Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 по делу N А07-9804/2016 (судья Юсеева И.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Лысенко А.И. - Акмалов Р.В. (доверенность от 28.04.2016).
Индивидуальный предприниматель Лысенко Андрей Иванович (далее - предприниматель Лысенко А.И., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора, путем признания договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171 в собственность за плату заключенным в редакции протокола разногласий, а именно пункт 2.1. договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171 в собственность за плату принять в следующей редакции: "Цена участка составляет 3 730 360 руб. Расчет цены выкупа указан в приложении N 2.", в приложении N 2 к договору расчет цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 02655:010611:171, кадастровую стоимость участка установить на момент обращения приобретателя в размере 14 921 442 руб. 03 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 (резолютивная часть от 04.08.2016) исковые требования удовлетворены.
Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. С. Агиша, 1/3, площадью 2 211 кв. м, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 3730360 руб. Расчет цены выкупа земельного участка указан в приложении N 2". В приложении N 2 к договору кадастровая стоимость участка на момент обращения приобретателя установлена в размере 14 921 442 руб. 03 коп.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что суд неправомерно принял для определения выкупной стоимости земельного участка в качестве расчетной кадастровую стоимость земельного участка, действовавшую на момент обращения предпринимателя в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении участка в собственность, поскольку такая кадастровая стоимость определена, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, не соответствующего фактическому использованию земельного участка, которое установлено актами осмотра земельного участка от 24.01.2013 и от 07.08.2015. Истец не был лишен права самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка и привести его в соответствие с фактическим целевым использованием земельного участка, в силу чего выкуп истцом земельного участка по цене, определенной исходя из прежней кадастровой стоимости, является извлечением преимуществ из незаконного поведения, что запрещено п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поскольку решением начальника Управления от 02.09.2015 N 273р был изменен вид разрешенного использования земельного участка, в силу чего в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению, исходя из вида разрешенного использования участка "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление", соответствующего его фактическому использованию.
К дате судебного заседания от предпринимателя Лысенко А.И. в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель Лысенко А.И. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. С. Агиша, д. 1, корп. 3, - нежилое помещение общей площадью 576,2 кв. м, торговое нежилое помещение общей площадью 504,1 кв. м, нежилое помещение общей площадью 505,8 кв. м и гараж общей площадью 2 216,9 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 04 АЕ 583915 от 24.12.2014 (л.д. 24), серии 04 АЕ 583917 от 24.12.2014 (л.д. 25), серии 04 АЕ 643149 от 11.02.2015 (л.д. 26), серии 04 АЕ 583916 от 24.12.2014 (л.д. 27).
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. С. Агиша, 1/3 (кадастровый паспорт земельного участка от 10.09.2015 N 02/15/1-721972, л.д. 16).
30.06.2015 предприниматель Лысенко А.И. обратился в Управление с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка (л.д. 10).
07.08.2015 представителем Управления осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, в ходе которого установлено, что земельный участок используется для эксплуатации и обслуживания административно-торгового здания, прилегающая территория с асфальтовым покрытием используется для парковки автотранспорта, о чем составлен акт осмотра и установления фактического использования земельного участка от 07.08.2015 N 2452/о (л.д. 73-74).
Решением Управления от 02.09.2015 N 273/у "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, изменен с "под гараж" на "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление" (л.д. 79).
Письмом от 03.09.2015 N Л-10685 Управление сообщило предпринимателю, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (с изменениями, вступившими в силу с 01.03.2015) предоставление земельных участков в аренду (собственность за плату) осуществляется путем заключения договора аренды (купли-продажи) земельного участка, основанием для отказа в заключении договора аренды (купли-продажи) в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным с заявлении о предоставлении земельного участка, и что в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2014 N 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положением об Управлении, утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2015 N 44/14, подготовлено решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, которое в настоящее время проходит необходимые согласования (л.д. 11).
Письмом от 12.11.2015 N Л-10685 Управление сообщило предпринимателю о том, что на основании его обращения подготовлен проект договора о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, расположенного в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. С. Агиша, 1/3 (л.д. 12).
Согласно п. 2.1 указанного договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату (л.д. 13-15) цена выкупа земельного участка составляет 13 610 070 руб. 29 коп.
Из расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением N 2 к договору о предоставлении земельного участка в собственность за плату, следует, что выкупная стоимость определена в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" и исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 54 440 281,17 руб. (л.д. 18).
Предприниматель Лысенко А.И. направил в Управление протокол разногласий к указанному договору, в котором указал, что цена выкупа земельного участка должна составлять составляет 3 730 360 руб. 50 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 921 442,03 руб., действовавшей на момент подачи в Управление заявления о выкупе земельного участка (л.д. 21).
Письмом от 22.01.2016 N Л-9549 Управление отказалось от подписания протокола разногласий, ссылаясь на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости на момент подачи в Управление заявления о выкупе земельного участка, фактическому использованию такого земельного участка и, как следствие, неверному определению предпринимателем выкупной цены участка (л.д. 22-23).
Разногласия сторон договора по размеру выкупной стоимости земельного участка послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.
Принимая спорное условие договора в редакции, предложенной истцом, суд первой инстанции исходил из того, что расчетная кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с требованиями постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" подлежит определению на момент обращения истца с заявлением о выкупе участка (30.06.2015), и поскольку на указанную дату в государственном кадастре недвижимости имелись сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 921 442,03 руб., которая была определена по результатам массовой кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан", размер выкупной стоимости определен судом в размере 3 730 360 руб.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор в части выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. С. Агиша, 1/3.
На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
В силу пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" установлено, что лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 1 июля 2015 года по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.
Руководствуясь указанной нормой постановления Правительства Республики Башкортостан, суд первой инстанции поддержал правовую позицию истца о том, что для определения выкупной стоимости земельного участка подлежит применению та кадастровая стоимость земельного участка, которая действовала на момент обращения предпринимателя в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении участка в собственность (30.06.2015) и была внесена в государственный кадастр недвижимости.
Между тем судом не учтено следующее.
Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Согласно части 1 статьи 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.
Из материалов дела следует, что в обоснование несогласия с выкупной стоимостью земельного участка, предложенной предпринимателем Лысенко А.И., Управление сослалось на положения пп. 14 п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ и несоответствие фактического использования земельного участка в силу размещенных на нем объектов недвижимости виду разрешенного использования земельного участка, указанному в государственном кадастре недвижимости. Аналогичные возражения против заявленного иска были изложены Управлением в отзыве на исковое заявление (л.д. 68-72).
Данным доводам ответчика судом первой инстанции оценка не была дана, обстоятельства фактического использования земельного участка не исследованы.
Вместе с тем, порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.
Согласно п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.
В силу п. 2 и п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Согласно п. п. 15, 18 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость земельных участков определяется исходя из вида их разрешенного использования.
Согласно подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 - 5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 12919/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе и в случае реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 14 названной статьи основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Таким образом, действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.
Указанный запрет согласуется с установленными в п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ принципами добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также закрепленным в пп. 7 ст. 1 ЗК РФ принципом платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного на основании ст. 39.4 ЗК РФ соразмерного денежного эквивалента взамен отчуждаемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который в силу вышеприведенных правовых норм определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.
Из материалов дела следует, что 30.06.2015 предприниматель Лысенко А.И. обратился в Управление с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м (л.д. 4, 10), определив в качестве расчетной стоимости кадастровую стоимость участка в размере 14 921 442,03 руб. (кадастровая справка от 16.12.2015, л.д. 58).
Однако указанная кадастровая стоимость рассчитана применительно к виду разрешенного использования "под гараж", в то время как согласно представленным истцом свидетельствам о государственной регистрации права на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010611:171 расположен не только гараж общей площадью 2 216,9 кв. м, но также и нежилое помещение общей площадью 576,2 кв. м, торговое нежилое помещение общей площадью 504,1 кв. м, нежилое помещение общей площадью 505,8 кв. м и (л.д. 24-27).
Право собственности истца на указанные объекты возникло 24.12.2014 и 11.02.2015 соответственно.
Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 07.08.2015 N 2452/о (л.д. 73-74) названный земельный участок используется для эксплуатации и обслуживания административно-торгового здания, прилегающая территория с асфальтовым покрытием используется для парковки автотранспорта.
Указанные обстоятельства предпринимателем Лысенко А.И. оспорены не были, доказательства, опровергающие утверждения Управления о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию, не представлены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Более того, впоследствии на основании решения Управления от 02.09.2015 N 273/у вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, был изменен с "под гараж" на "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление" (л.д. 79), соответствующее решение предпринимателем Лысенко А.И. также не оспорено.
При таких обстоятельствах при рассмотрении настоящего преддоговорного спора в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ суд первой инстанции должен был установить актуальную кадастровую стоимость выкупаемого земельного участка в соответствии с возражениями Управления о фактическом использовании земельного участка, поскольку обратный правовой подход, как обоснованно отмечает апеллянт в своей жалобе, приводит к извлечению предпринимателем преимуществ из своего незаконного положения, поскольку при несоответствии вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию и при несовершении предпринимателем действия по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, предприниматель получает возможность приобретения участка по более низкой цене.
Между тем, исходя из конкретных фактических обстоятельств настоящего дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется в силу следующего.
Как уже было отмечено, закрепленный в пп. 7 ст. 1 ЗК РФ принцип платности землепользования среди прочего предполагает получение публичным образованием установленного на основании ст. 39.4 ЗК РФ соразмерного денежного эквивалента взамен отчуждаемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Предложенный предпринимателем Лысенко А.И. размер расчетной кадастровой стоимости земельного участка кадастровым номером 02:55:010611:171 (14 921 442,03 руб.), определенной исходя из разрешенного использования участка "под гаражи", был утвержден по результатам массовой кадастровой оценки постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан".
Размер кадастровой стоимости того же участка, определенной исходя из вида разрешенного использования участка "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление", который после обращения предпринимателя с заявлением о выкупе был внесен в государственный кадастр недвижимости, составляет 54 440 281,17 руб.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В постановлениях от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, устанавливаемая рыночная стоимость земельного участка служит способом уточнения определенной в результате массовой оценки кадастровой стоимости, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и является реальным денежным эквивалентом такого земельного участка.
Из материалов дела следует, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан от 19.07.2016 N 404 (л.д. 91) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, исходя из вида разрешенного использования "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление" (54 440 281,17 руб.), была установлена в размере рыночной стоимости 13 958 000 руб.
Указанная рыночная стоимость согласно решению комиссии была определена по состоянию на 08.09.2015, что с учетом положений ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" позволяет признать установленную решением комиссии рыночную стоимость земельного участка (13 958 000 руб.) соотносимой с кадастровой стоимостью земельного участка (14 921 442,03 руб.), имевшейся в государственной кадастре недвижимости на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе (30.06.2015).
При изложенных обстоятельствах выкуп земельного участка, исходя из расчета 25% от кадастровой стоимости участка в размере 14 921 442,03 руб. не будет противоречить положениям нормы п. 4 ст. 1 ГК РФ, поскольку не приведет к неосновательному обогащению предпринимателя.
Апелляционный суд также принимает во внимание, что достоверность кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, исходя из разрешенного использования "под гаражи", определенной на основании результатов массовой кадастровой оценки, в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", на момент рассмотрения настоящего дела не оспорена.
С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 по делу N А07-9804/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 18АП-12509/2016 ПО ДЕЛУ N А07-9804/2016
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. N 18АП-12509/2016
Дело N А07-9804/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 по делу N А07-9804/2016 (судья Юсеева И.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Лысенко А.И. - Акмалов Р.В. (доверенность от 28.04.2016).
Индивидуальный предприниматель Лысенко Андрей Иванович (далее - предприниматель Лысенко А.И., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора, путем признания договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171 в собственность за плату заключенным в редакции протокола разногласий, а именно пункт 2.1. договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171 в собственность за плату принять в следующей редакции: "Цена участка составляет 3 730 360 руб. Расчет цены выкупа указан в приложении N 2.", в приложении N 2 к договору расчет цены выкупа земельного участка с кадастровым номером 02655:010611:171, кадастровую стоимость участка установить на момент обращения приобретателя в размере 14 921 442 руб. 03 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 (резолютивная часть от 04.08.2016) исковые требования удовлетворены.
Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. С. Агиша, 1/3, площадью 2 211 кв. м, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена участка составляет 3730360 руб. Расчет цены выкупа земельного участка указан в приложении N 2". В приложении N 2 к договору кадастровая стоимость участка на момент обращения приобретателя установлена в размере 14 921 442 руб. 03 коп.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что суд неправомерно принял для определения выкупной стоимости земельного участка в качестве расчетной кадастровую стоимость земельного участка, действовавшую на момент обращения предпринимателя в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении участка в собственность, поскольку такая кадастровая стоимость определена, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, не соответствующего фактическому использованию земельного участка, которое установлено актами осмотра земельного участка от 24.01.2013 и от 07.08.2015. Истец не был лишен права самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка и привести его в соответствие с фактическим целевым использованием земельного участка, в силу чего выкуп истцом земельного участка по цене, определенной исходя из прежней кадастровой стоимости, является извлечением преимуществ из незаконного поведения, что запрещено п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Поскольку решением начальника Управления от 02.09.2015 N 273р был изменен вид разрешенного использования земельного участка, в силу чего в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению, исходя из вида разрешенного использования участка "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление", соответствующего его фактическому использованию.
К дате судебного заседания от предпринимателя Лысенко А.И. в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель Лысенко А.И. является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. С. Агиша, д. 1, корп. 3, - нежилое помещение общей площадью 576,2 кв. м, торговое нежилое помещение общей площадью 504,1 кв. м, нежилое помещение общей площадью 505,8 кв. м и гараж общей площадью 2 216,9 кв. м, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 04 АЕ 583915 от 24.12.2014 (л.д. 24), серии 04 АЕ 583917 от 24.12.2014 (л.д. 25), серии 04 АЕ 643149 от 11.02.2015 (л.д. 26), серии 04 АЕ 583916 от 24.12.2014 (л.д. 27).
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. С. Агиша, 1/3 (кадастровый паспорт земельного участка от 10.09.2015 N 02/15/1-721972, л.д. 16).
30.06.2015 предприниматель Лысенко А.И. обратился в Управление с заявлением о предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка (л.д. 10).
07.08.2015 представителем Управления осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, в ходе которого установлено, что земельный участок используется для эксплуатации и обслуживания административно-торгового здания, прилегающая территория с асфальтовым покрытием используется для парковки автотранспорта, о чем составлен акт осмотра и установления фактического использования земельного участка от 07.08.2015 N 2452/о (л.д. 73-74).
Решением Управления от 02.09.2015 N 273/у "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка" вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, изменен с "под гараж" на "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление" (л.д. 79).
Письмом от 03.09.2015 N Л-10685 Управление сообщило предпринимателю, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (с изменениями, вступившими в силу с 01.03.2015) предоставление земельных участков в аренду (собственность за плату) осуществляется путем заключения договора аренды (купли-продажи) земельного участка, основанием для отказа в заключении договора аренды (купли-продажи) в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является несоответствие вида разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным с заявлении о предоставлении земельного участка, и что в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2014 N 447-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", Положением об Управлении, утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.04.2015 N 44/14, подготовлено решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, которое в настоящее время проходит необходимые согласования (л.д. 11).
Письмом от 12.11.2015 N Л-10685 Управление сообщило предпринимателю о том, что на основании его обращения подготовлен проект договора о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, расположенного в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. С. Агиша, 1/3 (л.д. 12).
Согласно п. 2.1 указанного договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату (л.д. 13-15) цена выкупа земельного участка составляет 13 610 070 руб. 29 коп.
Из расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением N 2 к договору о предоставлении земельного участка в собственность за плату, следует, что выкупная стоимость определена в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" и исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 54 440 281,17 руб. (л.д. 18).
Предприниматель Лысенко А.И. направил в Управление протокол разногласий к указанному договору, в котором указал, что цена выкупа земельного участка должна составлять составляет 3 730 360 руб. 50 коп., исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 921 442,03 руб., действовавшей на момент подачи в Управление заявления о выкупе земельного участка (л.д. 21).
Письмом от 22.01.2016 N Л-9549 Управление отказалось от подписания протокола разногласий, ссылаясь на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости на момент подачи в Управление заявления о выкупе земельного участка, фактическому использованию такого земельного участка и, как следствие, неверному определению предпринимателем выкупной цены участка (л.д. 22-23).
Разногласия сторон договора по размеру выкупной стоимости земельного участка послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.
Принимая спорное условие договора в редакции, предложенной истцом, суд первой инстанции исходил из того, что расчетная кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с требованиями постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" подлежит определению на момент обращения истца с заявлением о выкупе участка (30.06.2015), и поскольку на указанную дату в государственном кадастре недвижимости имелись сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 921 442,03 руб., которая была определена по результатам массовой кадастровой оценки земель, утвержденной постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан", размер выкупной стоимости определен судом в размере 3 730 360 руб.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор в части выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. С. Агиша, 1/3.
На основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
В силу пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Пунктом 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" установлено, что лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 1 июля 2015 года по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.
Руководствуясь указанной нормой постановления Правительства Республики Башкортостан, суд первой инстанции поддержал правовую позицию истца о том, что для определения выкупной стоимости земельного участка подлежит применению та кадастровая стоимость земельного участка, которая действовала на момент обращения предпринимателя в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении участка в собственность (30.06.2015) и была внесена в государственный кадастр недвижимости.
Между тем судом не учтено следующее.
Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Согласно части 1 статьи 133 АПК РФ задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.
Из материалов дела следует, что в обоснование несогласия с выкупной стоимостью земельного участка, предложенной предпринимателем Лысенко А.И., Управление сослалось на положения пп. 14 п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ и несоответствие фактического использования земельного участка в силу размещенных на нем объектов недвижимости виду разрешенного использования земельного участка, указанному в государственном кадастре недвижимости. Аналогичные возражения против заявленного иска были изложены Управлением в отзыве на исковое заявление (л.д. 68-72).
Данным доводам ответчика судом первой инстанции оценка не была дана, обстоятельства фактического использования земельного участка не исследованы.
Вместе с тем, порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.
Согласно п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.
В силу п. 2 и п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Согласно п. п. 15, 18 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость земельных участков определяется исходя из вида их разрешенного использования.
Согласно подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима этого участка и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (пункты 6 - 9 статьи 1, части 1, 3, 6 статьи 30, статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 1 - 5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 12919/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе и в случае реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 14 названной статьи основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
Таким образом, действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.
Указанный запрет согласуется с установленными в п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ принципами добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также закрепленным в пп. 7 ст. 1 ЗК РФ принципом платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного на основании ст. 39.4 ЗК РФ соразмерного денежного эквивалента взамен отчуждаемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который в силу вышеприведенных правовых норм определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.
Из материалов дела следует, что 30.06.2015 предприниматель Лысенко А.И. обратился в Управление с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м (л.д. 4, 10), определив в качестве расчетной стоимости кадастровую стоимость участка в размере 14 921 442,03 руб. (кадастровая справка от 16.12.2015, л.д. 58).
Однако указанная кадастровая стоимость рассчитана применительно к виду разрешенного использования "под гараж", в то время как согласно представленным истцом свидетельствам о государственной регистрации права на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010611:171 расположен не только гараж общей площадью 2 216,9 кв. м, но также и нежилое помещение общей площадью 576,2 кв. м, торговое нежилое помещение общей площадью 504,1 кв. м, нежилое помещение общей площадью 505,8 кв. м и (л.д. 24-27).
Право собственности истца на указанные объекты возникло 24.12.2014 и 11.02.2015 соответственно.
Согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 07.08.2015 N 2452/о (л.д. 73-74) названный земельный участок используется для эксплуатации и обслуживания административно-торгового здания, прилегающая территория с асфальтовым покрытием используется для парковки автотранспорта.
Указанные обстоятельства предпринимателем Лысенко А.И. оспорены не были, доказательства, опровергающие утверждения Управления о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию, не представлены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Более того, впоследствии на основании решения Управления от 02.09.2015 N 273/у вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, общей площадью 2 211 кв. м, был изменен с "под гараж" на "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление" (л.д. 79), соответствующее решение предпринимателем Лысенко А.И. также не оспорено.
При таких обстоятельствах при рассмотрении настоящего преддоговорного спора в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ суд первой инстанции должен был установить актуальную кадастровую стоимость выкупаемого земельного участка в соответствии с возражениями Управления о фактическом использовании земельного участка, поскольку обратный правовой подход, как обоснованно отмечает апеллянт в своей жалобе, приводит к извлечению предпринимателем преимуществ из своего незаконного положения, поскольку при несоответствии вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию и при несовершении предпринимателем действия по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, предприниматель получает возможность приобретения участка по более низкой цене.
Между тем, исходя из конкретных фактических обстоятельств настоящего дела, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется в силу следующего.
Как уже было отмечено, закрепленный в пп. 7 ст. 1 ЗК РФ принцип платности землепользования среди прочего предполагает получение публичным образованием установленного на основании ст. 39.4 ЗК РФ соразмерного денежного эквивалента взамен отчуждаемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Предложенный предпринимателем Лысенко А.И. размер расчетной кадастровой стоимости земельного участка кадастровым номером 02:55:010611:171 (14 921 442,03 руб.), определенной исходя из разрешенного использования участка "под гаражи", был утвержден по результатам массовой кадастровой оценки постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан".
Размер кадастровой стоимости того же участка, определенной исходя из вида разрешенного использования участка "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление", который после обращения предпринимателя с заявлением о выкупе был внесен в государственный кадастр недвижимости, составляет 54 440 281,17 руб.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В постановлениях от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом Президиум исходил из того, что хотя установленная этим Законом административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, устанавливаемая рыночная стоимость земельного участка служит способом уточнения определенной в результате массовой оценки кадастровой стоимости, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и является реальным денежным эквивалентом такого земельного участка.
Из материалов дела следует, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан от 19.07.2016 N 404 (л.д. 91) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, исходя из вида разрешенного использования "магазины, обслуживание автотранспорта, деловое управление" (54 440 281,17 руб.), была установлена в размере рыночной стоимости 13 958 000 руб.
Указанная рыночная стоимость согласно решению комиссии была определена по состоянию на 08.09.2015, что с учетом положений ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" позволяет признать установленную решением комиссии рыночную стоимость земельного участка (13 958 000 руб.) соотносимой с кадастровой стоимостью земельного участка (14 921 442,03 руб.), имевшейся в государственной кадастре недвижимости на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе (30.06.2015).
При изложенных обстоятельствах выкуп земельного участка, исходя из расчета 25% от кадастровой стоимости участка в размере 14 921 442,03 руб. не будет противоречить положениям нормы п. 4 ст. 1 ГК РФ, поскольку не приведет к неосновательному обогащению предпринимателя.
Апелляционный суд также принимает во внимание, что достоверность кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:010611:171, исходя из разрешенного использования "под гаражи", определенной на основании результатов массовой кадастровой оценки, в порядке, предусмотренном ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", на момент рассмотрения настоящего дела не оспорена.
С учетом изложенных мотивов решение суда первой инстанции отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.08.2016 по делу N А07-9804/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)