Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Панкратьевой Н.А., Иевлева П.А.,
при ведении протокола судебного заседания Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
- от ООО "Скопа Плюс": Плотникова М.В. по доверенности от 17.06.17 б/н; Кондратенкова Ю.Б. по доверенности от 17.10.2017;
- от Администрации городского округа Балашиха, Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены;
- от ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком": Малков Н.В. по доверенности от 14.06.17 б/н;
- от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком"
на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу N А41-28438/17, принятое судьей Гриневой А.В.,
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Скопа Плюс"
к Администрации городского округа Балашиха, Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком", Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха
о признании незаконным Постановления о предоставлении ООО "Инвестстройком" в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589; признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, заключенного между Администрацией и ООО "Инвестстройком"; признании незаконным отказа в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589; обязании предоставить в аренду земельный участок,
третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Скопа Плюс" (далее - заявитель, ООО "Скопа Плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха (далее - Администрация, заинтересованное лицо), в котором просит суд:
1. Постановление Администрации Городского округа Балашиха "О предоставлении ООО "Инвестстройком" земельного участка в аренду, с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра признать недействительным.
2. Договор N 5579 от 31.12.2015 года, заключенный между ООО "Инвестстройком" и Комитетом по управлению имуществом Городского округа Балашиха признать недействительным.
3. Признать отказ Администрации Городского округа Балашиха в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно-административного центра незаконным.
4. Обязать Администрацию Городского округа Балашиха в лице Комитета по управлению имуществом Городского округа Балашиха Московской области заключить с ООО "Скопа плюс" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно-административного центра сроком до 31.12.2023 года.
В ходе судебного заседания заявитель ходатайствовал об уточнении требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ, просил суд:
1. Постановление Администрации Городского округа Балашиха "О предоставлении ООО "Инвестстройком" земельного участка в аренду, с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра признать недействительным.
2. Договор N 5579 от 31.12.2015 года, заключенный между ООО "Инвестстройком" и Комитетом по управлению имуществом Городского округа Балашиха признать недействительным.
3. Признать отказ Администрации Городского округа Балашиха в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно-административного центра незаконным.
4. Обязать Администрацию Городского округа Балашиха в лице Комитета по управлению имуществом Городского округа Балашиха Московской области заключить с ООО "Скопа плюс" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра сроком до 31.12.2023 года.
Указанные уточненные требования приняты судом к производству, как соответствующие ст. 49 АПК РФ.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2017 г. к участию в дело в качестве второго заинтересованного лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" (далее - ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком").
Протокольным определением от 29.06.2017 г. Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен в качестве заинтересованного лица.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу N А41-28438/17 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Инвестстройком" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ООО "Скопа Плюс" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Администрации городского округа Балашиха, Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 10.11.2011 N 3008 "О развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного" принято решение о развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного площадью 7,7 га, на которой расположены многоквартирные жилые дома.
Пунктом 2 Постановления Комитету по управлению имуществом г.о. Железнодорожный указано организовать работу по проведению аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и подготовке проектов постановлений об изъятии путем выкупа земельных участков и жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в многоквартирных домах.
19 января 2012 года между Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "Скопа Плюс" заключен Договор о развитии застроенной территории (далее договор), зарегистрированный Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области за регистрационным N 15.
Согласно п. 1.1 Договора предметом договора является деятельность Сторон по развитию застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного, площадью 7,7 га, (далее Территория), обозначенной на Схеме границ части элемента планировочной структуры (Приложение N 1 к настоящему Договору) в соответствии с Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный от 10.11.2011 N 3008 "О развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного".
Согласно 1.2 Договора перечень зданий и сооружений, расположенных на Территории указан в Приложении N 2 к настоящему Договору.
По Договору о развитии ООО "Скопа плюс" приняло на себя следующие обязательства:
Согласно п. 3.5.3 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору о развитии застроенной территории рег. N 15 от 19.01.2012 г. ООО "Скопа Плюс" обязалось определить График отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и указанных в Муниципальной адресной программе по развитию застроенных территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный Московской области на период 2011 - 2016 гг., утвержденной Советом депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 года N 07/05, решением Совета депутатов городского округа Железнодорожный Московской области от 17.12.2014 г. N 08/63 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 21.10.2015 года N 11/11 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 20.04.2016 года N 07/21 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг." изложить в редакции Приложения N 1 к настоящему дополнительному соглашению:
Согласно п. 3.5.4 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору ООО "Скопа Плюс" обязалось создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.
Передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения должны соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электрическое оборудование.
Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - строго в соответствии с графиком отселения, указанным Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению".
Согласно п. 3.5.5 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору ООО "Скопа Плюс" обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с условиями договора.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным Сторонами с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством РФ и Московской области.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Победителя (Единственного участника) аукциона.
Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - строго в соответствии с Графиком отселения, указанному в Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению".
Согласно п. 3.5.6 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору ООО "Скопа Плюс" обязалось осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Максимальные сроки осуществления строительства - 12.2023 года".
Согласно п. 3.5.7 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору о развитии застроенной территории рег. N 15 от 19.01.2012 г. ООО "Скопа Плюс" обязалось осуществить за счет собственных и (или)привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения Территории, в течение 4-х (четырех) месяцев с момента завершения строительства, передать их безвозмездно в установленном порядке в муниципальную собственность".
Администрация обязалась, помимо прочего, предоставить Победителю аукциона земельный участок (участки) в границах застроенной территории бесплатно без проведения аукциона в собственность или аренду для осуществления строительства (п. 3.2.4 договора).
Срок действия Договора в соответствии с п. 4.1 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору стороны согласовали по 31.12.2023 г. включительно.
Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 24.05.2012 г. N 1018 "Об утверждении проекта планировки центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожного Московской области" утвержден проект планировки центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожного Московской области, проект планировки центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожного Московской области опубликован в газете "Мой город Железнодорожный" и размещен на официальном сайте Администрации городского округа Железнодорожный.
Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 06.08.2014 г. N 1454 "Об утверждении проекта межевания территории центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожного Московской области в границах улиц Жилгородок - Главная - Ляховая - Граничная" утвержден проект межевания территории центральной части микрорайона Ольгино Железнодорожного Московской области площадью 7,7 га в границах улиц Жилгородок - Главная - Ляховая - Граничная.
В рамках исполнения обязательств по названному договору, в границах застроенной территории 05.03.2014 г. был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство культурно-административного центра, площадью 1222 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом от 09.02.2015 г. N МО/ЗВ-193924.
Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "ИНВЕСТСТРОЙКОМ" N 1989 от 31.12.2015 г. Комитету по управлению имуществом г.о. Железнодорожный поручено заключить с ООО "Инвестстройком" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, площадью 1222 кв. м, находящийся примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, город Железнодорожный, ул. Жилгород, д. 44 а, разрешенное использование - под строительство культурно-административного центра, сроком по 31.01.2018 г.
31 декабря 2015 года между Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный (Арендодатель) и ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка N 5579, согласно п. 1.1 и п. 1.2 которых Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, площадью 1222 кв. м, находящийся примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, город Железнодорожный, ул. Жилгород, д. 44 а, разрешенное использование - под строительство культурно-административного центра.
Согласно п. 1.5 Договора передача земельного участка осуществляется в соответствии с постановлением Администрации городского округа Железнодорожный "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "ИНВЕСТСТРОЙКОМ" N 1989 от 31.12.2015 г.
Согласно п. 2.1 Договора земельный участок передается во временное владение и пользование на период с 01.03.2015 г. по 31.01.2018 г.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 04.03.2016 г. за N 50-50/050-50/050/001/2016-1199.
23 декабря 2016 г. ООО "Скопа Плюс" обратилось к главе городского округа Балашиха с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 с видом разрешенного использования: под строительство культурно-административного центра, общей площадью 1 222 кв. м, сроком до 31.12.2023 г. в рамках реализации Договора о развитии застроенной территории N 15 от 19.01.2012 г.
Рассмотрев заявление ООО "Скопа Плюс" письмом от 20.01.2017 г. N 369/2 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, так как он принадлежит на праве аренды ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком".
ООО "Скопа Плюс" обратилось к Главе городского округа Балашиха письмом исх. N 117 от 20.02.2017 г. в котором указало на необходимость расторжения Договора аренды, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный и ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком", как заключенного с нарушением п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ.
Посчитав, что отказ Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду нарушает законные права и интересы заявителя, а заключение Договора аренды земельного участка N 5579 от 31.12.2015 г. недействительным, ООО "Скопа Плюс" обратился в Арбитражный суд Московской области с вышеуказанными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.
В соответствии с Законом Московской области N 209/2014-ОЗ "Об объединении городов областного подчинения Московской области Балашиха и Железнодорожный и внесении изменения в Закон Московской области "Об административно-территориальном устройстве Московской области", городской округ Железнодорожный объединен в административно-территориальную единицу Московской области - город областного подчинения Московской области с сохранением наименования "Балашиха"
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, Администрация городского округа Железнодорожный Московской области (ОГРН 1025001548153; ИНН 5012006711) прекратила свою деятельность 11.01.2016 г. путем реорганизации в форме слияния с Администрацией городского округа Балашиха.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ Комитет по управлению имуществом г.о. Железнодорожный прекратил свою деятельность 11.01.2016 г. путем реорганизации в форме слияния с Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.
В соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
Согласно статье 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора, заключенного по результатам аукциона, организованного органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории.
В соответствии с ч. 8 ст. 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
- решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
- договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
- договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
- договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган) (ст. 39.2 Земельного кодекса РФ).
В настоящей момент особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также отнесенных к землям, государственная собственность на которые не разграничена установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.
По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 главы V.1 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
- земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;
- земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;
- земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
- земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
- земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта;
- земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;
- земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
- земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;
- земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
- земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
- земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
- земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
- земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
- земельного участка, изъятого для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории у физического или юридического лица, которому такой земельный участок был предоставлен на праве безвозмездного пользования, аренды, лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- земельного участка для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
- земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
- земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
- земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее - казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;
- земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
- земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
- земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;
- земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;
- земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
- земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;
23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
23.2) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт;
- земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
- земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;
- земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
- земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
- земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;
- земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
- земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;
- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;
- земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;
- земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток;
- земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
35) земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ только при наличии в совокупности следующих условий:
- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;
- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.
В соответствии с пунктом 7 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Пунктом 2.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ установлено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.
Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.
Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, лицом, которому может быть предоставлен земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее развитии, может быть только лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, в данном случае - ООО "Скопа Плюс".
При таких обстоятельствах, Постановление Администрации городского округа Железнодорожный "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "Инвестстройком" от 31.12.2015 г. N 1989 правомерно признано судом первой инстанции недействительным, а отказ от 20.01.2017 г. N 369/2 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 незаконным.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как верно установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок был сформирован в пределах территории, в отношении которой во исполнение Постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 10.11.2011 N 3008 "О развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного" принято решение о развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного площадью 7,7 га, на которой расположены многоквартирные жилые дома.
В соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
Исходя из положений п. 7 ст. 46.1, 46.2 развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, заключенного по результатам аукциона, организованного органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории.
Согласно нормам абз. 1 п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется для строительства без проведения торгов лицу, с которым в установленном градостроительным законодательством порядке заключен договор о развитии застроенной территории.
Установив, что земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 расположен в границах территории, в отношении которой было принято решение о развитии, и договор о развитии застроенной территории в установленном градостроительным законодательством порядке с ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" не заключался, с учетом положений вышеуказанных норм, суд первой инстанции пришел к обоснованно выводу о неправомерности предоставления ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" земельного участка без проведения торгов и признает недействительным Договор аренды N 5579 от 31.12.2015 года земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра, заключенный между ООО "Инвестстройком" и Комитетом по управлению имуществом Городского округа Железнодорожный как не соответствующего требованиям п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требования, заявленные ООО "Скопа Плюс" являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, приняв уточнения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным доводом заявителя апелляционной жалобы, в связи со следующим.
Так, в соответствии со ст. 49 АПК РФ, истец вправе до принятия судебного акта изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.
В данном случае истец не менял ни предмет иска, не уменьшал и не увеличивал требования, а лишь конкретизировал (уточнил) их.
Прямого запрета на подобное уточнение закон не содержит.
Аналогичная позиция указана в Постановлении от 9 января 2002 г. N 2635/01 Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации.
Таким образом, нарушения процессуального закона судом первой инстанции, как указывает заявитель апелляционной жалобы, не усматривается.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что дело подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, а земельный участок является "территорией общего пользования", в связи с чем, признание незаконным правового акта органа местного самоуправления затрагивает интересы неопределенного круга лиц - противоречит имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, подлежит отклонению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, вид разрешенного использования земельного участка - под строительство культурно-административного центра.
Участок с таким назначением не может являться территорией общего пользования, так как осуществлять строительство на землях общего пользования запрещено (подп. 2 п. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Спор связан с нарушением прав Заявителя в осуществлении его экономической деятельности, а именно он связан с реализацией заключенного Договора о развитии застроенной территории.
Учитывая вышеизложенное, спор по настоящему делу подлежал рассмотрению именно в Арбитражном суде, а не в судах общей юрисдикции.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял к рассмотрению дело, подсудное и подведомственное ему, никаких процессуальных нарушений в этой части допущено не было.
Доводы заявителя апелляционной жалобы, о том, что спор по настоящему делу не мог быть рассмотрен без привлечения Управления Росреестра, подлежат отклонению.
В качестве обоснований ООО "Инвестстройком" ссылается на возникновение у него права предъявления к Росреестру претензий о ненадлежащем исполнении обязанностей по проведению правовой экспертизы документов в ходе регистрации сделки с имуществом.
Заявителем апелляционной жалобы иные обстоятельства или нормы права не указаны.
Таким образом, оснований для привлечения Управления Росреестра не имеется, так как апелляционный суд приходит к выводу, что указанное обществом обстоятельство, не свидетельствует о наличии оснований предусмотренных ст. 51 АПК РФ.
Суд первой инстанции так же обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" об оставлении искового заявления (заявления) без рассмотрения предъявленных к нему требований в связи с несоблюдением ООО "Скопа Плюс" претензионного порядка урегулирования спора со ссылкой на отсутствие в АПК РФ норм, предписывающих необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора применительно к требованиям, предъявленным к привлеченному в ходе судебного разбирательства соответчику урегулирования спора.
При этом, суд первой инстанции исходил из того, что с момента привлечения ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" в качестве соответчика по настоящему делу (08.06.2017), и до рассмотрения дела по существу (29.06.2017) не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому заявление об оставлении иска без рассмотрения правомерно расценено как направленное на затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.
Кроме того, доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости соблюдения истцом претензионного порядка в отношении соответчика, привлеченного судом в ходе рассмотрения дела по существу, основаны на неверном толковании права и отклоняются судом.
Так, согласно п. 5 ст. 4 АПК РФ в редакции на дату обращения с исковым заявлением (06.04.2017 г.) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.
Учитывая изложенное, оснований для соблюдения истцом претензионного порядка в отношении соответчика не имелось.
Таким образом, действия суда первой инстанции в данном случае соответствуют требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Постановление Администрации о предоставлении земельного участка в аренду не может быть признан недействительным в связи с тем, что оно вынесено на основании Решения Межведомственной комиссии, является необоснованным.
Участие Министерства имущественных отношений в процедуре согласования проектов Постановлений о предоставлении в аренду земельных участков, регулировалось на момент заключения спорного договора аренды Временным порядком направления на согласование в министерство имущественных отношений Московской области новых договоров аренды земельных участков, заключаемых с арендаторами земельных участков, при истечении срока действия ранее заключенных до договоров аренды земельных участков или проектов соглашений о внесении изменений в действующие договоры аренды, утвержденный распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 8 июля 2015 г. N 12ВР-1073.
Решения указанного органа, выразившееся в Протоколе Межведомственной комиссии, являются только согласованием оспариваемых Решений Администрации и КУИ, носят рекомендательный характер и не могут однозначно исключить недействительность сделки.
Так же в апелляционной жалобе ответчик указывает, что ООО "Иивестстройком" непрерывно пользуется спорным земельным участком, договор аренды многократно продлялся.
Однако в земельное законодательство внесено ряд изменений, которые установили новый порядок предоставления, в том числе в аренду, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Так, на основании ст. 39.6 ЗК РФ имеется ряд условий, и лишь наличие их в совокупности арендаторы имеют право на заключение нового договора аренды.
Одним из условий, которое не отвечает требованиям указанной нормы, является тот факт, что на приобретение такого земельного участка имеет исключительное право другое лицо, т.е. заявитель на основании ст. 1, п. 1.2 ст. 30 ЗК РФ и договора о развитии застроенной территории.
Как верно указал суд первой инстанции, предоставив ответчику земельный участок с нарушением публичной процедуры, т.е. по результатам торгов, договор аренды является ничтожной сделкой. А заключение договора аренды без проведения торгов с заявителем, являющимся победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, является обязанностью органа местного самоуправления.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок не входит в территорию, подлежащую развитию, так же не соответствует действительности и подлежит отклонению в связи со следующим.
В материалы дела приложен Межевой план территории, в составе Проекта межевания N 1454, из которого следует, что участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 является частью Территории, подлежащей развитию и входит в 7.7 га.
Указанное обстоятельство подтверждается, справкой кадастрового инженера от 15 ноября 2017 года, составленной с учетом договора о развитии застроенной территории г. Железнодорожный, N 15 от 19.01.2012 г., приложения N 1 к договору о развитии застроенной территории "Схема границ части элемента планировочной структуры" и публичной Кадастровой карты.
Данная справка приобщена к материалам дела как заключение специалиста на основании ст. 87.1 АПК РФ.
Согласно такой справки, специалист установил, что земельный участок с кадастровым N 50:50:0000000:32589, находится в районе домов N 50, 23, 24 по ул. Жилгородок, которые входят в Приложение N 2 "Перечень многоквартирных домов, расположенных в границах территории".
При этом, заявитель апелляционной жалобы против приобщения к материалам дела такой справки возражал, в том числе в связи с тем, что суд не предупредил специалиста об уголовной ответственности за дачу ложного заключения со ссылкой на п. 4 Постановления от 4 апреля 2014 года N 23 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Данный довод заявителя апелляционной жалобы так же подлежит отклонению, так как из буквального толкования пункта 4 Постановления от 4 апреля 2014 года N 23 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" не следует, что у суда имеется обязанность по предупреждению именно специалиста об уголовной ответственности.
Так как из буквального толкования п. 4 Постановления от 4 апреля 2014 года N 23 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что если в случаях, предусмотренных в части 1 статьи 82 АПК РФ, суд считает необходимым назначить экспертизу по своей инициативе, назначение экспертизы осуществляется по правилам, установленным Кодексом, с учетом разъяснений, содержащихся в настоящем постановлении. При этом положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" применению не подлежат, поскольку не регулируют отношения, связанные с назначением экспертизы судом.
Аналогичным образом по правилам, предусмотренным АПК РФ, осуществляется привлечение специалиста (статьи 55.1 и 87.1 Кодекса).
Таким образом, согласно вышеуказанного Пленума, в данном пункте разъяснялся порядок действия суда при назначении экспертизы по своей инициативе и как следствие необходимости ее оплаты до разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами.
В настоящем случае специалист был привлечен судом по ходатайству истца, в связи с чем, положения п. 4 вышеуказанного Пленума не имеют отношения к настоящему случаю привлечения специалиста.
При этом, к правилам привлечения соответствующего специалиста по смыслу п. 4 вышеуказанного Пленума, не относится обязанность суда предупреждать эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что проект межевания не соответствует Проекту планировки территории.
Данный довод заявителя апелляционной жалобы подлежит отклонению в связи со следующим.
В соответствии с п. 6 ст. 41 Градостроительного кодекса Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.
Статья 1 ГрК РФ определены основные понятия, используемые в настоящем Кодексе, а именно пунктом 35 определено, что 35 элемент планировочной структуры - часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). Виды элементов планировочной структуры устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Такие виды утверждены приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. N 738/пр, а именно: 1. Район; 2. Микрорайон; 3. Квартал; 4. Территория общего пользования, 5. Территория садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан; 6. Территория транспортно-пересадочного узла; 7. Территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта, за исключением элементов планировочной структуры, указанных в пункте 8 * настоящего Приложения; 8. Улично-дорожная сеть.
В силу п. 1 ст. 42 ГрК РФ Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Статьей 43 ГрК РФ установлено, что Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и I (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.
В материалах дела имеется Постановление Администрации "Об утверждении Проекта планировки территории" от 24.05.2012 года N 1018, которое содержит в себе схему нескольких элементов планировочных структур микрорайона Ольгино, в т.ч территорию размером 7,7 га, подлежащую развитию, и который является частью элемента планировочной структуры, и указана в том числе в приложении к договору о развитии застроенной территории.
Постановлением от 26.12.2014 года N 2750 "О внесении дополнения в постановление Администрации городского округа Железнодорожный N 1018 от 2.05.2012 года "Об утверждении проекта планировки центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожный Московской области" указанный Проект 4 планировки утвержден, в том числе и земельный участок размером 7,7 га с целью развития застроенной территории в границах улиц Жилгородок - Главная - Ляхова - Граничная" улица Ляхова, является одной из границ элемента планировочной структуры, на основании утвержденного Проекта межевания, выполненного в составе Проекта планировки в соответствии со ст. 41 ГрК РФ и полагается внутри данного квартала.
Таким образом, органом местного самоуправления четко определена территория (границы) и ее площадь, которая подлежит развитию в соответствии с договором N "15 от 19.01.2012 года. Пунктом 1.1 указанного договора определено, что подлежит развитию территория размером 7,7 га центральной части мкр. Ольгино.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что право на приобретение земельных участков у истца может возникнуть лишь после февраля 2022 года не соответствует фактическим обстоятельствам дела и договору о развитии застроенной территории.
Договором в редакции дополнительного соглашения N 3 сторонами определен график и сроки переселения и строительства домов.
Такое переселение производится поэтапно, в течение действия договора, т.е. до 31.12.2023 года.
Довод Ответчика об отсутствии полномочий Комитета по управлению имуществом на принятие решения о предоставлении или отказе в предоставлении в аренду земельных участков не состоятелен.
На основании п. п. 3.1.2, 3.1.14, 3.2.8, 3.1.38, 3.2.8 пункта 3 Решения от 30 сентября 2015 г. N 13/10 Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области "Об утверждении положения о комитете по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха", Комитет:
"3.1.2. Разрабатывает проекты нормативных и иных правовых актов городского округа Балашиха в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования Городской округ Балашиха, распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования Городской округ Балашиха, распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
3.1.14. На основании муниципальных правовых актов осуществляет от имени собственника муниципального имущества подготовку и оформление в соответствии с действующим законодательством договоров о передаче муниципального имущества в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах
3.2.8. Готовит проекты решений о предоставлении земельных участков юридическим и физическим лицам в собственность, аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное (бессрочное) пользование.
3.1.38. Рассматривает обращения граждан и юридических лиц, принимает необходимые меры по результатам их рассмотрения.
4.3. Принимать в пределах своих полномочий решения по вопросам, отнесенным к компетенции Комитета".
Ведет прием граждан и представителей юридических лиц, отвечает на обращения граждан и юридических лиц по вопросам, связанным с деятельностью Комитета, (п. 5.3.7 Положения).
Таким образом, подлежит подготовке и оформлению договор аренды Комитетом в рамках предоставленных ему Администрацией полномочий.
Так же, суд первой инстанции, верно установил в Решении, что заявителем не пропущен годовой срок исковой давности при обращении с заявлением о признании договора аренды недействительным (ст. 181 ГК РФ).
Довод ответчика о том, что заявителю стало известно о заключении договора из сети интернет на сайте Росреестра несостоятелен и не подтверждается соответствующими документами.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, и подтверждено материалами дела, что о нарушении прав заявителю стало известно из ответа Комитета по управлению имуществом, т.е. 20.01.2017 года, в котором указано, что земельный участок принадлежит на праве аренды ООО "Инвестстройком", доказательств обратного не представлено.
Таким образом, течение срока исковой давности на оспаривание сделок начинается 20 января 2017 года.
В суд с настоящим иском истец обратился в 06 апреля 2017 года, то есть до истечения срока исковой давности.
Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды земельного участка заявителем не пропущен.
Так же ошибочен довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в порядке ст. 173 АПК РФ к заявлению по настоящему делу должен быть приложен проект договора аренды.
Указанная норма процессуального права в данном случае не применима, поскольку между заявителем и заинтересованным лицом отсутствует спор о согласовании процесса заключения сделки, содержании договора или о его отдельных условиях.
В настоящем споре заключение договора - это способ восстановления нарушенных отказом в предоставлении участка прав Заявителя и не выполнения обязанности органа местного самоуправления предоставить земельный участок заявителю, как установлено в подпункте 9 части 3 ст. 46.2 ГрК РФ.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что межевание земельного участка осуществлял Ответчик, подлежит отклонению.
Проект межевания территории выполнялся заявителем на основании п. 3.5.2 Договора о развитии территории N 15 от 19.01.2012 года, который в свою очередь прошел процедуру публичных слушаний (Постановление Администрации городского округа Железнодорожный N 1152 от 18.06.2014) и был утвержден Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный 06.08.2014 года за N 1454.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2017 N 10АП-13344/2017 ПО ДЕЛУ N А41-28438/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. по делу N А41-28438/17
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Панкратьевой Н.А., Иевлева П.А.,
при ведении протокола судебного заседания Ефимовым А.В.,
при участии в заседании:
- от ООО "Скопа Плюс": Плотникова М.В. по доверенности от 17.06.17 б/н; Кондратенкова Ю.Б. по доверенности от 17.10.2017;
- от Администрации городского округа Балашиха, Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены;
- от ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком": Малков Н.В. по доверенности от 14.06.17 б/н;
- от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком"
на решение Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу N А41-28438/17, принятое судьей Гриневой А.В.,
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Скопа Плюс"
к Администрации городского округа Балашиха, Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком", Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха
о признании незаконным Постановления о предоставлении ООО "Инвестстройком" в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589; признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, заключенного между Администрацией и ООО "Инвестстройком"; признании незаконным отказа в предоставлении заявителю в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589; обязании предоставить в аренду земельный участок,
третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Скопа Плюс" (далее - заявитель, ООО "Скопа Плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Балашиха (далее - Администрация, заинтересованное лицо), в котором просит суд:
1. Постановление Администрации Городского округа Балашиха "О предоставлении ООО "Инвестстройком" земельного участка в аренду, с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра признать недействительным.
2. Договор N 5579 от 31.12.2015 года, заключенный между ООО "Инвестстройком" и Комитетом по управлению имуществом Городского округа Балашиха признать недействительным.
3. Признать отказ Администрации Городского округа Балашиха в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно-административного центра незаконным.
4. Обязать Администрацию Городского округа Балашиха в лице Комитета по управлению имуществом Городского округа Балашиха Московской области заключить с ООО "Скопа плюс" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно-административного центра сроком до 31.12.2023 года.
В ходе судебного заседания заявитель ходатайствовал об уточнении требований в соответствии со ст. 49 АПК РФ, просил суд:
1. Постановление Администрации Городского округа Балашиха "О предоставлении ООО "Инвестстройком" земельного участка в аренду, с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра признать недействительным.
2. Договор N 5579 от 31.12.2015 года, заключенный между ООО "Инвестстройком" и Комитетом по управлению имуществом Городского округа Балашиха признать недействительным.
3. Признать отказ Администрации Городского округа Балашиха в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно-административного центра незаконным.
4. Обязать Администрацию Городского округа Балашиха в лице Комитета по управлению имуществом Городского округа Балашиха Московской области заключить с ООО "Скопа плюс" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра сроком до 31.12.2023 года.
Указанные уточненные требования приняты судом к производству, как соответствующие ст. 49 АПК РФ.
Определением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2017 г. к участию в дело в качестве второго заинтересованного лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" (далее - ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком").
Протокольным определением от 29.06.2017 г. Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха исключен из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен в качестве заинтересованного лица.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 июня 2017 года по делу N А41-28438/17 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Инвестстройком" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ООО "Скопа Плюс" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие Администрации городского округа Балашиха, Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 10.11.2011 N 3008 "О развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного" принято решение о развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного площадью 7,7 га, на которой расположены многоквартирные жилые дома.
Пунктом 2 Постановления Комитету по управлению имуществом г.о. Железнодорожный указано организовать работу по проведению аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и подготовке проектов постановлений об изъятии путем выкупа земельных участков и жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности в многоквартирных домах.
19 января 2012 года между Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области и ООО "Скопа Плюс" заключен Договор о развитии застроенной территории (далее договор), зарегистрированный Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области за регистрационным N 15.
Согласно п. 1.1 Договора предметом договора является деятельность Сторон по развитию застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного, площадью 7,7 га, (далее Территория), обозначенной на Схеме границ части элемента планировочной структуры (Приложение N 1 к настоящему Договору) в соответствии с Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный от 10.11.2011 N 3008 "О развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного".
Согласно 1.2 Договора перечень зданий и сооружений, расположенных на Территории указан в Приложении N 2 к настоящему Договору.
По Договору о развитии ООО "Скопа плюс" приняло на себя следующие обязательства:
Согласно п. 3.5.3 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору о развитии застроенной территории рег. N 15 от 19.01.2012 г. ООО "Скопа Плюс" обязалось определить График отселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу и указанных в Муниципальной адресной программе по развитию застроенных территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный Московской области на период 2011 - 2016 гг., утвержденной Советом депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 года N 07/05, решением Совета депутатов городского округа Железнодорожный Московской области от 17.12.2014 г. N 08/63 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 21.10.2015 года N 11/11 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг.", решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 20.04.2016 года N 07/21 "О внесении изменений в решение Совета депутатов городского округа Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 "О принятии муниципальной адресной программы по развитию застроенной территории центральной части микрорайона "Ольгино" городского округа Железнодорожный на период с 2011 по 2016 гг." изложить в редакции Приложения N 1 к настоящему дополнительному соглашению:
Согласно п. 3.5.4 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору ООО "Скопа Плюс" обязалось создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.
Передаваемые в муниципальную собственность жилые помещения должны соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электрическое оборудование.
Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - строго в соответствии с графиком отселения, указанным Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению".
Согласно п. 3.5.5 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору ООО "Скопа Плюс" обязалось уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, в соответствии с муниципальной адресной программой, утвержденной Решением Совета депутатов г.о. Железнодорожный от 15.12.2010 N 07/05 и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с условиями договора.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным Сторонами с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством РФ и Московской области.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Победителя (Единственного участника) аукциона.
Максимальные сроки выполнения указанного обязательства - строго в соответствии с Графиком отселения, указанному в Приложении N 1 к настоящему дополнительному соглашению".
Согласно п. 3.5.6 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору ООО "Скопа Плюс" обязалось осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Максимальные сроки осуществления строительства - 12.2023 года".
Согласно п. 3.5.7 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору о развитии застроенной территории рег. N 15 от 19.01.2012 г. ООО "Скопа Плюс" обязалось осуществить за счет собственных и (или)привлеченных средств строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения Территории, в течение 4-х (четырех) месяцев с момента завершения строительства, передать их безвозмездно в установленном порядке в муниципальную собственность".
Администрация обязалась, помимо прочего, предоставить Победителю аукциона земельный участок (участки) в границах застроенной территории бесплатно без проведения аукциона в собственность или аренду для осуществления строительства (п. 3.2.4 договора).
Срок действия Договора в соответствии с п. 4.1 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 15.12.2016 г. к Договору стороны согласовали по 31.12.2023 г. включительно.
Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 24.05.2012 г. N 1018 "Об утверждении проекта планировки центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожного Московской области" утвержден проект планировки центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожного Московской области, проект планировки центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожного Московской области опубликован в газете "Мой город Железнодорожный" и размещен на официальном сайте Администрации городского округа Железнодорожный.
Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 06.08.2014 г. N 1454 "Об утверждении проекта межевания территории центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожного Московской области в границах улиц Жилгородок - Главная - Ляховая - Граничная" утвержден проект межевания территории центральной части микрорайона Ольгино Железнодорожного Московской области площадью 7,7 га в границах улиц Жилгородок - Главная - Ляховая - Граничная.
В рамках исполнения обязательств по названному договору, в границах застроенной территории 05.03.2014 г. был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство культурно-административного центра, площадью 1222 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом от 09.02.2015 г. N МО/ЗВ-193924.
Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "ИНВЕСТСТРОЙКОМ" N 1989 от 31.12.2015 г. Комитету по управлению имуществом г.о. Железнодорожный поручено заключить с ООО "Инвестстройком" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, площадью 1222 кв. м, находящийся примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, город Железнодорожный, ул. Жилгород, д. 44 а, разрешенное использование - под строительство культурно-административного центра, сроком по 31.01.2018 г.
31 декабря 2015 года между Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный (Арендодатель) и ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка N 5579, согласно п. 1.1 и п. 1.2 которых Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, площадью 1222 кв. м, находящийся примерно в 35 м по направлению на юг от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, город Железнодорожный, ул. Жилгород, д. 44 а, разрешенное использование - под строительство культурно-административного центра.
Согласно п. 1.5 Договора передача земельного участка осуществляется в соответствии с постановлением Администрации городского округа Железнодорожный "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "ИНВЕСТСТРОЙКОМ" N 1989 от 31.12.2015 г.
Согласно п. 2.1 Договора земельный участок передается во временное владение и пользование на период с 01.03.2015 г. по 31.01.2018 г.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 04.03.2016 г. за N 50-50/050-50/050/001/2016-1199.
23 декабря 2016 г. ООО "Скопа Плюс" обратилось к главе городского округа Балашиха с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 с видом разрешенного использования: под строительство культурно-административного центра, общей площадью 1 222 кв. м, сроком до 31.12.2023 г. в рамках реализации Договора о развитии застроенной территории N 15 от 19.01.2012 г.
Рассмотрев заявление ООО "Скопа Плюс" письмом от 20.01.2017 г. N 369/2 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, так как он принадлежит на праве аренды ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком".
ООО "Скопа Плюс" обратилось к Главе городского округа Балашиха письмом исх. N 117 от 20.02.2017 г. в котором указало на необходимость расторжения Договора аренды, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г.о. Железнодорожный и ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком", как заключенного с нарушением п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ.
Посчитав, что отказ Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду нарушает законные права и интересы заявителя, а заключение Договора аренды земельного участка N 5579 от 31.12.2015 г. недействительным, ООО "Скопа Плюс" обратился в Арбитражный суд Московской области с вышеуказанными требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.
В соответствии с Законом Московской области N 209/2014-ОЗ "Об объединении городов областного подчинения Московской области Балашиха и Железнодорожный и внесении изменения в Закон Московской области "Об административно-территориальном устройстве Московской области", городской округ Железнодорожный объединен в административно-территориальную единицу Московской области - город областного подчинения Московской области с сохранением наименования "Балашиха"
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, Администрация городского округа Железнодорожный Московской области (ОГРН 1025001548153; ИНН 5012006711) прекратила свою деятельность 11.01.2016 г. путем реорганизации в форме слияния с Администрацией городского округа Балашиха.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ Комитет по управлению имуществом г.о. Железнодорожный прекратил свою деятельность 11.01.2016 г. путем реорганизации в форме слияния с Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.
В соответствии со ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
Согласно статье 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора, заключенного по результатам аукциона, организованного органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории.
В соответствии с ч. 8 ст. 46.1 ГрК РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
- решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
- договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
- договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
- договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции (далее - уполномоченный орган) (ст. 39.2 Земельного кодекса РФ).
В настоящей момент особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также отнесенных к землям, государственная собственность на которые не разграничена установлены статьей 39.6 Земельного кодекса РФ.
По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 главы V.1 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
- земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;
- земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;
- земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
- земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
- земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта;
- земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;
- земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
- земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;
- земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
- земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
- земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
- земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
- земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
- земельного участка, изъятого для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории у физического или юридического лица, которому такой земельный участок был предоставлен на праве безвозмездного пользования, аренды, лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- земельного участка для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
- земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
- земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
- земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее - казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;
- земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
- земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
- земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;
- земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;
- земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
- земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;
23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
23.2) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт;
- земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
- земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;
- земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
- земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
- земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;
- земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
- земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;
- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;
- земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;
- земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток;
- земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
35) земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ только при наличии в совокупности следующих условий:
- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;
- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.
В соответствии с пунктом 7 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Пунктом 2.1 статьи 30 Земельного кодекса РФ установлено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.
Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.
Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, лицом, которому может быть предоставлен земельный участок в границах застроенной территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о ее развитии, может быть только лицо, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, в данном случае - ООО "Скопа Плюс".
При таких обстоятельствах, Постановление Администрации городского округа Железнодорожный "О заключении договора аренды земельного участка с ООО "Инвестстройком" от 31.12.2015 г. N 1989 правомерно признано судом первой инстанции недействительным, а отказ от 20.01.2017 г. N 369/2 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 незаконным.
В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как верно установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок был сформирован в пределах территории, в отношении которой во исполнение Постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 10.11.2011 N 3008 "О развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного" принято решение о развитии застроенной территории в границах центральной части микрорайона "Ольгино" города Железнодорожного площадью 7,7 га, на которой расположены многоквартирные жилые дома.
В соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).
Исходя из положений п. 7 ст. 46.1, 46.2 развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, заключенного по результатам аукциона, организованного органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории.
Согласно нормам абз. 1 п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется для строительства без проведения торгов лицу, с которым в установленном градостроительным законодательством порядке заключен договор о развитии застроенной территории.
Установив, что земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 расположен в границах территории, в отношении которой было принято решение о развитии, и договор о развитии застроенной территории в установленном градостроительным законодательством порядке с ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" не заключался, с учетом положений вышеуказанных норм, суд первой инстанции пришел к обоснованно выводу о неправомерности предоставления ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" земельного участка без проведения торгов и признает недействительным Договор аренды N 5579 от 31.12.2015 года земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32589, общей площадью 1222,00 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Жилгородок, у дома 44, вид разрешенного под строительство культурно- административного центра, заключенный между ООО "Инвестстройком" и Комитетом по управлению имуществом Городского округа Железнодорожный как не соответствующего требованиям п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что требования, заявленные ООО "Скопа Плюс" являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, приняв уточнения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным доводом заявителя апелляционной жалобы, в связи со следующим.
Так, в соответствии со ст. 49 АПК РФ, истец вправе до принятия судебного акта изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.
В данном случае истец не менял ни предмет иска, не уменьшал и не увеличивал требования, а лишь конкретизировал (уточнил) их.
Прямого запрета на подобное уточнение закон не содержит.
Аналогичная позиция указана в Постановлении от 9 января 2002 г. N 2635/01 Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации.
Таким образом, нарушения процессуального закона судом первой инстанции, как указывает заявитель апелляционной жалобы, не усматривается.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что дело подлежало рассмотрению в суде общей юрисдикции, а земельный участок является "территорией общего пользования", в связи с чем, признание незаконным правового акта органа местного самоуправления затрагивает интересы неопределенного круга лиц - противоречит имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, подлежит отклонению в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, вид разрешенного использования земельного участка - под строительство культурно-административного центра.
Участок с таким назначением не может являться территорией общего пользования, так как осуществлять строительство на землях общего пользования запрещено (подп. 2 п. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Спор связан с нарушением прав Заявителя в осуществлении его экономической деятельности, а именно он связан с реализацией заключенного Договора о развитии застроенной территории.
Учитывая вышеизложенное, спор по настоящему делу подлежал рассмотрению именно в Арбитражном суде, а не в судах общей юрисдикции.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял к рассмотрению дело, подсудное и подведомственное ему, никаких процессуальных нарушений в этой части допущено не было.
Доводы заявителя апелляционной жалобы, о том, что спор по настоящему делу не мог быть рассмотрен без привлечения Управления Росреестра, подлежат отклонению.
В качестве обоснований ООО "Инвестстройком" ссылается на возникновение у него права предъявления к Росреестру претензий о ненадлежащем исполнении обязанностей по проведению правовой экспертизы документов в ходе регистрации сделки с имуществом.
Заявителем апелляционной жалобы иные обстоятельства или нормы права не указаны.
Таким образом, оснований для привлечения Управления Росреестра не имеется, так как апелляционный суд приходит к выводу, что указанное обществом обстоятельство, не свидетельствует о наличии оснований предусмотренных ст. 51 АПК РФ.
Суд первой инстанции так же обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" об оставлении искового заявления (заявления) без рассмотрения предъявленных к нему требований в связи с несоблюдением ООО "Скопа Плюс" претензионного порядка урегулирования спора со ссылкой на отсутствие в АПК РФ норм, предписывающих необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора применительно к требованиям, предъявленным к привлеченному в ходе судебного разбирательства соответчику урегулирования спора.
При этом, суд первой инстанции исходил из того, что с момента привлечения ООО "Инвестиционная строительная компания "Инвестстройком" в качестве соответчика по настоящему делу (08.06.2017), и до рассмотрения дела по существу (29.06.2017) не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому заявление об оставлении иска без рассмотрения правомерно расценено как направленное на затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.
Кроме того, доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости соблюдения истцом претензионного порядка в отношении соответчика, привлеченного судом в ходе рассмотрения дела по существу, основаны на неверном толковании права и отклоняются судом.
Так, согласно п. 5 ст. 4 АПК РФ в редакции на дату обращения с исковым заявлением (06.04.2017 г.) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.
Учитывая изложенное, оснований для соблюдения истцом претензионного порядка в отношении соответчика не имелось.
Таким образом, действия суда первой инстанции в данном случае соответствуют требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что Постановление Администрации о предоставлении земельного участка в аренду не может быть признан недействительным в связи с тем, что оно вынесено на основании Решения Межведомственной комиссии, является необоснованным.
Участие Министерства имущественных отношений в процедуре согласования проектов Постановлений о предоставлении в аренду земельных участков, регулировалось на момент заключения спорного договора аренды Временным порядком направления на согласование в министерство имущественных отношений Московской области новых договоров аренды земельных участков, заключаемых с арендаторами земельных участков, при истечении срока действия ранее заключенных до договоров аренды земельных участков или проектов соглашений о внесении изменений в действующие договоры аренды, утвержденный распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 8 июля 2015 г. N 12ВР-1073.
Решения указанного органа, выразившееся в Протоколе Межведомственной комиссии, являются только согласованием оспариваемых Решений Администрации и КУИ, носят рекомендательный характер и не могут однозначно исключить недействительность сделки.
Так же в апелляционной жалобе ответчик указывает, что ООО "Иивестстройком" непрерывно пользуется спорным земельным участком, договор аренды многократно продлялся.
Однако в земельное законодательство внесено ряд изменений, которые установили новый порядок предоставления, в том числе в аренду, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Так, на основании ст. 39.6 ЗК РФ имеется ряд условий, и лишь наличие их в совокупности арендаторы имеют право на заключение нового договора аренды.
Одним из условий, которое не отвечает требованиям указанной нормы, является тот факт, что на приобретение такого земельного участка имеет исключительное право другое лицо, т.е. заявитель на основании ст. 1, п. 1.2 ст. 30 ЗК РФ и договора о развитии застроенной территории.
Как верно указал суд первой инстанции, предоставив ответчику земельный участок с нарушением публичной процедуры, т.е. по результатам торгов, договор аренды является ничтожной сделкой. А заключение договора аренды без проведения торгов с заявителем, являющимся победителем аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, является обязанностью органа местного самоуправления.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок не входит в территорию, подлежащую развитию, так же не соответствует действительности и подлежит отклонению в связи со следующим.
В материалы дела приложен Межевой план территории, в составе Проекта межевания N 1454, из которого следует, что участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32589 является частью Территории, подлежащей развитию и входит в 7.7 га.
Указанное обстоятельство подтверждается, справкой кадастрового инженера от 15 ноября 2017 года, составленной с учетом договора о развитии застроенной территории г. Железнодорожный, N 15 от 19.01.2012 г., приложения N 1 к договору о развитии застроенной территории "Схема границ части элемента планировочной структуры" и публичной Кадастровой карты.
Данная справка приобщена к материалам дела как заключение специалиста на основании ст. 87.1 АПК РФ.
Согласно такой справки, специалист установил, что земельный участок с кадастровым N 50:50:0000000:32589, находится в районе домов N 50, 23, 24 по ул. Жилгородок, которые входят в Приложение N 2 "Перечень многоквартирных домов, расположенных в границах территории".
При этом, заявитель апелляционной жалобы против приобщения к материалам дела такой справки возражал, в том числе в связи с тем, что суд не предупредил специалиста об уголовной ответственности за дачу ложного заключения со ссылкой на п. 4 Постановления от 4 апреля 2014 года N 23 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".
Данный довод заявителя апелляционной жалобы так же подлежит отклонению, так как из буквального толкования пункта 4 Постановления от 4 апреля 2014 года N 23 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" не следует, что у суда имеется обязанность по предупреждению именно специалиста об уголовной ответственности.
Так как из буквального толкования п. 4 Постановления от 4 апреля 2014 года N 23 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что если в случаях, предусмотренных в части 1 статьи 82 АПК РФ, суд считает необходимым назначить экспертизу по своей инициативе, назначение экспертизы осуществляется по правилам, установленным Кодексом, с учетом разъяснений, содержащихся в настоящем постановлении. При этом положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" применению не подлежат, поскольку не регулируют отношения, связанные с назначением экспертизы судом.
Аналогичным образом по правилам, предусмотренным АПК РФ, осуществляется привлечение специалиста (статьи 55.1 и 87.1 Кодекса).
Таким образом, согласно вышеуказанного Пленума, в данном пункте разъяснялся порядок действия суда при назначении экспертизы по своей инициативе и как следствие необходимости ее оплаты до разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами.
В настоящем случае специалист был привлечен судом по ходатайству истца, в связи с чем, положения п. 4 вышеуказанного Пленума не имеют отношения к настоящему случаю привлечения специалиста.
При этом, к правилам привлечения соответствующего специалиста по смыслу п. 4 вышеуказанного Пленума, не относится обязанность суда предупреждать эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Заявитель апелляционной жалобы указывает, что проект межевания не соответствует Проекту планировки территории.
Данный довод заявителя апелляционной жалобы подлежит отклонению в связи со следующим.
В соответствии с п. 6 ст. 41 Градостроительного кодекса Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.
Статья 1 ГрК РФ определены основные понятия, используемые в настоящем Кодексе, а именно пунктом 35 определено, что 35 элемент планировочной структуры - часть территории поселения, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). Виды элементов планировочной структуры устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Такие виды утверждены приказом Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 апреля 2017 г. N 738/пр, а именно: 1. Район; 2. Микрорайон; 3. Квартал; 4. Территория общего пользования, 5. Территория садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан; 6. Территория транспортно-пересадочного узла; 7. Территория, занятая линейным объектом и (или) предназначенная для размещения линейного объекта, за исключением элементов планировочной структуры, указанных в пункте 8 * настоящего Приложения; 8. Улично-дорожная сеть.
В силу п. 1 ст. 42 ГрК РФ Подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.
Статьей 43 ГрК РФ установлено, что Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и I (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.
В материалах дела имеется Постановление Администрации "Об утверждении Проекта планировки территории" от 24.05.2012 года N 1018, которое содержит в себе схему нескольких элементов планировочных структур микрорайона Ольгино, в т.ч территорию размером 7,7 га, подлежащую развитию, и который является частью элемента планировочной структуры, и указана в том числе в приложении к договору о развитии застроенной территории.
Постановлением от 26.12.2014 года N 2750 "О внесении дополнения в постановление Администрации городского округа Железнодорожный N 1018 от 2.05.2012 года "Об утверждении проекта планировки центральной части микрорайона Ольгино города Железнодорожный Московской области" указанный Проект 4 планировки утвержден, в том числе и земельный участок размером 7,7 га с целью развития застроенной территории в границах улиц Жилгородок - Главная - Ляхова - Граничная" улица Ляхова, является одной из границ элемента планировочной структуры, на основании утвержденного Проекта межевания, выполненного в составе Проекта планировки в соответствии со ст. 41 ГрК РФ и полагается внутри данного квартала.
Таким образом, органом местного самоуправления четко определена территория (границы) и ее площадь, которая подлежит развитию в соответствии с договором N "15 от 19.01.2012 года. Пунктом 1.1 указанного договора определено, что подлежит развитию территория размером 7,7 га центральной части мкр. Ольгино.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что право на приобретение земельных участков у истца может возникнуть лишь после февраля 2022 года не соответствует фактическим обстоятельствам дела и договору о развитии застроенной территории.
Договором в редакции дополнительного соглашения N 3 сторонами определен график и сроки переселения и строительства домов.
Такое переселение производится поэтапно, в течение действия договора, т.е. до 31.12.2023 года.
Довод Ответчика об отсутствии полномочий Комитета по управлению имуществом на принятие решения о предоставлении или отказе в предоставлении в аренду земельных участков не состоятелен.
На основании п. п. 3.1.2, 3.1.14, 3.2.8, 3.1.38, 3.2.8 пункта 3 Решения от 30 сентября 2015 г. N 13/10 Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области "Об утверждении положения о комитете по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха", Комитет:
"3.1.2. Разрабатывает проекты нормативных и иных правовых актов городского округа Балашиха в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования Городской округ Балашиха, распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования Городской округ Балашиха, распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
3.1.14. На основании муниципальных правовых актов осуществляет от имени собственника муниципального имущества подготовку и оформление в соответствии с действующим законодательством договоров о передаче муниципального имущества в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах
3.2.8. Готовит проекты решений о предоставлении земельных участков юридическим и физическим лицам в собственность, аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное (бессрочное) пользование.
3.1.38. Рассматривает обращения граждан и юридических лиц, принимает необходимые меры по результатам их рассмотрения.
4.3. Принимать в пределах своих полномочий решения по вопросам, отнесенным к компетенции Комитета".
Ведет прием граждан и представителей юридических лиц, отвечает на обращения граждан и юридических лиц по вопросам, связанным с деятельностью Комитета, (п. 5.3.7 Положения).
Таким образом, подлежит подготовке и оформлению договор аренды Комитетом в рамках предоставленных ему Администрацией полномочий.
Так же, суд первой инстанции, верно установил в Решении, что заявителем не пропущен годовой срок исковой давности при обращении с заявлением о признании договора аренды недействительным (ст. 181 ГК РФ).
Довод ответчика о том, что заявителю стало известно о заключении договора из сети интернет на сайте Росреестра несостоятелен и не подтверждается соответствующими документами.
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, и подтверждено материалами дела, что о нарушении прав заявителю стало известно из ответа Комитета по управлению имуществом, т.е. 20.01.2017 года, в котором указано, что земельный участок принадлежит на праве аренды ООО "Инвестстройком", доказательств обратного не представлено.
Таким образом, течение срока исковой давности на оспаривание сделок начинается 20 января 2017 года.
В суд с настоящим иском истец обратился в 06 апреля 2017 года, то есть до истечения срока исковой давности.
Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды земельного участка заявителем не пропущен.
Так же ошибочен довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в порядке ст. 173 АПК РФ к заявлению по настоящему делу должен быть приложен проект договора аренды.
Указанная норма процессуального права в данном случае не применима, поскольку между заявителем и заинтересованным лицом отсутствует спор о согласовании процесса заключения сделки, содержании договора или о его отдельных условиях.
В настоящем споре заключение договора - это способ восстановления нарушенных отказом в предоставлении участка прав Заявителя и не выполнения обязанности органа местного самоуправления предоставить земельный участок заявителю, как установлено в подпункте 9 части 3 ст. 46.2 ГрК РФ.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что межевание земельного участка осуществлял Ответчик, подлежит отклонению.
Проект межевания территории выполнялся заявителем на основании п. 3.5.2 Договора о развитии территории N 15 от 19.01.2012 года, который в свою очередь прошел процедуру публичных слушаний (Постановление Администрации городского округа Железнодорожный N 1152 от 18.06.2014) и был утвержден Постановлением Администрации городского округа Железнодорожный 06.08.2014 года за N 1454.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)