Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Балкаровым А.З.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Красногорск Московской области -Гарнагина Л.А. по доверенности от 19 января 2017 года,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Красногорск-Инвест" - Артюгина Е.В. по доверенности от 01 декабря 2016 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2017 года по делу N А41-23185/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН 5024002077, ОГРН 1025002864710) к Обществу с ограниченной ответственностью "Красногорск-Инвест" (ИНН 5024089751 ОГРН 1075024006750) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды,
установил:
Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Красногорск-Инвест" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13 ноября 1998 года N 505 в размере 7 986 273 руб. 75 коп. за период с 01 января 2016 года по 01 октября 2016 года, пени в размере 431 258 руб. 78 коп., расторжении договора аренды от 13 ноября 1998 года N 505.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 123 - 126).
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 13 ноября 1998 года Администрация Красногорского района (арендодатель) и ЗАО "Нестор" (арендатор) заключили договор N 505 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,03 га, расположенный в г. Красногорске, Волоколамское шоссе, согласно прилагаемому плану и экспликации земель, для размещения временной автостоянки для индивидуальных сборно-разборных укрытий для личного автотранспорта до 1000 м/м. (л.д. 13 - 16).
01 июля 2002 года между ЗАО "Нестор" (пользователь) и ООО "Компания АвтоДом" (правоприобретатель) заключен договор передачи прав и обязанностей, на основании которого пользователь, являясь арендатором земельного участка площадью 2,03 га расположенного в г. Красногорске на Волоколамском шоссе, на основании договора аренды N 505 заключенного между ЗАО "Нестор" и Администрацией Красногорского района 13 ноября 1998 года сроком на 15 лет зарегистрированного в Красногорском представительстве Московской областной регистрационной палат 13 января 1999 года за N 50-01.11-5.1998-166.1, передает свои права и обязанности по договору аренды, а правоприобретатель принимает права и обязанности по договору аренды на условиях данного договора (л.д. 18).
Также 24 марта 2003 года Администрация Красногорского района (арендодатель) и ООО "АвтоДом" (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 66 к договору аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года, по условиям которого стороны договорились внести изменения в договор аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года.
17 июня 2003 года Администрация Красногорского района (арендодатель) и ООО "АвтоДом" (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 186 к договору аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года, по условиям которого с 25 марта 2003 года дополнительное соглашение N 66 от 24 марта 2003 года к договору аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года утратило силу.
Впоследствии 18 августа 2003 года между ООО "АвтоДом" (пользователь) и ООО "ФИЛЛ" (правоприобретатель) заключен договор переуступки прав аренды земельного участка и передачи прав и обязанностей, по условиям которого пользователь, являясь арендатором земельного участка в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью 20 300 кв. м, с кадастровым номером 50:11:00102040001, предоставленный в целях размещения временной автостоянки для индивидуальных сборно-разборных укрытий для личного автотранспорта (из земель поселений), находящийся по адресу: Московская область, г. Красногорск, Волоколамское шоссе, передает правоприобретателю, а последний принимает права и обязанности, вытекающие из договора аренды N 505, заключенного между ЗАО "Нестор" и Администрацией Красногорского района 13 ноября 1998 года со всеми последующими дополнительными соглашениями, сроком с 13 января 1999 года до 13 января 2014 года на вышеуказанный земельный участок (л.д. 19 - 20).
07 августа 2007 года ООО "ФИЛЛ" (пользователь) и ООО "Красногорск-Инвест" (правоприобретатель) заключили договор переуступки прав аренды земельного участка и передачи прав и обязанностей, по условиям которого пользователь, являясь арендатором спорного земельного участка, передает правоприобретателю, а последний принимает права и обязанности, вытекающие из договора аренды N 505, заключенного между ЗАО "Нестор" и Администрацией Красногорского района 13 ноября 1998 года со всеми последующими дополнительными соглашениями, сроком с 13 января 1999 года до 13 января 2014 года на вышеуказанный земельный участок (л.д. 24 - 26).
Впоследствии 31 декабря 2013 года Администрация Красногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Красногорск-Инвест" (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 698 к договору аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 20300 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010204:0001, категория земель - "земли населенных пунктов", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договор (Приложение N 2) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, г. Красногорск, Волоколамское ш. Земельный участок предоставлен для осуществления Арендатором следующих видом деятельности (разрешенный вид использования): для размещения временной автостоянки для индивидуальных сборно-разборных укрытий для личного автотранспорта до 1000 м/м ((л.д. 32).
Срок аренды участка устанавливается до 13 января 2019 года (пункт 2.1 дополнительного соглашения).
Согласно пункту 3.1 дополнительного соглашение размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в Приложении N 1 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.
В силу пункта 3.3 дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством.
Пунктом 3.5 дополнительного соглашения установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в Договоре.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования Участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
На основании пункта 4.1.1 дополнительного соглашения арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
В соответствии с пунктом 4.4.4 дополнительного соглашения арендатор обязан уплачивать арендную платы в размере и сроки, установленные договором.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента нарушения арендатором пункта 3.3 договора (пункт 5.2 дополнительного соглашения).
Дополнительное соглашение N 698 от 31 декабря 2013 года зарегистрировано в установленном законодательстве порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 14 февраля 2014 года за номером государственной регистрации 50-50-11/001/2014-362.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 1 квартала 2015 года по 31 декабря 2015 года составила 10 132 237 руб. 48 коп. на которую начислены пени в размере 771 316 руб. 57 коп.
Истец направил в адрес ответчика уведомление N 1.2.5/4530 от 09 ноября 2016 года, в котором указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.
Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрация ненадлежащим образом исполнила свои обязанности по предоставлению спорного земельного участка в аренду ООО "Красногорск-Инвест" свободным и не обремененным правами третьих лиц, поскольку на спорном земельном участке расположены индивидуальные металлические гаражи, принадлежащие физическим лицам, что лишает арендатора возможности использования арендованного имущества, а, следовательно, у арендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При этом в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09. апреля 2013 года N 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013 определена правовая позиция, в соответствии с которой арендатор освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.
Как следует из материалов дела, ООО "Красногорск-Инвест" неоднократно обращалось в адрес администрации с требованием об устранении препятствий в пользовании земельным участком и соразмерном уменьшении арендной платы, что подтверждается перепиской сторон.
Однако администрация в ответ на данные обращения предлагала обществу предоставить проект соглашения между последним и ГСК "Луч", в котором были бы урегулированы вопросы нахождения владельцев гаражей на данной территории.
В результате переговоров, между сторонами в феврале 2015 года было подписано соглашение об условиях дальнейшего использования земельного участка общей площадью 20300 кв. м, находящегося в аренде по договору аренды земельного участка от 13 ноября 1998 года N 505 согласно которому общество за свой счет оформляет топосъемку, готовит схему расположения земельного участка территории вблизи арендуемого земельного участка для дальнейшего размещения плоскостной стоянки (паркинга) для размещения "ракушек" и металлических гаражей, находящихся на арендуемом участке, а администрация приняла на себя обязанность с 01 апреля 2015 года установить льготный размер арендной платы, а также в срок до 01 марта 2015 года администрация обязалась определить совместно с ГСК "Луч" размер платы за использование владельцами "ракушек" и гаражей территории, арендуемой ООО "Красногорск-Инвест" и согласовать размер указанной платы с последним.
В ходе судебного разбирательства установлено, что гаражи, принадлежащие физическим лицам, были размещены на переданном в аренду земельном участке по инициативе администрации.
Так, в соответствии с постановлением Главы администрации Красногорского района Московской области от 21 марта 1996 года N 362/1-3 соответствующим структурам администрации было поручено составить списки (с указанием места жительства) владельцев незаконно установленных гаражей в придворовых территориях и письменно уведомить их о "выводе" данных гаражей (перемещении) на выделенную территорию общей площадью 3,1 га в районе Чернево-II.
Кроме того, решением Арбитражного суда Московской области от 31 мая 2016 года по делу N А41-2143/16, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2016 года, отказано в удовлетворении исковых требований администрации к ООО "Красногорск-Инвест" о взыскании за период с 1 квартала 2015 года по 31 декабря 2015 года 10 132 237 руб. 48 коп. рублей задолженности по арендной плате и пени в размере 771 316 руб. 57 коп., по договору аренды N 505 от 13 ноября 1998 года и о расторжении договор аренды N 505 от 13 ноября 1998 года.
Также факт ненадлежащего исполнения обязательств установлен решением Арбитражного суда Московской области от 13 июня 2017 года по делу N А41-82773/16, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2017 года.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, вышеуказанное обстоятельство доказыванию не подлежит.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что администрация ненадлежащим образом исполнила свои обязанности по предоставлению спорного земельного участка в аренду ООО "Красногорск-Инвест" свободным и не обремененным правами третьих лиц, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010204:1, предоставленном в аренду ответчику, по инициативе самой администрации расположены индивидуальные металлические гаражи, принадлежащие физическим лицам, что лишает арендатора возможности использования арендованного имущества, а, следовательно, у арендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы.
Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств нарушения его прав и законных интересов со стороны ответчика, в материалы дела не представлено.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2017 года по делу N А41-23185/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2017 N 10АП-11225/2017 ПО ДЕЛУ N А41-23185/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2017 г. по делу N А41-23185/17
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Балкаровым А.З.,
при участии в заседании:
от истца Администрации городского округа Красногорск Московской области -Гарнагина Л.А. по доверенности от 19 января 2017 года,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Красногорск-Инвест" - Артюгина Е.В. по доверенности от 01 декабря 2016 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2017 года по делу N А41-23185/17, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН 5024002077, ОГРН 1025002864710) к Обществу с ограниченной ответственностью "Красногорск-Инвест" (ИНН 5024089751 ОГРН 1075024006750) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды,
установил:
Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Красногорск-Инвест" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13 ноября 1998 года N 505 в размере 7 986 273 руб. 75 коп. за период с 01 января 2016 года по 01 октября 2016 года, пени в размере 431 258 руб. 78 коп., расторжении договора аренды от 13 ноября 1998 года N 505.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 июня 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 123 - 126).
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 13 ноября 1998 года Администрация Красногорского района (арендодатель) и ЗАО "Нестор" (арендатор) заключили договор N 505 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2,03 га, расположенный в г. Красногорске, Волоколамское шоссе, согласно прилагаемому плану и экспликации земель, для размещения временной автостоянки для индивидуальных сборно-разборных укрытий для личного автотранспорта до 1000 м/м. (л.д. 13 - 16).
01 июля 2002 года между ЗАО "Нестор" (пользователь) и ООО "Компания АвтоДом" (правоприобретатель) заключен договор передачи прав и обязанностей, на основании которого пользователь, являясь арендатором земельного участка площадью 2,03 га расположенного в г. Красногорске на Волоколамском шоссе, на основании договора аренды N 505 заключенного между ЗАО "Нестор" и Администрацией Красногорского района 13 ноября 1998 года сроком на 15 лет зарегистрированного в Красногорском представительстве Московской областной регистрационной палат 13 января 1999 года за N 50-01.11-5.1998-166.1, передает свои права и обязанности по договору аренды, а правоприобретатель принимает права и обязанности по договору аренды на условиях данного договора (л.д. 18).
Также 24 марта 2003 года Администрация Красногорского района (арендодатель) и ООО "АвтоДом" (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 66 к договору аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года, по условиям которого стороны договорились внести изменения в договор аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года.
17 июня 2003 года Администрация Красногорского района (арендодатель) и ООО "АвтоДом" (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 186 к договору аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года, по условиям которого с 25 марта 2003 года дополнительное соглашение N 66 от 24 марта 2003 года к договору аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года утратило силу.
Впоследствии 18 августа 2003 года между ООО "АвтоДом" (пользователь) и ООО "ФИЛЛ" (правоприобретатель) заключен договор переуступки прав аренды земельного участка и передачи прав и обязанностей, по условиям которого пользователь, являясь арендатором земельного участка в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью 20 300 кв. м, с кадастровым номером 50:11:00102040001, предоставленный в целях размещения временной автостоянки для индивидуальных сборно-разборных укрытий для личного автотранспорта (из земель поселений), находящийся по адресу: Московская область, г. Красногорск, Волоколамское шоссе, передает правоприобретателю, а последний принимает права и обязанности, вытекающие из договора аренды N 505, заключенного между ЗАО "Нестор" и Администрацией Красногорского района 13 ноября 1998 года со всеми последующими дополнительными соглашениями, сроком с 13 января 1999 года до 13 января 2014 года на вышеуказанный земельный участок (л.д. 19 - 20).
07 августа 2007 года ООО "ФИЛЛ" (пользователь) и ООО "Красногорск-Инвест" (правоприобретатель) заключили договор переуступки прав аренды земельного участка и передачи прав и обязанностей, по условиям которого пользователь, являясь арендатором спорного земельного участка, передает правоприобретателю, а последний принимает права и обязанности, вытекающие из договора аренды N 505, заключенного между ЗАО "Нестор" и Администрацией Красногорского района 13 ноября 1998 года со всеми последующими дополнительными соглашениями, сроком с 13 января 1999 года до 13 января 2014 года на вышеуказанный земельный участок (л.д. 24 - 26).
Впоследствии 31 декабря 2013 года Администрация Красногорского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Красногорск-Инвест" (арендатор) подписали дополнительное соглашение N 698 к договору аренды земельного участка N 505 от 13 ноября 1998 года, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 20300 кв. м, с кадастровым номером 50:11:0010204:0001, категория земель - "земли населенных пунктов", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договор (Приложение N 2) и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, г. Красногорск, Волоколамское ш. Земельный участок предоставлен для осуществления Арендатором следующих видом деятельности (разрешенный вид использования): для размещения временной автостоянки для индивидуальных сборно-разборных укрытий для личного автотранспорта до 1000 м/м ((л.д. 32).
Срок аренды участка устанавливается до 13 января 2019 года (пункт 2.1 дополнительного соглашения).
Согласно пункту 3.1 дополнительного соглашение размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в Приложении N 1 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью.
В силу пункта 3.3 дополнительного соглашения арендная плата вносится арендатором в полном объеме для юридических лиц ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, если иное не установлено законодательством.
Пунктом 3.5 дополнительного соглашения установлено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в Договоре.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования Участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
На основании пункта 4.1.1 дополнительного соглашения арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
В соответствии с пунктом 4.4.4 дополнительного соглашения арендатор обязан уплачивать арендную платы в размере и сроки, установленные договором.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с момента нарушения арендатором пункта 3.3 договора (пункт 5.2 дополнительного соглашения).
Дополнительное соглашение N 698 от 31 декабря 2013 года зарегистрировано в установленном законодательстве порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 14 февраля 2014 года за номером государственной регистрации 50-50-11/001/2014-362.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 1 квартала 2015 года по 31 декабря 2015 года составила 10 132 237 руб. 48 коп. на которую начислены пени в размере 771 316 руб. 57 коп.
Истец направил в адрес ответчика уведомление N 1.2.5/4530 от 09 ноября 2016 года, в котором указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.
Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрация ненадлежащим образом исполнила свои обязанности по предоставлению спорного земельного участка в аренду ООО "Красногорск-Инвест" свободным и не обремененным правами третьих лиц, поскольку на спорном земельном участке расположены индивидуальные металлические гаражи, принадлежащие физическим лицам, что лишает арендатора возможности использования арендованного имущества, а, следовательно, у арендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При этом в силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно статье 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).
Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09. апреля 2013 года N 13689/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года N 302-ЭС14-735 по делу N А19-1917/2013 определена правовая позиция, в соответствии с которой арендатор освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, когда арендатор лишен возможности использовать имущество, поскольку со стороны арендодателя отсутствует встречное предоставление.
Как следует из материалов дела, ООО "Красногорск-Инвест" неоднократно обращалось в адрес администрации с требованием об устранении препятствий в пользовании земельным участком и соразмерном уменьшении арендной платы, что подтверждается перепиской сторон.
Однако администрация в ответ на данные обращения предлагала обществу предоставить проект соглашения между последним и ГСК "Луч", в котором были бы урегулированы вопросы нахождения владельцев гаражей на данной территории.
В результате переговоров, между сторонами в феврале 2015 года было подписано соглашение об условиях дальнейшего использования земельного участка общей площадью 20300 кв. м, находящегося в аренде по договору аренды земельного участка от 13 ноября 1998 года N 505 согласно которому общество за свой счет оформляет топосъемку, готовит схему расположения земельного участка территории вблизи арендуемого земельного участка для дальнейшего размещения плоскостной стоянки (паркинга) для размещения "ракушек" и металлических гаражей, находящихся на арендуемом участке, а администрация приняла на себя обязанность с 01 апреля 2015 года установить льготный размер арендной платы, а также в срок до 01 марта 2015 года администрация обязалась определить совместно с ГСК "Луч" размер платы за использование владельцами "ракушек" и гаражей территории, арендуемой ООО "Красногорск-Инвест" и согласовать размер указанной платы с последним.
В ходе судебного разбирательства установлено, что гаражи, принадлежащие физическим лицам, были размещены на переданном в аренду земельном участке по инициативе администрации.
Так, в соответствии с постановлением Главы администрации Красногорского района Московской области от 21 марта 1996 года N 362/1-3 соответствующим структурам администрации было поручено составить списки (с указанием места жительства) владельцев незаконно установленных гаражей в придворовых территориях и письменно уведомить их о "выводе" данных гаражей (перемещении) на выделенную территорию общей площадью 3,1 га в районе Чернево-II.
Кроме того, решением Арбитражного суда Московской области от 31 мая 2016 года по делу N А41-2143/16, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2016 года, отказано в удовлетворении исковых требований администрации к ООО "Красногорск-Инвест" о взыскании за период с 1 квартала 2015 года по 31 декабря 2015 года 10 132 237 руб. 48 коп. рублей задолженности по арендной плате и пени в размере 771 316 руб. 57 коп., по договору аренды N 505 от 13 ноября 1998 года и о расторжении договор аренды N 505 от 13 ноября 1998 года.
Также факт ненадлежащего исполнения обязательств установлен решением Арбитражного суда Московской области от 13 июня 2017 года по делу N А41-82773/16, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2017 года.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, вышеуказанное обстоятельство доказыванию не подлежит.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, о том, что администрация ненадлежащим образом исполнила свои обязанности по предоставлению спорного земельного участка в аренду ООО "Красногорск-Инвест" свободным и не обремененным правами третьих лиц, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010204:1, предоставленном в аренду ответчику, по инициативе самой администрации расположены индивидуальные металлические гаражи, принадлежащие физическим лицам, что лишает арендатора возможности использования арендованного имущества, а, следовательно, у арендатора отсутствует обязанность по внесению арендной платы.
Истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств нарушения его прав и законных интересов со стороны ответчика, в материалы дела не представлено.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2017 года по делу N А41-23185/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
В.Н.СЕМУШКИНА
М.А.НЕМЧИНОВА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
В.Н.СЕМУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)