Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.
при участии:
от истца: представитель Боровкова Т.В. (по доверенности от 11.03.2016),
от ответчика: представитель Егоров В.С. (по доверенности от 03.07.2015), Стороженко О.А. (по доверенности от 03.07.2015),
от 3-х лиц: 1) представитель не явился, уведомлен, 2) представители Бойкова Н.В. (по доверенности от 15.01.2015), Сивкова С.Г. (приказ от 25.07.2015),
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31269/2015) ООО "Калининграднефтестрой - центр" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.10.2015 по делу N А21-3291/2015 (судья Можегова Н.А.), принятое
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области
к ООО "Калининграднефтестрой - центр"
3-е лицо: Управление Росреестра по КО, ФГБУК Музей мирового океана
о признании права собственности прекращенным,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: 1103926011177, место нахождения: г. Калининград, улица Генерала Соммера, дом 27) (далее - Истец, ТУ ФАУГИ) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Калининграднефтестрой-центр" (ОГРН: 1073905026161, ИНН 3904092593, место нахождения: г. Калининград, переулок Театральный, дом 1, корпус А, офис 1) (далее - Ответчик, Общество, ООО "Калининграднефтестрой-центр") о признании прекращенным зарегистрированного права собственности Общества на неоконченный строительством нежилой дом (0,2% готовности), расположенный по адресу: г. Калининград, набережная Петра Великого, 11 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.12.2007 N 39-39-01/351/2007-075), о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 21.04.2008 N ФС-2008/0419.
При рассмотрении дела судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истец уточнил требования о расторжении договора аренды, просил признать данный договор прекращенным. Уточнение иска принято судом первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра), Федеральное бюджетное учреждение культуры "Музей мирового океана" (далее - Музей).
Решением арбитражного суда от 09.10.2015 иск удовлетворен.
ООО "Калининграднефтестрой - центр" обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.10.2015. По мнению подателя жалобы, исковое заявление, поданное ТУ ФАУГИ, подлежало оставлению без рассмотрения. В обоснование данного довода податель жалобы ссылается на положения статей 45, 46, 54, 71 Земельного кодекса Российской Федерации и полагает, что для признания договора аренды земельного участка прекращенным необходимо соблюдение административных процедур, в том числе предоставления права на устранение нарушения земельного законодательства. Поскольку в данном случае указанные мероприятия Истцом не проводились, Ответчик считает, что ТУ ФАУГИ не соблюден досудебный порядок разрешения спора в части требования о признании договора аренды прекращенным, в связи с чем соответствующее требования подлежало оставлению без рассмотрения применительно к положениям статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также Истец ссылается на неправильное применение судом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что изменив требование о расторжении договора на требование о признании договора прекращенным ТУ ФАУГИ изменило одновременно предмет и основание иска. По существу спора Ответчик считает, что договор аренды земельного участка признан судом прекращенным в отсутствие достаточных к тому оснований. Податель жалобы исходит из того, что в силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного на 49 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Ссылаясь на положения статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункта 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Общество указывает, что ТУ ФАУГИ была нарушена процедура расторжения договора аренды, не представлено доказательств существенного нарушения условий данного договора, а равно не представлено возможности в разумный срок исправить допущенные нарушения. Кроме того, Общество полагает, что арендатор в любом случае обладает правом на восстановление демонтированного объекта, отсутствие которого на земельном участке не ведет к возникновению основания для прекращения договора аренды (статья 39 Земельного кодекса Российской Федерации). В обоснование данного довода Общество также ссылается на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС от 15.04.2008 N 17616/07, в соответствии с которой собственник объекта недвижимости вправе пользоваться земельным участком, на котором расположен этот объект, на период, установленный статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях восстановления. В свою очередь, собственник земельного участка не вправе препятствовать собственнику существовавшего объекта недвижимого имущества восстанавливать разрушенный объект. Как указывает Общество, неоконченный строительством объект, принадлежащий ООО "Калининграднефтестрой-Центр" на праве собственности, был демонтирован на основании договора с подрядчиком в соответствии с разработанным разделом проектной документации. Общество приступило к восстановлению объекта недвижимого имущества в пределах трехлетнего срока, в том числе обратилось с заявлением о получении разрешения на строительство для целей восстановления демонтированного объекта в соответствии с действующим градостроительным законодательством.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья И.А.Тимухина была заменена судьей Н.С.Полубехиной в связи с пребыванием на учебе.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в части прекращения договора аренды отменить, в удовлетворении данного требования отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Музея занял солидарную с Истцом позицию по существу спора, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.06.2010 Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:15:132333:2, расположенный по адресу: г. Калининград, набережная Петра Великого, 11 (л.д. 35, т. 1).
На основании договора аренды от 13.03.1995 N 000343 земельный участок был предоставлен Администрацией г. Калининграда на праве аренды Музею сроком на 10 лет. Ранее решением Калининградского городского Совета Народных Депутатов от 08.04.1992 N 885 Музею предварительно согласовано место размещения комплекса сооружений морского научно-культурного центра по набережной Баграмяна в Ленинградском районе (от двухъярусного моста до спорткомплекса "Юность").
23.03.2004 между Музеем и ОАО "Регионнефтегаз" (инвестор) был заключен договор N 1 на реализацию инвестиционного проекта по созданию Морского научно-культурного центра (л.д. 163-169, т. 1), предметом которого являлось участие сторон в создании Морского научно-культурного центра: строительство на набережной Петра Великого административного здания с размещением в нем кают-компании, мастерской и санитарно-технических помещений для яхтсменов, яхтенной гавани с местами для швартовки катеров и яхт, гостиницы и использования набережной для швартовки исторических судов - в целях реализации программы развития г. Калининграда в соответствии с разработанной концепцией Музея.
Для реализации инвестиционного проекта инвестору переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.03.1995 N 000343 в соответствии с соглашением N 000343-1-УА об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
На основании дополнительного соглашения от 08.02.2007 права и обязанности инвестора по договору от 23.03.2004 N 1 переданы ООО "Калининграднефтестрой-центр" (ИНН 3904084271). Дополнительным соглашением от 24.04.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.03.1995 N 000343 также переданы ООО "Калининграднефтестрой-центр" (ИНН 3904084271) (л.д. 154-17, т. 1).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2007 по делу А21-2229/2007 признано право собственности ООО "Калининграднефтестрой-центр" (ИНН 3904084271) на неоконченный строительством нежилой дом, выстроенный на 0,2%, расположенный по адресу: г. Калининград, набережная Петра Великого, 11, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:13 23 33: 0002.
По договору купли-продажи от 01.11.2007 приобретателем неоконченного строительством нежилого дома стало ООО "Западстрой" (л.д. 26, т. 3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.12.2007 право собственности на незавершенный строительством объект перешло к Ответчику (ООО "Калининграднефтестрой-центр", ИНН 3904092593) на основании договора купли-продажи от 04.12.2007 (л.д. 32, т. 1).
Между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 21.04.2008 N ФС-2008/04-19 (далее - Договор аренды) в отношении названного земельного участка, сроком на 49 лет с разрешенным использованием - под неоконченный строительством нежилой дом (л.д. 24, т. 1).
03.07.2009 между Обществом и Музеем заключен договор на участие в создании Морского научно-культурного центра, организацию строительства которого взяло на себя Общество (л.д. 27, т. 3).
В июле 2014 года по заказу Музея ООО "Квадр" установлено отсутствие современных строений (их частей) на спорном земельном участке. В ходе обследования сделан вывод о том, что имеющиеся на земельном участке остатки фундаментов и фрагменты кирпичного цоколя могут принадлежать одному из зданий портовых складов и имеют возраст не менее 70 лет (л.д. 17-23, т. 1).
Ссылаясь на то, что утрата спорной недвижимостью свойств объекта гражданских прав влечет невозможность сохранения записи о праве собственности на эту недвижимость в ЕГРП, и полагая, что сохранение такой записи нарушает права Российской Федерации на распоряжение земельным участком, ТУ ФАУГИ обратилось в суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Руководствуясь положениями статей 131, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 и п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции исходил из того, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Установив, что спорный объект недвижимого имущества (неоконченный строительством нежилой дом степенью готовности 0,2%, расположенный по адресу: г. Калининград, набережная Петра Великого, 11) прекратил свое существование, суд первой инстанции на основании требования собственника земельного участка признал прекращенным зарегистрированное право собственности Общества на неоконченный строительством нежилой дом. В указанной части решение суда сторонами не оспаривается.
Кроме того, установив отсутствие оснований для землепользования, суд первой инстанции удовлетворил требование ТУ ФАУГИ о признании Договора аренды прекращенным.
В силу положений статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 Договора аренды арендатор обязуется использовать земельный участок исключительно для целей, обозначенных в п. 1.3. договора.
Пункт 1.3. указанного договора содержит описание характеристик земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под неоконченный строительством нежилой дом.
Основанием для предоставления указанного земельного участка в аренду послужило зарегистрированное право собственности ООО Калининграднефтестрой-центр" на неоконченный строительством нежилой дом.
Однако, в настоящее время неоконченный строительством нежилой дом (0,2% готовности) как физический объект не существует. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе представленным Ответчиком в материалы дела договором подряда от 10.02.2014 на демонтаж указанного объекта (л.д. 34-36, т. 3), актом обследования земельного участка от 10.07 2015 (л.д. 73-77, т. 2), актом обследования кадастрового инженера от 31.10.2014 (л.д. 16, т. 1).
Таким образом, законных оснований как для сохранения за Ответчиком права собственности на несуществующий объект, так и для сохранения права аренды земельного участка, предоставленного для размещения и обслуживания этого объекта, не имеется.
В рассматриваемом случае заявленное ТУ ФАУГИ требование направлено на прекращение формальных арендных отношений в связи с отсутствием целевого землепользования, в связи с чем является обоснованным.
При этом прекращение Договора аренды является следствием прекращения права собственности на объект недвижимого имущества, ранее находившийся на земельном участке, в связи с чем соблюдение Истцом административных процедур в данном случае не направлено на обеспечение гарантий прав землепользователя по причине фактического отсутствия объекта, являвшегося основанием для оформления арендных правоотношений.
Кроме того, 30.04.2015 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на выявленный объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, площадью застройки 607,6 кв. м (фрагменты фундамента портовых складов, 19 века постройки) (л.д. 31, т. 1). Также на земельном участке расположен причал стоянки среднего рыболовецкого траулера "СТР-129", находящийся в оперативном управлении Музея (л.д. 69, т. 1).
Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет.
По мнению апелляционного суда, положения пункта 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не применимы, поскольку из диспозиции указанной статьи (в редакции, действовавшей в спорный период) следует, что сохранение прав землепользования обусловлено фактом разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, однако в данном случае объект был утрачен вследствие действий самого Общества, направленных на его демонтаж. Кроме того, в силу положений пункта 2 указанной статьи условия сохранения прав, указанных в пункте 1 настоящей статьи, за арендатором определяются договором аренды земельного участка. В рассматриваемом случае Договор аренды таких условий не содержал.
Предусмотренных статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для оставления иска без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось. Положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии требований Истца в уточненной редакции судом соблюдены.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы Общества не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта. Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.10.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.03.2016 N 13АП-31269/2015 ПО ДЕЛУ N А21-3291/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу N А21-3291/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.
при участии:
от истца: представитель Боровкова Т.В. (по доверенности от 11.03.2016),
от ответчика: представитель Егоров В.С. (по доверенности от 03.07.2015), Стороженко О.А. (по доверенности от 03.07.2015),
от 3-х лиц: 1) представитель не явился, уведомлен, 2) представители Бойкова Н.В. (по доверенности от 15.01.2015), Сивкова С.Г. (приказ от 25.07.2015),
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31269/2015) ООО "Калининграднефтестрой - центр" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.10.2015 по делу N А21-3291/2015 (судья Можегова Н.А.), принятое
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области
к ООО "Калининграднефтестрой - центр"
3-е лицо: Управление Росреестра по КО, ФГБУК Музей мирового океана
о признании права собственности прекращенным,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: 1103926011177, место нахождения: г. Калининград, улица Генерала Соммера, дом 27) (далее - Истец, ТУ ФАУГИ) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Калининграднефтестрой-центр" (ОГРН: 1073905026161, ИНН 3904092593, место нахождения: г. Калининград, переулок Театральный, дом 1, корпус А, офис 1) (далее - Ответчик, Общество, ООО "Калининграднефтестрой-центр") о признании прекращенным зарегистрированного права собственности Общества на неоконченный строительством нежилой дом (0,2% готовности), расположенный по адресу: г. Калининград, набережная Петра Великого, 11 (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.12.2007 N 39-39-01/351/2007-075), о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 21.04.2008 N ФС-2008/0419.
При рассмотрении дела судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истец уточнил требования о расторжении договора аренды, просил признать данный договор прекращенным. Уточнение иска принято судом первой инстанции.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление Росреестра), Федеральное бюджетное учреждение культуры "Музей мирового океана" (далее - Музей).
Решением арбитражного суда от 09.10.2015 иск удовлетворен.
ООО "Калининграднефтестрой - центр" обратилось с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.10.2015. По мнению подателя жалобы, исковое заявление, поданное ТУ ФАУГИ, подлежало оставлению без рассмотрения. В обоснование данного довода податель жалобы ссылается на положения статей 45, 46, 54, 71 Земельного кодекса Российской Федерации и полагает, что для признания договора аренды земельного участка прекращенным необходимо соблюдение административных процедур, в том числе предоставления права на устранение нарушения земельного законодательства. Поскольку в данном случае указанные мероприятия Истцом не проводились, Ответчик считает, что ТУ ФАУГИ не соблюден досудебный порядок разрешения спора в части требования о признании договора аренды прекращенным, в связи с чем соответствующее требования подлежало оставлению без рассмотрения применительно к положениям статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также Истец ссылается на неправильное применение судом положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что изменив требование о расторжении договора на требование о признании договора прекращенным ТУ ФАУГИ изменило одновременно предмет и основание иска. По существу спора Ответчик считает, что договор аренды земельного участка признан судом прекращенным в отсутствие достаточных к тому оснований. Податель жалобы исходит из того, что в силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного на 49 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Ссылаясь на положения статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункта 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Общество указывает, что ТУ ФАУГИ была нарушена процедура расторжения договора аренды, не представлено доказательств существенного нарушения условий данного договора, а равно не представлено возможности в разумный срок исправить допущенные нарушения. Кроме того, Общество полагает, что арендатор в любом случае обладает правом на восстановление демонтированного объекта, отсутствие которого на земельном участке не ведет к возникновению основания для прекращения договора аренды (статья 39 Земельного кодекса Российской Федерации). В обоснование данного довода Общество также ссылается на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС от 15.04.2008 N 17616/07, в соответствии с которой собственник объекта недвижимости вправе пользоваться земельным участком, на котором расположен этот объект, на период, установленный статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации, в целях восстановления. В свою очередь, собственник земельного участка не вправе препятствовать собственнику существовавшего объекта недвижимого имущества восстанавливать разрушенный объект. Как указывает Общество, неоконченный строительством объект, принадлежащий ООО "Калининграднефтестрой-Центр" на праве собственности, был демонтирован на основании договора с подрядчиком в соответствии с разработанным разделом проектной документации. Общество приступило к восстановлению объекта недвижимого имущества в пределах трехлетнего срока, в том числе обратилось с заявлением о получении разрешения на строительство для целей восстановления демонтированного объекта в соответствии с действующим градостроительным законодательством.
На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья И.А.Тимухина была заменена судьей Н.С.Полубехиной в связи с пребыванием на учебе.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в части прекращения договора аренды отменить, в удовлетворении данного требования отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Музея занял солидарную с Истцом позицию по существу спора, просил оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.
О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.
Управление Росреестра своего представителя в судебное заседание не направило, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.06.2010 Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:15:132333:2, расположенный по адресу: г. Калининград, набережная Петра Великого, 11 (л.д. 35, т. 1).
На основании договора аренды от 13.03.1995 N 000343 земельный участок был предоставлен Администрацией г. Калининграда на праве аренды Музею сроком на 10 лет. Ранее решением Калининградского городского Совета Народных Депутатов от 08.04.1992 N 885 Музею предварительно согласовано место размещения комплекса сооружений морского научно-культурного центра по набережной Баграмяна в Ленинградском районе (от двухъярусного моста до спорткомплекса "Юность").
23.03.2004 между Музеем и ОАО "Регионнефтегаз" (инвестор) был заключен договор N 1 на реализацию инвестиционного проекта по созданию Морского научно-культурного центра (л.д. 163-169, т. 1), предметом которого являлось участие сторон в создании Морского научно-культурного центра: строительство на набережной Петра Великого административного здания с размещением в нем кают-компании, мастерской и санитарно-технических помещений для яхтсменов, яхтенной гавани с местами для швартовки катеров и яхт, гостиницы и использования набережной для швартовки исторических судов - в целях реализации программы развития г. Калининграда в соответствии с разработанной концепцией Музея.
Для реализации инвестиционного проекта инвестору переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 13.03.1995 N 000343 в соответствии с соглашением N 000343-1-УА об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
На основании дополнительного соглашения от 08.02.2007 права и обязанности инвестора по договору от 23.03.2004 N 1 переданы ООО "Калининграднефтестрой-центр" (ИНН 3904084271). Дополнительным соглашением от 24.04.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.03.1995 N 000343 также переданы ООО "Калининграднефтестрой-центр" (ИНН 3904084271) (л.д. 154-17, т. 1).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 13.06.2007 по делу А21-2229/2007 признано право собственности ООО "Калининграднефтестрой-центр" (ИНН 3904084271) на неоконченный строительством нежилой дом, выстроенный на 0,2%, расположенный по адресу: г. Калининград, набережная Петра Великого, 11, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:13 23 33: 0002.
По договору купли-продажи от 01.11.2007 приобретателем неоконченного строительством нежилого дома стало ООО "Западстрой" (л.д. 26, т. 3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 07.12.2007 право собственности на незавершенный строительством объект перешло к Ответчику (ООО "Калининграднефтестрой-центр", ИНН 3904092593) на основании договора купли-продажи от 04.12.2007 (л.д. 32, т. 1).
Между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 21.04.2008 N ФС-2008/04-19 (далее - Договор аренды) в отношении названного земельного участка, сроком на 49 лет с разрешенным использованием - под неоконченный строительством нежилой дом (л.д. 24, т. 1).
03.07.2009 между Обществом и Музеем заключен договор на участие в создании Морского научно-культурного центра, организацию строительства которого взяло на себя Общество (л.д. 27, т. 3).
В июле 2014 года по заказу Музея ООО "Квадр" установлено отсутствие современных строений (их частей) на спорном земельном участке. В ходе обследования сделан вывод о том, что имеющиеся на земельном участке остатки фундаментов и фрагменты кирпичного цоколя могут принадлежать одному из зданий портовых складов и имеют возраст не менее 70 лет (л.д. 17-23, т. 1).
Ссылаясь на то, что утрата спорной недвижимостью свойств объекта гражданских прав влечет невозможность сохранения записи о праве собственности на эту недвижимость в ЕГРП, и полагая, что сохранение такой записи нарушает права Российской Федерации на распоряжение земельным участком, ТУ ФАУГИ обратилось в суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.
Руководствуясь положениями статей 131, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 и п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции исходил из того, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Установив, что спорный объект недвижимого имущества (неоконченный строительством нежилой дом степенью готовности 0,2%, расположенный по адресу: г. Калининград, набережная Петра Великого, 11) прекратил свое существование, суд первой инстанции на основании требования собственника земельного участка признал прекращенным зарегистрированное право собственности Общества на неоконченный строительством нежилой дом. В указанной части решение суда сторонами не оспаривается.
Кроме того, установив отсутствие оснований для землепользования, суд первой инстанции удовлетворил требование ТУ ФАУГИ о признании Договора аренды прекращенным.
В силу положений статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 Договора аренды арендатор обязуется использовать земельный участок исключительно для целей, обозначенных в п. 1.3. договора.
Пункт 1.3. указанного договора содержит описание характеристик земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под неоконченный строительством нежилой дом.
Основанием для предоставления указанного земельного участка в аренду послужило зарегистрированное право собственности ООО Калининграднефтестрой-центр" на неоконченный строительством нежилой дом.
Однако, в настоящее время неоконченный строительством нежилой дом (0,2% готовности) как физический объект не существует. Данное обстоятельство подтверждается, в том числе представленным Ответчиком в материалы дела договором подряда от 10.02.2014 на демонтаж указанного объекта (л.д. 34-36, т. 3), актом обследования земельного участка от 10.07 2015 (л.д. 73-77, т. 2), актом обследования кадастрового инженера от 31.10.2014 (л.д. 16, т. 1).
Таким образом, законных оснований как для сохранения за Ответчиком права собственности на несуществующий объект, так и для сохранения права аренды земельного участка, предоставленного для размещения и обслуживания этого объекта, не имеется.
В рассматриваемом случае заявленное ТУ ФАУГИ требование направлено на прекращение формальных арендных отношений в связи с отсутствием целевого землепользования, в связи с чем является обоснованным.
При этом прекращение Договора аренды является следствием прекращения права собственности на объект недвижимого имущества, ранее находившийся на земельном участке, в связи с чем соблюдение Истцом административных процедур в данном случае не направлено на обеспечение гарантий прав землепользователя по причине фактического отсутствия объекта, являвшегося основанием для оформления арендных правоотношений.
Кроме того, 30.04.2015 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на выявленный объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, площадью застройки 607,6 кв. м (фрагменты фундамента портовых складов, 19 века постройки) (л.д. 31, т. 1). Также на земельном участке расположен причал стоянки среднего рыболовецкого траулера "СТР-129", находящийся в оперативном управлении Музея (л.д. 69, т. 1).
Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет.
По мнению апелляционного суда, положения пункта 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям не применимы, поскольку из диспозиции указанной статьи (в редакции, действовавшей в спорный период) следует, что сохранение прав землепользования обусловлено фактом разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, однако в данном случае объект был утрачен вследствие действий самого Общества, направленных на его демонтаж. Кроме того, в силу положений пункта 2 указанной статьи условия сохранения прав, указанных в пункте 1 настоящей статьи, за арендатором определяются договором аренды земельного участка. В рассматриваемом случае Договор аренды таких условий не содержал.
Предусмотренных статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для оставления иска без рассмотрения у суда первой инстанции не имелось. Положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии требований Истца в уточненной редакции судом соблюдены.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы Общества не содержат фактов, которые не были бы проверены и оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность судебного акта. Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.10.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)