Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Г.С.
судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Гаражно-строительный кооператив "БУГОРОК"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 июня 2017 г.
по делу N А40-49158/17 (28-457), принятое судьей Яниной Е.Н.
по иску Гаражно-строительный кооператив "БУГОРОК" (ОГРН 1027700502642)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании недействительным сделки по досрочному расторжению договору аренды
при участии в судебном заседании:
- от истца: Животова Ю.С. по доверенности от 13.03.2017 г.;
- от ответчика: Дубчак Р.В. по доверенности от 29.12.2016 г.;
- установил:
Гаражно-строительный кооператив "Бугорок" (далее - истцы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительным сделки по досрочному расторжению в одностороннем порядке договора аренды N М-02-007148, от 31.10.1996 г., оформленную уведомлением от 05.12.2016 г. N ДГИ-Э-96153/16-1 и от 30.01.2017 г. N ДГИ-1-850/17-1.
Исковые требования мотивированы тем, что односторонний отказ от договора аренды земельного участка 05.12.2016 г. N ДГИ-Э-96153-16-1, и от 30.01.2017 г. N ДГИ-1-850/17-1 является незаконным, нарушающим порядок для такого расторжения, и был уже предметом судебного разбирательства по делу А40-18580/16-16-109.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование апелляционной жалобы заявители ссылаются на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, заявленные исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и в жалобе.
Представитель ответчика, отзыв на жалобу не представил, в суде апелляционной инстанции, в удовлетворении доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителя истцов, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N М-02-007148 от 31 октября 1996 г. (далее - договор), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Широкая вл.13, площадью 4.200 кв. м истцу был передан указанный земельный участок для строительства подземного 2-х ярусного гаража на 120 машино-мест, наземного многопрофильного здания, спортплощадки.
Срок действия договора установлен сторонами в п. 2 договора и составляет 49 лет с момента его регистрации в Москомземе. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законном порядке.
09.08.2011 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в п. 4.1. раздела 4 "Особые условия договора", указанный раздел дополнен п. 4.6., а также изменена ставка арендной платы.
Уведомлением N ДГИ-И-48090/15 от 25.09.2015 г. Департамент уведомил истца об отказе от договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ в связи с расторжением инвестиционного контракта от 21.11.2002 г. N 14-004154-5201-0050-00001-02, а уведомлением N ДГИ-И-58658/15 от 24.11.2015 г. подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.
Гаражно-строительный кооператив "Бугорок" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной сделки по досрочному расторжению в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы договора долгосрочной аренды от 31.10.1996 N М-02-007148, оформленную уведомлением от 25.09.2015 N ДГИ-И-48090/15 и уведомлением от 24.11.2015 N ДГИ-1-586258/15-1, применении последствий недействительности сделки путем восстановления в ЕГРП записи государственной регистрации договора долгосрочной аренды от 31.10.1996 N М-02-007148, рассмотренный в рамках иска А40-18580/2016-16-109.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2016 года заявленные исковые требования удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2016 года, и Постановлением арбитражного суда Московского округа от 13.02.2017, решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2016 года оставлено без изменения.
Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу, что расторжение инвестиционного контракта от 21.11.2002 N 14-004154-5201-0050-00001-02, заключенного спустя 8 лет после заключения договора аренды, не является основанием для прекращения спорного договора аренды. Кроме того, на момент направления Департаментом уведомлений от 25.09.2015 N ДГИ-И-48090/15 и от 24.11.2015 N ДГИ- 1-586258/15-1 у ГСК "Бугорок" имелось разрешение на строительство, срок действия которого не истек, в связи с чем, основания для одностороннего отказа от договора аренды, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отсутствовали.
В рамках настоящего спора, истец указывает, что ГСК "Бугорок" получил уведомление от 05.12.2016 г. N ДГИ-Э- 96153/16-1, а также, с учетом его возражений, было получено уведомление от 30.01.2017 г. N ДГИ-1-850/17-1, в котором Департамент уведомил кооператив о досрочном одностороннем расторжении Договора аренды земельного участка.
Уведомления направлены в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) в связи с неисполнением обязательств по строительству в срок, на который выдано разрешение на строительство от 31 октября 2014 года N RU77192000-010202.
Истец полагает данный отказ от договора, изложенные в уведомлениях от 05.12.2016 г. N ДГИ-Э-96153/16-1, и от 30.01.2017 г. N ДГИ-1-850/17-1 незаконными, поскольку односторонний отказ уже был предметом судебного разбирательства А40-18580/20156-16-109, которое является обязательным в силу ст. 16 АПК РФ, судами было установлено, что фактически разрешение на строительство со сроком действия до 19.10.2016 г. было выдано 31.10.2014 г. и на момент расторжения договоров разрешение было действующим, Департамент повторно в одностороннем порядке и по тем же основаниям, указанным в п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ отказался от исполнения договора аренды.
Истец считает действия ответчика злоупотреблением своим правом, полагая основания п. 2 ст. 10, 168, 307, 450.1 ГК РФ достаточным для признания односторонних сделок по отказу от договора аренды недействительным.
По мнению истца, Департамент не обладает полномочиями по принятию решения о внесудебном расторжении договора по основанием, указанным в п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, решение о расторжении договора аренды земельного участка должно было принято исключительно на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы, и Департамент г. Москвы это решение должен был выполнить путем направления уведомлений в адрес истца, в нарушение установленного порядке, Департамент незаконно направил уведомления о расторжении договора земельного участка в отсутствие принятого Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы решения.
Полагая, что указанное уведомление направлено с нарушением норм действующего законодательства, при наличии активных действий арендатора и действующем разрешении, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия разрешения на строительство от 31.10.2014 г. N RU77192000-010202 истек 19.10.2016 г., на момент рассмотрения настоящего спора в суде, земельный участок арендатором не освоен, готовность объекта недвижимого имущества составляет менее 40 процентов общего объема его строительства. Строительство предприятия подземного 2-х ярусного гаража на 120 м/м, наземного многопрофильного здания, спортплощадки в срок, на который выдано разрешение на строительство от 31.10.2014 г. N RU77192000-010202, не осуществлено.
Доводы истца со ссылкой на выводы, изложенные в судебных актах по делу N А40-18580/2016, суд обоснованно отклонил, указав на то, что истец не учитывает обстоятельства того, что предметом вышеуказанного судебного спора являлось расторжение договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. В частности в качестве основания расторжения приведено расторжение инвестиционного контракта.
Поскольку суды установили, что инвестиционный контракт заключен после договора аренды, то они не имеют правовой взаимосвязи и расторжение инвестиционного контракта не может служить основанием для расторжения договора аренды земельного участка, который является первичной сделкой.
Апелляционный суд, соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ссылка истца на преюдициально установленные судебными актами обстоятельства является ошибочной, т.к. не соотносится с правовыми основаниями расторжения договора, указанных в оспариваемых уведомлениях.
Как правомерно указано в решении суда, наличие судебных споров с Мосгосстройнадзором и Москомархитектурой, не является обоснованием нарушения обязательств по договору аренды земельного участка. Градостроительная деятельность в городе Москве сопряжена с необходимостью получения разрешительной документации и Арендатор при заключении договора аренда в целях строительства должен был осознавать необходимость согласования в различных отраслевых органах исполнительной власти. Мосгосстройнадзор и Москомархитектура являются самостоятельными юридическими лицами и действуют в рамках своей компетенции, при этом риск неполучения каких либо документов Арендатором не является обоснованием нарушения условий договора аренды земельного участка, а относится к ответственности лица осуществляющего предпринимательскую деятельность. Признание незаконным действий или решений государственных органов может служить основанием для взыскания убытков в случае наличия их вины, однако не изменяет обязательственные отношения сторон в рамках договора аренды земельного участка, доказательств обратного не представлено.
Доказательств, наличия препятствий в освоении земельного участка площадью в период действия разрешения на строительство, в том числе в подготовке площадки к строительству и осуществлению разрытия (вырыт котлован) и иных земляных работ, Обществом не представлено.
При этом, согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Федеральным законом от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ внесены изменения в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.
Заключенный до 01 января 2011 года договор для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города Москвы или Санкт-Петербурга может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом власти или органом местного самоуправления в случаях, указанных в ФЗ-137 при нарушении существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. В таком случае договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении договора. В данной норме права регламентирован порядок одностороннего расторжения договора аренды земельного участка: до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Вышеуказанной нормой права установлены основания досрочного одностороннего расторжения.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении исковых требований истца отказал.
Довод заявителя жалобы о том, что истец является добросовестным арендатором и что срок начала и завершения работ не определен договором аренды, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 22 статьи 3 Закона N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией является основанием для расторжения Договора.
Доказательств того, что готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет более чем сорок процентов, истцом не представлено и из материалов дела не следует.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неверно истолковал пункт 22 статьи 3 Закона N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и необоснованно ограничился установлением формальных условий применения этой нормы, подлежат отклонению, поскольку перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения Договора в порядке, предусмотренном вышеуказанным федеральным законом, является закрытым, расширительного толкования не предусматривает и носит императивный характер.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не учел длительность согласования строительства, подлежат отклонению, поскольку указанные обстоятельства не могут служить основанием для неприменения императивной нормы, предоставляющей ответчику право на расторжение Договора.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. В связи с чем, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2017 года по делу N А40-49158/17 (28-457) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2017 N 09АП-36136/2017 ПО ДЕЛУ N А40-49158/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. N 09АП-36136/2017
Дело N А40-49158/17
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александровой Г.С.
судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Гаражно-строительный кооператив "БУГОРОК"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 июня 2017 г.
по делу N А40-49158/17 (28-457), принятое судьей Яниной Е.Н.
по иску Гаражно-строительный кооператив "БУГОРОК" (ОГРН 1027700502642)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании недействительным сделки по досрочному расторжению договору аренды
при участии в судебном заседании:
- от истца: Животова Ю.С. по доверенности от 13.03.2017 г.;
- от ответчика: Дубчак Р.В. по доверенности от 29.12.2016 г.;
- установил:
Гаражно-строительный кооператив "Бугорок" (далее - истцы) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительным сделки по досрочному расторжению в одностороннем порядке договора аренды N М-02-007148, от 31.10.1996 г., оформленную уведомлением от 05.12.2016 г. N ДГИ-Э-96153/16-1 и от 30.01.2017 г. N ДГИ-1-850/17-1.
Исковые требования мотивированы тем, что односторонний отказ от договора аренды земельного участка 05.12.2016 г. N ДГИ-Э-96153-16-1, и от 30.01.2017 г. N ДГИ-1-850/17-1 является незаконным, нарушающим порядок для такого расторжения, и был уже предметом судебного разбирательства по делу А40-18580/16-16-109.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 февраля 2017 г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
В обоснование апелляционной жалобы заявители ссылаются на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, заявленные исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и в жалобе.
Представитель ответчика, отзыв на жалобу не представил, в суде апелляционной инстанции, в удовлетворении доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителя истцов, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка N М-02-007148 от 31 октября 1996 г. (далее - договор), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Широкая вл.13, площадью 4.200 кв. м истцу был передан указанный земельный участок для строительства подземного 2-х ярусного гаража на 120 машино-мест, наземного многопрофильного здания, спортплощадки.
Срок действия договора установлен сторонами в п. 2 договора и составляет 49 лет с момента его регистрации в Москомземе. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законном порядке.
09.08.2011 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в п. 4.1. раздела 4 "Особые условия договора", указанный раздел дополнен п. 4.6., а также изменена ставка арендной платы.
Уведомлением N ДГИ-И-48090/15 от 25.09.2015 г. Департамент уведомил истца об отказе от договора аренды на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ в связи с расторжением инвестиционного контракта от 21.11.2002 г. N 14-004154-5201-0050-00001-02, а уведомлением N ДГИ-И-58658/15 от 24.11.2015 г. подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.
Гаражно-строительный кооператив "Бугорок" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной сделки по досрочному расторжению в одностороннем порядке Департаментом городского имущества города Москвы договора долгосрочной аренды от 31.10.1996 N М-02-007148, оформленную уведомлением от 25.09.2015 N ДГИ-И-48090/15 и уведомлением от 24.11.2015 N ДГИ-1-586258/15-1, применении последствий недействительности сделки путем восстановления в ЕГРП записи государственной регистрации договора долгосрочной аренды от 31.10.1996 N М-02-007148, рассмотренный в рамках иска А40-18580/2016-16-109.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2016 года заявленные исковые требования удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2016 года, и Постановлением арбитражного суда Московского округа от 13.02.2017, решение Арбитражного суда города Москвы от 18 августа 2016 года оставлено без изменения.
Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу, что расторжение инвестиционного контракта от 21.11.2002 N 14-004154-5201-0050-00001-02, заключенного спустя 8 лет после заключения договора аренды, не является основанием для прекращения спорного договора аренды. Кроме того, на момент направления Департаментом уведомлений от 25.09.2015 N ДГИ-И-48090/15 и от 24.11.2015 N ДГИ- 1-586258/15-1 у ГСК "Бугорок" имелось разрешение на строительство, срок действия которого не истек, в связи с чем, основания для одностороннего отказа от договора аренды, предусмотренные пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отсутствовали.
В рамках настоящего спора, истец указывает, что ГСК "Бугорок" получил уведомление от 05.12.2016 г. N ДГИ-Э- 96153/16-1, а также, с учетом его возражений, было получено уведомление от 30.01.2017 г. N ДГИ-1-850/17-1, в котором Департамент уведомил кооператив о досрочном одностороннем расторжении Договора аренды земельного участка.
Уведомления направлены в соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) в связи с неисполнением обязательств по строительству в срок, на который выдано разрешение на строительство от 31 октября 2014 года N RU77192000-010202.
Истец полагает данный отказ от договора, изложенные в уведомлениях от 05.12.2016 г. N ДГИ-Э-96153/16-1, и от 30.01.2017 г. N ДГИ-1-850/17-1 незаконными, поскольку односторонний отказ уже был предметом судебного разбирательства А40-18580/20156-16-109, которое является обязательным в силу ст. 16 АПК РФ, судами было установлено, что фактически разрешение на строительство со сроком действия до 19.10.2016 г. было выдано 31.10.2014 г. и на момент расторжения договоров разрешение было действующим, Департамент повторно в одностороннем порядке и по тем же основаниям, указанным в п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ отказался от исполнения договора аренды.
Истец считает действия ответчика злоупотреблением своим правом, полагая основания п. 2 ст. 10, 168, 307, 450.1 ГК РФ достаточным для признания односторонних сделок по отказу от договора аренды недействительным.
По мнению истца, Департамент не обладает полномочиями по принятию решения о внесудебном расторжении договора по основанием, указанным в п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ, решение о расторжении договора аренды земельного участка должно было принято исключительно на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы, и Департамент г. Москвы это решение должен был выполнить путем направления уведомлений в адрес истца, в нарушение установленного порядке, Департамент незаконно направил уведомления о расторжении договора земельного участка в отсутствие принятого Градостроительно-земельной комиссией г. Москвы решения.
Полагая, что указанное уведомление направлено с нарушением норм действующего законодательства, при наличии активных действий арендатора и действующем разрешении, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия разрешения на строительство от 31.10.2014 г. N RU77192000-010202 истек 19.10.2016 г., на момент рассмотрения настоящего спора в суде, земельный участок арендатором не освоен, готовность объекта недвижимого имущества составляет менее 40 процентов общего объема его строительства. Строительство предприятия подземного 2-х ярусного гаража на 120 м/м, наземного многопрофильного здания, спортплощадки в срок, на который выдано разрешение на строительство от 31.10.2014 г. N RU77192000-010202, не осуществлено.
Доводы истца со ссылкой на выводы, изложенные в судебных актах по делу N А40-18580/2016, суд обоснованно отклонил, указав на то, что истец не учитывает обстоятельства того, что предметом вышеуказанного судебного спора являлось расторжение договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. В частности в качестве основания расторжения приведено расторжение инвестиционного контракта.
Поскольку суды установили, что инвестиционный контракт заключен после договора аренды, то они не имеют правовой взаимосвязи и расторжение инвестиционного контракта не может служить основанием для расторжения договора аренды земельного участка, который является первичной сделкой.
Апелляционный суд, соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ссылка истца на преюдициально установленные судебными актами обстоятельства является ошибочной, т.к. не соотносится с правовыми основаниями расторжения договора, указанных в оспариваемых уведомлениях.
Как правомерно указано в решении суда, наличие судебных споров с Мосгосстройнадзором и Москомархитектурой, не является обоснованием нарушения обязательств по договору аренды земельного участка. Градостроительная деятельность в городе Москве сопряжена с необходимостью получения разрешительной документации и Арендатор при заключении договора аренда в целях строительства должен был осознавать необходимость согласования в различных отраслевых органах исполнительной власти. Мосгосстройнадзор и Москомархитектура являются самостоятельными юридическими лицами и действуют в рамках своей компетенции, при этом риск неполучения каких либо документов Арендатором не является обоснованием нарушения условий договора аренды земельного участка, а относится к ответственности лица осуществляющего предпринимательскую деятельность. Признание незаконным действий или решений государственных органов может служить основанием для взыскания убытков в случае наличия их вины, однако не изменяет обязательственные отношения сторон в рамках договора аренды земельного участка, доказательств обратного не представлено.
Доказательств, наличия препятствий в освоении земельного участка площадью в период действия разрешения на строительство, в том числе в подготовке площадки к строительству и осуществлению разрытия (вырыт котлован) и иных земляных работ, Обществом не представлено.
При этом, согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Федеральным законом от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ внесены изменения в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены специальные основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.
Заключенный до 01 января 2011 года договор для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города Москвы или Санкт-Петербурга может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом власти или органом местного самоуправления в случаях, указанных в ФЗ-137 при нарушении существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении. В таком случае договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении договора. В данной норме права регламентирован порядок одностороннего расторжения договора аренды земельного участка: до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Вышеуказанной нормой права установлены основания досрочного одностороннего расторжения.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно в удовлетворении исковых требований истца отказал.
Довод заявителя жалобы о том, что истец является добросовестным арендатором и что срок начала и завершения работ не определен договором аренды, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 22 статьи 3 Закона N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией является основанием для расторжения Договора.
Доказательств того, что готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет более чем сорок процентов, истцом не представлено и из материалов дела не следует.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции неверно истолковал пункт 22 статьи 3 Закона N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и необоснованно ограничился установлением формальных условий применения этой нормы, подлежат отклонению, поскольку перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения Договора в порядке, предусмотренном вышеуказанным федеральным законом, является закрытым, расширительного толкования не предусматривает и носит императивный характер.
Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не учел длительность согласования строительства, подлежат отклонению, поскольку указанные обстоятельства не могут служить основанием для неприменения императивной нормы, предоставляющей ответчику право на расторжение Договора.
Различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств и материалов дела судом первой инстанции и истцом, также не является правовым основанием для отмены или изменения решения суда по настоящему делу.
Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. В связи с чем, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 июня 2017 года по делу N А40-49158/17 (28-457) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)