Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
- от истца - Павлов И.В., представитель по доверенности от 09.01.2017;
- от ответчика - генеральный директор Добров С.А.; Можаев Л.В., представитель по доверенности от 09.11.2016;
- от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашихи
на решение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2017, принятое судьи Кузьминой О.А. по делу N А41-72153/16
по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха
к Обществу с ограниченной ответственностью "Вариант"
о расторжении договора аренды земельного участка,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства имущественных отношений Московской области, Управления имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
установил:
Администрация городского округа Балашиха обратилась с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" со следующими требованиями:
- - расторгнуть договор от 12.11.2012 N 98-4 аренды земельного участка, заключенный между Администрацией Городского округа Балашиха и ООО "Вариант";
- - обязать ООО "Вариант" возвратить Администрации Городского округа Балашиха земельный участок общей площадью 1,2000 га, с кадастровым номером 50:15:0071102:115, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Полтево, входящий в состав населенных пунктов, путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу (л.д. 2 - 4).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Управление имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 86 - 88).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Балашиха подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить (л.д. 101 - 104).
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Городского округа Балашиха (арендодатель) и ООО "Вариант" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.11.2012 N 98-Ч (л.д. 9).
Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071102:115, площадью 1,2 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Полтево, для строительства и размещения административно-производственного комплекса, с учетом ограничений (обременений) в использовании участка:
- - земельный участок в литерах "А - Б - В - Г - Д - Е - Ж - И - К" площадью 86000 кв. м расположен в водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе р. Малиновка;
- - часть земельного участка под литерой "1" площадью 689 кв. м - охранная зона газопровода;
- - часть земельного участка под литерой "2" площадью 2357 кв. м - охранная зона трассы воздушной линии электроснабжения;
- - часть земельного участка под литерой "3" площадью 37 кв. м - охранная зона трассы электрокабеля 0,4 кВ.
Стороны согласовали срок действия договора - с 12.11.2012 по 11.11.2064, а также размер и порядок внесения арендных платежей (л.д. 9).
Договор был зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.
07.06.2016 Комитетом по управлению имуществом Администрации городского Балашиха был составлен акт обследования земельного участка (л.д. 22).
Из указанного акта следует, что на земельном участке земляные, строительные работы не ведутся, земельный участок не используется.
29.08.2016 администрацией в адрес ответчика была направлена претензия N 1837исх, в которой общество было уведомлено о выявлении нарушений условий договора в части неиспользования участка по его целевому назначению.
Администрация предложила обществу расторгнуть договор в добровольном порядке.
Поскольку общество оставило претензию без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что ответчиком принимаются меры по освоению земельного участка.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в иске.
Как следует из материалов дела, Администрация городского округа Балашиха просит расторгнуть договор от 12.11.2012 N 98-4 аренды земельного участка, в связи с тем, что участок не используется ответчиком по его целевому назначению.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.
В соответствии со ст. 46, 47 ЗК РФ аренда прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071102:115, площадью 1,2 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Полтево, был предоставлен в аренду ООО "Вариант" для строительства и размещения административно-производственного комплекса (л.д. 9).
В пункте 1.1 договора указаны ограничения (обременения) в использовании участка, а именно: земельный участок в литерах "А - Б - В - Г - Д - Е - Ж - И - К" площадью 86000 кв. м расположен в водоохранной зоне; часть земельного участка под литерой "1" площадью 689 кв. м - охранная зона газопровода; часть земельного участка под литерой "2" площадью 2357 кв. м - охранная зона трассы воздушной линии электроснабжения; часть земельного участка под литерой "3" площадью 37 кв. м - охранная зона трассы электрокабеля 0,4 кВ.
Договор аренды земельного участка N 98-Ч был заключен 12.11.2012.
В 2013 году, то есть в течение года после заключения договора аренды, по заказу ООО "Вариант" был составлен проект административно-производственного здания (л.д. 42 - 52).
В целях установления по периметру участка ограждения из профильных листов на металлических опорах с бетонным фундаментом глубиной залегания 0,7 м, также планирования земельного участка на предмет выравнивания привезенным грунтом, ответчиком заключены договоры подряда от 15.06.2016 и от 01.08.2016 (л.д. 64, 65).
Факт осуществления работ подтверждается фотоматериалами, представленными ответчиком (л.д. 62 - 63).
Более того, материалами дела подтверждается то обстоятельство, что при заключении договора аренды спорный земельный участок имел обременения, среди которых - газопровод, снабжающий предприятие ООО "Оланда-20" и проходящий по земельному участку.
Из письма от 19.05.2016, направленного ООО "Оланда-20" в адрес ответчика, следует, что ведется оформление права на земельный участок, по которому будет проложена новая труба для газоснабжения (л.д. 60).
Из письма ООО "Оланда-20" также следует, что регистрация прав на газопровод намечена на 4 квартал 2016 года - 1 квартал 2017 года (л.д. 61).
Строительство нового газопровода завершено, после переподключения газа будет произведен демонтаж старого газопровода на спорном участке.
При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обществом предпринимаются меры по освоению земельного участка с целью обеспечения возможности строительства.
При этом договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство административно-производственного комплекса на арендуемом земельном участке.
Поскольку спорный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет, с момента получения земельного участка ООО "Вариант" производит действия, необходимые для начала строительства объекта, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного не имеется.
Указанный вывод суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Московского округа: от 21.04.2016 по делу N А41-51312/15 и от 18.04.2016 по делу N А41-51313/15
Истцом также заявлено требование о возложении на ответчика обязанности возвратить Администрации Городского округа Балашиха земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071102:115.
В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в удовлетворении исковых требований о расторжении договора отказано, договор аренды является действующим, ответчиком принимаются меры по освоению земельного участка, апелляционный суд согласен также с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования об обязании возвратить земельный участок.
Ссылка Администрации городского округа Балашиха в апелляционной жалобе в обоснование факта неиспользования ответчиком земельного участка по его целевому назначению на акт обследования земельного участка от 07.06.2016, отклонена арбитражным апелляционным судом.
Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0071102:115 от 07.06.2016 и фотоматериалы (л.д. 22 - 24), арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что указанный акт и фотографии не являются доказательствами, бесспорно и безусловно подтверждающими нецелевое использования ответчиком земельного участка.
В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Земельное законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Поскольку в данном случае земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071102:115 предоставлялся под строительство административно-производственного здания, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.
Как следует из материалов дела, видом разрешенного использования арендуемого земельного участка является строительство и размещение административно-производственного комплекса.
В 2013 году ответчиком был разработан проект указанного административно-производственного здания, строительство которого возможно лишь при наличии соответствующего разрешения на строительство, требующего ряда согласований.
Оформление разрешительной документации осложнялось наличием обременения на участке в виде газопровода, снабжающего соседнее предприятие ООО "Оланда-20", проходящего практически посередине земельного участка, на котором, при наличии еще ряда обременений в виде проходящей над участком линии электропередач и водоохранной зоны, нельзя разместить запроектированное ответчиком здание без переноса газопровода.
В целях ускорения переноса газовой трубы ответчик обращался в ГУП "Мособлгаз" и в ООО "Оланда-20".
В настоящее время строительство нового газопровода уже завершено.
Министерством строительного комплекса Московской области обществу "Вариант" выдан Градостроительный план земельного участка от 18.04.2017, в котором указано на необходимость при проектировании объектов капитального строительства учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, вынос которых возможен при наличии отдельного разрешения.
Указанное обстоятельство также свидетельствует о подготовке ответчика к использованию земельного участка по его целевому назначению.
В настоящее время по периметру земельного участка установлено ограждение, проведены работы по насыпке грунта и планировке земельного участка.
Таким образом, доводы Администрации городского округа Балашиха Московской области, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что ООО "Вариант" на протяжении четырех лет не предпринимало никаких действий и предусмотренных законом мер как для использования, так и для освоения земельного участка, отклонены арбитражным апелляционным судом как необоснованные и противоречащие имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2017 по делу N А41-72153/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2017 N 10АП-7398/2017 ПО ДЕЛУ N А41-72153/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2017 г. по делу N А41-72153/16
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
- от истца - Павлов И.В., представитель по доверенности от 09.01.2017;
- от ответчика - генеральный директор Добров С.А.; Можаев Л.В., представитель по доверенности от 09.11.2016;
- от третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашихи
на решение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2017, принятое судьи Кузьминой О.А. по делу N А41-72153/16
по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха
к Обществу с ограниченной ответственностью "Вариант"
о расторжении договора аренды земельного участка,
с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства имущественных отношений Московской области, Управления имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
установил:
Администрация городского округа Балашиха обратилась с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Вариант" со следующими требованиями:
- - расторгнуть договор от 12.11.2012 N 98-4 аренды земельного участка, заключенный между Администрацией Городского округа Балашиха и ООО "Вариант";
- - обязать ООО "Вариант" возвратить Администрации Городского округа Балашиха земельный участок общей площадью 1,2000 га, с кадастровым номером 50:15:0071102:115, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Полтево, входящий в состав населенных пунктов, путем подписания акта приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу (л.д. 2 - 4).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Управление имущественных отношений Администрации городского округа Балашиха.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 86 - 88).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Балашиха подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить (л.д. 101 - 104).
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между Администрацией Городского округа Балашиха (арендодатель) и ООО "Вариант" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.11.2012 N 98-Ч (л.д. 9).
Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071102:115, площадью 1,2 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Полтево, для строительства и размещения административно-производственного комплекса, с учетом ограничений (обременений) в использовании участка:
- - земельный участок в литерах "А - Б - В - Г - Д - Е - Ж - И - К" площадью 86000 кв. м расположен в водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе р. Малиновка;
- - часть земельного участка под литерой "1" площадью 689 кв. м - охранная зона газопровода;
- - часть земельного участка под литерой "2" площадью 2357 кв. м - охранная зона трассы воздушной линии электроснабжения;
- - часть земельного участка под литерой "3" площадью 37 кв. м - охранная зона трассы электрокабеля 0,4 кВ.
Стороны согласовали срок действия договора - с 12.11.2012 по 11.11.2064, а также размер и порядок внесения арендных платежей (л.д. 9).
Договор был зарегистрирован в установленном порядке.
Согласно п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.
07.06.2016 Комитетом по управлению имуществом Администрации городского Балашиха был составлен акт обследования земельного участка (л.д. 22).
Из указанного акта следует, что на земельном участке земляные, строительные работы не ведутся, земельный участок не используется.
29.08.2016 администрацией в адрес ответчика была направлена претензия N 1837исх, в которой общество было уведомлено о выявлении нарушений условий договора в части неиспользования участка по его целевому назначению.
Администрация предложила обществу расторгнуть договор в добровольном порядке.
Поскольку общество оставило претензию без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что ответчиком принимаются меры по освоению земельного участка.
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в иске.
Как следует из материалов дела, Администрация городского округа Балашиха просит расторгнуть договор от 12.11.2012 N 98-4 аренды земельного участка, в связи с тем, что участок не используется ответчиком по его целевому назначению.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.
В соответствии со ст. 46, 47 ЗК РФ аренда прекращается при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071102:115, площадью 1,2 га, расположенный по адресу: Московская область, г. Балашиха, д. Полтево, был предоставлен в аренду ООО "Вариант" для строительства и размещения административно-производственного комплекса (л.д. 9).
В пункте 1.1 договора указаны ограничения (обременения) в использовании участка, а именно: земельный участок в литерах "А - Б - В - Г - Д - Е - Ж - И - К" площадью 86000 кв. м расположен в водоохранной зоне; часть земельного участка под литерой "1" площадью 689 кв. м - охранная зона газопровода; часть земельного участка под литерой "2" площадью 2357 кв. м - охранная зона трассы воздушной линии электроснабжения; часть земельного участка под литерой "3" площадью 37 кв. м - охранная зона трассы электрокабеля 0,4 кВ.
Договор аренды земельного участка N 98-Ч был заключен 12.11.2012.
В 2013 году, то есть в течение года после заключения договора аренды, по заказу ООО "Вариант" был составлен проект административно-производственного здания (л.д. 42 - 52).
В целях установления по периметру участка ограждения из профильных листов на металлических опорах с бетонным фундаментом глубиной залегания 0,7 м, также планирования земельного участка на предмет выравнивания привезенным грунтом, ответчиком заключены договоры подряда от 15.06.2016 и от 01.08.2016 (л.д. 64, 65).
Факт осуществления работ подтверждается фотоматериалами, представленными ответчиком (л.д. 62 - 63).
Более того, материалами дела подтверждается то обстоятельство, что при заключении договора аренды спорный земельный участок имел обременения, среди которых - газопровод, снабжающий предприятие ООО "Оланда-20" и проходящий по земельному участку.
Из письма от 19.05.2016, направленного ООО "Оланда-20" в адрес ответчика, следует, что ведется оформление права на земельный участок, по которому будет проложена новая труба для газоснабжения (л.д. 60).
Из письма ООО "Оланда-20" также следует, что регистрация прав на газопровод намечена на 4 квартал 2016 года - 1 квартал 2017 года (л.д. 61).
Строительство нового газопровода завершено, после переподключения газа будет произведен демонтаж старого газопровода на спорном участке.
При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обществом предпринимаются меры по освоению земельного участка с целью обеспечения возможности строительства.
При этом договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство административно-производственного комплекса на арендуемом земельном участке.
Поскольку спорный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет, с момента получения земельного участка ООО "Вариант" производит действия, необходимые для начала строительства объекта, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды земельного не имеется.
Указанный вывод суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Московского округа: от 21.04.2016 по делу N А41-51312/15 и от 18.04.2016 по делу N А41-51313/15
Истцом также заявлено требование о возложении на ответчика обязанности возвратить Администрации Городского округа Балашиха земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071102:115.
В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку в удовлетворении исковых требований о расторжении договора отказано, договор аренды является действующим, ответчиком принимаются меры по освоению земельного участка, апелляционный суд согласен также с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования об обязании возвратить земельный участок.
Ссылка Администрации городского округа Балашиха в апелляционной жалобе в обоснование факта неиспользования ответчиком земельного участка по его целевому назначению на акт обследования земельного участка от 07.06.2016, отклонена арбитражным апелляционным судом.
Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0071102:115 от 07.06.2016 и фотоматериалы (л.д. 22 - 24), арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что указанный акт и фотографии не являются доказательствами, бесспорно и безусловно подтверждающими нецелевое использования ответчиком земельного участка.
В силу ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, а именно, при ненадлежащем использовании земельного участка неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Земельное законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под освоением земельного участка понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Поскольку в данном случае земельный участок с кадастровым номером 50:15:0071102:115 предоставлялся под строительство административно-производственного здания, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.
Как следует из материалов дела, видом разрешенного использования арендуемого земельного участка является строительство и размещение административно-производственного комплекса.
В 2013 году ответчиком был разработан проект указанного административно-производственного здания, строительство которого возможно лишь при наличии соответствующего разрешения на строительство, требующего ряда согласований.
Оформление разрешительной документации осложнялось наличием обременения на участке в виде газопровода, снабжающего соседнее предприятие ООО "Оланда-20", проходящего практически посередине земельного участка, на котором, при наличии еще ряда обременений в виде проходящей над участком линии электропередач и водоохранной зоны, нельзя разместить запроектированное ответчиком здание без переноса газопровода.
В целях ускорения переноса газовой трубы ответчик обращался в ГУП "Мособлгаз" и в ООО "Оланда-20".
В настоящее время строительство нового газопровода уже завершено.
Министерством строительного комплекса Московской области обществу "Вариант" выдан Градостроительный план земельного участка от 18.04.2017, в котором указано на необходимость при проектировании объектов капитального строительства учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, вынос которых возможен при наличии отдельного разрешения.
Указанное обстоятельство также свидетельствует о подготовке ответчика к использованию земельного участка по его целевому назначению.
В настоящее время по периметру земельного участка установлено ограждение, проведены работы по насыпке грунта и планировке земельного участка.
Таким образом, доводы Администрации городского округа Балашиха Московской области, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что ООО "Вариант" на протяжении четырех лет не предпринимало никаких действий и предусмотренных законом мер как для использования, так и для освоения земельного участка, отклонены арбитражным апелляционным судом как необоснованные и противоречащие имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 26.01.2017 по делу N А41-72153/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
В.Н.СЕМУШКИНА
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
В.Н.СЕМУШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)