не признавался недействительным; площадь земельного участка, занятого производственной базой ООО "Брянск-Синтез" и необходимого для его эксплуатации, составляет 9363 кв. м.
В силу ст. 69 АПК РФ обстоятельства уже рассмотренные судом в деле N А09-3036/2015 имеют преюдициальное значение при рассмотрении данного спора.
Согласно статье 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пояснениям заявителя, формирование земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:129 осуществлялось в связи с необходимостью исключения из состава земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 участка, расположенного под объектом недвижимости ОАО "Экстра-шов". Таким образом, фактически осуществлялся раздел земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126, находившегося в государственной собственности.
В связи с этим апелляционный суд отклоняет как несостоятельную ссылку заявителя жалобы на то, что раздел земельного участка с кадастровым номером 32:12:0010809:126 не производился, из него не выделялся земельный участок с кадастровым номером 32:12:0010809:129, он был снят с кадастрового учета по заявлению КУМИ от 08.11.2012.
В соответствии с частью 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
При вынесении решения по делу N А09-3036/2015 арбитражный суд пришел к выводу, что земельный участок, являвшийся предметом договора купли-продажи от 23.10.2012 N 76, сохранился в измененных границах и с иным кадастровым номером.
Таким образом, как указал суд, ничтожность договора купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 в части, касающейся передачи в собственность ООО "Брянск-Синтез" земельного участка под объектом недвижимости ОАО "Экстра-шов", не влечет за собой недействительности указанного договора в целом.
Решением суда по делу N А09-3036/2015 также установлено, что договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 действует в части передачи ООО "Брянск-Синтез" в собственность земельного участка площадью 9363 кв. м, расположенного по адресу Брянская область, пгт. Климово, ул. Калинина, 15. В настоящее время указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 32:12:0010809:129.
В силу положений статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен только по соглашению сторон или по решению суда. Из указанной нормы закона следует, что изменение договора в административном порядке не допускается.
Оспариваемое постановление Администрации Климовского района направлено на изменение условий заключенного договора купли-продажи земельного участка в административном порядке, что свидетельствует о выходе органа местного самоуправления за пределы своих полномочий.
При этом довод о том, что в соответствии с пунктом 1.1. Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Климовского района Брянской области, КУМИ является отраслевым органом, входящим в структуру администрации, и обязан руководствоваться постановлениями администрации, не принимается апелляционным судом во внимание как не имеющий правового значения.
В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как указывалось ранее, решением Арбитражного суда Брянской области от 15.06.2015 по делу N А09-3036/2015, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, договор купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 является заключенным, никем не оспаривался, не отменен в установленном законом порядке. Земельный участок передан ООО "Брянск-Синтез".
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Условия, по которым возможно расторжение договора, предусмотрены главой 28 ГК РФ. Из содержания статей 450, 451, 452 ГК РФ следует, что расторжение договора может инициировать только одна из сторон договора и при наличии оснований, предусмотренных законом или договором. Из указанных норм права следует, что расторжение договора в административном порядке не допускается.
Администрация Климовского района Брянской области стороной договора купли-продажи земельного участка от 23.10.2012 N 76 не является. Оснований для расторжения договора не имеется. В связи с этим суд первой инстанции верно расценил, что принимая постановление от 17.08.2015 N 338, администрация, вмешивается в административном порядке в гражданско-правовые отношения между иными лицами и фактически способствует расторжению договора купли-продажи, то есть выходит за пределы своих полномочий.
При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу о том, что при вынесении постановлений от 02.06.2015 N 253 "О внесении изменений в постановление администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск - Синтез" (в редакции постановления администрации Климовского района от 25.12.2014 N 588) и от 17.08.2015 N 338 "Об отмене постановления администрации Климовского района от 15.10.2012 N 910 "О передаче земельного участка в собственность ООО "Брянск - Синтез" администрация Климовского района Брянской области вышла за пределы своих полномочий, в связи с этим оспариваемые постановления правомерно признаны судом недействительными.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 22.12.2015 по делу N А09-10871/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)