Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей Г.А. Сурмаляна, С.С. Филимоновой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Харатян А.А.,
при участии:
- от заявителя: представитель не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом;
- от третьего лица: представитель З. по доверенности от 15.10.2015 N 119/10-2505 сроком действия до 31.12.2016, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жалобу закрытого акционерного общества
"Кубаньстройпроект" на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.12.2015 по делу N А32-16919/2015
по заявлению закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
при участии третьего лица публичного акционерного общества "Кубаньэнерго"
о признании незаконным бездействия
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
закрытое акционерное общество "Кубаньстройпроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление), выразившегося в нерассмотрении в установленный законом срок заявлений общества о предоставлении ему в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0141008:248, 23:4360141008:240, расположенных в г. Краснодаре, Прикубанском внутригородском округе (далее - спорные земельные участки) и непринятии своевременного решения о предоставлении обществу в аренду спорных земельных участков и обязании управления принять меры по устранения нарушения прав общества путем обязания управления в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду спорных земельных участков и в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу изготовить, подписать и направить в адрес общества договоры аренды (проекты договоров) спорных земельных участков (в соответствии с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ и принятыми судом требованиями).
Заявление мотивировано тем, что у общества имеется преимущественное право на заключение с ним договоров аренды спорных земельных участков в связи с досрочным прекращением договоров их аренды с ОАО "Энергетики и Электрификации Кубани" (ОАО "Кубаньэнерго").
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО "Энергетики и Электрификации Кубани", после приведения в соответствие действующему законодательству организационно-правовой формы - публичное акционерное общество (далее - ОАО "Кубаньэнерго").
Решением от 18.12.15 г. суд отказал обществу в удовлетворении заявления, сославшись на их несоответствие положениям п. 1 ст. 618 ГК РФ, согласно которой субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Общество правами на электросетевой комплекс не обладает, не является организацией, эксплуатирующей электросетевые комплексы. Спорные земельные участки испрашиваются обществом не для эксплуатации электросетевого комплекса, что соответствовало бы условиям прекращенных договоров аренды земельных участков и их разрешенному использованию, но для застройки, которую общество намерен осуществить после изменения вида разрешенного использования земельных участков. Следовательно, спорные земельные участки объективно не могут быть предоставлены обществу в аренду на тех условиях, на которых они были предоставлены ОАО "Кубаньэнерго", то есть для эксплуатации объекта недвижимости -электросетевого комплекса.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба с дополнением к ней мотивирована тем, что общество в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков с управлением как субарендатор, с которым не были расторгнуты договора субаренды на земельные участки. Обществом перед подачей искового заявления в суд первично были соблюдены требования о досудебном направлении письма в адрес управления в соответствии со статьей 621 ГК РФ, на основании чего суд принял к рассмотрению данное исковое заявление. После чего, перед уточнением исковых требований обществом также был соблюден досудебный порядок и направлены проекты договоров в соответствии со статьей 445 ГК РФ. Не рассмотрев указанные заявления общества о заключении договоров аренды, управление допустило незаконное бездействие, адекватным способом устранения которого является возложение на управление обязанности принять решение о предоставлении обществу в аренду спорных земельных участков. В соответствии с п. 1.2 договоров субаренды, к обществу от ОАО "Кубаньэнерго" перешли находящиеся на спорных земельных участках объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими ВЛ. После расторжения договоров аренды с ОАО "Кубаньэнерго" записи ЕГРП о правах общества на спорные земельные участки, а также на прилегающие объекты недвижимого имущества ВЛ - ПС-110/6 к В "РИП" не были погашены. Соответственно, фактически и документально, после расторжения договоров общество продолжало пользование спорными земельными участками и прилегающими ВЛ, так как записи в ЕГРП не были погашены. Общество поясняло суду, что не является электросетевой организацией, а является строительной организацией, однако суд первой инстанции не учел во внимание тот факт, что общество просит суд обязать управление изготовить, подписать и направить в адрес общества договоры аренды на спорные земельные участки именно с разрешенным использованием: для эксплуатации электросетевого комплекса. Также договором аренды была предусмотрена передача прав в субарендное пользование третьим лицам, а также было предусмотрено и согласовано изменение целевого назначения. Общество в судебном заседании подтвердило тот факт, что не является организацией, эксплуатирующей электросетевые комплексы, но не утверждало в суде, что целью приобретения права аренды земельных участков для общества является последующая его постройка. Общество поясняло суду, что имеет ввиду также, что договором аренды и субаренды предусмотрено изменение целевого назначения и, что в дальнейшем, в случае невозможности использовать земельные участки по назначению, общество, возможно, использует свое право на изменение целевого назначения, согласно условиям договоров аренды и субаренды, так как такое право оговорено и согласовано сторонами было изначально.
ПАО "Кубаньэнерго" в отзыве на апелляционную жалобу возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на законность принятого судом решения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Общество и управление своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ПАО "Кубаньэнерго" поддержала возражения против апелляционной жалобы, просила ее отклонить. Дополнительно пояснила, что ПАО "Кубаньэнерго" продолжает пользоваться спорными земельными участками и после расторжения решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.14 г. по делу N А32-905/2014 договоров аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001581 N 7700001579 для эксплуатации находящегося в собственности ПАО "Кубаньэнерго" электросетевого комплекса. Границы спорных земельных участков по внутреннему контуру совпадают с границами многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:00:000000:105, который арендуется ПАО "Кубаньэнерго" на основании действующего договора аренды от 27.07.2011 г. N 7700001765. В связи с этим необходимость в договорах аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001581, N 7700001579 отпала. По этой причине договоры аренды спорных земельных участков по иску ПАО "Кубаньэнерго" были расторгнуты решением суда по делу N А32-905/2014. ПАО "Кубаньэнерго" по указанным договорам субаренды не передавало обществу в пользование находящиеся на них объекты электросетевого комплекса, и эксплуатирует их самостоятельно.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы с дополнением к ней и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.06.10 г. между управлением (арендодатель) и ОАО "Кубаньэнерго" (арендатор) были заключены договоры аренды N 7700001581, N 7700001579 земельных участков, расположенных по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, с кадастровым номером 23:43:0141008:240 общей площадью 36 057 кв. м, и с кадастровым номером 23:43:0141008:248 площадью 47 579 кв. м с разрешенным использованием для эксплуатации электросетевого комплекса (п. 1.1 договоров).
В соответствии с п. 1.2 договоров на участках имеются объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими ВЛ.
Договоры аренды заключены на срок с 23.06.10 г. по 22.06.59 г.
В соответствии с п. 5.2.6 договоров, арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Основанием заключения указанных договоров аренды явилось распоряжение управления от 20.06.10 г. N 572-р, которым спорные земельные участки были предоставлены ОАО "Кубаньэнерго" в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации электросетевого комплекса, в связи с нахождением на земельных участках объекта недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности.
31.08.10 г. договоры аренды зарегистрированы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.
29.06.10 г. спорные земельные участки с разрешенным использованием - для эксплуатации электросетевого комплекса сданы их арендатором ОАО "Кубаньэнерго" в субаренду обществу по договорам субаренды от 29.06.2010 N СА-7700001581 и N СА-7700001579.
В соответствии с п. п. 1.2 указанных договоров субаренды на участке имеются объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими ВЛ, находящиеся в собственности арендатора.
Договоры субаренды заключены на срок с 29.06.2010 по 22.06.2059.
11.11.10 г. договоры субаренды зарегистрированы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.
09.06.14 г. решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-905/2014 по иску ОАО "Кубаньэнерго" к управлению (при участии в деле общества в качестве третьего лица) договоры аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001579 и N 7700001581 были расторгнуты.
Согласно названному решению, основанием для расторжения договоров послужило минование у ОАО "Кубаньэнерго" надобности в спорных земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0141008:240, 23:43:0141008:248, что подтверждается фактом заключения между управлением (арендодатель) и ОАО "Кубаньэнерго" (арендатор) договора аренды от 27.07.2011 N 7700001765 (зарегистрирован в реестре 12.05.2012 под N 01/283/2012-049), необходимого для эксплуатации электросетевого комплекса земельного участка площадью 7475 кв. м с кадастровым номером 23:00:0000000:105, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, г. Краснодар.
Согласно сведением ФГБУ ФКП "Росреестра" о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0141008:240, 23:43:0141008:248, данные земельные участки имеют внутренний контур, границы которого совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 23:00:0000000:105, имеющего уточненную площадь 5 кв. м. Обособленные земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0141001:22, 23:43:0141008:258, 23:43:0141008:259, 23:43:0141008:251, 23:43:0141008:252, 23:43:0141008:253, 23:43:0141008:254, 23:43:0141008:255, 23:43:0141008:256, 23:43:0141008:257 входит в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:00:0000000:105 с видом разрешенного использования "Для размещения электросетевого комплекса" (письмо от 17.10.2013 N 15220/01-10).
09.07.14 г. решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-905/2014 вступило в законную силу.
14.05.15 г., основываясь на том, что у общества, по его мнению, имеется преимущественное право на заключение с ним договоров аренды спорных земельных участков в связи с досрочным прекращением договоров их аренды с ОАО "Кубаньэнерго", общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд, в котором, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, просит суд о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в нерассмотрении в установленный законом срок заявлений общества о предоставлении ему в аренду спорных земельных участков непринятии своевременного решения о предоставлении ему данных участков в аренду, и обязании управления принять меры по устранения нарушения прав общества путем обязания управления в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду спорных земельных участков и в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу изготовить, подписать и направить в адрес общества договоры аренды (проекты договоров) спорных земельных участков.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о незаконности принятого департаментом отказа.
Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ).
Материалами дела подтверждено отсутствие данных условий для признания недействительным оспариваемого в деле бездействия управления по не заключению с обществом договоров аренды спорных земельных участков.
Общество полагает, что в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ оно имеет преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков с управлением как субарендатор, с которым не были расторгнуты договора субаренды на земельные участки и оно соблюло установленный ГК РФ досудебный порядок заключения данных договоров путем направления управлению обращений о заключении договоров с проектами договоров, а управление допустило бездействие в отношении данных обращений, в связи с чем необходимо обязать управление заключить с обществом данные договоры.
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Соответственно, субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды на условиях, соответствующим условиям прекращенного договора аренды.
То есть, предпосылкой для возникновения у субарендатора права получения в аренду ранее использовавшегося им по договору субаренды земельного участка является прекращение права пользования данным участком у его арендатора.
Общество в обоснование такого прекращения права арендатора (ОАО "Кубаньэнерго") на пользование спорными земельными участками ссылается расторжение договоров аренды названных участков решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.14 г. по делу N А32-905/2014.
Однако, как следует из указанного решения, расторжение данных договоров аренды вызвано тем, что ОАО "Кубаньэнерго" имеет еще один, позднее заключенный, договор аренды, по которому ОАО "Кубаньэнерго" как арендатор получило у управления как арендодателя право пользования многоконтурным земельным участком с кадастровым номером 23:00:0000000:105. Согласно сведением ФГБУ ФКП "Росреестра" о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0141008:240, 23:43:0141008:248, данные земельные участки имеют внутренний контур, границы которого совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 23:00:0000000:105. В связи с этим у ОАО "Кубаньэнерго" и миновала надобность в наличии самостоятельных договоров аренды спорных земельных участков.
Находящиеся на спорных земельных участках объекты электросетевого комплекса, принадлежащие на праве собственности ОАО "Кубаньэнерго", и для эксплуатации которых участки формировались и предоставлялись в аренду ОАО "Кубаньэнерго", после расторжения решением суда указанных договоров аренды данных участков на них и остались, эксплуатируются их собственником. После расторжения договоров аренды, право пользования земельными участками для эксплуатации объектов электросетевого комплекса сохранилось у ОАО "Кубаньэнерго" на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:00:0000000:105.
В судебном заседании представитель ПАО "Кубаньэнерго" также подтвердила приведенные выше обстоятельства, указав, что ПАО "Кубаньэнерго" продолжает пользоваться спорными земельными участками и после расторжения решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.14 г. по делу N А32-905/2014 договоров аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001581 N 7700001579 для эксплуатации находящегося в собственности ПАО "Кубаньэнерго" электросетевого комплекса. Границы спорных земельных участков по внутреннему контуру совпадают с границами многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:00:000000:105, который арендуется ПАО "Кубаньэнерго" на основании действующего договора аренды от 27.07.2011 г. N 7700001765. В связи с этим необходимость в договорах аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001581, N 7700001579 отпала. По этой причине договоры аренды спорных земельных участков по иску ПАО "Кубаньэнерго" были расторгнуты решением суда по делу N А32-905/2014.
При таких обстоятельствах не имеется правовых предпосылок для вывода о том, что расторжение решением суда по делу N А32-905/2014 договоров аренды спорных участков сделало свободными их от прав пользования ими со стороны их прежнего арендатора - ОАО "Кубаньэнерго" и позволяет передать их свободными их прежнему субарендатору.
Непогашение записей о договорах субаренды с учетом изложенного не создает у общества преимущественного права на получение спорных земельных участков в аренду.
Также спорные земельные участки по расторгнутым договорам предоставлялись ОАО "Кубаньэнерго" с разрешенным использованием для эксплуатации электросетевого комплекса, на участках располагались объекты недвижимости - электросетевой комплекс.
В кадастровых выписках от 30.06.2015 N 2343/12/15-722301 и N 2343/12/15-722334 указано, что разрешенным использованием спорных земельных участков является эксплуатация электросетевого комплекса.
Находящиеся на спорных земельных участках объекты электросетевого комплекса, для эксплуатации которых они были сформированы и предоставлены в аренду ОАО "Кубаньэнерго", находятся в собственности ОАО "Кубаньэнерго".
Довод общества о том, что на основании п. 1.2 договоров субаренды к обществу от ОАО "Кубаньэнерго" перешли находящиеся на спорных земельных участках объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими ВЛ, не соответствует тексту п. 1.2 договоров субаренды, в которых буквально указано следующее: "На участке имеются объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими В Л, находящиеся в собственности Арендатора" (т. 1, л.д. 38, 45).
Согласно пояснениям представителя ПАО "Кубаньэнерго", находящиеся на спорных земельных участках объекты электросетевого комплекса ПС-110/6 кВ "РИП" эксплуатируются ПАО "Кубаньэнерго".
На этом основании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные земельные участки объективно не могут быть предоставлены обществу, как бывшему их субарендатору, в аренду на тех условиях, на которых они были предоставлены ОАО "Кубаньэнерго", то есть для эксплуатации объекта недвижимости -электросетевого комплекса.
При этом, согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Довод общества о предусмотренной расторгнутыми договорами аренды и субаренды возможности изменения вида разрешенного использовании спорных земельных участков, не отменяет приведенного выше требования п. 1 ст. 618 ГК РФ, поскольку применительно к данной норме следует исходить из реальных условий прекращенного договора аренды, а не потенциальных возможностей изменения данных условий впоследствии, при исполнении уже заключенного договора.
При таких обстоятельствах у управления не имелось предусмотренных ст. ст. 618, 621 ГК РФ оснований для заключения обществом договора аренды спорных земельных участков на преимущественном праве, без проведения торгов, как с их субарендатором ввиду прекращения договора аренды вне зависимости от того, соблюло общество досудебный порядок заключения договора, или нет.
Управление изложило свою позицию по заявлению общества о заключении договора аренды спорных участков в преимущественном порядке, без проведения торгов, в письме от 21.05.15 г. N 09/6921, указав на необходимость предоставления обществом дополнительных документов в обоснование заявления согласно ст. 39.6 ЗК РФ.
Общество обратилось в суд рассматриваемым заявлением в порядке гл. 24 АПК РФ, а не с иском.
С учетом изложенного не имеется предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе обществу в удовлетворении заявления не подлежит отмене. Апелляционная жалоба общества отклоняется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ, п. п. 3, 12 ст. 333.21 НК РФ на общество как на сторону по делу, не в пользу которой принят судебный акт апелляционной инстанции относятся судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1500 руб., в связи с чем обществу из федерального бюджета подлежит возвращению 1500 руб., ошибочно уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по чек-ордеру от 18.12.15 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2015 по делу N А32-16919/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Кубаньстройпроект" из федерального бюджета 1500 (одна тысяча пятьсот) руб., ошибочно уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по чек-ордеру от 18.12.2015.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2016 N 15АП-22798/2015 ПО ДЕЛУ N А32-16919/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. N 15АП-22798/2015
Дело N А32-16919/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей Г.А. Сурмаляна, С.С. Филимоновой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Харатян А.А.,
при участии:
- от заявителя: представитель не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом;
- от третьего лица: представитель З. по доверенности от 15.10.2015 N 119/10-2505 сроком действия до 31.12.2016, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жалобу закрытого акционерного общества
"Кубаньстройпроект" на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 18.12.2015 по делу N А32-16919/2015
по заявлению закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект"
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае
при участии третьего лица публичного акционерного общества "Кубаньэнерго"
о признании незаконным бездействия
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
закрытое акционерное общество "Кубаньстройпроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным бездействия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление), выразившегося в нерассмотрении в установленный законом срок заявлений общества о предоставлении ему в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0141008:248, 23:4360141008:240, расположенных в г. Краснодаре, Прикубанском внутригородском округе (далее - спорные земельные участки) и непринятии своевременного решения о предоставлении обществу в аренду спорных земельных участков и обязании управления принять меры по устранения нарушения прав общества путем обязания управления в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду спорных земельных участков и в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу изготовить, подписать и направить в адрес общества договоры аренды (проекты договоров) спорных земельных участков (в соответствии с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ и принятыми судом требованиями).
Заявление мотивировано тем, что у общества имеется преимущественное право на заключение с ним договоров аренды спорных земельных участков в связи с досрочным прекращением договоров их аренды с ОАО "Энергетики и Электрификации Кубани" (ОАО "Кубаньэнерго").
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО "Энергетики и Электрификации Кубани", после приведения в соответствие действующему законодательству организационно-правовой формы - публичное акционерное общество (далее - ОАО "Кубаньэнерго").
Решением от 18.12.15 г. суд отказал обществу в удовлетворении заявления, сославшись на их несоответствие положениям п. 1 ст. 618 ГК РФ, согласно которой субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Общество правами на электросетевой комплекс не обладает, не является организацией, эксплуатирующей электросетевые комплексы. Спорные земельные участки испрашиваются обществом не для эксплуатации электросетевого комплекса, что соответствовало бы условиям прекращенных договоров аренды земельных участков и их разрешенному использованию, но для застройки, которую общество намерен осуществить после изменения вида разрешенного использования земельных участков. Следовательно, спорные земельные участки объективно не могут быть предоставлены обществу в аренду на тех условиях, на которых они были предоставлены ОАО "Кубаньэнерго", то есть для эксплуатации объекта недвижимости -электросетевого комплекса.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба с дополнением к ней мотивирована тем, что общество в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков с управлением как субарендатор, с которым не были расторгнуты договора субаренды на земельные участки. Обществом перед подачей искового заявления в суд первично были соблюдены требования о досудебном направлении письма в адрес управления в соответствии со статьей 621 ГК РФ, на основании чего суд принял к рассмотрению данное исковое заявление. После чего, перед уточнением исковых требований обществом также был соблюден досудебный порядок и направлены проекты договоров в соответствии со статьей 445 ГК РФ. Не рассмотрев указанные заявления общества о заключении договоров аренды, управление допустило незаконное бездействие, адекватным способом устранения которого является возложение на управление обязанности принять решение о предоставлении обществу в аренду спорных земельных участков. В соответствии с п. 1.2 договоров субаренды, к обществу от ОАО "Кубаньэнерго" перешли находящиеся на спорных земельных участках объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими ВЛ. После расторжения договоров аренды с ОАО "Кубаньэнерго" записи ЕГРП о правах общества на спорные земельные участки, а также на прилегающие объекты недвижимого имущества ВЛ - ПС-110/6 к В "РИП" не были погашены. Соответственно, фактически и документально, после расторжения договоров общество продолжало пользование спорными земельными участками и прилегающими ВЛ, так как записи в ЕГРП не были погашены. Общество поясняло суду, что не является электросетевой организацией, а является строительной организацией, однако суд первой инстанции не учел во внимание тот факт, что общество просит суд обязать управление изготовить, подписать и направить в адрес общества договоры аренды на спорные земельные участки именно с разрешенным использованием: для эксплуатации электросетевого комплекса. Также договором аренды была предусмотрена передача прав в субарендное пользование третьим лицам, а также было предусмотрено и согласовано изменение целевого назначения. Общество в судебном заседании подтвердило тот факт, что не является организацией, эксплуатирующей электросетевые комплексы, но не утверждало в суде, что целью приобретения права аренды земельных участков для общества является последующая его постройка. Общество поясняло суду, что имеет ввиду также, что договором аренды и субаренды предусмотрено изменение целевого назначения и, что в дальнейшем, в случае невозможности использовать земельные участки по назначению, общество, возможно, использует свое право на изменение целевого назначения, согласно условиям договоров аренды и субаренды, так как такое право оговорено и согласовано сторонами было изначально.
ПАО "Кубаньэнерго" в отзыве на апелляционную жалобу возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на законность принятого судом решения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Общество и управление своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.
В судебном заседании представитель ПАО "Кубаньэнерго" поддержала возражения против апелляционной жалобы, просила ее отклонить. Дополнительно пояснила, что ПАО "Кубаньэнерго" продолжает пользоваться спорными земельными участками и после расторжения решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.14 г. по делу N А32-905/2014 договоров аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001581 N 7700001579 для эксплуатации находящегося в собственности ПАО "Кубаньэнерго" электросетевого комплекса. Границы спорных земельных участков по внутреннему контуру совпадают с границами многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:00:000000:105, который арендуется ПАО "Кубаньэнерго" на основании действующего договора аренды от 27.07.2011 г. N 7700001765. В связи с этим необходимость в договорах аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001581, N 7700001579 отпала. По этой причине договоры аренды спорных земельных участков по иску ПАО "Кубаньэнерго" были расторгнуты решением суда по делу N А32-905/2014. ПАО "Кубаньэнерго" по указанным договорам субаренды не передавало обществу в пользование находящиеся на них объекты электросетевого комплекса, и эксплуатирует их самостоятельно.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы с дополнением к ней и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.06.10 г. между управлением (арендодатель) и ОАО "Кубаньэнерго" (арендатор) были заключены договоры аренды N 7700001581, N 7700001579 земельных участков, расположенных по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, с кадастровым номером 23:43:0141008:240 общей площадью 36 057 кв. м, и с кадастровым номером 23:43:0141008:248 площадью 47 579 кв. м с разрешенным использованием для эксплуатации электросетевого комплекса (п. 1.1 договоров).
В соответствии с п. 1.2 договоров на участках имеются объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими ВЛ.
Договоры аренды заключены на срок с 23.06.10 г. по 22.06.59 г.
В соответствии с п. 5.2.6 договоров, арендатор обязан использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Основанием заключения указанных договоров аренды явилось распоряжение управления от 20.06.10 г. N 572-р, которым спорные земельные участки были предоставлены ОАО "Кубаньэнерго" в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации электросетевого комплекса, в связи с нахождением на земельных участках объекта недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности.
31.08.10 г. договоры аренды зарегистрированы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.
29.06.10 г. спорные земельные участки с разрешенным использованием - для эксплуатации электросетевого комплекса сданы их арендатором ОАО "Кубаньэнерго" в субаренду обществу по договорам субаренды от 29.06.2010 N СА-7700001581 и N СА-7700001579.
В соответствии с п. п. 1.2 указанных договоров субаренды на участке имеются объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими ВЛ, находящиеся в собственности арендатора.
Договоры субаренды заключены на срок с 29.06.2010 по 22.06.2059.
11.11.10 г. договоры субаренды зарегистрированы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.
09.06.14 г. решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-905/2014 по иску ОАО "Кубаньэнерго" к управлению (при участии в деле общества в качестве третьего лица) договоры аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001579 и N 7700001581 были расторгнуты.
Согласно названному решению, основанием для расторжения договоров послужило минование у ОАО "Кубаньэнерго" надобности в спорных земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0141008:240, 23:43:0141008:248, что подтверждается фактом заключения между управлением (арендодатель) и ОАО "Кубаньэнерго" (арендатор) договора аренды от 27.07.2011 N 7700001765 (зарегистрирован в реестре 12.05.2012 под N 01/283/2012-049), необходимого для эксплуатации электросетевого комплекса земельного участка площадью 7475 кв. м с кадастровым номером 23:00:0000000:105, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, г. Краснодар.
Согласно сведением ФГБУ ФКП "Росреестра" о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0141008:240, 23:43:0141008:248, данные земельные участки имеют внутренний контур, границы которого совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 23:00:0000000:105, имеющего уточненную площадь 5 кв. м. Обособленные земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0141001:22, 23:43:0141008:258, 23:43:0141008:259, 23:43:0141008:251, 23:43:0141008:252, 23:43:0141008:253, 23:43:0141008:254, 23:43:0141008:255, 23:43:0141008:256, 23:43:0141008:257 входит в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:00:0000000:105 с видом разрешенного использования "Для размещения электросетевого комплекса" (письмо от 17.10.2013 N 15220/01-10).
09.07.14 г. решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-905/2014 вступило в законную силу.
14.05.15 г., основываясь на том, что у общества, по его мнению, имеется преимущественное право на заключение с ним договоров аренды спорных земельных участков в связи с досрочным прекращением договоров их аренды с ОАО "Кубаньэнерго", общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд, в котором, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, просит суд о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в нерассмотрении в установленный законом срок заявлений общества о предоставлении ему в аренду спорных земельных участков непринятии своевременного решения о предоставлении ему данных участков в аренду, и обязании управления принять меры по устранения нарушения прав общества путем обязания управления в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении обществу в аренду спорных земельных участков и в тридцатидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу изготовить, подписать и направить в адрес общества договоры аренды (проекты договоров) спорных земельных участков.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о незаконности принятого департаментом отказа.
Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ).
Материалами дела подтверждено отсутствие данных условий для признания недействительным оспариваемого в деле бездействия управления по не заключению с обществом договоров аренды спорных земельных участков.
Общество полагает, что в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ оно имеет преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков с управлением как субарендатор, с которым не были расторгнуты договора субаренды на земельные участки и оно соблюло установленный ГК РФ досудебный порядок заключения данных договоров путем направления управлению обращений о заключении договоров с проектами договоров, а управление допустило бездействие в отношении данных обращений, в связи с чем необходимо обязать управление заключить с обществом данные договоры.
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Соответственно, субарендатор вправе требовать заключения с ним договора аренды на условиях, соответствующим условиям прекращенного договора аренды.
То есть, предпосылкой для возникновения у субарендатора права получения в аренду ранее использовавшегося им по договору субаренды земельного участка является прекращение права пользования данным участком у его арендатора.
Общество в обоснование такого прекращения права арендатора (ОАО "Кубаньэнерго") на пользование спорными земельными участками ссылается расторжение договоров аренды названных участков решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.14 г. по делу N А32-905/2014.
Однако, как следует из указанного решения, расторжение данных договоров аренды вызвано тем, что ОАО "Кубаньэнерго" имеет еще один, позднее заключенный, договор аренды, по которому ОАО "Кубаньэнерго" как арендатор получило у управления как арендодателя право пользования многоконтурным земельным участком с кадастровым номером 23:00:0000000:105. Согласно сведением ФГБУ ФКП "Росреестра" о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0141008:240, 23:43:0141008:248, данные земельные участки имеют внутренний контур, границы которого совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 23:00:0000000:105. В связи с этим у ОАО "Кубаньэнерго" и миновала надобность в наличии самостоятельных договоров аренды спорных земельных участков.
Находящиеся на спорных земельных участках объекты электросетевого комплекса, принадлежащие на праве собственности ОАО "Кубаньэнерго", и для эксплуатации которых участки формировались и предоставлялись в аренду ОАО "Кубаньэнерго", после расторжения решением суда указанных договоров аренды данных участков на них и остались, эксплуатируются их собственником. После расторжения договоров аренды, право пользования земельными участками для эксплуатации объектов электросетевого комплекса сохранилось у ОАО "Кубаньэнерго" на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:00:0000000:105.
В судебном заседании представитель ПАО "Кубаньэнерго" также подтвердила приведенные выше обстоятельства, указав, что ПАО "Кубаньэнерго" продолжает пользоваться спорными земельными участками и после расторжения решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.14 г. по делу N А32-905/2014 договоров аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001581 N 7700001579 для эксплуатации находящегося в собственности ПАО "Кубаньэнерго" электросетевого комплекса. Границы спорных земельных участков по внутреннему контуру совпадают с границами многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 23:00:000000:105, который арендуется ПАО "Кубаньэнерго" на основании действующего договора аренды от 27.07.2011 г. N 7700001765. В связи с этим необходимость в договорах аренды спорных земельных участков от 24.06.10 г. N 7700001581, N 7700001579 отпала. По этой причине договоры аренды спорных земельных участков по иску ПАО "Кубаньэнерго" были расторгнуты решением суда по делу N А32-905/2014.
При таких обстоятельствах не имеется правовых предпосылок для вывода о том, что расторжение решением суда по делу N А32-905/2014 договоров аренды спорных участков сделало свободными их от прав пользования ими со стороны их прежнего арендатора - ОАО "Кубаньэнерго" и позволяет передать их свободными их прежнему субарендатору.
Непогашение записей о договорах субаренды с учетом изложенного не создает у общества преимущественного права на получение спорных земельных участков в аренду.
Также спорные земельные участки по расторгнутым договорам предоставлялись ОАО "Кубаньэнерго" с разрешенным использованием для эксплуатации электросетевого комплекса, на участках располагались объекты недвижимости - электросетевой комплекс.
В кадастровых выписках от 30.06.2015 N 2343/12/15-722301 и N 2343/12/15-722334 указано, что разрешенным использованием спорных земельных участков является эксплуатация электросетевого комплекса.
Находящиеся на спорных земельных участках объекты электросетевого комплекса, для эксплуатации которых они были сформированы и предоставлены в аренду ОАО "Кубаньэнерго", находятся в собственности ОАО "Кубаньэнерго".
Довод общества о том, что на основании п. 1.2 договоров субаренды к обществу от ОАО "Кубаньэнерго" перешли находящиеся на спорных земельных участках объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими ВЛ, не соответствует тексту п. 1.2 договоров субаренды, в которых буквально указано следующее: "На участке имеются объекты недвижимого имущества: электросетевой комплекс ПС-110/6 кВ "РИП" с прилегающими В Л, находящиеся в собственности Арендатора" (т. 1, л.д. 38, 45).
Согласно пояснениям представителя ПАО "Кубаньэнерго", находящиеся на спорных земельных участках объекты электросетевого комплекса ПС-110/6 кВ "РИП" эксплуатируются ПАО "Кубаньэнерго".
На этом основании суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорные земельные участки объективно не могут быть предоставлены обществу, как бывшему их субарендатору, в аренду на тех условиях, на которых они были предоставлены ОАО "Кубаньэнерго", то есть для эксплуатации объекта недвижимости -электросетевого комплекса.
При этом, согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Довод общества о предусмотренной расторгнутыми договорами аренды и субаренды возможности изменения вида разрешенного использовании спорных земельных участков, не отменяет приведенного выше требования п. 1 ст. 618 ГК РФ, поскольку применительно к данной норме следует исходить из реальных условий прекращенного договора аренды, а не потенциальных возможностей изменения данных условий впоследствии, при исполнении уже заключенного договора.
При таких обстоятельствах у управления не имелось предусмотренных ст. ст. 618, 621 ГК РФ оснований для заключения обществом договора аренды спорных земельных участков на преимущественном праве, без проведения торгов, как с их субарендатором ввиду прекращения договора аренды вне зависимости от того, соблюло общество досудебный порядок заключения договора, или нет.
Управление изложило свою позицию по заявлению общества о заключении договора аренды спорных участков в преимущественном порядке, без проведения торгов, в письме от 21.05.15 г. N 09/6921, указав на необходимость предоставления обществом дополнительных документов в обоснование заявления согласно ст. 39.6 ЗК РФ.
Общество обратилось в суд рассматриваемым заявлением в порядке гл. 24 АПК РФ, а не с иском.
С учетом изложенного не имеется предусмотренных ч. 2 ст. 201 АПК РФ оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе обществу в удовлетворении заявления не подлежит отмене. Апелляционная жалоба общества отклоняется.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ, п. п. 3, 12 ст. 333.21 НК РФ на общество как на сторону по делу, не в пользу которой принят судебный акт апелляционной инстанции относятся судебные расходы по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1500 руб., в связи с чем обществу из федерального бюджета подлежит возвращению 1500 руб., ошибочно уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по чек-ордеру от 18.12.15 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2015 по делу N А32-16919/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Кубаньстройпроект" из федерального бюджета 1500 (одна тысяча пятьсот) руб., ошибочно уплаченных в качестве госпошлины за подачу апелляционной жалобы по чек-ордеру от 18.12.2015.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)