Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 08 сентября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Саматовой М.А.,
при участии:
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Карпухин Алексей Леонтьевич, доверенность от 09.01.2017 N 07,
- иные лица, участвующие в деле о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строитель" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 04 июля 2017 года по делу N А84-422/2017 (судья Смоляков А.Ю.)
по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204004025) к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель"
(Фиолентовское шоссе, 1/1, г. Севастополь, 299014, ОГРН 1149204045517),
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя
(ул. Ленина, д. 2, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204002166),
Управления земельного контроля города Севастополя
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
установил:
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 04.07.2017 года по делу N А84-422/2017 исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Строитель" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истцом не доказано наличие существенного нарушения со стороны ООО "Строитель" договора аренды, с учетом того, что причиной пропуска срока строительства объекта, послужили объективные обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства.
Кроме того, по мнению подателя жалобы, судом первой инстанции решение принято без учета Решения ХII сессии Севастопольского городского Совета N 5832 от 16.07.2013 года, которым срок строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами на спорном земельном участке продлен до 16.07.2015 года.
Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в судебном заседании просил решение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения, так как по его мнению ответчик не приступил к выполнению условий договора аренды, в части строительства торгового комплекса, даже с учетом Решения ХII сессии Севастопольского городского Совета N 5832 от 16.07.2013 года.
До начала рассмотрения дела, от директора ООО "Строитель" поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью представителя общества.
В то же время, от представителя ООО "Строитель", также поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с тем, что в адрес ответчика направлен проект мирового соглашения, для возможного урегулирования спора мирным путем.
Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, просил в удовлетворении указанных ходатайств отказать и рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, в связи с отсутствием у Департамента намерений к заключению мирового соглашения по данному делу.
Из содержания части 5 статьи 158 АПК РФ следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки, а также обстоятельств, связанных с необходимостью предоставления доказательств, совершения иных процессуальных действий, способных повлиять на разрешение спора. Кроме того, даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
ООО "Строитель" не указало обстоятельств того, что явка его представителя будет способствовать более полному и объективному исследованию обстоятельств дела. Не указаны обстоятельства невозможности явки в судебное заседание иного представителя по доверенности, руководителя.
Поскольку указанные в ходатайстве ответчика обстоятельства не препятствуют рассмотрению апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства.
Неявка в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, подавшего апелляционную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (статья 156 АПК РФ).
На основании вышеизложенного, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении рассмотрения данного дела.
В судебное заседание, назначенное на 04.09.2017 общество с ограниченной ответственностью "Строитель", Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя, явку уполномоченных представителей не обеспечили, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно.
В соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.
Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
18.05.2005 года Севастопольским городским Советом принято решение N 3228 о передаче в аренду ООО "Строитель" сроком до 01.05.2030 года земельного участка по адресу: район 5-км Балаклавского шоссе площадью 1,0200 га, для строительства торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.
16.08.2005 года между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Строитель" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 18.05.2005 N 3228 предоставляет, а арендатор принимает в срочное пользование для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами с отнесением земель к категории земель жилой и общественной застройки по адресу: г. Севастополь, район 5-км Балаклавского шоссе.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, срок его действия установлен до 01.05.2030 года.
Пунктом 5.2 раздела 5 договора, установлено целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
Пунктом 7.1 договора установлено, что после прекращения действия договора аренды арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не хуже того, в котором он получил его в аренду.
Согласно пункту "Ж", п. п. 9.2.2, пункта 9, арендатор обязался, в том числе: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению, в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пункт "ж" пункта 9.2.2 договора). Изменение условий договора осуществляется в письменной форме с взаимного согласия сторон.
В соответствии с пунктом 12.3 договора, действие договора прекращается путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.
В соответствии с пунктом 12.4 договора, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, вследствие, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неиспользования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
22.08.2005 года, между Севастопольским городским Советом и ООО "Строитель, был подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым, арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 1,0200 га, расположенный в районе 5-км Балаклавского шоссе в г. Севастополе.
Приложением N 3 к договору аренды земельного участка является акт определения границ земельного участка в натуре (на местности) с указанием на то, что состояние земельного участка соответствует кадастровому плану.
Кроме того, 10 июля 2015 года Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования N ОБ-0069/07-15 земельного участка площадью 1,0200 га по адресу: г. Севастополь, р-н 5-км Балаклавского шоссе (кадастровый номер 8536600000:02:018:0004), предоставленного ООО "Строитель" для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
Данным актом обследования зафиксировано, что по состоянию на 10.07.2015 года обязательства по договору аренды земельного участка арендатором не выполнены. Арендатор не начал освоение земельного участка, на участке отсутствуют ограждения, строения и сооружения.
Правительством Севастополя 30.12.2015 года, в адрес ООО "Строитель" направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а именно начать освоение земельного участка, площадью 1,0200 га по адресу: г. Севастополь, р-н 5-км Балаклавского шоссе (кадастровый номер 8536600000:02:018:0004), завершить строительство и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
23.11.2016 года ООО "Строитель" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка.
Как усматривается из ответа Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 15.03.2016 года, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, следовательно, предоставление указанного земельного участка в аренду возможно только после проведения кадастровых работ по внесению сведений, предусмотренных ФЗ от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
04.05.2016 года Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в адрес ООО "Строитель" направлено предложение о расторжении договора аренды, в связи с тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, не начато освоение земельного участка, строительство торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами на земельном участке не было завершено, что и стало основанием для обращения истца с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.
Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.
Как правильно установлено судом первой инстанции 18.03.2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014 года.
Статьей 2 Договора о принятии в РФ установлено, что со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым, в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь.
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 года "О Правительстве Севастополя", определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60 - УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС), данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161 - XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Договор аренды земельного участка заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
При этом, стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт "Ж", п.п 9.2.2, п. 9 договора).
Акт приема-передачи земельного участка подписан между сторонами договора аренды 22.08.2005 года.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Строитель" приняло на себя обязательство завершить строительство торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами в срок до 22.08.2007 года.
Однако, ни в суде первой, ни апелляционной инстанции, ответчик по делу не представил доказательств наличия препятствий в освоении земельного участка в определенный договором срок (до 22.08.2007 года).
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что ООО "Строитель" не приступило к освоению земельного участка с момента заключения договора аренды 16.08.2005 года, по настоящее время, то есть на протяжении 12 лет.
Как было указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок освобожден от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами на указанном земельном участке, однако, не считает это нарушение существенным, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящие от его воли.
Принимая во внимание пояснения апеллянта в суде первой инстанции, учитывая представленные в суд первой инстанции доказательства, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом установлено, что общество ссылается на то, что им предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: разработан проект строительства и обслуживания торгового комплекса со всеми согласованиями, полученными в Управлении архитектуры и градостроительства Севастопольской городской государственной администрации, кадастровый паспорт РФ, топографическая съемка земельного участка, зарегистрированная в отделе инженерной подготовки геодезии и картографии города Севастополя, подан на утверждение план границ земельного участка в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Так, в материалы дела представлен проект комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ, апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687 - XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038 - VI "О регулировании градостроительной деятельности", проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Апелляционный суд установил, что общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.
Обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2005 по 2007 гг., объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Доводы ответчика о том, что в соответствии с Решением ХII сессии Севастопольского городского Совета N 5832 от 16.07.2013 года срок строительства и обслуживания торгового комплекса был продлен на 24 месяца, до 16.07.2015 года, правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3, указанного Решения, ООО "Строитель" было обязано внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка путем заключения с городским Советом дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли.
Доказательств заключения с городским Советом дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли в материалы дела не представлено, ввиду его отсутствия.
Таким образом, решение Севастопольского городского Совета о продлении срока строительства и обслуживания торгового комплекса на 24 месяца, не получило своей реализации в виде внесения изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения.
Апелляционный суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в августе 2005 года для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли, в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, городской Совет вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В силу положений статьи 785 ГКУ, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункт "М", п.п 9.2.2).
С учетом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу N А84-2597/2016 от 11.07.2017 года.
Доводы ответчика о неправильном применении истцом норм материального права при обращении с иском в суд, коллегия судей не может принять во внимание, поскольку при рассмотрении дела арбитражный суд определяет характер спорных правоотношений, обстоятельства, имеющие значение по делу, а также определяет подлежащее применению законодательство, и при этом суд не связан с правовыми нормами, на которые истец ссылается в исковом заявлении.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 04 июля 2017 года по делу N А84-422/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строитель" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.09.2017 N 21АП-1758/2017 ПО ДЕЛУ N А84-422/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2017 г. по делу N А84-422/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 08 сентября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Саматовой М.А.,
при участии:
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Карпухин Алексей Леонтьевич, доверенность от 09.01.2017 N 07,
- иные лица, участвующие в деле о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строитель" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 04 июля 2017 года по делу N А84-422/2017 (судья Смоляков А.Ю.)
по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204004025) к обществу с ограниченной ответственностью "Строитель"
(Фиолентовское шоссе, 1/1, г. Севастополь, 299014, ОГРН 1149204045517),
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя
(ул. Ленина, д. 2, г. Севастополь, 299011; ОГРН 1149204002166),
Управления земельного контроля города Севастополя
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
установил:
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 04.07.2017 года по делу N А84-422/2017 исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Строитель" о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Строитель" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истцом не доказано наличие существенного нарушения со стороны ООО "Строитель" договора аренды, с учетом того, что причиной пропуска срока строительства объекта, послужили объективные обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства.
Кроме того, по мнению подателя жалобы, судом первой инстанции решение принято без учета Решения ХII сессии Севастопольского городского Совета N 5832 от 16.07.2013 года, которым срок строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами на спорном земельном участке продлен до 16.07.2015 года.
Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в судебном заседании просил решение суда оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения, так как по его мнению ответчик не приступил к выполнению условий договора аренды, в части строительства торгового комплекса, даже с учетом Решения ХII сессии Севастопольского городского Совета N 5832 от 16.07.2013 года.
До начала рассмотрения дела, от директора ООО "Строитель" поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью представителя общества.
В то же время, от представителя ООО "Строитель", также поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела, в связи с тем, что в адрес ответчика направлен проект мирового соглашения, для возможного урегулирования спора мирным путем.
Представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, просил в удовлетворении указанных ходатайств отказать и рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, в связи с отсутствием у Департамента намерений к заключению мирового соглашения по данному делу.
Из содержания части 5 статьи 158 АПК РФ следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки, а также обстоятельств, связанных с необходимостью предоставления доказательств, совершения иных процессуальных действий, способных повлиять на разрешение спора. Кроме того, даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
ООО "Строитель" не указало обстоятельств того, что явка его представителя будет способствовать более полному и объективному исследованию обстоятельств дела. Не указаны обстоятельства невозможности явки в судебное заседание иного представителя по доверенности, руководителя.
Поскольку указанные в ходатайстве ответчика обстоятельства не препятствуют рассмотрению апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ, для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства.
Неявка в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции лица, подавшего апелляционную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства (статья 156 АПК РФ).
На основании вышеизложенного, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении рассмотрения данного дела.
В судебное заседание, назначенное на 04.09.2017 общество с ограниченной ответственностью "Строитель", Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя, явку уполномоченных представителей не обеспечили, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещены надлежащим образом и своевременно.
В соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.
Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
18.05.2005 года Севастопольским городским Советом принято решение N 3228 о передаче в аренду ООО "Строитель" сроком до 01.05.2030 года земельного участка по адресу: район 5-км Балаклавского шоссе площадью 1,0200 га, для строительства торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.
16.08.2005 года между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Строитель" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 18.05.2005 N 3228 предоставляет, а арендатор принимает в срочное пользование для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами с отнесением земель к категории земель жилой и общественной застройки по адресу: г. Севастополь, район 5-км Балаклавского шоссе.
В соответствии с пунктом 3.1 договора, срок его действия установлен до 01.05.2030 года.
Пунктом 5.2 раздела 5 договора, установлено целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
Пунктом 7.1 договора установлено, что после прекращения действия договора аренды арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не хуже того, в котором он получил его в аренду.
Согласно пункту "Ж", п. п. 9.2.2, пункта 9, арендатор обязался, в том числе: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению, в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пункт "ж" пункта 9.2.2 договора). Изменение условий договора осуществляется в письменной форме с взаимного согласия сторон.
В соответствии с пунктом 12.3 договора, действие договора прекращается путем его расторжения, в том числе, по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.
В соответствии с пунктом 12.4 договора, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, вследствие, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неиспользования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
22.08.2005 года, между Севастопольским городским Советом и ООО "Строитель, был подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым, арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 1,0200 га, расположенный в районе 5-км Балаклавского шоссе в г. Севастополе.
Приложением N 3 к договору аренды земельного участка является акт определения границ земельного участка в натуре (на местности) с указанием на то, что состояние земельного участка соответствует кадастровому плану.
Кроме того, 10 июля 2015 года Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования N ОБ-0069/07-15 земельного участка площадью 1,0200 га по адресу: г. Севастополь, р-н 5-км Балаклавского шоссе (кадастровый номер 8536600000:02:018:0004), предоставленного ООО "Строитель" для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
Данным актом обследования зафиксировано, что по состоянию на 10.07.2015 года обязательства по договору аренды земельного участка арендатором не выполнены. Арендатор не начал освоение земельного участка, на участке отсутствуют ограждения, строения и сооружения.
Правительством Севастополя 30.12.2015 года, в адрес ООО "Строитель" направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а именно начать освоение земельного участка, площадью 1,0200 га по адресу: г. Севастополь, р-н 5-км Балаклавского шоссе (кадастровый номер 8536600000:02:018:0004), завершить строительство и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
23.11.2016 года ООО "Строитель" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка.
Как усматривается из ответа Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 15.03.2016 года, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, следовательно, предоставление указанного земельного участка в аренду возможно только после проведения кадастровых работ по внесению сведений, предусмотренных ФЗ от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
04.05.2016 года Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в адрес ООО "Строитель" направлено предложение о расторжении договора аренды, в связи с тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, не начато освоение земельного участка, строительство торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами на земельном участке не было завершено, что и стало основанием для обращения истца с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.
Изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.
Как правильно установлено судом первой инстанции 18.03.2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014 года.
Статьей 2 Договора о принятии в РФ установлено, что со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым, в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь.
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 года "О Правительстве Севастополя", определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60 - УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС), данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161 - XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Договор аренды земельного участка заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
При этом, стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт "Ж", п.п 9.2.2, п. 9 договора).
Акт приема-передачи земельного участка подписан между сторонами договора аренды 22.08.2005 года.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ООО "Строитель" приняло на себя обязательство завершить строительство торгового комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами в срок до 22.08.2007 года.
Однако, ни в суде первой, ни апелляционной инстанции, ответчик по делу не представил доказательств наличия препятствий в освоении земельного участка в определенный договором срок (до 22.08.2007 года).
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что ООО "Строитель" не приступило к освоению земельного участка с момента заключения договора аренды 16.08.2005 года, по настоящее время, то есть на протяжении 12 лет.
Как было указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок освобожден от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами на указанном земельном участке, однако, не считает это нарушение существенным, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящие от его воли.
Принимая во внимание пояснения апеллянта в суде первой инстанции, учитывая представленные в суд первой инстанции доказательства, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом установлено, что общество ссылается на то, что им предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: разработан проект строительства и обслуживания торгового комплекса со всеми согласованиями, полученными в Управлении архитектуры и градостроительства Севастопольской городской государственной администрации, кадастровый паспорт РФ, топографическая съемка земельного участка, зарегистрированная в отделе инженерной подготовки геодезии и картографии города Севастополя, подан на утверждение план границ земельного участка в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Так, в материалы дела представлен проект комплекса оптовой торговли непродовольственными товарами.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ, апелляционный суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687 - XIV "Об архитектурной деятельности", строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038 - VI "О регулировании градостроительной деятельности", проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Апелляционный суд установил, что общество действительно предприняло определенные меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, однако доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.
Обществом не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2005 по 2007 гг., объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Доводы ответчика о том, что в соответствии с Решением ХII сессии Севастопольского городского Совета N 5832 от 16.07.2013 года срок строительства и обслуживания торгового комплекса был продлен на 24 месяца, до 16.07.2015 года, правомерно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3, указанного Решения, ООО "Строитель" было обязано внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка путем заключения с городским Советом дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли.
Доказательств заключения с городским Советом дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли в материалы дела не представлено, ввиду его отсутствия.
Таким образом, решение Севастопольского городского Совета о продлении срока строительства и обслуживания торгового комплекса на 24 месяца, не получило своей реализации в виде внесения изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения.
Апелляционный суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в августе 2005 года для строительства и обслуживания торгового комплекса оптовой торговли, в целях создания социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, городской Совет вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В силу положений статьи 785 ГКУ, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункт "М", п.п 9.2.2).
С учетом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу N А84-2597/2016 от 11.07.2017 года.
Доводы ответчика о неправильном применении истцом норм материального права при обращении с иском в суд, коллегия судей не может принять во внимание, поскольку при рассмотрении дела арбитражный суд определяет характер спорных правоотношений, обстоятельства, имеющие значение по делу, а также определяет подлежащее применению законодательство, и при этом суд не связан с правовыми нормами, на которые истец ссылается в исковом заявлении.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 04 июля 2017 года по делу N А84-422/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строитель" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)