Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Лящевского И.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015,
по делу N А40-21991/14 (49-183), принятое судьей Скачковой Ю.А.,
по иску ЗАО "УПДК Маркет" (ИНН 7730180622, ОГРН 1157746747685)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
третьи лица: 1) Правительство Москвы,
2) Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы,
о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Рогачев А.А. по доверенности от 08.10.2015;
- от ответчика: Белова А.А. по доверенности от 30.12.2015;
- от третьих лиц: от 1-го Белова А.А. по доверенности от 26.08.2015;
- от 2-го не явился, извещен;
- установил:
Закрытое акционерное общество "УПДК Маркет" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-07-027025 от 21.07.2004 г., оформленной уведомлением от 25 декабря 2013 года N ДГИ-4-138601.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 января 2015 года по делу N А40-21991/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 27 июля 2015 года названные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2015 г., в порядке ст. 48 АПК РФ, произведена замена ЗАО "УПДК МАРКЕТ" на его правопреемника ООО "УПДК Маркет".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 по делу N А40-21991/14 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в них мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 12.03.2004 г. Правительством Москвы было издано распоряжение 418-РП "О предоставлении ЗАО УПДК МАРКЕТ земельного участка под строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания по адресу: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6 (Западный административный округ города Москвы)" (далее - распоряжение N 418-РП).
Распоряжение N 418-РП предусматривало предоставление истцу земельного участка площадью около 0,6 га в границах согласно предоставленному плану под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью около 71000 кв. м в виде 7-этажной надстройки над существующим подземным гаражом ГСК Олимпийский и пристройки 30-этажного корпуса с оплатой стоимости права аренды земли в размере 5350000 долларов США. Право аренды подлежало оплате в 10-дневный срок с момента выхода распоряжения в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.
Пунктом 2.5.2 Распоряжения N 418-РП предусмотрена возможность превышения общей площади административного здания 71150 кв. м с доплатой истцом разницы в стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка (п. 1) по перерасчету, произведенному Департаментом земельных ресурсов города Москвы.
Во исполнение распоряжения N 418-РП между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ЗАО "УПДК МАРКЕТ" (правопредшественником истца, арендатором) был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка от 21.07.2004 г. N М-07-027025, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:07:0006005:95, площадью около 6000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6, предоставляемый под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью 71000 кв. м в виде семиэтажной надстройки над существующим подземным гаражом Гаражно-строительного кооператива "Олимпийский" и пристройки тридцатиэтажного корпуса (п. 1.1) (далее - Договор).
В п. 1.2 Договора указано, что целевое назначение участка, предусмотренное в п. 1.1 Договора, может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.
Договор заключен сроком на 49 лет до 21.07.2053 г. (п. 2.1) и зарегистрирован в установленном законом порядке 01.10.2004 г. за N 77-01/05-11/2004-523.
Согласно п. 4.1 Договора земельный участок предоставляется с оплатой за право заключения договора аренды на основании распоряжения Мэра Москвы от 29.11.94 г. N 603-РМ.
Истец исполнил данное обязательство надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением N 20 от 22.03.2004 г. на сумму 152499075 руб.
В разделе 4 Договора стороны согласовали особые условия, в частности обязанности арендатора:
- - в течение шести месяцев со дня присвоения Договору в Москомземе учетного номера, разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража и представить в Москомзем проект организации строительства (ПОС) для внесения необходимых изменений в договор; проектом предусмотреть благоустройство участка и прилегающей территории (п. 4.2.1);
- - до 31.12.2006 выполнить строительство административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража в соответствии с проектом, в сроки, установленные ПОС, благоустройство территории завершить в те же сроки (п. 4.2.2);
- - после завершения строительства и благоустройства участка, в недельный срок, предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража, отчет о выполнении работ по закреплению границ участка на местности по техническому заданию Москомзема и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор (п. 4.2.5).
В соответствии с п. 4.3 Договора в случае неиспользования участка в течение двух лет, договор подлежит расторжению на основании распоряжения Мэра Москвы от 20.06.1997 г. N 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в Москве".
Основания расторжения договора по инициативе Арендодателя содержатся в п. 6.1 Договора и включают в себя в числе прочих: - не освоение или не использование участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; - отмену распорядительного акта, явившегося основание для заключения договора; - иные основания, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации и Москвы.
Согласно п. 5.13 Договора арендатор обязуется не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее решение.
Во исполнение своих обязательств по Договору истец 14.06.2006 г. получил согласие Городской комиссии по вопросам землепользования и градостроительства на изменение функционального назначения площади проектируемого объекта с "административное здание общей площадью 71000 кв. м" на "многофункциональный деловой центр общей площадью 84635 кв. м", при этом срок проектирования и строительства был продлен до 31.12.2007 г., что подтверждается выпиской из протокола заседания Комиссии от 14.06.2006 г. N 9, утвержденного Мэром Москвы.
В 2007 году по обращению истца ГУП "НИиПИ Генплан" подготовило градостроительное обоснование размещения объекта (многофункционального делового центра), согласованное с Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
18.06.2007 истец получил Заключение ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" о соответствии размещаемого объекта существующим градостроительным регламентам.
Департамент природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы заключением от 24.09.2007 г. N 06-28/9874/7 согласовал градостроительное обоснование с рекомендацией по решению вопроса по корректировке границ природного комплекса N 41 - ЗАО "Бульвар вдоль р. Москва от Смоленского направления МЖД до Окружной железной дороги" в соответствии с Протоколом заседания Правительства Москвы от 02.07.07 г. N 4-С-22/07.
03.08.2007 ГУП "Мосгоргеотест" подготовило техническое заключение N пп14706-07 о возможности строительства на предоставленном земельном участке.
15.11.2007 строительство многофункционального делового центра согласовано с Управлением по обеспечению мероприятий гражданской защиты города Москвы.
21.11.2007 г. Департамент земельных ресурсов г. Москвы выполнил заключение о возможности использования арендуемого истцом земельного участка в целях размещения многофункционального делового центра общей площадью 84 635,0 кв. м, а 26.12.2007 г. Департаментом имущества г. Москвы составлено заключение о возможности размещения нового объекта общей площадью 84 635,0 кв. м на земельном участке в соответствии с распоряжением от 12.03.2004 г. N 418-РП.
06.06.2008 г. Регламентной комиссией архитектурного совета при главном архитекторе города Москвы по рассмотрению предпроектных материалов, представленных УАС и СП, рассмотрено градостроительное обоснование (с элементами планировки) размещения многофункционального делового центра (общей площадью 84635,0 кв. м) и предпроектные архитектурно-градостроительные проработки, и решено одобрить размещение и объемное решение для оформления АРИ (выписка N 21).
Также комиссией поручено НИиПИ Генплана г. Москвы выполнить корректировку границ природного комплекса, а заказчику выполнить корректировку границ отведенного участка.
22.07.2008 г. Мосгосэкспертиза подготовила положительное заключение N 77-ГК/3.1.20.00275, в соответствии с которым предпроектные предложения ЗАО "УПДК Маркет" по проектируемому объекту общей площадью 84635,0 кв. м соответствуют установленному постановлением Правительства Москвы N 741-ПП от 26.10.2004 г. градостроительному зонированию планировочного квартала 39, учтены в материалах актуализации генерального плана города Москвы, согласовано градостроительное обоснование.
Кроме того, Мосгосэкспертиза указала, что участок проектирования частично находится на территории объекта природного комплекса N 41 - ЗАО "Бульвар вдоль р. Москва от Смоленского направления Московской ж.д. до Окружной ж.д.", РРГД N 4. Проектными предложениями по корректировке границ ПК N 41 для территориальной компенсации предлагаются 2 участка. Площадь ПК в результате присоединения может быть увеличена до 5,35 га, при этом на всей территории сохраняется РРГД N 1.
Согласно заключению Мосгосэкспертизы от 22.07.2008 г. градостроительное обоснование разработано на основании, в том числе, постановления Правительства Москвы от 21.03.2006 г. N 191-ПП "О корректировке границ объекта природного комплекса N 41 Западного административного округа Москвы", в соответствии с п. 1 которого в целях сохранения общего баланса территорий природного комплекса в Западном административном округе утверждены откорректированные границы объекта природного комплекса N 41 Западного административного округа "Бульвар вдоль р. Москва от Смоленского направления Московской железной дороги до Окружной железной дороги" с исключением из его состава земельного участка площадью 0,95 га.
23.10.2008 г. Москомархитектура издала распоряжение N 214, которым одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, установлены технико-экономические показатели объекта: общая площадь здания: 84 636,96 кв. м, процент застроенности участка 97,05; плотность застройки участка 137,043 тыс. кв. м/га, максимальная отметка шпиля 150,3 м.
02.12.2008 г издано постановление Правительства Москвы N 1096-ПП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6, на основании которого срок строительства объекта был продлен до 30.06.2011 г. (п. 1.1), а в силу п. 1.3 предусмотрена обязанность истца в 10-дневный срок с даты получения уведомления доплатить за право на заключение договора аренды земельного участка в связи с увеличением общей площади объекта.
Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы 31.03.2009 г. выдал истцу Акт разрешенного использования земельного участка N А-6972/02, предусматривающий максимальную площадь объекта - 84 634,96 кв. м.
15.01.2010 г. Москомархитектура приняла к исполнению заявку истца на подготовку градостроительного плана земельного участка.
03.08.2010 г. на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы (протокол N 23 от 03.08.2010 г.), решено согласиться в установленном законом порядке с выдачей градостроительного плана земельного участка с показателями и основными видами разрешенного использования земельного участка, указанными в проекте Закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки города Москвы".
22.05.2012 г. Москомархитектура оформила градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) N RU77-129000-001194 с указанием технико-экономических показателей объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0, предельное количество этажей или высота здания 0, предельная плотность застройки 0.
Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании ГПЗУ N RU77-129000-001194 в части указания "основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0, предельное количество этажей или высота здания - 0, предельная плотность застройки - 0" и обязании Москомархитектуру устранить нарушение прав истца путем внесения соответствующих изменений в ГПЗУ в соответствии с параметрами, содержащимися в акте разрешенного использования земельного участка, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу (дело N А40-109742/2012).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2013 г. по делу N А40-109742/12 в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказано.
Уведомлением от 25.12.2013 г. N ДГИ-И-138601/13 Департамент известил истца о расторжении Договора в одностороннем порядке, указав в качестве оснований расторжения существенное нарушение арендатором условий Договора со ссылкой на: неосуществление строительства в срок до 31.12.2006 г.; неполучение разрешения на строительство по истечение 5-летнего срока. В уведомлении указано на расторжение договора на основании условий договора и п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Истец направил Департаменту возражение против расторжения Договора.
Уведомлением от 10.02.2014 г. N ДГИ-И-4162/14-1 ответчик подтвердил ранее принятое решение о расторжении Договора по указанным основаниям.
Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции приобщил к материалам дела уведомления ответчика от 25.12.2013 г. N ДГИ-И-138601/13 и от 10.02.2014 г. N ДГИ-И-4162/14-1.
Истец полагает названные уведомления недействительными на основании ст. 168 ГК РФ как односторонней сделки, не соответствующий положениям ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Как указано в п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном данной статьей.
В силу п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.
В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Положения п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 427-ФЗ) и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Данная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм ГК РФ, норм ЗК РФ, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 06 октября 2015 года N 2317-О сформулировал позицию по жалобе ГСК "Полет" об оспаривании законоположений п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и ч. 4 ст. 7 Закона N 427-ФЗ, предусматривающих распространение указанных положений на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ (1 апреля 2012 г.) и обязательства сторон, по которым не исполнены на эту дату, согласно которому конституционно-правовой смысл взаимосвязанных положений указанных норм в системе действующего правового регулирования предполагает, что при оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суд принимает во внимание обстоятельства, обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.
То есть, в предмет доказывания по иску о признании недействительной сделки досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды в порядке п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ входит: установление нарушений обязательств арендатором в виде неосуществления строительства либо неполучения разрешения на строительство в установленный договором либо 5-ий срок; установление действий (бездействий) арендатора при исполнении обязательств; установление обстоятельств, обусловивших задержку исполнения, и причин, вызвавших такие обстоятельства, в том числе виновных действий, бездействий арендатора; установление обстоятельств непреодолимой силы.
Арбитражный суд города Москвы в данном случае пришел к выводу, что истцом приняты необходимые и достаточные действия по освоению участка, отсутствует виновное бездействие арендатора при исполнении договора аренды; не получение разрешения на строительство и не осуществление строительства в установленный срок вызвано обстоятельствами, не связанными с действиями (бездействием) арендатора.
Наличие ГПЗУ и разрешения на строительство является обязательным для освоения земельного участка.
Согласно п. 5.13 Договора арендатор обязуется не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее решение.
С 2003 года на основании Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" для получения разрешения на строительство в городе Москве необходимым документом являлся Акт разрешенного использования земельного участка (АРИ).
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13 августа 2002 года N 629-ПП "Об утверждении Положения о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования размещения, реконструкции отдельных градостроительных объектов", действовавшим до 12 июня 2009 года, разработке АРИ предшествовало получение градостроительного обоснования размещения градостроительного объекта - документации, обосновывающей градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к проектированию, строительству и реконструкции градостроительного объекта перед оформлением исходно-разрешительной документации.
Градостроительное обоснование, предусматривающее изменение установленного ранее утвержденной градостроительной документацией функционального и (или) строительного, и (или) ландшафтного зонирования на участке территории размещения объекта нового строительства или реконструкции, утверждается Правительством Москвы по представлению Москомархитектуры.
Так, распоряжением Москомархитектуры от 23.10.2008 г. N 214 было одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра по адресу: ул. Кульнева, вл. 6, в том числе функциональное зонирование - административно-делового назначения (индекс вида 1001); строительное зонирование - участок высокоплотной смешанной многоэтажной застройки; ландшафтное зонирование - участок интенсивно застроенный; основные технико-экономические показатели территории проектируемого участка и размещения объекта: общая площадь здания - 84 634,96; этажность - 9 - 13 - 30 и 4 подземных; плотность застройки участка 137,043 т.м{\super 2/га; процент застроенности землеотвода - 97,05%; максимальная отметка шпиля 150,3 м.
Указанным распоряжением предписано оформить АРИ земельного участка, включив в распорядительный документ Правительства Москвы, утверждающий АРИ, в том числе пунктов об учете размещаемого объекта при разработке документации территориального планирования и документации по планировке территории города Москвы, о корректировке границ и установлении линий градостроительного регулирования объекта природного комплекса ЗАО N 41 в соответствии с приложением к распоряжению; о внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы N 418-РП от 12.03.2004 г. в части наименования объекта, границ земельного участка, технико-экономических показателей и срока строительства.
На основании заявки от 07.08.08 г. истец получил АРИ N 6972/02 от 31.03.09 г., предусматривающий в качестве допустимых показателей объекта общую площадь - 84634,96 кв. м.
АРИ был подготовлен на основании распоряжения Правительства Москвы от 12.03.2004 г. N 418-ПП; постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП, Договора аренды земельного участка от 21.07.2004 г. N М-07-027025, Градостроительного плана развития территории ЗАО г. Москвы до 2020 г., установленного постановлением Правительства Москвы от 13.11.2001 г. N 1031-ПП и корректировки схем градостроительного зонирования территорий административных округов и генеральной схемы градостроительного зонирования города Москвы, установленной постановлением Правительства Москвы от 02.11.2004 г. N 761-ПП.
Согласно п. 5.3 постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы", выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы акты разрешенного использования, в том числе действие которых продлено в установленном порядке, утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 1 сентября 2009 г. правовыми актами Правительства Москвы.
При этому согласно п. 5.1 данного постановления со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы (т.е. с 08.08.2008 г.) прием обращений о подготовке актов разрешенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, а градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется в городе Москве застройщиком (заказчиком) для проведения экспертизы проектной документации, для получения разрешения на строительство, реконструкцию, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и для изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, Градостроительным кодексом города Москвы и настоящим постановлением.
АРИ N А-6972/02 от 31.03.2009 г. не был утвержден в установленный срок не по вине арендатора, учитывая, что оформленный акт содержал актуальные технико-экономическое показатели объекта и его утверждение в соответствии с вышеуказанными положениями нормативных актов города Москвы отнесено исключительно к компетенции Правительства Москвы.
Истец в установленном порядке обратился с заявкой за выдачей ГПЗУ, которая принята к исполнению 15.02.2010 г., в пределах сроков строительства, установленных постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП до 30 июня 2011 года.
Решение о выдаче истцу ГПЗУ по заявке от 15.02.2010 г. принято на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы 03.08.2010 г., ГПЗУ оформлен 22.05.2012 г.
Как указано в ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ), в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Вместе с тем, срок рассмотрения заявки истца на выдачу ГПЗУ (более 6-ти месяцев) и подготовки документа (2 года и 3 месяца), превышает установленные сроки рассмотрения заявки и выдачи ГПЗУ, что не может быть отнесено к виновным действиям (бездействию) арендатора.
Согласно п. 5.7 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.
В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно п. 2. ст. 8 Закона г. Москвы N 48 (в редакции на момент возникновения спорного правоотношения) при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.
Земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6, площадью около 0,6 га, сформирован в установленном порядке, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 77:07:06005:095.
Согласно кадастровой выписке разрешенное использование указанного участка указано: под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью около 71 000 кв. м в виде 7-этажной надстройки над существующим подземным гаражом ГСК "Олимпийский" и пристройки 30-этажного корпуса.
Указанное в кадастровой выписке разрешенное использование земельного участка аналогично целевому назначению участка, предусмотренному в п. 1.1 Договора аренды.
Вместе с тем, истец согласовывал проектирование 13 - 30-этажного многофункционального делового центра общей площадью 84636,96 кв. м с 3 - 4-уровневым полуподземным паркингом и пристроенной 9-уровневой открытой автостоянкой. Такие технико-экономические показатели объекта содержатся в Градостроительном обосновании, утвержденном Москомархитектурой 23.10.2008 г., и в Акте разрешенного использования от 31.03.2009 г. N А-6972/02.
Материалами дела подтверждается согласие арендодателя на изменение технико-экономических показателей объекта, в том числе на увеличение общей площади объекта и изменение сроков окончания строительства, выразившееся в полученных истцом разрешениях, заключениях и согласованиях в отношении многофункционального делового центра общей площадью 84 636,96 кв. м, в том числе заключениях от 21.11.2007 г. Департамента земельных ресурсов г. Москвы и от 26.12.2007 г. Департамента имущества г. Москвы, а также издании постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП.
Согласно п. 1.2 Договора установленное в п. 1.1 целевое назначение участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.
Как следует из постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП, оно издано в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27 марта 2007 года N 196-ПП "О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении", предусматривающего необходимость обращения арендатора за внесением изменений в договор аренды земельного участка.
В соответствии с Положением о рассмотрении обращений по вопросам внесения изменений в условия заключенных органами исполнительной власти города Москвы договоров аренды земельных участков и инвестиционных контрактов (договоров), предусматривающих строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) градостроительных объектов, применения мер ответственности за невыполнение условий указанных договоров и контрактов (договоров) и их расторжения, утвержденным указанным постановлением Правительства Москвы от 27.03.2007 N 196-ПП, "Регламентом Правительства Москвы", утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 21.02.2006 N 112-ПП (ред. от 02.12.2008), подготовка проекта соглашения осуществляется соответствующими должностными лицами исполнительного органа власти г. Москвы, согласовывается с уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы и арендатором.
В силу п. 13 постановления Правительства Москвы от 27.03.2007 N 196-ПП в целях совершенствования системы реализации инвестиционных проектов установить, что основанием для изменения сроков реализации инвестиционных проектов является утвержденный в установленном порядке и согласованный Мосгосэкспертизой проект организации строительства, разработанный в составе проектной документации, подготовленной инвестором (арендатором) в срок, определенный контрактом (договором).
АРИ и градостроительное обоснование также содержат указание на необходимость издания распорядительного документа Правительства Москвы, предусматривающего изменение технико-экономических показателей объекта и сроков строительства, согласованных в установленном порядке.
Таким образом, во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судом первой инстанции установил, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен арендатором с согласия арендодателя.
Изменений в предмет Договора аренды в связи с увеличением общей площади объекта стороны не вносили, поскольку внесение таких изменений оформляется распорядительным актом Правительства Москвы.
При таких обстоятельствах, с учетом выраженного в Определении Конституционного Суда РФ от 06.10.2015 г. N 2317-О подхода законодателя к оценке обстоятельств, вызвавших невозможность или затруднительность своевременного осуществления строительства, Арбитражный суд города Москвы посчитал, что ответственность за невнесение изменений в Договор аренды в части разрешенного использования (технико-экономических показателей объекта) и срока строительства не может быть возложена на арендатора (истца).
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
С учетом того, что истец предпринимал все необходимые действия по исполнению предусмотренных договором обязательств, суд первой инстанции посчитал, что арендатор не может быть признан виновным в нарушении условий Договора аренды.
ГПЗУ N RU77-129000-001194 от 22.05.2012 г. оформлен Москомархитектурой с нулевыми показателями в связи с принятием Закона г. Москвы от 05.05.2010 г. N 17 "О Генеральном плане города Москвы" и постановлением Правительства Москвы от 14 апреля 2009 г. N 299-ПП "О территориальной схеме зоны развития, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити".
Данными актами была установлена водоохранная зона, в которую вошел земельный участок с кадастровым номером 77:07:0006005:95, являющийся предметом договора аренды от 21 июля 2004 г. N М-07-027025.
Кроме того, постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2012 года N 139-ПП "О мерах по обеспечению взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при реализации отдельных решений Градостроительно-земельной комиссии города Москвы" (п. 5.1) постановление Правительства Москвы от 26.10.2004 г. N 741-ПП "О корректировке схем градостроительного зонирования территорий административных округов и Генеральной схемы градостроительного зонирования территории города Москвы" признано утратившим силу.
Содержание ГПЗУ N RU77-129000-001194, оформленного Москомархитектурой 22.05.2012 г. на основании обращения ЗАО "УПДК Маркет" от 15.01.2010 г. N 03/УП, исключало возможность получения ЗАО "УПДК Маркет" разрешения на строительство и, соответственно, проведение истцом работ по строительству на арендованном земельном участке.
То есть, обстоятельством, послужившим причиной неосуществления истцом строительства объекта на арендованном земельном участке, послужило включение объекта аренды в состав водоохранной зоны на основании правовых актов Правительства Москвы, изданных 14.09.2009 г. и 05.05.2010 г., то есть до истечения срока строительства объекта - 30 июня 2011 г., предусмотренного постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что отсутствует вина арендатора и имеются иные обстоятельства, связанные с действиями уполномоченных органов публичной власти, выразившимися в принятии Закона г. Москвы от 05.05.2010 г. N 17 "О Генеральном плане города Москвы" и постановления Правительства Москвы от 14 апреля 2009 г. N 299-ПП "О территориальной схеме зоны развития, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити", исключающих возможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны договора исходили при заключении договора аренды земельного участка.
Согласно п. 6.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: неосвоения или неиспользования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора; в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.
То есть Договором предусмотрено право арендодателя на расторжение договора по основаниям, аналогичным указанным в п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
При этом ст. 3 Закона N 137-ФЗ дополнена п. 22 Законом N 427-ФЗ, действующим с 01.04.2012 г., при этом срок строительства объекта, установленный договором, а также постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП, а именно 30.06.2011 г., истек.
Между тем, до издания 22 мая 2012 года Москомархитектурой ГПЗУ N RU77-129000-001194 ответчик не выражал намерений по расторжению Договора по основаниям, указанным в п. 6.1, а также по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.
Кроме того, п. 6.1 Договора содержит такое основание для расторжения договора арендодателем, как отмена распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.
Данное основание не является случаем существенного нарушения арендатором условий договора, а является иным основанием для расторжения договора.
Постановлением Правительства Москвы от 10.04.2014 г. N 172-ПП "О признании утратившими силу правовых актов города Москвы" распоряжение Правительства Москвы от 12.03.2004 г. N 418 "О предоставлении ЗАО "УПДК МАРКЕТ" земельного участка под строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6 (Западный административный округ города Москвы)" и постановление Правительства москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6" признаны утратившими силу.
Указанное постановление принято Правительством Москвы в соответствии с Законом города Москвы от 08.07.2009 г. N 25 "О правовых актах города Москвы", постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 г. N 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы", решениями Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протоколы от 17.10.13 N 33, от 14.11.2013 г. N 37).
Кроме того, распоряжением Москомархитектуры от 15.01.2013 г. N 2 "О признании утратившим силу распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.10.2008 г. N 214" распоряжение Москомархитектуры N 214 от 23.10.2008 г., которым одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, признано утратившим силу.
В дальнейшем приказом Москомархитектуры от 18.04.2013 г. N 614 АРИ земельного участка N А-6972/02 от 31.03.2009 г. также аннулирован.
То есть материалами дела подтверждается отсутствие оснований для одностороннего расторжения арендодателем Договора аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренным положениями п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
При этом п. 8 постановления Правительства Москвы от 16.11.2010 г. N 1019-ПП (в редакции постановления от 17.04.2012 г. N 139-ПП), не ограничивает арендодателя применением в качестве основания расторжения существенного нарушения арендатором условий договора при одностороннем расторжении договоров в соответствии с положением п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что истец признал нарушение условия Договора, согласовав проект постановления Правительства Москвы "О дальнейшей реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6", п. 1 которого установлено: принять к сведению, что ЗАО "УПДК МАРКЕТ" не исполнило условия договора аренды земельного участка от 21 июля 2004 г. N М-07-027025 по срокам разработки и согласования проектной документации.
Суд первой инстанции посчитал, что наличие подписи и печати истца на листе согласования (3-й лист) не подтверждает как факта нарушения арендатором своих обязательств по Договору, так и не может рассматриваться с точки зрения процесса в качестве доказательства признания данного факта истцом.
Опубликованный текст постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6" не содержит вышеуказанной редакции пункта 1 проекта.
В пункте 2 Постановления Департаменту земельных ресурсов города Москвы предписано произвести перерасчет стоимости права на заключение договора аренды земельного участка от 21.07.2004 г. М-07-027025 с учетом увеличения общей площади административно-делового комплекса с подземными стоянками по адресу: ул. Кульнева, вл. 6 и в установленном порядке взыскать с ЗАО УПДК МАРКЕТ штрафные санкции в связи с нарушением сроков разработки и согласования проектной документации (п. 7.4 договора аренды земельного участка).
Согласно п. 7.4 Договора предусмотрена ответственность Арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение по вине Арендатора обязательств, предусмотренных особыми условиями договора (раздел 4) и касающихся вопросов использования участка, в виде уплаты неустойки в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю.
Сроки разработки и согласования проектной документации определены в особых условиях продолжительностью 6-месяцев с даты заключения договора, то есть до 21.01.2005 г.
Вместе с тем, п. 2 Постановления предусмотрено продление срока строительства и ввода в эксплуатацию объекта до 30 июня 2011 г. (п. 2).
При таких обстоятельствах применение к арендатору ответственности в виде неустойки за нарушение срока разработки и согласования проектной документации, истекшего 21.01.2005 г., не свидетельствует и не может свидетельствовать о таком нарушении обязательств арендатором, которое влечет одностороннее расторжение договора арендодателем.
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки - оформления и направления Уведомления от 25.12.2013 г. N ДГИ-4-138601/13), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделок.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ (в той же редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу ее признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как указано в п. 2 ст. 166 ГК РФ (в той же редакции), оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, или повлекла неблагоприятные для него последствия.
Так материалами дела установлено отсутствие у истца таких существенных нарушений, которые в силу условий Договора аренды, п. п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ, п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ могут являться основанием досрочного расторжения договора арендодателем, то суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ ответчика не соответствует вышеуказанным требованиям законов и подлежит признанию недействительной сделкой.
Кроме того, суд первой инстанции учел, что в качестве существенного нарушения обязательств арендатора в оспариваемом Уведомлении указано на неосуществление истцом строительства в срок до 31.12.2006 г., тогда как распорядительным документом Правительства Москвы (постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП) срок строительства и ввода в эксплуатацию объекта установлен до 30 июня 2011 г. (п. 2 постановления). На дату оформления и направления оспариваемого уведомления от 25 декабря 2013 г. указанное постановление действовало и было признано утратившим силу только 10.04.2014 с изданием постановления Правительства Москвы N 172-ПП.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких данных, суд первой инстанции посчитал, что направление оспариваемого уведомления и последующего уведомления от 10.02.2014 г. N ДГИ-1-4162/14-1 в ответ на возражения истца (в соответствии с Административным регламентом) не повлекло юридических последствий в виде прекращения обязательств сторон по Договору N М-07-027025 от 21.07.2004 г.
По указанным основаниям суд пим посчитал требования истца о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-07-027025 от 21.07.2004 г., оформленной уведомлением от 25 декабря 2013 года N ДГИ-4-138601 правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015, по делу N А40-21991/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2016 N 09АП-6414/2016 ПО ДЕЛУ N А40-21991/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2016 г. N 09АП-6414/2016
Дело N А40-21991/14
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Лящевского И.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015,
по делу N А40-21991/14 (49-183), принятое судьей Скачковой Ю.А.,
по иску ЗАО "УПДК Маркет" (ИНН 7730180622, ОГРН 1157746747685)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
третьи лица: 1) Правительство Москвы,
2) Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы,
о признании недействительной односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Рогачев А.А. по доверенности от 08.10.2015;
- от ответчика: Белова А.А. по доверенности от 30.12.2015;
- от третьих лиц: от 1-го Белова А.А. по доверенности от 26.08.2015;
- от 2-го не явился, извещен;
- установил:
Закрытое акционерное общество "УПДК Маркет" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-07-027025 от 21.07.2004 г., оформленной уведомлением от 25 декабря 2013 года N ДГИ-4-138601.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 января 2015 года по делу N А40-21991/14, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 года, исковые требования удовлетворены.
Арбитражный суд Московского округа постановлением от 27 июля 2015 года названные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2015 г., в порядке ст. 48 АПК РФ, произведена замена ЗАО "УПДК МАРКЕТ" на его правопреемника ООО "УПДК Маркет".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015 по делу N А40-21991/14 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы требования апелляционной жалобы поддержал в полном объеме по изложенным в них мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 12.03.2004 г. Правительством Москвы было издано распоряжение 418-РП "О предоставлении ЗАО УПДК МАРКЕТ земельного участка под строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания по адресу: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6 (Западный административный округ города Москвы)" (далее - распоряжение N 418-РП).
Распоряжение N 418-РП предусматривало предоставление истцу земельного участка площадью около 0,6 га в границах согласно предоставленному плану под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью около 71000 кв. м в виде 7-этажной надстройки над существующим подземным гаражом ГСК Олимпийский и пристройки 30-этажного корпуса с оплатой стоимости права аренды земли в размере 5350000 долларов США. Право аренды подлежало оплате в 10-дневный срок с момента выхода распоряжения в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.
Пунктом 2.5.2 Распоряжения N 418-РП предусмотрена возможность превышения общей площади административного здания 71150 кв. м с доплатой истцом разницы в стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка (п. 1) по перерасчету, произведенному Департаментом земельных ресурсов города Москвы.
Во исполнение распоряжения N 418-РП между Московским земельным комитетом (правопредшественником Департамента, арендодателем) и ЗАО "УПДК МАРКЕТ" (правопредшественником истца, арендатором) был заключен долгосрочный договор аренды земельного участка от 21.07.2004 г. N М-07-027025, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:07:0006005:95, площадью около 6000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6, предоставляемый под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью 71000 кв. м в виде семиэтажной надстройки над существующим подземным гаражом Гаражно-строительного кооператива "Олимпийский" и пристройки тридцатиэтажного корпуса (п. 1.1) (далее - Договор).
В п. 1.2 Договора указано, что целевое назначение участка, предусмотренное в п. 1.1 Договора, может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.
Договор заключен сроком на 49 лет до 21.07.2053 г. (п. 2.1) и зарегистрирован в установленном законом порядке 01.10.2004 г. за N 77-01/05-11/2004-523.
Согласно п. 4.1 Договора земельный участок предоставляется с оплатой за право заключения договора аренды на основании распоряжения Мэра Москвы от 29.11.94 г. N 603-РМ.
Истец исполнил данное обязательство надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением N 20 от 22.03.2004 г. на сумму 152499075 руб.
В разделе 4 Договора стороны согласовали особые условия, в частности обязанности арендатора:
- - в течение шести месяцев со дня присвоения Договору в Москомземе учетного номера, разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража и представить в Москомзем проект организации строительства (ПОС) для внесения необходимых изменений в договор; проектом предусмотреть благоустройство участка и прилегающей территории (п. 4.2.1);
- - до 31.12.2006 выполнить строительство административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража в соответствии с проектом, в сроки, установленные ПОС, благоустройство территории завершить в те же сроки (п. 4.2.2);
- - после завершения строительства и благоустройства участка, в недельный срок, предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража, отчет о выполнении работ по закреплению границ участка на местности по техническому заданию Москомзема и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор (п. 4.2.5).
В соответствии с п. 4.3 Договора в случае неиспользования участка в течение двух лет, договор подлежит расторжению на основании распоряжения Мэра Москвы от 20.06.1997 г. N 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в Москве".
Основания расторжения договора по инициативе Арендодателя содержатся в п. 6.1 Договора и включают в себя в числе прочих: - не освоение или не использование участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; - отмену распорядительного акта, явившегося основание для заключения договора; - иные основания, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации и Москвы.
Согласно п. 5.13 Договора арендатор обязуется не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее решение.
Во исполнение своих обязательств по Договору истец 14.06.2006 г. получил согласие Городской комиссии по вопросам землепользования и градостроительства на изменение функционального назначения площади проектируемого объекта с "административное здание общей площадью 71000 кв. м" на "многофункциональный деловой центр общей площадью 84635 кв. м", при этом срок проектирования и строительства был продлен до 31.12.2007 г., что подтверждается выпиской из протокола заседания Комиссии от 14.06.2006 г. N 9, утвержденного Мэром Москвы.
В 2007 году по обращению истца ГУП "НИиПИ Генплан" подготовило градостроительное обоснование размещения объекта (многофункционального делового центра), согласованное с Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
18.06.2007 истец получил Заключение ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" о соответствии размещаемого объекта существующим градостроительным регламентам.
Департамент природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы заключением от 24.09.2007 г. N 06-28/9874/7 согласовал градостроительное обоснование с рекомендацией по решению вопроса по корректировке границ природного комплекса N 41 - ЗАО "Бульвар вдоль р. Москва от Смоленского направления МЖД до Окружной железной дороги" в соответствии с Протоколом заседания Правительства Москвы от 02.07.07 г. N 4-С-22/07.
03.08.2007 ГУП "Мосгоргеотест" подготовило техническое заключение N пп14706-07 о возможности строительства на предоставленном земельном участке.
15.11.2007 строительство многофункционального делового центра согласовано с Управлением по обеспечению мероприятий гражданской защиты города Москвы.
21.11.2007 г. Департамент земельных ресурсов г. Москвы выполнил заключение о возможности использования арендуемого истцом земельного участка в целях размещения многофункционального делового центра общей площадью 84 635,0 кв. м, а 26.12.2007 г. Департаментом имущества г. Москвы составлено заключение о возможности размещения нового объекта общей площадью 84 635,0 кв. м на земельном участке в соответствии с распоряжением от 12.03.2004 г. N 418-РП.
06.06.2008 г. Регламентной комиссией архитектурного совета при главном архитекторе города Москвы по рассмотрению предпроектных материалов, представленных УАС и СП, рассмотрено градостроительное обоснование (с элементами планировки) размещения многофункционального делового центра (общей площадью 84635,0 кв. м) и предпроектные архитектурно-градостроительные проработки, и решено одобрить размещение и объемное решение для оформления АРИ (выписка N 21).
Также комиссией поручено НИиПИ Генплана г. Москвы выполнить корректировку границ природного комплекса, а заказчику выполнить корректировку границ отведенного участка.
22.07.2008 г. Мосгосэкспертиза подготовила положительное заключение N 77-ГК/3.1.20.00275, в соответствии с которым предпроектные предложения ЗАО "УПДК Маркет" по проектируемому объекту общей площадью 84635,0 кв. м соответствуют установленному постановлением Правительства Москвы N 741-ПП от 26.10.2004 г. градостроительному зонированию планировочного квартала 39, учтены в материалах актуализации генерального плана города Москвы, согласовано градостроительное обоснование.
Кроме того, Мосгосэкспертиза указала, что участок проектирования частично находится на территории объекта природного комплекса N 41 - ЗАО "Бульвар вдоль р. Москва от Смоленского направления Московской ж.д. до Окружной ж.д.", РРГД N 4. Проектными предложениями по корректировке границ ПК N 41 для территориальной компенсации предлагаются 2 участка. Площадь ПК в результате присоединения может быть увеличена до 5,35 га, при этом на всей территории сохраняется РРГД N 1.
Согласно заключению Мосгосэкспертизы от 22.07.2008 г. градостроительное обоснование разработано на основании, в том числе, постановления Правительства Москвы от 21.03.2006 г. N 191-ПП "О корректировке границ объекта природного комплекса N 41 Западного административного округа Москвы", в соответствии с п. 1 которого в целях сохранения общего баланса территорий природного комплекса в Западном административном округе утверждены откорректированные границы объекта природного комплекса N 41 Западного административного округа "Бульвар вдоль р. Москва от Смоленского направления Московской железной дороги до Окружной железной дороги" с исключением из его состава земельного участка площадью 0,95 га.
23.10.2008 г. Москомархитектура издала распоряжение N 214, которым одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, установлены технико-экономические показатели объекта: общая площадь здания: 84 636,96 кв. м, процент застроенности участка 97,05; плотность застройки участка 137,043 тыс. кв. м/га, максимальная отметка шпиля 150,3 м.
02.12.2008 г издано постановление Правительства Москвы N 1096-ПП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6, на основании которого срок строительства объекта был продлен до 30.06.2011 г. (п. 1.1), а в силу п. 1.3 предусмотрена обязанность истца в 10-дневный срок с даты получения уведомления доплатить за право на заключение договора аренды земельного участка в связи с увеличением общей площади объекта.
Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы 31.03.2009 г. выдал истцу Акт разрешенного использования земельного участка N А-6972/02, предусматривающий максимальную площадь объекта - 84 634,96 кв. м.
15.01.2010 г. Москомархитектура приняла к исполнению заявку истца на подготовку градостроительного плана земельного участка.
03.08.2010 г. на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы (протокол N 23 от 03.08.2010 г.), решено согласиться в установленном законом порядке с выдачей градостроительного плана земельного участка с показателями и основными видами разрешенного использования земельного участка, указанными в проекте Закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки города Москвы".
22.05.2012 г. Москомархитектура оформила градостроительный план земельного участка (далее - ГПЗУ) N RU77-129000-001194 с указанием технико-экономических показателей объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0, предельное количество этажей или высота здания 0, предельная плотность застройки 0.
Истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании ГПЗУ N RU77-129000-001194 в части указания "основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0, предельное количество этажей или высота здания - 0, предельная плотность застройки - 0" и обязании Москомархитектуру устранить нарушение прав истца путем внесения соответствующих изменений в ГПЗУ в соответствии с параметрами, содержащимися в акте разрешенного использования земельного участка, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу (дело N А40-109742/2012).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2013 г. по делу N А40-109742/12 в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказано.
Уведомлением от 25.12.2013 г. N ДГИ-И-138601/13 Департамент известил истца о расторжении Договора в одностороннем порядке, указав в качестве оснований расторжения существенное нарушение арендатором условий Договора со ссылкой на: неосуществление строительства в срок до 31.12.2006 г.; неполучение разрешения на строительство по истечение 5-летнего срока. В уведомлении указано на расторжение договора на основании условий договора и п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Истец направил Департаменту возражение против расторжения Договора.
Уведомлением от 10.02.2014 г. N ДГИ-И-4162/14-1 ответчик подтвердил ранее принятое решение о расторжении Договора по указанным основаниям.
Выполняя указания суда кассационной инстанции, суд первой инстанции приобщил к материалам дела уведомления ответчика от 25.12.2013 г. N ДГИ-И-138601/13 и от 10.02.2014 г. N ДГИ-И-4162/14-1.
Истец полагает названные уведомления недействительными на основании ст. 168 ГК РФ как односторонней сделки, не соответствующий положениям ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Как указано в п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном данной статьей.
В силу п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.
В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Положения п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 427-ФЗ) и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Данная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм ГК РФ, норм ЗК РФ, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Конституционный суд Российской Федерации в определении от 06 октября 2015 года N 2317-О сформулировал позицию по жалобе ГСК "Полет" об оспаривании законоположений п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ и ч. 4 ст. 7 Закона N 427-ФЗ, предусматривающих распространение указанных положений на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона N 427-ФЗ (1 апреля 2012 г.) и обязательства сторон, по которым не исполнены на эту дату, согласно которому конституционно-правовой смысл взаимосвязанных положений указанных норм в системе действующего правового регулирования предполагает, что при оценке правомерности решения соответствующего органа публичной власти суд принимает во внимание обстоятельства, обусловившие задержку получения арендатором разрешения на строительство обстоятельства, связанные с действиями (бездействием) как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы.
То есть, в предмет доказывания по иску о признании недействительной сделки досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды в порядке п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ входит: установление нарушений обязательств арендатором в виде неосуществления строительства либо неполучения разрешения на строительство в установленный договором либо 5-ий срок; установление действий (бездействий) арендатора при исполнении обязательств; установление обстоятельств, обусловивших задержку исполнения, и причин, вызвавших такие обстоятельства, в том числе виновных действий, бездействий арендатора; установление обстоятельств непреодолимой силы.
Арбитражный суд города Москвы в данном случае пришел к выводу, что истцом приняты необходимые и достаточные действия по освоению участка, отсутствует виновное бездействие арендатора при исполнении договора аренды; не получение разрешения на строительство и не осуществление строительства в установленный срок вызвано обстоятельствами, не связанными с действиями (бездействием) арендатора.
Наличие ГПЗУ и разрешения на строительство является обязательным для освоения земельного участка.
Согласно п. 5.13 Договора арендатор обязуется не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее решение.
С 2003 года на основании Закона г. Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" для получения разрешения на строительство в городе Москве необходимым документом являлся Акт разрешенного использования земельного участка (АРИ).
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13 августа 2002 года N 629-ПП "Об утверждении Положения о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования размещения, реконструкции отдельных градостроительных объектов", действовавшим до 12 июня 2009 года, разработке АРИ предшествовало получение градостроительного обоснования размещения градостроительного объекта - документации, обосновывающей градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к проектированию, строительству и реконструкции градостроительного объекта перед оформлением исходно-разрешительной документации.
Градостроительное обоснование, предусматривающее изменение установленного ранее утвержденной градостроительной документацией функционального и (или) строительного, и (или) ландшафтного зонирования на участке территории размещения объекта нового строительства или реконструкции, утверждается Правительством Москвы по представлению Москомархитектуры.
Так, распоряжением Москомархитектуры от 23.10.2008 г. N 214 было одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра по адресу: ул. Кульнева, вл. 6, в том числе функциональное зонирование - административно-делового назначения (индекс вида 1001); строительное зонирование - участок высокоплотной смешанной многоэтажной застройки; ландшафтное зонирование - участок интенсивно застроенный; основные технико-экономические показатели территории проектируемого участка и размещения объекта: общая площадь здания - 84 634,96; этажность - 9 - 13 - 30 и 4 подземных; плотность застройки участка 137,043 т.м{\super 2/га; процент застроенности землеотвода - 97,05%; максимальная отметка шпиля 150,3 м.
Указанным распоряжением предписано оформить АРИ земельного участка, включив в распорядительный документ Правительства Москвы, утверждающий АРИ, в том числе пунктов об учете размещаемого объекта при разработке документации территориального планирования и документации по планировке территории города Москвы, о корректировке границ и установлении линий градостроительного регулирования объекта природного комплекса ЗАО N 41 в соответствии с приложением к распоряжению; о внесении изменений в распоряжение Правительства Москвы N 418-РП от 12.03.2004 г. в части наименования объекта, границ земельного участка, технико-экономических показателей и срока строительства.
На основании заявки от 07.08.08 г. истец получил АРИ N 6972/02 от 31.03.09 г., предусматривающий в качестве допустимых показателей объекта общую площадь - 84634,96 кв. м.
АРИ был подготовлен на основании распоряжения Правительства Москвы от 12.03.2004 г. N 418-ПП; постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП, Договора аренды земельного участка от 21.07.2004 г. N М-07-027025, Градостроительного плана развития территории ЗАО г. Москвы до 2020 г., установленного постановлением Правительства Москвы от 13.11.2001 г. N 1031-ПП и корректировки схем градостроительного зонирования территорий административных округов и генеральной схемы градостроительного зонирования города Москвы, установленной постановлением Правительства Москвы от 02.11.2004 г. N 761-ПП.
Согласно п. 5.3 постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 г. N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы", выданные Москомархитектурой, но не утвержденные в установленном порядке до вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы акты разрешенного использования, в том числе действие которых продлено в установленном порядке, утверждаются до истечения срока их действия, но не позднее 1 сентября 2009 г. правовыми актами Правительства Москвы.
При этому согласно п. 5.1 данного постановления со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы (т.е. с 08.08.2008 г.) прием обращений о подготовке актов разрешенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, а градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется в городе Москве застройщиком (заказчиком) для проведения экспертизы проектной документации, для получения разрешения на строительство, реконструкцию, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и для изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, Градостроительным кодексом города Москвы и настоящим постановлением.
АРИ N А-6972/02 от 31.03.2009 г. не был утвержден в установленный срок не по вине арендатора, учитывая, что оформленный акт содержал актуальные технико-экономическое показатели объекта и его утверждение в соответствии с вышеуказанными положениями нормативных актов города Москвы отнесено исключительно к компетенции Правительства Москвы.
Истец в установленном порядке обратился с заявкой за выдачей ГПЗУ, которая принята к исполнению 15.02.2010 г., в пределах сроков строительства, установленных постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП до 30 июня 2011 года.
Решение о выдаче истцу ГПЗУ по заявке от 15.02.2010 г. принято на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы 03.08.2010 г., ГПЗУ оформлен 22.05.2012 г.
Как указано в ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрдК РФ), в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 - 16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Вместе с тем, срок рассмотрения заявки истца на выдачу ГПЗУ (более 6-ти месяцев) и подготовки документа (2 года и 3 месяца), превышает установленные сроки рассмотрения заявки и выдачи ГПЗУ, что не может быть отнесено к виновным действиям (бездействию) арендатора.
Согласно п. 5.7 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.
В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно п. 2. ст. 8 Закона г. Москвы N 48 (в редакции на момент возникновения спорного правоотношения) при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка.
Земельный участок по адресу: г. Москва, ул. Кульнева, вл. 6, площадью около 0,6 га, сформирован в установленном порядке, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 77:07:06005:095.
Согласно кадастровой выписке разрешенное использование указанного участка указано: под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью около 71 000 кв. м в виде 7-этажной надстройки над существующим подземным гаражом ГСК "Олимпийский" и пристройки 30-этажного корпуса.
Указанное в кадастровой выписке разрешенное использование земельного участка аналогично целевому назначению участка, предусмотренному в п. 1.1 Договора аренды.
Вместе с тем, истец согласовывал проектирование 13 - 30-этажного многофункционального делового центра общей площадью 84636,96 кв. м с 3 - 4-уровневым полуподземным паркингом и пристроенной 9-уровневой открытой автостоянкой. Такие технико-экономические показатели объекта содержатся в Градостроительном обосновании, утвержденном Москомархитектурой 23.10.2008 г., и в Акте разрешенного использования от 31.03.2009 г. N А-6972/02.
Материалами дела подтверждается согласие арендодателя на изменение технико-экономических показателей объекта, в том числе на увеличение общей площади объекта и изменение сроков окончания строительства, выразившееся в полученных истцом разрешениях, заключениях и согласованиях в отношении многофункционального делового центра общей площадью 84 636,96 кв. м, в том числе заключениях от 21.11.2007 г. Департамента земельных ресурсов г. Москвы и от 26.12.2007 г. Департамента имущества г. Москвы, а также издании постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП.
Согласно п. 1.2 Договора установленное в п. 1.1 целевое назначение участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.
Как следует из постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП, оно издано в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 27 марта 2007 года N 196-ПП "О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении", предусматривающего необходимость обращения арендатора за внесением изменений в договор аренды земельного участка.
В соответствии с Положением о рассмотрении обращений по вопросам внесения изменений в условия заключенных органами исполнительной власти города Москвы договоров аренды земельных участков и инвестиционных контрактов (договоров), предусматривающих строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) градостроительных объектов, применения мер ответственности за невыполнение условий указанных договоров и контрактов (договоров) и их расторжения, утвержденным указанным постановлением Правительства Москвы от 27.03.2007 N 196-ПП, "Регламентом Правительства Москвы", утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 21.02.2006 N 112-ПП (ред. от 02.12.2008), подготовка проекта соглашения осуществляется соответствующими должностными лицами исполнительного органа власти г. Москвы, согласовывается с уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы и арендатором.
В силу п. 13 постановления Правительства Москвы от 27.03.2007 N 196-ПП в целях совершенствования системы реализации инвестиционных проектов установить, что основанием для изменения сроков реализации инвестиционных проектов является утвержденный в установленном порядке и согласованный Мосгосэкспертизой проект организации строительства, разработанный в составе проектной документации, подготовленной инвестором (арендатором) в срок, определенный контрактом (договором).
АРИ и градостроительное обоснование также содержат указание на необходимость издания распорядительного документа Правительства Москвы, предусматривающего изменение технико-экономических показателей объекта и сроков строительства, согласованных в установленном порядке.
Таким образом, во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судом первой инстанции установил, что вид разрешенного использования земельного участка был изменен арендатором с согласия арендодателя.
Изменений в предмет Договора аренды в связи с увеличением общей площади объекта стороны не вносили, поскольку внесение таких изменений оформляется распорядительным актом Правительства Москвы.
При таких обстоятельствах, с учетом выраженного в Определении Конституционного Суда РФ от 06.10.2015 г. N 2317-О подхода законодателя к оценке обстоятельств, вызвавших невозможность или затруднительность своевременного осуществления строительства, Арбитражный суд города Москвы посчитал, что ответственность за невнесение изменений в Договор аренды в части разрешенного использования (технико-экономических показателей объекта) и срока строительства не может быть возложена на арендатора (истца).
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
С учетом того, что истец предпринимал все необходимые действия по исполнению предусмотренных договором обязательств, суд первой инстанции посчитал, что арендатор не может быть признан виновным в нарушении условий Договора аренды.
ГПЗУ N RU77-129000-001194 от 22.05.2012 г. оформлен Москомархитектурой с нулевыми показателями в связи с принятием Закона г. Москвы от 05.05.2010 г. N 17 "О Генеральном плане города Москвы" и постановлением Правительства Москвы от 14 апреля 2009 г. N 299-ПП "О территориальной схеме зоны развития, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити".
Данными актами была установлена водоохранная зона, в которую вошел земельный участок с кадастровым номером 77:07:0006005:95, являющийся предметом договора аренды от 21 июля 2004 г. N М-07-027025.
Кроме того, постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2012 года N 139-ПП "О мерах по обеспечению взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при реализации отдельных решений Градостроительно-земельной комиссии города Москвы" (п. 5.1) постановление Правительства Москвы от 26.10.2004 г. N 741-ПП "О корректировке схем градостроительного зонирования территорий административных округов и Генеральной схемы градостроительного зонирования территории города Москвы" признано утратившим силу.
Содержание ГПЗУ N RU77-129000-001194, оформленного Москомархитектурой 22.05.2012 г. на основании обращения ЗАО "УПДК Маркет" от 15.01.2010 г. N 03/УП, исключало возможность получения ЗАО "УПДК Маркет" разрешения на строительство и, соответственно, проведение истцом работ по строительству на арендованном земельном участке.
То есть, обстоятельством, послужившим причиной неосуществления истцом строительства объекта на арендованном земельном участке, послужило включение объекта аренды в состав водоохранной зоны на основании правовых актов Правительства Москвы, изданных 14.09.2009 г. и 05.05.2010 г., то есть до истечения срока строительства объекта - 30 июня 2011 г., предусмотренного постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП.
В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что отсутствует вина арендатора и имеются иные обстоятельства, связанные с действиями уполномоченных органов публичной власти, выразившимися в принятии Закона г. Москвы от 05.05.2010 г. N 17 "О Генеральном плане города Москвы" и постановления Правительства Москвы от 14 апреля 2009 г. N 299-ПП "О территориальной схеме зоны развития, прилегающей к ММДЦ "Москва-Сити", исключающих возможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны договора исходили при заключении договора аренды земельного участка.
Согласно п. 6.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: неосвоения или неиспользования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнения и/или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 договора; в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.
То есть Договором предусмотрено право арендодателя на расторжение договора по основаниям, аналогичным указанным в п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
При этом ст. 3 Закона N 137-ФЗ дополнена п. 22 Законом N 427-ФЗ, действующим с 01.04.2012 г., при этом срок строительства объекта, установленный договором, а также постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП, а именно 30.06.2011 г., истек.
Между тем, до издания 22 мая 2012 года Москомархитектурой ГПЗУ N RU77-129000-001194 ответчик не выражал намерений по расторжению Договора по основаниям, указанным в п. 6.1, а также по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.
Кроме того, п. 6.1 Договора содержит такое основание для расторжения договора арендодателем, как отмена распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.
Данное основание не является случаем существенного нарушения арендатором условий договора, а является иным основанием для расторжения договора.
Постановлением Правительства Москвы от 10.04.2014 г. N 172-ПП "О признании утратившими силу правовых актов города Москвы" распоряжение Правительства Москвы от 12.03.2004 г. N 418 "О предоставлении ЗАО "УПДК МАРКЕТ" земельного участка под строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6 (Западный административный округ города Москвы)" и постановление Правительства москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6" признаны утратившими силу.
Указанное постановление принято Правительством Москвы в соответствии с Законом города Москвы от 08.07.2009 г. N 25 "О правовых актах города Москвы", постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 г. N 1019-ПП "О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы", решениями Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (протоколы от 17.10.13 N 33, от 14.11.2013 г. N 37).
Кроме того, распоряжением Москомархитектуры от 15.01.2013 г. N 2 "О признании утратившим силу распоряжения Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 23.10.2008 г. N 214" распоряжение Москомархитектуры N 214 от 23.10.2008 г., которым одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, признано утратившим силу.
В дальнейшем приказом Москомархитектуры от 18.04.2013 г. N 614 АРИ земельного участка N А-6972/02 от 31.03.2009 г. также аннулирован.
То есть материалами дела подтверждается отсутствие оснований для одностороннего расторжения арендодателем Договора аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора, предусмотренным положениями п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
При этом п. 8 постановления Правительства Москвы от 16.11.2010 г. N 1019-ПП (в редакции постановления от 17.04.2012 г. N 139-ПП), не ограничивает арендодателя применением в качестве основания расторжения существенного нарушения арендатором условий договора при одностороннем расторжении договоров в соответствии с положением п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Суд первой инстанции отклонил довод ответчика о том, что истец признал нарушение условия Договора, согласовав проект постановления Правительства Москвы "О дальнейшей реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6", п. 1 которого установлено: принять к сведению, что ЗАО "УПДК МАРКЕТ" не исполнило условия договора аренды земельного участка от 21 июля 2004 г. N М-07-027025 по срокам разработки и согласования проектной документации.
Суд первой инстанции посчитал, что наличие подписи и печати истца на листе согласования (3-й лист) не подтверждает как факта нарушения арендатором своих обязательств по Договору, так и не может рассматриваться с точки зрения процесса в качестве доказательства признания данного факта истцом.
Опубликованный текст постановления Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП "О завершении реализации инвестиционного проекта строительства административного здания по адресу: ул. Кульнева, вл. 6" не содержит вышеуказанной редакции пункта 1 проекта.
В пункте 2 Постановления Департаменту земельных ресурсов города Москвы предписано произвести перерасчет стоимости права на заключение договора аренды земельного участка от 21.07.2004 г. М-07-027025 с учетом увеличения общей площади административно-делового комплекса с подземными стоянками по адресу: ул. Кульнева, вл. 6 и в установленном порядке взыскать с ЗАО УПДК МАРКЕТ штрафные санкции в связи с нарушением сроков разработки и согласования проектной документации (п. 7.4 договора аренды земельного участка).
Согласно п. 7.4 Договора предусмотрена ответственность Арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение по вине Арендатора обязательств, предусмотренных особыми условиями договора (раздел 4) и касающихся вопросов использования участка, в виде уплаты неустойки в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю.
Сроки разработки и согласования проектной документации определены в особых условиях продолжительностью 6-месяцев с даты заключения договора, то есть до 21.01.2005 г.
Вместе с тем, п. 2 Постановления предусмотрено продление срока строительства и ввода в эксплуатацию объекта до 30 июня 2011 г. (п. 2).
При таких обстоятельствах применение к арендатору ответственности в виде неустойки за нарушение срока разработки и согласования проектной документации, истекшего 21.01.2005 г., не свидетельствует и не может свидетельствовать о таком нарушении обязательств арендатором, которое влечет одностороннее расторжение договора арендодателем.
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату совершения сделки - оформления и направления Уведомления от 25.12.2013 г. N ДГИ-4-138601/13), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделок.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ (в той же редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу ее признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как указано в п. 2 ст. 166 ГК РФ (в той же редакции), оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, или повлекла неблагоприятные для него последствия.
Так материалами дела установлено отсутствие у истца таких существенных нарушений, которые в силу условий Договора аренды, п. п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ, п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ могут являться основанием досрочного расторжения договора арендодателем, то суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ ответчика не соответствует вышеуказанным требованиям законов и подлежит признанию недействительной сделкой.
Кроме того, суд первой инстанции учел, что в качестве существенного нарушения обязательств арендатора в оспариваемом Уведомлении указано на неосуществление истцом строительства в срок до 31.12.2006 г., тогда как распорядительным документом Правительства Москвы (постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 г. N 1096-ПП) срок строительства и ввода в эксплуатацию объекта установлен до 30 июня 2011 г. (п. 2 постановления). На дату оформления и направления оспариваемого уведомления от 25 декабря 2013 г. указанное постановление действовало и было признано утратившим силу только 10.04.2014 с изданием постановления Правительства Москвы N 172-ПП.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких данных, суд первой инстанции посчитал, что направление оспариваемого уведомления и последующего уведомления от 10.02.2014 г. N ДГИ-1-4162/14-1 в ответ на возражения истца (в соответствии с Административным регламентом) не повлекло юридических последствий в виде прекращения обязательств сторон по Договору N М-07-027025 от 21.07.2004 г.
По указанным основаниям суд пим посчитал требования истца о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-07-027025 от 21.07.2004 г., оформленной уведомлением от 25 декабря 2013 года N ДГИ-4-138601 правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2015, по делу N А40-21991/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)