Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: представитель Буряков Э.В. по доверенности от 11.12.2015, паспорт;
- от ответчика: представитель Маковейчук Е.И. по доверенности N НЮ-10/1 от 11.01.2016, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чочиева Инала Петровича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15.10.2015 по делу N А32-40525/2014
по иску Чочиева Инала Петровича
к ответчику ОАО "Российские железные дороги" в лице Северо-Кавказской железной дороги
о признании права на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, обязании заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
индивидуальный предприниматель Чочиев Инал Петрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - общество) об обязании заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" в границах, указанных в межевом плане от 25.09.2013, выполненном кадастровым инженером Золотаревым В.Е. ООО "ЮгЗемлестрой".
Заявление мотивировано тем, что предпринимателю на праве собственности принадлежит ряд объектов недвижимого имущества, расположенные в районе грузового двора станции Сочи, в полосе отвода железной дороги на участке с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м. Полоса отвода железной дороги (участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199) является федеральной собственностью, находится в аренде ОАО "РЖД". Предприниматель в 2013 году заключил с ОАО "РЖД" договор субаренды части земельного участка площадью 198,7 кв. м на 11 месяцев. При проведении землеустроительных работ установлено, что используется большая площадь, чем указана в договоре субаренды земельного участка. Площадь земельного участка, необходима для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением, фактически составила 818 кв. м. Предприниматель обращался к ОАО "РЖД" с заявлением о заключении договора субаренды участка площадью 818 кв. м, которое было оставлено без удовлетворения. Между тем, площадь в размере 818 кв. м является необходимой как для размещения объектов недвижимости, так и для обеспечения их использования.
Истцом заявлялось ходатайство об уточнении исковых требований, просил признать право на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу:
г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД", а также обязать филиал ОАО "РЖД" заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" с определением границ части земельного участка по поворотным точкам координат, указанным в межевом плане от 25.09.2013, выполненным кадастровым инженером Золотаревым В.Е. (ООО "ЮгЗемлестрой").
Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 15.10.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что площадь земельного участка в размере 818 кв. м является необходимой для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением. Ответчик необоснованно отказал в заключении договора субаренды. Поскольку абзац 6 пункта 4 Правил N 264 является императивной нормой, истец полагает заявленной требование основанном на законе. Указывает, что с 1997 года, т.е. с момента постройки принадлежащих истцу строений, земельный участок на котором расположены объекты, был огорожен капитальным забором и составляет площадь 818 кв. м.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал исковые требования.
Представитель ответчика поддержала занимаемую правовую позицию.
В судебном заседании 25.01.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 29 января 2016 года.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты недвижимости - механическая мастерская, емкость для хранения цемента, контора, электрощитовая, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 70, право на которые зарегистрировано в ЕГРП 28.12.2012 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2012 (т. 1, л.д. 171-174).
ОАО "РЖД" в лице заместителя начальника Северо-Кавказской железной дороги филиала ОАО "Российские железные дороги" по Краснодарскому территориальному управлению и предпринимателем заключен договор субаренды части земельного участка от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352, по которому предпринимателю в субаренду передана часть земельного участка площадью 198,7 кв. м, расположенного по адресу: 1962 км. ПК 2, в районе грузового двора станции Сочи, земельный участок полосы отвода железной дороги по адресу: Краснодарский край, Сочи, полоса отвода Северо-Кавказской железной дороги, кадастровый номер 23:49:0000000:199, в границах, указанных в согласованном ситуационном плане, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Участок предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю на праве собственности. Состав расположенных на участке объектов недвижимости указан в пункте 1.3 договора субаренды (здание конторы, механическая мастерская, электрощитовая, емкость для хранения цемента). В соответствии с пунктом 5.4.19 договора субарендатор обязан провести межевание с постановкой на кадастровый учет части земельного участка в период действия договора.
В связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 по заказу предпринимателя подготовлен межевой план от 25.09.2013. В результате межевания земельного участка кадастровым инженером подготовлено заключение, из которого следует, что на протяжении длительного времени используется большая площадь, чем указана в договоре субаренды. В существующих ограждениях в виде капитального забора площадь земельного участка согласно промерам составила 818 кв. м.
В соответствии с актом обследования земельного участка полосы отвода железной дороги от 10.09.2014 договор субаренды земельного участка заключен с предпринимателем по пятну застройки. В ходе проведенного межевания земельного участка под объектами недвижимости субарендатор учел площадь под эксплуатацию данных объектов недвижимости, которая составила 818 кв. м. Прилегающая площадь 619,3 кв. м свободна от строений. С трех сторон земельный участок огорожен забором из бетонных блоков. Со стороны ул. Донской на расстоянии 3 метров от объектов недвижимости предпринимателя находится погрузочно-выгрузочный путь N 9 (собственность ОАО "РЖД"). Земельный участок расположен в полосе отвода железной дороги (т. 1, л.д. 152-153).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 447 073 кв. м является собственностью Российской Федерации (зарегистрирована 16.08.2006), находится в аренде ОАО "РЖД" (зарегистрирована 11.08.2008) на основании договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 (выписка из ЕГРП от 13.09.2013 N 23-23-01/575/2013-1576 - т. 1, л.д. 169-170).
В соответствии с представленным в материалы дела договором аренды от 04.06.2008 N 7700000805 Теруправление Росимущества в Краснодарском крае предоставило в аренду ОАО "РЖД" земельный участок площадью 469 390 кв. м с кадастровым номером 23:49:06 02 001:0019, предназначенный для использования в целях обеспечения деятельности организаций и для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (т. 1, л.д. 196-200).
Согласно материалам дела, предприниматель обращался в филиал ОАО "РЖД" Северо-Кавказская железная дорога с предложением заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м по адресу: 1962 км ПК2 в районе грузового двора станции Сочи, представил также проект договора субаренды части площадью 818 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 (т. 1, л.д. 175-186), однако в заключении такого договора ответчик отказал, сославшись на приобретение права аренды незастроенных земель в пределах полосы отвода исключительно на торгах.
Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском о признании права на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, и обязании ответчика заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" с определением границ части земельного участка по поворотным точкам координат согласно межевому плану.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал следующее.
Согласно пункту 4 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральным транспортом, путями сообщения являются федеральной собственностью.
В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса Российской Федерации землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 1). В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: 1) размещения железнодорожных путей; 2) размещения, эксплуатации и реконструкции зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; 3) установления полос отвода и охранных зон железных дорог (пункт 2). Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.
При разрешении спора суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 447 073 кв. м является собственностью Российской Федерации (зарегистрирована 16.08.2006), находится в аренде ОАО "РЖД" (зарегистрирована 11.08.2008) на основании договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 (выписка из ЕГРП от 13.09.2013 N 23-23-01/575/2013-1576 - т. 1, л.д. 169-170).
В пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок заключения договора в обязательном порядке урегулирован статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).
Согласно статье 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" полоса отвода железных дорог - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта. Охранные зоны представляют собой территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям.
В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264 утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги".
В пункте 2 названных Правил указано, что земельные участки, предназначенные для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, предоставляются обществу на основании договоров аренды, примерная форма которого утверждается Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. В пункте 4 Правил закреплено право арендатора передавать земельные участки (их части) в субаренду гражданам и юридическим лицам (в пределах срока действия договора аренды земельного участка) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления об этой передаче.
Решением Верховного Суда РФ от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020 был признан частично недействующим пункт 2 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 N 264. Верховный Суд РФ указал, что пункт 2 Правил (в прежней редакции) в оспариваемой части не соответствует пункту 1 статьи 36 Кодекса, поскольку ограничивает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки, подменяя его правом на заключение договора субаренды с ОАО "РЖД".
Исходя из системного анализа пунктов 2 и 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264, правовой позиции, приведенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020 о признании пункта 2 данных Правил недействительным в части, не соответствующим пункту 1 статьи 36 и пункту 2 статьи 90 Земельного кодекса, следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 Земельного кодекса получить их в аренду самостоятельно от уполномоченного органа собственника при условии использования таких участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2015 по делу N А32-21764/2013).
Действующее законодательство предоставляет собственнику расположенного на земельном участке, находящемся в полосе отвода железной дороги, здания, строения, сооружения заключить как договор аренды данного участка с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом), так и договор субаренды с обществом (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.11.2014 по делу N А32-40616/2012).
- В соответствии с пунктом 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", договор аренды земельного участка должен содержать положения, предусматривающие обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка;
- обязательство арендатора заключать договор субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах, кроме случая передачи земельного участка (его части) в субаренду для размещения линейных сооружений и объектов транспортной инфраструктуры.
Руководствуясь изложенным, суд первой инстанции пришел к выводу об обязательности заключения договора субаренды части земельного участка, арендуемого ОАО "РЖД", между тем, указал, что в незастроенной части заключение договора аренды должно проводиться на торгах.
С учетом того, что между сторонами договор аренды под застройками, принадлежащими истцу, заключен, в удовлетворении заявленных требований судом отказано.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пункт 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса, за исключением случаев: 1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; 2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; 3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; 4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 данного Кодекса; 5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды земельных участков.
Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Как уже было указано, истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости - механическая мастерская, емкость для хранения цемента, контора, электрощитовая, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 70, право на которые зарегистрировано в ЕГРП 28.12.2012 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2012.
Таким образом, с приобретением права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, истец приобрел и право пользования частями земельного участка, как занятыми принадлежащими данному лицу объектами недвижимого имущества, так и необходимыми для их использования, а также на оформление своих прав в установленном законом порядке.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок.
Материалы дела свидетельствуют, что необходимая для надлежащей эксплуатации принадлежащих истцу объектов часть земельного участка, истребуемая последним, определена по результатам проведенных кадастровых работ, представленных в материалы дела в виде межевого плана, содержащего уникальные характеристики: площадь и текстовое описание местоположения границ образуемых земельных участков.
Так, согласно межевому плану от 25.09.2013 (заключению кадастрового инженера), на протяжении длительного времени истцом используется большая площадь земельного участка, чем указано в договоре субаренды 198,7 кв. м, необходимый для эксплуатации земельный участок составляет 818 кв. м. При этом, участок сформирован из части земельного участка государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0000000, категории земель - земли населенных пунктов. В результате проведения работ установлено, что точки границ н1-н1 (земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199, частная собственность Российской Федерации) являются предметом согласования с представителем правообладателя данного земельного участка. Площадь разделяемого земельного участка и его кадастровый номер 23:49:0000000:199 остались без изменений.
Кроме того, в межевом плане необходимый истцу для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости земельный участок площадью 818 кв. м + - 6 кв. м, расположенный по адресу: 354065, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гагарина, 72, получил условное обозначение 23:49:0000000:199/35:ЗУ1, исходный участок земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199, характерные точки границ земельного участка площадью 818 кв. м определены следующие:
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает необходимым учитывать указанные сведения при определении необходимого для передаче истцу в аренду земельного участка площадью 818 кв. м, расположенного по адресу: 354065, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гагарина, 72. При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, вышеуказанный земельный участок огорожен бетонным забором и по настоящее время фактически используется истцом именно в площади 818 кв. м. Представленные в материалы дела межевой план, заключение кадастрового инженера ответчиком не оспариваются, в суде апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что не оспаривает вышеуказанную необходимую площадь участка и его конфигурацию. Считает возможным предоставить участок не под застройками на основании торгов.
Исходя из системного анализа пунктов 2 и 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264, правовой позиции, приведенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020 о признании пункта 2 данных Правил недействительным в части, не соответствующим пункту 1 статьи 36 и пункту 2 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации получить их в аренду самостоятельно от уполномоченного органа собственника при условии использования таких участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции, определением от 02.03.2015 была назначена судебная земельно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено сотруднику НИЦСЭ при СЭУ ООО "Эксперт" (ИНН 7731599167 ОГРН 1087746888460, 354000, г. Сочи, пер. Горького, д. 12, 353000, г. Краснодар, ул. Пашковская, 41, оф. 19) Логвину Александру Николаевичу, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова площадь земельного участка, нормативно необходимая для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением: Электрощитовая общ. пл. 11,2 кв. м, литер Ж; Механическая мастерская общ. пл. 27,8 кв. м литер З; Контора общ. пл. 53,9 кв. м литер Е; Емкость для хранения цемента общ. пл. 105,8 кв. м литер I, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д. N 70.
Согласно выводам эксперта, площадь земельного участка, нормативно необходимая для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением: механическая мастерская, емкость для хранения цемента, контора, электрощитовая, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 70, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 с учетом округления составляет 816 кв. м.
Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований либо возражений.
Суд первой инстанции не принял в качестве надлежащего доказательства площади земельного участка вышеуказанное экспертное заключение научно-исследовательского центра судебных экспертиз при судебно-экспертном учреждении ООО "Эксперт" от 10.04.2015, подготовленное экспертом Логвиным А.Н., поскольку в данном исследовании не учтен и не получил оценки такой фактор как нахождение испрашиваемого земельного участка на территории полосы отвода железной дороги, специфика использования земель в полосе отвода железнодорожного транспорта в данном заключении не отражена. Вывод эксперта о том, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением, составляет 816 кв. м, сделан без учета нахождения формируемого земельного участка в полосе отвода железной дороги.
Суд апелляционной инстанции, отмечает, что выводы экспертом сделаны с учетом установления площади земельного участка, нормативно необходимой для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением. Иные нормативные документы судом не приведены. Однако, указанное заключение не содержит конкретных точек границ необходимого истцу для эксплуатации земельного участка, позволяющего его определить в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199. Между тем, указанное заключение подтверждает заключение кадастрового инженера о нормативно необходимой площади для эксплуатации объектов недвижимости истца в соответствии с их назначением площадью 818 кв. м с учетом погрешности. При этом, обследование участка произведено экспертом также в пределах фактического использования истцом, что подтверждает конфигурацию участка, примененную кадастровым инженером.
Согласно абзацу 4 пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с законодательством РФ. В частности, Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги" утверждены "Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги".
Согласно пункту 4 указанных Правил на арендатора возлагается обязанность передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка, что согласовано сторонами в п. 4.1. договора субаренды от 18.04.2013 г.
Между тем, площадь под зданиями, строениями и сооружениями должна определяться в соответствии со ст. 35 ГК РФ как необходимая для использования зданий и сооружений. Ответчиком не представлено доказательств, что при заключении договора субаренды от 18.04.2013 г. площадь была определена с учетом указанных норм, соответствующие доказательства не представлены.
При этом, ответчиком не оспаривается конфигурация земельного участка, определенная кадастровым инженером. Делимость участка подтверждена материалами дела. При таких обстоятельствах доводы ответчика о возможности заключения договора аренды по заявлению истца только на торгах подлежат отклонению.
Земельный кодекс содержит правовые гарантии приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их нормального использования, арендаторы исходных земельных участков не могут произвольно ограничивать права таких собственников путем немотивированного отказа в согласовании раздела земельного участка. Обоснованных возражений против определения границ земельного участка, на котором расположено имущество заявителя, ответчик не представил, доказательства использования ОАО "РЖД" части земельного участка, на которой расположено имущество общества, отсутствуют, координаты границ образуемого земельного участка определены кадастровым инженером и подтверждены судебным экспертом. (аналогичная позиция изложена в постановлении АС СКО от 6 августа 2015 г. по делу N А32-21764/2013).
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению судом, надлежит признать право ИП Чочиева Инала Петровича на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, в соответствии с установленным п. 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы на срок действия данного договора аренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352.
Также, ОАО "РЖД" надлежит обязать заключить с ИП Чочиевым Иналом Петровичем договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" в соответствии с установленным п. 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы на срок действия данного договора аренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352, с определением границ части земельного участка по поворотным точкам координат, указанным в межевом плане от 25.09.2013, выполненным кадастровым инженером Золотаревым В.Е. (ООО "ЮгЗемлестрой").
Понесенные истцом расходы по оплате судебной экспертизе в размере 30 000 руб. подлежат оставлению на истце, поскольку данные затраты связаны с определением испрашиваемого земельного участка.
Понесенные истцом расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе в общей сумме 7 000 руб. возлагаются на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2015 по делу N А32-40525/2014 отменить.
Признать право ИП Чочиева Инала Петровича на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, в соответствии с установленным п. 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы на срок действия данного договора аренды.
Обязать ОАО "РЖД" заключить с ИП Чочиевым Иналом Петровичем договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" в соответствии с установленным п. 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы, с определением границ части земельного участка по следующим поворотным точкам координат, указанным в межевом плане от 25.09.2013, выполненным кадастровым инженером Золотаревым В.Е. (ООО "ЮгЗемлестрой"):
Взыскать с ОАО "РЖД" в пользу ИП Чочиева Инала Петровича 7 000 руб. судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.02.2016 N 15АП-20212/2015 ПО ДЕЛУ N А32-40525/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2016 г. N 15АП-20212/2015
Дело N А32-40525/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца: представитель Буряков Э.В. по доверенности от 11.12.2015, паспорт;
- от ответчика: представитель Маковейчук Е.И. по доверенности N НЮ-10/1 от 11.01.2016, паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чочиева Инала Петровича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 15.10.2015 по делу N А32-40525/2014
по иску Чочиева Инала Петровича
к ответчику ОАО "Российские железные дороги" в лице Северо-Кавказской железной дороги
о признании права на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, обязании заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
индивидуальный предприниматель Чочиев Инал Петрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" (далее - общество) об обязании заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" в границах, указанных в межевом плане от 25.09.2013, выполненном кадастровым инженером Золотаревым В.Е. ООО "ЮгЗемлестрой".
Заявление мотивировано тем, что предпринимателю на праве собственности принадлежит ряд объектов недвижимого имущества, расположенные в районе грузового двора станции Сочи, в полосе отвода железной дороги на участке с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м. Полоса отвода железной дороги (участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199) является федеральной собственностью, находится в аренде ОАО "РЖД". Предприниматель в 2013 году заключил с ОАО "РЖД" договор субаренды части земельного участка площадью 198,7 кв. м на 11 месяцев. При проведении землеустроительных работ установлено, что используется большая площадь, чем указана в договоре субаренды земельного участка. Площадь земельного участка, необходима для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением, фактически составила 818 кв. м. Предприниматель обращался к ОАО "РЖД" с заявлением о заключении договора субаренды участка площадью 818 кв. м, которое было оставлено без удовлетворения. Между тем, площадь в размере 818 кв. м является необходимой как для размещения объектов недвижимости, так и для обеспечения их использования.
Истцом заявлялось ходатайство об уточнении исковых требований, просил признать право на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу:
г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД", а также обязать филиал ОАО "РЖД" заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" с определением границ части земельного участка по поворотным точкам координат, указанным в межевом плане от 25.09.2013, выполненным кадастровым инженером Золотаревым В.Е. (ООО "ЮгЗемлестрой").
Ходатайство судом удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 15.10.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что площадь земельного участка в размере 818 кв. м является необходимой для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением. Ответчик необоснованно отказал в заключении договора субаренды. Поскольку абзац 6 пункта 4 Правил N 264 является императивной нормой, истец полагает заявленной требование основанном на законе. Указывает, что с 1997 года, т.е. с момента постройки принадлежащих истцу строений, земельный участок на котором расположены объекты, был огорожен капитальным забором и составляет площадь 818 кв. м.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал исковые требования.
Представитель ответчика поддержала занимаемую правовую позицию.
В судебном заседании 25.01.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 29 января 2016 года.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты недвижимости - механическая мастерская, емкость для хранения цемента, контора, электрощитовая, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 70, право на которые зарегистрировано в ЕГРП 28.12.2012 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2012 (т. 1, л.д. 171-174).
ОАО "РЖД" в лице заместителя начальника Северо-Кавказской железной дороги филиала ОАО "Российские железные дороги" по Краснодарскому территориальному управлению и предпринимателем заключен договор субаренды части земельного участка от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352, по которому предпринимателю в субаренду передана часть земельного участка площадью 198,7 кв. м, расположенного по адресу: 1962 км. ПК 2, в районе грузового двора станции Сочи, земельный участок полосы отвода железной дороги по адресу: Краснодарский край, Сочи, полоса отвода Северо-Кавказской железной дороги, кадастровый номер 23:49:0000000:199, в границах, указанных в согласованном ситуационном плане, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Участок предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю на праве собственности. Состав расположенных на участке объектов недвижимости указан в пункте 1.3 договора субаренды (здание конторы, механическая мастерская, электрощитовая, емкость для хранения цемента). В соответствии с пунктом 5.4.19 договора субарендатор обязан провести межевание с постановкой на кадастровый учет части земельного участка в период действия договора.
В связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 по заказу предпринимателя подготовлен межевой план от 25.09.2013. В результате межевания земельного участка кадастровым инженером подготовлено заключение, из которого следует, что на протяжении длительного времени используется большая площадь, чем указана в договоре субаренды. В существующих ограждениях в виде капитального забора площадь земельного участка согласно промерам составила 818 кв. м.
В соответствии с актом обследования земельного участка полосы отвода железной дороги от 10.09.2014 договор субаренды земельного участка заключен с предпринимателем по пятну застройки. В ходе проведенного межевания земельного участка под объектами недвижимости субарендатор учел площадь под эксплуатацию данных объектов недвижимости, которая составила 818 кв. м. Прилегающая площадь 619,3 кв. м свободна от строений. С трех сторон земельный участок огорожен забором из бетонных блоков. Со стороны ул. Донской на расстоянии 3 метров от объектов недвижимости предпринимателя находится погрузочно-выгрузочный путь N 9 (собственность ОАО "РЖД"). Земельный участок расположен в полосе отвода железной дороги (т. 1, л.д. 152-153).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 447 073 кв. м является собственностью Российской Федерации (зарегистрирована 16.08.2006), находится в аренде ОАО "РЖД" (зарегистрирована 11.08.2008) на основании договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 (выписка из ЕГРП от 13.09.2013 N 23-23-01/575/2013-1576 - т. 1, л.д. 169-170).
В соответствии с представленным в материалы дела договором аренды от 04.06.2008 N 7700000805 Теруправление Росимущества в Краснодарском крае предоставило в аренду ОАО "РЖД" земельный участок площадью 469 390 кв. м с кадастровым номером 23:49:06 02 001:0019, предназначенный для использования в целях обеспечения деятельности организаций и для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта (т. 1, л.д. 196-200).
Согласно материалам дела, предприниматель обращался в филиал ОАО "РЖД" Северо-Кавказская железная дорога с предложением заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м по адресу: 1962 км ПК2 в районе грузового двора станции Сочи, представил также проект договора субаренды части площадью 818 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 (т. 1, л.д. 175-186), однако в заключении такого договора ответчик отказал, сославшись на приобретение права аренды незастроенных земель в пределах полосы отвода исключительно на торгах.
Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском о признании права на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, и обязании ответчика заключить договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" с определением границ части земельного участка по поворотным точкам координат согласно межевому плану.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал следующее.
Согласно пункту 4 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральным транспортом, путями сообщения являются федеральной собственностью.
В соответствии со статьей 90 Земельного кодекса Российской Федерации землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (пункт 1). В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для: 1) размещения железнодорожных путей; 2) размещения, эксплуатации и реконструкции зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; 3) установления полос отвода и охранных зон железных дорог (пункт 2). Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.
При разрешении спора суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 447 073 кв. м является собственностью Российской Федерации (зарегистрирована 16.08.2006), находится в аренде ОАО "РЖД" (зарегистрирована 11.08.2008) на основании договора аренды от 04.06.2008 N 7700000805 (выписка из ЕГРП от 13.09.2013 N 23-23-01/575/2013-1576 - т. 1, л.д. 169-170).
В пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок заключения договора в обязательном порядке урегулирован статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).
Согласно статье 2 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" полоса отвода железных дорог - земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта. Охранные зоны представляют собой территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям.
В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264 утверждены Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги".
В пункте 2 названных Правил указано, что земельные участки, предназначенные для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, предоставляются обществу на основании договоров аренды, примерная форма которого утверждается Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. В пункте 4 Правил закреплено право арендатора передавать земельные участки (их части) в субаренду гражданам и юридическим лицам (в пределах срока действия договора аренды земельного участка) без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления об этой передаче.
Решением Верховного Суда РФ от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020 был признан частично недействующим пункт 2 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 N 264. Верховный Суд РФ указал, что пункт 2 Правил (в прежней редакции) в оспариваемой части не соответствует пункту 1 статьи 36 Кодекса, поскольку ограничивает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, являющихся федеральной собственностью, на приобретение права аренды на данные земельные участки, подменяя его правом на заключение договора субаренды с ОАО "РЖД".
Исходя из системного анализа пунктов 2 и 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264, правовой позиции, приведенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020 о признании пункта 2 данных Правил недействительным в части, не соответствующим пункту 1 статьи 36 и пункту 2 статьи 90 Земельного кодекса, следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 Земельного кодекса получить их в аренду самостоятельно от уполномоченного органа собственника при условии использования таких участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2015 по делу N А32-21764/2013).
Действующее законодательство предоставляет собственнику расположенного на земельном участке, находящемся в полосе отвода железной дороги, здания, строения, сооружения заключить как договор аренды данного участка с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом), так и договор субаренды с обществом (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.11.2014 по делу N А32-40616/2012).
- В соответствии с пунктом 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", договор аренды земельного участка должен содержать положения, предусматривающие обязательство арендатора передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка;
- обязательство арендатора заключать договор субаренды незастроенного земельного участка (его части) в городах с численностью населения более 250 тыс. человек исключительно на торгах, кроме случая передачи земельного участка (его части) в субаренду для размещения линейных сооружений и объектов транспортной инфраструктуры.
Руководствуясь изложенным, суд первой инстанции пришел к выводу об обязательности заключения договора субаренды части земельного участка, арендуемого ОАО "РЖД", между тем, указал, что в незастроенной части заключение договора аренды должно проводиться на торгах.
С учетом того, что между сторонами договор аренды под застройками, принадлежащими истцу, заключен, в удовлетворении заявленных требований судом отказано.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пункт 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 указанного Кодекса, за исключением случаев: 1) раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения; 2) образования земельных участков из земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства; 3) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории; 4) перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 данного Кодекса; 5) иных предусмотренных федеральными законами случаев.
Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды земельных участков.
Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Как уже было указано, истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости - механическая мастерская, емкость для хранения цемента, контора, электрощитовая, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 70, право на которые зарегистрировано в ЕГРП 28.12.2012 на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 19.11.2012.
Таким образом, с приобретением права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на спорном земельном участке, истец приобрел и право пользования частями земельного участка, как занятыми принадлежащими данному лицу объектами недвижимого имущества, так и необходимыми для их использования, а также на оформление своих прав в установленном законом порядке.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок.
Материалы дела свидетельствуют, что необходимая для надлежащей эксплуатации принадлежащих истцу объектов часть земельного участка, истребуемая последним, определена по результатам проведенных кадастровых работ, представленных в материалы дела в виде межевого плана, содержащего уникальные характеристики: площадь и текстовое описание местоположения границ образуемых земельных участков.
Так, согласно межевому плану от 25.09.2013 (заключению кадастрового инженера), на протяжении длительного времени истцом используется большая площадь земельного участка, чем указано в договоре субаренды 198,7 кв. м, необходимый для эксплуатации земельный участок составляет 818 кв. м. При этом, участок сформирован из части земельного участка государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0000000, категории земель - земли населенных пунктов. В результате проведения работ установлено, что точки границ н1-н1 (земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199, частная собственность Российской Федерации) являются предметом согласования с представителем правообладателя данного земельного участка. Площадь разделяемого земельного участка и его кадастровый номер 23:49:0000000:199 остались без изменений.
Кроме того, в межевом плане необходимый истцу для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости земельный участок площадью 818 кв. м + - 6 кв. м, расположенный по адресу: 354065, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гагарина, 72, получил условное обозначение 23:49:0000000:199/35:ЗУ1, исходный участок земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:199, характерные точки границ земельного участка площадью 818 кв. м определены следующие:
Обозначение
характерных
Средняя квадратическая
погрешность положения
характерных
Средняя квадратическая
погрешность положения
Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает необходимым учитывать указанные сведения при определении необходимого для передаче истцу в аренду земельного участка площадью 818 кв. м, расположенного по адресу: 354065, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Гагарина, 72. При этом, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, вышеуказанный земельный участок огорожен бетонным забором и по настоящее время фактически используется истцом именно в площади 818 кв. м. Представленные в материалы дела межевой план, заключение кадастрового инженера ответчиком не оспариваются, в суде апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что не оспаривает вышеуказанную необходимую площадь участка и его конфигурацию. Считает возможным предоставить участок не под застройками на основании торгов.
Исходя из системного анализа пунктов 2 и 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264, правовой позиции, приведенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N ГКПИ06-1020 о признании пункта 2 данных Правил недействительным в части, не соответствующим пункту 1 статьи 36 и пункту 2 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на ограниченных в обороте земельных участках, вправе на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации получить их в аренду самостоятельно от уполномоченного органа собственника при условии использования таких участков в определенных целях и с соблюдением требований безопасности движения, установленных федеральными законами.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции, определением от 02.03.2015 была назначена судебная земельно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено сотруднику НИЦСЭ при СЭУ ООО "Эксперт" (ИНН 7731599167 ОГРН 1087746888460, 354000, г. Сочи, пер. Горького, д. 12, 353000, г. Краснодар, ул. Пашковская, 41, оф. 19) Логвину Александру Николаевичу, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова площадь земельного участка, нормативно необходимая для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением: Электрощитовая общ. пл. 11,2 кв. м, литер Ж; Механическая мастерская общ. пл. 27,8 кв. м литер З; Контора общ. пл. 53,9 кв. м литер Е; Емкость для хранения цемента общ. пл. 105,8 кв. м литер I, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, д. N 70.
Согласно выводам эксперта, площадь земельного участка, нормативно необходимая для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением: механическая мастерская, емкость для хранения цемента, контора, электрощитовая, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, дом N 70, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 с учетом округления составляет 816 кв. м.
Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований либо возражений.
Суд первой инстанции не принял в качестве надлежащего доказательства площади земельного участка вышеуказанное экспертное заключение научно-исследовательского центра судебных экспертиз при судебно-экспертном учреждении ООО "Эксперт" от 10.04.2015, подготовленное экспертом Логвиным А.Н., поскольку в данном исследовании не учтен и не получил оценки такой фактор как нахождение испрашиваемого земельного участка на территории полосы отвода железной дороги, специфика использования земель в полосе отвода железнодорожного транспорта в данном заключении не отражена. Вывод эксперта о том, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением, составляет 816 кв. м, сделан без учета нахождения формируемого земельного участка в полосе отвода железной дороги.
Суд апелляционной инстанции, отмечает, что выводы экспертом сделаны с учетом установления площади земельного участка, нормативно необходимой для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их назначением. Иные нормативные документы судом не приведены. Однако, указанное заключение не содержит конкретных точек границ необходимого истцу для эксплуатации земельного участка, позволяющего его определить в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199. Между тем, указанное заключение подтверждает заключение кадастрового инженера о нормативно необходимой площади для эксплуатации объектов недвижимости истца в соответствии с их назначением площадью 818 кв. м с учетом погрешности. При этом, обследование участка произведено экспертом также в пределах фактического использования истцом, что подтверждает конфигурацию участка, примененную кадастровым инженером.
Согласно абзацу 4 пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" порядок и условия пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с законодательством РФ. В частности, Постановлением Правительства РФ от 29.04.2006 N 264 "О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги" утверждены "Правила пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "Российские железные дороги".
Согласно пункту 4 указанных Правил на арендатора возлагается обязанность передавать часть арендованного земельного участка в субаренду лицам, имеющим в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения, а также лицам, осуществляющим строительство и эксплуатацию линейных сооружений, по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка, что согласовано сторонами в п. 4.1. договора субаренды от 18.04.2013 г.
Между тем, площадь под зданиями, строениями и сооружениями должна определяться в соответствии со ст. 35 ГК РФ как необходимая для использования зданий и сооружений. Ответчиком не представлено доказательств, что при заключении договора субаренды от 18.04.2013 г. площадь была определена с учетом указанных норм, соответствующие доказательства не представлены.
При этом, ответчиком не оспаривается конфигурация земельного участка, определенная кадастровым инженером. Делимость участка подтверждена материалами дела. При таких обстоятельствах доводы ответчика о возможности заключения договора аренды по заявлению истца только на торгах подлежат отклонению.
Земельный кодекс содержит правовые гарантии приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых такими объектами и необходимых для их нормального использования, арендаторы исходных земельных участков не могут произвольно ограничивать права таких собственников путем немотивированного отказа в согласовании раздела земельного участка. Обоснованных возражений против определения границ земельного участка, на котором расположено имущество заявителя, ответчик не представил, доказательства использования ОАО "РЖД" части земельного участка, на которой расположено имущество общества, отсутствуют, координаты границ образуемого земельного участка определены кадастровым инженером и подтверждены судебным экспертом. (аналогичная позиция изложена в постановлении АС СКО от 6 августа 2015 г. по делу N А32-21764/2013).
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
При таких обстоятельствах, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению судом, надлежит признать право ИП Чочиева Инала Петровича на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, в соответствии с установленным п. 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы на срок действия данного договора аренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352.
Также, ОАО "РЖД" надлежит обязать заключить с ИП Чочиевым Иналом Петровичем договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" в соответствии с установленным п. 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы на срок действия данного договора аренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352, с определением границ части земельного участка по поворотным точкам координат, указанным в межевом плане от 25.09.2013, выполненным кадастровым инженером Золотаревым В.Е. (ООО "ЮгЗемлестрой").
Понесенные истцом расходы по оплате судебной экспертизе в размере 30 000 руб. подлежат оставлению на истце, поскольку данные затраты связаны с определением испрашиваемого земельного участка.
Понесенные истцом расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе в общей сумме 7 000 руб. возлагаются на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2015 по делу N А32-40525/2014 отменить.
Признать право ИП Чочиева Инала Петровича на заключение договора субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, в соответствии с установленным п. 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы на срок действия данного договора аренды.
Обязать ОАО "РЖД" заключить с ИП Чочиевым Иналом Петровичем договор субаренды части земельного участка площадью 818 кв. м, находящегося в составе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:199 площадью 46 939 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гагарина, д. 70, на срок действия договора аренды ОАО "РЖД" в соответствии с установленным п. 4.1 договора субаренды от 18.04.2013 N ЦРИ/4/СА/5219/000352 размером арендной платы, с определением границ части земельного участка по следующим поворотным точкам координат, указанным в межевом плане от 25.09.2013, выполненным кадастровым инженером Золотаревым В.Е. (ООО "ЮгЗемлестрой"):
Обозначение
характерных
Средняя квадратическая
погрешность положения
характерных
Средняя квадратическая
погрешность положения
Взыскать с ОАО "РЖД" в пользу ИП Чочиева Инала Петровича 7 000 руб. судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)