Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2017 по делу N А07-4562/2017 (судья Бобылев М.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску - Зиннатуллин Б.А. (доверенность от 04.09.2017 N 04/09-С3К);
- общества с ограниченной ответственностью "Крокус" - Нуртдинов М.Ф. (доверенность от 25.05.2017 N 1);
- Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан - Зиннатуллин Б.А. (доверенность от 30.12.2016 N 74).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крокус" (далее - ООО "Крокус", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.07.2013 N 4693к, об обязании возвратить земельный участок, переданный по договору от 03.07.2013 N 4693к, с кадастровым номером 02:66:010110:187 по акту приема-передачи истцу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее также - Администрация, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее также - Управление Росреестра, третье лицо), Прокуратура Республики Башкортостан (далее - Прокуратура, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.07.2017 (резолютивная часть объявлена 29.06.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что земельный участок не находился в двух территориальных зонах. Отмечает, что на момент заключения спорного договора Правила землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденные решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 N 3-15/16 (далее - ПЗЗ), еще не вступили в силу. Указывает, что при выдаче выписки из градостроительного регламента от 26.05.2017 N 393 специалистом муниципального бюджетного учреждения Управление архитектуры и градостроительства городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан не был учтен факт предоставления земельного участка до вступления в силу ПЗЗ. Комитет указывает, что ответчику было известно о том, что земельный участок находится в одной территориальной зоне, что подтверждается письмом ответчика в Администрацию от 31.08.2015 о согласовании изменений в ПЗЗ, протоколом градостроительного совета от 01.11.2013 о согласовании ООО "Крокус" эскизного проекта многофункционального комплекса "Сказочный замок". Так, в протоколе градостроительного совета отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 находится в территориальной зоне ОД-1. Комитет не согласен со ссылкой ответчика на то, что в 5 м от границ земельного участка проходит надземная теплотрасса в 2 нитки диаметром 530 м и подземный кабель 6,0 кВт и 0,4 кВт. Так, по мнению подателя жалобы, данные обстоятельства при должной осмотрительности при выборе земельного участка, передаваемого по договору переуступки, должны были быть учтены ответчиком в момент получения земельного участка от Шафикова Рустама Ринатовича. Истец отмечает, что обществом неоднократно предпринимались попытки реализовать земельный участок за крупную денежную сумму, не приступая к строительству объекта недвижимости. Разрешение на строительство объекта было выдано ответчику лишь 29.05.2017, то есть после обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском и после истечения трехлетнего срока с момента предоставления земельного участка. Податель жалобы указывает, что проведение топографической съемки, согласование проектной документации, период внесения изменений в ПЗЗ, период оформления градостроительного плана земельного участка не являются освоением земельного участка. Доказательства необоснованных отказов со стороны Администрации и Комитета ответчиком не представлены. Комитет настаивает на том, что земельный участок не осваивался ООО "Крокус" не по объективный причинам, не зависящим от него, а по причине несвоевременного принятия мер по освоению земельного участка, получения разрешения на строительство.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик ссылается на законность и обоснованность решения суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления Росреестра, Прокуратуры не явились. С учетом мнения представителей сторон и Администрации и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Управления Росреестра, Прокуратуры.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее. Представитель Администрации в судебном заседании поддержал правовую позицию подателя жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.07.2013 между Комитетом (арендодатель) и Шафиковым Рустамом Ринатовичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 4693к, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1600 кв. м, с кадастровым номером 02:66:010110:187, расположенный по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 16 В, из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства торгово-бытового комплекса, общепита (пункт 1.1 договора) (л. д. 18, 19).
Срок аренды установлен с 11.06.2013 по 11.06.2019 (пункт 3.1 договора).
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за два срока подряд, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору, нарушения других условий договора, действующего законодательства и по другим основаниям, указанным в постановлении главы Администрации от 11.06.2013 N 2075 (пункт 5.1.1 договора).
Пунктом 5.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В силу пункта 7.3 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1 договора.
По акту приема-передачи от 03.07.2013 указанный земельный участок был передан арендатору (л. д. 20).
По договору передачи прав и обязанностей по договору аренды от 18.07.2013 права и обязанности арендатора земельного участка переданы Шафиковым Р.Р. ООО "Крокус".
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2017 N 02/101/003/2017-82293 подтверждена государственная регистрация обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:187 сроком до 11.06.2019 в пользу общества (л. д. 23).
Согласно акту осмотра земельного участка от 02.03.2017 на земельном участке деятельность не ведется, здания и сооружения отсутствуют, земельный участок забором не огорожен (л. д. 21).
В связи с неиспользованием земельного участка в указанных в договоре аренды целях - проектирование и строительство торгово-бытового комплекса истцом направлено в адрес ответчика письмо от 20.02.2017 N 20, в котором истец предложил ответчику в срок до 10.03.2017 подписать соглашение о расторжении договора и передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю (л. д. 10).
Ответчиком письмо от 20.02.2017 N 20 оставлено без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с названными выше требованиями в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расторжение долгосрочного договора аренды представляет собой исключительную меру ответственности. Ответчиком производились действия по освоению земельного участка для начала строительства. При этом имелись объективные препятствия для строительства объекта ранее. Суд одновременно учел, что до окончания срока действия спорного договора аренды имеется реальная возможность возвести объект.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон и Администрации, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.
Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В настоящем случае в обоснование отсутствия оснований для досрочного расторжения спорного договора аренды ответчик ссылается на то, что им совершались действия по использованию земельного участка для цели строительства, между тем, имелись объективные препятствия для возведения объекта строительства ранее.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно согласился с правовой позицией ответчика.
Так, как следует из материалов дела, 03.08.2013 ООО "Крокус" в целях подготовки документации по строительству объекта на спорном земельном участке заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Кадастровое агентство" договор на выполнение изыскательских работ N 41 (л. д. 70, 71), по которому подрядчиком была выполнена топографическая съемка.
После проведенной топографической съемки ООО "Крокус" был разработан эскизный проект, который был предоставлен на градостроительный совет.
01 ноября 2013 года градостроительный совет согласовал эскизный проект ООО "Крокус" многофункционального комплекса "Сказочный замок", а глава Администрации его утвердил (л. д. 73-76).
В протоколе градостроительного совета, среди прочего, отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 находится в территориальной зоне ОД-1.
На стадии подготовки необходимых документов для получения градостроительного плана земельного участка ООО "Крокус" были выявлены препятствия, которые исключали возможность использования земельного участка по назначению.
Так, ответчик указывает, что земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 находился в двух территориальных зонах ОД-1 и Р-1.1, которые имели различные параметры разрешенного строительства.
В доказательство своего довода ответчик представил в материалы дела выписку от 26.05.2017 N 393 из градостроительного регламента на земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187, подписанную главным архитектором, согласно которой в период с 18.07.2013 по 26.04.2016 земельный участок принадлежал к двум территориальным зонам ОД-1 и Р-1.1 (л. д. 81, 82).
В выписке указаны предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства в соответствующей территориальной зоне. Так, указано, что минимальная площадь в территориальной зоне ОД-1 составляла 0,3 га (фактическая площадь 0,16 га), минимальная длина стороны по уличному фронту 60 м (по факту 43 метра).
В силу части 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Частью 2 указанной статьи установлено, что отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.
31 августа 2015 года ООО "Крокус" обратилось в Администрацию с письмом о согласовании проектной документации "Внесение изменений в правила землепользования и застройки городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан" (л. д. 78).
14 сентября 2015 года Администрация ответом за N 21/16-8036 (л. д. 80) отказала в согласовании проектной документации, указав на то, что территориальная зона ОД-1 установлена в соответствии с генеральным планом городского округа от 27.09.2012 N 3-06/11, препятствия для рационального использования земельного участка отсутствуют.
Между тем, 21.10.2015 Администрация вынесла постановление N 3842 "О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденные решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 N 3-15/06", определив цель разработки проекта внесение изменений в градостроительные регламенты, виды разрешенного использования земельных участков, в территориальные зоны, в том числе, в графическую документацию территориальных зон (л. д. 83).
26 апреля 2016 года решением Совета городского округа город Нефтекамск N 3-46/02 были утверждены изменения в ПЗЗ (л. д. 84). Земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 стал находиться в одной территориальной зоне ОД-1 и соответствовать минимальным параметрам застройки (л. д. 84).
Таким образом, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, только с 26.04.2016 земельный участок стал пригодным для его использования ООО "Крокус" по назначению.
Ссылку подателя жалобы на отсутствие препятствий в использовании ответчиком земельного участка по назначению ввиду того, что на момент заключения спорного договора ПЗЗ, утвержденные решением Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 N 3-15/16, еще не вступили в силу, арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает.
Так, до указанных ПЗЗ действовали ПЗЗ, утвержденные решения Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 20.02.2008 N 1-24/9, согласно которым, в частности, минимальная площадь земельных участков в территориальной зоне ОД-1 была равна 0,20 га. Фактическая же площадь предоставленного земельного участка равна 0,16 га.
Комитет не согласен со ссылкой ответчика на то, что в 5 м от границ земельного участка проходит надземная теплотрасса в 2 нитки диаметром 530 м и подземный кабель 6,0 кВт и 0,4 кВт, так как, по мнению подателя жалобы, данные обстоятельства при должной осмотрительности при выборе земельного участка, передаваемого по договору переуступки, должны были быть учтены ответчиком в момент получения земельного участка от Шафикова Р.Р.
Между тем, как верно отметило ООО "Крокус" в отзыве на апелляционную жалобу, оно не могло повлиять на выбор земельного участка, так как получило права аренды на него от третьего лица.
Из материалов дела следует, что на основании заявления ООО "Крокус" от 03.06.2016 N 2724 постановлением Администрации от 27.06.2016 N 2848 был утвержден градостроительный план N RU0330300-975 земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:187 (л. д. 85-94).
29 мая 2017 года Администрацией ООО "Крокус" выдано разрешение на строительство N 02-RU03303000-28-2017 (л. д. 96, 97).
05 июня 2017 года Администрацией обществу был выдан ордер на земляные работы N 51 (л. д. 98, 99).
Срок договора аренды установлен до 11.06.2019.
Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, определяя срок действия договора аренды до 11.06.2019, Комитет исходил из того, что названный срок является объективно обоснованным и достаточным для освоения земельного участка, в силу чего рассчитывал при заключении договора на получение экономического эффекта от передачи в аренду земельного участка в течение срока действия договора.
Возможность освоения земельного участка в пределах срока действия договора не утрачена.
Также арбитражный суд первой инстанции верно указал, что расторжение договора является мерой оперативного воздействия одной из сторон договора с целью пресечь недобросовестное поведение контрагента при исполнении договора, в силу чего применение такой меры допускается законом или договором только при недобросовестном поведении другой стороны.
В настоящем случае истец не доказал наличие на стороне ответчика недобросовестного бездействия по неиспользованию земельного участка.
Указание истца на то, что обществом неоднократно предпринимались попытки реализовать земельный участок за крупную денежную сумму, не приступая к строительству объекта недвижимости, не подтверждено материалами дела.
Приведенные ООО "Крокус" доводы и доказательства подтверждают, что оснований для расторжения договора аренды в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку ООО "Крокус" предпринимало разумные и необходимые действия для освоения земельного участка и начала строительства, заинтересовано в строительстве объекта недвижимого имущества.
В связи с изложенным арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2017 по делу N А07-4562/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2017 N 18АП-10010/2017 ПО ДЕЛУ N А07-4562/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. N 18АП-10010/2017
Дело N А07-4562/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2017 по делу N А07-4562/2017 (судья Бобылев М.П.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску - Зиннатуллин Б.А. (доверенность от 04.09.2017 N 04/09-С3К);
- общества с ограниченной ответственностью "Крокус" - Нуртдинов М.Ф. (доверенность от 25.05.2017 N 1);
- Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан - Зиннатуллин Б.А. (доверенность от 30.12.2016 N 74).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крокус" (далее - ООО "Крокус", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.07.2013 N 4693к, об обязании возвратить земельный участок, переданный по договору от 03.07.2013 N 4693к, с кадастровым номером 02:66:010110:187 по акту приема-передачи истцу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан (далее также - Администрация, третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее также - Управление Росреестра, третье лицо), Прокуратура Республики Башкортостан (далее - Прокуратура, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.07.2017 (резолютивная часть объявлена 29.06.2017) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что земельный участок не находился в двух территориальных зонах. Отмечает, что на момент заключения спорного договора Правила землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденные решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 N 3-15/16 (далее - ПЗЗ), еще не вступили в силу. Указывает, что при выдаче выписки из градостроительного регламента от 26.05.2017 N 393 специалистом муниципального бюджетного учреждения Управление архитектуры и градостроительства городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан не был учтен факт предоставления земельного участка до вступления в силу ПЗЗ. Комитет указывает, что ответчику было известно о том, что земельный участок находится в одной территориальной зоне, что подтверждается письмом ответчика в Администрацию от 31.08.2015 о согласовании изменений в ПЗЗ, протоколом градостроительного совета от 01.11.2013 о согласовании ООО "Крокус" эскизного проекта многофункционального комплекса "Сказочный замок". Так, в протоколе градостроительного совета отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 находится в территориальной зоне ОД-1. Комитет не согласен со ссылкой ответчика на то, что в 5 м от границ земельного участка проходит надземная теплотрасса в 2 нитки диаметром 530 м и подземный кабель 6,0 кВт и 0,4 кВт. Так, по мнению подателя жалобы, данные обстоятельства при должной осмотрительности при выборе земельного участка, передаваемого по договору переуступки, должны были быть учтены ответчиком в момент получения земельного участка от Шафикова Рустама Ринатовича. Истец отмечает, что обществом неоднократно предпринимались попытки реализовать земельный участок за крупную денежную сумму, не приступая к строительству объекта недвижимости. Разрешение на строительство объекта было выдано ответчику лишь 29.05.2017, то есть после обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском и после истечения трехлетнего срока с момента предоставления земельного участка. Податель жалобы указывает, что проведение топографической съемки, согласование проектной документации, период внесения изменений в ПЗЗ, период оформления градостроительного плана земельного участка не являются освоением земельного участка. Доказательства необоснованных отказов со стороны Администрации и Комитета ответчиком не представлены. Комитет настаивает на том, что земельный участок не осваивался ООО "Крокус" не по объективный причинам, не зависящим от него, а по причине несвоевременного принятия мер по освоению земельного участка, получения разрешения на строительство.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик ссылается на законность и обоснованность решения суда.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления Росреестра, Прокуратуры не явились. С учетом мнения представителей сторон и Администрации и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Управления Росреестра, Прокуратуры.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее. Представитель Администрации в судебном заседании поддержал правовую позицию подателя жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 03.07.2013 между Комитетом (арендодатель) и Шафиковым Рустамом Ринатовичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 4693к, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1600 кв. м, с кадастровым номером 02:66:010110:187, расположенный по адресу: г. Нефтекамск, ул. Парковая, д. 16 В, из земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства торгово-бытового комплекса, общепита (пункт 1.1 договора) (л. д. 18, 19).
Срок аренды установлен с 11.06.2013 по 11.06.2019 (пункт 3.1 договора).
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за два срока подряд, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору, нарушения других условий договора, действующего законодательства и по другим основаниям, указанным в постановлении главы Администрации от 11.06.2013 N 2075 (пункт 5.1.1 договора).
Пунктом 5.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В силу пункта 7.3 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1 договора.
По акту приема-передачи от 03.07.2013 указанный земельный участок был передан арендатору (л. д. 20).
По договору передачи прав и обязанностей по договору аренды от 18.07.2013 права и обязанности арендатора земельного участка переданы Шафиковым Р.Р. ООО "Крокус".
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2017 N 02/101/003/2017-82293 подтверждена государственная регистрация обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:187 сроком до 11.06.2019 в пользу общества (л. д. 23).
Согласно акту осмотра земельного участка от 02.03.2017 на земельном участке деятельность не ведется, здания и сооружения отсутствуют, земельный участок забором не огорожен (л. д. 21).
В связи с неиспользованием земельного участка в указанных в договоре аренды целях - проектирование и строительство торгово-бытового комплекса истцом направлено в адрес ответчика письмо от 20.02.2017 N 20, в котором истец предложил ответчику в срок до 10.03.2017 подписать соглашение о расторжении договора и передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю (л. д. 10).
Ответчиком письмо от 20.02.2017 N 20 оставлено без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с названными выше требованиями в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расторжение долгосрочного договора аренды представляет собой исключительную меру ответственности. Ответчиком производились действия по освоению земельного участка для начала строительства. При этом имелись объективные препятствия для строительства объекта ранее. Суд одновременно учел, что до окончания срока действия спорного договора аренды имеется реальная возможность возвести объект.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон и Администрации, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.
Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В настоящем случае в обоснование отсутствия оснований для досрочного расторжения спорного договора аренды ответчик ссылается на то, что им совершались действия по использованию земельного участка для цели строительства, между тем, имелись объективные препятствия для возведения объекта строительства ранее.
Арбитражный суд первой инстанции обоснованно согласился с правовой позицией ответчика.
Так, как следует из материалов дела, 03.08.2013 ООО "Крокус" в целях подготовки документации по строительству объекта на спорном земельном участке заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Кадастровое агентство" договор на выполнение изыскательских работ N 41 (л. д. 70, 71), по которому подрядчиком была выполнена топографическая съемка.
После проведенной топографической съемки ООО "Крокус" был разработан эскизный проект, который был предоставлен на градостроительный совет.
01 ноября 2013 года градостроительный совет согласовал эскизный проект ООО "Крокус" многофункционального комплекса "Сказочный замок", а глава Администрации его утвердил (л. д. 73-76).
В протоколе градостроительного совета, среди прочего, отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 находится в территориальной зоне ОД-1.
На стадии подготовки необходимых документов для получения градостроительного плана земельного участка ООО "Крокус" были выявлены препятствия, которые исключали возможность использования земельного участка по назначению.
Так, ответчик указывает, что земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 находился в двух территориальных зонах ОД-1 и Р-1.1, которые имели различные параметры разрешенного строительства.
В доказательство своего довода ответчик представил в материалы дела выписку от 26.05.2017 N 393 из градостроительного регламента на земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187, подписанную главным архитектором, согласно которой в период с 18.07.2013 по 26.04.2016 земельный участок принадлежал к двум территориальным зонам ОД-1 и Р-1.1 (л. д. 81, 82).
В выписке указаны предельные размеры и предельные параметры разрешенного строительства в соответствующей территориальной зоне. Так, указано, что минимальная площадь в территориальной зоне ОД-1 составляла 0,3 га (фактическая площадь 0,16 га), минимальная длина стороны по уличному фронту 60 м (по факту 43 метра).
В силу части 1 статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Частью 2 указанной статьи установлено, что отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.
31 августа 2015 года ООО "Крокус" обратилось в Администрацию с письмом о согласовании проектной документации "Внесение изменений в правила землепользования и застройки городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан" (л. д. 78).
14 сентября 2015 года Администрация ответом за N 21/16-8036 (л. д. 80) отказала в согласовании проектной документации, указав на то, что территориальная зона ОД-1 установлена в соответствии с генеральным планом городского округа от 27.09.2012 N 3-06/11, препятствия для рационального использования земельного участка отсутствуют.
Между тем, 21.10.2015 Администрация вынесла постановление N 3842 "О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, утвержденные решением Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 N 3-15/06", определив цель разработки проекта внесение изменений в градостроительные регламенты, виды разрешенного использования земельных участков, в территориальные зоны, в том числе, в графическую документацию территориальных зон (л. д. 83).
26 апреля 2016 года решением Совета городского округа город Нефтекамск N 3-46/02 были утверждены изменения в ПЗЗ (л. д. 84). Земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:187 стал находиться в одной территориальной зоне ОД-1 и соответствовать минимальным параметрам застройки (л. д. 84).
Таким образом, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, только с 26.04.2016 земельный участок стал пригодным для его использования ООО "Крокус" по назначению.
Ссылку подателя жалобы на отсутствие препятствий в использовании ответчиком земельного участка по назначению ввиду того, что на момент заключения спорного договора ПЗЗ, утвержденные решением Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 25.07.2013 N 3-15/16, еще не вступили в силу, арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает.
Так, до указанных ПЗЗ действовали ПЗЗ, утвержденные решения Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от 20.02.2008 N 1-24/9, согласно которым, в частности, минимальная площадь земельных участков в территориальной зоне ОД-1 была равна 0,20 га. Фактическая же площадь предоставленного земельного участка равна 0,16 га.
Комитет не согласен со ссылкой ответчика на то, что в 5 м от границ земельного участка проходит надземная теплотрасса в 2 нитки диаметром 530 м и подземный кабель 6,0 кВт и 0,4 кВт, так как, по мнению подателя жалобы, данные обстоятельства при должной осмотрительности при выборе земельного участка, передаваемого по договору переуступки, должны были быть учтены ответчиком в момент получения земельного участка от Шафикова Р.Р.
Между тем, как верно отметило ООО "Крокус" в отзыве на апелляционную жалобу, оно не могло повлиять на выбор земельного участка, так как получило права аренды на него от третьего лица.
Из материалов дела следует, что на основании заявления ООО "Крокус" от 03.06.2016 N 2724 постановлением Администрации от 27.06.2016 N 2848 был утвержден градостроительный план N RU0330300-975 земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:187 (л. д. 85-94).
29 мая 2017 года Администрацией ООО "Крокус" выдано разрешение на строительство N 02-RU03303000-28-2017 (л. д. 96, 97).
05 июня 2017 года Администрацией обществу был выдан ордер на земляные работы N 51 (л. д. 98, 99).
Срок договора аренды установлен до 11.06.2019.
Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, определяя срок действия договора аренды до 11.06.2019, Комитет исходил из того, что названный срок является объективно обоснованным и достаточным для освоения земельного участка, в силу чего рассчитывал при заключении договора на получение экономического эффекта от передачи в аренду земельного участка в течение срока действия договора.
Возможность освоения земельного участка в пределах срока действия договора не утрачена.
Также арбитражный суд первой инстанции верно указал, что расторжение договора является мерой оперативного воздействия одной из сторон договора с целью пресечь недобросовестное поведение контрагента при исполнении договора, в силу чего применение такой меры допускается законом или договором только при недобросовестном поведении другой стороны.
В настоящем случае истец не доказал наличие на стороне ответчика недобросовестного бездействия по неиспользованию земельного участка.
Указание истца на то, что обществом неоднократно предпринимались попытки реализовать земельный участок за крупную денежную сумму, не приступая к строительству объекта недвижимости, не подтверждено материалами дела.
Приведенные ООО "Крокус" доводы и доказательства подтверждают, что оснований для расторжения договора аренды в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку ООО "Крокус" предпринимало разумные и необходимые действия для освоения земельного участка и начала строительства, заинтересовано в строительстве объекта недвижимого имущества.
В связи с изложенным арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.07.2017 по делу N А07-4562/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)