Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что в ЕГРП по участку зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, а также имеется запись об ипотеке (ограничении) права аренды данного участка, являющегося предметом залога, а также тем, что в отношении арендатора применен порядок банкротства застройщика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2017.
Полный текст судебного акта изготовлен 22.06.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2016,
принятое судьей Чепурных М.Г., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017,
принятое судьями Захаровой Т.А., Смирновой И.А., Рубис Е.А.,
по делу N А43-21091/2016
по заявлению Министерства инвестиций, земельных и имущественных
отношений Нижегородской области
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Нижегородской области
о признании незаконным решения от 06.05.2016 N 52/012/702/2016-4735
об отказе в государственной регистрации,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - администрация г. Нижнего Новгорода, ООО "Борский силикатный завод",
Зубков В.В., Дзепа Д.Н., Зубкова Л.А., Беленкова В.Н., Козлов Д.А.,
и
Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 06.05.2016 N 52/012/702/2016-4735 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 7400 квадратных метров, кадастровый номер: 52:18:0060055:45, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Грузинская. Одновременно заявитель просил суд обязать регистрирующий орган в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды на обозначенный земельный участок.
Требования основаны на статьях 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивированы несоответствием оспариваемого решениям требованиям действующего законодательства.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в силу статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены администрация г. Нижнего Новгорода, ООО "Борский силикатный завод", Зубков В.В., Дзепа Д.Н., Зубкова Л.А., Беленкова В.Н., Козлов Д.А.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.11.2016 оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017, удовлетворил заявленные требования.
Сославшись на статьи 199 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 49, 334, 352 и 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 4, 13, 16 и 18 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122), статьи 25 и 62 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 122), статьи 12.1 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214) суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для принятия спорного решения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.
Управление Росреестра полагает, что суд пришел к ошибочным выводам о несоответствии принятого им решения от 06.05.2016 N 52/012/702/2016-4735 требованиям действующего законодательства и нарушении им прав и законных интересов Министерства; указывает, что залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства стороны и третьи лица не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2016 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, 28.12.2005 администрация г. Нижнего Новгорода (арендодатель) и ООО "ЭГНА-СТРОЙ" (арендатор) заключили договор аренды N 14086/06 земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта, согласно которому стороны взяли на себя обязательства совместно действовать в целях выполнения рабочего проекта и строительства жилого дома N 1 (номер по генплану) с автостоянками, конторскими помещениями, оздоровительным блоком N 2 (номер по генплану), жилого дома N 3 (номер по генплану) с конторскими помещениями, на земельном участке площадью 7400 квадратных метров, кадастровый номер 52:18:0060055:45, в границах стройплощадки согласно стройгенплану по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Грузинская.
В пункте 3.2. договора от 28.12.2005 N 14086/06 предусмотрено, что построенный объект либо объект незавершенный строительством перейдет в общую долевую собственность сторон: администрации г. Нижнего Новгорода - 28% общей площади жилых помещений (квартир), 28% общей площади конторских помещений, 28% общей площади помещений оздоровительного блока, 14% стояночных мест автостоянок.
Согласно пункту 2.1 договор от 28.12.2005 N 14086/06 вступает в силу с даты государственной регистрации в уполномоченном регистрирующем органе и действует до 15.10.2008 (договор зарегистрирован 22.10.2007 (запись 52-52-01/763/2007-34).
Во исполнение Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" Правительство Нижегородской области издало постановление от 10.02.2006 N 31, на основании которого управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Нижнем Новгороде осуществляется Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
С 01.01.2006 полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 52:18:0060055:45, расположенным по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Грузинская, перешли к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
На основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 21.11.2007 N 1533 срок действия договора аренды земельного участка от 28.12.2005 N 14086/06 продлен до 31.12.2011.
Согласно дополнительному соглашению от 07.03.2008 договор аренды от 28.12.2005 N 14086/06 изложен в новой редакции: арендодатель - администрация г. Нижнего Новгорода заменен на Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
На основании договора уступки прав аренды от 01.06.2010 новым арендатором по договору от 28.12.2005 N 14086/06 стало ООО "Ренессанс".
16.11.2010 изменение арендатора зарегистрировано в установленном законом порядке регистрирующим органом.
Арбитражный суд Нижегородской области 22.04.2013 возбудил производство по делу N А43-7768/2013 о признании ООО "Ренессанс" несостоятельным (банкротом).
Определением от 16.04.2015 Арбитражный суд Нижегородской области завершил конкурсное производство в отношении ООО "Ренессанс", и 21.05.2015 в Единый государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей вынесена запись о ликвидации организации.
В результате реорганизации в форме слияния, 09.11.2015 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области прекратило свою деятельность, его правопреемником стало Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Права арендодателя по договору от 28.12.2005 N 14086/06 перешли Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Министерство 31.03.2016 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060055:45, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Грузинская.
Регистрирующий орган 07.04.2016 приостановил государственную регистрацию до 06.05.2016.
В письме от 06.05.2016 N 52/012/702/2016-4735 Управление Росреестра уведомило Министерство об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060055:45, расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Грузинская.
Не согласившись с таким решением регистрирующего органа, считая его незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере осуществления экономической деятельности, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" с 1 марта 2009 года функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
В статье 2 Закона N 122 закреплено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 4 Закона N 122 государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
В статье 13 Закона N 122 предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу статьи 16 Закона N 122 государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (часть 1 статьи 17 Закона N 122).
В части 2 статьи 17 Закона N 122 закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 18 Закона N 122 документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав установлен в части 1 статьи 20 Закона N 122.
В рассматриваемом случае регистрирующий орган обосновывает свое решение непредставлением документов, необходимых в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122, для осуществления государственной регистрации, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Управление указывает на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на обозначенный земельный участок зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, а также имеется запись об ипотеке (ограничении) права аренды на данный земельный участок, который является предметом залога. Наличие записей о государственной регистрации ипотеки права аренды указанного земельного участка препятствует проведению государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды; также Управление Росреестра сослалось на применение в отношении ООО "Ренессанс" порядка банкротства застройщиков, установленного в параграфе 7 главы 9 Закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Законом N 214.
Согласно части 1 статьи 12.1 и части 1 статьи 13 Закона N 214, залогом в порядке, установленном в статьях 13 - 15 настоящего закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
Согласно пункту 9 статьи 13 Закона N 214 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 102 с учетом особенностей, установленных этим Законом.
В статье 1.1 статьи 25 Закона N 102 установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214 в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.
Аналогичные положения содержатся и в части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно части 1.1 статьи 62 Закона N 102, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В пункте 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.
Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении (часть 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 22.06.2017 N Ф01-2088/2017 ПО ДЕЛУ N А43-21091/2016
Требование: О признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды земельного участка.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что в ЕГРП по участку зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, а также имеется запись об ипотеке (ограничении) права аренды данного участка, являющегося предметом залога, а также тем, что в отношении арендатора применен порядок банкротства застройщика.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2017 г. по делу N А43-21091/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2017.
Полный текст судебного акта изготовлен 22.06.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2016,
принятое судьей Чепурных М.Г., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017,
принятое судьями Захаровой Т.А., Смирновой И.А., Рубис Е.А.,
по делу N А43-21091/2016
по заявлению Министерства инвестиций, земельных и имущественных
отношений Нижегородской области
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Нижегородской области
о признании незаконным решения от 06.05.2016 N 52/012/702/2016-4735
об отказе в государственной регистрации,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - администрация г. Нижнего Новгорода, ООО "Борский силикатный завод",
Зубков В.В., Дзепа Д.Н., Зубкова Л.А., Беленкова В.Н., Козлов Д.А.,
и
установил:
Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 06.05.2016 N 52/012/702/2016-4735 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества - земельный участок площадью 7400 квадратных метров, кадастровый номер: 52:18:0060055:45, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Грузинская. Одновременно заявитель просил суд обязать регистрирующий орган в месячный срок с момента вступления судебного решения в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды на обозначенный земельный участок.
Требования основаны на статьях 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивированы несоответствием оспариваемого решениям требованиям действующего законодательства.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в силу статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены администрация г. Нижнего Новгорода, ООО "Борский силикатный завод", Зубков В.В., Дзепа Д.Н., Зубкова Л.А., Беленкова В.Н., Козлов Д.А.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.11.2016 оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017, удовлетворил заявленные требования.
Сославшись на статьи 199 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 49, 334, 352 и 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 4, 13, 16 и 18 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122), статьи 25 и 62 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 122), статьи 12.1 и 13 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214) суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для принятия спорного решения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.
Управление Росреестра полагает, что суд пришел к ошибочным выводам о несоответствии принятого им решения от 06.05.2016 N 52/012/702/2016-4735 требованиям действующего законодательства и нарушении им прав и законных интересов Министерства; указывает, что залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства стороны и третьи лица не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 30.11.2016 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, 28.12.2005 администрация г. Нижнего Новгорода (арендодатель) и ООО "ЭГНА-СТРОЙ" (арендатор) заключили договор аренды N 14086/06 земли на время совместной деятельности по строительству (реконструкции) объекта, согласно которому стороны взяли на себя обязательства совместно действовать в целях выполнения рабочего проекта и строительства жилого дома N 1 (номер по генплану) с автостоянками, конторскими помещениями, оздоровительным блоком N 2 (номер по генплану), жилого дома N 3 (номер по генплану) с конторскими помещениями, на земельном участке площадью 7400 квадратных метров, кадастровый номер 52:18:0060055:45, в границах стройплощадки согласно стройгенплану по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Грузинская.
В пункте 3.2. договора от 28.12.2005 N 14086/06 предусмотрено, что построенный объект либо объект незавершенный строительством перейдет в общую долевую собственность сторон: администрации г. Нижнего Новгорода - 28% общей площади жилых помещений (квартир), 28% общей площади конторских помещений, 28% общей площади помещений оздоровительного блока, 14% стояночных мест автостоянок.
Согласно пункту 2.1 договор от 28.12.2005 N 14086/06 вступает в силу с даты государственной регистрации в уполномоченном регистрирующем органе и действует до 15.10.2008 (договор зарегистрирован 22.10.2007 (запись 52-52-01/763/2007-34).
Во исполнение Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области" Правительство Нижегородской области издало постановление от 10.02.2006 N 31, на основании которого управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Нижнем Новгороде осуществляется Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
С 01.01.2006 полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 52:18:0060055:45, расположенным по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Грузинская, перешли к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
На основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области от 21.11.2007 N 1533 срок действия договора аренды земельного участка от 28.12.2005 N 14086/06 продлен до 31.12.2011.
Согласно дополнительному соглашению от 07.03.2008 договор аренды от 28.12.2005 N 14086/06 изложен в новой редакции: арендодатель - администрация г. Нижнего Новгорода заменен на Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
На основании договора уступки прав аренды от 01.06.2010 новым арендатором по договору от 28.12.2005 N 14086/06 стало ООО "Ренессанс".
16.11.2010 изменение арендатора зарегистрировано в установленном законом порядке регистрирующим органом.
Арбитражный суд Нижегородской области 22.04.2013 возбудил производство по делу N А43-7768/2013 о признании ООО "Ренессанс" несостоятельным (банкротом).
Определением от 16.04.2015 Арбитражный суд Нижегородской области завершил конкурсное производство в отношении ООО "Ренессанс", и 21.05.2015 в Единый государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей вынесена запись о ликвидации организации.
В результате реорганизации в форме слияния, 09.11.2015 Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области прекратило свою деятельность, его правопреемником стало Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Права арендодателя по договору от 28.12.2005 N 14086/06 перешли Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
Министерство 31.03.2016 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060055:45, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Грузинская.
Регистрирующий орган 07.04.2016 приостановил государственную регистрацию до 06.05.2016.
В письме от 06.05.2016 N 52/012/702/2016-4735 Управление Росреестра уведомило Министерство об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060055:45, расположенный по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Грузинская.
Не согласившись с таким решением регистрирующего органа, считая его незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере осуществления экономической деятельности, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" с 1 марта 2009 года функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
В статье 2 Закона N 122 закреплено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 4 Закона N 122 государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130 - 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
В статье 13 Закона N 122 предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу статьи 16 Закона N 122 государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (часть 1 статьи 17 Закона N 122).
В части 2 статьи 17 Закона N 122 закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 18 Закона N 122 документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав установлен в части 1 статьи 20 Закона N 122.
В рассматриваемом случае регистрирующий орган обосновывает свое решение непредставлением документов, необходимых в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122, для осуществления государственной регистрации, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Управление указывает на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на обозначенный земельный участок зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве, а также имеется запись об ипотеке (ограничении) права аренды на данный земельный участок, который является предметом залога. Наличие записей о государственной регистрации ипотеки права аренды указанного земельного участка препятствует проведению государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды; также Управление Росреестра сослалось на применение в отношении ООО "Ренессанс" порядка банкротства застройщиков, установленного в параграфе 7 главы 9 Закона от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Законом N 214.
Согласно части 1 статьи 12.1 и части 1 статьи 13 Закона N 214, залогом в порядке, установленном в статьях 13 - 15 настоящего закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.
Согласно пункту 9 статьи 13 Закона N 214 к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании указанного закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона N 102 с учетом особенностей, установленных этим Законом.
В статье 1.1 статьи 25 Закона N 102 установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214 в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.
Аналогичные положения содержатся и в части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Согласно части 1.1 статьи 62 Закона N 102, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В пункте 3 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права.
Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении (часть 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)