Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
от заявителя: представитель Мишенин Д.Ю. (по доверенности от 11.11.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-40487/2016
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьих лиц администрации Южно-Кубанского сельского поселения Динского района, управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динского района
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - заинтересованное лицо, управление) в государственной регистрации уступки права аренды земельного участка, обязании управления осуществить государственную регистрацию уступки права по договору аренды на основании заявления от 09.09.2016 N 23/001/600/2016-4487 и представленных документов.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Южно-Кубанского сельского поселения Динского района (далее - администрация), управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление имущественных отношений).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2017 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, дополнении к ней, апеллянт указывает на то, что ограничений на передачу права аренды и включения в конкурсную массу законом не установлено, судом первой инстанции неверно применена статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации, у ответчика задолженности по арендной плате не имеется, отказ в заключении договора на новый срок связан с отсутствием записи об уступке права требования.
От управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
В судебном заседании, начатом 17.10.2017, объявлен перерыв до 18.10.2017 до 14 часов 20 минут.
Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.
После перерыва судебное заседание продолжено 18.10.2017 с участием представителя общества, который поддержал ранее занимаемую правовую позицию по спору.
Совещаясь на месте, суд определил продлить перерыв до 20.10.2017 до 13 час. 45 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено 20.10.2017 в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не считает, что решение подлежит отмене в части, а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 14.06.2012 N 918 между управлением имущественных отношений (арендодатель) и ООО "Эй Джи Эй-Юг" заключен договор аренды N 0700003114 от 18.06.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:499 общей площадью 977 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, поселок Южный, ул. Северная, 2/5, для строительства торгово-офисного здания.
Согласно пунктам 1.1, 7.2 договора срок действия договора составляет пять лет, до 14.06.2017.
Как следует из постановления администрации от 14.06.2012 N 918, земельный участок предоставляется ООО "Эй Джи Эй-Юг" в аренду сроком на 5 лет для строительства торгово-офисного здания на основании постановления администрации от 30.11.2011 N 2759 "О предварительном согласовании места строительства торгово-офисного здания и образовании земельного участка по адресу: поселок Южный, улица Северная, 2/5 и утверждении схемы расположения".
19 мая 2016 года администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Эй Джи Эй-Юг" о расторжении договора аренды. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2017 производство по делу прекращено в связи с ликвидацией ответчика.
17 августа 2016 года конкурсным управляющим ООО "Эй Джи Эй-Юг" Орловым Ю.А. проведен аукцион на право аренды указанного земельного участки.
Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 17.08.2016 на торгах приняло только ООО "Аврора-Недвижимость", в связи с чем торги признаны несостоявшимися, поскольку к участию на торгах допущен только один участник.
ООО "Эй Джи Эй-Юг" в адрес управления имущественных отношений направлено уведомление от 06.09.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.06.2012 N 0700003114 земельного участка несельскохозяйственного назначения на основании гласно договора уступки прав аренды от 17.08.2016, заключенного по итогам открытых торгов от 17.08.2016.
17.08.2016 между ООО "Эй Джи Эй-Юг" и ООО "Аврора-Недвижимость" заключен договор уступки права аренды, по которому ООО "Эй Джи Эй-Юг" в лице конкурсного управляющего передало ООО "Аврора-Недвижимость" право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:499, принадлежащее на основании договора аренды от 18.06.2012 N 0700003114, до 14.06.2017.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО "Эй Джи Эй-Юг" прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, дата прекращения - 09.03.2017.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю направлено в адрес ООО "Аврора-Недвижимость" уведомление от 26.10.2016 N 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016, поскольку администрацией не давалось согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка.
Ссылаясь на то, что данный отказ является незаконным, ООО "Аврора-Недвижимость" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции неверно истолковал положения статьи 22 ЗК РФ ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 5 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 по делу N А72-13047/2014 часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).
Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.
Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.
При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от N 11 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
В пунктах 15, 16 и 18 Постановления N 11 установлено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 названного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя. В иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Отсутствие уведомления арендодателя (собственника земельного участка) о передаче участка в аренду является основанием для предъявления требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Из вышеуказанных положений пункта 9 статьи 22 ГК РФ, а также разъяснений следует, что в случае, если договор аренды заключен сроком на пять лет и менее, то арендатор не обязан получать согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.
Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ является общим правилом для всех договоров аренды земельных участков, а непосредственно пункт 9 статьи 22 ЗК РФ регулирует правоотношения по договору аренды земельного участка, который находится в государственной либо муниципальной собственности, и заключен сроком до пяти лет.
В спорном договоре аренды запрета на передачу прав по договору третьему лицу либо необходимости получения предварительного согласия администрации на такую передачу не содержится.
Следовательно, в рамках рассмотрения настоящего спора необходимо руководствоваться положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, который дает право арендатору передать права и обязанности по договору третьему лицу.
В Постановлении N 11 также содержится толкование пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Ссылка суда первой инстанции в обоснование правомерности отказа в регистрации уступки права требования на определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 по делу N А72-13047/2014 является несостоятельной, так как в рамках рассматриваемого спора договор аренды предусматривал запрет на уступку права требования по нему арендатором. В то же время по спорному договору аренды не установлено аналогичного запрета.
С учетом наличия права у первоначального арендатора без согласия истца при условии последующего уведомления передавать права по договору третьему лицу - обществу, то у управления не имелось оснований для отказа в регистрации договора уступки права требования по заявлению от 09.09.2016 N 23/001/600/2016-4487 в отсутствие предварительного согласия администрации на такую уступку.
Доводы о возможности передачи права аренды в конкурсную массу не подлежат оценке судом апелляционной инстанции, так как данные обстоятельства не входят в предмет настоящего спора.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, решение подлежит отмене в части отказа в признании незаконным решения заинтересованного лица в регистрации уступки права требования, а апелляционная жалоба в этой части подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, в части обязания управления произвести государственную регистрацию уступки права требования суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данного требования учитывает следующее.
Пунктом 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ установлено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц в том числе должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Однако, данное указание нормы права о способа восстановления нарушенного права подлежит реализации судом при наличии к тому объективной возможности, в том числе, при наличии на дату принятия решения возможности восстановления нарушенного права.
При этом, принимаемый судом способ восстановления нарушенного права определяется судом, а не заявителем, и с учетом того, что этот способ быть адекватным характеру нарушенного права, он должен быть исполнимым на дату принятия судом решения и привести к реальному восстановлению нарушенного права. Это обусловлено в том числе и тем, что, при неисполнении решения суда в данной части в добровольном порядке, оно подлежит принудительному исполнению на основании исполнительного листа.
Исходя из этого, способ восстановления нарушенного права определяется с учетом обстоятельств, существующих на дату принятия судом решения и, в том, числе наличия нарушенного права на дату принятия решения. Иначе он не приведет к реальному восстановлению нарушенного права и будет беспредметным.
С учетом этого способ восстановления нарушенного права должен определяться именно с учетом обстоятельств, существующих на дату принятия решения, а не на дату возбуждения производства по делу, поскольку в течение времени рассмотрения дела, который составляет несколько месяцев, обстоятельства в спорных правоотношениях могут измениться.
Соответственно, при отсутствии приведенных выше условий суд не имеет возможности указать в резолютивной части принимаемого им решения помимо вывода о незаконности оспариваемого решения также и на обязанность восстановления нарушенного права определенным способом.
Согласно пункту 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
В силу статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
На основании пункта 2 статьи 390 при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия:
уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.
Из вышеуказанных норм ГК РФ, регулирующих порядок передачи права требования по договору, следует, что такое право должно существовать к моменту его передачи.
Согласно пунктам 1.1, 7.2 договора аренды срок действия договора составляет пять лет, до 14.06.2017.
Следовательно, к моменту рассмотрения апелляционной жалобы общества срок действия договора аренды истек.
В случае регистрации уступки права требования по договору, который прекратил свое действие, будет иметь место констатация наличия уступки права требования по несуществующему договору, что повлечет дестабилизацию гражданского договора и недостоверность сведений, содержащихся в ЕГРН.
Суд не может установить наличие уступки в прошлом, он может лишь установить наличие факта передачи прав и обязанностей по договору аренды на будущее время.
Однако на момент рассмотрения апелляционной жалобы общества договор аренды, по которому права требования уступлены заявителю, прекратил свое действие с истечением срока его действия. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Ввиду объективного отсутствия права требования и обязательств по договору аренды в действительности, регистрация такой уступки с целью возможности распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды является невозможной и противоречит принципам гражданского права.
Таким образом, в данной части решение является обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и апелляционной жалобы подлежат возмещению заинтересованным лицом заявителю в размере 4 500 рублей со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы. Ответчику также подлежит возврату из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-40487/2016 в части отказа в признании незаконным решения управления Росреестра по Краснодарскому краю от 26.10.2016 N 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016, отменить, в отмененной части принять новый судебный акт.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26.10.2016 N 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-40487/2016 оставить без изменения.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость" (ОГРН 1166196051900 ИНН 6161076139) 4 500 рублей государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость" (ОГРН 1166196051900 ИНН 6161076139) из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.10.2017 N 15АП-11749/2017 ПО ДЕЛУ N А32-40487/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2017 г. N 15АП-11749/2017
Дело N А32-40487/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
от заявителя: представитель Мишенин Д.Ю. (по доверенности от 11.11.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-40487/2016
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьих лиц администрации Южно-Кубанского сельского поселения Динского района, управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динского района
о признании незаконным отказа в государственной регистрации,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - заинтересованное лицо, управление) в государственной регистрации уступки права аренды земельного участка, обязании управления осуществить государственную регистрацию уступки права по договору аренды на основании заявления от 09.09.2016 N 23/001/600/2016-4487 и представленных документов.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Южно-Кубанского сельского поселения Динского района (далее - администрация), управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление имущественных отношений).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции от 28.06.2017 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы, дополнении к ней, апеллянт указывает на то, что ограничений на передачу права аренды и включения в конкурсную массу законом не установлено, судом первой инстанции неверно применена статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации, у ответчика задолженности по арендной плате не имеется, отказ в заключении договора на новый срок связан с отсутствием записи об уступке права требования.
От управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
В судебном заседании, начатом 17.10.2017, объявлен перерыв до 18.10.2017 до 14 часов 20 минут.
Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.
После перерыва судебное заседание продолжено 18.10.2017 с участием представителя общества, который поддержал ранее занимаемую правовую позицию по спору.
Совещаясь на месте, суд определил продлить перерыв до 20.10.2017 до 13 час. 45 мин.
После перерыва судебное заседание продолжено 20.10.2017 в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не считает, что решение подлежит отмене в части, а апелляционная жалоба - частичному удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации от 14.06.2012 N 918 между управлением имущественных отношений (арендодатель) и ООО "Эй Джи Эй-Юг" заключен договор аренды N 0700003114 от 18.06.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:499 общей площадью 977 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, поселок Южный, ул. Северная, 2/5, для строительства торгово-офисного здания.
Согласно пунктам 1.1, 7.2 договора срок действия договора составляет пять лет, до 14.06.2017.
Как следует из постановления администрации от 14.06.2012 N 918, земельный участок предоставляется ООО "Эй Джи Эй-Юг" в аренду сроком на 5 лет для строительства торгово-офисного здания на основании постановления администрации от 30.11.2011 N 2759 "О предварительном согласовании места строительства торгово-офисного здания и образовании земельного участка по адресу: поселок Южный, улица Северная, 2/5 и утверждении схемы расположения".
19 мая 2016 года администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Эй Джи Эй-Юг" о расторжении договора аренды. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.03.2017 производство по делу прекращено в связи с ликвидацией ответчика.
17 августа 2016 года конкурсным управляющим ООО "Эй Джи Эй-Юг" Орловым Ю.А. проведен аукцион на право аренды указанного земельного участки.
Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту N 1 от 17.08.2016 на торгах приняло только ООО "Аврора-Недвижимость", в связи с чем торги признаны несостоявшимися, поскольку к участию на торгах допущен только один участник.
ООО "Эй Джи Эй-Юг" в адрес управления имущественных отношений направлено уведомление от 06.09.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.06.2012 N 0700003114 земельного участка несельскохозяйственного назначения на основании гласно договора уступки прав аренды от 17.08.2016, заключенного по итогам открытых торгов от 17.08.2016.
17.08.2016 между ООО "Эй Джи Эй-Юг" и ООО "Аврора-Недвижимость" заключен договор уступки права аренды, по которому ООО "Эй Джи Эй-Юг" в лице конкурсного управляющего передало ООО "Аврора-Недвижимость" право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:499, принадлежащее на основании договора аренды от 18.06.2012 N 0700003114, до 14.06.2017.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО "Эй Джи Эй-Юг" прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, дата прекращения - 09.03.2017.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю направлено в адрес ООО "Аврора-Недвижимость" уведомление от 26.10.2016 N 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016, поскольку администрацией не давалось согласие на передачу прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка.
Ссылаясь на то, что данный отказ является незаконным, ООО "Аврора-Недвижимость" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции неверно истолковал положения статьи 22 ЗК РФ ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 5 статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 по делу N А72-13047/2014 часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.
По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).
Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса, установлены другими законами.
Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.
При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от N 11 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
В пунктах 15, 16 и 18 Постановления N 11 установлено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 названного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя. В иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Отсутствие уведомления арендодателя (собственника земельного участка) о передаче участка в аренду является основанием для предъявления требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Из вышеуказанных положений пункта 9 статьи 22 ГК РФ, а также разъяснений следует, что в случае, если договор аренды заключен сроком на пять лет и менее, то арендатор не обязан получать согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.
Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ является общим правилом для всех договоров аренды земельных участков, а непосредственно пункт 9 статьи 22 ЗК РФ регулирует правоотношения по договору аренды земельного участка, который находится в государственной либо муниципальной собственности, и заключен сроком до пяти лет.
В спорном договоре аренды запрета на передачу прав по договору третьему лицу либо необходимости получения предварительного согласия администрации на такую передачу не содержится.
Следовательно, в рамках рассмотрения настоящего спора необходимо руководствоваться положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, который дает право арендатору передать права и обязанности по договору третьему лицу.
В Постановлении N 11 также содержится толкование пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Ссылка суда первой инстанции в обоснование правомерности отказа в регистрации уступки права требования на определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 по делу N А72-13047/2014 является несостоятельной, так как в рамках рассматриваемого спора договор аренды предусматривал запрет на уступку права требования по нему арендатором. В то же время по спорному договору аренды не установлено аналогичного запрета.
С учетом наличия права у первоначального арендатора без согласия истца при условии последующего уведомления передавать права по договору третьему лицу - обществу, то у управления не имелось оснований для отказа в регистрации договора уступки права требования по заявлению от 09.09.2016 N 23/001/600/2016-4487 в отсутствие предварительного согласия администрации на такую уступку.
Доводы о возможности передачи права аренды в конкурсную массу не подлежат оценке судом апелляционной инстанции, так как данные обстоятельства не входят в предмет настоящего спора.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, решение подлежит отмене в части отказа в признании незаконным решения заинтересованного лица в регистрации уступки права требования, а апелляционная жалоба в этой части подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, в части обязания управления произвести государственную регистрацию уступки права требования суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данного требования учитывает следующее.
Пунктом 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ установлено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц в том числе должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Однако, данное указание нормы права о способа восстановления нарушенного права подлежит реализации судом при наличии к тому объективной возможности, в том числе, при наличии на дату принятия решения возможности восстановления нарушенного права.
При этом, принимаемый судом способ восстановления нарушенного права определяется судом, а не заявителем, и с учетом того, что этот способ быть адекватным характеру нарушенного права, он должен быть исполнимым на дату принятия судом решения и привести к реальному восстановлению нарушенного права. Это обусловлено в том числе и тем, что, при неисполнении решения суда в данной части в добровольном порядке, оно подлежит принудительному исполнению на основании исполнительного листа.
Исходя из этого, способ восстановления нарушенного права определяется с учетом обстоятельств, существующих на дату принятия судом решения и, в том, числе наличия нарушенного права на дату принятия решения. Иначе он не приведет к реальному восстановлению нарушенного права и будет беспредметным.
С учетом этого способ восстановления нарушенного права должен определяться именно с учетом обстоятельств, существующих на дату принятия решения, а не на дату возбуждения производства по делу, поскольку в течение времени рассмотрения дела, который составляет несколько месяцев, обстоятельства в спорных правоотношениях могут измениться.
Соответственно, при отсутствии приведенных выше условий суд не имеет возможности указать в резолютивной части принимаемого им решения помимо вывода о незаконности оспариваемого решения также и на обязанность восстановления нарушенного права определенным способом.
Согласно пункту 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.
В силу статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
На основании пункта 2 статьи 390 при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия:
уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием.
Из вышеуказанных норм ГК РФ, регулирующих порядок передачи права требования по договору, следует, что такое право должно существовать к моменту его передачи.
Согласно пунктам 1.1, 7.2 договора аренды срок действия договора составляет пять лет, до 14.06.2017.
Следовательно, к моменту рассмотрения апелляционной жалобы общества срок действия договора аренды истек.
В случае регистрации уступки права требования по договору, который прекратил свое действие, будет иметь место констатация наличия уступки права требования по несуществующему договору, что повлечет дестабилизацию гражданского договора и недостоверность сведений, содержащихся в ЕГРН.
Суд не может установить наличие уступки в прошлом, он может лишь установить наличие факта передачи прав и обязанностей по договору аренды на будущее время.
Однако на момент рассмотрения апелляционной жалобы общества договор аренды, по которому права требования уступлены заявителю, прекратил свое действие с истечением срока его действия. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Ввиду объективного отсутствия права требования и обязательств по договору аренды в действительности, регистрация такой уступки с целью возможности распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды является невозможной и противоречит принципам гражданского права.
Таким образом, в данной части решение является обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и апелляционной жалобы подлежат возмещению заинтересованным лицом заявителю в размере 4 500 рублей со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы. Ответчику также подлежит возврату из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-40487/2016 в части отказа в признании незаконным решения управления Росреестра по Краснодарскому краю от 26.10.2016 N 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016, отменить, в отмененной части принять новый судебный акт.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26.10.2016 N 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 по делу N А32-40487/2016 оставить без изменения.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость" (ОГРН 1166196051900 ИНН 6161076139) 4 500 рублей государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Аврора - Недвижимость" (ОГРН 1166196051900 ИНН 6161076139) из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)