Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова Ю.А.,
судей Бояршиновой Е.В., Ивановой Н.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шелонцевой Т.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2016 по делу N А47-1481/2016 (судья Александров А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" - Бедич И.А. (доверенность от 25.01.2016), Гонышев А.А. (доверенность от 02.01.2016).
25.02.2016 общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" (далее - заявитель, общество, ООО "ТД "Совин") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - Департамент) выраженного в уведомлении N 1647/15 от 24.02.2015 об отказе в предоставлении земельного участка и обязании предоставить этот участок в собственность.
По результатам торгов 01.08.2013 заявитель заключил договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0102005:277 площадью 34 374 кв. м для строительства склада продуктов. В договоре определены ориентировочно параметры объекта - не менее 5 000 кв. м и не более 23 450 кв. м.
Склад площадью 995 кв. м был построен, принят в эксплуатацию, на него зарегистрировано право собственности, и на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у заявителя возникло право приватизации земельного участка, на котором находится это строение, и необходимого для его эксплуатации.
23.12.2015 он обратился в Департамент с заявлением о выкупе земельного участка, в чем ему 23.01.2015 было отказано по причине значительного превышения земельного участка площади построенного на нем здания.
11.02.2015 заявитель вновь подал заявление о выкупе, уведомлением от 24.02.2015 ему было отказано по причине отсутствия права на выкуп земельного участка, т.к. обществом не закончено строительство всех объектов, для чего этот участок предоставлялся в аренду. Предоставление земли в собственность и определение размера земельного участка возможно только после окончания строительства.
Отказ является незаконным.
Исключительное право на приобретение в собственность земельных участков предусмотрено ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, для реализации этого права обществом были представлены все необходимые документы, и законные основания для отказа (ч. 2 ст. 28 ЗК РФ) отсутствовали.
Неверен довод Департамента о том, что цель, для которой земельный участок предоставлялся в аренду, не была достигнута. Общество должно было построить склад продуктов питания площадью не менее 5 000, но не более 23 450 кв. м, при этом полная застройка земельного участка не предусматривалась. Застройка и обустройство должны были происходить по мере развития бизнеса. Цель - строительство первого из четырех складских помещений была достигнута, участок был сформирован без предварительного согласования места размещения объектов.
Для использования склада необходим весь земельный участок площадью 34 374 кв. м, что соответствует нормам отвода земель, установленным в г. Оренбурге, утвержденных постановлением Правительства Оренбургской области N 98-п от 11.03.2008. Нарушения этих нормативов не допущено, с их учетом предельный размер для размещения склада составит 40 714,4 кв. м, что меньше предоставленного для строительства (т. 1 л.д. 4-11, т. 2 л.д. 23-27).
Департамент возражал против заявленных требований: по ст. ст. 33, 35 и 36 ЗК РФ приватизации подлежат земельные участки, фактически занимаемые заявителем, сформированные в соответствии с правилами отвода и поставленные на кадастровый учет. При этом учитываются площади, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости.
Для определения их размера необходимо наличие уже существующих зданий и сооружений, т.е. объекты недвижимости должны быть построены и сданы в эксплуатацию.
Площадь земельного участка, на которую претендует заявитель, составляет 34 374 кв. м, что в более чем в 34 раза превышает площадь построенного склада. Если участок был предоставлен в аренду для постройки нескольких объектов недвижимости, то он не может быть представлен в собственность при сооружении одного из них.
Законность действий Департамента подтверждена решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-7562/15, которое признало незаконным решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области, вынесенное в связи с отказом в выкупе земельного участка (т. 2 л.д. 18-22, 55-58).
Решением Арбитражного суда от 08.07.2016 требования удовлетворены, отказ в выкупе земельного участка признан незаконным.
Суд установил, что после представления земельного участка в аренду у общества возникла обязанность спроектировать и построить складское помещение с площадью не менее 5 000 и не более 23 450 кв. метров, в договоре отсутствует условие обязывающее построить 4 склада, т.е. сооружение одного, а не 4-х складов не нарушает условий договора.
Градостроительный план земельного участка утвержден распоряжением Администрации г. Оренбурга в соответствии с градостроительным регламентом, определены его размеры согласно установленным нормативам. Правильность определения его размера подтверждена заключением экспертизы, и основания для отказа в его выкупе отсутствуют (т. 3 л.д. 72-92).
18.08.2016 от Департамента поступила апелляционная жалоба об отмене судебного решения и отказа в удовлетворении требований.
Суд неосновательно восстановил срок для обжалования принятого решения, уважительные причины его пропуска отсутствуют.
Не учтены выводы суда по делу N А47-7562/2015, которое признало незаконным решение управления УФАС по Оренбургской области, установившее нарушение ответчиком установленного порядка предоставления земельных участков и конкуренции, подтвердило законность принятого решения.
Сделан неверный вывод о возникновении права на выкуп земельного участка до окончания строительных работ, т.к. до сдачи всех объектов недвижимости в эксплуатацию нет возможности определить размер участка, необходимого для их эксплуатации.
При пересчете размера земельного участка согласно действующим нормативам для эксплуатации склада площадью 955 кв. м необходимо 2484,5, а не 34 374 кв. м (т. 3 л.д. 105-116). Указано, что в настоящее время договор аренды не расторгнут и продолжает действие, к строительству других помещений общество не приступало. Мнение главного архитектора о возможности выкупа земельного участка в испрашиваемой площади не является существенным, т.к. это лицо не обладает полномочиями по распоряжению земельными участками.
Общество возражает против апелляционной жалобы, ссылается на обстоятельства, установленные судебным решением, на особенности земельного участка, сложность в организации подъездных путей.
Представители Департамента в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены. Суд определил рассмотреть апелляционную жалобу без не явившихся лиц.
При отсутствии возражений пересмотр дела производится в пределах оснований, указанных в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
ООО "ТД "Совин" зарегистрировано в качестве юридического лица свидетельством от 28.08.1998 (т. 1 л.д. 80-101).
01.08.2013 с обществом заключен договор аренды земельного участка N 06-03-09/134 площадью 34 374 кв. м, кадастровый номер 56:44:0102005:277 для строительства складских помещений площадью не менее 5 000 и не более 23 450 кв. м (т. 1 л.д. 113-121).
Обществом подготовлен градостроительный план (т. 1 л.д. 133), составлена проектная документация, получено разрешение на строительство склада общей площадью 1038,46 кв. м (т. 2 л.д. 1), в эксплуатацию введено помещение площадью 995 кв. м (т. 2 л.д. 2), на объект зарегистрировано право собственности (т. 2 л.д. 7).
Заявитель обратился в Департамент с заявлением о передаче земельного участка в собственность. В ответе от 21.01.2015 ответчик в приватизации отказал по причине значительного превышения размеров участка площади строения запрашиваемому земельному участку, не достижения цели строительства (т. 1 л.д. 108-109).
После повторного обращения получено уведомление об отказе от 24.02.2015, где указано на отсутствие права на выкуп, т.к. строительство не завершено, не возведены все планируемые объекты, в связи с чем, земельный участок до окончания строительства может использоваться только в порядке аренды (т. 1 л.д. 111-112).
21.05.2015 решением Комиссии УФАС Оренбургской области N 7791 по жалобе ООО "ТД "Совин" Департамент признан нарушившим п. 2 ч. 1 ст. 15 Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-фз от 26.07.2006, выдано предписание о повторном рассмотрении заявления от 11.02.2015 (т. 1 л.д. 21-32).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-7562/2015 от 29.09.2015 решение УФАС признано незаконным. Суд указал, что земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации четырех пищевых складов, но не одного фактически построенного склада 955 кв. м. Отсутствуют доказательства достижения цели строительства. Из толкования п. 2 ст. 36 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, определяемого в соответствии с установленными нормативами. При расчете необходимой площади общество указало три склада, запланированные к строительству, к чему суд отнесся критически. Сделан вывод, что обществом не представлено доказательств того, что весь земельный участок площадью 34 374 кв. м необходим для использования пищевого склада 995 кв. м (1 л.д. 33-66).
В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 19.02.2016 указано о необходимости исключения из мотивировочных частей решений судов первой и апелляционных инстанций выводов о законности (незаконности) действий Департамента по предоставлению земельного участка, что находится вне рамок рассматриваемого дела.
Суд указал, что, испрашивая в собственность земельный участок в размере, превышающем площадь застройки более чем в 34 раза, не предпринимая действий по исполнению условий договора о строительстве остальных объектов, общество само пытается избежать конкуренции. По истечению срока действия договора аренды без оформления участка в собственность общества, оставшиеся объекты могут быть построены другими лицами с соблюдением конкурентных процедур.
Определением суда от 31.05.2016 назначено проведение экспертизы, производство которой поручено АНО "Центр судебной экспертизы". Поставлен вопрос о размере земельного участка для фактического использования склада общей площадью 995 кв. м (т. 1 л.д. 132-133).
По заключению эксперта N 062-АНО-2016 от 20.06.2016 с учетом фактического землепользования и градостроительного законодательства земельный участок, подлежащий выкупу, составляет 3,4374 га.
Эксперт установил, что архитектурный проект включает здание склада 1038,46 кв. м, четыре здания складов площадью 4229 кв. м, площадь, отведенную под твердые покрытия - 12 119 кв. м, озеленение - 18 026 кв. м. При установлении площади земельного участка следует учитывать не только возведенное здание, а также заложенные проектом решения.
Площадь застройки определена в размере 16 285,75 кв. м (995 кв. м - построенный склад, площадь трех проектированных складов - 3 171,75 руб., зона твердого покрытия - 12 119 кв. м), с учетом этого обстоятельства исчислена площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации помещений (т. 3 л.д. 2-48).
По утверждению подателя апелляционной жалобы - Департамента суд первой инстанции неосновательно включил в расчет площади земельного участка, внесенные в проект, но не построенные строения, определил площадь земельного участка с их учетом.
Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказа в приватизации земельного участка.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно абз. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 N 557 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург".
В соответствии с примечаниями 1 и 2 приложения N 10 Региональных нормативов градостроительного проектирования Оренбургской области, утвержденных Постановлением Правительства Оренбургской области от 11.03.2008 N 98-п, нормативная плотность застройки площадки промышленного предприятия определяется в процентах как отношение площади застройки к площади предприятия в ограде (или при отсутствии ограды - в соответствующих ей условных границах) с включением площади занятой веером железнодорожных путей.
Площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки эстакады и галереи, площадки погрузо-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий. В площадь застройки должны включаться резервные участки на площадке предприятия, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений).
Таким образом, размер земельного участка определяется следующими составляющими - площадью земельного участка, находящимся под объектом недвижимости, и площадью участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, которая производна от первого показателя. По расчетам Департамента, исходя из действующих нормативов, площадь участка, необходимого для эксплуатации складского помещения 995 кв. м составляет 2 484,5 кв. м.
Суд апелляционной инстанции критически оценивает заключение судебной экспертизы, где эксперт определил площадь застройки в 16 285,75 кв. м (995 кв. м - построенный склад, площадь трех проектированных складов - 3 171,75 руб., зона твердого покрытия - 12 119 кв. м), с учетом этого обстоятельства исчислил площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации помещений.
Следует исходить из правовой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суд N 12668/12 от 19.03.2013, где указано, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых, этот участок формировался. В постановлении N 8985/08 от 23.12.2008 указано, что положения ст. 36 ЗК НФ не применяются к объектам незавершенного строительства, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть введены в эксплуатацию в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Суд первой инстанции неосновательно не принял эти правовые позиции, поскольку режим и правовые последствия "незавершенного" строительства не отличается от строительства "запланированного".
Суд апелляционной инстанции считает невозможным определить фактический размер земельного участка до ввода в эксплуатацию всех запланированных объектов. Он учитывает, что общество не утрачивает права на обращение с заявлением о приватизации земли после окончания всех строительных работ или заявить о праве собственности на участок, соответствующий площади склада 995 кв. м.
Суд апелляционной инстанции критически оценивает довод о необходимости включения в площадь приватизируемого участка земли, где находятся подъездные пути и зона озеленения, т.к. эти участки могут находиться на иных правовых режимах.
Восстановление срока судебного обжалования является правом суда, и реализация этого права не может рассматриваться как нарушение.
По ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем, судебное решение следует отменить, в удовлетворении требований общества отказать.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга удовлетворить, решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2016 по делу N А47-1481/2016 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2016 N 18АП-11309/2016 ПО ДЕЛУ N А47-1481/2016
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. N 18АП-11309/2016
Дело N А47-1481/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова Ю.А.,
судей Бояршиновой Е.В., Ивановой Н.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шелонцевой Т.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2016 по делу N А47-1481/2016 (судья Александров А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" - Бедич И.А. (доверенность от 25.01.2016), Гонышев А.А. (доверенность от 02.01.2016).
25.02.2016 общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" (далее - заявитель, общество, ООО "ТД "Совин") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным решения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - Департамент) выраженного в уведомлении N 1647/15 от 24.02.2015 об отказе в предоставлении земельного участка и обязании предоставить этот участок в собственность.
По результатам торгов 01.08.2013 заявитель заключил договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0102005:277 площадью 34 374 кв. м для строительства склада продуктов. В договоре определены ориентировочно параметры объекта - не менее 5 000 кв. м и не более 23 450 кв. м.
Склад площадью 995 кв. м был построен, принят в эксплуатацию, на него зарегистрировано право собственности, и на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) у заявителя возникло право приватизации земельного участка, на котором находится это строение, и необходимого для его эксплуатации.
23.12.2015 он обратился в Департамент с заявлением о выкупе земельного участка, в чем ему 23.01.2015 было отказано по причине значительного превышения земельного участка площади построенного на нем здания.
11.02.2015 заявитель вновь подал заявление о выкупе, уведомлением от 24.02.2015 ему было отказано по причине отсутствия права на выкуп земельного участка, т.к. обществом не закончено строительство всех объектов, для чего этот участок предоставлялся в аренду. Предоставление земли в собственность и определение размера земельного участка возможно только после окончания строительства.
Отказ является незаконным.
Исключительное право на приобретение в собственность земельных участков предусмотрено ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, для реализации этого права обществом были представлены все необходимые документы, и законные основания для отказа (ч. 2 ст. 28 ЗК РФ) отсутствовали.
Неверен довод Департамента о том, что цель, для которой земельный участок предоставлялся в аренду, не была достигнута. Общество должно было построить склад продуктов питания площадью не менее 5 000, но не более 23 450 кв. м, при этом полная застройка земельного участка не предусматривалась. Застройка и обустройство должны были происходить по мере развития бизнеса. Цель - строительство первого из четырех складских помещений была достигнута, участок был сформирован без предварительного согласования места размещения объектов.
Для использования склада необходим весь земельный участок площадью 34 374 кв. м, что соответствует нормам отвода земель, установленным в г. Оренбурге, утвержденных постановлением Правительства Оренбургской области N 98-п от 11.03.2008. Нарушения этих нормативов не допущено, с их учетом предельный размер для размещения склада составит 40 714,4 кв. м, что меньше предоставленного для строительства (т. 1 л.д. 4-11, т. 2 л.д. 23-27).
Департамент возражал против заявленных требований: по ст. ст. 33, 35 и 36 ЗК РФ приватизации подлежат земельные участки, фактически занимаемые заявителем, сформированные в соответствии с правилами отвода и поставленные на кадастровый учет. При этом учитываются площади, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости.
Для определения их размера необходимо наличие уже существующих зданий и сооружений, т.е. объекты недвижимости должны быть построены и сданы в эксплуатацию.
Площадь земельного участка, на которую претендует заявитель, составляет 34 374 кв. м, что в более чем в 34 раза превышает площадь построенного склада. Если участок был предоставлен в аренду для постройки нескольких объектов недвижимости, то он не может быть представлен в собственность при сооружении одного из них.
Законность действий Департамента подтверждена решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-7562/15, которое признало незаконным решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Оренбургской области, вынесенное в связи с отказом в выкупе земельного участка (т. 2 л.д. 18-22, 55-58).
Решением Арбитражного суда от 08.07.2016 требования удовлетворены, отказ в выкупе земельного участка признан незаконным.
Суд установил, что после представления земельного участка в аренду у общества возникла обязанность спроектировать и построить складское помещение с площадью не менее 5 000 и не более 23 450 кв. метров, в договоре отсутствует условие обязывающее построить 4 склада, т.е. сооружение одного, а не 4-х складов не нарушает условий договора.
Градостроительный план земельного участка утвержден распоряжением Администрации г. Оренбурга в соответствии с градостроительным регламентом, определены его размеры согласно установленным нормативам. Правильность определения его размера подтверждена заключением экспертизы, и основания для отказа в его выкупе отсутствуют (т. 3 л.д. 72-92).
18.08.2016 от Департамента поступила апелляционная жалоба об отмене судебного решения и отказа в удовлетворении требований.
Суд неосновательно восстановил срок для обжалования принятого решения, уважительные причины его пропуска отсутствуют.
Не учтены выводы суда по делу N А47-7562/2015, которое признало незаконным решение управления УФАС по Оренбургской области, установившее нарушение ответчиком установленного порядка предоставления земельных участков и конкуренции, подтвердило законность принятого решения.
Сделан неверный вывод о возникновении права на выкуп земельного участка до окончания строительных работ, т.к. до сдачи всех объектов недвижимости в эксплуатацию нет возможности определить размер участка, необходимого для их эксплуатации.
При пересчете размера земельного участка согласно действующим нормативам для эксплуатации склада площадью 955 кв. м необходимо 2484,5, а не 34 374 кв. м (т. 3 л.д. 105-116). Указано, что в настоящее время договор аренды не расторгнут и продолжает действие, к строительству других помещений общество не приступало. Мнение главного архитектора о возможности выкупа земельного участка в испрашиваемой площади не является существенным, т.к. это лицо не обладает полномочиями по распоряжению земельными участками.
Общество возражает против апелляционной жалобы, ссылается на обстоятельства, установленные судебным решением, на особенности земельного участка, сложность в организации подъездных путей.
Представители Департамента в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения жалобы извещены. Суд определил рассмотреть апелляционную жалобу без не явившихся лиц.
При отсутствии возражений пересмотр дела производится в пределах оснований, указанных в апелляционной жалобе.
Исследовав материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
ООО "ТД "Совин" зарегистрировано в качестве юридического лица свидетельством от 28.08.1998 (т. 1 л.д. 80-101).
01.08.2013 с обществом заключен договор аренды земельного участка N 06-03-09/134 площадью 34 374 кв. м, кадастровый номер 56:44:0102005:277 для строительства складских помещений площадью не менее 5 000 и не более 23 450 кв. м (т. 1 л.д. 113-121).
Обществом подготовлен градостроительный план (т. 1 л.д. 133), составлена проектная документация, получено разрешение на строительство склада общей площадью 1038,46 кв. м (т. 2 л.д. 1), в эксплуатацию введено помещение площадью 995 кв. м (т. 2 л.д. 2), на объект зарегистрировано право собственности (т. 2 л.д. 7).
Заявитель обратился в Департамент с заявлением о передаче земельного участка в собственность. В ответе от 21.01.2015 ответчик в приватизации отказал по причине значительного превышения размеров участка площади строения запрашиваемому земельному участку, не достижения цели строительства (т. 1 л.д. 108-109).
После повторного обращения получено уведомление об отказе от 24.02.2015, где указано на отсутствие права на выкуп, т.к. строительство не завершено, не возведены все планируемые объекты, в связи с чем, земельный участок до окончания строительства может использоваться только в порядке аренды (т. 1 л.д. 111-112).
21.05.2015 решением Комиссии УФАС Оренбургской области N 7791 по жалобе ООО "ТД "Совин" Департамент признан нарушившим п. 2 ч. 1 ст. 15 Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-фз от 26.07.2006, выдано предписание о повторном рассмотрении заявления от 11.02.2015 (т. 1 л.д. 21-32).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-7562/2015 от 29.09.2015 решение УФАС признано незаконным. Суд указал, что земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации четырех пищевых складов, но не одного фактически построенного склада 955 кв. м. Отсутствуют доказательства достижения цели строительства. Из толкования п. 2 ст. 36 ЗК РФ следует, что собственник объектов недвижимости имеет право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, определяемого в соответствии с установленными нормативами. При расчете необходимой площади общество указало три склада, запланированные к строительству, к чему суд отнесся критически. Сделан вывод, что обществом не представлено доказательств того, что весь земельный участок площадью 34 374 кв. м необходим для использования пищевого склада 995 кв. м (1 л.д. 33-66).
В постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 19.02.2016 указано о необходимости исключения из мотивировочных частей решений судов первой и апелляционных инстанций выводов о законности (незаконности) действий Департамента по предоставлению земельного участка, что находится вне рамок рассматриваемого дела.
Суд указал, что, испрашивая в собственность земельный участок в размере, превышающем площадь застройки более чем в 34 раза, не предпринимая действий по исполнению условий договора о строительстве остальных объектов, общество само пытается избежать конкуренции. По истечению срока действия договора аренды без оформления участка в собственность общества, оставшиеся объекты могут быть построены другими лицами с соблюдением конкурентных процедур.
Определением суда от 31.05.2016 назначено проведение экспертизы, производство которой поручено АНО "Центр судебной экспертизы". Поставлен вопрос о размере земельного участка для фактического использования склада общей площадью 995 кв. м (т. 1 л.д. 132-133).
По заключению эксперта N 062-АНО-2016 от 20.06.2016 с учетом фактического землепользования и градостроительного законодательства земельный участок, подлежащий выкупу, составляет 3,4374 га.
Эксперт установил, что архитектурный проект включает здание склада 1038,46 кв. м, четыре здания складов площадью 4229 кв. м, площадь, отведенную под твердые покрытия - 12 119 кв. м, озеленение - 18 026 кв. м. При установлении площади земельного участка следует учитывать не только возведенное здание, а также заложенные проектом решения.
Площадь застройки определена в размере 16 285,75 кв. м (995 кв. м - построенный склад, площадь трех проектированных складов - 3 171,75 руб., зона твердого покрытия - 12 119 кв. м), с учетом этого обстоятельства исчислена площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации помещений (т. 3 л.д. 2-48).
По утверждению подателя апелляционной жалобы - Департамента суд первой инстанции неосновательно включил в расчет площади земельного участка, внесенные в проект, но не построенные строения, определил площадь земельного участка с их учетом.
Суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности отказа в приватизации земельного участка.
Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно абз. 2 ч. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Решением Оренбургского городского Совета от 25.12.2012 N 557 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург".
В соответствии с примечаниями 1 и 2 приложения N 10 Региональных нормативов градостроительного проектирования Оренбургской области, утвержденных Постановлением Правительства Оренбургской области от 11.03.2008 N 98-п, нормативная плотность застройки площадки промышленного предприятия определяется в процентах как отношение площади застройки к площади предприятия в ограде (или при отсутствии ограды - в соответствующих ей условных границах) с включением площади занятой веером железнодорожных путей.
Площадь застройки определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки эстакады и галереи, площадки погрузо-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий. В площадь застройки должны включаться резервные участки на площадке предприятия, намеченные в соответствии с заданием на проектирование для размещения на них зданий и сооружений (в пределах габаритов указанных зданий и сооружений).
Таким образом, размер земельного участка определяется следующими составляющими - площадью земельного участка, находящимся под объектом недвижимости, и площадью участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, которая производна от первого показателя. По расчетам Департамента, исходя из действующих нормативов, площадь участка, необходимого для эксплуатации складского помещения 995 кв. м составляет 2 484,5 кв. м.
Суд апелляционной инстанции критически оценивает заключение судебной экспертизы, где эксперт определил площадь застройки в 16 285,75 кв. м (995 кв. м - построенный склад, площадь трех проектированных складов - 3 171,75 руб., зона твердого покрытия - 12 119 кв. м), с учетом этого обстоятельства исчислил площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации помещений.
Следует исходить из правовой позиции изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суд N 12668/12 от 19.03.2013, где указано, что законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство объектов, в целях возведения которых, этот участок формировался. В постановлении N 8985/08 от 23.12.2008 указано, что положения ст. 36 ЗК НФ не применяются к объектам незавершенного строительства, поскольку в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть введены в эксплуатацию в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Суд первой инстанции неосновательно не принял эти правовые позиции, поскольку режим и правовые последствия "незавершенного" строительства не отличается от строительства "запланированного".
Суд апелляционной инстанции считает невозможным определить фактический размер земельного участка до ввода в эксплуатацию всех запланированных объектов. Он учитывает, что общество не утрачивает права на обращение с заявлением о приватизации земли после окончания всех строительных работ или заявить о праве собственности на участок, соответствующий площади склада 995 кв. м.
Суд апелляционной инстанции критически оценивает довод о необходимости включения в площадь приватизируемого участка земли, где находятся подъездные пути и зона озеленения, т.к. эти участки могут находиться на иных правовых режимах.
Восстановление срока судебного обжалования является правом суда, и реализация этого права не может рассматриваться как нарушение.
По ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с чем, судебное решение следует отменить, в удовлетворении требований общества отказать.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга удовлетворить, решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.07.2016 по делу N А47-1481/2016 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Совин" отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.В.БОЯРШИНОВА
Н.А.ИВАНОВА
Ю.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.В.БОЯРШИНОВА
Н.А.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)