Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аверс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.11.2015 по делу N А76-13957/2015 (судья Мухлынина Л.Д.).
Муниципальное образование "Кунашакский муниципальный район" в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аверс" (далее - общество "Аверс", общество, ответчик) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 за период с 01.01.2014 по 01.06.2015 в сумме 154 201 руб. 28 коп., пени за просрочку платежа за аналогичный период в сумме 31 250 руб. 41 коп. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 3-5, 68).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Кунашакагросервис" (далее - общество СХП "Кунашакагросервис").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.11.2015 (резолютивная часть от 05.11.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "Аверс" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка расторжения договора аренды, поскольку направленная в адрес ответчика претензия от 14.11.2014 не содержит явного предложения расторгнуть договор аренды, так как истец в претензии указал только на возможность его обращения в суд в случае неисполнения обязательства по оплате арендной платы.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика в суд апелляционной инстанции не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы Кунашакского муниципального района от 23.05.2008 N 574 "О предоставлении земельного участка в аренду из сельскохозяйственных земель фонда перераспределения" (л.д. 8) между Управлением экономического развития администрации Кунашакского муниципального района (арендодатель) и обществом СХП "Кунашакагросервис" (арендатор) оформлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 (л.д. 9-11).
На основании п. 1.1 указанного договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 74:13:0316006:13, общей площадью 3 181 000 кв. м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, Кунашакский район, 6 750 м по направлению на юго-восток от п. Дружный, для сельскохозяйственного производства.
Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 24.05.2008 по 23.05.2057.
Размер арендной платы за земельный участок составляет 14 028,21 руб. в год (п. 3.1 договора аренды).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15-го числа начала каждого квартала (п. 3.2 договора аренды).
Пунктом 5.2 договора аренды определено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
По акту приема-передачи от 23.05.2008 земельный участок с кадастровым номером 74:13:0316006:13 общей площадью 3 181 000 кв. м, являющийся объектом аренды, передан в арендное пользование обществу СХП "Кунашакагросервис" (л.д. 12).
30.04.2012 между обществом СХП "Кунашакагросервис" и обществом "Аверс" подписан договор уступки права аренды земельных участков, согласно п. 1.9 которого ответчику были уступлены права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 (л.д. 14-18).
По условиям п. п. 6, 12 указанного договора уступки права и обязанности уступаемые по договору возникают у цессионария, а новый арендатор уплачивает арендные платежи с даты государственной регистрации договора уступки, новый арендатор не отвечает по обязательствам предыдущего арендатора по уплате арендных платежей в период до государственной регистрации договора уступки.
Договор уступки права аренды земельных участков от 30.04.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2012 (выписка из ЕГРП от 05.11.2014 N 74-74-01/184/2014-66761, л.д. 27-28).
14.11.2014 Управление направило в адрес общества "Аверс" претензию исх. N 1125/3 от 14.11.2014, в которой потребовало погасить в течение пяти дней с момента получения претензии задолженности по арендной плате и пени на общую сумму 118 529,79 руб. Управление также указало, что при неполучении ответа на претензию в течение 15 дней с момента ее отправки Администрация Кунашакского муниципального района обратится в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка (л.д. 6, 7).
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 в части своевременной оплаты арендной платы, послужило поводом для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик нарушил обязательства по оплате арендной платы в порядке и размере, предусмотренном договором и нормативно установленными ставками арендной платы. Неоплата арендной платы более шести месяцев подряд признана судом существенным нарушением условием договора аренды, в силу чего суд, также признав соблюденным претензионный порядок урегулирования спора, в соответствии с условиями п. 4.1.1 договора аренды и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании статей 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком (с учетом договора уступки права аренды земельных участков от 30.04.2012 (л.д. 14-18) на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 (л.д. 9-11) возникли правоотношения по аренде земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 74:13:0316006:13, общей площадью 3 181 000 кв. м, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): Челябинская область, Кунашакский район, 6 750 м по направлению на юго-восток от п. Дружный, для сельскохозяйственного производства.
Действительность и заключенность указанного договора аренды сторонами в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок, переданный в аренду, относится к категории публичных земель (согласно выписке из ЕГРП от 05.11.2014 N 74-74-01/184/2014-66761 (л.д. 27-28) сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют), с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой.
Согласно представленному Управлением расчету задолженности ответчика по договору аренды N 79/08 от 23.05.2008 арендная плата начисляется в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", решением Собрания депутатов Кунашакского муниципального района от 07.11.2012 N 104 "Об установлении значения коэффициента К1 при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кунашакского муниципального района" (л.д. 69-70).
Истец, обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 01.06.2015 в сумме 154 201 руб. 28 коп.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания основного долга по арендной плате.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В пункте 5.2 договора аренды стороны согласовали условие о неустойке. Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции также правомерно взыскал с ответчика в пользу истца предусмотренные договором пени.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с общества "Аверс" в пользу Управления задолженности по арендной плате и пени апеллянтом в поданной им апелляционной жалобе по существу не оспариваются, соответствующие доводы апеллянтом не заявлены (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Та же статья Кодекса предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 4.4.1 договора аренды N 79/08 от 23.05.2008 его стороны установили условие, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, признав тем самым данное нарушение как существенное для целей определения наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды.
Поскольку в рамках рассмотренных судом первой инстанции исковых требований период просрочки исполнения обязательства по оплате составил более шести месяцев (с 01.01.2014 по 01.06.2015), суд апелляционной инстанции усматривает наличие оснований для применения к спорным правоотношениям пп. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 4.4.1 договора аренды для его расторжения.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Таким образом, в таком предупреждении должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя по прекращению договора аренды с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность и выражено предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.
14.11.2014 Управление направило в адрес общества "Аверс" претензию исх. N 1125/3 от 14.11.2014, в которой потребовало погасить в течение пяти дней с момента получения претензии задолженности по арендной плате и пени на общую сумму 118 529,79 руб. Управление также указало, что при неполучении ответа на претензию в течение 15 дней с момента ее отправки Администрация Кунашакского муниципального района обратится в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка (л.д. 6, 7).
Таким образом, в названном уведомлении изложена четкая последовательность действий арендатора и арендодателя, направленная на прекращение договорных отношений: указано на необходимость оплаты задолженности, установлен срок для исполнения такой обязанности и определены последствия нарушения обязанности в виде расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о соблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимого в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ для расторжения договора в судебном порядке.
Поскольку общество "Аверс" в суде первой инстанции возражений относительно соблюдения досудебного порядка расторжения договора не заявило, при том, что в процессе судебного разбирательства ответчику было известно о причинах и основаниях расторжения истцом договора, однако соответствующие нарушения им не устранены, что исключает возможность урегулирования спора во внесудебном порядке, апелляционный суд не усматривает для оставления требований истца о расторжении договора без рассмотрения.
Обратные доводы апеллянта о несоблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора аренды по вышеизложенным мотивам отклоняются апелляционной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.11.2015 по делу N А76-13957/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аверс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2016 N 18АП-15369/2015 ПО ДЕЛУ N А76-13957/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. N 18АП-15369/2015
Дело N А76-13957/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аверс" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.11.2015 по делу N А76-13957/2015 (судья Мухлынина Л.Д.).
Муниципальное образование "Кунашакский муниципальный район" в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Аверс" (далее - общество "Аверс", общество, ответчик) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 за период с 01.01.2014 по 01.06.2015 в сумме 154 201 руб. 28 коп., пени за просрочку платежа за аналогичный период в сумме 31 250 руб. 41 коп. (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 3-5, 68).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие "Кунашакагросервис" (далее - общество СХП "Кунашакагросервис").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.11.2015 (резолютивная часть от 05.11.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "Аверс" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт ссылается на несоблюдение истцом претензионного порядка расторжения договора аренды, поскольку направленная в адрес ответчика претензия от 14.11.2014 не содержит явного предложения расторгнуть договор аренды, так как истец в претензии указал только на возможность его обращения в суд в случае неисполнения обязательства по оплате арендной платы.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика в суд апелляционной инстанции не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы Кунашакского муниципального района от 23.05.2008 N 574 "О предоставлении земельного участка в аренду из сельскохозяйственных земель фонда перераспределения" (л.д. 8) между Управлением экономического развития администрации Кунашакского муниципального района (арендодатель) и обществом СХП "Кунашакагросервис" (арендатор) оформлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 (л.д. 9-11).
На основании п. 1.1 указанного договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 74:13:0316006:13, общей площадью 3 181 000 кв. м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, Кунашакский район, 6 750 м по направлению на юго-восток от п. Дружный, для сельскохозяйственного производства.
Согласно п. 2.1 договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с 24.05.2008 по 23.05.2057.
Размер арендной платы за земельный участок составляет 14 028,21 руб. в год (п. 3.1 договора аренды).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до 15-го числа начала каждого квартала (п. 3.2 договора аренды).
Пунктом 5.2 договора аренды определено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
По акту приема-передачи от 23.05.2008 земельный участок с кадастровым номером 74:13:0316006:13 общей площадью 3 181 000 кв. м, являющийся объектом аренды, передан в арендное пользование обществу СХП "Кунашакагросервис" (л.д. 12).
30.04.2012 между обществом СХП "Кунашакагросервис" и обществом "Аверс" подписан договор уступки права аренды земельных участков, согласно п. 1.9 которого ответчику были уступлены права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 (л.д. 14-18).
По условиям п. п. 6, 12 указанного договора уступки права и обязанности уступаемые по договору возникают у цессионария, а новый арендатор уплачивает арендные платежи с даты государственной регистрации договора уступки, новый арендатор не отвечает по обязательствам предыдущего арендатора по уплате арендных платежей в период до государственной регистрации договора уступки.
Договор уступки права аренды земельных участков от 30.04.2012 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.12.2012 (выписка из ЕГРП от 05.11.2014 N 74-74-01/184/2014-66761, л.д. 27-28).
14.11.2014 Управление направило в адрес общества "Аверс" претензию исх. N 1125/3 от 14.11.2014, в которой потребовало погасить в течение пяти дней с момента получения претензии задолженности по арендной плате и пени на общую сумму 118 529,79 руб. Управление также указало, что при неполучении ответа на претензию в течение 15 дней с момента ее отправки Администрация Кунашакского муниципального района обратится в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка (л.д. 6, 7).
Ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 в части своевременной оплаты арендной платы, послужило поводом для обращения Управления в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик нарушил обязательства по оплате арендной платы в порядке и размере, предусмотренном договором и нормативно установленными ставками арендной платы. Неоплата арендной платы более шести месяцев подряд признана судом существенным нарушением условием договора аренды, в силу чего суд, также признав соблюденным претензионный порядок урегулирования спора, в соответствии с условиями п. 4.1.1 договора аренды и ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
На основании статей 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком (с учетом договора уступки права аренды земельных участков от 30.04.2012 (л.д. 14-18) на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 79/08 от 23.05.2008 (л.д. 9-11) возникли правоотношения по аренде земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения с кадастровым номером 74:13:0316006:13, общей площадью 3 181 000 кв. м, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): Челябинская область, Кунашакский район, 6 750 м по направлению на юго-восток от п. Дружный, для сельскохозяйственного производства.
Действительность и заключенность указанного договора аренды сторонами в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок, переданный в аренду, относится к категории публичных земель (согласно выписке из ЕГРП от 05.11.2014 N 74-74-01/184/2014-66761 (л.д. 27-28) сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют), с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой.
Согласно представленному Управлением расчету задолженности ответчика по договору аренды N 79/08 от 23.05.2008 арендная плата начисляется в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов", решением Собрания депутатов Кунашакского муниципального района от 07.11.2012 N 104 "Об установлении значения коэффициента К1 при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Кунашакского муниципального района" (л.д. 69-70).
Истец, обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 01.06.2015 в сумме 154 201 руб. 28 коп.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащими удовлетворению требования истца в части взыскания основного долга по арендной плате.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В пункте 5.2 договора аренды стороны согласовали условие о неустойке. Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции также правомерно взыскал с ответчика в пользу истца предусмотренные договором пени.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с общества "Аверс" в пользу Управления задолженности по арендной плате и пени апеллянтом в поданной им апелляционной жалобе по существу не оспариваются, соответствующие доводы апеллянтом не заявлены (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Та же статья Кодекса предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 4.4.1 договора аренды N 79/08 от 23.05.2008 его стороны установили условие, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, признав тем самым данное нарушение как существенное для целей определения наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды.
Поскольку в рамках рассмотренных судом первой инстанции исковых требований период просрочки исполнения обязательства по оплате составил более шести месяцев (с 01.01.2014 по 01.06.2015), суд апелляционной инстанции усматривает наличие оснований для применения к спорным правоотношениям пп. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 4.4.1 договора аренды для его расторжения.
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Таким образом, в таком предупреждении должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя по прекращению договора аренды с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность и выражено предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.
14.11.2014 Управление направило в адрес общества "Аверс" претензию исх. N 1125/3 от 14.11.2014, в которой потребовало погасить в течение пяти дней с момента получения претензии задолженности по арендной плате и пени на общую сумму 118 529,79 руб. Управление также указало, что при неполучении ответа на претензию в течение 15 дней с момента ее отправки Администрация Кунашакского муниципального района обратится в Арбитражный суд Челябинской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора аренды земельного участка и об освобождении земельного участка (л.д. 6, 7).
Таким образом, в названном уведомлении изложена четкая последовательность действий арендатора и арендодателя, направленная на прекращение договорных отношений: указано на необходимость оплаты задолженности, установлен срок для исполнения такой обязанности и определены последствия нарушения обязанности в виде расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о соблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимого в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ для расторжения договора в судебном порядке.
Поскольку общество "Аверс" в суде первой инстанции возражений относительно соблюдения досудебного порядка расторжения договора не заявило, при том, что в процессе судебного разбирательства ответчику было известно о причинах и основаниях расторжения истцом договора, однако соответствующие нарушения им не устранены, что исключает возможность урегулирования спора во внесудебном порядке, апелляционный суд не усматривает для оставления требований истца о расторжении договора без рассмотрения.
Обратные доводы апеллянта о несоблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора аренды по вышеизложенным мотивам отклоняются апелляционной коллегией как противоречащие фактическим обстоятельствам дела.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.11.2015 по делу N А76-13957/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аверс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)