Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация ссылалась на нарушение обществом обязательств по договорам аренды, выразившееся в длительном неиспользовании арендуемых участков в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Планета-Юг" (ИНН 2634807165, ОГРН 1122651029346) - Голубцова С.И. (доверенность от 18.11.2016), от третьего лица - местной религиозной организации православного Прихода Свято-Михайло-Архангельского Собора города Сочи Краснодарского края Екатеринодарской и Кубанской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) (ИНН 2320052072, ОГРН 1032335031640) - Бобрышева Р.В. (доверенность от 23.12.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-34940/2016, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Планета-Юг" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просила:
- - расторгнуть договор от 30.03.2006 N 4900003829 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 4295 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:30, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина;
- - расторгнуть договор от 30.03.2006 N 4900003828 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2814 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:30, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина.
Иск обоснован ссылками на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы нарушением ответчиком обязательств по договорам аренды, выразившихся в длительном неиспользовании арендуемых земельных участков в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункты 4.1.1 и 5.2.9).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена местная религиозная организация православного Прихода Свято-Михайло-Архангельского Собора города Сочи Краснодарского края Екатеринодарской и Кубанской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) (далее - религиозная организация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828, N 4900003829 (в редакции дополнительных соглашений от 30.08.2006, от 17.04.2007) и договоров перенайма от 26.06.2006 и 23.10.2012 общество арендует земельный участок площадью 7109 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:0030. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина, имеет вид разрешенного использования - для строительства многофункционального жилого комплекса, и предоставлен на срок до 01.04.2055. Ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий договоров, выразившееся в неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, арендодатель направил в адрес общества письма (претензии) с требованиями об устранении выявленных недостатков и о расторжении договоров аренды. При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договоров аренды судебные инстанции исходили из представленных в дело доказательств, свидетельствующих о том, что спорные участки находятся в границах второй зоны санитарной охраны курорта. Обстоятельства, подтверждающие отнесение земельных участков (в период заключения договоров аренды и дополнительных соглашений) к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, сторонами не опровергнуты. Любой участок, сформированный в границах зон особо охраняемой природной территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право собственности Российской Федерации возникает в таком случае на основании норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Договоры аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829 в ЕГРП зарегистрированы в 2006 году, право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 в ЕГРП зарегистрировано в 2009 году. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829 как заключенных администрацией в отношении земельных участков, относящихся (на момент совершения сделок) к федеральному уровню собственности (статьи 125, 166 - 168, 209, 214, 608 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей в этот период). Недействительность договоров исключает возможность их расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Довод общества о том, что земельный участок не мог относиться к собственности Российской Федерации, поскольку договоры аренды от 30.03.2006 N 4900003829 и N 490003828 заключались в связи с переоформлением религиозной организацией ранее существовавшего у нее права постоянного (бессрочного) пользования, апелляционным судом отклонен. Разграничение права собственности на земельный участок произошло в силу прямого указания действовавшего на тот период времени законодательства, которым не предусматривалось исключений в отношении земель, хотя и находящихся в границах охранных зон курорта федерального значения, но предоставленных тем или иным лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Для надлежащей реализации права на переоформление ограниченного вещного права религиозная организация обязана была обратиться к уполномоченному представителю собственника земельного участка. При этом религиозная организация должна была переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на весь земельный участок, а не на его отдельные обособленные части, составляющие участок с кадастровым номером 23:49:0204026:0030. Обращение религиозной организации с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования в орган местного самоуправления, не уполномоченный на совершение таких действий, не могло породить у нее как право аренды на часть земельного участка, так и прекратить его право постоянного (бессрочного) пользования данной частью участка.
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). Статьей 401 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В адрес ответчика 12.09.2016 направлено предложение N 24160/02-05-16 о расторжении спорных договоров, которые оставлены без ответа. Поэтому решение и апелляционное постановление являются незаконными и необоснованными, нарушающими права администрации как стороны в обязательственных правоотношениях.
Общество и религиозная организация в отзывах указали на несостоятельность жалобы, не содержащей по существу доводов о незаконности и (или) необоснованности принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представители общества и религиозной организации поддержали возражения, изложенные в отзывах на кассационную жалобу.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителей ответчика и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, религиозной организации принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 1,5 га, который предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения. Данное обстоятельство подтверждается постановлением главы администрации города Сочи от 20.03.1992 N 146/5 и государственным актом на право постоянного (бессрочного) пользования землей от 20.05.1992 серии А-I N 628013 (т. 5, л.д. 2, 3, 8-12).
27 октября 2005 года ООО "Совлинк" (ликвидировано 13.05.2013) и религиозная организация заключили инвестиционный договор о комплексной реконструкции Свято-Михайло-Архангельского собора и других строений, а также о реализации проекта строительства многофункционального административно-жилого комплекса на обособленных земельных участках N 1 (площадью 2814 кв. м) и N 2 (площадью 4295 кв. м), расположенных по ул. Войкова-Москвина, г. Сочи. Пунктом 4.3.1 инвестиционного договора предусмотрена обязанность религиозной организации оформить долгосрочные договоры аренды на обособленные земельные участки N 1 (площадью 2814 кв. м) и N 2 (площадью 4295 кв. м), расположенные по ул. Войкова-Москвина в г. Сочи. В пункте 4.3.2 инвестиционного договора закреплена обязанность религиозной организации осуществить уступку ООО "Совлинк" права аренды на обособленные земельные участки в порядке и в сроки, установленные в пункте 2.1 договора.
30 марта 2006 года администрация (арендодатель) и религиозная организация (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900003828. По условиям договора арендатору для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения по ул. Войкова-Москвина в Центральном районе города Сочи передан в аренду обособленный земельный участок площадью 2814 кв. м (часть единого землепользования общей площадью 15 тыс. кв. м). Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений. Участку площадью 15 тыс. кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:0010. Обособленному земельному участку площадью 2814 кв. м присвоен учетный кадастровый номер части 1 (пункт 1.1). Участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.04.2006 (пункт 1.2). Земельный участок предоставляется для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения (пункт 1.3). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.04.2055 (пункт 2.1). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 26.04.2006 (т. 1, л.д. 20-25).
30 марта 2006 года администрация (арендодатель) и религиозная организация (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900003829. По условиям договора арендатору для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения по ул. Войкова-Москвина в Центральном районе города Сочи передан обособленный земельный участок площадью 4295 кв. м (часть единого землепользования общей площадью 15 тыс. кв. м). Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений. Участку площадью 15 тыс. кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:0010, обособленному земельному участку площадью 4295 кв. м присвоен учетный кадастровый номер части 2 (пункт 1.1). Участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.04.2006 (пункт 1.2). Земельный участок предоставляется для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения (пункт 1.3). Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.04.2055 (пункт 2.1). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 26.04.2006 (т. 1, л.д. 26-31).
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2006 религиозная организация передала ООО "Совлинк" права и обязанности арендатора по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 30.03.2006 N 4900003828 (т. 1, л.д. 36-37).
17 апреля 2007 года администрация и ООО "Совлинк" подписали дополнительное соглашение к договорам N 4900003828 и N 4900003829, в котором предметом договоров определили передачу арендатору земельного участка общей площадью 7109 кв. м, образованного из двух чересполосных участков, имеющих учетные кадастровые номера частей 1 и 2. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования "многофункциональный жилой комплекс". Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0204026:0030 (т. 1, л.д. 40).
23 октября 2012 года ООО "Совлинк" и общество заключили договор перенайма по договору аренды, согласно которого обществу переданы в полном объеме права и обязанности арендатора в отношении земельного участка площадью 7109 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 (т. 1, л.д. 32-35).
Договоры перенайма зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается выпиской от 21.09.2016 N 90-25143178 (т. 1, л.д. 18, 19).
23 октября 2012 года ООО "Совлинк" уступило обществу права (требования) по инвестиционному договору, заключенному с религиозной организацией.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.12.2009 серии 23-АЖ N 128762, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 зарегистрировано право муниципальной собственности, о чем в ЕГРП 18.12.2009 сделана запись регистрации N 23-23-50/098/2009-667 (т. 1, л.д. 44).
Из акта осмотра земельного участка от 25.08.2016 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 объекты недвижимого имущества отсутствуют, произрастают зеленые насаждения (т. 1, л.д. 41-43).
Нарушение арендатором условий договоров, выразившееся в неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, послужило основанием для направления в адрес общества претензии от 26.08.2016 N 19456/02-05-16 с требованием об устранении данного нарушения (т. 1, л.д. 9-13).
12 сентября 2016 в адрес общества направлено предложение N 24160/02-05-16 о расторжении договоров аренды, мотивированное длительным неиспользованием земельных участков в соответствии с их целевым назначением и видом разрешенного использования (т. 1, л.д. 14-17).
Ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Судебные инстанции при разрешении спора проверили договоры от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829 на предмет их заключенности и действительности, что не противоречит разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договоры аренды заключены администрацией в отношении земельных участков, расположенных во второй зоне округа санитарной охраны курорта, и относящихся (на момент совершения сделок) к федеральному уровню собственности. Данное обстоятельство ответчиками документально не опровергнуто (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Любой участок, сформированный в границах земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, относился по общему правилу к собственности Российской Федерации. Право государственной (федеральной) собственности на такие участки возникает в силу закона, независимо от государственной регистрации права в ЕГРП. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договоров аренды как заключенных органом местного самоуправления с превышением полномочий, предоставленных ему законом (при отсутствии соответствующих полномочий).
Данный вывод судов основан на нормах земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в период заключения арендных сделок (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, пункт 5 статьи 31, пункты 2 - 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1, пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").
До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения.
Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 7109 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 зарегистрировано в ЕГРП 18.12.2009, тогда как договоры аренды, которые просит расторгнуть орган местного самоуправления, заключены (зарегистрированы в ЕГРП) в 2006 году.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Недействительность (ничтожность) договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829, установленная судебными инстанциями при разрешении спора, исключает возможность удовлетворения искового заявления администрации о расторжении таких договоров в судебном порядке.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе администрация не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о несогласии с судебными актами, в том числе с выводом судов о невозможности удовлетворения искового заявления в связи с установленной при разрешении спора недействительностью (ничтожностью) договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829.
Расторжение договоров допускается в отношении сделок, являющихся действительными (статья 450 Гражданского кодекса). Договоры, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса недействительны (ничтожны), не могут быть расторгнуты в судебном порядке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2017 N 303-ЭС16-18622).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по делу N А32-34940/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.08.2017 N Ф08-4361/2017 ПО ДЕЛУ N А32-34940/2016
Требование: О расторжении договоров о предоставлении в пользование на условиях аренды земельных участков.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация ссылалась на нарушение обществом обязательств по договорам аренды, выразившееся в длительном неиспользовании арендуемых участков в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2017 г. по делу N А32-34940/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Планета-Юг" (ИНН 2634807165, ОГРН 1122651029346) - Голубцова С.И. (доверенность от 18.11.2016), от третьего лица - местной религиозной организации православного Прихода Свято-Михайло-Архангельского Собора города Сочи Краснодарского края Екатеринодарской и Кубанской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) (ИНН 2320052072, ОГРН 1032335031640) - Бобрышева Р.В. (доверенность от 23.12.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-34940/2016, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Планета-Юг" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просила:
- - расторгнуть договор от 30.03.2006 N 4900003829 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 4295 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:30, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина;
- - расторгнуть договор от 30.03.2006 N 4900003828 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 2814 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:30, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина.
Иск обоснован ссылками на статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Требования мотивированы нарушением ответчиком обязательств по договорам аренды, выразившихся в длительном неиспользовании арендуемых земельных участков в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункты 4.1.1 и 5.2.9).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена местная религиозная организация православного Прихода Свято-Михайло-Архангельского Собора города Сочи Краснодарского края Екатеринодарской и Кубанской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат) (далее - религиозная организация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что на основании договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828, N 4900003829 (в редакции дополнительных соглашений от 30.08.2006, от 17.04.2007) и договоров перенайма от 26.06.2006 и 23.10.2012 общество арендует земельный участок площадью 7109 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:0030. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина, имеет вид разрешенного использования - для строительства многофункционального жилого комплекса, и предоставлен на срок до 01.04.2055. Ссылаясь на существенное нарушение арендатором условий договоров, выразившееся в неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, арендодатель направил в адрес общества письма (претензии) с требованиями об устранении выявленных недостатков и о расторжении договоров аренды. При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договоров аренды судебные инстанции исходили из представленных в дело доказательств, свидетельствующих о том, что спорные участки находятся в границах второй зоны санитарной охраны курорта. Обстоятельства, подтверждающие отнесение земельных участков (в период заключения договоров аренды и дополнительных соглашений) к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, сторонами не опровергнуты. Любой участок, сформированный в границах зон особо охраняемой природной территорий федерального значения, относится по общему правилу к федеральной собственности. Право собственности Российской Федерации возникает в таком случае на основании норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Договоры аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829 в ЕГРП зарегистрированы в 2006 году, право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 в ЕГРП зарегистрировано в 2009 году. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829 как заключенных администрацией в отношении земельных участков, относящихся (на момент совершения сделок) к федеральному уровню собственности (статьи 125, 166 - 168, 209, 214, 608 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей в этот период). Недействительность договоров исключает возможность их расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса). Довод общества о том, что земельный участок не мог относиться к собственности Российской Федерации, поскольку договоры аренды от 30.03.2006 N 4900003829 и N 490003828 заключались в связи с переоформлением религиозной организацией ранее существовавшего у нее права постоянного (бессрочного) пользования, апелляционным судом отклонен. Разграничение права собственности на земельный участок произошло в силу прямого указания действовавшего на тот период времени законодательства, которым не предусматривалось исключений в отношении земель, хотя и находящихся в границах охранных зон курорта федерального значения, но предоставленных тем или иным лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Для надлежащей реализации права на переоформление ограниченного вещного права религиозная организация обязана была обратиться к уполномоченному представителю собственника земельного участка. При этом религиозная организация должна была переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на весь земельный участок, а не на его отдельные обособленные части, составляющие участок с кадастровым номером 23:49:0204026:0030. Обращение религиозной организации с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования в орган местного самоуправления, не уполномоченный на совершение таких действий, не могло породить у нее как право аренды на часть земельного участка, так и прекратить его право постоянного (бессрочного) пользования данной частью участка.
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). Статьей 401 Гражданского кодекса предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В адрес ответчика 12.09.2016 направлено предложение N 24160/02-05-16 о расторжении спорных договоров, которые оставлены без ответа. Поэтому решение и апелляционное постановление являются незаконными и необоснованными, нарушающими права администрации как стороны в обязательственных правоотношениях.
Общество и религиозная организация в отзывах указали на несостоятельность жалобы, не содержащей по существу доводов о незаконности и (или) необоснованности принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представители общества и религиозной организации поддержали возражения, изложенные в отзывах на кассационную жалобу.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителей ответчика и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, религиозной организации принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 1,5 га, который предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения. Данное обстоятельство подтверждается постановлением главы администрации города Сочи от 20.03.1992 N 146/5 и государственным актом на право постоянного (бессрочного) пользования землей от 20.05.1992 серии А-I N 628013 (т. 5, л.д. 2, 3, 8-12).
27 октября 2005 года ООО "Совлинк" (ликвидировано 13.05.2013) и религиозная организация заключили инвестиционный договор о комплексной реконструкции Свято-Михайло-Архангельского собора и других строений, а также о реализации проекта строительства многофункционального административно-жилого комплекса на обособленных земельных участках N 1 (площадью 2814 кв. м) и N 2 (площадью 4295 кв. м), расположенных по ул. Войкова-Москвина, г. Сочи. Пунктом 4.3.1 инвестиционного договора предусмотрена обязанность религиозной организации оформить долгосрочные договоры аренды на обособленные земельные участки N 1 (площадью 2814 кв. м) и N 2 (площадью 4295 кв. м), расположенные по ул. Войкова-Москвина в г. Сочи. В пункте 4.3.2 инвестиционного договора закреплена обязанность религиозной организации осуществить уступку ООО "Совлинк" права аренды на обособленные земельные участки в порядке и в сроки, установленные в пункте 2.1 договора.
30 марта 2006 года администрация (арендодатель) и религиозная организация (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900003828. По условиям договора арендатору для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения по ул. Войкова-Москвина в Центральном районе города Сочи передан в аренду обособленный земельный участок площадью 2814 кв. м (часть единого землепользования общей площадью 15 тыс. кв. м). Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений. Участку площадью 15 тыс. кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:0010. Обособленному земельному участку площадью 2814 кв. м присвоен учетный кадастровый номер части 1 (пункт 1.1). Участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.04.2006 (пункт 1.2). Земельный участок предоставляется для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения (пункт 1.3). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации по 01.04.2055 (пункт 2.1). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 26.04.2006 (т. 1, л.д. 20-25).
30 марта 2006 года администрация (арендодатель) и религиозная организация (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900003829. По условиям договора арендатору для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения по ул. Войкова-Москвина в Центральном районе города Сочи передан обособленный земельный участок площадью 4295 кв. м (часть единого землепользования общей площадью 15 тыс. кв. м). Участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, категория земель - земли поселений. Участку площадью 15 тыс. кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:0010, обособленному земельному участку площадью 4295 кв. м присвоен учетный кадастровый номер части 2 (пункт 1.1). Участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.04.2006 (пункт 1.2). Земельный участок предоставляется для размещения и эксплуатации зданий и сооружений культового назначения (пункт 1.3). Срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 01.04.2055 (пункт 2.1). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 26.04.2006 (т. 1, л.д. 26-31).
На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2006 религиозная организация передала ООО "Совлинк" права и обязанности арендатора по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 30.03.2006 N 4900003828 (т. 1, л.д. 36-37).
17 апреля 2007 года администрация и ООО "Совлинк" подписали дополнительное соглашение к договорам N 4900003828 и N 4900003829, в котором предметом договоров определили передачу арендатору земельного участка общей площадью 7109 кв. м, образованного из двух чересполосных участков, имеющих учетные кадастровые номера частей 1 и 2. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Войкова-Москвина, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования "многофункциональный жилой комплекс". Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0204026:0030 (т. 1, л.д. 40).
23 октября 2012 года ООО "Совлинк" и общество заключили договор перенайма по договору аренды, согласно которого обществу переданы в полном объеме права и обязанности арендатора в отношении земельного участка площадью 7109 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 (т. 1, л.д. 32-35).
Договоры перенайма зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается выпиской от 21.09.2016 N 90-25143178 (т. 1, л.д. 18, 19).
23 октября 2012 года ООО "Совлинк" уступило обществу права (требования) по инвестиционному договору, заключенному с религиозной организацией.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.12.2009 серии 23-АЖ N 128762, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 зарегистрировано право муниципальной собственности, о чем в ЕГРП 18.12.2009 сделана запись регистрации N 23-23-50/098/2009-667 (т. 1, л.д. 44).
Из акта осмотра земельного участка от 25.08.2016 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 объекты недвижимого имущества отсутствуют, произрастают зеленые насаждения (т. 1, л.д. 41-43).
Нарушение арендатором условий договоров, выразившееся в неиспользовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением, послужило основанием для направления в адрес общества претензии от 26.08.2016 N 19456/02-05-16 с требованием об устранении данного нарушения (т. 1, л.д. 9-13).
12 сентября 2016 в адрес общества направлено предложение N 24160/02-05-16 о расторжении договоров аренды, мотивированное длительным неиспользованием земельных участков в соответствии с их целевым назначением и видом разрешенного использования (т. 1, л.д. 14-17).
Ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Судебные инстанции при разрешении спора проверили договоры от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829 на предмет их заключенности и действительности, что не противоречит разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договоры аренды заключены администрацией в отношении земельных участков, расположенных во второй зоне округа санитарной охраны курорта, и относящихся (на момент совершения сделок) к федеральному уровню собственности. Данное обстоятельство ответчиками документально не опровергнуто (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Любой участок, сформированный в границах земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, относился по общему правилу к собственности Российской Федерации. Право государственной (федеральной) собственности на такие участки возникает в силу закона, независимо от государственной регистрации права в ЕГРП. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договоров аренды как заключенных органом местного самоуправления с превышением полномочий, предоставленных ему законом (при отсутствии соответствующих полномочий).
Данный вывод судов основан на нормах земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в период заключения арендных сделок (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, пункт 5 статьи 31, пункты 2 - 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1, пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").
До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения.
Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 7109 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204026:0030 зарегистрировано в ЕГРП 18.12.2009, тогда как договоры аренды, которые просит расторгнуть орган местного самоуправления, заключены (зарегистрированы в ЕГРП) в 2006 году.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Недействительность (ничтожность) договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829, установленная судебными инстанциями при разрешении спора, исключает возможность удовлетворения искового заявления администрации о расторжении таких договоров в судебном порядке.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе администрация не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о несогласии с судебными актами, в том числе с выводом судов о невозможности удовлетворения искового заявления в связи с установленной при разрешении спора недействительностью (ничтожностью) договоров аренды от 30.03.2006 N 4900003828 и N 4900003829.
Расторжение договоров допускается в отношении сделок, являющихся действительными (статья 450 Гражданского кодекса). Договоры, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса недействительны (ничтожны), не могут быть расторгнуты в судебном порядке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2017 N 303-ЭС16-18622).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2017 по делу N А32-34940/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)