Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Оспариваемыми актами обществу отказано в предоставлении в собственность испрашиваемых участков на основании неподтвержденности сведений о надлежащей эксплуатации участков в период фактического использования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Новоселицкое" (ОГРН 1132651006740) - Бондаренко М.Н. (доверенность от 19.12.2016), в отсутствие представителей заинтересованных лиц: министерства имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН 1022601949644), правительства Ставропольского края (ОГРН 1022601978607), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Северо-Кавказскому федеральному округу, министерства сельского хозяйства Ставропольского края, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, территориального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю и Карачаево-Черкесской Республике, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2016 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-3700/2016, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Новоселицкое" (далее - общество, ООО "Новоселицкое") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), в котором просило:
- признать незаконным решение министерства, изложенное в письме от 23.03.2016 N 3359, об отказе в удовлетворении заявления общества от 01.03.2016 о заключении без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 565 246 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061008:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
- обязать правительство Ставропольского края (далее - правительство) принять решение о заключении с обществом без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 565 246 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061008:1,
- обязать министерство заключить с обществом без торгов договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 565 246 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061008:1,
- разрешить преддоговорный спор министерства и правительства с обществом в части цены договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 565 246 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061008:1, определить выкупную цену данного участка в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 21-КЗ "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" (далее - Закон края N 21-КЗ), в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установить выкупную цену в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка,
- признать незаконным решение министерства, изложенное в письме от 25.03.2016 N 3544, об отказе в удовлетворении заявления общества от 01.03.2016 о заключении без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 197 617,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061003:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
- обязать правительство принять решение о заключении с обществом без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 197 617,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061003:1,
- обязать министерство заключить с обществом без торгов договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 197 617,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061003:1,
- разрешить преддоговорный спор министерства и правительства с обществом в части цены договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 197 617,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061003:1, определить выкупную цену данного участка в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установить выкупную цену в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка,
- признать незаконным решение министерства, изложенное в письме от 28.03.2016 N 3669, об отказе в удовлетворении заявления общества от 01.03.2016 о заключении без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 223 748,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061002:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
- обязать правительство принять решение о заключении с обществом без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 223 748,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061002:1,
- обязать министерство заключить с обществом без торгов договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 223 748,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061002:1,
- разрешить преддоговорный спор министерства и правительства с обществом в части цены договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 223 748,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061002:1, определить выкупную цену данного участка в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установить выкупную цену в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка (уточненные требования; т. 1, л.д. 183-188, 221-225).
Определением от 11.07.2016 судом к участию в деле привлечены: в качестве второго ответчика - правительство, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра), департамент Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Северо-Кавказскому федеральному округу (далее - департамент по надзору в сфере природопользования), территориальное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю и Карачаево-Черкесской Республике (далее - территориальное управление по ветеринарному и фитосанитарному надзору) и министерство сельского хозяйства Ставропольского края (далее - министерство сельского хозяйства; т. 1, л.д. 221-225).
Решением от 26.08.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.12.2016, суд признал незаконными решения министерства, изложенные в письмах от 23.03.2016 N 3359, от 25.03.2016 N 3544 и от 28.03.2016 N 3669, об отказе в удовлетворении заявлений общества от 01.03.2016 о заключении без торгов договоров купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:19:061008:1 (площадью 565 246 кв. м), 26:19:061003:1 (площадью 1 197 617,80 кв. м) и 26:19:061002:1 (площадью 223 748,80 кв. м). На правительство возложена обязанность принять решения о заключении с обществом без торгов договоров купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:19:061008:1 (площадью 565 246 кв. м), 26:19:061003:1 (площадью 1 197 617,80 кв. м) и 26:19:061002:1 (площадью 223 748,80 кв. м). Суд обязал министерство направить обществу проекты договоров купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:19:061008:1 (площадью 565 246 кв. м), 26:19:061003:1 (площадью 1 197 617,80 кв. м) и 26:19:061002:1 (площадью 223 748,80 кв. м), определив в них выкупную цену участков в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, в размере 20% от кадастровой стоимости земельных участков. Требования о понуждении министерства к заключению договоров купли-продажи земельных участков оставлены без рассмотрения. С министерства и правительства в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 тыс. рублей, по 3 тыс. рублей с каждого.
Судебные акты мотивированы тем, что общество имеет право на выкуп земельных участков в размере 20% от их кадастровой стоимости. Между уполномоченным органом (арендодателем участка) и обществом сложились фактические отношения, основанные на договоре аренды от 04.01.2001, которые в последующем, при отсутствии возражений, сохранялись по истечении установленного в договоре аренды 5-летнего срока в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Довод министерства об отсутствии доказательств того, что испрашиваемые участки ранее входили в состав единого землепользования, переданного в аренду правопредшественнику общества по договору от 04.01.2001 (в тексте дата ошибочно указана как 01.01.2001), судом отклонен. Общая площадь переданного по договору аренды от 04.01.2001 земельного участка (198,7 га) соответствует общей площади испрашиваемых участков; министерство не представило доказательств наличия иного земельного участка площадью 198,7 га, который был бы передан обществу в аренду по договору от 04.01.2001; справкой начальника отдела администрации Новоселицкого муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района) от 01.02.2016 дополнительно подтверждено, что общество пользуется испрашиваемыми участками надлежащим образом более 15 лет, то есть с 2001 года. При заключении договора субаренды, в отличие от соглашения о перенайме, арендатор не выбывает из арендного обязательства, тем самым, при соблюдении всех условий, не утрачивает право на приватизацию арендуемого участка, в том числе применительно к случаям, когда эффективное использование по целевому назначению такого объекта осуществляется посредством привлечения третьих лиц (договоры на оказание услуг, предоставление в субаренду). Субарендные отношения (с индивидуальным предпринимателем Саламовым А.С.) прекратились с сентября 2012 года. Факт надлежащего использования обществом спорных земельных участков, в отсутствие нарушений законодательства при осуществлении землепользования, подтвержден документами, имеющимися в деле. Доказанный обществом факт надлежащего использования земельных участков более 15 лет, является основанием для реализации предоставленного ему права на выкуп без торгов земельных участков по цене в размере 20% от их кадастровой стоимости. В соответствии с положениями региональных правовых актов (постановление губернатора Ставропольского края от 06.03.2012 N 137, приказ министерства от 25.02.2016 N 178) правительство принимает решение о выкупе земельного участка, а министерство на основании этого решения - разрабатывает и направляет проект договора заявителю. Совместное рассмотрение в одном судебном производстве требований об оспаривании решений органа, осуществляющего публичные полномочия, и о выкупной цене земельных участков, подлежащей установлению в проекте договоров их купли-продажи, предусмотрено судебной практикой. Требование общества разрешить преддоговорный спор с правительством и министерством подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Общество не представило доказательств направления в адрес министерства проектов договоров купли-продажи, по условиям которых возник спор. Факт не направления проектов договоров в адрес министерства сторонами не оспаривается.
В кассационной жалобе министерство просит решение от 26.08.2016 и апелляционное постановление от 23.12.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований общества к министерству отказать полностью.
По мнению подателя жалобы, при подаче заявлений о приобретении арендуемых земельных участков, заявителем представлены справки отдела администрации района от 01.02.2016 и ФГБУ станции агрохимической службы "Прикумская" от 24.02.2016, в которых не содержалось достаточных сведений, подтверждающих надлежащее использование земельных участков. Заявителем как при обращении в министерство, так и в ходе судебного разбирательства, документального подтверждения добросовестного и надлежащего использования арендуемых земель, в том числе с учетом норм постановления Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" (далее - постановление от 23.04.2012 N 369), постановления правительства от 07.09.2010 N 299-п, представлено не было. Непроведенные мероприятия по контролю в отношении ООО "Новоселицкое" могут являться лишь косвенными доказательствами надлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения. При обращении в министерство сведения из департамента в сфере природопользования, территориального управления по ветеринарному и фитосанитарному надзору, обществом не представлены. Вывод о надлежащем использовании заявителем земель сельскохозяйственного назначения ошибочен, не основан на полном и всестороннем исследовании доказательств. Заявитель имел возможность, однако сознательно пренебрег обязанностью зарегистрировать договор аренды от 04.01.2001. Исчисление судами с 04.01.2001 периода пользования земельными участками, позволяющего претендовать на льготный выкуп участков без торгов, грубо нарушает положения статьи 11 Закона края N 21-КЗ. Кроме того, обществом не представлены доказательства фактического использования земельного участка в период, определенный договором от 04.01.2001, и после истечения 05.01.2005 указанного в нем срока. Договоры аренды спорных земельных участков с министерством были заключены 07.05.2007. Испрашиваемые земельные участки сельскохозяйственного назначения переданы СПК колхозом "Новоселицкий" в субаренду индивидуальному предпринимателю Саламову А.С. на срок с 10.08.2011 по 06.05.2017, согласно отраженным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведениям, данные договоры субаренды являются действующими. Пояснений, позволяющих достоверно считать их принадлежащими предпринимателю Саламову А.С., суду не дано. Правоотношения в рамках договоров субаренды от 10.08.2011 фактически являются перенаймом. Расчет выкупной цены земельных участков должен был составлять размер их кадастровой стоимости (абзац 1 пункта 3 статьи 11 Закона края N 21-КЗ). Решение в части взыскания с министерства и правительства судебных расходов противоречит статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс).
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
Министерством письменно заявлено ходатайство о переносе судебного заседания на другую дату, мотивированное принятым в Ставропольском крае Законом Ставропольского края от 23.06.2016 N 60-КЗ "Об объявлении в Ставропольском крае нерабочим (праздничным) днем Дня поминовения усопших (Радоницы)", против удовлетворения которого возразил представитель общества.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотрев и обсудив заявленное ходатайство, выслушав мнение представителя ООО "Новоселицкое", не установил оснований для его удовлетворения. По смыслу норм статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении ходатайства суд учитывает фактические обстоятельства (отсутствие документального подтверждения обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела арбитражным судом округа) и исходит из необходимости разрешения настоящего спора в установленные процессуальные сроки. Кроме того, согласно части 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Нормы Арбитражного процессуального кодекса не требуют обязательного личного присутствия участвующих в деле лиц (их представителей) в суде кассационной инстанции. Принимать и исследовать новые доказательства суд кассационной инстанции не вправе (статья 286, часть 2 статьи 287 Кодекса). Участвующие в деле лица извещены о судебном заседании по правилам статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса. Дата и время рассмотрения кассационной жалобы установлены заблаговременно, определение о принятии жалобы к производству от 09.03.2017 опубликовано на сайте суда в сети Интернет 10.03.2017.
В судебном заседании представитель общества просил кассационную жалобу министерства отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебные акты в части оставления без рассмотрения требования о понуждении министерства к заключению договора купли-продажи земельных участков не обжалуются (соответствующие доводы в кассационной жалобе отсутствуют), поэтому окружным судом кассационной инстанции в данной части не проверяются.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы Новоселицкой районной государственной администрации Ставропольского края от 04.01.2001 N 6 (далее - постановление от 04.01.2001 N 6) производственному сельскохозяйственному кооперативу (колхозу) "Новоселицкий" (далее - кооператив) предоставлено в аренду сроком на 5 лет 198,7 га пашни районного фонда перераспределения, расположенных на территории АОЗТ "Прогресс" (т. 1, л.д. 54).
04.01.2001 Новоселицкая районная государственная администрация Ставропольского края (арендодатель) и кооператив (арендатор) подписали договор аренды земли, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные угодья общей площадью 198,7 га, в том числе 198,7 га пашни, для сельхозпроизводства на территории АОЗТ "Прогресс" (т. 1, л.д. 55-56).
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что не нему прилагаются план передаваемого в аренду земельного участка, количественная и качественная характеристика культур, техническое состояние угодий и рекомендуемый режим пользования арендуемых земель.
Договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края (пункт 1.2, раздел 6 договора).
29.03.2005 в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) внесены сведения о земельных участках из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участков, ориентир - центр с. Чернолесского, участки находятся примерно в 17,5 км от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское: площадью 223 749 кв. м с кадастровым номером 26:19:061002:1, площадью 1 197 618 кв. м с кадастровым номером 26:19:061003:1, площадью 565 246 кв. м с кадастровым номером 26:19:061008:1 (т. 1, л.д. 59-61, 62-64, 65-67).
29.03.2005 в ЕГРП) внесены записи о праве собственности субъекта Российской Федерации - Ставропольского края на земельные участки с кадастровыми номерами 26:19:061002:1, 26:19:061003:1 и 26:19:061008:1 (т. 1, л.д. 68, 69, 70).
На основании протоколов о результатах торгов от 04.05.2007 министерством (арендодатель) и кооператив (арендатор) 07.05.2007 заключены договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Ставропольского края, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки (пашня) с кадастровыми номерами 26:19:061002:0001, 26:19:061003:0001 и 26:19:061008:0001. Установлен срок аренды 10 лет с 07.05.2007 по 06.05.2017 (пункт 2.1 договоров). Арендные сделки зарегистрированы в ЕГРП 11.01.2008 и 12.01.2008. Участки переданы арендатору по актам приема-передачи 07.05.2007 (т. 1, л.д. 36-39, 40, 41-44, 45, 46-49, 50).
В связи с реорганизацией кооператива в форме преобразования в общество, дополнительными соглашениями от 28.03.2013 стороны внесли изменения в преамбулы договоров аренды от 07.05.2007, указав общество в качестве арендатора земельных участков. Соглашения зарегистрированы в ЕГРП 14.05.2013 (т. 1, л.д. 51, 52, 53).
01.03.2016 общество обратилось в министерство с заявлениями, в которых просило без проведения торгов заключить с ним договоры купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:19:061002:1, 26:19:061003:1 и 26:19:061008:1, выкупную цену участков определить в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, в процентах от их кадастровой стоимости, в соответствии с количеством лет аренды участков (т. 1, л.д. 21-25, 26-30, 31-35).
В поданных заявлениях общество сослалось на договоры аренды от 04.01.2001 и от 07.05.2007, а также на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в заявлениях ошибочно указан пункт 9), пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон N 101-ФЗ), статью 11 Закона края N 21-КЗ, пункт 9 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, далее - Перечень N 1), пункт 20 Административного регламента "Предоставление земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, в аренду, в собственность" (утвержден приказом министерства от 28.03.2012 N 79, далее - Административный регламент).
Письмами от 23.03.2016 N 3359, от 25.03.2016 N 3544 и от 28.03.2016 N 3669 министерство отказало обществу в предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков, указав на следующее: из представленной копии договора аренды земли от 04.01.2001 невозможно определить его государственную регистрацию; вхождение земельных участков в указанный в договоре аренды от 04.01.2001 участок площадью 198,7 га не подтверждено; после истечения срока действия договора аренды от 04.01.2001, и до заключения договоров аренды от 07.05.2007, аренда прерывалась; предоставленные копии справок не заверены надлежащим образом; спорные земельные участки переданы обществом в субаренду предпринимателю Саламову А.С. на срок с 10.08.2011 по 06.05.2017, согласно актуальным сведениям ЕГРП, договор субаренды является действующим, то есть, в указанный период участки не использовались надлежащим образом ООО "Новоселицкое"; информация, имеющаяся в копиях справок отдела сельского хозяйства и окружающей среды администрации района от 01.02.2016 и ФГБУ станции агрохимической службы "Прикумская" от 24.02.2016, не может служить достаточным основанием для вывода о надлежащем использовании заявителем земельных участков в период фактического использования с 07.05.2007 по 10.08.2011 (т. 1, л.д. 85-87, 90-92, 95-97).
Полагая, что решения министерства, выраженные в названных письмах от 23.03.2016, от 25.03.2016 и от 28.03.2016, не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Разрешая возникший спор, судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
К числу участков, исключенных из сферы действия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ), испрашиваемые обществом в собственность земельные участки не относятся.
Пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (здесь и далее - в редакции, действующей на момент обращения общества с заявлениями от 01.03.2016 в министерство) закреплено, что лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которое осуществляет надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
По смыслу норм пунктов 1, 2 части 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, такой (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. Поэтому обстоятельства, подтверждающие соответствие арендатора предъявляемым требованиям, входят в предмет доказывания по данному делу.
Таким образом, арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии (подтверждении) следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.
Несмотря на то, что предусмотренный абзацем вторым пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, в спорный период уполномоченным на то федеральным органом исполнительной власти не утвержден, данное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение в собственность арендуемых им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от обязанности доказать факт надлежащего использования таких участков.
Пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, когда с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на его приобретение без проведения торгов.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии у общества права на выкуп испрашиваемых земельных участков по цене в размере 20% от их кадастровой стоимости.
Однако, соглашаясь с доводами ООО "Новоселицкое" о возникновении обязательственных отношений по использованию спорных участков на условиях договора аренды от 04.01.2001, который не был зарегистрирован, суды учли не все разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
В абзаце пятом названного пункта 14 указано, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам; в частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса).
Предоставление лицу, являющемуся арендатором только перед лицом, предоставившим ему земельный участок, находящийся в публичной собственности, во временное владение и пользование, приоритета в приобретении такого участка в собственность без проведения торгов, для целей применения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, суды не обосновали.
Кроме того, отклоняя довод министерства об отсутствии доказательств взаимосвязи участка, указанного в договоре аренды от 04.01.2001, и трех спорных в настоящем деле земельных участков, судебные инстанции не приняли во внимание не только различное описание местоположения названных участков, но и отсутствие в материалах дела плана земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора аренды от 04.01.2001, который не был сопоставлен с кадастровыми характеристиками участков 26:19:061002:1, 26:19:061003:1 и 26:19:061008:1. Обстоятельства, при которых были образованы спорные участки, также не установлены.
Вывод судов о том, что сам по себе факт передачи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду не препятствует арендатору таких участков выкупить их, может быть признан правильным только при наличии доказательств надлежащего использования земельных участков в течение предусмотренного законом срока (три года), предшествующего подаче заявления о заключении договора купли-продажи, именно арендатором.
Иное толкование закона означало бы получение права на приобретение участков из земель сельскохозяйственного назначения в приоритетном порядке (без торгов) и по льготной цене (пункты 2, 3 статьи 39.4 Земельного кодекса) лицами, непосредственно не осуществляющими сельскохозяйственную деятельность, что не соответствует цели предусмотренных законодателем правил и ограничений.
Поскольку неиспользование обществом испрашиваемых в собственность земельных участков с августа 2011 года, в связи с передачей их в субаренду предпринимателю Саламову А.С. (на срок до 06.05.2017), в том числе и на момент обращения в министерство с заявлениями от 01.03.2016, препятствовало передаче участков заявителю в собственность без торгов, существенное значение для правильного разрешения настоящего спора имеет факт исполнения договоров субаренды, заключенных обществом и предпринимателем.
Между тем, вывод о прекращении субарендных отношений, постановленный при наличии в ЕГРП и в государственном кадастре недвижимости не погашенных записей о субаренде, без участия в деле предпринимателя Саламова А.С., без исследования обстоятельств передачи спорных участков субарендатору и возврата их арендатору, не может быть признан обоснованным.
Наличие у общества статуса сельскохозяйственной организации (после реорганизации кооператива) не проверено.
Исследуя вопрос о надлежащем использовании испрашиваемых в собственность без торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, суды не приняли во внимание, что использование пашни для ведения сельскохозяйственного производства, в первую очередь, определяется осуществлением на ней работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы (постановление от 23.04.2012 N 369).
Документы, утвержденные в качестве статистического инструментария для организации наблюдения за сельским хозяйством, в том числе статистическая информация по утвержденным Росстатом формам 4-СХ, 29-СХ, отражающая информацию о площадях, засеянных определенной культурой, дифференцирующая культуры на яровые, озимые, технические, кормовые, овощные, помимо посевных площадей, отображающая количество собранного урожая, акты расходов семян и использования удобрений, сельскохозяйственной техники, иные документы, с необходимой степенью достоверности свидетельствующие о надлежащем использовании спорных земельных участков, и периоде такого надлежащего использования, в материалах дела отсутствуют и в министерство не направлялись.
Приняв в качестве надлежащего доказательства использования спорных земельных участков справку от 01.02.2016 (т. 1, л.д. 57), судебные инстанции не оценили ее с точки зрения наличия у должностного лица, подписавшего справку (для предъявления по месту требования), полномочий действовать от имени администрации района, а также письменных документов, подтверждающих изложенные в ней сведения.
Сославшись на заключение ФГБУ станции агрохимической службы "Прикумская" от 24.02.2016 (т. 1, л.д. 58), представленное обществом вместе со справкой от 01.02.2016 в министерство, суды не оценили его содержание, из которого следует недостижение за период с 2010 по 2016 год (сравниваемые туры агрохимических обследований) оптимальных показателей содержания в почвенном покрове фосфора и калия, и в котором отсутствуют какие-либо выводы, относительности обусловленности изложенных в заключении показателей плодородия полей и их изменения, с ведением на спорных участках сельскохозяйственной деятельности.
Признавая незаконными решения министерства от 23.03.2016, от 25.03.2016 и от 28.03.2016, суд сослался на письма управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю (от 21.03.2016), Новоселицкого отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (от 09.08.2016), департамента в сфере природопользования (от 12.08.2016), министерства сельского хозяйства Ставропольского края (от 11.08.2016). При этом не только не был установлен факт их получения министерством до момента принятия оспариваемых решений, но и не проанализировано содержание данных документов, исходя из того, что отсутствие проверочных мероприятий не способно удостоверить факт надлежащего использования земельных участков в определенный период времени. Отсутствие нарушений, в одинаковой степени характерно как для надлежащего осуществления, так и для отсутствия контролируемой деятельности.
При вынесении обжалуемых судебных актов судебные инстанции не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В случае признания действия (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункты 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса).
Правильно констатировав отсутствие условий для разрешения в настоящем деле преддоговорного спора гражданско-правового характера, и оставив без рассмотрения требование общества о понуждении министерства к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суд разрешил вопрос о выкупной цене земельных участков вопреки названным обстоятельствам, и без учета содержания просительной части поданных обществом в министерство заявлений, в которых общество просило определить выкупную цену в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, - в процентах от кадастровой стоимости, в соответствии с количеством лет аренды.
Поскольку судебные инстанции при разрешении требований о возложении на министерство обязанности направить обществу проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:19:061002:1, 26:19:061003:1 и 26:19:061008:1 за определенную цену, неправильно применили нормы статьи 445 Гражданского кодекса, части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, обжалуемые судебные акты в указанной части подлежат отмене, с оставлением требования о цене земельных участков, как и о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, в целом, без рассмотрения. В случае возникновения между сторонами преддоговорного спора (статья 446 Гражданского кодекса) он подлежит рассмотрению в исковом порядке с соблюдением досудебной процедуры урегулирования.
Ссылаясь, в обоснование правомерности разрешения вопроса о выкупной цене спорных земельных участков, на судебные акты по делам N А32-18078/2012, N А32-18132/2012, N А20-4326/2011, судебные инстанции не учли, что в рамках дела N А20-4326/2011 землепользователем был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, организация направила проект договора купли-продажи земельных участков государственному органу, для которого заключение такого договора является обязательным, и который уклонился от его заключения. В рамках дел N А32-18078/2012, N А32-18132/2012, в отличие от настоящего спора, орган государственной власти не оспаривал право арендатора на выкуп земельных участков по правилам пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, и спор между сторонами возник именно в связи с размером выкупной стоимости участков, по которой заявитель просил предоставить ему в собственность за плату участки, прямо указав ее в заявлении.
При таких обстоятельствах решение от 26.08.2016 и апелляционное постановление от 23.12.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
От уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы министерство освобождено (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 по делу N А63-3700/2016 в части определения выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами 26:19:061002:1, 26:19:061003:1, 26:19:061008:1 отменить, в указанной части исковые требования оставить без рассмотрения, в части оставления иска без рассмотрения - оставить без изменения.
В остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.04.2017 N Ф08-1956/2017 ПО ДЕЛУ N А63-3700/2016
Требование: О признании незаконными отказов министерства, обязании принять решение о заключении договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключить договора купли-продажи без проведения торгов.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Оспариваемыми актами обществу отказано в предоставлении в собственность испрашиваемых участков на основании неподтвержденности сведений о надлежащей эксплуатации участков в период фактического использования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2017 г. по делу N А63-3700/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Новоселицкое" (ОГРН 1132651006740) - Бондаренко М.Н. (доверенность от 19.12.2016), в отсутствие представителей заинтересованных лиц: министерства имущественных отношений Ставропольского края (ОГРН 1022601949644), правительства Ставропольского края (ОГРН 1022601978607), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Северо-Кавказскому федеральному округу, министерства сельского хозяйства Ставропольского края, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, территориального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю и Карачаево-Черкесской Республике, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2016 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-3700/2016, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Новоселицкое" (далее - общество, ООО "Новоселицкое") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство), в котором просило:
- признать незаконным решение министерства, изложенное в письме от 23.03.2016 N 3359, об отказе в удовлетворении заявления общества от 01.03.2016 о заключении без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 565 246 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061008:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
- обязать правительство Ставропольского края (далее - правительство) принять решение о заключении с обществом без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 565 246 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061008:1,
- обязать министерство заключить с обществом без торгов договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 565 246 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061008:1,
- разрешить преддоговорный спор министерства и правительства с обществом в части цены договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 565 246 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061008:1, определить выкупную цену данного участка в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 21-КЗ "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" (далее - Закон края N 21-КЗ), в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установить выкупную цену в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка,
- признать незаконным решение министерства, изложенное в письме от 25.03.2016 N 3544, об отказе в удовлетворении заявления общества от 01.03.2016 о заключении без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 197 617,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061003:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
- обязать правительство принять решение о заключении с обществом без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 197 617,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061003:1,
- обязать министерство заключить с обществом без торгов договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 197 617,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061003:1,
- разрешить преддоговорный спор министерства и правительства с обществом в части цены договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1 197 617,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061003:1, определить выкупную цену данного участка в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установить выкупную цену в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка,
- признать незаконным решение министерства, изложенное в письме от 28.03.2016 N 3669, об отказе в удовлетворении заявления общества от 01.03.2016 о заключении без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 223 748,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061002:1, расположенного по адресу: Ставропольский край, Новоселицкий район, село Чернолесское, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства,
- обязать правительство принять решение о заключении с обществом без торгов договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 223 748,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061002:1,
- обязать министерство заключить с обществом без торгов договор купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 223 748,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061002:1,
- разрешить преддоговорный спор министерства и правительства с обществом в части цены договора купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 223 748,80 кв. м, с кадастровым номером 26:19:061002:1, определить выкупную цену данного участка в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, установить выкупную цену в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка (уточненные требования; т. 1, л.д. 183-188, 221-225).
Определением от 11.07.2016 судом к участию в деле привлечены: в качестве второго ответчика - правительство, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра), департамент Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Северо-Кавказскому федеральному округу (далее - департамент по надзору в сфере природопользования), территориальное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю и Карачаево-Черкесской Республике (далее - территориальное управление по ветеринарному и фитосанитарному надзору) и министерство сельского хозяйства Ставропольского края (далее - министерство сельского хозяйства; т. 1, л.д. 221-225).
Решением от 26.08.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.12.2016, суд признал незаконными решения министерства, изложенные в письмах от 23.03.2016 N 3359, от 25.03.2016 N 3544 и от 28.03.2016 N 3669, об отказе в удовлетворении заявлений общества от 01.03.2016 о заключении без торгов договоров купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:19:061008:1 (площадью 565 246 кв. м), 26:19:061003:1 (площадью 1 197 617,80 кв. м) и 26:19:061002:1 (площадью 223 748,80 кв. м). На правительство возложена обязанность принять решения о заключении с обществом без торгов договоров купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:19:061008:1 (площадью 565 246 кв. м), 26:19:061003:1 (площадью 1 197 617,80 кв. м) и 26:19:061002:1 (площадью 223 748,80 кв. м). Суд обязал министерство направить обществу проекты договоров купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:19:061008:1 (площадью 565 246 кв. м), 26:19:061003:1 (площадью 1 197 617,80 кв. м) и 26:19:061002:1 (площадью 223 748,80 кв. м), определив в них выкупную цену участков в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, в размере 20% от кадастровой стоимости земельных участков. Требования о понуждении министерства к заключению договоров купли-продажи земельных участков оставлены без рассмотрения. С министерства и правительства в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 тыс. рублей, по 3 тыс. рублей с каждого.
Судебные акты мотивированы тем, что общество имеет право на выкуп земельных участков в размере 20% от их кадастровой стоимости. Между уполномоченным органом (арендодателем участка) и обществом сложились фактические отношения, основанные на договоре аренды от 04.01.2001, которые в последующем, при отсутствии возражений, сохранялись по истечении установленного в договоре аренды 5-летнего срока в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Довод министерства об отсутствии доказательств того, что испрашиваемые участки ранее входили в состав единого землепользования, переданного в аренду правопредшественнику общества по договору от 04.01.2001 (в тексте дата ошибочно указана как 01.01.2001), судом отклонен. Общая площадь переданного по договору аренды от 04.01.2001 земельного участка (198,7 га) соответствует общей площади испрашиваемых участков; министерство не представило доказательств наличия иного земельного участка площадью 198,7 га, который был бы передан обществу в аренду по договору от 04.01.2001; справкой начальника отдела администрации Новоселицкого муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района) от 01.02.2016 дополнительно подтверждено, что общество пользуется испрашиваемыми участками надлежащим образом более 15 лет, то есть с 2001 года. При заключении договора субаренды, в отличие от соглашения о перенайме, арендатор не выбывает из арендного обязательства, тем самым, при соблюдении всех условий, не утрачивает право на приватизацию арендуемого участка, в том числе применительно к случаям, когда эффективное использование по целевому назначению такого объекта осуществляется посредством привлечения третьих лиц (договоры на оказание услуг, предоставление в субаренду). Субарендные отношения (с индивидуальным предпринимателем Саламовым А.С.) прекратились с сентября 2012 года. Факт надлежащего использования обществом спорных земельных участков, в отсутствие нарушений законодательства при осуществлении землепользования, подтвержден документами, имеющимися в деле. Доказанный обществом факт надлежащего использования земельных участков более 15 лет, является основанием для реализации предоставленного ему права на выкуп без торгов земельных участков по цене в размере 20% от их кадастровой стоимости. В соответствии с положениями региональных правовых актов (постановление губернатора Ставропольского края от 06.03.2012 N 137, приказ министерства от 25.02.2016 N 178) правительство принимает решение о выкупе земельного участка, а министерство на основании этого решения - разрабатывает и направляет проект договора заявителю. Совместное рассмотрение в одном судебном производстве требований об оспаривании решений органа, осуществляющего публичные полномочия, и о выкупной цене земельных участков, подлежащей установлению в проекте договоров их купли-продажи, предусмотрено судебной практикой. Требование общества разрешить преддоговорный спор с правительством и министерством подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Общество не представило доказательств направления в адрес министерства проектов договоров купли-продажи, по условиям которых возник спор. Факт не направления проектов договоров в адрес министерства сторонами не оспаривается.
В кассационной жалобе министерство просит решение от 26.08.2016 и апелляционное постановление от 23.12.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований общества к министерству отказать полностью.
По мнению подателя жалобы, при подаче заявлений о приобретении арендуемых земельных участков, заявителем представлены справки отдела администрации района от 01.02.2016 и ФГБУ станции агрохимической службы "Прикумская" от 24.02.2016, в которых не содержалось достаточных сведений, подтверждающих надлежащее использование земельных участков. Заявителем как при обращении в министерство, так и в ходе судебного разбирательства, документального подтверждения добросовестного и надлежащего использования арендуемых земель, в том числе с учетом норм постановления Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" (далее - постановление от 23.04.2012 N 369), постановления правительства от 07.09.2010 N 299-п, представлено не было. Непроведенные мероприятия по контролю в отношении ООО "Новоселицкое" могут являться лишь косвенными доказательствами надлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения. При обращении в министерство сведения из департамента в сфере природопользования, территориального управления по ветеринарному и фитосанитарному надзору, обществом не представлены. Вывод о надлежащем использовании заявителем земель сельскохозяйственного назначения ошибочен, не основан на полном и всестороннем исследовании доказательств. Заявитель имел возможность, однако сознательно пренебрег обязанностью зарегистрировать договор аренды от 04.01.2001. Исчисление судами с 04.01.2001 периода пользования земельными участками, позволяющего претендовать на льготный выкуп участков без торгов, грубо нарушает положения статьи 11 Закона края N 21-КЗ. Кроме того, обществом не представлены доказательства фактического использования земельного участка в период, определенный договором от 04.01.2001, и после истечения 05.01.2005 указанного в нем срока. Договоры аренды спорных земельных участков с министерством были заключены 07.05.2007. Испрашиваемые земельные участки сельскохозяйственного назначения переданы СПК колхозом "Новоселицкий" в субаренду индивидуальному предпринимателю Саламову А.С. на срок с 10.08.2011 по 06.05.2017, согласно отраженным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сведениям, данные договоры субаренды являются действующими. Пояснений, позволяющих достоверно считать их принадлежащими предпринимателю Саламову А.С., суду не дано. Правоотношения в рамках договоров субаренды от 10.08.2011 фактически являются перенаймом. Расчет выкупной цены земельных участков должен был составлять размер их кадастровой стоимости (абзац 1 пункта 3 статьи 11 Закона края N 21-КЗ). Решение в части взыскания с министерства и правительства судебных расходов противоречит статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс).
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
Министерством письменно заявлено ходатайство о переносе судебного заседания на другую дату, мотивированное принятым в Ставропольском крае Законом Ставропольского края от 23.06.2016 N 60-КЗ "Об объявлении в Ставропольском крае нерабочим (праздничным) днем Дня поминовения усопших (Радоницы)", против удовлетворения которого возразил представитель общества.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, рассмотрев и обсудив заявленное ходатайство, выслушав мнение представителя ООО "Новоселицкое", не установил оснований для его удовлетворения. По смыслу норм статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении ходатайства суд учитывает фактические обстоятельства (отсутствие документального подтверждения обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела арбитражным судом округа) и исходит из необходимости разрешения настоящего спора в установленные процессуальные сроки. Кроме того, согласно части 3 статьи 284 Кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. Нормы Арбитражного процессуального кодекса не требуют обязательного личного присутствия участвующих в деле лиц (их представителей) в суде кассационной инстанции. Принимать и исследовать новые доказательства суд кассационной инстанции не вправе (статья 286, часть 2 статьи 287 Кодекса). Участвующие в деле лица извещены о судебном заседании по правилам статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса. Дата и время рассмотрения кассационной жалобы установлены заблаговременно, определение о принятии жалобы к производству от 09.03.2017 опубликовано на сайте суда в сети Интернет 10.03.2017.
В судебном заседании представитель общества просил кассационную жалобу министерства отклонить.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Судебные акты в части оставления без рассмотрения требования о понуждении министерства к заключению договора купли-продажи земельных участков не обжалуются (соответствующие доводы в кассационной жалобе отсутствуют), поэтому окружным судом кассационной инстанции в данной части не проверяются.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы Новоселицкой районной государственной администрации Ставропольского края от 04.01.2001 N 6 (далее - постановление от 04.01.2001 N 6) производственному сельскохозяйственному кооперативу (колхозу) "Новоселицкий" (далее - кооператив) предоставлено в аренду сроком на 5 лет 198,7 га пашни районного фонда перераспределения, расположенных на территории АОЗТ "Прогресс" (т. 1, л.д. 54).
04.01.2001 Новоселицкая районная государственная администрация Ставропольского края (арендодатель) и кооператив (арендатор) подписали договор аренды земли, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные угодья общей площадью 198,7 га, в том числе 198,7 га пашни, для сельхозпроизводства на территории АОЗТ "Прогресс" (т. 1, л.д. 55-56).
Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что не нему прилагаются план передаваемого в аренду земельного участка, количественная и качественная характеристика культур, техническое состояние угодий и рекомендуемый режим пользования арендуемых земель.
Договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края (пункт 1.2, раздел 6 договора).
29.03.2005 в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) внесены сведения о земельных участках из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участков, ориентир - центр с. Чернолесского, участки находятся примерно в 17,5 км от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоселицкий район, с. Чернолесское: площадью 223 749 кв. м с кадастровым номером 26:19:061002:1, площадью 1 197 618 кв. м с кадастровым номером 26:19:061003:1, площадью 565 246 кв. м с кадастровым номером 26:19:061008:1 (т. 1, л.д. 59-61, 62-64, 65-67).
29.03.2005 в ЕГРП) внесены записи о праве собственности субъекта Российской Федерации - Ставропольского края на земельные участки с кадастровыми номерами 26:19:061002:1, 26:19:061003:1 и 26:19:061008:1 (т. 1, л.д. 68, 69, 70).
На основании протоколов о результатах торгов от 04.05.2007 министерством (арендодатель) и кооператив (арендатор) 07.05.2007 заключены договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Ставропольского края, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки (пашня) с кадастровыми номерами 26:19:061002:0001, 26:19:061003:0001 и 26:19:061008:0001. Установлен срок аренды 10 лет с 07.05.2007 по 06.05.2017 (пункт 2.1 договоров). Арендные сделки зарегистрированы в ЕГРП 11.01.2008 и 12.01.2008. Участки переданы арендатору по актам приема-передачи 07.05.2007 (т. 1, л.д. 36-39, 40, 41-44, 45, 46-49, 50).
В связи с реорганизацией кооператива в форме преобразования в общество, дополнительными соглашениями от 28.03.2013 стороны внесли изменения в преамбулы договоров аренды от 07.05.2007, указав общество в качестве арендатора земельных участков. Соглашения зарегистрированы в ЕГРП 14.05.2013 (т. 1, л.д. 51, 52, 53).
01.03.2016 общество обратилось в министерство с заявлениями, в которых просило без проведения торгов заключить с ним договоры купли-продажи земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 26:19:061002:1, 26:19:061003:1 и 26:19:061008:1, выкупную цену участков определить в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, в процентах от их кадастровой стоимости, в соответствии с количеством лет аренды участков (т. 1, л.д. 21-25, 26-30, 31-35).
В поданных заявлениях общество сослалось на договоры аренды от 04.01.2001 и от 07.05.2007, а также на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в заявлениях ошибочно указан пункт 9), пункт 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон N 101-ФЗ), статью 11 Закона края N 21-КЗ, пункт 9 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, далее - Перечень N 1), пункт 20 Административного регламента "Предоставление земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, в аренду, в собственность" (утвержден приказом министерства от 28.03.2012 N 79, далее - Административный регламент).
Письмами от 23.03.2016 N 3359, от 25.03.2016 N 3544 и от 28.03.2016 N 3669 министерство отказало обществу в предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков, указав на следующее: из представленной копии договора аренды земли от 04.01.2001 невозможно определить его государственную регистрацию; вхождение земельных участков в указанный в договоре аренды от 04.01.2001 участок площадью 198,7 га не подтверждено; после истечения срока действия договора аренды от 04.01.2001, и до заключения договоров аренды от 07.05.2007, аренда прерывалась; предоставленные копии справок не заверены надлежащим образом; спорные земельные участки переданы обществом в субаренду предпринимателю Саламову А.С. на срок с 10.08.2011 по 06.05.2017, согласно актуальным сведениям ЕГРП, договор субаренды является действующим, то есть, в указанный период участки не использовались надлежащим образом ООО "Новоселицкое"; информация, имеющаяся в копиях справок отдела сельского хозяйства и окружающей среды администрации района от 01.02.2016 и ФГБУ станции агрохимической службы "Прикумская" от 24.02.2016, не может служить достаточным основанием для вывода о надлежащем использовании заявителем земельных участков в период фактического использования с 07.05.2007 по 10.08.2011 (т. 1, л.д. 85-87, 90-92, 95-97).
Полагая, что решения министерства, выраженные в названных письмах от 23.03.2016, от 25.03.2016 и от 28.03.2016, не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Разрешая возникший спор, судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
К числу участков, исключенных из сферы действия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ), испрашиваемые обществом в собственность земельные участки не относятся.
Пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (здесь и далее - в редакции, действующей на момент обращения общества с заявлениями от 01.03.2016 в министерство) закреплено, что лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которое осуществляет надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
По смыслу норм пунктов 1, 2 части 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, такой (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. Поэтому обстоятельства, подтверждающие соответствие арендатора предъявляемым требованиям, входят в предмет доказывания по данному делу.
Таким образом, арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии (подтверждении) следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.
Несмотря на то, что предусмотренный абзацем вторым пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, в спорный период уполномоченным на то федеральным органом исполнительной власти не утвержден, данное обстоятельство не освобождает лицо, претендующее на приобретение в собственность арендуемых им земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, от обязанности доказать факт надлежащего использования таких участков.
Пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, когда с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на его приобретение без проведения торгов.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о наличии у общества права на выкуп испрашиваемых земельных участков по цене в размере 20% от их кадастровой стоимости.
Однако, соглашаясь с доводами ООО "Новоселицкое" о возникновении обязательственных отношений по использованию спорных участков на условиях договора аренды от 04.01.2001, который не был зарегистрирован, суды учли не все разъяснения, содержащиеся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).
В абзаце пятом названного пункта 14 указано, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам; в частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса).
Предоставление лицу, являющемуся арендатором только перед лицом, предоставившим ему земельный участок, находящийся в публичной собственности, во временное владение и пользование, приоритета в приобретении такого участка в собственность без проведения торгов, для целей применения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, суды не обосновали.
Кроме того, отклоняя довод министерства об отсутствии доказательств взаимосвязи участка, указанного в договоре аренды от 04.01.2001, и трех спорных в настоящем деле земельных участков, судебные инстанции не приняли во внимание не только различное описание местоположения названных участков, но и отсутствие в материалах дела плана земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора аренды от 04.01.2001, который не был сопоставлен с кадастровыми характеристиками участков 26:19:061002:1, 26:19:061003:1 и 26:19:061008:1. Обстоятельства, при которых были образованы спорные участки, также не установлены.
Вывод судов о том, что сам по себе факт передачи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в субаренду не препятствует арендатору таких участков выкупить их, может быть признан правильным только при наличии доказательств надлежащего использования земельных участков в течение предусмотренного законом срока (три года), предшествующего подаче заявления о заключении договора купли-продажи, именно арендатором.
Иное толкование закона означало бы получение права на приобретение участков из земель сельскохозяйственного назначения в приоритетном порядке (без торгов) и по льготной цене (пункты 2, 3 статьи 39.4 Земельного кодекса) лицами, непосредственно не осуществляющими сельскохозяйственную деятельность, что не соответствует цели предусмотренных законодателем правил и ограничений.
Поскольку неиспользование обществом испрашиваемых в собственность земельных участков с августа 2011 года, в связи с передачей их в субаренду предпринимателю Саламову А.С. (на срок до 06.05.2017), в том числе и на момент обращения в министерство с заявлениями от 01.03.2016, препятствовало передаче участков заявителю в собственность без торгов, существенное значение для правильного разрешения настоящего спора имеет факт исполнения договоров субаренды, заключенных обществом и предпринимателем.
Между тем, вывод о прекращении субарендных отношений, постановленный при наличии в ЕГРП и в государственном кадастре недвижимости не погашенных записей о субаренде, без участия в деле предпринимателя Саламова А.С., без исследования обстоятельств передачи спорных участков субарендатору и возврата их арендатору, не может быть признан обоснованным.
Наличие у общества статуса сельскохозяйственной организации (после реорганизации кооператива) не проверено.
Исследуя вопрос о надлежащем использовании испрашиваемых в собственность без торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, суды не приняли во внимание, что использование пашни для ведения сельскохозяйственного производства, в первую очередь, определяется осуществлением на ней работ по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы (постановление от 23.04.2012 N 369).
Документы, утвержденные в качестве статистического инструментария для организации наблюдения за сельским хозяйством, в том числе статистическая информация по утвержденным Росстатом формам 4-СХ, 29-СХ, отражающая информацию о площадях, засеянных определенной культурой, дифференцирующая культуры на яровые, озимые, технические, кормовые, овощные, помимо посевных площадей, отображающая количество собранного урожая, акты расходов семян и использования удобрений, сельскохозяйственной техники, иные документы, с необходимой степенью достоверности свидетельствующие о надлежащем использовании спорных земельных участков, и периоде такого надлежащего использования, в материалах дела отсутствуют и в министерство не направлялись.
Приняв в качестве надлежащего доказательства использования спорных земельных участков справку от 01.02.2016 (т. 1, л.д. 57), судебные инстанции не оценили ее с точки зрения наличия у должностного лица, подписавшего справку (для предъявления по месту требования), полномочий действовать от имени администрации района, а также письменных документов, подтверждающих изложенные в ней сведения.
Сославшись на заключение ФГБУ станции агрохимической службы "Прикумская" от 24.02.2016 (т. 1, л.д. 58), представленное обществом вместе со справкой от 01.02.2016 в министерство, суды не оценили его содержание, из которого следует недостижение за период с 2010 по 2016 год (сравниваемые туры агрохимических обследований) оптимальных показателей содержания в почвенном покрове фосфора и калия, и в котором отсутствуют какие-либо выводы, относительности обусловленности изложенных в заключении показателей плодородия полей и их изменения, с ведением на спорных участках сельскохозяйственной деятельности.
Признавая незаконными решения министерства от 23.03.2016, от 25.03.2016 и от 28.03.2016, суд сослался на письма управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Ставропольскому краю (от 21.03.2016), Новоселицкого отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (от 09.08.2016), департамента в сфере природопользования (от 12.08.2016), министерства сельского хозяйства Ставропольского края (от 11.08.2016). При этом не только не был установлен факт их получения министерством до момента принятия оспариваемых решений, но и не проанализировано содержание данных документов, исходя из того, что отсутствие проверочных мероприятий не способно удостоверить факт надлежащего использования земельных участков в определенный период времени. Отсутствие нарушений, в одинаковой степени характерно как для надлежащего осуществления, так и для отсутствия контролируемой деятельности.
При вынесении обжалуемых судебных актов судебные инстанции не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В случае признания действия (бездействия) органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок заявителю. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.
В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункты 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса).
Правильно констатировав отсутствие условий для разрешения в настоящем деле преддоговорного спора гражданско-правового характера, и оставив без рассмотрения требование общества о понуждении министерства к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суд разрешил вопрос о выкупной цене земельных участков вопреки названным обстоятельствам, и без учета содержания просительной части поданных обществом в министерство заявлений, в которых общество просило определить выкупную цену в порядке, предусмотренном статьей 11 Закона края N 21-КЗ, - в процентах от кадастровой стоимости, в соответствии с количеством лет аренды.
Поскольку судебные инстанции при разрешении требований о возложении на министерство обязанности направить обществу проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:19:061002:1, 26:19:061003:1 и 26:19:061008:1 за определенную цену, неправильно применили нормы статьи 445 Гражданского кодекса, части 4 статьи 200, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, обжалуемые судебные акты в указанной части подлежат отмене, с оставлением требования о цене земельных участков, как и о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, в целом, без рассмотрения. В случае возникновения между сторонами преддоговорного спора (статья 446 Гражданского кодекса) он подлежит рассмотрению в исковом порядке с соблюдением досудебной процедуры урегулирования.
Ссылаясь, в обоснование правомерности разрешения вопроса о выкупной цене спорных земельных участков, на судебные акты по делам N А32-18078/2012, N А32-18132/2012, N А20-4326/2011, судебные инстанции не учли, что в рамках дела N А20-4326/2011 землепользователем был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, организация направила проект договора купли-продажи земельных участков государственному органу, для которого заключение такого договора является обязательным, и который уклонился от его заключения. В рамках дел N А32-18078/2012, N А32-18132/2012, в отличие от настоящего спора, орган государственной власти не оспаривал право арендатора на выкуп земельных участков по правилам пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, и спор между сторонами возник именно в связи с размером выкупной стоимости участков, по которой заявитель просил предоставить ему в собственность за плату участки, прямо указав ее в заявлении.
При таких обстоятельствах решение от 26.08.2016 и апелляционное постановление от 23.12.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
От уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы министерство освобождено (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.08.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 по делу N А63-3700/2016 в части определения выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами 26:19:061002:1, 26:19:061003:1, 26:19:061008:1 отменить, в указанной части исковые требования оставить без рассмотрения, в части оставления иска без рассмотрения - оставить без изменения.
В остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)