Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каратстрой" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.04.2017 по делу N А43-2665/2017, принятое судьей Дроздовой С.А. по иску Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ОГРН 1155260014623, ИНН 5260417980) к обществу с ограниченной ответственностью "КаратСтрой" (ОГРН 1102130001764, ИНН 2130068927) о расторжении договора аренды, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КаратСтрой" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 56-13К от 24.05.2016.
Исковые требования заявлены на основании статей 614, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 06.04.2012 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что договор аренды не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, в связи с чем, по мнению Общества, отсутствуют основания для его расторжения в судебном порядке. Считает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом. Кроме того, указывает, что организатор торгов при проведении аукциона предоставил недостоверную информацию о количестве этажей, допустимых к застройке, в связи с чем спорный участок фактически не мог быть использован арендатором на условиях, отраженных в документации об аукционе, на которые рассчитывал арендатор.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 2 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 28.04.2016 между Министерством и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 24.05.2016 N 56-13к, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1134 + 12 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Нижегородская область, г. Первомайск, ул. Калинина, 13, кадастровый номер: 52:56:0600001:3798.
Участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования: под строительство многоквартирного жилого дома (пункт 1.3 договора).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 24.05.2016.
Согласно пункту 2.1 договора, срок окончания аренды 5 лет с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, до 24.05.2021.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.3 договора, годовая арендная плата за участок составляет 461 600 руб. Итоговый размер арендной платы за первый год аренды, за вычетом уплаченного задатка, в размере 20 000 руб., вносится в течение 30 дней с момента заключения (подписания) договора аренды (до 23 июня 2016 года включительно).
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата за последующие годы аренды вносится ежемесячно равными частями, не позднее 20-го числа текущего месяца.
Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Ответчик годовую арендную плату за участок в размере 441 600 руб. до 23.06.2016 не внес.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2016 по делу N А43-25290/2016 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период 24.05.2016 по 23.06.2016 в сумме 441 600 руб. и пени за период с 24.06.2016 по 18.07.2016 в размере 2360 руб. 35 коп.
Пунктом 6.3 договора аренды, предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае нарушения условий договора.
В связи с неисполнением обязанности по внесению арендных платежей, арендодатель направлял в адрес арендатора претензию от 06.10.2016 N 326-05-01-27798/16 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, пеней, а в случае их непогашения, подписания соглашения о расторжении договора.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы арендатором исполнены не были, предложение о расторжении договора оставлено без внимания, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статей статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что договор может быть расторгнут, в частности, по инициативе арендодателя в случае нарушения условий договора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
На основании вышеизложенного, учитывая, что факт нарушения Обществом условий договора аренды в части внесения арендной платы установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу N А43-25290/2016, доказательств погашения задолженности ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора аренды земельного участка.
Ссылка заявителя жалобы на невозможность удовлетворения требования о расторжении договора в связи с его незаключенностью по причине отсутствия государственной регистрации договора, судом апелляционной инстанции отклоняется.
В пункте 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, согласовали размер арендной платы. Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 24.05.2016 и принят последним без каких-либо замечаний.
При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 24.05.2016 N 56-13к не свидетельствует об отсутствии договорных обязательств между контрагентами по этому договору.
Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы апелляционный суд также не установил признаков злоупотребления правом со стороны истца (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя о недостоверности сведений, предоставленных организатором торгов, и невозможности использования земельного участка на условиях, указанных в аукционной документации, не могут быть приняты во внимание, поскольку не влияют на правильность принятого судебного акта по существу спора.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены на основании вышеизложенного.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.04.2017 по делу N А43-2665/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каратстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2017 ПО ДЕЛУ N А43-2665/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N А43-2665/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Большаковой О.А., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каратстрой" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.04.2017 по делу N А43-2665/2017, принятое судьей Дроздовой С.А. по иску Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ОГРН 1155260014623, ИНН 5260417980) к обществу с ограниченной ответственностью "КаратСтрой" (ОГРН 1102130001764, ИНН 2130068927) о расторжении договора аренды, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КаратСтрой" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 56-13К от 24.05.2016.
Исковые требования заявлены на основании статей 614, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 06.04.2012 Арбитражный суд Нижегородской области исковые требования удовлетворил.
Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что договор аренды не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, в связи с чем, по мнению Общества, отсутствуют основания для его расторжения в судебном порядке. Считает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом. Кроме того, указывает, что организатор торгов при проведении аукциона предоставил недостоверную информацию о количестве этажей, допустимых к застройке, в связи с чем спорный участок фактически не мог быть использован арендатором на условиях, отраженных в документации об аукционе, на которые рассчитывал арендатор.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола N 2 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 28.04.2016 между Министерством и Обществом заключен договор аренды земельного участка от 24.05.2016 N 56-13к, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1134 + 12 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Нижегородская область, г. Первомайск, ул. Калинина, 13, кадастровый номер: 52:56:0600001:3798.
Участок предоставлен и используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования: под строительство многоквартирного жилого дома (пункт 1.3 договора).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 24.05.2016.
Согласно пункту 2.1 договора, срок окончания аренды 5 лет с даты подписания акта приема-передачи земельного участка, до 24.05.2021.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.3 договора, годовая арендная плата за участок составляет 461 600 руб. Итоговый размер арендной платы за первый год аренды, за вычетом уплаченного задатка, в размере 20 000 руб., вносится в течение 30 дней с момента заключения (подписания) договора аренды (до 23 июня 2016 года включительно).
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата за последующие годы аренды вносится ежемесячно равными частями, не позднее 20-го числа текущего месяца.
Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Ответчик годовую арендную плату за участок в размере 441 600 руб. до 23.06.2016 не внес.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2016 по делу N А43-25290/2016 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период 24.05.2016 по 23.06.2016 в сумме 441 600 руб. и пени за период с 24.06.2016 по 18.07.2016 в размере 2360 руб. 35 коп.
Пунктом 6.3 договора аренды, предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае нарушения условий договора.
В связи с неисполнением обязанности по внесению арендных платежей, арендодатель направлял в адрес арендатора претензию от 06.10.2016 N 326-05-01-27798/16 с требованием о погашении образовавшейся задолженности, пеней, а в случае их непогашения, подписания соглашения о расторжении договора.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы арендатором исполнены не были, предложение о расторжении договора оставлено без внимания, Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статей статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Указанной статьей установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 6.3 договора стороны согласовали, что договор может быть расторгнут, в частности, по инициативе арендодателя в случае нарушения условий договора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
На основании вышеизложенного, учитывая, что факт нарушения Обществом условий договора аренды в части внесения арендной платы установлен вступившим в законную силу судебным актом по делу N А43-25290/2016, доказательств погашения задолженности ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о расторжении договора аренды земельного участка.
Ссылка заявителя жалобы на невозможность удовлетворения требования о расторжении договора в связи с его незаключенностью по причине отсутствия государственной регистрации договора, судом апелляционной инстанции отклоняется.
В пункте 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, согласовали размер арендной платы. Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 24.05.2016 и принят последним без каких-либо замечаний.
При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка от 24.05.2016 N 56-13к не свидетельствует об отсутствии договорных обязательств между контрагентами по этому договору.
Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы апелляционный суд также не установил признаков злоупотребления правом со стороны истца (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы заявителя о недостоверности сведений, предоставленных организатором торгов, и невозможности использования земельного участка на условиях, указанных в аукционной документации, не могут быть приняты во внимание, поскольку не влияют на правильность принятого судебного акта по существу спора.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены на основании вышеизложенного.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.04.2017 по делу N А43-2665/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Каратстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Д.Г.МАЛЬКОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Судьи
О.А.БОЛЬШАКОВА
Е.Н.НАУМОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)