Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В рамках процедуры принудительного исполнения судебного акта банк обратился с заявлением о регистрации права аренды. Регистрирующий орган мотивировал отказ отсутствием документов, свидетельствующих об оформлении уступки прав требования согласно положениям закона об ипотеке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 28 ноября 2017 года,
в полном объеме постановление изготовлено 5 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Бессоновой Е.В.
судей Николаевой Н.Н., Якимова А.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой В.Ю.
при участии в заседании представителей:
от Управления Росреестра по Воронежской области (394026, г. Воронеж, ул. Донбасская, 2): Захарова С.В. по доверенности от 28.12.2016 N 57-д,
от КБ "Роспромбанк" (ООО) в лице ГК "АСВ" (394016 г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 129): не явились, извещены надлежаще,
от ООО "АгроРесурс" (Воронежская область, п.г.т. Каменка, ул. Дружбы, 4-а, 396510): не явились, извещены надлежаще,
от ООО "Прогресс" (Воронежская обл., п.г.т. Каменка, ул. Дружбы, 4, 396510): не явились, извещены надлежаще,
от Администрации Каменского района (Воронежской области, п.г.т. Каменка, ул. Ленина, 26, 396510): не явились, извещены надлежаще,
от Кустова Ю.А. (Воронежская область, Каменский район, с. Марки, 396508): не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 (судья Максимович Т.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А14-7693/2016,
установил:
Коммерческий Банк "Российский Промышленный Банк" (общество с ограниченной ответственностью) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - банк, взыскатель или заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - управление, регистрирующий орган или заинтересованное лицо), в котором просил:
1) признать незаконным отказ в государственной регистрации права аренды на земельный участок общей площадью 1 761 м{\super 2 с кадастровым номером 36:11:0100032:108, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной зоны, расположенный по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4Л (далее - земельный участок N 108), выраженный в сообщении от 19.01.2016 NN 001/160/2015-1769, 001/160/2015-1770;
2) признать незаконным отказ в государственной регистрации права аренды на земельный участок общей площадью 4 100 м{\super 2 с кадастровым номером 36:11:0100032:107, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной зоны, расположенный по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4К (далее - земельный участок N 107), выраженный в сообщении от 19.01.2016 NN 001/023/2015-2152, 001/023/2015-2153;
3) признать незаконным отказ в государственной регистрации права аренды на земельный участок общей площадью 3 419 м{\super 2 с кадастровым номером 36:11:0100032:80, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной базы, расположенный по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4-а/1 (далее - земельный участок N 80), выраженный в сообщении от 19.01.2016 NN 001/236/2016-15, 001/236/2016-16;
4) обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "АгроРесурс" (далее - ООО "АгроРесурс" или должник), Кустова Юрия Александровича (далее - Кустов Ю.А. или должник), Администрации Каменского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация Каменского района) и общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс").
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 решение суда области составлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Управление Росреестра по Воронежской (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Банк до судебного заседания предоставил письменные пояснения, просил обжалуемые акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Также ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы без участия своего представителя.
Иные лица, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили. Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Как установлено судами, 10.12.2015 Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды и государственной регистрации права аренды на земельные участки NN 80, 107, 108.
19.01.2016 Управление сообщениями NN 001/160/2015-1769, 001/160/2015-1770, 001/023/2015-2152, 001/023/2015-2153, 001/236/2016-15, 001/236/2016-16 отказало в государственной регистрации права аренды на эти земельные участки.
Несогласие с указанными отказами послужило поводом для обращения банка в суд.
Арбитражный суд первой инстанции признал незаконными оспариваемые отказы управления.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда области.
Суд округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, ввиду следующего.
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися (абзац 8 пункта 1 статьи 16 Закона).
Согласно абзацу 11 пункта 1, абзацу 1 пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона о регистрации. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20).
Как установлено судами, 21.10.2009 Банк (кредитор) и ООО "Каменкамаслопродукт" (заемщик) заключили договор о предоставлении кредита в форме кредитной линии N КР/45207/0027/10, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит на приобретение семян подсолнечника для промышленной переработки в размере 11 000 000 рублей со сроком погашения до 31.05.2012.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между банком и Кустовым Ю.А. заключен договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 21.10.2009 N И/45207/0027/10/1 общей стоимостью 12 223 324 рубля 20 копеек, в том числе: склада, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4Л, общей площадью 373,1 м{\super 2; права аренды земельного участка общей площадью 1 761 м{\super 2, с кадастровым номером 36:11:0100032:108, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной зоны, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4Л; цеха по ремонту зерноуборочных комбайнов, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4К, общей площадью 2 311,7 м{\super 2; права аренды земельного участка общей площадью 4 100 м{\super 2, с кадастровым номером 36:11:0100032:107, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной зоны, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4К.
Права аренды земельного участка N 107 и земельного участка N 108 принадлежат Кустову Ю.А. на основании: договора о передаче прав и обязанностей от 11.08.2009 по договору аренды земельного участка от 24.08.2004 N 48, заключенного между ООО "Прогресс" (арендатор) и Кустовым Ю.А. (новый арендатор); договора аренды земельного участка от 24.08.2004 N 48, заключенного 24.08.2004 между Каменской поселковой администрацией Каменского района Воронежской области (арендодатель) и ООО "Прогресс" (арендатор).
Также в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между Банком и ООО "Агроресурс" заключен договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 21.10.2009 N И/45207/0027/10/3 стоимостью 4 328 424 рубля 20 копеек, в том числе: нежилого здания - цеха досборки сельскохозяйственных машин площадью 1 187,1 м{\super 2, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4-а/1; права аренды земельного участка общей площадью 3 419 м{\super 2, с кадастровым номером 36:11:0100032:80, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной базы, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4-а/1.
Право аренды земельного участка N 80 принадлежит ООО "Агроресурс" на основании договора аренды земельного участка от 26.03.2008 N 20, заключенного между администрацией Каменского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО "Агроресурс" (арендатор).
Вступившим в законную силу решением Лискинского районного суда Воронежской области от 27.07.2012 по делу N 2-К 73/2012 удовлетворены исковые требования Банка о взыскании в солидарном порядке с ООО "Каменкамаслопродукт", ООО "Агроресурс", ООО "Агророст", Болдырева С.И., Кустова Ю.А. задолженности, в том числе, по договору о предоставлении кредита в форме кредитной линии от 21.10.2009 N КР/45207/0027/10. Взыскание обращено на заложенное имущество, в том числе, на право аренды земельных участков NN 80, 107, 108.
Для принудительного исполнения названного решения суда выдан исполнительный лист серии ВС N 005576536. В отношении ООО "Агроресурс" в Россошанском РОСП УФССП России по Воронежской области возбуждено исполнительное производство N 30574/14/36052-ИП, а в отношении Кустова Ю.А. - исполнительное производство N 42958/15/36038-ИП.
В ходе указанных исполнительных производств спорное заложенное имущество было арестовано, передано для реализации в принудительном порядке на торги, но не было реализовано, поскольку торги в предусмотренном законом порядке были объявлены несостоявшимися.
Нереализованное имущество должников было передано взыскателю в счет погашения долга на основании протоколов заседания комиссии об объявлении несостоявшимися торгов по продаже арестованного имущества от 05.05.2015 N 96/1 и от 24.08.2015 N 31/1, постановлений о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 25.06.2015 и от 03.09.2015, актов передачи нереализованного имущества должника взыскателю от 25.06.2015 и от 03.09.2015.
В этой связи, 10.12.2015 Банк обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права аренды на земельные участки NN 80, 107, 108, предоставив пакет документов, включая указанные протоколы, постановления и акты.
Государственная регистрация была приостановлена на том основании, что заявитель не представил документы, свидетельствующие об оформлении уступки права согласно пункту 3 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеки).
В последующем, в связи с непредставлением указанного документа, 19.01.2016 Управление сообщениями NN 001/160/2015-1769, 001/160/2015-1770, 001/023/2015-2152, 001/023/2015-2153, 001/236/2016-15, 001/236/2016-16 отказало в государственной регистрации права аренды на эти земельные участки.
Пунктом 3 статьи 56 Закона об ипотеки предусмотрено, что в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества, оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.
Управление, обращаясь в суд округа, по-прежнему настаивает, что во исполнение требований части 3 статьи 56 Закона об ипотеки обязательно заключение договора уступки прав и обязанностей Кустова Ю.А. в пользу КБ "Российский промышленный банк". Не заключение такого договора позволяет считать незавершенной процедуру обращения взыскания на предмет залога (право аренды).
Суд округа, вслед за судами первой и апелляционной инстанции, находит подобное толкование действующего законодательства ошибочным, учитывая следующее.
В силу части 3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.
Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой (ч. 12).
В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику (ч. 13).
О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи (ч. 14).
Таким образом, из буквального толкования пункта 3 статьи 56 Закона об ипотеки следует, что оформление уступки права требования необходимо при реализации права аренды. В настоящем случае речь идет о нереализованном имуществе, которое банк решил оставить за собой, что не требует оформление уступки права аренды.
Одновременно, обоснованно принимая во внимание положения пункт 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", суды учитывали, что вынесение судебным приставом-исполнителем постановления об оставлении предмета залога за залогодержателем и составление акта передачи этого имущества взыскателю влечет прекращение исполнительного производства в связи с фактическим исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе.
Таким образом, как верно заключили суды, действующее законодательство предусматривает возможность государственной регистрации прав на предмет залога в рамках исполнительного производства, в том числе, и регистрации права аренды земельного участка. Регистрация права аренды за взыскателем завершает процесс государственного оформления возникших в ходе исполнительного производства прав взыскателя, подтвержденных до этого в судебном порядке.
Принимая во внимание изложенное, суды двух инстанций, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам стати 71 АПК РФ, пришли к верному выводу о том, что заявление о государственной регистрации подано банком (взыскателем в исполнительном производстве) в рамках процедуры принудительного исполнения судебного акта. Объем правоустанавливающих документов в отношении прав аренды на земельные участки, на которые обращалось взыскание в рамках исполнительного производства и которые были оставлены за взыскателем, а также документов о результатах проведения торгов, являлся достаточным для проведения соответствующих регистрационных действий.
Приведенные в кассационной жалобе доводы фактически повторяют ранее изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций, и нашли свое отражение в судебных актах.
Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона, а также направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 по делу N А14-7693/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 05.12.2017 N Ф10-4644/2017 ПО ДЕЛУ N А14-7693/2016
Требование: О признании незаконными отказов в государственной регистрации прав аренды на земельные участки, обязании устранить допущенные нарушения.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В рамках процедуры принудительного исполнения судебного акта банк обратился с заявлением о регистрации права аренды. Регистрирующий орган мотивировал отказ отсутствием документов, свидетельствующих об оформлении уступки прав требования согласно положениям закона об ипотеке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. по делу N А14-7693/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 28 ноября 2017 года,
в полном объеме постановление изготовлено 5 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Бессоновой Е.В.
судей Николаевой Н.Н., Якимова А.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуковой В.Ю.
при участии в заседании представителей:
от Управления Росреестра по Воронежской области (394026, г. Воронеж, ул. Донбасская, 2): Захарова С.В. по доверенности от 28.12.2016 N 57-д,
от КБ "Роспромбанк" (ООО) в лице ГК "АСВ" (394016 г. Воронеж, ул. 45 Стрелковой дивизии, 129): не явились, извещены надлежаще,
от ООО "АгроРесурс" (Воронежская область, п.г.т. Каменка, ул. Дружбы, 4-а, 396510): не явились, извещены надлежаще,
от ООО "Прогресс" (Воронежская обл., п.г.т. Каменка, ул. Дружбы, 4, 396510): не явились, извещены надлежаще,
от Администрации Каменского района (Воронежской области, п.г.т. Каменка, ул. Ленина, 26, 396510): не явились, извещены надлежаще,
от Кустова Ю.А. (Воронежская область, Каменский район, с. Марки, 396508): не явились, извещены надлежаще,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу Управления Росреестра по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 (судья Максимович Т.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А14-7693/2016,
установил:
Коммерческий Банк "Российский Промышленный Банк" (общество с ограниченной ответственностью) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - банк, взыскатель или заявитель) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - управление, регистрирующий орган или заинтересованное лицо), в котором просил:
1) признать незаконным отказ в государственной регистрации права аренды на земельный участок общей площадью 1 761 м{\super 2 с кадастровым номером 36:11:0100032:108, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной зоны, расположенный по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4Л (далее - земельный участок N 108), выраженный в сообщении от 19.01.2016 NN 001/160/2015-1769, 001/160/2015-1770;
2) признать незаконным отказ в государственной регистрации права аренды на земельный участок общей площадью 4 100 м{\super 2 с кадастровым номером 36:11:0100032:107, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной зоны, расположенный по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4К (далее - земельный участок N 107), выраженный в сообщении от 19.01.2016 NN 001/023/2015-2152, 001/023/2015-2153;
3) признать незаконным отказ в государственной регистрации права аренды на земельный участок общей площадью 3 419 м{\super 2 с кадастровым номером 36:11:0100032:80, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной базы, расположенный по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4-а/1 (далее - земельный участок N 80), выраженный в сообщении от 19.01.2016 NN 001/236/2016-15, 001/236/2016-16;
4) обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "АгроРесурс" (далее - ООО "АгроРесурс" или должник), Кустова Юрия Александровича (далее - Кустов Ю.А. или должник), Администрации Каменского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация Каменского района) и общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс").
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 решение суда области составлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Управление Росреестра по Воронежской (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Банк до судебного заседания предоставил письменные пояснения, просил обжалуемые акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Также ходатайствовал о рассмотрении кассационной жалобы без участия своего представителя.
Иные лица, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили. Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Как установлено судами, 10.12.2015 Банк обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды и государственной регистрации права аренды на земельные участки NN 80, 107, 108.
19.01.2016 Управление сообщениями NN 001/160/2015-1769, 001/160/2015-1770, 001/023/2015-2152, 001/023/2015-2153, 001/236/2016-15, 001/236/2016-16 отказало в государственной регистрации права аренды на эти земельные участки.
Несогласие с указанными отказами послужило поводом для обращения банка в суд.
Арбитражный суд первой инстанции признал незаконными оспариваемые отказы управления.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда области.
Суд округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, ввиду следующего.
В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
Государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися (абзац 8 пункта 1 статьи 16 Закона).
Согласно абзацу 11 пункта 1, абзацу 1 пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Основания отказа в государственной регистрации прав являются исчерпывающими и перечислены в статье 20 Закона о регистрации. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20).
Как установлено судами, 21.10.2009 Банк (кредитор) и ООО "Каменкамаслопродукт" (заемщик) заключили договор о предоставлении кредита в форме кредитной линии N КР/45207/0027/10, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит на приобретение семян подсолнечника для промышленной переработки в размере 11 000 000 рублей со сроком погашения до 31.05.2012.
В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между банком и Кустовым Ю.А. заключен договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 21.10.2009 N И/45207/0027/10/1 общей стоимостью 12 223 324 рубля 20 копеек, в том числе: склада, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4Л, общей площадью 373,1 м{\super 2; права аренды земельного участка общей площадью 1 761 м{\super 2, с кадастровым номером 36:11:0100032:108, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной зоны, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4Л; цеха по ремонту зерноуборочных комбайнов, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4К, общей площадью 2 311,7 м{\super 2; права аренды земельного участка общей площадью 4 100 м{\super 2, с кадастровым номером 36:11:0100032:107, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной зоны, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4К.
Права аренды земельного участка N 107 и земельного участка N 108 принадлежат Кустову Ю.А. на основании: договора о передаче прав и обязанностей от 11.08.2009 по договору аренды земельного участка от 24.08.2004 N 48, заключенного между ООО "Прогресс" (арендатор) и Кустовым Ю.А. (новый арендатор); договора аренды земельного участка от 24.08.2004 N 48, заключенного 24.08.2004 между Каменской поселковой администрацией Каменского района Воронежской области (арендодатель) и ООО "Прогресс" (арендатор).
Также в обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между Банком и ООО "Агроресурс" заключен договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) от 21.10.2009 N И/45207/0027/10/3 стоимостью 4 328 424 рубля 20 копеек, в том числе: нежилого здания - цеха досборки сельскохозяйственных машин площадью 1 187,1 м{\super 2, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4-а/1; права аренды земельного участка общей площадью 3 419 м{\super 2, с кадастровым номером 36:11:0100032:80, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение производственной базы, расположенного по адресу: Воронежская область, Каменский район, поселок городского типа Каменка, улица Дружбы, дом 4-а/1.
Право аренды земельного участка N 80 принадлежит ООО "Агроресурс" на основании договора аренды земельного участка от 26.03.2008 N 20, заключенного между администрацией Каменского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО "Агроресурс" (арендатор).
Вступившим в законную силу решением Лискинского районного суда Воронежской области от 27.07.2012 по делу N 2-К 73/2012 удовлетворены исковые требования Банка о взыскании в солидарном порядке с ООО "Каменкамаслопродукт", ООО "Агроресурс", ООО "Агророст", Болдырева С.И., Кустова Ю.А. задолженности, в том числе, по договору о предоставлении кредита в форме кредитной линии от 21.10.2009 N КР/45207/0027/10. Взыскание обращено на заложенное имущество, в том числе, на право аренды земельных участков NN 80, 107, 108.
Для принудительного исполнения названного решения суда выдан исполнительный лист серии ВС N 005576536. В отношении ООО "Агроресурс" в Россошанском РОСП УФССП России по Воронежской области возбуждено исполнительное производство N 30574/14/36052-ИП, а в отношении Кустова Ю.А. - исполнительное производство N 42958/15/36038-ИП.
В ходе указанных исполнительных производств спорное заложенное имущество было арестовано, передано для реализации в принудительном порядке на торги, но не было реализовано, поскольку торги в предусмотренном законом порядке были объявлены несостоявшимися.
Нереализованное имущество должников было передано взыскателю в счет погашения долга на основании протоколов заседания комиссии об объявлении несостоявшимися торгов по продаже арестованного имущества от 05.05.2015 N 96/1 и от 24.08.2015 N 31/1, постановлений о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 25.06.2015 и от 03.09.2015, актов передачи нереализованного имущества должника взыскателю от 25.06.2015 и от 03.09.2015.
В этой связи, 10.12.2015 Банк обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права аренды на земельные участки NN 80, 107, 108, предоставив пакет документов, включая указанные протоколы, постановления и акты.
Государственная регистрация была приостановлена на том основании, что заявитель не представил документы, свидетельствующие об оформлении уступки права согласно пункту 3 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеки).
В последующем, в связи с непредставлением указанного документа, 19.01.2016 Управление сообщениями NN 001/160/2015-1769, 001/160/2015-1770, 001/023/2015-2152, 001/023/2015-2153, 001/236/2016-15, 001/236/2016-16 отказало в государственной регистрации права аренды на эти земельные участки.
Пунктом 3 статьи 56 Закона об ипотеки предусмотрено, что в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества, оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.
Управление, обращаясь в суд округа, по-прежнему настаивает, что во исполнение требований части 3 статьи 56 Закона об ипотеки обязательно заключение договора уступки прав и обязанностей Кустова Ю.А. в пользу КБ "Российский промышленный банк". Не заключение такого договора позволяет считать незавершенной процедуру обращения взыскания на предмет залога (право аренды).
Суд округа, вслед за судами первой и апелляционной инстанции, находит подобное толкование действующего законодательства ошибочным, учитывая следующее.
В силу части 3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.
Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой (ч. 12).
В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику (ч. 13).
О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи (ч. 14).
Таким образом, из буквального толкования пункта 3 статьи 56 Закона об ипотеки следует, что оформление уступки права требования необходимо при реализации права аренды. В настоящем случае речь идет о нереализованном имуществе, которое банк решил оставить за собой, что не требует оформление уступки права аренды.
Одновременно, обоснованно принимая во внимание положения пункт 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", суды учитывали, что вынесение судебным приставом-исполнителем постановления об оставлении предмета залога за залогодержателем и составление акта передачи этого имущества взыскателю влечет прекращение исполнительного производства в связи с фактическим исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе.
Таким образом, как верно заключили суды, действующее законодательство предусматривает возможность государственной регистрации прав на предмет залога в рамках исполнительного производства, в том числе, и регистрации права аренды земельного участка. Регистрация права аренды за взыскателем завершает процесс государственного оформления возникших в ходе исполнительного производства прав взыскателя, подтвержденных до этого в судебном порядке.
Принимая во внимание изложенное, суды двух инстанций, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам стати 71 АПК РФ, пришли к верному выводу о том, что заявление о государственной регистрации подано банком (взыскателем в исполнительном производстве) в рамках процедуры принудительного исполнения судебного акта. Объем правоустанавливающих документов в отношении прав аренды на земельные участки, на которые обращалось взыскание в рамках исполнительного производства и которые были оставлены за взыскателем, а также документов о результатах проведения торгов, являлся достаточным для проведения соответствующих регистрационных действий.
Приведенные в кассационной жалобе доводы фактически повторяют ранее изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой и апелляционной инстанций, и нашли свое отражение в судебных актах.
Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона, а также направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.06.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2017 по делу N А14-7693/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.В.БЕССОНОВА
Судьи
Н.Н.НИКОЛАЕВА
А.А.ЯКИМОВ
Е.В.БЕССОНОВА
Судьи
Н.Н.НИКОЛАЕВА
А.А.ЯКИМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)