Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Апаркина В.Н.,
судей Рогалевой Е.М., Корнилова А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,
с участием в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Квана Сергея Родиславовича - не явился, извещен,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещено,
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - не явился, извещено,
от Мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещена,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 марта 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-20695/2015 (судья Медведев А.А.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Квана Сергея Родиславовича (ОГРНИП 315631300044754, ИНН 632137442488), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595), г. Самара,
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003, ИНН 6315856460) г. Самара,
Мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти
о признании незаконным отказа,
Индивидуальный предприниматель Кван Сергей Родиславович обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 к договору аренды от 18.10.2013 г. N 103-2013 (2013-2018) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:584, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 7 квартал, пр-т Степана Разина, площадью 104 кв. м, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа, заключенного между Территориальном управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и предпринимателем Кваном Сергеем Родиславовичем, выраженного в сообщении от 08.07.2015 г. N 63/009/301/2015-4645, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Квана С.Р. путем государственной регистрации указанного дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 г. N 103-2013 (2013-2018).
Решением суда 1 инстанции от 03.12.2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе третье лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области просит решение суда от 03.12.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
При этом в апелляционной жалобе указывает, что в решении суд сослался на новую редакцию ЗК РФ, тогда как новые нормы Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года. По мнению Территориального управления, при принятии обжалуемого решения судом 1 инстанции не были должным образом учтены положения, предусмотренные п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которыми было заключено указанное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Индивидуальный предприниматель Кван С.Р., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Мэрия городского округа Тольятти отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, 18.10.2013 г. между Валиуловой Мадиной Габдулхаковой и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской был заключен договор аренды N 103-2013 (2013-2018) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:584, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 7 квартал, проспект Степана Разина, площадью 104 кв. м, с разрешенным использованием для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа, сроком на 5 лет: с 01.10.2013 г. по 30.09.2018 г. (л.д. 4-8 т. 1).
11.07.2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (арендодатель) и Валиуловой Мадиной Габдулхаковой (арендатор), индивидуальным предпринимателем Кваном С.Р. (новый арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), согласно которому все права и обязанности в отношении арендованного земельного участка переданы предпринимателю Квану С.Р. (л.д. 15-16 т. 1).
Договор аренды и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
27.02.2015 г. между индивидуальным предпринимателем Кваном С.Р. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), согласно которому срок аренды земельного участка был установлен с 01.10.2013 г. по 30.09.2028 г. (л.д. 17 т. 1).
24.04.2015 года предприниматель Кван С.Р. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 к договору аренды указанного земельного участка (л.д. 53-54 т. 1).
Уведомлением Управления Росреестра от 07.05.2015 г. N 63/009/301/2015-4645 государственная регистрация была приостановлена до 08.06.2015 г. (л.д. 58-62 т. 1).
07.05.2015 г. Управлением Росреестра по Самарской области в адрес ТУ Росимущества в Самарской области был направлен межведомственный запрос о предоставлении документов, подтверждающих соблюдение процедуры при предоставлении в аренду Квану С.Р. на новый срок земельного участка, а также документов, подтверждающих, что наделение Шевяховой Ю.В. полномочиями на подписание договоров аренды земельных участков от имени ТУ Росимущества в Самарской области было согласовано с Агентством (л.д. 63-67 т. 1).
Уведомлением от 08.06.2015 г. N 63/009/301/2015-4645 государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка была приостановлена до 08.07.2015 г., в связи с непредставлением необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам (л.д. 68 т. 1).
Сообщением от 08.07.2015 N 63/009/301/2015-4645 Управление отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на основании абзацев 4,6,10,13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (л.д. 80-86 т. 1).
В сообщении отражено, что договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. На государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов. Дополнительное соглашение заключено с нарушением положений п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ, т. к. заявителем не была предоставлена публикация о предстоящим предоставлении участка.
Кроме этого, Управление указало на непредставление документов, подтверждающих полномочия Шевяховой Ю.В. на подписание дополнительного соглашения N 2 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018) от имени Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.
Не согласившись с данным сообщением, предприниматель Кван С.Р. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.
При этом в заявлении ссылался на то, что в силу положений п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока действия договора аренды он имеет при прочих равных условий преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд 1 инстанции исходил из того, что в соответствии с положениями ст. 34 ЗК РФ земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом. С учетом буквального содержания указанной нормы нельзя согласиться с доводами заявителя о том, что прямое предоставление конкретному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка без соблюдения принципов открытости, прозрачности, заблаговременного информирования неопределенного круга лиц о предстоящем предоставлении участка, является допустимым.
Данные выводы суда 1 инстанции являются правомерными.
Согласно п. 1 ст. 34 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.2015 г.) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Таким образом, правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.
Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим.
Вместе с тем в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.
Однако таких обстоятельств судом 1 инстанции по настоящему делу установлено не было.
Кроме того, в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Территориальное управление при предоставлении спорного земельного участка предпринимателю Квану С.Р. на новый срок заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду земельного участка.
Таким образом, дополнительное соглашение N 2 от 27.02.2015 г. к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), которым стороны фактически заключили новый договор аренды на срок до 30.09.2028 г., было заключено с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015 г.).
Аналогичные выводы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 г. по делу А55-29987/2014.
Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, в решении суда 1 инстанции отсутствуют ссылки на положения Земельного кодекса РФ в редакции с 01.03.2015 г.
Из материалов дела также видно, что спорное дополнительное соглашение N 2 к указанному договору аренды земельного участка от лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области подписано исполняющей обязанности заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой со ссылкой на приказ ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. N 28 (в редакции от 11.11.2014 г. N 129).
При этом регистрирующему органу Управлением не были представлены документы, подтверждающие возложение на Шевяхову Ю.В. исполнения обязанностей заместителя руководителя Управления, полномочия на подписание спорного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в том числе и приказ ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. N 28 (в редакции от 11.11.2014 г. N 129).
В материалах дела данные документы также отсутствуют.
С учетом изложенного отказ Управления Росреестра в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения N 2 от 27.02.2015 г. к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018) соответствует нормам законодательства, а требования предпринимателя являются необоснованными.
Доводы, приведенные третьим лицом Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в апелляционной жалобе, являются ошибочными и во внимание не принимаются.
При таких обстоятельствах обжалуемым решением суда 1 инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявления предпринимателя Квана Р.С., оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-20695/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.03.2016 N 11АП-615/2016 ПО ДЕЛУ N А55-20695/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2016 г. по делу N А55-20695/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Апаркина В.Н.,
судей Рогалевой Е.М., Корнилова А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,
с участием в судебном заседании:
от индивидуального предпринимателя Квана Сергея Родиславовича - не явился, извещен,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещено,
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - не явился, извещено,
от Мэрии городского округа Тольятти - не явился, извещена,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 марта 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-20695/2015 (судья Медведев А.А.),
по заявлению индивидуального предпринимателя Квана Сергея Родиславовича (ОГРНИП 315631300044754, ИНН 632137442488), г. Самара,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 1046300581590, ИНН 6317053595), г. Самара,
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1106315004003, ИНН 6315856460) г. Самара,
Мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти
о признании незаконным отказа,
установил:
Индивидуальный предприниматель Кван Сергей Родиславович обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 к договору аренды от 18.10.2013 г. N 103-2013 (2013-2018) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:584, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 7 квартал, пр-т Степана Разина, площадью 104 кв. м, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа, заключенного между Территориальном управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области и предпринимателем Кваном Сергеем Родиславовичем, выраженного в сообщении от 08.07.2015 г. N 63/009/301/2015-4645, а также об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Квана С.Р. путем государственной регистрации указанного дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 г. N 103-2013 (2013-2018).
Решением суда 1 инстанции от 03.12.2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
В апелляционной жалобе третье лицо Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области просит решение суда от 03.12.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
При этом в апелляционной жалобе указывает, что в решении суд сослался на новую редакцию ЗК РФ, тогда как новые нормы Земельного кодекса Российской Федерации не распространяются на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года. По мнению Территориального управления, при принятии обжалуемого решения судом 1 инстанции не были должным образом учтены положения, предусмотренные п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которыми было заключено указанное дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.
Индивидуальный предприниматель Кван С.Р., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Мэрия городского округа Тольятти отзывы на апелляционную жалобу не представили.
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, 18.10.2013 г. между Валиуловой Мадиной Габдулхаковой и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской был заключен договор аренды N 103-2013 (2013-2018) земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101170:584, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 7 квартал, проспект Степана Разина, площадью 104 кв. м, с разрешенным использованием для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа, сроком на 5 лет: с 01.10.2013 г. по 30.09.2018 г. (л.д. 4-8 т. 1).
11.07.2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (арендодатель) и Валиуловой Мадиной Габдулхаковой (арендатор), индивидуальным предпринимателем Кваном С.Р. (новый арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), согласно которому все права и обязанности в отношении арендованного земельного участка переданы предпринимателю Квану С.Р. (л.д. 15-16 т. 1).
Договор аренды и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
27.02.2015 г. между индивидуальным предпринимателем Кваном С.Р. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), согласно которому срок аренды земельного участка был установлен с 01.10.2013 г. по 30.09.2028 г. (л.д. 17 т. 1).
24.04.2015 года предприниматель Кван С.Р. обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 к договору аренды указанного земельного участка (л.д. 53-54 т. 1).
Уведомлением Управления Росреестра от 07.05.2015 г. N 63/009/301/2015-4645 государственная регистрация была приостановлена до 08.06.2015 г. (л.д. 58-62 т. 1).
07.05.2015 г. Управлением Росреестра по Самарской области в адрес ТУ Росимущества в Самарской области был направлен межведомственный запрос о предоставлении документов, подтверждающих соблюдение процедуры при предоставлении в аренду Квану С.Р. на новый срок земельного участка, а также документов, подтверждающих, что наделение Шевяховой Ю.В. полномочиями на подписание договоров аренды земельных участков от имени ТУ Росимущества в Самарской области было согласовано с Агентством (л.д. 63-67 т. 1).
Уведомлением от 08.06.2015 г. N 63/009/301/2015-4645 государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка была приостановлена до 08.07.2015 г., в связи с непредставлением необходимых для государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам (л.д. 68 т. 1).
Сообщением от 08.07.2015 N 63/009/301/2015-4645 Управление отказало в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка на основании абзацев 4,6,10,13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (л.д. 80-86 т. 1).
В сообщении отражено, что договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. На государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов. Дополнительное соглашение заключено с нарушением положений п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ, т. к. заявителем не была предоставлена публикация о предстоящим предоставлении участка.
Кроме этого, Управление указало на непредставление документов, подтверждающих полномочия Шевяховой Ю.В. на подписание дополнительного соглашения N 2 от 27.02.2015 к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018) от имени Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.
Не согласившись с данным сообщением, предприниматель Кван С.Р. обратился в арбитражный суд с указанным заявлением.
При этом в заявлении ссылался на то, что в силу положений п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока действия договора аренды он имеет при прочих равных условий преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд 1 инстанции исходил из того, что в соответствии с положениями ст. 34 ЗК РФ земельные участки из государственных (муниципальных) земель для целей, не связанных со строительством, должны предоставляться на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого, органы, уполномоченные на предоставление таких участков, обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях, и заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий заявителей, если иное не установлено законом. С учетом буквального содержания указанной нормы нельзя согласиться с доводами заявителя о том, что прямое предоставление конкретному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка без соблюдения принципов открытости, прозрачности, заблаговременного информирования неопределенного круга лиц о предстоящем предоставлении участка, является допустимым.
Данные выводы суда 1 инстанции являются правомерными.
Согласно п. 1 ст. 34 ЗК РФ (действовавшей до 01.03.2015 г.) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:
- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;
- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган;
- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Таким образом, правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности.
Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим.
Вместе с тем в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.
Однако таких обстоятельств судом 1 инстанции по настоящему делу установлено не было.
Кроме того, в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Территориальное управление при предоставлении спорного земельного участка предпринимателю Квану С.Р. на новый срок заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду земельного участка.
Таким образом, дополнительное соглашение N 2 от 27.02.2015 г. к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018), которым стороны фактически заключили новый договор аренды на срок до 30.09.2028 г., было заключено с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015 г.).
Аналогичные выводы изложены в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 г. по делу А55-29987/2014.
Вопреки доводам, изложенным в апелляционной жалобе, в решении суда 1 инстанции отсутствуют ссылки на положения Земельного кодекса РФ в редакции с 01.03.2015 г.
Из материалов дела также видно, что спорное дополнительное соглашение N 2 к указанному договору аренды земельного участка от лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области подписано исполняющей обязанности заместителя руководителя Ю.В. Шевяховой со ссылкой на приказ ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. N 28 (в редакции от 11.11.2014 г. N 129).
При этом регистрирующему органу Управлением не были представлены документы, подтверждающие возложение на Шевяхову Ю.В. исполнения обязанностей заместителя руководителя Управления, полномочия на подписание спорного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, в том числе и приказ ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 г. N 28 (в редакции от 11.11.2014 г. N 129).
В материалах дела данные документы также отсутствуют.
С учетом изложенного отказ Управления Росреестра в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения N 2 от 27.02.2015 г. к договору аренды земельного участка от 18.10.2013 N 103-2013 (2013-2018) соответствует нормам законодательства, а требования предпринимателя являются необоснованными.
Доводы, приведенные третьим лицом Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в апелляционной жалобе, являются ошибочными и во внимание не принимаются.
При таких обстоятельствах обжалуемым решением суда 1 инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявления предпринимателя Квана Р.С., оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 03 декабря 2015 года по делу N А55-20695/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.АПАРКИН
В.Н.АПАРКИН
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
А.Б.КОРНИЛОВ
Е.М.РОГАЛЕВА
А.Б.КОРНИЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)