Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2017.
Постановление в полном объеме изготовлено 28.06.2017.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой И.А.,
судей Гущиной А.М., Захаровой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Залит Я.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.03.2017
по делу N А79-82/2016,
принятое судьей Щетинкиным А.В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Топэко" (ОГРН 1112130008451, ИНН 2130090224, г. Чебоксары, ул. Университетская, д. 49) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, изложенного в сообщении от 12.10.2015 N 21/001/024/2015-1970,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Топэко" - Конюховой Л.Н. по доверенности от 19.12.2016;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Усовой И.А. по доверенности от 14.10.2016 N 01/76,
и
общество с ограниченной ответственностью "Топэко" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра), изложенного в сообщении от 12.10.2015 N 21/001/024/2015-1970, об отказе в государственной регистрации договора от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, лот N 3, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать указанный договор.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - администрация), Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет).
Решением от 29.03.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии удовлетворил требование Общества.
Управление Росреестра не согласилось с принятым решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.03.2017 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, 21.07.2015 Комитет на официальном сайте Российской Федерации http://torgi.gov.ru и в газете "Чебоксарские новости" N 75 разместил извещение N 210715/0056734/02 о проведении аукциона в том числе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, местоположение: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, для обслуживания автотранспорта (для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей) - лот N 3.
В извещении N 210715/0056734/02 по лоту N 3 по параметрам разрешенного строительства объекта указано: предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - не регламентируется; максимальный процент застройки в границах земельного участка (решение Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.06.2012 N 625 "О местных нормативах градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка Чебоксарского городского округа") - 50%; минимальный процент озеленения земельного участка (решение Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.06.2012 N 625 "О местных нормативах градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка Чебоксарского городского округа") - 20%; максимальная этажность (решение Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.07.2005 N 1683 "О правилах землепользования и застройки Чебоксарского городского округа") - не регламентировано.
Общество обратилось с заявкой на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213 (лот N 3).
Поскольку в аукционе 25.08.2015 Общество было единственным участником, торги на основании пункта 17 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аукционной комиссией были признаны несостоявшимися.
По итогам аукциона между администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6, пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ заключен договор от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, общей площадью 2 202 кв. м, расположенный в г. Чебоксары по ул. Энтузиастов, для обслуживания автотранспорта (для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей).
07.09.2015 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации данного договора аренды.
Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 11.09.2015 N 21/001/024/2015-1970 Управление Росреестра уведомило Общество о том, что на основании пунктов 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация договора аренды земельного участка от 01.09.2015 N 270/5280-М приостанавливается до 10.10.2015, начиная с 11.09.2015, для представления дополнительных доказательств (сведений, документов) наличия оснований для проведения государственной регистрации.
Дополнительным уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 05.10.2015 N 21/001/024/2015-1970 Управление Росреестра дополнительно уведомило Общество представлении им дополнительных доказательств (сведений, документов) наличия оснований для проведения государственной регистрации в срок до 10.10.2015.
Сообщением от 12.10.2015 N 21/001/024/2015-1970 Управление со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказало Обществу в государственной регистрации договора от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка по следующим основаниям.
В нарушение подпункта 3 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, пункта 25 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" земельный участок с кадастровым номером 21:01:010611:213 для обслуживания автотранспорта (для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей) выставлен на аукцион без определения предельных параметров разрешенного использования.
Решением от 09.10.2015 по делу N 58-Т-2015 Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии также обнаружило нарушения процедуры проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, площадью 2202 кв. м, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, для обслуживания автотранспорта (для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей), и выдало администрации предписание об устранении допущенного нарушения процедуры проведения вышеуказанного аукциона путем аннулирования аукциона изв. от 21.07.2015 N 210715/0056734/02 по лоту N 3.
Кроме того, постановлением администрации от 27.02.2015 N 797 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории по улице Энтузиастов города Чебоксары" утверждена схема расположения вышеуказанного земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории от 11.02.2015 для обслуживания автотранспорта по улице Энтузиастов города Чебоксары, которая не содержит условий о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, для целей, связанных со строительством.
На момент принятия данного постановления ЗК РФ не предусматривал утверждение схемы расположения земельного участка для целей, не связанных со строительством (статья 34 ЗК РФ).
Таким образом, по мнению Управления Росреестра, предоставление земельного участка в аренду для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей противоречит ранее принятому постановлению администрации.
Посчитав решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Из статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (статья 9 Федерального закона N 122-ФЗ).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В пункте 2 указанной статьи закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
На основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Таким образом, как верно указал суд, до признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным и договор, заключенный по их результатам.
Из материалов дела следует и суд установил, что заинтересованными лицами не были заявлены требования о признании недействительными проведенных 25.08.2015 торгов и договора от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка, то есть проведенный аукцион и заключенный по его результатам договор аренды в судебном порядке не оспорены, а значит, договор не является ничтожным.
Иное регистрирующим органом не доказано.
Ссылку Управления Росреестра в оспариваемом отказе на решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии от 09.10.2015 по делу N 58-Т-2015, которым в действиях Комитета признано нарушение пункта 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ в связи с отсутствием в составе извещения информации о предельном количестве этажей или предельной высоте зданий, строений, сооружений, и сведений о технических условиях технологического присоединения объекта капитального строительства к иным сетям инженерно-технического обеспечения, суд обоснованно признал несостоятельной.
Так, решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 12.08.2016 по делу N А79-9665/2015 признаны незаконными решение и предписание Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии от 09.10.2015 по делу N 58-Т-2015, как не соответствующие Федеральному закону от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2016 решение суда первой инстанции по указанному делу оставлено без изменения.
Поскольку заявителем на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, суд правомерно признал, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договора от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, лот N 3.
Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией заявителя о том, что, указывая на нарушение администрацией положений, регулирующих порядок организации и проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, Управление Росреестра вышло за пределы своих полномочий, поскольку Федеральный закон N 122-ФЗ не наделяет указанный орган правом проверять порядок проведения торгов, а также функциями земельного надзора.
Управление Росреестра также не представило доказательств нарушения прав каких-либо лиц в результате указания неполной информации в извещении о предмете аукциона, равно как и доказательств причинения существенного ущерба публичным интересам или наступления иных последствий негативного характера.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При этих условиях суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Общества.
Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.03.2017 по делу N А79-82/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.06.2017 ПО ДЕЛУ N А79-82/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2017 г. по делу N А79-82/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21.06.2017.
Постановление в полном объеме изготовлено 28.06.2017.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смирновой И.А.,
судей Гущиной А.М., Захаровой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Залит Я.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.03.2017
по делу N А79-82/2016,
принятое судьей Щетинкиным А.В.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Топэко" (ОГРН 1112130008451, ИНН 2130090224, г. Чебоксары, ул. Университетская, д. 49) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, изложенного в сообщении от 12.10.2015 N 21/001/024/2015-1970,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Топэко" - Конюховой Л.Н. по доверенности от 19.12.2016;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Усовой И.А. по доверенности от 14.10.2016 N 01/76,
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Топэко" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра), изложенного в сообщении от 12.10.2015 N 21/001/024/2015-1970, об отказе в государственной регистрации договора от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, лот N 3, и об обязании Управления Росреестра зарегистрировать указанный договор.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - администрация), Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет).
Решением от 29.03.2017 Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии удовлетворил требование Общества.
Управление Росреестра не согласилось с принятым решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Росреестра в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.
Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направили.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.03.2017 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, 21.07.2015 Комитет на официальном сайте Российской Федерации http://torgi.gov.ru и в газете "Чебоксарские новости" N 75 разместил извещение N 210715/0056734/02 о проведении аукциона в том числе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, местоположение: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, для обслуживания автотранспорта (для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей) - лот N 3.
В извещении N 210715/0056734/02 по лоту N 3 по параметрам разрешенного строительства объекта указано: предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - не регламентируется; максимальный процент застройки в границах земельного участка (решение Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.06.2012 N 625 "О местных нормативах градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка Чебоксарского городского округа") - 50%; минимальный процент озеленения земельного участка (решение Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.06.2012 N 625 "О местных нормативах градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка Чебоксарского городского округа") - 20%; максимальная этажность (решение Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 14.07.2005 N 1683 "О правилах землепользования и застройки Чебоксарского городского округа") - не регламентировано.
Общество обратилось с заявкой на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213 (лот N 3).
Поскольку в аукционе 25.08.2015 Общество было единственным участником, торги на основании пункта 17 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аукционной комиссией были признаны несостоявшимися.
По итогам аукциона между администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6, пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ заключен договор от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, общей площадью 2 202 кв. м, расположенный в г. Чебоксары по ул. Энтузиастов, для обслуживания автотранспорта (для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей).
07.09.2015 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации данного договора аренды.
Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 11.09.2015 N 21/001/024/2015-1970 Управление Росреестра уведомило Общество о том, что на основании пунктов 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация договора аренды земельного участка от 01.09.2015 N 270/5280-М приостанавливается до 10.10.2015, начиная с 11.09.2015, для представления дополнительных доказательств (сведений, документов) наличия оснований для проведения государственной регистрации.
Дополнительным уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 05.10.2015 N 21/001/024/2015-1970 Управление Росреестра дополнительно уведомило Общество представлении им дополнительных доказательств (сведений, документов) наличия оснований для проведения государственной регистрации в срок до 10.10.2015.
Сообщением от 12.10.2015 N 21/001/024/2015-1970 Управление со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказало Обществу в государственной регистрации договора от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка по следующим основаниям.
В нарушение подпункта 3 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, пункта 25 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" земельный участок с кадастровым номером 21:01:010611:213 для обслуживания автотранспорта (для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей) выставлен на аукцион без определения предельных параметров разрешенного использования.
Решением от 09.10.2015 по делу N 58-Т-2015 Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии также обнаружило нарушения процедуры проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, площадью 2202 кв. м, расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, для обслуживания автотранспорта (для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей), и выдало администрации предписание об устранении допущенного нарушения процедуры проведения вышеуказанного аукциона путем аннулирования аукциона изв. от 21.07.2015 N 210715/0056734/02 по лоту N 3.
Кроме того, постановлением администрации от 27.02.2015 N 797 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории по улице Энтузиастов города Чебоксары" утверждена схема расположения вышеуказанного земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории от 11.02.2015 для обслуживания автотранспорта по улице Энтузиастов города Чебоксары, которая не содержит условий о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, для целей, связанных со строительством.
На момент принятия данного постановления ЗК РФ не предусматривал утверждение схемы расположения земельного участка для целей, не связанных со строительством (статья 34 ЗК РФ).
Таким образом, по мнению Управления Росреестра, предоставление земельного участка в аренду для строительства автомагазина с открытой гостевой парковкой для временного хранения легковых автомобилей противоречит ранее принятому постановлению администрации.
Посчитав решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Из статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (статья 9 Федерального закона N 122-ФЗ).
В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В пункте 2 указанной статьи закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
На основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
На основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Таким образом, как верно указал суд, до признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным и договор, заключенный по их результатам.
Из материалов дела следует и суд установил, что заинтересованными лицами не были заявлены требования о признании недействительными проведенных 25.08.2015 торгов и договора от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка, то есть проведенный аукцион и заключенный по его результатам договор аренды в судебном порядке не оспорены, а значит, договор не является ничтожным.
Иное регистрирующим органом не доказано.
Ссылку Управления Росреестра в оспариваемом отказе на решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии от 09.10.2015 по делу N 58-Т-2015, которым в действиях Комитета признано нарушение пункта 4 части 21 статьи 39.11 ЗК РФ в связи с отсутствием в составе извещения информации о предельном количестве этажей или предельной высоте зданий, строений, сооружений, и сведений о технических условиях технологического присоединения объекта капитального строительства к иным сетям инженерно-технического обеспечения, суд обоснованно признал несостоятельной.
Так, решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 12.08.2016 по делу N А79-9665/2015 признаны незаконными решение и предписание Управление Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике - Чувашии от 09.10.2015 по делу N 58-Т-2015, как не соответствующие Федеральному закону от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2016 решение суда первой инстанции по указанному делу оставлено без изменения.
Поскольку заявителем на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, суд правомерно признал, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договора от 01.09.2015 N 270/5280-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010611:213, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Энтузиастов, лот N 3.
Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией заявителя о том, что, указывая на нарушение администрацией положений, регулирующих порядок организации и проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка, Управление Росреестра вышло за пределы своих полномочий, поскольку Федеральный закон N 122-ФЗ не наделяет указанный орган правом проверять порядок проведения торгов, а также функциями земельного надзора.
Управление Росреестра также не представило доказательств нарушения прав каких-либо лиц в результате указания неполной информации в извещении о предмете аукциона, равно как и доказательств причинения существенного ущерба публичным интересам или наступления иных последствий негативного характера.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управлением Росреестра не доказано.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
При этих условиях суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Общества.
Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
С учетом изложенного апелляционная жалоба Управления Росреестра по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 29.03.2017 по делу N А79-82/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.А.СМИРНОВА
И.А.СМИРНОВА
Судьи
А.М.ГУЩИНА
Т.А.ЗАХАРОВА
А.М.ГУЩИНА
Т.А.ЗАХАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)