Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Третьему лицу в аренду был предоставлен земельный участок для строительства жилого дома. Заявитель уведомил третье лицо о прекращении договора аренды в связи с неоднократными нарушениями сроков внесения арендных платежей. Оспариваемый отказ мотивирован наличием записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилого дома на спорном земельном участке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от заявителя Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Дворецкова Л.А., доверенность от 15.04.2015,
от заинтересованного лица Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен,
от ООО "Богородская-Глуховская мануфактура" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 17 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на постановление от 23 декабря 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Виткаловой Е.Н., Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
по заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
об оспаривании отказа в государственной регистрации права,
третье лицо - ООО "Богородская-Глуховская мануфактура".
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация Ногинского района, Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области, оформленного письмом от 05.05.2015 N 50/016/002/2015-6038, в государственной регистрации прекращения договора аренды N 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17; обязании внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды N 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Богородская-Глуховская мануфактура".
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.10.2015 в удовлетворении заявленных Администрацией требований отказано.
Постановлением от 23.12.2015 Десятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, требования удовлетворены. Апелляционный суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области от 05.05.2015 N 50/016/002/2015-6038 в государственной регистрации прекращения договора аренды N 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17. Названным постановлением апелляционный суд обязал Управление Росреестра по Московской области внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды N 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17.
Не согласившись с постановлением суда, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, как законное и обоснованное. Заявитель кассационной жалобы находит выводы суда, изложенные в обжалованном им постановлении, несоответствующими требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании кассационного суда представитель Администрации возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в постановлении суда от 23.12.2015.
Управление Росреестра по Московской области и ООО "Богородская-Глуховская мануфактура", извещенные в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, явку своих представителей в суд не обеспечили.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителя Администрации, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 11 декабря 2005 года на основании постановления Администрации Ногинского муниципального района Московской области от 27.07.2005 N 1713 ООО "Богородская-Глуховская мануфактура" по договору N 85-2005 был предоставлен сроком на три года (с 01.12.2005 по 30.11.2008) в аренду земельный участок, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, по адресу: Ногинский район, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17, для использования под строительство жилого дома.
Дополнительными соглашениями к договору от 22.09.2008 и от 16.11.2010 сроки аренды продлевались до 30.11.2010, а затем до 30 ноября 2012 года, соответственно.
По истечении указанного срока арендатор не возвратил арендодателю спорный земельный участок, возражений против продолжения арендных отношений не представил, в связи с чем суд обоснованно посчитал договор аренды земельного участка продленными сторонами на неопределенный срок.
Уведомлением от 04.12.2014, направленным в адрес ООО "Богородская - Глуховская мануфактура" и полученным арендатором 10.12.2014, Администрация со ссылкой на положения ст. ст. 621 и 610 ГК РФ информировала общество о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения обществом данного уведомления в связи с неоднократными нарушениями сроков оплаты арендных платежей.
Факт получения ООО "Богородская - Глуховская мануфактура" названного уведомления о прекращении договора в порядке статей 621, 610 ГК РФ документально подтвержден и не оспаривается сторонами.
По истечении трехмесячного срока, предусмотренного частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 18 марта 2015 Администрация Ногинского района обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:0032 и внесении в ЕГРП записи о его прекращении, указав на прекращение действия договора аренды земельного участка N 85-2005 от 11.12.2005 в силу закона с 31 декабря 2014 года.
Решением от 05.05.2015 N 50/016/002/2015-6038 Управление Росреестра по Московской области отказало Администрации в госрегистрации прекращения аренды названного земельного участка, в обоснование отказа указав на наличие записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
Отказ Управления Росреестра по Московской области оспорен Администрацией в арбитражный суд.
В обоснование требований Администрация указала, что наличие прав залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка не влияет на расторжение договора аренды участка в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей и истечением срока договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции. При этом исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.
Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ссылаясь на ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), суд указал на то, что государственной регистрации подлежат как право аренды, так и прекращение указанного права у арендатора.
Согласно абзацу первому части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд, установил, что договор аренды земельного участка возобновлен сторонами на неопределенный срок, поскольку по истечении установленного договором аренды срока арендатор продолжил пользоваться земельным участком, не возвратил его арендодателю, возражений против продолжения арендных отношений не представил.
В связи с неоднократными нарушениями сроков оплаты арендных платежей, Администрация уведомлением, полученным обществом 10.12.2014, отказалась от исполнения договора, что является в силу вышеназванных норм Гражданского кодекса РФ достаточным основанием считать спорный договор расторгнутым.
Апелляционный суд, ссылаясь на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 года N 16092/10), Конституционного суда Российской Федерации (Определение от 14 июля 2011 года N 980-О-О), обоснованно исходил из того, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.
Установив, что договор аренды N 85-2005 от 01.12.2005 спорного земельного участка на момент обращения Администрации с заявлением в Управление Росреестра по Московской области расторгнут в одностороннем порядке, пришел к выводу об отсутствии каких-либо препятствий для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка.
Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку Управления Росреестра по Московской области на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку Управление Росреестра по Московской области исходило из того, что в ЕГРП имеются сведения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на указанном земельном участке.
Как правильно указала судебная коллегия, в рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.
Само по себе наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 28 марта 2014 года N ВАС-3068/14 по делу Арбитражного суда Московской области N А41-4397/11.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 24.03.2016 N Ф05-2301/2016 ПО ДЕЛУ N А41-50892/2015
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения договора аренды.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Третьему лицу в аренду был предоставлен земельный участок для строительства жилого дома. Заявитель уведомил третье лицо о прекращении договора аренды в связи с неоднократными нарушениями сроков внесения арендных платежей. Оспариваемый отказ мотивирован наличием записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилого дома на спорном земельном участке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу N А41-50892/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Калининой Н.С., Шишовой О.А.
при участии в заседании:
от заявителя Администрации Ногинского муниципального района Московской области - Дворецкова Л.А., доверенность от 15.04.2015,
от заинтересованного лица Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен,
от ООО "Богородская-Глуховская мануфактура" - представитель не явился, извещен
рассмотрев 17 марта 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
на постановление от 23 декабря 2015 года
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Виткаловой Е.Н., Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
по заявлению Администрации Ногинского муниципального района Московской области
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
об оспаривании отказа в государственной регистрации права,
третье лицо - ООО "Богородская-Глуховская мануфактура".
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация Ногинского района, Администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области, оформленного письмом от 05.05.2015 N 50/016/002/2015-6038, в государственной регистрации прекращения договора аренды N 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17; обязании внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды N 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Богородская-Глуховская мануфактура".
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.10.2015 в удовлетворении заявленных Администрацией требований отказано.
Постановлением от 23.12.2015 Десятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, требования удовлетворены. Апелляционный суд признал незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области от 05.05.2015 N 50/016/002/2015-6038 в государственной регистрации прекращения договора аренды N 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17. Названным постановлением апелляционный суд обязал Управление Росреестра по Московской области внести в ЕГРП запись о прекращении договора аренды N 85-2005 от 01.12.2005 земельного участка, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17.
Не согласившись с постановлением суда, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, как законное и обоснованное. Заявитель кассационной жалобы находит выводы суда, изложенные в обжалованном им постановлении, несоответствующими требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.
В судебном заседании кассационного суда представитель Администрации возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в постановлении суда от 23.12.2015.
Управление Росреестра по Московской области и ООО "Богородская-Глуховская мануфактура", извещенные в установленном законом порядке о месте и времени судебного разбирательства по кассационной жалобе, явку своих представителей в суд не обеспечили.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителя Администрации, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 11 декабря 2005 года на основании постановления Администрации Ногинского муниципального района Московской области от 27.07.2005 N 1713 ООО "Богородская-Глуховская мануфактура" по договору N 85-2005 был предоставлен сроком на три года (с 01.12.2005 по 30.11.2008) в аренду земельный участок, кадастровый номер 50:16:0301012:0032, площадью 3229 кв. метров, по адресу: Ногинский район, ул. Советской Конституции, между домами 15 - 17, для использования под строительство жилого дома.
Дополнительными соглашениями к договору от 22.09.2008 и от 16.11.2010 сроки аренды продлевались до 30.11.2010, а затем до 30 ноября 2012 года, соответственно.
По истечении указанного срока арендатор не возвратил арендодателю спорный земельный участок, возражений против продолжения арендных отношений не представил, в связи с чем суд обоснованно посчитал договор аренды земельного участка продленными сторонами на неопределенный срок.
Уведомлением от 04.12.2014, направленным в адрес ООО "Богородская - Глуховская мануфактура" и полученным арендатором 10.12.2014, Администрация со ссылкой на положения ст. ст. 621 и 610 ГК РФ информировала общество о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения обществом данного уведомления в связи с неоднократными нарушениями сроков оплаты арендных платежей.
Факт получения ООО "Богородская - Глуховская мануфактура" названного уведомления о прекращении договора в порядке статей 621, 610 ГК РФ документально подтвержден и не оспаривается сторонами.
По истечении трехмесячного срока, предусмотренного частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, 18 марта 2015 Администрация Ногинского района обратилась в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301012:0032 и внесении в ЕГРП записи о его прекращении, указав на прекращение действия договора аренды земельного участка N 85-2005 от 11.12.2005 в силу закона с 31 декабря 2014 года.
Решением от 05.05.2015 N 50/016/002/2015-6038 Управление Росреестра по Московской области отказало Администрации в госрегистрации прекращения аренды названного земельного участка, в обоснование отказа указав на наличие записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.
Отказ Управления Росреестра по Московской области оспорен Администрацией в арбитражный суд.
В обоснование требований Администрация указала, что наличие прав залога у участников долевого строительства в отношении земельного участка не влияет на расторжение договора аренды участка в связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей и истечением срока договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый ненормативный правовой акт соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции. При этом исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.
Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ссылаясь на ст. ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), суд указал на то, что государственной регистрации подлежат как право аренды, так и прекращение указанного права у арендатора.
Согласно абзацу первому части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Суд, установил, что договор аренды земельного участка возобновлен сторонами на неопределенный срок, поскольку по истечении установленного договором аренды срока арендатор продолжил пользоваться земельным участком, не возвратил его арендодателю, возражений против продолжения арендных отношений не представил.
В связи с неоднократными нарушениями сроков оплаты арендных платежей, Администрация уведомлением, полученным обществом 10.12.2014, отказалась от исполнения договора, что является в силу вышеназванных норм Гражданского кодекса РФ достаточным основанием считать спорный договор расторгнутым.
Апелляционный суд, ссылаясь на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 31 мая 2011 года N 16092/10), Конституционного суда Российской Федерации (Определение от 14 июля 2011 года N 980-О-О), обоснованно исходил из того, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Арендные отношения по договору, заключенному на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено в договоре.
Установив, что договор аренды N 85-2005 от 01.12.2005 спорного земельного участка на момент обращения Администрации с заявлением в Управление Росреестра по Московской области расторгнут в одностороннем порядке, пришел к выводу об отсутствии каких-либо препятствий для государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды земельного участка.
Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку Управления Росреестра по Московской области на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ, в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку Управление Росреестра по Московской области исходило из того, что в ЕГРП имеются сведения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на указанном земельном участке.
Как правильно указала судебная коллегия, в рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.
Само по себе наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 28 марта 2014 года N ВАС-3068/14 по делу Арбитражного суда Московской области N А41-4397/11.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)