Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беджанян Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского фермерского хозяйства Манихина Виктора Павловича
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2017 года по делу N А12-15942/2017 (судья Моторина Е.В.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского фермерского хозяйства Манихина Виктора Павловича (ИНН 343301075739, ОГРН 312345835900012)
к Администрации Чернышковского муниципального района Волгоградской области (ОГРН 1023405970180, ИНН 3433006350)
о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка
при участии:
представителя индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского фермерского хозяйства Манихина Виктора Павловича - Кушнерука Е.С., действующего по доверенности от 24.08.2017,
представителя Администрации Чернышковского муниципального района Волгоградской области Бобровской Е.А., действующей по доверенности от 01.08.2017,
индивидуальный предприниматель Глава Крестьянского фермерского хозяйства Манихин Виктор Павлович (далее - истец, ИП Глава КФХ Манихин В.П.) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Администрации Чернышковского муниципального района Волгоградской области (далее - ответчик, Администрация) о признании незаконным решения об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка сельхозназначения, площадью 147,09 га для сельхозпроизводства, расположенного по адресу: Волгоградская область, Чернышковский район, х. Алешкин, кадастровый номер N 34:33:100003:5, выразившегося в письме от 14.02.2017 N 01/1, а также в качестве восстановления нарушенного права, обязать ответчика подготовить договор на аренду земельного участка, сроком на 49 лет.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2017 года в удовлетворении иска отказано.
ИП Глава КФХ Манихин В.П. не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного предпринимателем иска. В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что судом не применен закон, подлежащий применению, а именно статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, апеллянт считает, что правовые основания к отказу в заключении нового договора аренды земельного участка сельхозназначения, площадью 147,09 га для сельхозпроизводства, расположенного по адресу: Волгоградская область, Чернышковский район, х. Алешкин, кадастровый номер N 34:33:100003:5, отсутствуют.
Администрацией в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо настаивает на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представители ИП Главы КФХ Манихина В.П. и Администрации в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее, дали аналогичные пояснения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ИП Главой КФХ Манихиным В.П. (арендатор) заключен договор от 24.02.2005 N 11 аренды земельного участка (далее - договор).
Согласно условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок кадастровый 34:33:100003:5, площадью 147,9 га, для сельскохозяйственного производства, расположенный: Волгоградская область, Чернышковский район, х. Алешкин, согласно экспликации земель.
Срок действия договора определен сторонами на период с 24.02.05 по 24.02.2006 г.
В соответствии с актом приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.
Впоследствии дополнительным соглашением N 21 от 20.02.2007 срок действия договора продлен до 24.02.2017, что не опровергается сторонами.
24.01.2017 истцом в Администрацию подано заявление о продлении договора аренды.
14.02.2017 ответчик отказал в заключении договора, ссылаясь на отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора и необходимости возврата участка по окончании срока действия договора.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
Отказывая в удовлетворении требования истца, суд первой инстанций обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу (письмо Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 ноября 2010 года N 03/724).
Исходя из предмета заявленных требований, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, установив, что по существу истцом заявлено требование об обязании Администрацию заключить новый договор аренды земельного участка, суд первой инстанции верно определил, что вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды на новый срок подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Как установлено судом первой инстанции, 24.02.2005 между Администрацией (арендодатель) и ИП Главой КФХ Манихиным В.П. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:33:100003:5, площадью 147,9 га, для сельскохозяйственного производства, расположенный: Волгоградская область, Чернышковский район, х. Алешкин сроком действия до 24.02.2017.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, стороны себя связали обязательствами по его исполнению.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).
Основываясь на вышеизложенном, установив, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, указание Администрации в письме от 14.02.2017 исх. N 01/1, направленном в адрес арендатора на отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора, соответствует требованиям закона (л.д. 28).
Кроме того, согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
В рассматриваемом случае преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, о котором заявляет истец, не нарушено, поскольку доказательств передачи испрашиваемого истцом земельного участка в аренду третьим лицам не имеется. На наличие таких доказательств апеллянт не ссылается и к жалобе их не прилагает.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 настоящей статьи.
Действующей с 01.03.2015 нормой подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Право на заключение нового договора аренды без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора, также предусмотрено пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в действующей с 01.03.2015 редакции.
В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов при его предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Как следует из пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как правильно указал суд первой инстанции, на момент обращения предпринимателя с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 24.02.2005 N 1 (24.01.2017), а также оспариваемого отказа (14.02.2017) действовали положения Земельного кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отметил, к правоотношениям сторон применяются нормы пункта 1 статьи 39.6 и пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В этой связи, доводы заявителя о неприменении судом первой инстанции к спорным правоотношениям специальной нормы закона - статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, несостоятельны.
Как указано выше, согласно подпунктам 12, 31 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
- земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Судом установлено, что договор аренды N 11 от 24.02.2005 земель участка сельскохозяйственного назначения со всеми дополнительными соглашениями к нему в установленном порядке зарегистрирован не был, а потому арендатор, каковым является истец, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Кроме того, оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности Администрацией факта неиспользования арендатором спорного земельного участка по назначению по следующим основаниям.
Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены Правительством Российской Федерации в постановлении от 23.04.2012 N 369.
Согласно указанному Постановлению неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:
- - на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
- - на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
- - на пастбищах не производится выпас скота;
- - на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
- - залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
- - залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
- - закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Исследованием выкопировки земельного участка, предоставленного из фонда перераспределения, следует, что арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью сельскохозяйственных угодий 147, 09 га, в том числе 147,09 га пашни.
Доказательств производства на арендуемом земельном участке работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, истец в материалы дела не представил.
Напротив, в судебном заседании истец подтвердил использование арендатором спорного земельного участка для выпаса скота.
Факты нахождения спорного земельного участка в необработанном состоянии, с наличием прорастания сорной растительности, зафиксированы актами обследования и протоколами осмотра земельного участка от 08.04.2016 (л.д. 68, 69), 24.10.2016 (73-74), составленными арендодателем, в том числе, с участием арендатора, а также подтверждаются письмами Администрации, направленными в адрес арендатора, с требованием об устранении выявленных нарушений от 13.04.2016 (л.д. 70) и 14.06.2016 (л.д. 71).
Исходя из установленных законодателем признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, использование арендатором спорного земельного участка с назначением - пашня для выпаса скота нельзя признать надлежащим использованием такого земельного участка.
Исходя из фактических обстоятельств и собранных по делу доказательств, принимая во внимание отсутствие в установленном законом порядке государственной регистрации договора аренды, установив доказанность фактов неиспользования арендатором земельного участка - пашни по его прямому назначению, суд первой инстанции законно и обоснованно не установил правовых оснований для понуждения Администрации к заключению договора аренды испрашиваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2017 года по делу N А12-15942/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2017 N 12АП-9883/2017 ПО ДЕЛУ N А12-15942/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. по делу N А12-15942/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беджанян Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского фермерского хозяйства Манихина Виктора Павловича
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2017 года по делу N А12-15942/2017 (судья Моторина Е.В.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского фермерского хозяйства Манихина Виктора Павловича (ИНН 343301075739, ОГРН 312345835900012)
к Администрации Чернышковского муниципального района Волгоградской области (ОГРН 1023405970180, ИНН 3433006350)
о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка
при участии:
представителя индивидуального предпринимателя Главы Крестьянского фермерского хозяйства Манихина Виктора Павловича - Кушнерука Е.С., действующего по доверенности от 24.08.2017,
представителя Администрации Чернышковского муниципального района Волгоградской области Бобровской Е.А., действующей по доверенности от 01.08.2017,
установил:
индивидуальный предприниматель Глава Крестьянского фермерского хозяйства Манихин Виктор Павлович (далее - истец, ИП Глава КФХ Манихин В.П.) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Администрации Чернышковского муниципального района Волгоградской области (далее - ответчик, Администрация) о признании незаконным решения об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка сельхозназначения, площадью 147,09 га для сельхозпроизводства, расположенного по адресу: Волгоградская область, Чернышковский район, х. Алешкин, кадастровый номер N 34:33:100003:5, выразившегося в письме от 14.02.2017 N 01/1, а также в качестве восстановления нарушенного права, обязать ответчика подготовить договор на аренду земельного участка, сроком на 49 лет.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2017 года в удовлетворении иска отказано.
ИП Глава КФХ Манихин В.П. не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного предпринимателем иска. В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что судом не применен закон, подлежащий применению, а именно статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, апеллянт считает, что правовые основания к отказу в заключении нового договора аренды земельного участка сельхозназначения, площадью 147,09 га для сельхозпроизводства, расположенного по адресу: Волгоградская область, Чернышковский район, х. Алешкин, кадастровый номер N 34:33:100003:5, отсутствуют.
Администрацией в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо настаивает на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Представители ИП Главы КФХ Манихина В.П. и Администрации в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на нее, дали аналогичные пояснения.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ИП Главой КФХ Манихиным В.П. (арендатор) заключен договор от 24.02.2005 N 11 аренды земельного участка (далее - договор).
Согласно условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок кадастровый 34:33:100003:5, площадью 147,9 га, для сельскохозяйственного производства, расположенный: Волгоградская область, Чернышковский район, х. Алешкин, согласно экспликации земель.
Срок действия договора определен сторонами на период с 24.02.05 по 24.02.2006 г.
В соответствии с актом приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору.
Впоследствии дополнительным соглашением N 21 от 20.02.2007 срок действия договора продлен до 24.02.2017, что не опровергается сторонами.
24.01.2017 истцом в Администрацию подано заявление о продлении договора аренды.
14.02.2017 ответчик отказал в заключении договора, ссылаясь на отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора и необходимости возврата участка по окончании срока действия договора.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанным иском.
Отказывая в удовлетворении требования истца, суд первой инстанций обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по делу (письмо Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 ноября 2010 года N 03/724).
Исходя из предмета заявленных требований, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, установив, что по существу истцом заявлено требование об обязании Администрацию заключить новый договор аренды земельного участка, суд первой инстанции верно определил, что вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды на новый срок подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Как установлено судом первой инстанции, 24.02.2005 между Администрацией (арендодатель) и ИП Главой КФХ Манихиным В.П. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:33:100003:5, площадью 147,9 га, для сельскохозяйственного производства, расположенный: Волгоградская область, Чернышковский район, х. Алешкин сроком действия до 24.02.2017.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды, стороны себя связали обязательствами по его исполнению.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).
Основываясь на вышеизложенном, установив, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, указание Администрации в письме от 14.02.2017 исх. N 01/1, направленном в адрес арендатора на отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора, соответствует требованиям закона (л.д. 28).
Кроме того, согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
В рассматриваемом случае преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, о котором заявляет истец, не нарушено, поскольку доказательств передачи испрашиваемого истцом земельного участка в аренду третьим лицам не имеется. На наличие таких доказательств апеллянт не ссылается и к жалобе их не прилагает.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 настоящей статьи.
Действующей с 01.03.2015 нормой подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Право на заключение нового договора аренды без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора, также предусмотрено пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в действующей с 01.03.2015 редакции.
В силу подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов при его предоставлении земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Согласно пункту 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Как следует из пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как правильно указал суд первой инстанции, на момент обращения предпринимателя с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 24.02.2005 N 1 (24.01.2017), а также оспариваемого отказа (14.02.2017) действовали положения Земельного кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отметил, к правоотношениям сторон применяются нормы пункта 1 статьи 39.6 и пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В этой связи, доводы заявителя о неприменении судом первой инстанции к спорным правоотношениям специальной нормы закона - статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, несостоятельны.
Как указано выше, согласно подпунктам 12, 31 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
- земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Судом установлено, что договор аренды N 11 от 24.02.2005 земель участка сельскохозяйственного назначения со всеми дополнительными соглашениями к нему в установленном порядке зарегистрирован не был, а потому арендатор, каковым является истец, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Кроме того, оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности Администрацией факта неиспользования арендатором спорного земельного участка по назначению по следующим основаниям.
Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены Правительством Российской Федерации в постановлении от 23.04.2012 N 369.
Согласно указанному Постановлению неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:
- - на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
- - на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
- - на пастбищах не производится выпас скота;
- - на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
- - залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
- - залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
- - закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Исследованием выкопировки земельного участка, предоставленного из фонда перераспределения, следует, что арендатору передан в аренду земельный участок общей площадью сельскохозяйственных угодий 147, 09 га, в том числе 147,09 га пашни.
Доказательств производства на арендуемом земельном участке работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы, истец в материалы дела не представил.
Напротив, в судебном заседании истец подтвердил использование арендатором спорного земельного участка для выпаса скота.
Факты нахождения спорного земельного участка в необработанном состоянии, с наличием прорастания сорной растительности, зафиксированы актами обследования и протоколами осмотра земельного участка от 08.04.2016 (л.д. 68, 69), 24.10.2016 (73-74), составленными арендодателем, в том числе, с участием арендатора, а также подтверждаются письмами Администрации, направленными в адрес арендатора, с требованием об устранении выявленных нарушений от 13.04.2016 (л.д. 70) и 14.06.2016 (л.д. 71).
Исходя из установленных законодателем признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, использование арендатором спорного земельного участка с назначением - пашня для выпаса скота нельзя признать надлежащим использованием такого земельного участка.
Исходя из фактических обстоятельств и собранных по делу доказательств, принимая во внимание отсутствие в установленном законом порядке государственной регистрации договора аренды, установив доказанность фактов неиспользования арендатором земельного участка - пашни по его прямому назначению, суд первой инстанции законно и обоснованно не установил правовых оснований для понуждения Администрации к заключению договора аренды испрашиваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04 июля 2017 года по делу N А12-15942/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
О.А.ДУБРОВИНА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)