Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8622/2016) общества с ограниченной ответственностью "Регион" на решение Арбитражного суда Омской области от 13.06.2016 по делу N А46-2552/2015 (судья Ярковой С.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СпецАВТО" (ИНН 5510008060, ОГРН 1075510000059)
к 1) Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области; 2) Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска; 3) обществу с ограниченной ответственностью "Регион"
3-е лицо: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области; 2) кадастровый инженер Лягина Е.С.
об оспаривании решения о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201, обязании снять с кадастрового учета земельный участок, признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, об оспаривании права собственности ООО "Регион" на этот земельный участок, признании недействительным распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 17.07.2012 N 1615-р "О предоставлении в собственность за плату ООО "Регион" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске"
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО "Регион": Хусенская М.А. по доверенности от 20.09.2016;
- от ООО "СпецАВТО": представитель не явился;
- от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии": представитель не явился;
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска: Степанов Е.С. по доверенности N Исх-ДИО/1854 от 08.02.2016;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области: представитель не явился;
- от кадастрового инженера Лягиной Е.С.: представитель не явился.
Общество с ограниченной ответственностью "СпецАВТО" (далее - ООО "СпецАВТО", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент имущественных отношений), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области (далее - ФГБУ "ФКП "Росреестра", Кадастровая палата), обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион") с требованиями:
1. Признать незаконным решение Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.06.2012 года N 55/12-31976 о постановке на Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201.
2. Обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" исключить из Государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 55:36:050203:2201.
3. Признать недействительным Распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 17.07.2012 N 1615-р "О предоставлении в собственность за плату ООО "Регион" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в г. Омске".
4. Признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи от 20.07.2012 года N ДГУ/12-2347/2012-Л, заключенную между ООО "Регион" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, считать невозникшим право собственности ООО "Регион" на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201, прекратить право собственности ООО "Регион" на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201 (адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: здание главного корпуса, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский ЛО, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1), исключить из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 55-55 01/286/2011-131 и признать недействительным свидетельство о праве собственности ООО "Регион" серии 55-АА N 325155.
В обоснование заявленного требования Общество указало, что оспариваемое решение ФГБУ "ФКП "Росреестра" нарушает право заявителя на формирование земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности объектом капитального строительства - склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2010 серии 55-АА N 208113, а также оспариваемый договор купли продажи земельного участка исключает реализацию права истца на приобретение земельного участка под объектом капитального строительства в границах и площади необходимой для эксплуатации и обслуживания обозначенного объекта.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены: кадастровый инженер Лягина Е.С., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
Решением от 13.06.2016 по делу N А46-2552/2015 Арбитражный суд Омской области удовлетворил заявленные требования в части. Признал недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 по договору купли-продажи от 20.07.2012 N ДГУ/12-2347-2914/2012-К и прекратил право собственности ООО "Регион" на указанный земельный участок, местоположение которого установлено по адресу: Омская область, город Омск, Советский административный округ, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1 исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 55-55-01/286/2011-131.
В удовлетворении остальной части требований суд отказал.
Кроме того, суд взыскал с ООО "Регион" в пользу ООО "СпецАВТО" 3 000 рублей расходов на оплату государственной пошлины, возвратил заявителю из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной на основании платежного поручения N 1 от 29.01.2015.
В обоснование решения суд указал на следующие обстоятельства.
Решение Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.06.2012 года N 55/12-31976 о постановке на Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 не может быть признано недействительным, поскольку требование, направленное на оспаривание правомерности установления границ либо в целом кадастрового учета смежного (пересекающегося) участка должно быть рассмотрено в исковом производстве, так как оно направлено на оспаривание зарегистрированного права.
В удовлетворении требования о признании Распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 17.07.2012 N 1615-р "О предоставлении в собственность за плату ООО "Регион" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в г. Омске" суд отказал в связи с пропуском установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на обжалование.
В удовлетворении требования о признании недействительным свидетельства о праве собственности ООО "Регион" серии 55-АА N 325155 суд отказал в связи с тем, что действующим законодательством не установлена возможность оспаривания свидетельства о праве собственности и регистрационной записи.
В то же время суд удовлетворил требование о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи и прекратил право собственности ООО "Регион" на указанный земельный участок, исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 55-55-01/286/2011-131, поскольку местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования, земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201 сформирован в нарушение положений норм действующего законодательства.
В апелляционной жалобе ООО "Регион" просит решение суда 1 инстанции отменить в части удовлетворения заявленных требований, приняв в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку суд не указал, в чем состоит несоответствие межевого плана требованиям гражданского, земельного, лесного, водного, градостроительного или иного законодательства.
Департамент имущественных отношений представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором также просит решение суда отменить, так как оно не содержит указания на то, что земельный участок сформирован в нарушение норм действующего законодательства, в силу чего непонятны основания признания договора недействительным.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Регион" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Департамента имущественных отношений - доводы отзыва.
Надлежащим образом уведомленные ООО "СпецАВТО", ФГБУ "ФКП Росреестр", Управление Росреестра по Омской области, кадастровый инженер Лягина Е.С. отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в процесс не обеспечили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей ООО "Регион" и Департамента имущественных отношений, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее установил следующие обстоятельства. ООО "СпецАВТО" на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2010 серии 55-АА N 208113 (т. 3 л.д. 94).
ООО "Баркас" на праве собственности принадлежали главный корпус, назначение нежилое, площадью 7 327,3 кв. м, инвентарный номер 25890, Литер Б; гараж, назначение нежилое, площадью 1 074,9 кв. м, инвентарный номер 25866, Литер Д, Д1, Д2.
05.10.2011 по единоличному заявлению ООО "Баркас" распоряжением Департамента N 4330-р была утверждена схема расположения земельного участка, местоположение которого установлено относительно здания главного корпуса по проспекту Губкина, дом 2, корпус 1 в Советском административном округе города Омска (т. 1 л.д. 43-48).
Согласно пояснительной записке к указанной схеме, в границах земельного участка расположены обозначенные выше объекты недвижимого имущества, а также определено их местоположение с обозначением в графической части приложения к ней. Общая площадь образуемого земельного участка составила 45 420 кв. м.
На основании договора купли-продажи от 15.09.2011 ООО "Баркас" произвело отчуждение принадлежащих ему зданий ООО "Регион", в связи с чем, у последнего возникло право собственности на нежилое помещение главный корпус, площадью 7327,3 кв. м, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права 55-АА N 325155 от 21.11.2011 и право собственности на нежилое помещение гараж площадью 1074,9 кв. м, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права 55-АА N 326438 от 16.11.2011 (т. 3 л.д. 134-135).
31.05.2012 ООО "Регион" был утвержден и передан в ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Омской области межевой план, подготовленный кадастровым инженером Лягиной Е.С., разработанный в целях осуществления кадастрового учета образованного земельного участка местоположение которого установлено относительно здания главного корпуса с почтовым адресом: Омская область, город Омска, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 2, корпус 1 (т. 1 л.д. 49-65).
В качестве основания образования земельного участка являлась схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденная 05.10.2011 распоряжением Департамента N 4330-р.
15.06.2012 решением N 55/12-31976 на основании указанного межевого плана ФГБУ "ФКП "Росреестра" осуществлен государственный кадастровый учет образованного земельного участка (т. 4 л.д. 10), о чем имеется кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 (т. 2 л.д. 10-15).
Как следует из кадастрового паспорта и подтверждается пояснениями лиц, участвующих в деле, при разработке межевого плана кадастровый инженер, определил границы земельного участка без учета здания фенолспирта, которое было исключено из границ земельного участка. При этом, из содержания межевого плана следует, что на образуемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества ООО "Регион".
Из кадастрового паспорта также следует, что земельный участок является вновь образованным, сформирован относительно ориентира главного корпуса и имеет площадь 45455 кв. м, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий.
В порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка под объектом капитального строительства ООО "Регион" обратилось в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с заявлением о выкупе обозначенного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 17).
Распоряжением начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 17.07.2012 N 1615-р ООО "Регион" за плату предоставлен испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201 (т. 2 л.д. 4).
В целях реализации указанного распорядительного акта заключен договор купли-продажи земельного участка N ДГУ/12-2347-2914/2012-К от 20.07.2012. Участок передан ООО "Регион" по акту приема - передачи от 17.08.2012 (т. 2 л.д. 6-9).
Государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201 осуществлена 04.09.2012.
Посчитав, что оспариваемым решением органа кадастрового учета, распорядительным актом Главного управления по земельным ресурсам Омской области, договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 нарушено право ООО "СпецАВТО" на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектами капитального строительства, последовало обращение в суд с настоящими требованиями.
Арбитражным судом Омской области 13.06.2016 по делу N А46-2552/2015 было вынесено решение. Указанное решение обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку возражений о рассмотрении дела в пределах, заявленных в апелляционной жалобе, не поступило, суд апелляционной инстанции рассматривает дело только в части требования о признании сделки недействительной.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение суда в оспариваемой части подлежащим отмене исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в период заключения спорной сделки) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.
Процедура предоставления в собственность земельных участков предусмотрена пунктами 5 - 9 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Таким образом, процедура предоставления земельного участка в собственность, действовавшая в спорный период, предполагала подачу заявления о выкупе земельного участка, утверждение схемы расположения земельного участка, его постановку на кадастровый учет и непосредственно предоставление земельного участка.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что процедура предоставления земельного участка была полностью соблюдена, в связи с чем, имелись основания для заключения спорного договора купли-продажи.
Спецификой предоставления спорного земельного участка явилось то, что заявление в Департамент имущественных отношений было подано не ООО "Регион", а прежним правообладателем двух объектов недвижимости - ООО "Баркас".
При этом, утверждение суда первой инстанции о совместном обращении в Департамент имущественных отношений ООО "Баркас" о ООО "СпецАВТО" противоречит содержанию Приложения к распоряжению Департамента N 4330-р, которым была утверждена схема расположения земельного участка, местоположение которого установлено относительно здания главного корпуса по проспекту Губкина, дом 2, корпус 1 в Советском административном округе города Омска (т. 1 л.д. 44).
Распоряжение Департамента имущественных отношений от 05.10.2011 N 4330-р являлось предметом рассмотрения дела N А46-2552/2016 в суде первой инстанции, но не признано судом недействительным.
Постановку на кадастровый учет осуществлял новый собственник двух объектов недвижимости ООО "Регион". При этом, как было выше сказано, несмотря на то, что в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, изготовленном по заявлению ООО "Баркас", были указаны 3 объекта: главный корпус, назначение нежилое, площадью 7 327,3 кв. м, инвентарный номер 25890, Литер Б; гараж, назначение нежилое, площадью 1 074,9 кв. м, инвентарный номер 25866, Литер Д, Д1, Д2; склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж, при изготовлении межевого плана кадастровый инженер, определил границы земельного участка без учета здания фенолспирта, которое было исключено из границ земельного участка.
Данное обстоятельство подтверждается кадастровым паспортом (т. 2 л.д. 11-13).
В рамках настоящего дела оспаривалось решение ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.06.2012 года N 55/12-31976 о постановке на Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201. Однако, в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Таким образом, поскольку процедура предоставления земельного участка была соблюдена, а Распоряжение Департамента имущественных отношений от 05.10.2011 N 4330-р и решение ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.06.2012 года N 55/12-31976 о постановке на Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 оспорены, но не признаны недействительными, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания договора купли-продажи недействительным.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд первой инстанции, делая вывод о недействительности сделки купли-продажи от 20.07.2012 года N ДГУ/12-2347/2012-Л, заключенную между ООО "Регион" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: здание главного корпуса, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский ЛО, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1, сослался на нарушение норм действующего законодательства, не уточнив, о нарушении каких именно норм права идет речь.
Не следуют пояснение этого вопроса и из позиции истца по делу, изложенной им в исковом заявлении и дополнениях к нему, которая не содержит ни одной нормы права, нарушение которой повлекло ничтожность, по его мнению, сделки.
Из текста искового заявления (т. 3 л.д. 9-10) суд апелляционной инстанции делает вывод, что в качестве основания недействительности сделки истец рассматривает лишение его права на приватизацию земельного участка в общую долевую собственность, права на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж, а также лишило его прав на не принадлежащую ООО "Регион" пристройку (литера Б1) и самовольную постройку (здание операторной АЗС).
Оценивая данные доводы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истец не обладал правом на выкуп в общую долевую собственность всего земельного участка.
Часть 3 статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: здание главного корпуса, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский ЛО, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1 является неделимым, материалы дела не содержат.
Напротив, из схемы к кадастровому паспорту следует, что кадастровым инженером из предварительно утвержденной схемы была исключена часть земельного участка, на которой располагается склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж и необходимая для его обслуживания. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Таким образом, ООО "СпецАВТО" не имеет право на получение в общую долевую собственность всего земельного участка, но не лишено возможности выкупа земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.
Не принимается судом апелляционной инстанции во внимание и ссылка на невозможность приватизации земельного участка под пристройкой (литера Б1) и самовольной постройкой (здание операторной АЗС), а также лишение истца возможности распоряжаться данными объектами.
Действительно, в материалах дела имеется технический паспорт нежилого строения по проспекту Губкина, дом 2 корпус 1 от 09.12.2011, согласно которому объект имеет не только литеру Б, но и литеру Б1 (т. 2 л.д. 136-149).
Однако, на тот момент правообладателем объекта указано ЗАО СПП "СПП-Термостепс", а не истец, статус же объекта под литерой Б1, площадью 131 кв. м определен как "без правовых документов".
В материалы дела также представлен технический паспорт от 09.10.2015, изготовленный ООО "Кадастровые инженеры" на строение площадью 40,1 кв. м, операторная АЗС, не прошедший ни кадастровый, ни технический учет (т. 2 л.д. 105-110).
Суд апелляционной инстанции, оценивая названные документы, исходит из того, что, во-первых, в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" право взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования земельные участки имеют собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, что исключает возможность получения в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации прав на земельные участки владельцам самовольных построек.
Во-вторых, материалами дела не подтверждается, что какая-либо из названных самовольных построен принадлежит истцу.
В-третьих, не один из имеющихся схематических материалов, в том числе, кадастровый паспорт земельного участка не подтверждают, что названные объекты входят в граница земельного участка в кадастровым номером 55:36:050203:2201.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о несоответствии сделки купли-продажи от 20.07.2012 года N ДГУ/12-2347/2012-Л, заключенной между ООО "Регион" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: здание главного корпуса, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский ЛО, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1, действующему гражданскому, земельному, водному, градостроительному или иному законодательству, в связи с чем, отказывает в признании сделки недействительной.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции в оспариваемой части - отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца по делу.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1, пунктами 1, 2 части 2 статьи 270, статье 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 13.06.2016 по делу N А46-2552/2015 в оспариваемой части отменить, принять в данной части по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "СпецАВТО" о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 по договору купли-продажи от 20.07.2012 N ДГУ/12-2347-2914/2012-К и прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "Регион" на указанный земельный участок, местоположение которого установлено по адресу: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 2, корп. 1 путем исключения из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 55-55-01/286/2011-131 отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СпецАВТО" с пользу общества с ограниченной ответственностью "Регион" 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2016 N 08АП-8622/2016 ПО ДЕЛУ N А46-2552/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. N 08АП-8622/2016
Дело N А46-2552/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бака М.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8622/2016) общества с ограниченной ответственностью "Регион" на решение Арбитражного суда Омской области от 13.06.2016 по делу N А46-2552/2015 (судья Ярковой С.В.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СпецАВТО" (ИНН 5510008060, ОГРН 1075510000059)
к 1) Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области; 2) Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска; 3) обществу с ограниченной ответственностью "Регион"
3-е лицо: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области; 2) кадастровый инженер Лягина Е.С.
об оспаривании решения о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201, обязании снять с кадастрового учета земельный участок, признании ничтожной сделки купли-продажи земельного участка, об оспаривании права собственности ООО "Регион" на этот земельный участок, признании недействительным распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 17.07.2012 N 1615-р "О предоставлении в собственность за плату ООО "Регион" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске"
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО "Регион": Хусенская М.А. по доверенности от 20.09.2016;
- от ООО "СпецАВТО": представитель не явился;
- от ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии": представитель не явился;
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска: Степанов Е.С. по доверенности N Исх-ДИО/1854 от 08.02.2016;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области: представитель не явился;
- от кадастрового инженера Лягиной Е.С.: представитель не явился.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СпецАВТО" (далее - ООО "СпецАВТО", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент имущественных отношений), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области (далее - ФГБУ "ФКП "Росреестра", Кадастровая палата), обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион") с требованиями:
1. Признать незаконным решение Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.06.2012 года N 55/12-31976 о постановке на Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201.
2. Обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" исключить из Государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 55:36:050203:2201.
3. Признать недействительным Распоряжение Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 17.07.2012 N 1615-р "О предоставлении в собственность за плату ООО "Регион" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в г. Омске".
4. Признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи от 20.07.2012 года N ДГУ/12-2347/2012-Л, заключенную между ООО "Регион" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, считать невозникшим право собственности ООО "Регион" на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201, прекратить право собственности ООО "Регион" на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201 (адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: здание главного корпуса, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский ЛО, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1), исключить из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 55-55 01/286/2011-131 и признать недействительным свидетельство о праве собственности ООО "Регион" серии 55-АА N 325155.
В обоснование заявленного требования Общество указало, что оспариваемое решение ФГБУ "ФКП "Росреестра" нарушает право заявителя на формирование земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности объектом капитального строительства - склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2010 серии 55-АА N 208113, а также оспариваемый договор купли продажи земельного участка исключает реализацию права истца на приобретение земельного участка под объектом капитального строительства в границах и площади необходимой для эксплуатации и обслуживания обозначенного объекта.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены: кадастровый инженер Лягина Е.С., Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области).
Решением от 13.06.2016 по делу N А46-2552/2015 Арбитражный суд Омской области удовлетворил заявленные требования в части. Признал недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 по договору купли-продажи от 20.07.2012 N ДГУ/12-2347-2914/2012-К и прекратил право собственности ООО "Регион" на указанный земельный участок, местоположение которого установлено по адресу: Омская область, город Омск, Советский административный округ, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1 исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 55-55-01/286/2011-131.
В удовлетворении остальной части требований суд отказал.
Кроме того, суд взыскал с ООО "Регион" в пользу ООО "СпецАВТО" 3 000 рублей расходов на оплату государственной пошлины, возвратил заявителю из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной на основании платежного поручения N 1 от 29.01.2015.
В обоснование решения суд указал на следующие обстоятельства.
Решение Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.06.2012 года N 55/12-31976 о постановке на Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 не может быть признано недействительным, поскольку требование, направленное на оспаривание правомерности установления границ либо в целом кадастрового учета смежного (пересекающегося) участка должно быть рассмотрено в исковом производстве, так как оно направлено на оспаривание зарегистрированного права.
В удовлетворении требования о признании Распоряжения Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 17.07.2012 N 1615-р "О предоставлении в собственность за плату ООО "Регион" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в г. Омске" суд отказал в связи с пропуском установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срока на обжалование.
В удовлетворении требования о признании недействительным свидетельства о праве собственности ООО "Регион" серии 55-АА N 325155 суд отказал в связи с тем, что действующим законодательством не установлена возможность оспаривания свидетельства о праве собственности и регистрационной записи.
В то же время суд удовлетворил требование о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи и прекратил право собственности ООО "Регион" на указанный земельный участок, исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N 55-55-01/286/2011-131, поскольку местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования, земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201 сформирован в нарушение положений норм действующего законодательства.
В апелляционной жалобе ООО "Регион" просит решение суда 1 инстанции отменить в части удовлетворения заявленных требований, приняв в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку суд не указал, в чем состоит несоответствие межевого плана требованиям гражданского, земельного, лесного, водного, градостроительного или иного законодательства.
Департамент имущественных отношений представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором также просит решение суда отменить, так как оно не содержит указания на то, что земельный участок сформирован в нарушение норм действующего законодательства, в силу чего непонятны основания признания договора недействительным.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Регион" поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Департамента имущественных отношений - доводы отзыва.
Надлежащим образом уведомленные ООО "СпецАВТО", ФГБУ "ФКП Росреестр", Управление Росреестра по Омской области, кадастровый инженер Лягина Е.С. отзывы на апелляционную жалобу не представили, явку своих представителей в процесс не обеспечили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие данных лиц по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей ООО "Регион" и Департамента имущественных отношений, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее установил следующие обстоятельства. ООО "СпецАВТО" на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.11.2010 серии 55-АА N 208113 (т. 3 л.д. 94).
ООО "Баркас" на праве собственности принадлежали главный корпус, назначение нежилое, площадью 7 327,3 кв. м, инвентарный номер 25890, Литер Б; гараж, назначение нежилое, площадью 1 074,9 кв. м, инвентарный номер 25866, Литер Д, Д1, Д2.
05.10.2011 по единоличному заявлению ООО "Баркас" распоряжением Департамента N 4330-р была утверждена схема расположения земельного участка, местоположение которого установлено относительно здания главного корпуса по проспекту Губкина, дом 2, корпус 1 в Советском административном округе города Омска (т. 1 л.д. 43-48).
Согласно пояснительной записке к указанной схеме, в границах земельного участка расположены обозначенные выше объекты недвижимого имущества, а также определено их местоположение с обозначением в графической части приложения к ней. Общая площадь образуемого земельного участка составила 45 420 кв. м.
На основании договора купли-продажи от 15.09.2011 ООО "Баркас" произвело отчуждение принадлежащих ему зданий ООО "Регион", в связи с чем, у последнего возникло право собственности на нежилое помещение главный корпус, площадью 7327,3 кв. м, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права 55-АА N 325155 от 21.11.2011 и право собственности на нежилое помещение гараж площадью 1074,9 кв. м, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права 55-АА N 326438 от 16.11.2011 (т. 3 л.д. 134-135).
31.05.2012 ООО "Регион" был утвержден и передан в ФГБУ "ФКП "Росреестра" по Омской области межевой план, подготовленный кадастровым инженером Лягиной Е.С., разработанный в целях осуществления кадастрового учета образованного земельного участка местоположение которого установлено относительно здания главного корпуса с почтовым адресом: Омская область, город Омска, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 2, корпус 1 (т. 1 л.д. 49-65).
В качестве основания образования земельного участка являлась схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденная 05.10.2011 распоряжением Департамента N 4330-р.
15.06.2012 решением N 55/12-31976 на основании указанного межевого плана ФГБУ "ФКП "Росреестра" осуществлен государственный кадастровый учет образованного земельного участка (т. 4 л.д. 10), о чем имеется кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 (т. 2 л.д. 10-15).
Как следует из кадастрового паспорта и подтверждается пояснениями лиц, участвующих в деле, при разработке межевого плана кадастровый инженер, определил границы земельного участка без учета здания фенолспирта, которое было исключено из границ земельного участка. При этом, из содержания межевого плана следует, что на образуемом земельном участке расположены объекты недвижимого имущества ООО "Регион".
Из кадастрового паспорта также следует, что земельный участок является вновь образованным, сформирован относительно ориентира главного корпуса и имеет площадь 45455 кв. м, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий.
В порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка под объектом капитального строительства ООО "Регион" обратилось в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с заявлением о выкупе обозначенного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 17).
Распоряжением начальника Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 17.07.2012 N 1615-р ООО "Регион" за плату предоставлен испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201 (т. 2 л.д. 4).
В целях реализации указанного распорядительного акта заключен договор купли-продажи земельного участка N ДГУ/12-2347-2914/2012-К от 20.07.2012. Участок передан ООО "Регион" по акту приема - передачи от 17.08.2012 (т. 2 л.д. 6-9).
Государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201 осуществлена 04.09.2012.
Посчитав, что оспариваемым решением органа кадастрового учета, распорядительным актом Главного управления по земельным ресурсам Омской области, договором купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 нарушено право ООО "СпецАВТО" на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектами капитального строительства, последовало обращение в суд с настоящими требованиями.
Арбитражным судом Омской области 13.06.2016 по делу N А46-2552/2015 было вынесено решение. Указанное решение обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку возражений о рассмотрении дела в пределах, заявленных в апелляционной жалобе, не поступило, суд апелляционной инстанции рассматривает дело только в части требования о признании сделки недействительной.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, находит апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению, а решение суда в оспариваемой части подлежащим отмене исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (часть 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в период заключения спорной сделки) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.
Процедура предоставления в собственность земельных участков предусмотрена пунктами 5 - 9 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
Таким образом, процедура предоставления земельного участка в собственность, действовавшая в спорный период, предполагала подачу заявления о выкупе земельного участка, утверждение схемы расположения земельного участка, его постановку на кадастровый учет и непосредственно предоставление земельного участка.
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что процедура предоставления земельного участка была полностью соблюдена, в связи с чем, имелись основания для заключения спорного договора купли-продажи.
Спецификой предоставления спорного земельного участка явилось то, что заявление в Департамент имущественных отношений было подано не ООО "Регион", а прежним правообладателем двух объектов недвижимости - ООО "Баркас".
При этом, утверждение суда первой инстанции о совместном обращении в Департамент имущественных отношений ООО "Баркас" о ООО "СпецАВТО" противоречит содержанию Приложения к распоряжению Департамента N 4330-р, которым была утверждена схема расположения земельного участка, местоположение которого установлено относительно здания главного корпуса по проспекту Губкина, дом 2, корпус 1 в Советском административном округе города Омска (т. 1 л.д. 44).
Распоряжение Департамента имущественных отношений от 05.10.2011 N 4330-р являлось предметом рассмотрения дела N А46-2552/2016 в суде первой инстанции, но не признано судом недействительным.
Постановку на кадастровый учет осуществлял новый собственник двух объектов недвижимости ООО "Регион". При этом, как было выше сказано, несмотря на то, что в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, изготовленном по заявлению ООО "Баркас", были указаны 3 объекта: главный корпус, назначение нежилое, площадью 7 327,3 кв. м, инвентарный номер 25890, Литер Б; гараж, назначение нежилое, площадью 1 074,9 кв. м, инвентарный номер 25866, Литер Д, Д1, Д2; склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж, при изготовлении межевого плана кадастровый инженер, определил границы земельного участка без учета здания фенолспирта, которое было исключено из границ земельного участка.
Данное обстоятельство подтверждается кадастровым паспортом (т. 2 л.д. 11-13).
В рамках настоящего дела оспаривалось решение ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.06.2012 года N 55/12-31976 о постановке на Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201. Однако, в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Таким образом, поскольку процедура предоставления земельного участка была соблюдена, а Распоряжение Департамента имущественных отношений от 05.10.2011 N 4330-р и решение ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.06.2012 года N 55/12-31976 о постановке на Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 оспорены, но не признаны недействительными, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания договора купли-продажи недействительным.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд первой инстанции, делая вывод о недействительности сделки купли-продажи от 20.07.2012 года N ДГУ/12-2347/2012-Л, заключенную между ООО "Регион" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: здание главного корпуса, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский ЛО, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1, сослался на нарушение норм действующего законодательства, не уточнив, о нарушении каких именно норм права идет речь.
Не следуют пояснение этого вопроса и из позиции истца по делу, изложенной им в исковом заявлении и дополнениях к нему, которая не содержит ни одной нормы права, нарушение которой повлекло ничтожность, по его мнению, сделки.
Из текста искового заявления (т. 3 л.д. 9-10) суд апелляционной инстанции делает вывод, что в качестве основания недействительности сделки истец рассматривает лишение его права на приватизацию земельного участка в общую долевую собственность, права на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж, а также лишило его прав на не принадлежащую ООО "Регион" пристройку (литера Б1) и самовольную постройку (здание операторной АЗС).
Оценивая данные доводы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истец не обладал правом на выкуп в общую долевую собственность всего земельного участка.
Часть 3 статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: здание главного корпуса, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский ЛО, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1 является неделимым, материалы дела не содержат.
Напротив, из схемы к кадастровому паспорту следует, что кадастровым инженером из предварительно утвержденной схемы была исключена часть земельного участка, на которой располагается склад фенолоспирта, назначение нежилое, площадью 282,7 кв. м, инвентаризационный номер 225874, Литер Ж и необходимая для его обслуживания. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
Таким образом, ООО "СпецАВТО" не имеет право на получение в общую долевую собственность всего земельного участка, но не лишено возможности выкупа земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости.
Не принимается судом апелляционной инстанции во внимание и ссылка на невозможность приватизации земельного участка под пристройкой (литера Б1) и самовольной постройкой (здание операторной АЗС), а также лишение истца возможности распоряжаться данными объектами.
Действительно, в материалах дела имеется технический паспорт нежилого строения по проспекту Губкина, дом 2 корпус 1 от 09.12.2011, согласно которому объект имеет не только литеру Б, но и литеру Б1 (т. 2 л.д. 136-149).
Однако, на тот момент правообладателем объекта указано ЗАО СПП "СПП-Термостепс", а не истец, статус же объекта под литерой Б1, площадью 131 кв. м определен как "без правовых документов".
В материалы дела также представлен технический паспорт от 09.10.2015, изготовленный ООО "Кадастровые инженеры" на строение площадью 40,1 кв. м, операторная АЗС, не прошедший ни кадастровый, ни технический учет (т. 2 л.д. 105-110).
Суд апелляционной инстанции, оценивая названные документы, исходит из того, что, во-первых, в силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" право взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования земельные участки имеют собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками, что исключает возможность получения в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации прав на земельные участки владельцам самовольных построек.
Во-вторых, материалами дела не подтверждается, что какая-либо из названных самовольных построен принадлежит истцу.
В-третьих, не один из имеющихся схематических материалов, в том числе, кадастровый паспорт земельного участка не подтверждают, что названные объекты входят в граница земельного участка в кадастровым номером 55:36:050203:2201.
Таким образом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для вывода о несоответствии сделки купли-продажи от 20.07.2012 года N ДГУ/12-2347/2012-Л, заключенной между ООО "Регион" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, на земельный участок с кадастровым номером 55:36:050203:2201, адрес (местоположение) установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: здание главного корпуса, почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Советский ЛО, пр-т Губкина, д. 2, корп. 1, действующему гражданскому, земельному, водному, градостроительному или иному законодательству, в связи с чем, отказывает в признании сделки недействительной.
При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции в оспариваемой части - отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца по делу.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1, пунктами 1, 2 части 2 статьи 270, статье 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 13.06.2016 по делу N А46-2552/2015 в оспариваемой части отменить, принять в данной части по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "СпецАВТО" о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:050203:2201 по договору купли-продажи от 20.07.2012 N ДГУ/12-2347-2914/2012-К и прекращении права собственности общества с ограниченной ответственностью "Регион" на указанный земельный участок, местоположение которого установлено по адресу: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 2, корп. 1 путем исключения из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 55-55-01/286/2011-131 отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СпецАВТО" с пользу общества с ограниченной ответственностью "Регион" 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.ШИНДЛЕР
Н.А.ШИНДЛЕР
Судьи
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
Л.А.ЗОЛОТОВА
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)