Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре М.А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Петропак" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, взыскании судебных расходов,
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Петропак" обратилось в суд с указанным заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:
1) 47:14:0414002:172 для размещения и эксплуатации производственных зданий N 17, 18, 27 и здания бригадного домика, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 37 706 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, муниципальное образование "Горбунковское сельское поселение" (далее - Горбунковское сельское поселение), закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "Племптицезавод "Большевик", у д. Разбегаево, кадастровая стоимость 42 333 657,38 руб.;
2) 47:14:0414002:173 для размещения и эксплуатации производственных зданий N 21, 28, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 7 101 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Горбунковское сельское поселение, ЗАО "Племптицезавод "Большевик", у д. Разбегаево, кадастровая стоимость 7 972 505,73 руб.
Кадастровая стоимость земельных участков определена на основании постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области", которым результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены в виде средних показателей по состоянию на 1 января 2007 г.
Ранее принадлежащие заявителю земельные участки относились к землям сельскохозяйственного назначения.
Решением совета депутатов Горбунковского сельского поселения от 2 августа 2012 г. N 76 утвержден генеральный план поселения, в соответствии с которым земельным участкам изменена категория земель с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов (производственное назначение).
Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, заявитель провел независимую оценку рыночной стоимости земельных участков.
Согласно отчету оценщика К.В.Ю. об оценке рыночной стоимости земельных участков от 14 августа 2014 г. рыночная стоимость по состоянию на 2 августа 2012 г. составила в отношении:
1) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:172 в размере 22 020 000 руб.;
2) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:173 в размере 4 374 000 руб.
Таким образом, рыночная стоимость земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости, установленной способом массовой оценки.
Соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" от 27 ноября 2014 г. N 140722-1467-78.
Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечет нарушение прав заявителя как собственника земельных участков и плательщика земельного налога, подлежащих защите посредством установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.
В связи с этим, заявитель полагал, что нарушенное право подлежит судебной защите, и просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 2 августа 2012 г., в размере, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков, а также взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" судебные расходы.
В качестве лиц, участвующих в деле, заявитель указал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, правительство Ленинградской области.
В письменных возражениях ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" указало, что кадастровая стоимость земельных участков определена на основании документа о внесении кадастровых сведений о категории земельных участков путем умножения площади каждого из земельных участков на ошибочно примененный удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1 122,73 руб./кв. м, установленный для 9 вида разрешенного использования. В основу расчета положены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 г., утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356. Поскольку кадастровая стоимость установлена в соответствии с действующим законодательством, действия органа кадастрового учета являются правомерными.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в письменных возражениях указало, что приказом Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 "О наделении Федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" "Кадастровая палата" по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" с 1 декабря 2010 г. полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, на территории Ленинградской области наделен филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, поэтому управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований. Наряду с этим, обратило внимание на существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков, в отношении которых возник спор, и их рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщика.
Правительство Ленинградской области в письменных возражениях указало, что кадастровая стоимость земельных участков, в отношении которых возник спор, установлена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356, обоснованно. Соответствие этого документа федеральному законодательству установлено решением Ленинградского областного суда от 10 июня 2009 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 г.
Представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не может быть положен в основу удовлетворения заявленных требований, поскольку он не соответствует требованиям федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, содержит ряд неточностей, вызывает сомнения в достоверности и обоснованности содержащихся в нем выводов.
Так, в нарушение пункта 20 ФСО N 1 оценщик, использовав только сравнительный подход, отказ от затратного и доходного подходов не обосновал. Данный недостаток влияет на достоверность и обоснованность сделанных в отчете выводов.
В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны земельные участки, существенно отличающиеся от объектов оценки по площади. Оцениваемый объект имеет электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализацию. У всех объектов-аналогов коммуникации отсутствуют: у объектов-аналогов N N 1, 2, 3 они находятся рядом, а на объект-аналог N 4 получены предварительные технические условия на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и сброс очищенных стоков. Приведенные различия характеристик объектов оценки и объектов-аналогов вызывают необходимость применения соответствующих корректировок, что не может не повлиять на стоимость оцениваемых объектов.
В графе "возможное функциональное использование" в отношении объекта-аналога N 2 указано, что генеральный план Лаголовского сельского поселения находится на последней стадии согласования с градостроительным советом области, предлагаемый земельный участок попадает в зону промышленной застройки. Однако эта информация не подтверждена доказательствами согласования генерального плана поселения, равно как и отнесение земельного участка к зоне промышленной застройки. Генеральный план упомянутого поселения утвержден решением совета депутатов от 12 сентября 2014 г., а потому оценщиком в нарушение пункта 19 ФСО N 1 использована информация о событиях, произошедших после даты оценки.
Из четырех объектов-аналогов только один (N 2) расположен на территории Ломоносовского р-на Ленинградской обл., остальные находятся в Тосненском и Гатчинском р-нах Ленинградской обл. Информация об объектах-аналогах взята из одного источника - ООО "Петерлэнд".
В предварительном судебном заседании 26 января 2015 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Горбунковского сельского поселения, на территории которого находятся принадлежащие заявителю земельные участки и в доход которого подлежит уплате земельный налог.
В письменных возражениях администрация Горбунковского сельского поселения указала, что земельные участки, принадлежащие заявителю, расположены в границах населенного пункта д. Разбегаево на территории производственной зоны "Большевик" 1-й микрорайон, что подтверждается генеральным планом поселения, утвержденным решением совета депутатов поселения от 2 августа 2012 г. N 76, и правилами землепользования и застройки поселения, утвержденными решением совета депутатов поселения от 20 декабря 2013 г. N 49.
Градостроительные регламенты, установленные для данных земельных участков, не соответствуют градостроительным регламентам, утвержденным правилами землепользования и застройки, для д. Разбегаево в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Земельные участки заявителя имеют разрешенное использование "для размещения и эксплуатации производственных зданий N 17, 18, 27 и здания бригадного домика" и "для размещения и эксплуатации производственных зданий N 21, 28", следовательно, заявителем не соблюдена процедура по приведению в соответствие вида разрешенного использования земельных участков их функциональному назначению и градостроительному зонированию, сведений в государственный кадастр недвижимости в части изменения разрешенного использования на "для производственного строительства" не внесено. В данном случае заявитель использует земельные участки не по целевому назначению, т.к. на земельных участках категории "земли населенных пунктов" располагаются и эксплуатируются производственные здания N 17, 18, 27 и здание бригадного домика, производственные здания N 21, 28, фактически же заявителем осуществляется производственно-складская деятельность.
В связи с этим, после приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков их функциональному назначению и внеся соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета произвел бы перерасчет кадастровой стоимости данных земельных участков.
Требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости соответственно является незаконным и необоснованным, поскольку вид разрешенного использования земельных участков не соответствует градостроительным регламентам, а оспариваемая кадастровая стоимость установлена исходя из не соответствующего вида разрешенного использования.
В противном случае после приведения вида разрешенного использования земельных участков их функциональному назначению кадастровая стоимость земельных участков будет пересчитана повторно.
Кроме того, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не может являться допустимым доказательством.
Сравнительный анализ произведен по отношению к действующей кадастровой стоимости земельных участков, определенных без учета вида разрешенного использования земельных участков, обязанность по изменению которого лежит на заявителе; правоустанавливающие документы на земельные участки не приведены в соответствие с требованиями градостроительных регламентов.
Рыночная стоимость земельных участков определена фактически при исследовании только одного объекта-аналога (N 2), что является необоснованным при исследовании, т.к. в непосредственной близости от промышленной зоны "Большевик", где находятся земельные участки, расположены промышленные зоны в д. Горбунки Горбунковского сельского поселения, промышленная зона "Разбегаево" в д. Велигонты Горбунковского сельского поселения, крупная промышленная зона Низинского сельского поселения, промышленная зона в г. Стрельна, на Волхонском шоссе Виллозского сельского поселения, что оценщиком при исследовании не учтено, а во внимание приняты объекты-аналоги, удаленные от Санкт-Петербурга, от кольцевой автомобильной дороги и т.д., т.е. меньшей рыночной стоимости. Объект-аналог N 2 также является удаленным по сравнению с объектами оценки.
В подборе объектов-аналогов отсутствуют даты предложений к продаже этих объектов на открытом рынке и, как следствие, не произведена корректировка на инфляцию по стране.
Информация об объектах-аналогах и произведенные корректировки не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, тогда как существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов оценки.
Рыночная стоимость определена по данным только одного источника ценообразования - ООО "Петерлэнд". При этом невозможность использования других источников данных для определения рыночной стоимости оценщиком не опровергнута.
ООО "Петропак" избрана форма обращения в суд с требованиями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в виде искового заявления.
Учитывая, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, а также то, что вид судопроизводства, в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, не согласных с результатами определения кадастровой стоимости (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), определяется судом, в судебном заседании произведена замена процессуального положения истца на заявителя, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, - на заинтересованных лиц.
В судебном заседании представитель ООО "Петропак" Ш.О.В. требования заявления изменил в части даты, по состоянию на которую следует установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости. Пояснил, что при определении даты, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельных участков, заявитель основывался на данных кадастровых справок о кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, из которых следовало, что датой утверждения кадастровой стоимости является 2 августа 2012 г. Однако в ходе судебного разбирательства представлено решение органа кадастрового учета от 12 октября 2012 г. о внесении кадастровых сведений о категории земельных участков, которое и послужило основанием для установления оспариваемой кадастровой стоимости. Принимая во внимание, что именно орган кадастрового учета ввел в заблуждение относительно сведений о дате, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельных участков, а также то, что временной период между датой, по состоянию на которую проведена оценка рыночной стоимости земельных участков, и датой, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, является незначительным, просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 12 октября 2012 г. В остальном требования заявления поддержал и просил их удовлетворить. Полагал также, что доводы, приведенные правительством Ленинградской области, не могут служить основанием для признания отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П.Е.Н., представитель правительства Ленинградской области Я.И.А., представители администрации Горбунковского сельского поселения М.Т.В., Н.Ю.А., Ф.Д.В., настаивая на позиции, изложенной в письменных возражениях, просили в удовлетворении требований отказать.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило. На основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ООО "Петропак" Ш.О.В., представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П.Е.Н., представителя Правительства Ленинградской области Я.И.А., представителей администрации Горбунковского сельского поселения М.Т.В., Н.Ю.А., Ф.Д.В., допросив свидетеля - оценщика К.В.Ю. и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ООО "Петропак" является собственником земельных участков:
1) с кадастровым номером 47:14:0414002:172 для размещения и эксплуатации производственных зданий N 17, 18, 27 и здания бригадного домика, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 37 706 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Горбунковское сельское поселение, ЗАО "Племптицезавод "Большевик", у д. Разбегаево.
Право собственности зарегистрировано 11 февраля 2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 февраля 2013 г.
2) с кадастровым номером 47:14:0414002:173 для размещения и эксплуатации производственных зданий N 21, 28, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 7 101 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Горбунковское сельское поселение, ЗАО "Племптицезавод "Большевик", у д. Разбегаево.
Право собственности зарегистрировано 11 февраля 2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 февраля 2013 г.
Согласно кадастровому паспорту от 8 января 2009 г. N 14/09-02-7 датой внесения номера 47:14:0414002:172 в государственный кадастр недвижимости является 5 января 2009 г. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка: 184 382 руб., удельный показатель: 4,89 руб./кв. м.
Из кадастрового паспорта от 8 января 2009 г. N 14/09-02-8 следует, что датой внесения номера 47:14:0414002:173 в государственный кадастр недвижимости является 5 января 2009 г. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка: 34 724 руб., удельный показатель: 4,89 руб./кв. м.
Решением совета депутатов Горбунковского сельского поселения от 2 августа 2012 г. N 76 утвержден генеральный план поселения, в соответствии с которым оба земельных участка стали относиться к категории земель: земли населенных пунктов. Данный акт официально опубликован 6 августа 2012 г. в газете "Балтийский луч".
Согласно кадастровым паспортам от 6 декабря 2012 г. N 47/201/12-232715 и N 47/201/12-232739 категория земель земельных участков заявителя: земли населенных пунктов.
Кадастровая стоимость составляет:
1) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:172 - 42 333 657,38 руб.;
2) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:173 - 7 972 505,73 руб.
Удельный показатель кадастровой стоимости: 1 122,73 руб./кв. м.
Рыночная стоимость земельных участков в представленном суду отчете оценщика К.В.Ю., состоящего в трудовых отношениях с ООО "Межрегиональная независимая оценочная компания "Владимиръ", от 14 августа 2014 г. N 09/14-0 определена по состоянию на 2 августа 2012 г. и составляет в отношении:
1) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:172 в размере 22 020 000 руб.;
2) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:173 в размере 4 374 000 руб.
Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". членом которой является оценщик, от 27 ноября 2014 г. N 140722-1467-78 подтверждено соответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
22 декабря 2014 г. комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области отказала заявителю в принятии заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, указав, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006 г., 2007 г., в связи с чем, действие Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. 356, не распространяется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), который налоговое законодательство относит к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - законами названных субъектов Российской Федерации), обязательному к уплате на территориях этих муниципальных образований и указанных выше субъектов Российской Федерации.
Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В действующей редакции пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции, допускает возможность не только определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных характеристик объекта недвижимости, влекущем за собой изменение его кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений в государственный кадастр недвижимости.
Учет изменений объекта недвижимости, в том числе, категории земель, к которой отнесен земельный участок, осуществляется решением органа кадастрового учета об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости (пункт 13 части 2 статьи 7, часть 1 статьи 23 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Из кадастровых справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области усматривается, что датой утверждения кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых возник спор, является 2 августа 2012 г.
Между тем, сведения о названной дате опровергаются решением того же органа кадастрового учета от 12 октября 2012 г. N 47/12-88970 о внесении в государственный кадастр недвижимости кадастровых сведений о категории земель земельных участков - земли населенных пунктов.
Следовательно, датой определения кадастровой стоимости земельных участков является 12 октября 2012 г.
В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены по состоянию на 1 января 2007 г.
Названным актом для 9 вида разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов в д. Разбегаево Ломоносовского р-на Ленинградской обл. среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости утверждено в размере 1 333,72 руб./кв. м (таблица "средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м").
Как указано выше, при определении кадастровой стоимости земельных участков использован иной удельный показатель кадастровой стоимости - 1 122,73 руб./кв. м.
Органом кадастрового учета не оспаривается, что данный удельный показатель применен ошибочно.
Суд полагает, что применение органом кадастрового учета удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1 122,73 руб./кв. м вместо 1 333,72 руб./кв. м в данном деле правового значения не имеет, поскольку оно не повлекло увеличения кадастровой стоимости земельных участков и нарушения прав и законных интересов заявителя.
В пункте 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, указано, что в случае, когда перевод земельного участка из одной категории в другую, происходит (произошел) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость земельного участка определяется заново после утверждения государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
Следовательно, кадастровая стоимость земельных участков органом кадастрового учета правомерно определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356.
В представленном суду отчете оценщика рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 2 августа 2012 г.
Вместе с тем, суд находит заслуживающими внимания доводы заявителя о том, что именно эта дата указана в кадастровых справках о кадастровой стоимости объектов недвижимости филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области.
Кроме того, суд полагает, что временной период между датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, и датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость, является незначительным, а потому сам по себе факт представления заявителем в качестве доказательства отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков на дату, отличную от даты определения их кадастровой стоимости, не может рассматриваться в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Для целей того же Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 названного Федерального закона).
Проверка соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности осуществляется не только саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, но и судом.
Оценивая отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельных участков, а также положительное заключение саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в их отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
В пункте 19 ФСО N 1 указано, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (пункт 8 Федерального стандарта оценки (цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 255).
Согласно пункту 20 ФСО N 1, подпункту "з" пункта 8 ФСО N 3 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков), утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, следует, что, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
В пункте 7 ФСО N 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
В разделе XI.1 "выбор подходов к оценке стоимости объектов оценки" отчета обоснован отказ от использования методов выделения, распределения, капитализации земельной ренты (т. 1 л.д. 126).
При этом, отказываясь от названных методов, оценщик исходил из того, что земельные участки являются незастроенными, тогда как эти сведения опровергаются данными кадастровых паспортов и отчета (т. 1 л.д. 74).
На л.д. 53 т. 1 указано, что рыночная оценка земельных участков проводится без учета расположенных на них улучшений и возможного влияния таких улучшений на стоимость объектов оценки.
Между тем, по смыслу Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков и пункта 10 ФСО N 1 наличие строений на земельных участках имеет значение для определения рыночной стоимости земельных участков, поскольку данный фактор оказывает влияние на возможность использования указанных методов и на определение наиболее эффективного использования объектов оценки, при котором их стоимость будет наибольшей.
Методы остатка и предполагаемого использования оценщиком не использовались, но отказ от них не мотивирован (т. 1 л.д. 126 - 128).
При оценке использован только сравнительный подход, однако отказ от затратного подхода в отчете не обоснован.
Отказ от доходного подхода мотивирован лишь тем, что метод сравнения продаж (сравнительный подход) позволяет получить более точную стоимость объекта оценки по сравнению с методами доходного подхода (т. 1 л.д. 128), при том, что на л.д. 122, 124 т. 1 указано, что земельные участки используются в производственно-складских целях и варианты использования земельных участков под производственно-складские объекты могут приносить доход, а потому такой отказ суд не может признать обоснованным.
В разделе VII "этапы проведения оценки" отчета указано, что на этапе применения подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов, был определен подход к оценке с обоснованием отказа от использования других подходов, а также определены методы оценки в рамках выбранного подхода (т. 1 л.д. 60).
Отсутствие в отчете обоснованного отказа от затратного, доходного подходов, методов остатка и предполагаемого использования вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, что является нарушением принципа однозначности.
Свидетель К.В.Ю. пояснил суду, что земельные участки оценивались как незастроенные, исходя из задания на оценку: определение рыночной стоимости объектов оценки, используемой заказчиком в целях внесения величины рыночной стоимости объектов оценки в качестве их кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости в судебном порядке, а потому задача оценить земельные участки как застроенные перед ним не стояла, по тем же причинам оценка рыночной стоимости проводилась без учета расположенных на земельных участках улучшений и возможного влияния таких улучшений на стоимость земельных участков. Не оспаривая, что вывод об отказе от затратного подхода, методов остатка и предполагаемого использования в отчете отсутствует, полагал достаточным обоснование в отчете использование других подходов и методов.
По изложенным выше основаниям приведенное объяснение оценщика суд находит неубедительным.
В соответствии с пунктами 14, 22 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В рамках сравнительного подхода оценщиком отобрано 4 объекта-аналога, используя информацию о которых с применением метода сравнения продаж, им и был произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки (т. 1 л.д. 133).
При выборе объектов-аналогов оценщик исходил из функционального использования объектов оценки - под производственно-складские цели (т. 1 л.д. 124), их количественных и качественных характеристик, приведенных на л.д. 61 - 62 т. 1 (т. 1 л.д. 131).
Из отчета следует, что все 4 объекта-аналога относятся к категории земель: земли населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования, отнесенный постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" к 9 группе.
Однако данные о разрешенном использовании объекта-аналога N 2 основаны на проекте генерального плана Лаголовского муниципального образования, который не является документом территориального планирования поселения, поэтому эти сведения нельзя признать достоверными.
Объект оценки расположен в Ломоносовском р-не Ленинградской обл., тогда как только 1 объект-аналог находится в том же районе (объект-аналог N 2). Объекты-аналоги N 1 и N 4 расположены в Тосненском р-не области, объект-аналог N 3 - в Гатчинском р-не области.
Площадь объектов-аналогов: от 10 000 кв. м до 44 000 кв. м (объект-аналог N 1), 28 000 кв. м (объект-аналог N 2), 30 000 кв. м (объекты-аналоги N 3 и N 4).
Учитывая, что площадь объекта оценки с кадастровым номером 47:14:0414002:173 составляет 7 101 кв. м, площадь объектов-аналогов существенно превышает площадь оцениваемого объекта.
Объекты оценки оснащены следующими коммуникациями: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, тогда как ни один из объектов-аналогов не имеет коммуникаций.
В отчете в отношении объектов-аналогов N N 1, 2, 3 указано, что коммуникации находятся рядом (при этом отсутствуют данные о том, какие это коммуникации и на каком расстоянии от объектов-аналогов они расположены), а на объект оценки N 4 получены предварительные технические условия на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и сброс очищенных стоков, т.е. установка коммуникаций только запланирована, при этом их объем отличается от объектов оценки.
Наряду с этим, суд отмечает, что в объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отсутствует какая-либо информация о коммуникациях (т. 1 л.д. 225), в объявлении о продаже объекта-аналога N 2 указано, что рядом имеется только электроснабжение (вдоль участка проходит линия электропередач) (т. 1 л.д. 227). Ссылок на иные источники информации, которые использовал оценщик при описании характеристик объектов-аналогов, в отчете не сделано. В связи с этим, нарушены принципы обоснованности и однозначности.
Изложенное позволяет суду сделать вывод, что отобранные оценщиком объекты-аналоги не соответствуют в полной мере требованиям пунктов 14, 22 ФСО N 1.
В отчете указано, что выбор объектов-аналогов (аналоги) проводился на дату оценки (или до даты оценки) - 2 августа 2012 г. (т. 1 л.д. 131), соответственно, и существенная информация о характеристиках объектов-аналогов использовалась в отчете исходя из того, что предложения о продаже объектов-аналогов существовали на дату оценки.
Источники информации по каждому объекту-аналогу приведены в таблицах расчетов и в приложении 2 "источники информации по объектам-аналогам" к отчету (т. 1 л.д. 132).
В таблице "корректировка по первой группе объектов-аналогов" на л.д. 136 т. 1 отчета указано, что датой сделки с объектами-аналогами является август 2012 г. (т. 1 л.д. 136).
В приложении 2 к отчету "источники информации по объектам-аналогам" приведены скриншоты объявлений продаж объектов-аналогов, в которых даты продаж отсутствуют (т. 1 л.д. 225 - 229).
Таким образом, отчетом не подтверждается, что отобранные для сравнения объекты можно отнести к объектам-аналогам.
Следовательно, имеются основания считать, что оценщиком при использовании сравнительного подхода допущено нарушение пункта 4 ФСО N 3, в частности, нарушение принципов существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.
Кроме того, в отчете неоднократно упоминается, что разрешенное использование объектов оценки соответствует правилам землепользования и застройки (т. 1 л.д. 74, 75, 93, 120). Однако правила землепользования и застройки Горбунковского сельского поселения утверждены решением совета депутатов поселения от 20 декабря 2013 г. N 49, т.е. после даты, по состоянию на которую проводилась оценка, а потому в соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик был не вправе использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 14 августа 2014 г. N 09/14-0 не может быть принят в качестве доказательства, бесспорно свидетельствующего о том, что по состоянию на 2 августа 2012 г. действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:172 составляет 22 020 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:173 - 4 374 000 руб.
По тем же основаниям суд не может согласиться с выводами положительного экспертного заключения некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" от 27 ноября 2014 г. N 140722-1467-78 о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости.
Кроме того, из содержания экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков следует, что экспертиза по существу носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной в отчете оценщика. Вывод о подтверждении конкретной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, экспертами не сделан, тогда как это прямо предусмотрено пунктом 16 ФСО N 5.
Ходатайство заявителя о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 12 октября 2012 г. судом отклонено, поскольку заинтересованными лицами отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков оспаривается по мотиву его несоответствия законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, а потому проверка соответствия отчета нормативным правовым актам, регулирующим рассматриваемые правоотношения, и оценка данного доказательства судом не требует специальных познаний.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.
Поскольку в удовлетворении материальных требований заявителю отказано, его требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд
обществу с ограниченной ответственностью "Петропак" в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинградский областной суд.
Решение принято в окончательной форме 10 марта 2015 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.03.2015 ПО ДЕЛУ N 3-13/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 2 марта 2015 г. по делу N 3-13/2015
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Шадриной Е.В.,
при секретаре М.А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Петропак" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, взыскании судебных расходов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Петропак" обратилось в суд с указанным заявлением, ссылаясь на то, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:
1) 47:14:0414002:172 для размещения и эксплуатации производственных зданий N 17, 18, 27 и здания бригадного домика, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 37 706 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, муниципальное образование "Горбунковское сельское поселение" (далее - Горбунковское сельское поселение), закрытое акционерное общество (далее - ЗАО) "Племптицезавод "Большевик", у д. Разбегаево, кадастровая стоимость 42 333 657,38 руб.;
2) 47:14:0414002:173 для размещения и эксплуатации производственных зданий N 21, 28, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 7 101 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Горбунковское сельское поселение, ЗАО "Племптицезавод "Большевик", у д. Разбегаево, кадастровая стоимость 7 972 505,73 руб.
Кадастровая стоимость земельных участков определена на основании постановления Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области", которым результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены в виде средних показателей по состоянию на 1 января 2007 г.
Ранее принадлежащие заявителю земельные участки относились к землям сельскохозяйственного назначения.
Решением совета депутатов Горбунковского сельского поселения от 2 августа 2012 г. N 76 утвержден генеральный план поселения, в соответствии с которым земельным участкам изменена категория земель с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов (производственное назначение).
Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, заявитель провел независимую оценку рыночной стоимости земельных участков.
Согласно отчету оценщика К.В.Ю. об оценке рыночной стоимости земельных участков от 14 августа 2014 г. рыночная стоимость по состоянию на 2 августа 2012 г. составила в отношении:
1) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:172 в размере 22 020 000 руб.;
2) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:173 в размере 4 374 000 руб.
Таким образом, рыночная стоимость земельных участков значительно ниже их кадастровой стоимости, установленной способом массовой оценки.
Соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" от 27 ноября 2014 г. N 140722-1467-78.
Несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечет нарушение прав заявителя как собственника земельных участков и плательщика земельного налога, подлежащих защите посредством установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.
В связи с этим, заявитель полагал, что нарушенное право подлежит судебной защите, и просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 2 августа 2012 г., в размере, определенном в отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков, а также взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения (далее - ФГБУ) "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" судебные расходы.
В качестве лиц, участвующих в деле, заявитель указал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, правительство Ленинградской области.
В письменных возражениях ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" указало, что кадастровая стоимость земельных участков определена на основании документа о внесении кадастровых сведений о категории земельных участков путем умножения площади каждого из земельных участков на ошибочно примененный удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1 122,73 руб./кв. м, установленный для 9 вида разрешенного использования. В основу расчета положены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 г., утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356. Поскольку кадастровая стоимость установлена в соответствии с действующим законодательством, действия органа кадастрового учета являются правомерными.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в письменных возражениях указало, что приказом Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 "О наделении Федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" "Кадастровая палата" по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" с 1 декабря 2010 г. полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, на территории Ленинградской области наделен филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, поэтому управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований. Наряду с этим, обратило внимание на существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков, в отношении которых возник спор, и их рыночной стоимостью, определенной в отчете оценщика.
Правительство Ленинградской области в письменных возражениях указало, что кадастровая стоимость земельных участков, в отношении которых возник спор, установлена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356, обоснованно. Соответствие этого документа федеральному законодательству установлено решением Ленинградского областного суда от 10 июня 2009 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 г.
Представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не может быть положен в основу удовлетворения заявленных требований, поскольку он не соответствует требованиям федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3) (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254, содержит ряд неточностей, вызывает сомнения в достоверности и обоснованности содержащихся в нем выводов.
Так, в нарушение пункта 20 ФСО N 1 оценщик, использовав только сравнительный подход, отказ от затратного и доходного подходов не обосновал. Данный недостаток влияет на достоверность и обоснованность сделанных в отчете выводов.
В качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны земельные участки, существенно отличающиеся от объектов оценки по площади. Оцениваемый объект имеет электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализацию. У всех объектов-аналогов коммуникации отсутствуют: у объектов-аналогов N N 1, 2, 3 они находятся рядом, а на объект-аналог N 4 получены предварительные технические условия на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и сброс очищенных стоков. Приведенные различия характеристик объектов оценки и объектов-аналогов вызывают необходимость применения соответствующих корректировок, что не может не повлиять на стоимость оцениваемых объектов.
В графе "возможное функциональное использование" в отношении объекта-аналога N 2 указано, что генеральный план Лаголовского сельского поселения находится на последней стадии согласования с градостроительным советом области, предлагаемый земельный участок попадает в зону промышленной застройки. Однако эта информация не подтверждена доказательствами согласования генерального плана поселения, равно как и отнесение земельного участка к зоне промышленной застройки. Генеральный план упомянутого поселения утвержден решением совета депутатов от 12 сентября 2014 г., а потому оценщиком в нарушение пункта 19 ФСО N 1 использована информация о событиях, произошедших после даты оценки.
Из четырех объектов-аналогов только один (N 2) расположен на территории Ломоносовского р-на Ленинградской обл., остальные находятся в Тосненском и Гатчинском р-нах Ленинградской обл. Информация об объектах-аналогах взята из одного источника - ООО "Петерлэнд".
В предварительном судебном заседании 26 января 2015 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Горбунковского сельского поселения, на территории которого находятся принадлежащие заявителю земельные участки и в доход которого подлежит уплате земельный налог.
В письменных возражениях администрация Горбунковского сельского поселения указала, что земельные участки, принадлежащие заявителю, расположены в границах населенного пункта д. Разбегаево на территории производственной зоны "Большевик" 1-й микрорайон, что подтверждается генеральным планом поселения, утвержденным решением совета депутатов поселения от 2 августа 2012 г. N 76, и правилами землепользования и застройки поселения, утвержденными решением совета депутатов поселения от 20 декабря 2013 г. N 49.
Градостроительные регламенты, установленные для данных земельных участков, не соответствуют градостроительным регламентам, утвержденным правилами землепользования и застройки, для д. Разбегаево в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Земельные участки заявителя имеют разрешенное использование "для размещения и эксплуатации производственных зданий N 17, 18, 27 и здания бригадного домика" и "для размещения и эксплуатации производственных зданий N 21, 28", следовательно, заявителем не соблюдена процедура по приведению в соответствие вида разрешенного использования земельных участков их функциональному назначению и градостроительному зонированию, сведений в государственный кадастр недвижимости в части изменения разрешенного использования на "для производственного строительства" не внесено. В данном случае заявитель использует земельные участки не по целевому назначению, т.к. на земельных участках категории "земли населенных пунктов" располагаются и эксплуатируются производственные здания N 17, 18, 27 и здание бригадного домика, производственные здания N 21, 28, фактически же заявителем осуществляется производственно-складская деятельность.
В связи с этим, после приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков их функциональному назначению и внеся соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета произвел бы перерасчет кадастровой стоимости данных земельных участков.
Требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости соответственно является незаконным и необоснованным, поскольку вид разрешенного использования земельных участков не соответствует градостроительным регламентам, а оспариваемая кадастровая стоимость установлена исходя из не соответствующего вида разрешенного использования.
В противном случае после приведения вида разрешенного использования земельных участков их функциональному назначению кадастровая стоимость земельных участков будет пересчитана повторно.
Кроме того, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не может являться допустимым доказательством.
Сравнительный анализ произведен по отношению к действующей кадастровой стоимости земельных участков, определенных без учета вида разрешенного использования земельных участков, обязанность по изменению которого лежит на заявителе; правоустанавливающие документы на земельные участки не приведены в соответствие с требованиями градостроительных регламентов.
Рыночная стоимость земельных участков определена фактически при исследовании только одного объекта-аналога (N 2), что является необоснованным при исследовании, т.к. в непосредственной близости от промышленной зоны "Большевик", где находятся земельные участки, расположены промышленные зоны в д. Горбунки Горбунковского сельского поселения, промышленная зона "Разбегаево" в д. Велигонты Горбунковского сельского поселения, крупная промышленная зона Низинского сельского поселения, промышленная зона в г. Стрельна, на Волхонском шоссе Виллозского сельского поселения, что оценщиком при исследовании не учтено, а во внимание приняты объекты-аналоги, удаленные от Санкт-Петербурга, от кольцевой автомобильной дороги и т.д., т.е. меньшей рыночной стоимости. Объект-аналог N 2 также является удаленным по сравнению с объектами оценки.
В подборе объектов-аналогов отсутствуют даты предложений к продаже этих объектов на открытом рынке и, как следствие, не произведена корректировка на инфляцию по стране.
Информация об объектах-аналогах и произведенные корректировки не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, тогда как существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов оценки.
Рыночная стоимость определена по данным только одного источника ценообразования - ООО "Петерлэнд". При этом невозможность использования других источников данных для определения рыночной стоимости оценщиком не опровергнута.
ООО "Петропак" избрана форма обращения в суд с требованиями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в виде искового заявления.
Учитывая, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, а также то, что вид судопроизводства, в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, не согласных с результатами определения кадастровой стоимости (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), определяется судом, в судебном заседании произведена замена процессуального положения истца на заявителя, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, - на заинтересованных лиц.
В судебном заседании представитель ООО "Петропак" Ш.О.В. требования заявления изменил в части даты, по состоянию на которую следует установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости. Пояснил, что при определении даты, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельных участков, заявитель основывался на данных кадастровых справок о кадастровой стоимости каждого из объектов недвижимости филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, из которых следовало, что датой утверждения кадастровой стоимости является 2 августа 2012 г. Однако в ходе судебного разбирательства представлено решение органа кадастрового учета от 12 октября 2012 г. о внесении кадастровых сведений о категории земельных участков, которое и послужило основанием для установления оспариваемой кадастровой стоимости. Принимая во внимание, что именно орган кадастрового учета ввел в заблуждение относительно сведений о дате, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельных участков, а также то, что временной период между датой, по состоянию на которую проведена оценка рыночной стоимости земельных участков, и датой, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, является незначительным, просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 12 октября 2012 г. В остальном требования заявления поддержал и просил их удовлетворить. Полагал также, что доводы, приведенные правительством Ленинградской области, не могут служить основанием для признания отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П.Е.Н., представитель правительства Ленинградской области Я.И.А., представители администрации Горбунковского сельского поселения М.Т.В., Н.Ю.А., Ф.Д.В., настаивая на позиции, изложенной в письменных возражениях, просили в удовлетворении требований отказать.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило. На основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.
Выслушав объяснения представителя ООО "Петропак" Ш.О.В., представителя ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" П.Е.Н., представителя Правительства Ленинградской области Я.И.А., представителей администрации Горбунковского сельского поселения М.Т.В., Н.Ю.А., Ф.Д.В., допросив свидетеля - оценщика К.В.Ю. и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что ООО "Петропак" является собственником земельных участков:
1) с кадастровым номером 47:14:0414002:172 для размещения и эксплуатации производственных зданий N 17, 18, 27 и здания бригадного домика, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 37 706 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Горбунковское сельское поселение, ЗАО "Племптицезавод "Большевик", у д. Разбегаево.
Право собственности зарегистрировано 11 февраля 2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 февраля 2013 г.
2) с кадастровым номером 47:14:0414002:173 для размещения и эксплуатации производственных зданий N 21, 28, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 7 101 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, Горбунковское сельское поселение, ЗАО "Племптицезавод "Большевик", у д. Разбегаево.
Право собственности зарегистрировано 11 февраля 2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 февраля 2013 г.
Согласно кадастровому паспорту от 8 января 2009 г. N 14/09-02-7 датой внесения номера 47:14:0414002:172 в государственный кадастр недвижимости является 5 января 2009 г. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка: 184 382 руб., удельный показатель: 4,89 руб./кв. м.
Из кадастрового паспорта от 8 января 2009 г. N 14/09-02-8 следует, что датой внесения номера 47:14:0414002:173 в государственный кадастр недвижимости является 5 января 2009 г. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка: 34 724 руб., удельный показатель: 4,89 руб./кв. м.
Решением совета депутатов Горбунковского сельского поселения от 2 августа 2012 г. N 76 утвержден генеральный план поселения, в соответствии с которым оба земельных участка стали относиться к категории земель: земли населенных пунктов. Данный акт официально опубликован 6 августа 2012 г. в газете "Балтийский луч".
Согласно кадастровым паспортам от 6 декабря 2012 г. N 47/201/12-232715 и N 47/201/12-232739 категория земель земельных участков заявителя: земли населенных пунктов.
Кадастровая стоимость составляет:
1) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:172 - 42 333 657,38 руб.;
2) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:173 - 7 972 505,73 руб.
Удельный показатель кадастровой стоимости: 1 122,73 руб./кв. м.
Рыночная стоимость земельных участков в представленном суду отчете оценщика К.В.Ю., состоящего в трудовых отношениях с ООО "Межрегиональная независимая оценочная компания "Владимиръ", от 14 августа 2014 г. N 09/14-0 определена по состоянию на 2 августа 2012 г. и составляет в отношении:
1) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:172 в размере 22 020 000 руб.;
2) земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:173 в размере 4 374 000 руб.
Положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". членом которой является оценщик, от 27 ноября 2014 г. N 140722-1467-78 подтверждено соответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
22 декабря 2014 г. комиссия по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области отказала заявителю в принятии заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, указав, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006 г., 2007 г., в связи с чем, действие Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" на результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. 356, не распространяется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), который налоговое законодательство относит к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - законами названных субъектов Российской Федерации), обязательному к уплате на территориях этих муниципальных образований и указанных выше субъектов Российской Федерации.
Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
В действующей редакции пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции, допускает возможность не только определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных характеристик объекта недвижимости, влекущем за собой изменение его кадастровой стоимости, является дата внесения таких сведений в государственный кадастр недвижимости.
Учет изменений объекта недвижимости, в том числе, категории земель, к которой отнесен земельный участок, осуществляется решением органа кадастрового учета об осуществлении кадастрового учета изменений объекта недвижимости (пункт 13 части 2 статьи 7, часть 1 статьи 23 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").
Из кадастровых справок о кадастровой стоимости объектов недвижимости филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области усматривается, что датой утверждения кадастровой стоимости земельных участков, в отношении которых возник спор, является 2 августа 2012 г.
Между тем, сведения о названной дате опровергаются решением того же органа кадастрового учета от 12 октября 2012 г. N 47/12-88970 о внесении в государственный кадастр недвижимости кадастровых сведений о категории земель земельных участков - земли населенных пунктов.
Следовательно, датой определения кадастровой стоимости земельных участков является 12 октября 2012 г.
В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены по состоянию на 1 января 2007 г.
Названным актом для 9 вида разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов в д. Разбегаево Ломоносовского р-на Ленинградской обл. среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости утверждено в размере 1 333,72 руб./кв. м (таблица "средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м").
Как указано выше, при определении кадастровой стоимости земельных участков использован иной удельный показатель кадастровой стоимости - 1 122,73 руб./кв. м.
Органом кадастрового учета не оспаривается, что данный удельный показатель применен ошибочно.
Суд полагает, что применение органом кадастрового учета удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1 122,73 руб./кв. м вместо 1 333,72 руб./кв. м в данном деле правового значения не имеет, поскольку оно не повлекло увеличения кадастровой стоимости земельных участков и нарушения прав и законных интересов заявителя.
В пункте 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. N 222, указано, что в случае, когда перевод земельного участка из одной категории в другую, происходит (произошел) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость земельного участка определяется заново после утверждения государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.
Следовательно, кадастровая стоимость земельных участков органом кадастрового учета правомерно определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области, утвержденных постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356.
В представленном суду отчете оценщика рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 2 августа 2012 г.
Вместе с тем, суд находит заслуживающими внимания доводы заявителя о том, что именно эта дата указана в кадастровых справках о кадастровой стоимости объектов недвижимости филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области.
Кроме того, суд полагает, что временной период между датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, и датой, по состоянию на которую определена рыночная стоимость, является незначительным, а потому сам по себе факт представления заявителем в качестве доказательства отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков на дату, отличную от даты определения их кадастровой стоимости, не может рассматриваться в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Для целей того же Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 названного Федерального закона).
Проверка соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности осуществляется не только саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, но и судом.
Оценивая отчет оценщика об оценке рыночной стоимости земельных участков, а также положительное заключение саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд исходит из того, что в соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в их отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
В пункте 19 ФСО N 1 указано, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (пункт 8 Федерального стандарта оценки (цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 255).
Согласно пункту 20 ФСО N 1, подпункту "з" пункта 8 ФСО N 3 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков), утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, следует, что, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
В пункте 7 ФСО N 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
В разделе XI.1 "выбор подходов к оценке стоимости объектов оценки" отчета обоснован отказ от использования методов выделения, распределения, капитализации земельной ренты (т. 1 л.д. 126).
При этом, отказываясь от названных методов, оценщик исходил из того, что земельные участки являются незастроенными, тогда как эти сведения опровергаются данными кадастровых паспортов и отчета (т. 1 л.д. 74).
На л.д. 53 т. 1 указано, что рыночная оценка земельных участков проводится без учета расположенных на них улучшений и возможного влияния таких улучшений на стоимость объектов оценки.
Между тем, по смыслу Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков и пункта 10 ФСО N 1 наличие строений на земельных участках имеет значение для определения рыночной стоимости земельных участков, поскольку данный фактор оказывает влияние на возможность использования указанных методов и на определение наиболее эффективного использования объектов оценки, при котором их стоимость будет наибольшей.
Методы остатка и предполагаемого использования оценщиком не использовались, но отказ от них не мотивирован (т. 1 л.д. 126 - 128).
При оценке использован только сравнительный подход, однако отказ от затратного подхода в отчете не обоснован.
Отказ от доходного подхода мотивирован лишь тем, что метод сравнения продаж (сравнительный подход) позволяет получить более точную стоимость объекта оценки по сравнению с методами доходного подхода (т. 1 л.д. 128), при том, что на л.д. 122, 124 т. 1 указано, что земельные участки используются в производственно-складских целях и варианты использования земельных участков под производственно-складские объекты могут приносить доход, а потому такой отказ суд не может признать обоснованным.
В разделе VII "этапы проведения оценки" отчета указано, что на этапе применения подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов, был определен подход к оценке с обоснованием отказа от использования других подходов, а также определены методы оценки в рамках выбранного подхода (т. 1 л.д. 60).
Отсутствие в отчете обоснованного отказа от затратного, доходного подходов, методов остатка и предполагаемого использования вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, что является нарушением принципа однозначности.
Свидетель К.В.Ю. пояснил суду, что земельные участки оценивались как незастроенные, исходя из задания на оценку: определение рыночной стоимости объектов оценки, используемой заказчиком в целях внесения величины рыночной стоимости объектов оценки в качестве их кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости в судебном порядке, а потому задача оценить земельные участки как застроенные перед ним не стояла, по тем же причинам оценка рыночной стоимости проводилась без учета расположенных на земельных участках улучшений и возможного влияния таких улучшений на стоимость земельных участков. Не оспаривая, что вывод об отказе от затратного подхода, методов остатка и предполагаемого использования в отчете отсутствует, полагал достаточным обоснование в отчете использование других подходов и методов.
По изложенным выше основаниям приведенное объяснение оценщика суд находит неубедительным.
В соответствии с пунктами 14, 22 ФСО N 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В рамках сравнительного подхода оценщиком отобрано 4 объекта-аналога, используя информацию о которых с применением метода сравнения продаж, им и был произведен расчет рыночной стоимости объектов оценки (т. 1 л.д. 133).
При выборе объектов-аналогов оценщик исходил из функционального использования объектов оценки - под производственно-складские цели (т. 1 л.д. 124), их количественных и качественных характеристик, приведенных на л.д. 61 - 62 т. 1 (т. 1 л.д. 131).
Из отчета следует, что все 4 объекта-аналога относятся к категории земель: земли населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования, отнесенный постановлением Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N 356 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области" к 9 группе.
Однако данные о разрешенном использовании объекта-аналога N 2 основаны на проекте генерального плана Лаголовского муниципального образования, который не является документом территориального планирования поселения, поэтому эти сведения нельзя признать достоверными.
Объект оценки расположен в Ломоносовском р-не Ленинградской обл., тогда как только 1 объект-аналог находится в том же районе (объект-аналог N 2). Объекты-аналоги N 1 и N 4 расположены в Тосненском р-не области, объект-аналог N 3 - в Гатчинском р-не области.
Площадь объектов-аналогов: от 10 000 кв. м до 44 000 кв. м (объект-аналог N 1), 28 000 кв. м (объект-аналог N 2), 30 000 кв. м (объекты-аналоги N 3 и N 4).
Учитывая, что площадь объекта оценки с кадастровым номером 47:14:0414002:173 составляет 7 101 кв. м, площадь объектов-аналогов существенно превышает площадь оцениваемого объекта.
Объекты оценки оснащены следующими коммуникациями: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, тогда как ни один из объектов-аналогов не имеет коммуникаций.
В отчете в отношении объектов-аналогов N N 1, 2, 3 указано, что коммуникации находятся рядом (при этом отсутствуют данные о том, какие это коммуникации и на каком расстоянии от объектов-аналогов они расположены), а на объект оценки N 4 получены предварительные технические условия на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и сброс очищенных стоков, т.е. установка коммуникаций только запланирована, при этом их объем отличается от объектов оценки.
Наряду с этим, суд отмечает, что в объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отсутствует какая-либо информация о коммуникациях (т. 1 л.д. 225), в объявлении о продаже объекта-аналога N 2 указано, что рядом имеется только электроснабжение (вдоль участка проходит линия электропередач) (т. 1 л.д. 227). Ссылок на иные источники информации, которые использовал оценщик при описании характеристик объектов-аналогов, в отчете не сделано. В связи с этим, нарушены принципы обоснованности и однозначности.
Изложенное позволяет суду сделать вывод, что отобранные оценщиком объекты-аналоги не соответствуют в полной мере требованиям пунктов 14, 22 ФСО N 1.
В отчете указано, что выбор объектов-аналогов (аналоги) проводился на дату оценки (или до даты оценки) - 2 августа 2012 г. (т. 1 л.д. 131), соответственно, и существенная информация о характеристиках объектов-аналогов использовалась в отчете исходя из того, что предложения о продаже объектов-аналогов существовали на дату оценки.
Источники информации по каждому объекту-аналогу приведены в таблицах расчетов и в приложении 2 "источники информации по объектам-аналогам" к отчету (т. 1 л.д. 132).
В таблице "корректировка по первой группе объектов-аналогов" на л.д. 136 т. 1 отчета указано, что датой сделки с объектами-аналогами является август 2012 г. (т. 1 л.д. 136).
В приложении 2 к отчету "источники информации по объектам-аналогам" приведены скриншоты объявлений продаж объектов-аналогов, в которых даты продаж отсутствуют (т. 1 л.д. 225 - 229).
Таким образом, отчетом не подтверждается, что отобранные для сравнения объекты можно отнести к объектам-аналогам.
Следовательно, имеются основания считать, что оценщиком при использовании сравнительного подхода допущено нарушение пункта 4 ФСО N 3, в частности, нарушение принципов существенности, обоснованности, однозначности и проверяемости.
Кроме того, в отчете неоднократно упоминается, что разрешенное использование объектов оценки соответствует правилам землепользования и застройки (т. 1 л.д. 74, 75, 93, 120). Однако правила землепользования и застройки Горбунковского сельского поселения утверждены решением совета депутатов поселения от 20 декабря 2013 г. N 49, т.е. после даты, по состоянию на которую проводилась оценка, а потому в соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик был не вправе использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 14 августа 2014 г. N 09/14-0 не может быть принят в качестве доказательства, бесспорно свидетельствующего о том, что по состоянию на 2 августа 2012 г. действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:172 составляет 22 020 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 47:14:0414002:173 - 4 374 000 руб.
По тем же основаниям суд не может согласиться с выводами положительного экспертного заключения некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" от 27 ноября 2014 г. N 140722-1467-78 о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости.
Кроме того, из содержания экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков следует, что экспертиза по существу носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной в отчете оценщика. Вывод о подтверждении конкретной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, экспертами не сделан, тогда как это прямо предусмотрено пунктом 16 ФСО N 5.
Ходатайство заявителя о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 12 октября 2012 г. судом отклонено, поскольку заинтересованными лицами отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков оспаривается по мотиву его несоответствия законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, а потому проверка соответствия отчета нормативным правовым актам, регулирующим рассматриваемые правоотношения, и оценка данного доказательства судом не требует специальных познаний.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.
Поскольку в удовлетворении материальных требований заявителю отказано, его требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
обществу с ограниченной ответственностью "Петропак" в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинградский областной суд.
Решение принято в окончательной форме 10 марта 2015 года.
Судья
Е.В.ШАДРИНА
Е.В.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)