Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.А. Черненко,
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: Цапко А.Ю., по доверенности от 09.11.2015, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вигорт" (07АП-7341/2016) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года по делу N А03-4938/2016 (судья Т.В. Бояркова)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вигорт", г. Барнаул (ИНН 2223044622, ОГРН 1032202061066)
к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376),
об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Юрина, 195, с кадастровым номером 22:63:010614:25, для строительства парка отдыха и развлечений,
Общество с ограниченной ответственностью "Вигорт" (далее - ООО "Вигорт", истец) обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Юрина, 195, с кадастровым номером 22:63:010614:25, для строительства парка отдыха и развлечений на прежних условиях, сроком на три года.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.06.2016 (резолютивная часть объявлена 16.06.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Вигорт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования истца удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что согласно Акту обследования земельного участка от 15.03.2016 года, представленного ответчиком, на территории земельного участка располагается автостоянка; участок огорожен забором; на въезде имеется капитальное строение на ленточном фундаменте, используемое как сторожка, данное обстоятельство признано ответчиком. Наличие указанной автостоянки, а также зданий для ее обслуживания предусмотрено проектной документацией, расположенное на въезде строение не введено в эксплуатацию и согласно законодательству и правоприменительной практике является объектом незавершенного строительства. Суд необоснованно пришел к выводу о том, что истец не имеет права на продление или заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, предусмотренное пп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Кроме того, в данном случае соблюдены все условия для предоставления истцу земельного участка в аренду в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Истец в течение срока действия договора аренды надлежаще использовал арендуемый участок, действовал добросовестно и предпринимал все возможные меры, направленные на достижение цели договора, - строительство парка отдыха и развлечений, однако по объективным причинам не смог ее достичь в пределах срока действия договора аренды.
От Управления в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы Управление не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.05.2012 между Управлением (арендодатель) и ООО "Вигорт" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 3275-з, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:010614:25, площадью 42912 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, 195. Участок предоставляется для строительства парка отдыха и развлечений (пункты 1.1 - 1.3 договора).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка был установлен с 17.05.2012 года по 19.12.2014 года.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой органа, уполномоченного осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на договоре.
Дополнительным соглашением от 22.12.2014 года к договору стороны продлили срок аренды участка до 17.05.2015 года.
Дополнительное соглашение от 22.12.2014 года к договору было зарегистрировано 26.12.2014 года в установленном законом порядке.
До истечения срока договора аренды, 16.04.2015 истец обратился в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов сроком на три года для завершения строительства парка развлечений и отдыха.
Письмом N 24/5262 от 15.05.2015 года Главное управление имущественных отношений Алтайского края отказало истцу в предоставлении земельного участка для заявленной цели, поскольку, во-первых, у истца отсутствует право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, во-вторых, истец не соответствует требованиям, предусмотренным п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В письме Главное управление имущественных отношений Алтайского края также указало, что срок действия договора истек, и земельный участок может быть предоставлен истцу только по результатам проведения торгов в установленном законом порядке.
Ссылаясь на то, что истец имеет право на предоставление ему земельного участка без проведения торгов, а именно для завершения строительства парка отдыха и развлечений, а отказ Управления в предоставлении земельного участка для заявленной цели является незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается на основаниях и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 610 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому договор аренды заключается на определенный срок.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (часть 3 статьи 425 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды является истечение срока договора аренды.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
В статье 34 Закона N 171-ФЗ содержаться переходные положения, для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ).
При этом в подпункте 6 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Руководствуясь указанными нормами, проанализировав материалы дела, установив, что заявление о продлении договора аренды подано обществом после 01.03.2015, то есть когда действовали новые положения закона, принимая во внимание, что предоставление по договору аренды земельного участка без проведения торгов не подпадает под перечисленные в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления обществу земельного участка вне процедуры торгов, ввиду чего не соблюдено условие подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец не имеет права на продление или заключение нового договор аренды на испрашиваемый земельный участок без торгов.
Кроме того, судом первой инстанции обоснованно указано, что продление договора аренды земельного участка с предыдущим арендатором является обязанностью арендодателя только в том случае, если такая обязанность установлена действующим законодательством или соответствующим договором. Действующее законодательство (статья 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации) такую обязанность не предусматривает, как не предусматривает такую обязанность и положения договора аренды.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Апелляционный суд также отклоняется доводы апелляционной жалобы истца со ссылкой на положения пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В силу пунктов 9 и 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Указанным пунктом предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Как следует из спорного договора аренды земельного участка, в аренду предоставлен земельный участок для строительства парка отдыха и развлечений.
В данном случае материалами дела не подтверждается, что начато строительство парка отдыха и развлечений, осуществлены какие-либо строительные работы.
Указание на то, что на территории земельного участка располагается автостоянка, участок огорожен забором, на въезде имеется капитальное строение на ленточном фундаменте, используемое как сторожка, не свидетельствуют о наличии оснований, для предоставления земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта парк отдыха и развлечений, поскольку указанный объект был возведен до получения разрешения на строительство объекта (парк отдыха и развлечений) для строительства которого предоставлен земельный участок по договору аренды 22.05.2012 (л.д. 113-115 т. 1). Согласно материалам дела объект был возведен в целях использования участка по целевому назначению установленному ранее (эксплуатация временной стоянки) (л.д. 107-111 т. 1).
Кроме того, как обоснованно указано ответчиком в возражениях на апелляционную жалобу, подтверждается материалами дела и не опровергнуто истцом, что доказательств регистрации в установленном порядке права собственности на какой-либо объект незавершенного строительства, для которого предоставлялся земельный участок в материалы дела не представлено, согласно проекту планировки территории площадь автостоянок не входит в площадь застройки 3000 кв. м, на которых предусматривалось капитальное строительство.
Таким образом, довод о том, что автостоянка и расположенная на ее территории сторожевая будка являются незавершенным строительством парком развлечений и отдыха, не обоснован.
Указание на то, что до настоящего времени, несмотря на то, что срок действия договора аренды закончился еще в мае 2015 года, каких-либо требований об изъятии этого объекта к истцу никем не предъявлено, не может служить основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов.
Действующие положения Земельного кодекса РФ не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что с учетом объектов, которые истец намеревался сооружать, у него была реальная возможность приступить к строительству и хотя бы возвести объект незавершенного строительства. Договор был заключен в 2012 году, и до срока его окончания в 2015, истцом не была оформлена необходимая документация и не начато строительство. Осуществляя предпринимательскую деятельность, истец должен был предполагать о необходимых сроках сооружения объектов капитального строительства и хозяйственных рисках при их сооружении.
Таким образом, доводы, изложенные в жалобе по существу спора, были предметом оценки суда первой инстанции, у апелляционного суда на основании анализа представленных в материалы дела доказательств оснований для иной оценки не имеется.
Апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года по делу N А03-4938/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2016 N 07АП-7341/2016 ПО ДЕЛУ N А03-4938/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2016 г. по делу N А03-4938/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей: О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Л.А. Черненко,
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчика: Цапко А.Ю., по доверенности от 09.11.2015, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вигорт" (07АП-7341/2016) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года по делу N А03-4938/2016 (судья Т.В. Бояркова)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Вигорт", г. Барнаул (ИНН 2223044622, ОГРН 1032202061066)
к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376),
об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Юрина, 195, с кадастровым номером 22:63:010614:25, для строительства парка отдыха и развлечений,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вигорт" (далее - ООО "Вигорт", истец) обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Управление, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Барнаул, ул. Юрина, 195, с кадастровым номером 22:63:010614:25, для строительства парка отдыха и развлечений на прежних условиях, сроком на три года.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.06.2016 (резолютивная часть объявлена 16.06.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Вигорт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования истца удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что согласно Акту обследования земельного участка от 15.03.2016 года, представленного ответчиком, на территории земельного участка располагается автостоянка; участок огорожен забором; на въезде имеется капитальное строение на ленточном фундаменте, используемое как сторожка, данное обстоятельство признано ответчиком. Наличие указанной автостоянки, а также зданий для ее обслуживания предусмотрено проектной документацией, расположенное на въезде строение не введено в эксплуатацию и согласно законодательству и правоприменительной практике является объектом незавершенного строительства. Суд необоснованно пришел к выводу о том, что истец не имеет права на продление или заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов, предусмотренное пп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Кроме того, в данном случае соблюдены все условия для предоставления истцу земельного участка в аренду в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Истец в течение срока действия договора аренды надлежаще использовал арендуемый участок, действовал добросовестно и предпринимал все возможные меры, направленные на достижение цели договора, - строительство парка отдыха и развлечений, однако по объективным причинам не смог ее достичь в пределах срока действия договора аренды.
От Управления в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы Управление не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.05.2012 между Управлением (арендодатель) и ООО "Вигорт" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 3275-з, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:010614:25, площадью 42912 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Юрина, 195. Участок предоставляется для строительства парка отдыха и развлечений (пункты 1.1 - 1.3 договора).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка был установлен с 17.05.2012 года по 19.12.2014 года.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой органа, уполномоченного осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на договоре.
Дополнительным соглашением от 22.12.2014 года к договору стороны продлили срок аренды участка до 17.05.2015 года.
Дополнительное соглашение от 22.12.2014 года к договору было зарегистрировано 26.12.2014 года в установленном законом порядке.
До истечения срока договора аренды, 16.04.2015 истец обратился в Управление с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без торгов сроком на три года для завершения строительства парка развлечений и отдыха.
Письмом N 24/5262 от 15.05.2015 года Главное управление имущественных отношений Алтайского края отказало истцу в предоставлении земельного участка для заявленной цели, поскольку, во-первых, у истца отсутствует право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на спорном земельном участке, во-вторых, истец не соответствует требованиям, предусмотренным п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В письме Главное управление имущественных отношений Алтайского края также указало, что срок действия договора истек, и земельный участок может быть предоставлен истцу только по результатам проведения торгов в установленном законом порядке.
Ссылаясь на то, что истец имеет право на предоставление ему земельного участка без проведения торгов, а именно для завершения строительства парка отдыха и развлечений, а отказ Управления в предоставлении земельного участка для заявленной цели является незаконным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается на основаниях и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 610 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому договор аренды заключается на определенный срок.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (часть 3 статьи 425 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды является истечение срока договора аренды.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
В статье 34 Закона N 171-ФЗ содержаться переходные положения, для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ).
При этом в подпункте 6 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Руководствуясь указанными нормами, проанализировав материалы дела, установив, что заявление о продлении договора аренды подано обществом после 01.03.2015, то есть когда действовали новые положения закона, принимая во внимание, что предоставление по договору аренды земельного участка без проведения торгов не подпадает под перечисленные в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления обществу земельного участка вне процедуры торгов, ввиду чего не соблюдено условие подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истец не имеет права на продление или заключение нового договор аренды на испрашиваемый земельный участок без торгов.
Кроме того, судом первой инстанции обоснованно указано, что продление договора аренды земельного участка с предыдущим арендатором является обязанностью арендодателя только в том случае, если такая обязанность установлена действующим законодательством или соответствующим договором. Действующее законодательство (статья 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации) такую обязанность не предусматривает, как не предусматривает такую обязанность и положения договора аренды.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Апелляционный суд также отклоняется доводы апелляционной жалобы истца со ссылкой на положения пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В силу пунктов 9 и 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Указанным пунктом предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Как следует из спорного договора аренды земельного участка, в аренду предоставлен земельный участок для строительства парка отдыха и развлечений.
В данном случае материалами дела не подтверждается, что начато строительство парка отдыха и развлечений, осуществлены какие-либо строительные работы.
Указание на то, что на территории земельного участка располагается автостоянка, участок огорожен забором, на въезде имеется капитальное строение на ленточном фундаменте, используемое как сторожка, не свидетельствуют о наличии оснований, для предоставления земельного участка без проведения торгов для завершения строительства объекта парк отдыха и развлечений, поскольку указанный объект был возведен до получения разрешения на строительство объекта (парк отдыха и развлечений) для строительства которого предоставлен земельный участок по договору аренды 22.05.2012 (л.д. 113-115 т. 1). Согласно материалам дела объект был возведен в целях использования участка по целевому назначению установленному ранее (эксплуатация временной стоянки) (л.д. 107-111 т. 1).
Кроме того, как обоснованно указано ответчиком в возражениях на апелляционную жалобу, подтверждается материалами дела и не опровергнуто истцом, что доказательств регистрации в установленном порядке права собственности на какой-либо объект незавершенного строительства, для которого предоставлялся земельный участок в материалы дела не представлено, согласно проекту планировки территории площадь автостоянок не входит в площадь застройки 3000 кв. м, на которых предусматривалось капитальное строительство.
Таким образом, довод о том, что автостоянка и расположенная на ее территории сторожевая будка являются незавершенным строительством парком развлечений и отдыха, не обоснован.
Указание на то, что до настоящего времени, несмотря на то, что срок действия договора аренды закончился еще в мае 2015 года, каких-либо требований об изъятии этого объекта к истцу никем не предъявлено, не может служить основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов.
Действующие положения Земельного кодекса РФ не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство.
Отклоняя доводы апелляционной жалобы, оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что с учетом объектов, которые истец намеревался сооружать, у него была реальная возможность приступить к строительству и хотя бы возвести объект незавершенного строительства. Договор был заключен в 2012 году, и до срока его окончания в 2015, истцом не была оформлена необходимая документация и не начато строительство. Осуществляя предпринимательскую деятельность, истец должен был предполагать о необходимых сроках сооружения объектов капитального строительства и хозяйственных рисках при их сооружении.
Таким образом, доводы, изложенные в жалобе по существу спора, были предметом оценки суда первой инстанции, у апелляционного суда на основании анализа представленных в материалы дела доказательств оснований для иной оценки не имеется.
Апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 июня 2016 года по делу N А03-4938/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
И.И.ТЕРЕХИНА
О.Б.НАГИШЕВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)