Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Муниципалитет указал в договоре аренды с предпринимателем аннулированный кадастровый номер участка. После постановки участка на кадастровый учет его номер изменился. Предприниматель обратился с заявлением об изменении договора в части указания нового кадастрового номера участка. Муниципалитет сослался на отсутствие правовых оснований для внесения изменений в договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Севастьяновой М.А.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.11.2016 (судья Голубева Е.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017 (судьи Еникеева Л.И., Аристова Е.В., Веревкин А.В) по делу N А75-1726/2016 по иску индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны (ОГРНИП 304860817400047, ИНН 860800025170) к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (628481, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Когалым, улица Дружбы народов, дом 7, ОГРН 1028601443199, ИНН 8608000070) об обязании внести изменения в договор аренды.
Другие лица, участвующие в деле: Когалымский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты - Мансийскому автономному округу - Югре, администрация города Когалыма.
В заседании приняли участие:
- представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма - Трифанов И.Г., по доверенности от 04.08.2017 N 23;
- представитель индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны - Собянин А.А., по доверенности от 16.08.2017.
После перерыва в заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны - Осинцев Е.А., Собянин А.А., по доверенности от 16.08.2017.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Ручка Анастасия Ильинична (далее - предприниматель, ИП Ручка А.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к комитету по управлению государственным имуществом администрации города Когалыма (далее - комитет, ответчик), администрации города Когалыма об обязании внести изменения в договор аренды от 16.08.2010 N 3002 в части уточнения кадастрового номера земельного участка, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:17:0010103:782, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Когалым, в 30 метрах от жилого дома по улице Ленинградской, дом 6 для использования в целях строительства магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка N 86/201/15-215161 от 29.07.2015, площадью 892 кв. м" (с учетом уточнений).
Определением суда первой инстанции от 18.04.2016 из числа ответчиков по делу исключена администрация города Когалыма, которая привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Также к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Когалымский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.11.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ИП Ручка А.И. просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению предпринимателя, судами не принято во внимание, что имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела решением по делу N А75-4767/2013 подтверждается действие и действительность договора на момент рассмотрения спора в июне 2015 года и то обстоятельство, что предусмотренный договором земельный участок фактически не был передан арендатору, поскольку не был сформирован и не существовал как объект гражданского оборота.
Податель жалобы полагает, что суды при рассмотрении настоящего спора вышли за пределы исковых требований об обязании внести изменения в договор аренды, поскольку сделали вывод о непродлении договора аренды на новый срок.
Истец считает, что ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по регистрации договора аренды от 16.08.2010 N 3002, злоупотребляет правами, не желая исправить сложившуюся правовую ситуацию.
От комитета поступил отзыв на кассационную жалобу, к которому в нарушение требования части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не приложен документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле. Ввиду изложенного, отзыв на кассационную жалобу к материалам дела не приобщается.
В судебном заседании представители предпринимателя поддержали кассационные требования со ссылкой на доводы кассационной жалобы.
Представитель комитета возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды от 08.10.2008 N 2141, в соответствии с условиями которого предпринимателю в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 86:17:010103:76 для строительства объекта торговли.
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен с 03.10.2008 по 02.09.2009.
В дальнейшем истцом и ответчиком был заключен договор аренды названного участка от 23.12.2009 N 2720, согласно которому земельный участок предоставлялся в пользование на срок с 03.09.2009 по 31.08.2010 для строительства магазина (пункты 1.1., 2.1.).
По истечении срока действия указанного договора истец обратился в администрацию города Когалыма с заявлением о предоставлении земельного участка на новый срок.
16.08.2010 между истцом и ответчиком подписан договор аренды N 3002 указанного земельного участка (далее - договор) сроком действия с 01.09.2010 по 31.08.2013.
19.07.2012 ИП Ручка А.И. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с целью проведения государственной регистрации договора.
31.08.2012 в государственной регистрации договора предпринимателю отказано, поскольку земельный участок, в отношении которого подписан договор аренды, носил временный характер и 30.07.2010 сведения о земельном участке с кадастровым номером 86:17:010103:76 аннулированы.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.06.2015 по делу N А75-4767/2013 суд обязал комитет в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу обратиться в федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице филиала по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре" (отдел по городу Когалыму) с заявлением об образовании и постановке на кадастровый учет земельного участка, имевшего до 30.07.2010 кадастровый номер 86:17:010103:76.
Администрация города Когалыма сформировала и поставила на учет земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010103:782, который по характеристикам совпадает с земельным участком, имевшим до 30.07.2010 кадастровый номер 86:17:010103:76.
03.11.2015 предприниматель обратилась в администрацию города Когалыма с заявлениями об исполнении решения суда и об изменении договора в части указания нового кадастрового номера земельного участка (86:17:0010103:782). ИП Ручка А.И. указала, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды в отношении спорного участка на новый срок.
В письме от 06.11.2015 администрация города Когалыма сообщила, что ответчиком обеспечена подача заявления об образовании и постановке на кадастровый учет земельного участка, имевшего до 30.07.2010 кадастровый номер 86:17:010103:76, данному земельному участку присвоен новый кадастровый номер 86:17:0010103:782.
Письмом от 24.11.2015 ответчик уведомил истца об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор аренды N 3002 без указания причин отказа внесения изменений.
Истец, полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от внесения изменений в договор в части указания актуального кадастрового номера земельного участка, переданного в аренду, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что ввиду отсутствия волеизъявления сторон на продление срока действия договора, он прекращен 31.08.2013, в результате чего истцом утрачено право требования внесения в договор изменений.
Однако судами не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При рассмотрении арбитражным судом дела N А75-4767/2013 установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. Так, суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 86:17:010103:76 передан арендодателем арендатору в состоянии, препятствующем пользованию им, что ответчик при решении вопроса о предоставлении предпринимателю в 2010 году земельного участка в аренду сроком на три года должен был владеть информацией в части кадастрового учета предоставляемого земельного участка, что на день подписания договора от 16.08.2010 N 3002 сведения о земельном участке с кадастровым номером 86:17:010103:76 уже были исключены из государственного кадастра недвижимости.
Суд кассационной инстанции соглашается с оценкой вступивших в силу судебных актов по делу N А75-4767/2013 как имеющих преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
Из установленных в указанном деле обстоятельств следует вывод, что при заключении договора арендодателем было допущено существенное нарушение договора, которое повлекло такой ущерб, что арендатор в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, указывающий в качестве основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 N 1617-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 29.09.2016 N 1958-О).
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, указанные в статье 450 ГК РФ обстоятельства, являющиеся основанием для внесения изменений в договор, а именно: существенное нарушение условий договора одной из его сторон еще при заключении, предпринимателем подтверждены.
Признавая право истца на внесение изменений в договор аренды земельного участка, суды посчитали договор аренды прекращенным, исходя из условий договора и положений гражданского и антимонопольного законодательства.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Пунктом 4.3.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договор аренды.
Суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание договора аренды, учитывая обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А75-4767/2013, установив, что предприниматель своевременно в соответствии с условиями договора не обратилась с заявлением о продлении срока действия договора, утратив тем самым преимущественное право на заключение договора на новый срок, пришли к выводу, что действие договора аренды N 3002 прекратилось 31.08.2013, а значит не имеется оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований о внесения изменений в договор.
Вместе с тем, такой вывод судов основан на неправильном применении норм материального права и противоречит фактическим обстоятельствам спора.
Согласованное сторонами в пункте 4.3.3 договора преимущественное право арендатора на заключение по истечении срока действия договора аренды на новый срок никаким образом не исключает предусмотренное пунктом 2 статьи 621 ГК РФ правило о возобновлении договора на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя и преюдициально установленном решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.06.2015 по делу N А75-4767/2013 факте пользования предпринимателем арендованным имуществом.
Суждение судов первой и апелляционной инстанции о том, что необращение предпринимателя с заявлением о заключении договора на новый срок в пределах срока, установленного пунктом 4.3.3 договора, исключило предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, не основано на содержании данной нормы, в силу которой при наличии указанных в ней условий договор считается возобновленным на неопределенный срок, равно как и на условиях договора, в котором запрет на применение в арендных правоотношениях сторон правил пункта 2 статьи 621 ГК РФ отсутствует.
Стороны в договоре урегулировали основания и порядок заключения договора на новый срок после окончания срока действия договора, что соответствует положениям части 1 статьи 621 ГК РФ, тогда как императивные положения части 2 статьи 621 ГК РФ о продлении договора на неопределенный срок действуют вне зависимости от соблюдения либо несоблюдения арендатором порядка заключения договора на новый срок.
Документального подтверждения наличия со стороны арендодателя возражений относительно продолжения использования арендатором земельного участка после 31.08.2013 в материалах дела не имеется.
В силу статьей 17.1 и 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в редакции, действовавшей в спорный период времени, до 1 июля 2015 года разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Между тем положения данной нормы (равно как и приведенные выше условия договора) распространяются лишь на случаи заключения договора на новый, а не на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, вступили в силу 01.03.2015.
Как разъяснено в пункте 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 Закона о защите конкуренции, стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора новый срок.
Вместе с этим судами не было учтено, что положениями земельного законодательства, являющегося специальным по отношению к антимонопольному законодательству, не предусмотрено проведение торгов в отношении земельных участков, предоставляемых для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Тот факт, что к 31.08.2013 окончился срок действия предварительного выбора земельного участка, на что ссылался ответчик, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в силу статьи 31 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) трехлетний срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта предусмотрен для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и не влияет на прекращение либо продление договорных отношений.
Ответчиком не представлено в материалы дела доказательств того, что на момент окончания срока действия договора аренды для территории городского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, что в силу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ исключает предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта.
Более того, Решением Думы города Когалыма от 22.09.2006 N 37-ГД "Об утверждении городской Программы "Поддержка малого и среднего предпринимательства в городе Когалыме" на 2006-2010 годы" арендаторам подвальных помещений, к числу которых отнесена и ИП Ручка А.И. (пункт 1 приложения), предоставлено право на строительство магазинов и торговых павильонов в приоритетном порядке с последующим выводом ими торговых предприятий из подвалов жилых домов.
Таким образом, на момент окончания срока действия договора аренды земельное законодательство не ограничивало возможность предоставления земельных участков для строительства капитальных объектов исключительно на торгах, в силу чего договор считается продленным на неопределенный срок.
Допустимость продления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на неопределенный срок следует из правоприменительной практики (Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).
Кроме того, судами при разрешении спора не было учтено длительное недобросовестное поведение ответчика, который указал в договоре аренды аннулированный кадастровый номер земельного участка и в течение продолжительного периода времени не обращался с соответствующим заявлением об образовании и постановке на кадастровый учет переданного в аренду участка.
Ввиду изложенного, довод предпринимателя о том, что на момент рассмотрения спора в июне 2015 года договор аренды действовал, признается судом кассационной инстанции обоснованным.
Таким образом, при установленных судами обстоятельствах правовых оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.
Поскольку при разрешении спора судами фактические обстоятельства установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а ошибочность выводов судебных инстанций связана с неправильным применением норм материального права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ счел возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В связи с отменой судебных актов и удовлетворением иска, расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления, обращение с апелляционной и кассационной жалобами подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.11.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017 по делу N А75-1726/2016 отменить.
Принять по делу новый судебный акт. Требования индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны удовлетворить. Внести изменения в договор аренды от 16.08.2010 N 3002, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:17:0010103:782, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Когалым, в 30 метрах от жилого дома по улице Ленинградской, дом 6, для использования в целях строительства магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка N 86/201/15-215161 от 29.07.2015, площадью 892 кв. м".
Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом администрации города Когалыма в пользу индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны 12 000 руб. расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 11.09.2017 N Ф04-3009/2017 ПО ДЕЛУ N А75-1726/2016
Требование: Об обязании внести изменения в договор аренды в части.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Муниципалитет указал в договоре аренды с предпринимателем аннулированный кадастровый номер участка. После постановки участка на кадастровый учет его номер изменился. Предприниматель обратился с заявлением об изменении договора в части указания нового кадастрового номера участка. Муниципалитет сослался на отсутствие правовых оснований для внесения изменений в договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2017 г. по делу N А75-1726/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Севастьяновой М.А.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.11.2016 (судья Голубева Е.А.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017 (судьи Еникеева Л.И., Аристова Е.В., Веревкин А.В) по делу N А75-1726/2016 по иску индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны (ОГРНИП 304860817400047, ИНН 860800025170) к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (628481, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Когалым, улица Дружбы народов, дом 7, ОГРН 1028601443199, ИНН 8608000070) об обязании внести изменения в договор аренды.
Другие лица, участвующие в деле: Когалымский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты - Мансийскому автономному округу - Югре, администрация города Когалыма.
В заседании приняли участие:
- представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма - Трифанов И.Г., по доверенности от 04.08.2017 N 23;
- представитель индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны - Собянин А.А., по доверенности от 16.08.2017.
После перерыва в заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны - Осинцев Е.А., Собянин А.А., по доверенности от 16.08.2017.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Ручка Анастасия Ильинична (далее - предприниматель, ИП Ручка А.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к комитету по управлению государственным имуществом администрации города Когалыма (далее - комитет, ответчик), администрации города Когалыма об обязании внести изменения в договор аренды от 16.08.2010 N 3002 в части уточнения кадастрового номера земельного участка, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:17:0010103:782, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Когалым, в 30 метрах от жилого дома по улице Ленинградской, дом 6 для использования в целях строительства магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка N 86/201/15-215161 от 29.07.2015, площадью 892 кв. м" (с учетом уточнений).
Определением суда первой инстанции от 18.04.2016 из числа ответчиков по делу исключена администрация города Когалыма, которая привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Также к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Когалымский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.11.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе ИП Ручка А.И. просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению предпринимателя, судами не принято во внимание, что имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела решением по делу N А75-4767/2013 подтверждается действие и действительность договора на момент рассмотрения спора в июне 2015 года и то обстоятельство, что предусмотренный договором земельный участок фактически не был передан арендатору, поскольку не был сформирован и не существовал как объект гражданского оборота.
Податель жалобы полагает, что суды при рассмотрении настоящего спора вышли за пределы исковых требований об обязании внести изменения в договор аренды, поскольку сделали вывод о непродлении договора аренды на новый срок.
Истец считает, что ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по регистрации договора аренды от 16.08.2010 N 3002, злоупотребляет правами, не желая исправить сложившуюся правовую ситуацию.
От комитета поступил отзыв на кассационную жалобу, к которому в нарушение требования части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не приложен документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле. Ввиду изложенного, отзыв на кассационную жалобу к материалам дела не приобщается.
В судебном заседании представители предпринимателя поддержали кассационные требования со ссылкой на доводы кассационной жалобы.
Представитель комитета возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды от 08.10.2008 N 2141, в соответствии с условиями которого предпринимателю в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 86:17:010103:76 для строительства объекта торговли.
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен с 03.10.2008 по 02.09.2009.
В дальнейшем истцом и ответчиком был заключен договор аренды названного участка от 23.12.2009 N 2720, согласно которому земельный участок предоставлялся в пользование на срок с 03.09.2009 по 31.08.2010 для строительства магазина (пункты 1.1., 2.1.).
По истечении срока действия указанного договора истец обратился в администрацию города Когалыма с заявлением о предоставлении земельного участка на новый срок.
16.08.2010 между истцом и ответчиком подписан договор аренды N 3002 указанного земельного участка (далее - договор) сроком действия с 01.09.2010 по 31.08.2013.
19.07.2012 ИП Ручка А.И. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с целью проведения государственной регистрации договора.
31.08.2012 в государственной регистрации договора предпринимателю отказано, поскольку земельный участок, в отношении которого подписан договор аренды, носил временный характер и 30.07.2010 сведения о земельном участке с кадастровым номером 86:17:010103:76 аннулированы.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.06.2015 по делу N А75-4767/2013 суд обязал комитет в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу обратиться в федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице филиала по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре" (отдел по городу Когалыму) с заявлением об образовании и постановке на кадастровый учет земельного участка, имевшего до 30.07.2010 кадастровый номер 86:17:010103:76.
Администрация города Когалыма сформировала и поставила на учет земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010103:782, который по характеристикам совпадает с земельным участком, имевшим до 30.07.2010 кадастровый номер 86:17:010103:76.
03.11.2015 предприниматель обратилась в администрацию города Когалыма с заявлениями об исполнении решения суда и об изменении договора в части указания нового кадастрового номера земельного участка (86:17:0010103:782). ИП Ручка А.И. указала, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды в отношении спорного участка на новый срок.
В письме от 06.11.2015 администрация города Когалыма сообщила, что ответчиком обеспечена подача заявления об образовании и постановке на кадастровый учет земельного участка, имевшего до 30.07.2010 кадастровый номер 86:17:010103:76, данному земельному участку присвоен новый кадастровый номер 86:17:0010103:782.
Письмом от 24.11.2015 ответчик уведомил истца об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор аренды N 3002 без указания причин отказа внесения изменений.
Истец, полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от внесения изменений в договор в части указания актуального кадастрового номера земельного участка, переданного в аренду, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что ввиду отсутствия волеизъявления сторон на продление срока действия договора, он прекращен 31.08.2013, в результате чего истцом утрачено право требования внесения в договор изменений.
Однако судами не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (при этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора); в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
При рассмотрении арбитражным судом дела N А75-4767/2013 установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. Так, суд пришел к выводу о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером 86:17:010103:76 передан арендодателем арендатору в состоянии, препятствующем пользованию им, что ответчик при решении вопроса о предоставлении предпринимателю в 2010 году земельного участка в аренду сроком на три года должен был владеть информацией в части кадастрового учета предоставляемого земельного участка, что на день подписания договора от 16.08.2010 N 3002 сведения о земельном участке с кадастровым номером 86:17:010103:76 уже были исключены из государственного кадастра недвижимости.
Суд кассационной инстанции соглашается с оценкой вступивших в силу судебных актов по делу N А75-4767/2013 как имеющих преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
Из установленных в указанном деле обстоятельств следует вывод, что при заключении договора арендодателем было допущено существенное нарушение договора, которое повлекло такой ущерб, что арендатор в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, указывающий в качестве основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 N 1617-О, от 23.06.2016 N 1289-О, от 29.09.2016 N 1958-О).
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении, указанные в статье 450 ГК РФ обстоятельства, являющиеся основанием для внесения изменений в договор, а именно: существенное нарушение условий договора одной из его сторон еще при заключении, предпринимателем подтверждены.
Признавая право истца на внесение изменений в договор аренды земельного участка, суды посчитали договор аренды прекращенным, исходя из условий договора и положений гражданского и антимонопольного законодательства.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Пунктом 4.3.3 договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договор аренды.
Суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе содержание договора аренды, учитывая обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А75-4767/2013, установив, что предприниматель своевременно в соответствии с условиями договора не обратилась с заявлением о продлении срока действия договора, утратив тем самым преимущественное право на заключение договора на новый срок, пришли к выводу, что действие договора аренды N 3002 прекратилось 31.08.2013, а значит не имеется оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований о внесения изменений в договор.
Вместе с тем, такой вывод судов основан на неправильном применении норм материального права и противоречит фактическим обстоятельствам спора.
Согласованное сторонами в пункте 4.3.3 договора преимущественное право арендатора на заключение по истечении срока действия договора аренды на новый срок никаким образом не исключает предусмотренное пунктом 2 статьи 621 ГК РФ правило о возобновлении договора на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя и преюдициально установленном решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.06.2015 по делу N А75-4767/2013 факте пользования предпринимателем арендованным имуществом.
Суждение судов первой и апелляционной инстанции о том, что необращение предпринимателя с заявлением о заключении договора на новый срок в пределах срока, установленного пунктом 4.3.3 договора, исключило предусмотренную пунктом 2 статьи 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, не основано на содержании данной нормы, в силу которой при наличии указанных в ней условий договор считается возобновленным на неопределенный срок, равно как и на условиях договора, в котором запрет на применение в арендных правоотношениях сторон правил пункта 2 статьи 621 ГК РФ отсутствует.
Стороны в договоре урегулировали основания и порядок заключения договора на новый срок после окончания срока действия договора, что соответствует положениям части 1 статьи 621 ГК РФ, тогда как императивные положения части 2 статьи 621 ГК РФ о продлении договора на неопределенный срок действуют вне зависимости от соблюдения либо несоблюдения арендатором порядка заключения договора на новый срок.
Документального подтверждения наличия со стороны арендодателя возражений относительно продолжения использования арендатором земельного участка после 31.08.2013 в материалах дела не имеется.
В силу статьей 17.1 и 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в редакции, действовавшей в спорный период времени, до 1 июля 2015 года разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Между тем положения данной нормы (равно как и приведенные выше условия договора) распространяются лишь на случаи заключения договора на новый, а не на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, вступили в силу 01.03.2015.
Как разъяснено в пункте 4.2 постановления Пленума ВАС РФ N 73, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного частью 9 Закона о защите конкуренции, стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора новый срок.
Вместе с этим судами не было учтено, что положениями земельного законодательства, являющегося специальным по отношению к антимонопольному законодательству, не предусмотрено проведение торгов в отношении земельных участков, предоставляемых для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Тот факт, что к 31.08.2013 окончился срок действия предварительного выбора земельного участка, на что ссылался ответчик, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в силу статьи 31 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) трехлетний срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта предусмотрен для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и не влияет на прекращение либо продление договорных отношений.
Ответчиком не представлено в материалы дела доказательств того, что на момент окончания срока действия договора аренды для территории городского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, что в силу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ исключает предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта.
Более того, Решением Думы города Когалыма от 22.09.2006 N 37-ГД "Об утверждении городской Программы "Поддержка малого и среднего предпринимательства в городе Когалыме" на 2006-2010 годы" арендаторам подвальных помещений, к числу которых отнесена и ИП Ручка А.И. (пункт 1 приложения), предоставлено право на строительство магазинов и торговых павильонов в приоритетном порядке с последующим выводом ими торговых предприятий из подвалов жилых домов.
Таким образом, на момент окончания срока действия договора аренды земельное законодательство не ограничивало возможность предоставления земельных участков для строительства капитальных объектов исключительно на торгах, в силу чего договор считается продленным на неопределенный срок.
Допустимость продления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, на неопределенный срок следует из правоприменительной практики (Определение Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016).
Кроме того, судами при разрешении спора не было учтено длительное недобросовестное поведение ответчика, который указал в договоре аренды аннулированный кадастровый номер земельного участка и в течение продолжительного периода времени не обращался с соответствующим заявлением об образовании и постановке на кадастровый учет переданного в аренду участка.
Ввиду изложенного, довод предпринимателя о том, что на момент рассмотрения спора в июне 2015 года договор аренды действовал, признается судом кассационной инстанции обоснованным.
Таким образом, при установленных судами обстоятельствах правовых оснований для отказа в удовлетворении иска не имелось.
Поскольку при разрешении спора судами фактические обстоятельства установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, а ошибочность выводов судебных инстанций связана с неправильным применением норм материального права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ счел возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В связи с отменой судебных актов и удовлетворением иска, расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления, обращение с апелляционной и кассационной жалобами подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.11.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2017 по делу N А75-1726/2016 отменить.
Принять по делу новый судебный акт. Требования индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны удовлетворить. Внести изменения в договор аренды от 16.08.2010 N 3002, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 86:17:0010103:782, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): город Когалым, в 30 метрах от жилого дома по улице Ленинградской, дом 6, для использования в целях строительства магазина в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка N 86/201/15-215161 от 29.07.2015, площадью 892 кв. м".
Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом администрации города Когалыма в пользу индивидуального предпринимателя Ручки Анастасии Ильиничны 12 000 руб. расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)