Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель указал на невнесение арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2015 по делу N А60-36815/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - общество "Сигма", ответчик) - Нифонтова Т.Н. (доверенность от 01.06.2016 N 21);
- администрации - Воропаев М.А. (доверенность от 18.12.2015 N 439/05/01-12/0111).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Сигма" о взыскании 3 185 586 руб. 57 коп. задолженности, 980 руб. 22 коп. пеней договору аренды земельного участка от 02.04.2007 N 6-808. Истец также просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.
Решением суда от 24.11.2015 (судья Григорьева С.Ю.) иск удовлетворен частично. С общества "Сигма" в пользу администрации взыскано 88 379 руб. 07 коп. задолженности, 84 282 руб. 97 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 (судьи Семенов В.В., Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что с период с 03.04.2014 по 08.06.2015 общество "Сигма" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0018 площадью 26 529 кв. м, полагает, что предметом договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 6-808 со множественностью лиц на стороне арендатора являлся земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 общей площадью 77 887 кв. м, и только с 08.06.2015 площадь земельного участка изменилась до 51 358 кв. м в связи с выкупом земельного участка площадью 26 529 кв. м. Заявитель отмечает, что использование арендатором земельного участка меньшей площади, чем передано по договору аренды не дает ему право вносить арендные платежи в ином размере, до внесения соответствующих изменений в договор. Как полагает заявитель, исходя из положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре), ст. 11.2, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не прекращает свое существование, а сохраняется в измененных границах с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав, то есть правовые последствия наступают только после государственной регистрации, а не постановки на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков; внесение записи в государственный кадастр недвижимости не порождает правовых последствий, поскольку эти сведения носят временных характер, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, администрация считает, что расчет арендной платы за пользование земельным участком для общества "Сигма" необходимо производить исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 равной 77 887 кв. м (соразмерно занимаемой площади) с 03.04.2014 (с даты возникновения прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка) и до 08.06.2015 (даты государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0018 площадью 26 529 кв. м). Кроме того, администрация не согласна с выводами суда о необходимости применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0018 в размере 48 664 267,02 руб., а не внесенной в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) кадастровой стоимости данного земельного участка 276 651 574,83 руб., обоснованными судом ссылкой на неверное отнесение земельного участка по виду разрешенного использования, повлекшее увеличение удельного показателя кадастровой стоимости. Как указывает заявитель, в силу положений Закона о государственном кадастре сведения о кадастровой стоимости земельного участка, об изменении вида разрешенного использования, об исправлении кадастровой ошибки в обязательном порядке должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости, только после этого эти сведения могут применяться при расчете арендной платы и земельного налога, в связи с чем отмечает, что суды, руководствуясь письмом Министерства по управлению государственным имуществом по Свердловской области от 09.10.2015 N 17-01082/14256, необоснованно произвели расчет исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26 529 кв. м в размере 48 664 267 руб. 02 коп., начиная с 03.04.2014, без официального внесения данных в ГКН об исправлении кадастровой ошибки.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Сигма" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), считает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене, исходя из следующего.
При рассмотрении спора судами установлено, что договор аренды от 02.04.2007 N 6-808 заключен в отношении земельного участка площадью 77887 кв. м с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, расположенного по адресу: Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, для эксплуатации существующих зданий и сооружений кирпичного завода.
За обществом "Сигма" зарегистрировано право собственности на здания административно-бытового и производственного назначения: цеха N 6 (литера D) площадью 8363,4 кв. м, насосной (литера N) площадью 46,8 кв. м, столярной мастерской (литера S) площадью 52,6 кв. м, здание в стадии разрушения (литера W) площадью застройки 18,3 кв. м, трансформаторной подстанции N 146 (литера X) площадью 64,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 10.03.2015 N 66/001/006/2015-3528.
Ссылаясь на то, что ответчик является соарендатором земельного участка по договору аренды от 02.04.2007 N 6-808 и имеет задолженность по арендной плате за период с апреля 2014 года по июнь 2015 года, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Руководствуясь положениям п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" суды пришли к обоснованному выводу, что общество "Сигма", приобретая в 2014 году недвижимое имущество, находящееся на земельном участке по адресу: Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, приобрело и право пользование этим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем у данного общества возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 6-808.
Судами также установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 образован и поставлен на кадастровый учет 28.09.2012 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26529 кв. м.
В последующем данный земельный был выкуплен ответчиком по договору от 13.05.2015 N В-258, право собственности зарегистрировано на земельный участок 08.06.2015.
С учетом вышеизложенных обстоятельств суды пришли к выводу, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, составляет 26529 кв. м, в связи с чем при определении размера арендной платы обоснованно исходили из площади земельного участка 66:41:0605013:18, доля ответчика в котором, пропорционально площади принадлежащих ему объектов, составляет в разные периоды 25963,99 кв. м и 14694,42 кв. м, с учетом данных об отчуждении части объектов.
Поскольку на момент приобретения обществом "Сигма" в 2014 году объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 площадью 77 887 кв. м был разделен, из него образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26529 кв. м, в пределах которого и располагались приобретенные ответчиком объекты недвижимости; данная площадь являлась достаточной как для размещения, так и для эксплуатации данных объектов, с учетом того, что указанный земельный участок в последующем выкуплен ответчиком в порядке реализации исключительного права, вышеуказанные выводы судов являются верными, соответствующими положениям п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Доводы заявителя жалобы о необходимости производить расчет арендной платы за пользование земельным участком для общества "Сигма" исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 равной 77 887 кв. м до момента государственной регистрации прав на образованный в результате разделения земельный участок основаны на неправильном толковании норм и подлежат отклонению с учетом вышеизложенных обстоятельств.
В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации)
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (п. 2 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из положений указанных норм не следует, что в отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок, образованный при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, данный земельный участок не является объектом права и на него не могут быть распространены правила п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
Ссылка заявителя жалобы на отсутствие внесенных изменений в договор аренды также несостоятельна.
Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент раздела земельного участка) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.
Данная норма, так же как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате раздела изначально арендованного земельного участка.
Таким образом, вывод судов о необходимости исходить при расчете арендной платы для общества "Сигма" из площади и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18, образованного в результате раздела изначально арендованного по договору от 02.04.2007 N 6-808 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, является правильным.
Между тем, при определении размера арендной платы за пользование земельным участком в период с апреля 2014 до 25 июля 2014 суды исходили из того, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 в указанный период составляла 48 664 267 руб. 02 коп.
При этом суды указали, что кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в ГКН в размере 276 651 574,83 руб., является недостоверной вследствие ошибочного определения группы, к которой относится земельный участок (9, а не 7); достоверной является кадастровая стоимость в размере 48 664 267 руб. 02 коп., о чем свидетельствует письмо Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 09.10.2015 N 17-01-82/14256.
Данный вывод судов не может быть признан соответствующим материалам дела, с учетом следующего.
В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 настоящего Федерального закона.
Исходя из положений ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28).
Из положений абз. 1, 2 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности также следует, что по завершении рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета, который в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости.
По общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (абз. 3 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Исключения из данного правила предусмотрены в абз. 4, 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которым в случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, исходя из положений вышеуказанных норм, кадастровой стоимостью, подлежащей применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, является стоимость объекта недвижимости, определенная соответствующим органом в нормативно установленном порядке (одним из способов, предусмотренных ст. 3 Закона об оценочной деятельности), сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости.
Вывод судов о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 в период до 25 июля 2014 составляла 48 664 267 руб. 02 коп. основан на письме Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 09.10.2015 N 17-01-82/14256, адресованном обществу с ограниченной ответственностью "Гамма", из содержания которого следует, что в результате проведения Министерством комплекса мероприятий по проверке и перерасчету кадастровой стоимости земельного участка в составе 9 группы видов разрешенного использования, установленных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 составила 48 664 267 руб. 02 коп. Министерством указано также, что в части утверждения указанного размера кадастровой стоимости планируется внесение изменений в Приказ Министерства от 15.01.2013 N 32 до 02.11.2005, в государственный кадастр недвижимости - 02.12.2015 (т. 1 л. д. 64).
Каких-либо иных документов, подтверждающих существование такой кадастровой стоимости земельного участка в указанный период времени, в том числе кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, представляющей собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта, в материалах дела не имеется.
Доказательства, подтверждающие установление для земельного участка кадастровым номером 66:41:0605013:18 кадастровой стоимости в размере 48 664 267 руб. 02 коп. одним из указанных в ст. 3 Закона об оценочной деятельности способов, в том числе по итогам рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, или путем исправления технической (кадастровой) ошибки, в материалы дела также не представлены.
Вместе с тем от способа установления кадастровой стоимости зависит, подлежат ли применению сведения о такой кадастровой стоимости для целей расчета арендной платы в спорный период времени.
Таким образом, вывод судов о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 в период с апреля 2014 до 25 июля 2014 в размере 48 664 267 руб. 02 коп. и, соответственно, о подлежащей уплате в спорный период арендной плате не основан на материалах дела.
Из положений п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), абз. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
Определив размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0605013:18 без учета установленной в отношении этого земельного участка и применимой в соответствующий период кадастровой стоимости, суды нарушили положения вышеуказанных норм.
Следует отметить, что оценка достоверности результатов определения кадастровой стоимости земельного участка производится в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности и не входит в компетенцию арбитражного суда, кроме того, не является предметом оспаривания по рассматриваемому иску.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принятые с неправильным применением норм материального права, при неполном исследовании существенных для дела обстоятельств подлежат отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Поскольку размер арендной платы за период с апреля 2014 до 25 июля 2014, подлежащий установлению при новом рассмотрении дела, влияет на общую сумму взыскиваемой задолженности (учитывая необходимость зачета поступивших по договору платежей), а также на сумму начисленной неустойки, в связи с указанным размер задолженности по арендной плате за последующий период и неустойки не может быть определен судом кассационной инстанции с учетом его полномочий (ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судебные акты отменяются полностью.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2015 по делу N А60-36815/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 15.08.2016 N Ф09-7387/16 ПО ДЕЛУ N А60-36815/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель указал на невнесение арендных платежей.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. N Ф09-7387/16
Дело N А60-36815/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2016 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Беляевой Н.Г., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2015 по делу N А60-36815/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - общество "Сигма", ответчик) - Нифонтова Т.Н. (доверенность от 01.06.2016 N 21);
- администрации - Воропаев М.А. (доверенность от 18.12.2015 N 439/05/01-12/0111).
Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Сигма" о взыскании 3 185 586 руб. 57 коп. задолженности, 980 руб. 22 коп. пеней договору аренды земельного участка от 02.04.2007 N 6-808. Истец также просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.
Решением суда от 24.11.2015 (судья Григорьева С.Ю.) иск удовлетворен частично. С общества "Сигма" в пользу администрации взыскано 88 379 руб. 07 коп. задолженности, 84 282 руб. 97 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 (судьи Семенов В.В., Жукова Т.М., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что с период с 03.04.2014 по 08.06.2015 общество "Сигма" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0018 площадью 26 529 кв. м, полагает, что предметом договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 6-808 со множественностью лиц на стороне арендатора являлся земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 общей площадью 77 887 кв. м, и только с 08.06.2015 площадь земельного участка изменилась до 51 358 кв. м в связи с выкупом земельного участка площадью 26 529 кв. м. Заявитель отмечает, что использование арендатором земельного участка меньшей площади, чем передано по договору аренды не дает ему право вносить арендные платежи в ином размере, до внесения соответствующих изменений в договор. Как полагает заявитель, исходя из положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре), ст. 11.2, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при разделе земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не прекращает свое существование, а сохраняется в измененных границах с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав, то есть правовые последствия наступают только после государственной регистрации, а не постановки на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков; внесение записи в государственный кадастр недвижимости не порождает правовых последствий, поскольку эти сведения носят временных характер, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, администрация считает, что расчет арендной платы за пользование земельным участком для общества "Сигма" необходимо производить исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 равной 77 887 кв. м (соразмерно занимаемой площади) с 03.04.2014 (с даты возникновения прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка) и до 08.06.2015 (даты государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0018 площадью 26 529 кв. м). Кроме того, администрация не согласна с выводами суда о необходимости применения при расчете арендной платы кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0018 в размере 48 664 267,02 руб., а не внесенной в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) кадастровой стоимости данного земельного участка 276 651 574,83 руб., обоснованными судом ссылкой на неверное отнесение земельного участка по виду разрешенного использования, повлекшее увеличение удельного показателя кадастровой стоимости. Как указывает заявитель, в силу положений Закона о государственном кадастре сведения о кадастровой стоимости земельного участка, об изменении вида разрешенного использования, об исправлении кадастровой ошибки в обязательном порядке должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости, только после этого эти сведения могут применяться при расчете арендной платы и земельного налога, в связи с чем отмечает, что суды, руководствуясь письмом Министерства по управлению государственным имуществом по Свердловской области от 09.10.2015 N 17-01082/14256, необоснованно произвели расчет исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26 529 кв. м в размере 48 664 267 руб. 02 коп., начиная с 03.04.2014, без официального внесения данных в ГКН об исправлении кадастровой ошибки.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Сигма" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), считает решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежащими отмене, исходя из следующего.
При рассмотрении спора судами установлено, что договор аренды от 02.04.2007 N 6-808 заключен в отношении земельного участка площадью 77887 кв. м с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, расположенного по адресу: Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, для эксплуатации существующих зданий и сооружений кирпичного завода.
За обществом "Сигма" зарегистрировано право собственности на здания административно-бытового и производственного назначения: цеха N 6 (литера D) площадью 8363,4 кв. м, насосной (литера N) площадью 46,8 кв. м, столярной мастерской (литера S) площадью 52,6 кв. м, здание в стадии разрушения (литера W) площадью застройки 18,3 кв. м, трансформаторной подстанции N 146 (литера X) площадью 64,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 10.03.2015 N 66/001/006/2015-3528.
Ссылаясь на то, что ответчик является соарендатором земельного участка по договору аренды от 02.04.2007 N 6-808 и имеет задолженность по арендной плате за период с апреля 2014 года по июнь 2015 года, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Руководствуясь положениям п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" суды пришли к обоснованному выводу, что общество "Сигма", приобретая в 2014 году недвижимое имущество, находящееся на земельном участке по адресу: Екатеринбург, Сибирский тракт, 7 км, приобрело и право пользование этим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем у данного общества возникли обязательства по уплате арендных платежей и неустойки, вытекающие из договора аренды земельного участка от 02.04.2007 N 6-808.
Судами также установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 образован и поставлен на кадастровый учет 28.09.2012 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26529 кв. м.
В последующем данный земельный был выкуплен ответчиком по договору от 13.05.2015 N В-258, право собственности зарегистрировано на земельный участок 08.06.2015.
С учетом вышеизложенных обстоятельств суды пришли к выводу, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, составляет 26529 кв. м, в связи с чем при определении размера арендной платы обоснованно исходили из площади земельного участка 66:41:0605013:18, доля ответчика в котором, пропорционально площади принадлежащих ему объектов, составляет в разные периоды 25963,99 кв. м и 14694,42 кв. м, с учетом данных об отчуждении части объектов.
Поскольку на момент приобретения обществом "Сигма" в 2014 году объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 площадью 77 887 кв. м был разделен, из него образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 66:41:0605013:18 площадью 26529 кв. м, в пределах которого и располагались приобретенные ответчиком объекты недвижимости; данная площадь являлась достаточной как для размещения, так и для эксплуатации данных объектов, с учетом того, что указанный земельный участок в последующем выкуплен ответчиком в порядке реализации исключительного права, вышеуказанные выводы судов являются верными, соответствующими положениям п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Доводы заявителя жалобы о необходимости производить расчет арендной платы за пользование земельным участком для общества "Сигма" исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012 равной 77 887 кв. м до момента государственной регистрации прав на образованный в результате разделения земельный участок основаны на неправильном толковании норм и подлежат отклонению с учетом вышеизложенных обстоятельств.
В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (п. 6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации)
При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (п. 2 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из положений указанных норм не следует, что в отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок, образованный при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, данный земельный участок не является объектом права и на него не могут быть распространены правила п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.
Ссылка заявителя жалобы на отсутствие внесенных изменений в договор аренды также несостоятельна.
Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент раздела земельного участка) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.
Данная норма, так же как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате раздела изначально арендованного земельного участка.
Таким образом, вывод судов о необходимости исходить при расчете арендной платы для общества "Сигма" из площади и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18, образованного в результате раздела изначально арендованного по договору от 02.04.2007 N 6-808 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:0012, является правильным.
Между тем, при определении размера арендной платы за пользование земельным участком в период с апреля 2014 до 25 июля 2014 суды исходили из того, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 в указанный период составляла 48 664 267 руб. 02 коп.
При этом суды указали, что кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в ГКН в размере 276 651 574,83 руб., является недостоверной вследствие ошибочного определения группы, к которой относится земельный участок (9, а не 7); достоверной является кадастровая стоимость в размере 48 664 267 руб. 02 коп., о чем свидетельствует письмо Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 09.10.2015 N 17-01-82/14256.
Данный вывод судов не может быть признан соответствующим материалам дела, с учетом следующего.
В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 настоящего Федерального закона.
Исходя из положений ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28).
Из положений абз. 1, 2 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности также следует, что по завершении рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета, который в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости.
По общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (абз. 3 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Исключения из данного правила предусмотрены в абз. 4, 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, согласно которым в случае исправления технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Таким образом, исходя из положений вышеуказанных норм, кадастровой стоимостью, подлежащей применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, является стоимость объекта недвижимости, определенная соответствующим органом в нормативно установленном порядке (одним из способов, предусмотренных ст. 3 Закона об оценочной деятельности), сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости.
Вывод судов о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 в период до 25 июля 2014 составляла 48 664 267 руб. 02 коп. основан на письме Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 09.10.2015 N 17-01-82/14256, адресованном обществу с ограниченной ответственностью "Гамма", из содержания которого следует, что в результате проведения Министерством комплекса мероприятий по проверке и перерасчету кадастровой стоимости земельного участка в составе 9 группы видов разрешенного использования, установленных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 составила 48 664 267 руб. 02 коп. Министерством указано также, что в части утверждения указанного размера кадастровой стоимости планируется внесение изменений в Приказ Министерства от 15.01.2013 N 32 до 02.11.2005, в государственный кадастр недвижимости - 02.12.2015 (т. 1 л. д. 64).
Каких-либо иных документов, подтверждающих существование такой кадастровой стоимости земельного участка в указанный период времени, в том числе кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости, представляющей собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую сведения о кадастровой стоимости объекта, в материалах дела не имеется.
Доказательства, подтверждающие установление для земельного участка кадастровым номером 66:41:0605013:18 кадастровой стоимости в размере 48 664 267 руб. 02 коп. одним из указанных в ст. 3 Закона об оценочной деятельности способов, в том числе по итогам рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, или путем исправления технической (кадастровой) ошибки, в материалы дела также не представлены.
Вместе с тем от способа установления кадастровой стоимости зависит, подлежат ли применению сведения о такой кадастровой стоимости для целей расчета арендной платы в спорный период времени.
Таким образом, вывод судов о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0605013:18 в период с апреля 2014 до 25 июля 2014 в размере 48 664 267 руб. 02 коп. и, соответственно, о подлежащей уплате в спорный период арендной плате не основан на материалах дела.
Из положений п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), абз. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.
Определив размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0605013:18 без учета установленной в отношении этого земельного участка и применимой в соответствующий период кадастровой стоимости, суды нарушили положения вышеуказанных норм.
Следует отметить, что оценка достоверности результатов определения кадастровой стоимости земельного участка производится в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности и не входит в компетенцию арбитражного суда, кроме того, не является предметом оспаривания по рассматриваемому иску.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принятые с неправильным применением норм материального права, при неполном исследовании существенных для дела обстоятельств подлежат отмене на основании ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Поскольку размер арендной платы за период с апреля 2014 до 25 июля 2014, подлежащий установлению при новом рассмотрении дела, влияет на общую сумму взыскиваемой задолженности (учитывая необходимость зачета поступивших по договору платежей), а также на сумму начисленной неустойки, в связи с указанным размер задолженности по арендной плате за последующий период и неустойки не может быть определен судом кассационной инстанции с учетом его полномочий (ч. 1 ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судебные акты отменяются полностью.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом требований, установленных ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.11.2015 по делу N А60-36815/2015 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2016 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
И.А.ТАТАРИНОВА
М.В.ТОРОПОВА
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
И.А.ТАТАРИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)