Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу областного казенного учреждения "Управление административными зданиями"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 по делу N А17-9846/2016, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску Департамента управления имуществом Ивановской области
к областному казенному учреждению "Управление административными зданиями" (ИНН: 3728013339, ОГРН: 1023700543404),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Воздвижение"
(ИНН: 3710006348, ОГРН: 1063703008027),
общество с ограниченной ответственностью "Вистон"
(ИНН: 3702587730, ОГРН: 1093702013129),
ПАО "Сбербанк" (ИНН: 7707083893, ОГРН: 1027700132195),
Деушев Ринат Халимович,
о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установил:
Департамент управления имуществом Ивановской области (далее - Истец, Департамент) обратился с иском в Арбитражный суд Ивановской области к областному казенному учреждению "Управление административными зданиями" (далее - Ответчик, Управление, ОКУ "Управление административными зданиями") о понуждении к заключению договора аренды от 11.09.2012 N 05/2012 на условиях и в редакциях дополнительных соглашений от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу (с учетом исключения условий дополнительных соглашений в части сохранения межевых знаков, взимания арендной платы за период до даты заключения договора аренды, расчета платы за фактическое использование земельного участка).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 Ответчик обязан в срок 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды от 11.09.2012 N 05/2012 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010106:7, общей площадью 4 542 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Пушкина, дом 9, с множественностью лиц на стороне арендатора, на условиях и в редакциях дополнительных соглашений от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу, с исключением следующих пунктов и положений:
- - пункта 2.2.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2016 (арендаторы обязуются сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на участке в соответствии с действующим законодательством);
- - всех абзацев, пунктов, и расчетов, предусматривающих условия о распространении действия договора на ранее возникшие отношения: в том числе соответствующих абзацев в пункте 4.2 договора аренды в редакции дополнительных соглашений от 22.06.2016 и от 12.09.2016 (предусматривающих взимание платы за фактическое пользование земельным участком в отношении областного казенного учреждения "Управление административными зданиями" до даты заключения договора аренды); соответствующих расчетов платы за фактическое пользование земельным участком в отношении ОКУ "Управление административными зданиями";
- - пунктов 2.2.4, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.15, 2.2.16, 4.4, 4.6, 6.2, 7.3.2, 7.3.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2016 N 23/2016-зу;
- и с изложением пункта 2.2.18 договора аренды в следующей редакции: "Исполнять требования, предусмотренные приказом Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области от 05.06.2013 N 158 "Об утверждении границ территории объекта культурного наследия Федерального значения "Дом, в котором в 1918-1921 г. г. в Иваново - Вознесенском губкоме РКП (б) работали революционеры Фрунзе Михаил Васильевич, Фурманов Дмитрий Андреевич, Варенцова Ольга Афанасьевна" и правового режима использования земельного участка в границах объекта культурного наследия, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Иваново, Пушкина ул., 9".
Кроме того, с Ответчика взыскано в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по делу.
ОКУ "Управление административными зданиями" с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку:
1) договор аренды от 11.09.2012 N 05/2012 является незаключенным, так как он не был зарегистрирован в установленном законом порядке, тогда как собственниками помещений фактически был подписан около 5 лет назад.
2) Земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, не могут предоставляться в аренду Ответчику, который не имеет собственных доходов и финансируется за счет средств областного бюджета.
3) Договор аренды от 11.09.2012 N 05/2012 противоречит действующему законодательству и является недействительным - расчет арендной платы является неверным, так как он произведен с учетом закрепления за Ответчиком мест общего пользования полностью, но без учета долей мест общего пользования полностью, принадлежащих другим собственникам.
При этом здание литер А, А1, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Пушкина, 9, является объектом культурного наследия, в отношении которого должен действовать специальный правовой режим.
4) Суд первой инстанции неверно применил статью 110 АПК РФ, взыскав с Ответчика госпошлину в полном размере.
Таким образом, заявитель жалобы считает, что решение от 21.06.2017 подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу против изложенных в ней доводов возражает, считает решение суда законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.
ООО "Воздвижение" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что, по его позиции, спор между Истцом и Ответчиком не затрагивает права ООО "Воздвижение", так как со стороны ООО "Воздвижение" договор аренды с сопутствующими дополнительными соглашениями подписан, исполняется, возражений и замечаний относительно положений договора не имеется.
ООО "Вистон", ПАО "Сбербанк", Деушев Ринат Халимович отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Департамент и ООО "Воздвижение" ходатайствуют о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, во исполнение обязанности о понуждении Ответчика к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, Департамент обратился с соответствующим иском в суд.
Арбитражный суд Ивановской области, руководствуясь статьями 6, 26, 36, 39.6, 39.7, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 420, 421, 425, 445, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Ивановской области от 02.03.2015 N 10-ОЗ "Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", Постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 N 225-п, заявленные требования удовлетворил частично.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзывов на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
В соответствии со статьей 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ статья 36 ЗК РФ признана утратившей силу с 01.03.2015.
В настоящее время особенности предоставления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 которой определено, что если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Статьей 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу статьи 1 Закона Ивановской области от 02.03.2015 N 10-ОЗ "Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" (действующего в настоящее время) с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.
Согласно пункту 2 Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 N 225-п, размер арендной платы за пользование земельными участками, указанными в пункте 1 настоящего Порядка, устанавливается на основе Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками, являющейся приложением 1 к настоящему Порядку, с учетом пунктов 5, 6, 7, 8, 10, 11 настоящего Порядка.
Пунктом 10 Порядка установлено, что по договорам аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора для каждого лица (соарендатора) арендная плата определяется в соответствии с настоящим Порядком пропорционально доле лица (соарендатора) в праве собственности или ином вещном праве на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, или пропорционально площади занимаемых помещений в объекте (объектах) недвижимого имущества, если соглашением между собственниками (обладателями иных вещных прав), заключенным в письменной форме, не установлено иное.
На основании пункта 8 Порядка размер арендной платы за земельный участок, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, определенным пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ (в том числе с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления), определяется в соответствии с Методикой, но не может превышать размер земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.
Доказательства определения иного порядка пользования земельным участком либо наличия соглашения между собственниками (обладателями иных вещных прав), заключенным в письменной форме в части распределения расходов по арендной плате, в материалы дела не представлены, расчет арендной платы правомерно произведен Истцом пропорционально доле лица (соарендатора) в праве собственности или ином вещном праве на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, и пропорционально площади принадлежащих помещений в объекте (объектах) недвижимого имущества.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) предусмотрено, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, при этом если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок действия договора не является существенным условием договора аренды.
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности Ивановской области находится земельный участок с кадастровым номером 37:24:010106:7 общей площадью 4 542 кв. м, расположенный по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Пушкина, дом 9, разрешенное использование: для административного здания.
Данный земельный участок с кадастровым номером 37:24:010106:7 поставлен на государственный кадастровый учет 06.04.1998.
Сведения о границах и площади земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Границы спорного земельного участка в установленном порядке не оспорены и недействительными не признаны, доказательств нарушения требований действующего законодательства при формировании земельного участка и определении его площади сторонами в материалы дела не представлено.
На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости - два нежилых здания:
- с кадастровым номером 37:24:000000:342 общей площадью 3 156,5 кв. м (части указанного здания и помещения в нем принадлежат на праве собственности третьим лицам, помещение площадью 914,5 кв. м является собственностью Ивановской области и передано Ответчику на праве оперативного управления),
- с кадастровым номером 37:24:000000:341 общей площадью 4 672, 8 кв. м (является собственностью Ивановской области и передано Ответчику на праве оперативного управления).
11.09.2012 Департаментом и ООО "Воздвижение", ООО "Вистон", ПАО "Сбербанк", Деушевым Р.Х. заключен договор аренды N 05/2012 вышеуказанного земельного участка и дополнительные соглашения к нему от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу.
В договоре аренды земельного участка от 11.09.2012 N 05/2012 и дополнительных соглашениях к нему от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу стороны согласовали существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, размер платы за фактическое пользование земельным участком (для части арендаторов) и арендной платы, порядок их уплаты. Площади частей земельного участка, находящихся в пользовании арендаторов, рассчитаны пропорционально площадям принадлежащих им частей и помещений в зданиях, расположенных на земельном участке.
Арендная плата рассчитывалась для арендаторов с учетом площадей занимаемых помещений и долей в праве собственности на помещения.
Пунктом 1.3 договора установлен срок аренды - с 11.09.2012 на неопределенный срок, поэтому в силу статьи 26 ЗК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации.
Истец направлял в адрес Ответчика дополнительные соглашения (фактически содержащие полный текст договора с учетом уточнений) с предложением вступить в договор аренды.
Ответчик представил возражения в отношении заключения договора и по отдельным его условиям.
Из материалов дела следует, что одно из зданий, расположенных на спорном земельном участке, признано в установленном порядке объектом культурного наследия, однако охранное обязательство выдано в отношении здания с кадастровым номером 37:24:000000:341 общей площадью 4 672, 8 кв. м, которое является собственностью Ивановской области и передано Ответчику в полном объеме на праве оперативного управления, а арендаторы, заключившие спорный договор аренды (с учетом дополнительных соглашений), являются собственниками помещений в ином здании. Доказательства расположения в границах спорного земельного участка объектов археологического наследия не представлены, следовательно, не включение при заключении договора аренды в его условия сведений об объекте культурного наследия, не может являться основанием для признания его недействительным.
При этом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Истцом составлено и направлено в адрес арендаторов дополнительное соглашение в части изложения пункта 2.2.18 договора в новой редакции с учетом необходимости соблюдения арендаторами приказа Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области от 05.06.2013 N 158 "Об утверждении границ территории объекта культурного наследия Федерального значения "Дом, в котором в 1918-1921 г.г. в Иваново - Вознесенском губкоме РКП (б) работали революционеры Фрунзе Михаил Васильевич, Фурманов Дмитрий Андреевич, Варенцова Ольга Афанасьевна" и правового режима использования земельного участка в границах объекта культурного наследия, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Иваново, Пушкина ул., 9".
Статьей 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", предусмотрено, что объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.
Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.
Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.
Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия.
В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.
Таким образом, в силу изложенных выше норм права и имевших место обстоятельств, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии возможности исключить для Ответчика из условий договора аренды от 11.09.2012 N 05/2012, в редакциях дополнительных соглашений от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу все пункты, предусматривающие условия о распространении действия договора на ранее возникшие отношения (пункт 2.2.16 - исключить слова "Оплатить фактическое пользование", пункт 4.1. - исключить слова "Плата за фактическое пользование земельным участком", пункт 4.2. - исключить абзац о плате за фактическое пользование земельным участком ответчиком, исключить из приложения N 1 (расчет арендной платы), все расчеты и суммы за фактическое пользование Ответчиком участка, в том числе, раздел 5 таблицы "Общая сумма неосновательного обогащения за фактическое пользование земельного участка в отношении правообладателя ОКУ "Управление административными зданиями"), и иные спорные пункты, в отношении которых ОКУ "Управление административными зданиями" заявлены возражения, изложенные в отзыве и дополнениях к нему: пункты 2.2.3, 2.2.4, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.15, 2.2.16, 4.4, 4.6, 6.2, 7.3.2, 7.3.3. При этом договор аренды для арендаторов, его подписавших в добровольном порядке, является действующим в полном объеме.
Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды от 11.09.2012 N 05/2012 является незаключенным, так как он не был зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд не принимает, так как из анализа положений пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ усматривается, что названная норма права устанавливает лишь возможность обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества арендодателя, но не указывает на безусловную обязанность такого обращения.
Доводы Ответчика о невозможности предоставления казенному учреждению земельных участков апелляционный суд отклоняет.
Согласно пункту 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В настоящее время законодательством Российской Федерации не предусмотрены иные способы предоставления земельных участков под зданиями, находящимися у разных правообладателей, в числе которых собственники помещений и обладатели права оперативного управления на них.
Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.
Довод Ответчика о недействительности договора аренды от 11.09.2012 N 05/2012, в подтверждение чего заявитель жалобы указывает на неверный расчет арендной платы, который произведен с учетом закрепления в оперативное управление Ответчика помещений, относящихся к общему имуществу здания, апелляционный суд отклоняет, поскольку в оперативном управлении Ответчика находится имущество, являющееся собственностью Ивановской области, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, не оспорены, недействительными не признаны, доказательств наличия спора между собственниками о распределении помещений в здании, расположенном на земельном участке, Ответчиком в материалы дела не представлено.
При этом в силу части 1 статьи 296 ГК РФ государственное учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Довод Ответчика о неверном применении статьи 110 АПК РФ апелляционный суд отклоняет, поскольку в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ и пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
При этом, поскольку Истцом были заявлены требования неимущественного характера, за рассмотрение которых согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 333.19 НК РФ госпошлина для организаций составляет 6 000 руб., госпошлина при частичном удовлетворении требований неимущественного характера, в том числе, имеющего денежную оценку, взыскивается с противоположной стороны и пропорционально удовлетворенным требованиям не распределяется.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ОКУ "Управление административными зданиями" по изложенным в них доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 по делу N А17-9846/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу областного казенного учреждения "Управление административными зданиями" (ИНН: 3728013339, ОГРН: 1023700543404) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2017 N 02АП-6343/2017 ПО ДЕЛУ N А17-9846/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2017 г. по делу N А17-9846/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2017 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Хоровой Т.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Немчаниновой М.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Гущиной В.В.,
без участия в судебном заседании представителей сторон и третьих лиц,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу областного казенного учреждения "Управление административными зданиями"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 по делу N А17-9846/2016, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску Департамента управления имуществом Ивановской области
к областному казенному учреждению "Управление административными зданиями" (ИНН: 3728013339, ОГРН: 1023700543404),
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Воздвижение"
(ИНН: 3710006348, ОГРН: 1063703008027),
общество с ограниченной ответственностью "Вистон"
(ИНН: 3702587730, ОГРН: 1093702013129),
ПАО "Сбербанк" (ИНН: 7707083893, ОГРН: 1027700132195),
Деушев Ринат Халимович,
о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,
установил:
Департамент управления имуществом Ивановской области (далее - Истец, Департамент) обратился с иском в Арбитражный суд Ивановской области к областному казенному учреждению "Управление административными зданиями" (далее - Ответчик, Управление, ОКУ "Управление административными зданиями") о понуждении к заключению договора аренды от 11.09.2012 N 05/2012 на условиях и в редакциях дополнительных соглашений от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу (с учетом исключения условий дополнительных соглашений в части сохранения межевых знаков, взимания арендной платы за период до даты заключения договора аренды, расчета платы за фактическое использование земельного участка).
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 Ответчик обязан в срок 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить договор аренды от 11.09.2012 N 05/2012 земельного участка с кадастровым номером 37:24:010106:7, общей площадью 4 542 кв. м, расположенного по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Пушкина, дом 9, с множественностью лиц на стороне арендатора, на условиях и в редакциях дополнительных соглашений от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу, с исключением следующих пунктов и положений:
- - пункта 2.2.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2016 (арендаторы обязуются сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на участке в соответствии с действующим законодательством);
- - всех абзацев, пунктов, и расчетов, предусматривающих условия о распространении действия договора на ранее возникшие отношения: в том числе соответствующих абзацев в пункте 4.2 договора аренды в редакции дополнительных соглашений от 22.06.2016 и от 12.09.2016 (предусматривающих взимание платы за фактическое пользование земельным участком в отношении областного казенного учреждения "Управление административными зданиями" до даты заключения договора аренды); соответствующих расчетов платы за фактическое пользование земельным участком в отношении ОКУ "Управление административными зданиями";
- - пунктов 2.2.4, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.15, 2.2.16, 4.4, 4.6, 6.2, 7.3.2, 7.3.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2016 N 23/2016-зу;
- и с изложением пункта 2.2.18 договора аренды в следующей редакции: "Исполнять требования, предусмотренные приказом Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области от 05.06.2013 N 158 "Об утверждении границ территории объекта культурного наследия Федерального значения "Дом, в котором в 1918-1921 г. г. в Иваново - Вознесенском губкоме РКП (б) работали революционеры Фрунзе Михаил Васильевич, Фурманов Дмитрий Андреевич, Варенцова Ольга Афанасьевна" и правового режима использования земельного участка в границах объекта культурного наследия, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Иваново, Пушкина ул., 9".
Кроме того, с Ответчика взыскано в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по делу.
ОКУ "Управление административными зданиями" с принятым решением суда не согласилось и обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку:
1) договор аренды от 11.09.2012 N 05/2012 является незаключенным, так как он не был зарегистрирован в установленном законом порядке, тогда как собственниками помещений фактически был подписан около 5 лет назад.
2) Земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, не могут предоставляться в аренду Ответчику, который не имеет собственных доходов и финансируется за счет средств областного бюджета.
3) Договор аренды от 11.09.2012 N 05/2012 противоречит действующему законодательству и является недействительным - расчет арендной платы является неверным, так как он произведен с учетом закрепления за Ответчиком мест общего пользования полностью, но без учета долей мест общего пользования полностью, принадлежащих другим собственникам.
При этом здание литер А, А1, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Пушкина, 9, является объектом культурного наследия, в отношении которого должен действовать специальный правовой режим.
4) Суд первой инстанции неверно применил статью 110 АПК РФ, взыскав с Ответчика госпошлину в полном размере.
Таким образом, заявитель жалобы считает, что решение от 21.06.2017 подлежит отмене, так как при его принятии суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также неверно оценил фактические обстоятельства дела.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу против изложенных в ней доводов возражает, считает решение суда законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать.
ООО "Воздвижение" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что, по его позиции, спор между Истцом и Ответчиком не затрагивает права ООО "Воздвижение", так как со стороны ООО "Воздвижение" договор аренды с сопутствующими дополнительными соглашениями подписан, исполняется, возражений и замечаний относительно положений договора не имеется.
ООО "Вистон", ПАО "Сбербанк", Деушев Ринат Халимович отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, Департамент и ООО "Воздвижение" ходатайствуют о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, во исполнение обязанности о понуждении Ответчика к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, Департамент обратился с соответствующим иском в суд.
Арбитражный суд Ивановской области, руководствуясь статьями 6, 26, 36, 39.6, 39.7, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 420, 421, 425, 445, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Ивановской области от 02.03.2015 N 10-ОЗ "Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", Постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 N 225-п, заявленные требования удовлетворил частично.
Второй арбитражный апелляционный суд, изучив доводы жалобы, отзывов на жалобу, исследовав материалы дела, не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
В соответствии со статьей 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ статья 36 ЗК РФ признана утратившей силу с 01.03.2015.
В настоящее время особенности предоставления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 которой определено, что если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.
В соответствии с пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.
Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Статьей 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу статьи 1 Закона Ивановской области от 02.03.2015 N 10-ОЗ "Об арендной плате за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена" (действующего в настоящее время) с 1 марта 2015 года порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается Правительством Ивановской области, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.
Согласно пункту 2 Порядка определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Ивановской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Ивановской области от 25.08.2008 N 225-п, размер арендной платы за пользование земельными участками, указанными в пункте 1 настоящего Порядка, устанавливается на основе Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками, являющейся приложением 1 к настоящему Порядку, с учетом пунктов 5, 6, 7, 8, 10, 11 настоящего Порядка.
Пунктом 10 Порядка установлено, что по договорам аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора для каждого лица (соарендатора) арендная плата определяется в соответствии с настоящим Порядком пропорционально доле лица (соарендатора) в праве собственности или ином вещном праве на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, или пропорционально площади занимаемых помещений в объекте (объектах) недвижимого имущества, если соглашением между собственниками (обладателями иных вещных прав), заключенным в письменной форме, не установлено иное.
На основании пункта 8 Порядка размер арендной платы за земельный участок, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, определенным пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ (в том числе с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления), определяется в соответствии с Методикой, но не может превышать размер земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.
Доказательства определения иного порядка пользования земельным участком либо наличия соглашения между собственниками (обладателями иных вещных прав), заключенным в письменной форме в части распределения расходов по арендной плате, в материалы дела не представлены, расчет арендной платы правомерно произведен Истцом пропорционально доле лица (соарендатора) в праве собственности или ином вещном праве на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, и пропорционально площади принадлежащих помещений в объекте (объектах) недвижимого имущества.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) предусмотрено, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, при этом если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок действия договора не является существенным условием договора аренды.
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности Ивановской области находится земельный участок с кадастровым номером 37:24:010106:7 общей площадью 4 542 кв. м, расположенный по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица Пушкина, дом 9, разрешенное использование: для административного здания.
Данный земельный участок с кадастровым номером 37:24:010106:7 поставлен на государственный кадастровый учет 06.04.1998.
Сведения о границах и площади земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Границы спорного земельного участка в установленном порядке не оспорены и недействительными не признаны, доказательств нарушения требований действующего законодательства при формировании земельного участка и определении его площади сторонами в материалы дела не представлено.
На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости - два нежилых здания:
- с кадастровым номером 37:24:000000:342 общей площадью 3 156,5 кв. м (части указанного здания и помещения в нем принадлежат на праве собственности третьим лицам, помещение площадью 914,5 кв. м является собственностью Ивановской области и передано Ответчику на праве оперативного управления),
- с кадастровым номером 37:24:000000:341 общей площадью 4 672, 8 кв. м (является собственностью Ивановской области и передано Ответчику на праве оперативного управления).
11.09.2012 Департаментом и ООО "Воздвижение", ООО "Вистон", ПАО "Сбербанк", Деушевым Р.Х. заключен договор аренды N 05/2012 вышеуказанного земельного участка и дополнительные соглашения к нему от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу.
В договоре аренды земельного участка от 11.09.2012 N 05/2012 и дополнительных соглашениях к нему от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу стороны согласовали существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, размер платы за фактическое пользование земельным участком (для части арендаторов) и арендной платы, порядок их уплаты. Площади частей земельного участка, находящихся в пользовании арендаторов, рассчитаны пропорционально площадям принадлежащих им частей и помещений в зданиях, расположенных на земельном участке.
Арендная плата рассчитывалась для арендаторов с учетом площадей занимаемых помещений и долей в праве собственности на помещения.
Пунктом 1.3 договора установлен срок аренды - с 11.09.2012 на неопределенный срок, поэтому в силу статьи 26 ЗК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации.
Истец направлял в адрес Ответчика дополнительные соглашения (фактически содержащие полный текст договора с учетом уточнений) с предложением вступить в договор аренды.
Ответчик представил возражения в отношении заключения договора и по отдельным его условиям.
Из материалов дела следует, что одно из зданий, расположенных на спорном земельном участке, признано в установленном порядке объектом культурного наследия, однако охранное обязательство выдано в отношении здания с кадастровым номером 37:24:000000:341 общей площадью 4 672, 8 кв. м, которое является собственностью Ивановской области и передано Ответчику в полном объеме на праве оперативного управления, а арендаторы, заключившие спорный договор аренды (с учетом дополнительных соглашений), являются собственниками помещений в ином здании. Доказательства расположения в границах спорного земельного участка объектов археологического наследия не представлены, следовательно, не включение при заключении договора аренды в его условия сведений об объекте культурного наследия, не может являться основанием для признания его недействительным.
При этом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Истцом составлено и направлено в адрес арендаторов дополнительное соглашение в части изложения пункта 2.2.18 договора в новой редакции с учетом необходимости соблюдения арендаторами приказа Департамента культуры и культурного наследия Ивановской области от 05.06.2013 N 158 "Об утверждении границ территории объекта культурного наследия Федерального значения "Дом, в котором в 1918-1921 г.г. в Иваново - Вознесенском губкоме РКП (б) работали революционеры Фрунзе Михаил Васильевич, Фурманов Дмитрий Андреевич, Варенцова Ольга Афанасьевна" и правового режима использования земельного участка в границах объекта культурного наследия, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Иваново, Пушкина ул., 9".
Статьей 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", предусмотрено, что объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.
Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.
Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.
Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия.
В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.
Таким образом, в силу изложенных выше норм права и имевших место обстоятельств, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии возможности исключить для Ответчика из условий договора аренды от 11.09.2012 N 05/2012, в редакциях дополнительных соглашений от 22.06.2016 N 23/2016-зу и от 12.09.2016 N 27/2016-зу все пункты, предусматривающие условия о распространении действия договора на ранее возникшие отношения (пункт 2.2.16 - исключить слова "Оплатить фактическое пользование", пункт 4.1. - исключить слова "Плата за фактическое пользование земельным участком", пункт 4.2. - исключить абзац о плате за фактическое пользование земельным участком ответчиком, исключить из приложения N 1 (расчет арендной платы), все расчеты и суммы за фактическое пользование Ответчиком участка, в том числе, раздел 5 таблицы "Общая сумма неосновательного обогащения за фактическое пользование земельного участка в отношении правообладателя ОКУ "Управление административными зданиями"), и иные спорные пункты, в отношении которых ОКУ "Управление административными зданиями" заявлены возражения, изложенные в отзыве и дополнениях к нему: пункты 2.2.3, 2.2.4, 2.2.7, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.15, 2.2.16, 4.4, 4.6, 6.2, 7.3.2, 7.3.3. При этом договор аренды для арендаторов, его подписавших в добровольном порядке, является действующим в полном объеме.
Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды от 11.09.2012 N 05/2012 является незаключенным, так как он не был зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд не принимает, так как из анализа положений пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ усматривается, что названная норма права устанавливает лишь возможность обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества арендодателя, но не указывает на безусловную обязанность такого обращения.
Доводы Ответчика о невозможности предоставления казенному учреждению земельных участков апелляционный суд отклоняет.
Согласно пункту 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В настоящее время законодательством Российской Федерации не предусмотрены иные способы предоставления земельных участков под зданиями, находящимися у разных правообладателей, в числе которых собственники помещений и обладатели права оперативного управления на них.
Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.
Довод Ответчика о недействительности договора аренды от 11.09.2012 N 05/2012, в подтверждение чего заявитель жалобы указывает на неверный расчет арендной платы, который произведен с учетом закрепления в оперативное управление Ответчика помещений, относящихся к общему имуществу здания, апелляционный суд отклоняет, поскольку в оперативном управлении Ответчика находится имущество, являющееся собственностью Ивановской области, права на которое зарегистрированы в установленном порядке, не оспорены, недействительными не признаны, доказательств наличия спора между собственниками о распределении помещений в здании, расположенном на земельном участке, Ответчиком в материалы дела не представлено.
При этом в силу части 1 статьи 296 ГК РФ государственное учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжается этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Довод Ответчика о неверном применении статьи 110 АПК РФ апелляционный суд отклоняет, поскольку в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ и пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.
При этом, поскольку Истцом были заявлены требования неимущественного характера, за рассмотрение которых согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 333.19 НК РФ госпошлина для организаций составляет 6 000 руб., госпошлина при частичном удовлетворении требований неимущественного характера, в том числе, имеющего денежную оценку, взыскивается с противоположной стороны и пропорционально удовлетворенным требованиям не распределяется.
На основании изложенного Второй арбитражный апелляционный суд признает решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 законным и обоснованным, принятым при правильном применении норм материального и процессуального права, а также с учетом фактических обстоятельств дела. Оснований для удовлетворения жалобы ОКУ "Управление административными зданиями" по изложенным в них доводам у апелляционного суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 21.06.2017 по делу N А17-9846/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу областного казенного учреждения "Управление административными зданиями" (ИНН: 3728013339, ОГРН: 1023700543404) - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
М.В.НЕМЧАНИНОВА
Т.В.ХОРОВА
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
М.В.НЕМЧАНИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)