Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 июня 2016 года по делу N А10-767/2016 по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379, место нахождения: 670000, ул. Коммунистическая, д. 50, г. Улан-Удэ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (ОГРН 1060326048749, ИНН 0326039363, место нахождения: 670034, ул. Х. Намсараева, 22, г. Улан-Удэ) о взыскании 462446 руб. 39 коп.,
(суд первой инстанции - Э.Л. Орлов),
при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия:
от истца: Тарнуева В.В., представитель по доверенности от 14.06.2016 г.,
от ответчика: Соловьев Б.Г., генеральный директор.
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379, далее - истец, управление, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (ОГРН 1060326048749, ИНН 0326039363, далее - ответчик, общество) о взыскании 253 023 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате в федеральный бюджет, 209 423 руб. 03 коп. - пени.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия с учетом определения об исправлении опечаток и арифметических ошибок взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (ОГРН 1060326048749, ИНН 0326039363) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379) 337 333 руб. 70 коп., в том числе 253 023 руб. 36 коп. - сумму долга, 84 310 руб. 34 коп. - пени. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (ОГРН 1060326048749, ИНН 0326039363) в доход федерального бюджета 8 935 руб. государственной пошлины.
В обосновании суд первой инстанции указал, что, заключив дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее новую редакцию п. 4.4 договора, стороны не согласовали на весь период действия договора условие о не начислении арендной платы с 01 ноября по 01 апреля. Поскольку доказательств оплаты арендной платы за заявленный истцом период обществом не представлено, то задолженность и приходящиеся на нее пени по двукратной ставке рефинансирования подлежат взысканию.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой (с дополнениями), в которой просит изменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.06.2016 по делу N А10-767/2016, отказав истцу во взыскании задолженности по арендной плате за период с сентября 2011 года по март 2015 года и пени, начисленные за указанный период.
Полагает, что арендная плата начисляется только за период с 01 апреля по 31 октября каждого года, то есть только за 7 месяцев. При этом измененная редакция пункта 4.4 не содержит условий, что действие измененной редакции пункта 4.4 договора распространяется только на 2010 год, поскольку измененная редакция содержит только условие о том, что арендная плата не начисляется в период с 01 ноября по 01 апреля оплачиваемого года.
Дополнительно общество пояснило, что считает дополнительное соглашение N 02 от 25.11.2010 г. соответствующим требованиям закона, создающим редакцию п. 4.4. договора аренды на все последующие периоды.
На апелляционную жалобу общества поступил отзыв управления (с дополнениями), в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что дополнительное соглашение N 02 от 25.11.2010 г. соответствует закону, но толковать его следует как суд первой инстанции.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2016 судебное заседание отложено до 29.09.2016.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2016 года в составе суда была замена судьи Ткаченко Э.В. на судью Басаева Д.В., судьи Сидоренко В.А. на судью Желтоухова Е.В.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 05.08.2016, 03.09.2016.
Представитель общества в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы и дополнительных пояснений. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель управления дала пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу и дополнительных пояснений. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между 29 декабря 2008 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (арендатор) был заключен договор N 27/08 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 03:24:023102:20, находящийся в собственности Российской Федерации, расположенный по адресу г. Улан-Удэ, ул. Х. Намсараева, уч. N 7, занимаемый производственными площадями (в том числе автостоянкой), общей площадью 1740 кв. м на условиях, предусмотренных договором.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что срок аренды устанавливается с момента государственной регистрации договора до 1 сентября 2029 года.
В силу пункта 4.1 договора арендная плата на момент заключения договора и до момента проведения оценки устанавливается согласно расчету:
Апз = Кд * 2%
Где Кд - кадастровая стоимость земельного участка = 1 688 774 руб. 40 коп.
- 2% фиксированный процент;
- Апз = 1 688 774 руб. 40 коп. * 2% = 33775 руб. 49 коп.
С момента проведения оценки объекта аренды производится перерасчет и арендная плата устанавливается с момента направления арендодателем уведомления.
На основании пункта 4.1.1 договора размер арендных платежей, вносимых арендатором, на момент заключения договора и проведения оценки объекта аренды составляет:
- Арендная плата в год без учета НДС - 33 775,5 рублей;
- Арендная плата в месяц без учета НДС - 2815 рублей.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 17 апреля 2009 года.
Имущество передано по передаточному акту от 29 декабря 2008 года.
20 декабря 2009 года, 25 ноября 2010 года 4 марта 2014 года между арендодателем и арендатором были заключены дополнительные соглашения.
14 сентября 2015 года арендодателем в адрес арендатора было направлено предупреждение, в котором указано, что в нарушение условий договора по состоянию на 1 сентября 2015 года сумма задолженности по арендным платежам в федеральный бюджет составляет 204 114,96 рублей, а пени за просрочку платежей составляют 138 264,57 рублей, в связи с чем арендатору предложено в пятидневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате.
В связи с неисполнением обязанностей по уплате арендных платежей, управление обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия заявленные требования удовлетворены со снижением суммы пени.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
В связи с тем, что предметом договора является предоставление во временное пользование земельного участка, суд считает, что к отношениям сторон применимы нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Таким образом, законодатель установил, что условия, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и о размере арендной платы являются существенными для договоров аренды земельного участка.
Проанализировав условия договора аренды N 27/08 от 29.12.2008, суд первой инстанции правильно посчитал, что договор содержит все существенные условия договора аренды земельного участка.
Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 01.01.2015, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российско Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе потребовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительное изменение договора аренды не требуется.
Как указано судом первой инстанции, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период с сентября 2011 года по февраль 2016 в размере 253 023 руб. 36 коп., а ответчик с заявленной суммой задолженности не согласен, указал, что начисление арендной платы за период с 01 ноября по 01 апреля истцом произведено не правомерно, поскольку между сторонами заключено дополнительное соглашение N 02 от 25.11.2010, согласно которому установлено, что арендная плата не начисляется с 01 ноября по 01 апреля оплачиваемого года.
Аналогичные позиции стороны занимали в апелляционном суде.
Суд первой инстанции, оценивая доводы сторон, пришел к следующим выводам.
ООО "Алмазный двор" письмом N 17 от 27.09.2010 направленным в адрес ТУ Росимущество по РБ сообщило о невозможности ведения хозяйственной деятельности в холодное время года на земельном участке, в связи с чем просит не начислять арендную плату с 01.11.2010 по 01.04.2011.
25.11.2010 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 02, согласно которому стороны установили, что в связи с невозможностью использования арендуемого земельного участка в целях разрешенного использования, а именно: под размещение автостоянки в период с 01 ноября 2010 года по 01 апреля 2011 года пункт 4.4 договора изложить в следующей редакции:
"Арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца в следующем порядке: 100% на расчетный счет УФК по РБ (ТУ Росимущество в РБ) ГРКЦ НБ Респ. Бурятия Банк России г. Улан-Удэ 4010810600000010002, ИНН 0326486379, БИК 048142001, КПП 032601001, код 16711105021010000120 - арендная плата за земли, находящиеся в федеральной собственности, в сумме 6 942 руб. без НДС. Арендная плата не начисляется в период с 01 ноября по 01 апреля оплачиваемого года".
В материалы дела ответчиком представлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2011 в подтверждение заявленного довода.
Судом данный акт сверки не принимается как доказательство соглашения сторон о не начислении арендной платы с ноября по апрель на весь период действия договора, поскольку в данном акте отражены только два месяца спорного периода.
Исходя из буквального толкования дополнительного соглашения N 02 от 25.11.2010, следует, что арендная плата за пользование земельным участком не начисляется с 01.11.2010 по 01.04.2011.
Таким образом, довод ответчика о том, что стороны согласовали условия не начисления арендной платы с 01 ноября по 01 апреля на весь период действия договора не находит подтверждения.
Апелляционный суд с указанными выводами в полной мере согласиться не может в связи со следующим.
Прежде всего, апелляционный суд из дополнительного соглашения N 02 от 25.11.2010 усматривает, что создана новая редакция п. 4.4 договора аренды земельного участка, которая не имеет оговорок о том, что она применяется только в определенный период времени.
Вместе с тем, апелляционный суд исходит из следующего.
Апелляционным судом при исследовании материалов дела было установлено, что согласно п. 1.1 договора аренды был предоставлен земельный участок, занимаемый производственными площадями (в том числе автостоянкой), а согласно п. 2.1 договора на участке имеется объект недвижимого имущества (здание убежища) (т. 1 л.д. 15-16).
Выясняя вопрос о том, что расположено на земельном участке и с какой целью он предоставлялся в аренду, апелляционный суд поставил данные вопросы на обсуждение сторон и предложил представить дополнительные доказательства.
Стороны представили апелляционному суду совпадающие по тексту копии договора N 181/04 от 06.12.2004 г. аренды недвижимого имущества, находящегося в казне (далее - договор), заключенного между истцом и ответчиком.
Согласно п. 1.1 данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование имущество (убежище), расположенное по адресу г. Улан-Удэ, ул. Х. Намсараева, уч. N 7, для использования под спортивно-развлекательный центр, бар, сауну. Данные помещения являются подвалами, общая площадь здания составляет 648,1 кв. м.
Кроме того, согласно п. 1.1 договора арендатору предоставляется право пользования частью земельного участка, необходимого для использования имущества в соответствии с его назначением в порядке и на условиях, предусмотренных договором аренды земельного участка.
Согласно п. 3.7 договора установленная разделом 3 договора арендная плата не включает в себя плату за землю.
Таким образом, из указанного договора следует, что обществу в аренду было предоставлено недвижимое имущество, в связи с чем оно должно было заключить договор аренды земельного участка, необходимого для его использования.
В письменных пояснениях и в судебном заседании стороны подтвердили апелляционному суду, что предоставленное в аренду недвижимое имущество заглублено в землю и арендуемый земельный участок находится над ним.
Из указанных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу, что земельный участок был предоставлен в аренду, прежде всего, для использования переданного в аренду недвижимого имущества, а согласование при передаче в аренду его использования также в качества автостоянки является не более, чем дополнительным видом использования.
Доводы общества о том, что оно вынуждено арендовать земельный участок, отклоняются апелляционным судом, поскольку согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участком и прочно связанных с ними объектов, а согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату. Таким образом, поскольку использование арендованного недвижимого имущества невозможно без использования земельного участка, управление правомерно включило в договор условие о заключении договора аренды земельного участка.
Более того, апелляционный суд отмечает, что то обстоятельство, что арендуемое недвижимое имущество заглублено в землю, а не находится над землей, не изменяет вывода суда о том, что доводы общества о том, что обществу в действительности земельный участок не нужен, а использование данного участка под автостоянку в зимний период времени невозможно, так как это открытая площадка, являются несостоятельными. Земельный участок - это не только непосредственно его поверхность, но и недра под ним, другой вопрос, что земельное законодательство применяется, если нет норм специального законодательства о недрах (ч. 2 ст. 3 Земельного кодекса РФ).
Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Исходя из положений п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, ч. 2 ст. 168 ГК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что условие дополнительного соглашения N 02 от 25.11.2010, создающее новую редакцию п. 4.4 договора аренды, согласно которому "Арендная плата не начисляется в период с 01 ноября по 01 апреля оплачиваемого года", является ничтожным, как не соответствующее п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ и посягающее на публичные интересы.
При этом доводы общества о том, что данное условие дополнительного соглашения N 02 от 25.11.2010 следует рассматривать как условие, не освобождающее от уплаты арендной платы, а как условие, снижающее размер годовой арендной платы, отклоняются, поскольку этого из буквального толкования не следует, как и из толкования с учетом переписки сторон, поскольку из писем общества следует именно желание освободиться от уплаты арендной платы в холодное время года (т. 1 л.д. 107).
Доводы о том, что дополнительное соглашение N 02 от 25.11.2010 прошло государственную регистрацию, поэтому было проверено на предмет соответствия закону, отклоняются, так как наличие государственной регистрации не препятствует признанию сделки недействительной, и не снимает с суда обязанности при рассмотрении дела проверить сделку на предмет соответствия закону.
С учетом указанных выводов апелляционный суд полагает, что общество согласно условиям договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему обязано уплачивать арендную плату за все месяцы года.
Как разъяснено в п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
С учетом того, что ошибочные выводы суда первой инстанции применительно к толкованию условий договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему N 02 от 25.11.2010 не повлияли на правильность по существу выводов о том, что общество обязано уплачивать арендную плату за все месяцы, заявленные истцом к взысканию, апелляционный суд полагает возможным оставление решения суда первой инстанции без изменения.
Как указывает суд первой инстанции, истцом представлен расчет задолженности по арендной плате за период с сентября 2011 по февраль 2016 года. Расчет задолженности судом проверен, признается обоснованным, за период с 01.11.2010 по 01.04.2011 в соответствии с дополнительным соглашением N 02 от 25.11.2010 истцом арендная плата не начислялась.
Апелляционный суд ошибок в расчетах также не обнаружил, то обстоятельство, что управление за период с 01.11.2010 по 01.04.2011 о взыскании арендной платы не заявило, является усмотрением управления. Суд не может выйти за пределы заявленных требований согласно положениям ст. 49 АПК РФ.
Поскольку ответчик доказательств погашения задолженности не представил, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании суммы долга по арендной плате в сумме 253 023 руб. 36 коп. обосновано и подлежит удовлетворению.
Как правильно указывает суд первой инстанции, за неисполнение обязанности по внесению арендной платы истец начислил пени в сумме 209 423 руб. 03 коп. за период с 11.09.2011 по 11.03.2016.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Ответственность в виде неустойки согласована сторонами в пункте 5.6 договора, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются и выплачиваются только по письменному требованию арендодателя.
В связи с неоплатой задолженности истцом была вручена ответчику претензия N 02-02-3215 от 14.09.2015 необходимости погашения имеющейся задолженности и в случае не уплаты о возможности взыскания неустойки за просрочку платежа, указанная претензия направлена в адрес ответчика заказным письмом вручена 22.09.2015, что подтверждается почтовым отправлением.
Суд первой инстанции проверил расчет пени и обоснованно посчитал, что размер пени не превышает размера пени по формуле, установленной сторонами в пункте 5.6 договора.
Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении суммы пени за просрочку исполнения обязательств, суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).
Согласно абзацу 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Проанализировав условия договора и доводы ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренный договором размер неустойки является чрезмерным, поскольку установленный пунктом 5.6 договора размер неустойки является завышенным (0,1% в день или 36,5% в год, что существенно превышает ставку рефинансирования Банка России (до 31.12.2015-8,25%, с 01.01.2016-11%), при этом наличие каких-либо негативных последствий нарушения ответчиком обязательства (соразмерной неустойке в сумме 209 423 руб. 03 коп.) в материалы дела не представлены.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, и, с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Учитывая изложенные нормы права, а также правовую позицию судов высших инстанций, принимая во внимание тот факт, что при взыскании неустойки в заявленном истцом размере на стороне кредитора возникает обогащение, не обусловленное существом и периодом неисполнения обязательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям допущенного нарушения и размер неустойки значительно превышает размер ставки рефинансирования, что влечет возможность снижения размера неустойки.
Поддерживая данные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд исходит также из того, что сумма неустойки, заявленная истцом, фактически приближается к сумме основного долга, при этом, управление, несмотря на то, что является специальным органом, управляющим имуществом РФ, длительное время не предпринимало действий по взысканию задолженности, чем способствовало увеличению суммы неустойки.
Размер двукратной ставки рефинансирования Банка России составляет до 01.01.2016-16,5%, с 01.01.2016-22%.
Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал возможным снизить размер пени до 84 310 руб. 34 коп., исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России. Согласно его расчету суммы пени составляют:
За период с 11.09.2011 по 10.10.2011 5 860,36 * 16,5% /365 * 30 = 79,48
За период с 11.10.2011 по 10.11.2011 12 802,36 * 16,5% /365 * 31 = 179,41
За период с 11.11.2011 по 10.12.2011 19744,36 * 16,5% /365 * 30 = 267,77
За период с 11.12.2011 по 10.01.2012 26686,36 * 16,5% /365 * 31 = 373,97
За период с 11.01.2012 по 10.02.2012 34044,88 * 16,5% /365 *31 = 477,09
За период с 11.02.2012 по 10.03.2012 41403,40 * 16,5% /365 *29 = 542,78
За период с 11.03.2012 по 10.04.2012 48761,92 * 16,5% /365 *31 = 683,33
За период с 11.04.2012 по 10.05.2012 49178,44 * 16,5% /365 *30 = 666,94
За период с 11.05.2012 по 10.06.2012 49597,96 * 16,5% /365 *31 = 695
За период с 11.06.2012 по 10.07.2012 50011,48 * 16,5% /365 *30 = 678,24
За период с 11.07.2012 по 10.08.2012 50428 * 16,5% /365 *31 = 706,68
За период с 11.08.2012 по 10.09.2012 49594,96 * 16,5% /365 *31 = 695
За период с 11.09.2012 по 10.10.2012 48761,92 * 16,5% /365 *30 = 661,29
За период с 11.10.2012 по 10.11.2012 48761,92 * 16,5% /365 *31 = 683,33
За период с 11.11.2012 по 10.12.2012 56120,44 * 16,5% /365 *30 = 761,08
За период с 11.12.2012 по 10.01.2013 63478,96 * 16,5% /365 *31 = 889,57
За период с 11.01.2013 по 10.02.2013 70837,48 * 16,5% /365 *31 = 992,70
За период с 11.02.2013 по 10.03.2013 78196 * 16,5% /365 *28 = 989,77
За период с 11.03.2013 по 10.04.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,94
За период с 11.04.2013 по 10.05.2013 92913,04 * 16,5% /365 *30 = 1260,05
За период с 11.05.2013 по 10.06.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,93
За период с 11.06.2013 по 10.07.2013 85554,52 * 16,5% /365 *30 = 1160,26
За период с 11.07.2013 по 10.08.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,94
За период с 11.08.2013 по 10.09.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,94
За период с 11.09.2013 по 10.10.2013 85554,52 * 16,5% /365 *30 = 1160,26
За период с 11.10.2013 по 10.11.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,94
За период с 11.11.2013 по 10.12.2013 92913,04 * 16,5% /365 *30 = 1260,05
За период с 11.12.2013 по 10.01.2014 100271,56 * 16,5% /365 *31 = 1405,18
За период с 11.01.2014 по 10.02.2014 107998 * 16,5% /365 * 31 = 1513,45
За период с 11.02.2014 по 10.03.2014 115724,44 * 16,5% /365 *28 = 1464,79
За период с 11.03.2014 по 10.04.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.04.2014 по 10.05.2014 123450,88 * 16,5% /365 *30 = 1674,20
За период с 11.05.2014 по 10.06.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.06.2014 по 10.07.2014 123450,88 * 16,5% /365 *30 = 1674,20
За период с 11.07.2014 по 10.08.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.08.2014 по 10.09.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.09.2014 по 10.10.2014 123450,88 * 16,5% /365 *30 = 1674,20
За период с 11.10.2014 по 10.11.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.11.2014 по 10.12.2014 131177,32 * 16,5% /365 *30 = 1778,98
За период с 11.12.2014 по 10.01.2015 138903,76 * 16,5% /365 *31 = 1946,56
За период с 11.01.2015 по 10.02.2015 147055,16 * 16,5% /365 *31 = 2060,79
За период с 11.02.2015 по 10.03.2015 155206,56 * 16,5% /365 *28 = 1964,53
За период с 11.03.2015 по 10.04.2015 163357,96 * 16,5% /365 *31 = 2289,25
За период с 11.04.2015 по 10.05.2015 171509,36 * 16,5% /365 *30 = 2325,95
За период с 11.05.2015 по 10.06.2015 179660,76 * 16,5% /365 *31 = 2517,71
За период с 11.06.2015 по 10.07.2015 187812,16 * 16,5% /365 *30 = 2547,04
За период с 11.07.2015 по 10.08.2015 195963,56 * 16,5% /365 *31 = 2746,17
За период с 11.08.2015 по 10.09.2015 204114,96 * 16,5% /365 *31 = 2860,41
За период с 11.09.2015 по 10.10.2015 212266,36 * 16,5% /365 *30 = 2878,68
За период с 11.10.2015 по 10.11.2015 220417,76 * 16,5% /365 *31 = 3088,87
За период с 11.11.2015 по 10.12.2015 228569,16 * 16,5% /365 *30 = 3099,77
За период с 11.12.2015 по 10.01.2016 236720,56 * 16,5% /365 *31 = 3317,33
За период с 11.01.2016 по 10.02.2016 244871,96 * 22% /366 *31 = 4562,91
За период с 11.02.2016 по 10.03.2016 253023,36 * 22% /366 *29 = 4410,63
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что такой расчет взыскиваемой суммы соответствует компенсационной природе неустойки (статьи 329, 330 ГК РФ) и нормам, устанавливающим соотношение убытков и неустойки (статья 394 ГК РФ), поскольку не предоставляет ответчику возможность извлекать преимущества из своего незаконного поведения, и условия такого пользования (с учетом взыскания неустойки в двукратном размере) не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой, а также доводы отзыва и иных письменных и устных пояснений, проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на правильность по существу принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятии от 27 июня 2016 года по делу N А10-767/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2016 N 04АП-4386/2016 ПО ДЕЛУ N А10-767/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2016 г. по делу N А10-767/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 июня 2016 года по делу N А10-767/2016 по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379, место нахождения: 670000, ул. Коммунистическая, д. 50, г. Улан-Удэ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (ОГРН 1060326048749, ИНН 0326039363, место нахождения: 670034, ул. Х. Намсараева, 22, г. Улан-Удэ) о взыскании 462446 руб. 39 коп.,
(суд первой инстанции - Э.Л. Орлов),
при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия:
от истца: Тарнуева В.В., представитель по доверенности от 14.06.2016 г.,
от ответчика: Соловьев Б.Г., генеральный директор.
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379, далее - истец, управление, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (ОГРН 1060326048749, ИНН 0326039363, далее - ответчик, общество) о взыскании 253 023 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате в федеральный бюджет, 209 423 руб. 03 коп. - пени.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия с учетом определения об исправлении опечаток и арифметических ошибок взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (ОГРН 1060326048749, ИНН 0326039363) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379) 337 333 руб. 70 коп., в том числе 253 023 руб. 36 коп. - сумму долга, 84 310 руб. 34 коп. - пени. Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (ОГРН 1060326048749, ИНН 0326039363) в доход федерального бюджета 8 935 руб. государственной пошлины.
В обосновании суд первой инстанции указал, что, заключив дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее новую редакцию п. 4.4 договора, стороны не согласовали на весь период действия договора условие о не начислении арендной платы с 01 ноября по 01 апреля. Поскольку доказательств оплаты арендной платы за заявленный истцом период обществом не представлено, то задолженность и приходящиеся на нее пени по двукратной ставке рефинансирования подлежат взысканию.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой (с дополнениями), в которой просит изменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.06.2016 по делу N А10-767/2016, отказав истцу во взыскании задолженности по арендной плате за период с сентября 2011 года по март 2015 года и пени, начисленные за указанный период.
Полагает, что арендная плата начисляется только за период с 01 апреля по 31 октября каждого года, то есть только за 7 месяцев. При этом измененная редакция пункта 4.4 не содержит условий, что действие измененной редакции пункта 4.4 договора распространяется только на 2010 год, поскольку измененная редакция содержит только условие о том, что арендная плата не начисляется в период с 01 ноября по 01 апреля оплачиваемого года.
Дополнительно общество пояснило, что считает дополнительное соглашение N 02 от 25.11.2010 г. соответствующим требованиям закона, создающим редакцию п. 4.4. договора аренды на все последующие периоды.
На апелляционную жалобу общества поступил отзыв управления (с дополнениями), в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Полагает, что дополнительное соглашение N 02 от 25.11.2010 г. соответствует закону, но толковать его следует как суд первой инстанции.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02 сентября 2016 судебное заседание отложено до 29.09.2016.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2016 года в составе суда была замена судьи Ткаченко Э.В. на судью Басаева Д.В., судьи Сидоренко В.А. на судью Желтоухова Е.В.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 05.08.2016, 03.09.2016.
Представитель общества в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы и дополнительных пояснений. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель управления дала пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу и дополнительных пояснений. Просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между 29 декабря 2008 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Алмазный дворъ" (арендатор) был заключен договор N 27/08 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым N 03:24:023102:20, находящийся в собственности Российской Федерации, расположенный по адресу г. Улан-Удэ, ул. Х. Намсараева, уч. N 7, занимаемый производственными площадями (в том числе автостоянкой), общей площадью 1740 кв. м на условиях, предусмотренных договором.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что срок аренды устанавливается с момента государственной регистрации договора до 1 сентября 2029 года.
В силу пункта 4.1 договора арендная плата на момент заключения договора и до момента проведения оценки устанавливается согласно расчету:
Апз = Кд * 2%
Где Кд - кадастровая стоимость земельного участка = 1 688 774 руб. 40 коп.
- 2% фиксированный процент;
- Апз = 1 688 774 руб. 40 коп. * 2% = 33775 руб. 49 коп.
С момента проведения оценки объекта аренды производится перерасчет и арендная плата устанавливается с момента направления арендодателем уведомления.
На основании пункта 4.1.1 договора размер арендных платежей, вносимых арендатором, на момент заключения договора и проведения оценки объекта аренды составляет:
- Арендная плата в год без учета НДС - 33 775,5 рублей;
- Арендная плата в месяц без учета НДС - 2815 рублей.
Договор аренды прошел государственную регистрацию 17 апреля 2009 года.
Имущество передано по передаточному акту от 29 декабря 2008 года.
20 декабря 2009 года, 25 ноября 2010 года 4 марта 2014 года между арендодателем и арендатором были заключены дополнительные соглашения.
14 сентября 2015 года арендодателем в адрес арендатора было направлено предупреждение, в котором указано, что в нарушение условий договора по состоянию на 1 сентября 2015 года сумма задолженности по арендным платежам в федеральный бюджет составляет 204 114,96 рублей, а пени за просрочку платежей составляют 138 264,57 рублей, в связи с чем арендатору предложено в пятидневный срок с момента получения предупреждения погасить задолженность по арендной плате.
В связи с неисполнением обязанностей по уплате арендных платежей, управление обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия заявленные требования удовлетворены со снижением суммы пени.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.
В связи с тем, что предметом договора является предоставление во временное пользование земельного участка, суд считает, что к отношениям сторон применимы нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Таким образом, законодатель установил, что условия, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и о размере арендной платы являются существенными для договоров аренды земельного участка.
Проанализировав условия договора аренды N 27/08 от 29.12.2008, суд первой инстанции правильно посчитал, что договор содержит все существенные условия договора аренды земельного участка.
Между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 01.01.2015, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российско Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе потребовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительное изменение договора аренды не требуется.
Как указано судом первой инстанции, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период с сентября 2011 года по февраль 2016 в размере 253 023 руб. 36 коп., а ответчик с заявленной суммой задолженности не согласен, указал, что начисление арендной платы за период с 01 ноября по 01 апреля истцом произведено не правомерно, поскольку между сторонами заключено дополнительное соглашение N 02 от 25.11.2010, согласно которому установлено, что арендная плата не начисляется с 01 ноября по 01 апреля оплачиваемого года.
Аналогичные позиции стороны занимали в апелляционном суде.
Суд первой инстанции, оценивая доводы сторон, пришел к следующим выводам.
ООО "Алмазный двор" письмом N 17 от 27.09.2010 направленным в адрес ТУ Росимущество по РБ сообщило о невозможности ведения хозяйственной деятельности в холодное время года на земельном участке, в связи с чем просит не начислять арендную плату с 01.11.2010 по 01.04.2011.
25.11.2010 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 02, согласно которому стороны установили, что в связи с невозможностью использования арендуемого земельного участка в целях разрешенного использования, а именно: под размещение автостоянки в период с 01 ноября 2010 года по 01 апреля 2011 года пункт 4.4 договора изложить в следующей редакции:
"Арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца в следующем порядке: 100% на расчетный счет УФК по РБ (ТУ Росимущество в РБ) ГРКЦ НБ Респ. Бурятия Банк России г. Улан-Удэ 4010810600000010002, ИНН 0326486379, БИК 048142001, КПП 032601001, код 16711105021010000120 - арендная плата за земли, находящиеся в федеральной собственности, в сумме 6 942 руб. без НДС. Арендная плата не начисляется в период с 01 ноября по 01 апреля оплачиваемого года".
В материалы дела ответчиком представлен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2011 в подтверждение заявленного довода.
Судом данный акт сверки не принимается как доказательство соглашения сторон о не начислении арендной платы с ноября по апрель на весь период действия договора, поскольку в данном акте отражены только два месяца спорного периода.
Исходя из буквального толкования дополнительного соглашения N 02 от 25.11.2010, следует, что арендная плата за пользование земельным участком не начисляется с 01.11.2010 по 01.04.2011.
Таким образом, довод ответчика о том, что стороны согласовали условия не начисления арендной платы с 01 ноября по 01 апреля на весь период действия договора не находит подтверждения.
Апелляционный суд с указанными выводами в полной мере согласиться не может в связи со следующим.
Прежде всего, апелляционный суд из дополнительного соглашения N 02 от 25.11.2010 усматривает, что создана новая редакция п. 4.4 договора аренды земельного участка, которая не имеет оговорок о том, что она применяется только в определенный период времени.
Вместе с тем, апелляционный суд исходит из следующего.
Апелляционным судом при исследовании материалов дела было установлено, что согласно п. 1.1 договора аренды был предоставлен земельный участок, занимаемый производственными площадями (в том числе автостоянкой), а согласно п. 2.1 договора на участке имеется объект недвижимого имущества (здание убежища) (т. 1 л.д. 15-16).
Выясняя вопрос о том, что расположено на земельном участке и с какой целью он предоставлялся в аренду, апелляционный суд поставил данные вопросы на обсуждение сторон и предложил представить дополнительные доказательства.
Стороны представили апелляционному суду совпадающие по тексту копии договора N 181/04 от 06.12.2004 г. аренды недвижимого имущества, находящегося в казне (далее - договор), заключенного между истцом и ответчиком.
Согласно п. 1.1 данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование имущество (убежище), расположенное по адресу г. Улан-Удэ, ул. Х. Намсараева, уч. N 7, для использования под спортивно-развлекательный центр, бар, сауну. Данные помещения являются подвалами, общая площадь здания составляет 648,1 кв. м.
Кроме того, согласно п. 1.1 договора арендатору предоставляется право пользования частью земельного участка, необходимого для использования имущества в соответствии с его назначением в порядке и на условиях, предусмотренных договором аренды земельного участка.
Согласно п. 3.7 договора установленная разделом 3 договора арендная плата не включает в себя плату за землю.
Таким образом, из указанного договора следует, что обществу в аренду было предоставлено недвижимое имущество, в связи с чем оно должно было заключить договор аренды земельного участка, необходимого для его использования.
В письменных пояснениях и в судебном заседании стороны подтвердили апелляционному суду, что предоставленное в аренду недвижимое имущество заглублено в землю и арендуемый земельный участок находится над ним.
Из указанных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу, что земельный участок был предоставлен в аренду, прежде всего, для использования переданного в аренду недвижимого имущества, а согласование при передаче в аренду его использования также в качества автостоянки является не более, чем дополнительным видом использования.
Доводы общества о том, что оно вынуждено арендовать земельный участок, отклоняются апелляционным судом, поскольку согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участком и прочно связанных с ними объектов, а согласно п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату. Таким образом, поскольку использование арендованного недвижимого имущества невозможно без использования земельного участка, управление правомерно включило в договор условие о заключении договора аренды земельного участка.
Более того, апелляционный суд отмечает, что то обстоятельство, что арендуемое недвижимое имущество заглублено в землю, а не находится над землей, не изменяет вывода суда о том, что доводы общества о том, что обществу в действительности земельный участок не нужен, а использование данного участка под автостоянку в зимний период времени невозможно, так как это открытая площадка, являются несостоятельными. Земельный участок - это не только непосредственно его поверхность, но и недра под ним, другой вопрос, что земельное законодательство применяется, если нет норм специального законодательства о недрах (ч. 2 ст. 3 Земельного кодекса РФ).
Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Исходя из положений п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, ч. 2 ст. 168 ГК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что условие дополнительного соглашения N 02 от 25.11.2010, создающее новую редакцию п. 4.4 договора аренды, согласно которому "Арендная плата не начисляется в период с 01 ноября по 01 апреля оплачиваемого года", является ничтожным, как не соответствующее п. 7 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ и посягающее на публичные интересы.
При этом доводы общества о том, что данное условие дополнительного соглашения N 02 от 25.11.2010 следует рассматривать как условие, не освобождающее от уплаты арендной платы, а как условие, снижающее размер годовой арендной платы, отклоняются, поскольку этого из буквального толкования не следует, как и из толкования с учетом переписки сторон, поскольку из писем общества следует именно желание освободиться от уплаты арендной платы в холодное время года (т. 1 л.д. 107).
Доводы о том, что дополнительное соглашение N 02 от 25.11.2010 прошло государственную регистрацию, поэтому было проверено на предмет соответствия закону, отклоняются, так как наличие государственной регистрации не препятствует признанию сделки недействительной, и не снимает с суда обязанности при рассмотрении дела проверить сделку на предмет соответствия закону.
С учетом указанных выводов апелляционный суд полагает, что общество согласно условиям договора аренды земельного участка и дополнительных соглашений к нему обязано уплачивать арендную плату за все месяцы года.
Как разъяснено в п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36, в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.
С учетом того, что ошибочные выводы суда первой инстанции применительно к толкованию условий договора аренды земельного участка и дополнительного соглашения к нему N 02 от 25.11.2010 не повлияли на правильность по существу выводов о том, что общество обязано уплачивать арендную плату за все месяцы, заявленные истцом к взысканию, апелляционный суд полагает возможным оставление решения суда первой инстанции без изменения.
Как указывает суд первой инстанции, истцом представлен расчет задолженности по арендной плате за период с сентября 2011 по февраль 2016 года. Расчет задолженности судом проверен, признается обоснованным, за период с 01.11.2010 по 01.04.2011 в соответствии с дополнительным соглашением N 02 от 25.11.2010 истцом арендная плата не начислялась.
Апелляционный суд ошибок в расчетах также не обнаружил, то обстоятельство, что управление за период с 01.11.2010 по 01.04.2011 о взыскании арендной платы не заявило, является усмотрением управления. Суд не может выйти за пределы заявленных требований согласно положениям ст. 49 АПК РФ.
Поскольку ответчик доказательств погашения задолженности не представил, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца о взыскании суммы долга по арендной плате в сумме 253 023 руб. 36 коп. обосновано и подлежит удовлетворению.
Как правильно указывает суд первой инстанции, за неисполнение обязанности по внесению арендной платы истец начислил пени в сумме 209 423 руб. 03 коп. за период с 11.09.2011 по 11.03.2016.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Ответственность в виде неустойки согласована сторонами в пункте 5.6 договора, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются и выплачиваются только по письменному требованию арендодателя.
В связи с неоплатой задолженности истцом была вручена ответчику претензия N 02-02-3215 от 14.09.2015 необходимости погашения имеющейся задолженности и в случае не уплаты о возможности взыскания неустойки за просрочку платежа, указанная претензия направлена в адрес ответчика заказным письмом вручена 22.09.2015, что подтверждается почтовым отправлением.
Суд первой инстанции проверил расчет пени и обоснованно посчитал, что размер пени не превышает размера пени по формуле, установленной сторонами в пункте 5.6 договора.
Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении суммы пени за просрочку исполнения обязательств, суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (абз. 4 п. 2).
Согласно абзацу 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Проанализировав условия договора и доводы ответчика, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренный договором размер неустойки является чрезмерным, поскольку установленный пунктом 5.6 договора размер неустойки является завышенным (0,1% в день или 36,5% в год, что существенно превышает ставку рефинансирования Банка России (до 31.12.2015-8,25%, с 01.01.2016-11%), при этом наличие каких-либо негативных последствий нарушения ответчиком обязательства (соразмерной неустойке в сумме 209 423 руб. 03 коп.) в материалы дела не представлены.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума N 81, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, и, с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Учитывая изложенные нормы права, а также правовую позицию судов высших инстанций, принимая во внимание тот факт, что при взыскании неустойки в заявленном истцом размере на стороне кредитора возникает обогащение, не обусловленное существом и периодом неисполнения обязательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям допущенного нарушения и размер неустойки значительно превышает размер ставки рефинансирования, что влечет возможность снижения размера неустойки.
Поддерживая данные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд исходит также из того, что сумма неустойки, заявленная истцом, фактически приближается к сумме основного долга, при этом, управление, несмотря на то, что является специальным органом, управляющим имуществом РФ, длительное время не предпринимало действий по взысканию задолженности, чем способствовало увеличению суммы неустойки.
Размер двукратной ставки рефинансирования Банка России составляет до 01.01.2016-16,5%, с 01.01.2016-22%.
Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал возможным снизить размер пени до 84 310 руб. 34 коп., исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России. Согласно его расчету суммы пени составляют:
За период с 11.09.2011 по 10.10.2011 5 860,36 * 16,5% /365 * 30 = 79,48
За период с 11.10.2011 по 10.11.2011 12 802,36 * 16,5% /365 * 31 = 179,41
За период с 11.11.2011 по 10.12.2011 19744,36 * 16,5% /365 * 30 = 267,77
За период с 11.12.2011 по 10.01.2012 26686,36 * 16,5% /365 * 31 = 373,97
За период с 11.01.2012 по 10.02.2012 34044,88 * 16,5% /365 *31 = 477,09
За период с 11.02.2012 по 10.03.2012 41403,40 * 16,5% /365 *29 = 542,78
За период с 11.03.2012 по 10.04.2012 48761,92 * 16,5% /365 *31 = 683,33
За период с 11.04.2012 по 10.05.2012 49178,44 * 16,5% /365 *30 = 666,94
За период с 11.05.2012 по 10.06.2012 49597,96 * 16,5% /365 *31 = 695
За период с 11.06.2012 по 10.07.2012 50011,48 * 16,5% /365 *30 = 678,24
За период с 11.07.2012 по 10.08.2012 50428 * 16,5% /365 *31 = 706,68
За период с 11.08.2012 по 10.09.2012 49594,96 * 16,5% /365 *31 = 695
За период с 11.09.2012 по 10.10.2012 48761,92 * 16,5% /365 *30 = 661,29
За период с 11.10.2012 по 10.11.2012 48761,92 * 16,5% /365 *31 = 683,33
За период с 11.11.2012 по 10.12.2012 56120,44 * 16,5% /365 *30 = 761,08
За период с 11.12.2012 по 10.01.2013 63478,96 * 16,5% /365 *31 = 889,57
За период с 11.01.2013 по 10.02.2013 70837,48 * 16,5% /365 *31 = 992,70
За период с 11.02.2013 по 10.03.2013 78196 * 16,5% /365 *28 = 989,77
За период с 11.03.2013 по 10.04.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,94
За период с 11.04.2013 по 10.05.2013 92913,04 * 16,5% /365 *30 = 1260,05
За период с 11.05.2013 по 10.06.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,93
За период с 11.06.2013 по 10.07.2013 85554,52 * 16,5% /365 *30 = 1160,26
За период с 11.07.2013 по 10.08.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,94
За период с 11.08.2013 по 10.09.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,94
За период с 11.09.2013 по 10.10.2013 85554,52 * 16,5% /365 *30 = 1160,26
За период с 11.10.2013 по 10.11.2013 85554,52 * 16,5% /365 *31 = 1198,94
За период с 11.11.2013 по 10.12.2013 92913,04 * 16,5% /365 *30 = 1260,05
За период с 11.12.2013 по 10.01.2014 100271,56 * 16,5% /365 *31 = 1405,18
За период с 11.01.2014 по 10.02.2014 107998 * 16,5% /365 * 31 = 1513,45
За период с 11.02.2014 по 10.03.2014 115724,44 * 16,5% /365 *28 = 1464,79
За период с 11.03.2014 по 10.04.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.04.2014 по 10.05.2014 123450,88 * 16,5% /365 *30 = 1674,20
За период с 11.05.2014 по 10.06.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.06.2014 по 10.07.2014 123450,88 * 16,5% /365 *30 = 1674,20
За период с 11.07.2014 по 10.08.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.08.2014 по 10.09.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.09.2014 по 10.10.2014 123450,88 * 16,5% /365 *30 = 1674,20
За период с 11.10.2014 по 10.11.2014 123450,88 * 16,5% /365 *31 = 1730
За период с 11.11.2014 по 10.12.2014 131177,32 * 16,5% /365 *30 = 1778,98
За период с 11.12.2014 по 10.01.2015 138903,76 * 16,5% /365 *31 = 1946,56
За период с 11.01.2015 по 10.02.2015 147055,16 * 16,5% /365 *31 = 2060,79
За период с 11.02.2015 по 10.03.2015 155206,56 * 16,5% /365 *28 = 1964,53
За период с 11.03.2015 по 10.04.2015 163357,96 * 16,5% /365 *31 = 2289,25
За период с 11.04.2015 по 10.05.2015 171509,36 * 16,5% /365 *30 = 2325,95
За период с 11.05.2015 по 10.06.2015 179660,76 * 16,5% /365 *31 = 2517,71
За период с 11.06.2015 по 10.07.2015 187812,16 * 16,5% /365 *30 = 2547,04
За период с 11.07.2015 по 10.08.2015 195963,56 * 16,5% /365 *31 = 2746,17
За период с 11.08.2015 по 10.09.2015 204114,96 * 16,5% /365 *31 = 2860,41
За период с 11.09.2015 по 10.10.2015 212266,36 * 16,5% /365 *30 = 2878,68
За период с 11.10.2015 по 10.11.2015 220417,76 * 16,5% /365 *31 = 3088,87
За период с 11.11.2015 по 10.12.2015 228569,16 * 16,5% /365 *30 = 3099,77
За период с 11.12.2015 по 10.01.2016 236720,56 * 16,5% /365 *31 = 3317,33
За период с 11.01.2016 по 10.02.2016 244871,96 * 22% /366 *31 = 4562,91
За период с 11.02.2016 по 10.03.2016 253023,36 * 22% /366 *29 = 4410,63
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что такой расчет взыскиваемой суммы соответствует компенсационной природе неустойки (статьи 329, 330 ГК РФ) и нормам, устанавливающим соотношение убытков и неустойки (статья 394 ГК РФ), поскольку не предоставляет ответчику возможность извлекать преимущества из своего незаконного поведения, и условия такого пользования (с учетом взыскания неустойки в двукратном размере) не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой, а также доводы отзыва и иных письменных и устных пояснений, проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на правильность по существу принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятии от 27 июня 2016 года по делу N А10-767/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)