Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов: Кубанов Н.С., по доверенности от 24.12.2015 N 106/01-24; от ООО "СБЦ "Реутово" в лице конкурсного управляющего Ю.И. Челейкина: Шаров М.А., по доверенности от 18.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов на решение Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2015 года по делу N А41-71624/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов к ООО "СБЦ "Реутово" в лице конкурсного управляющего Ю.И. Челейкина о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Социально-бытовой центр "Реутово" в лице конкурсного управляющего Челейкина Ю.И. со следующими требованиями:
- - взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за земельный участок по договору аренды N 102 от 20.10.1993 за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 в сумме основного долга 3 000 107,11 руб. и пени за период с 16.06.2014 по 07.09.2015 в размере 290 750,83 руб., всего 3 290 857,94 руб.;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка N 102 от 20.10.1993, заключенный между КУИ г. Реутов и ООО "Социально-бытовой центр "Реутово";
- - обязать ООО "Социально-бытовой центр "Реутово" освободить земельный участок площадью 46295 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, пр-т Мира, категории земель "земли населенных пунктов";
- - обязать ООО "Социально-бытовой центр "Реутово" передать земельный участок площадью 46295 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, пр-т Мира Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов по акту приема- передачи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2015 года по делу N А41-71624/15 в удовлетворении иска Комитету по управлению имуществом Администрации города Реутов Московской области отказано.
Не согласившись с указанным решением суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, а также обязания возвратить земельный участок Комитету, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.
В отсутствие возражений со стороны участвующих в деле лиц апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и ООО "Социально-бытовой центр Реутово" (арендатор) был заключен договор аренды N 102 от 20 октября 1993 года земельного участка площадью 46 295 кв. м, категории "земли населенных пунктов", сроком на 25 лет.
Впоследствии участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:48:0010302:11 и установлением вида разрешенного использования "под строительство".
Условиями договора и требованиями земельного законодательства установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и в порядке, предусмотренных договором и законом.
Комитет, установив наличие у ответчика задолженности по арендной плате, а также нецелевое использование спорного земельного участка, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 19.08.2015 N 922/04-02 с требованием о погашении задолженности и предупреждением о расторжении договора в случае неоплаты. Ответа на указанную претензию не последовало.
В качестве оснований для расторжения спорного договора аренды Комитет указывает на систематическое невнесение арендной платы, а также использование земельного участка не по его целевому назначению.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Исходя из содержания подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.
В своей апелляционной жалобе истец ссылается на акт осмотра спорного земельного участка, который, по мнению Комитета, подтверждает факт неиспользования спорного земельного участка по его целевому назначению.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Апелляционный суд полагает, что истцом не доказано неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства.
Подписанный работниками Комитета акт обследования земельного участка с приложенной фототаблицей сам по себе не может служить основанием для вывода о нарушении договора аренды по использованию земельного участка. Из указанного акта усматривается, что на земельном участке находятся строения, установки, право на возведение которых предоставлено арендатору условиями договора аренды. Доказательства, свидетельствующие о самовольном возведении строений в нарушение требований действующего законодательства, в материалах дела отсутствуют, данных о привлечении ответчика к административной ответственности за нарушение требований земельного законодательства, не имеется. В договоре аренды земельного участка не определены конкретные сроки освоения и строительства.
Кроме того, апелляционный суд полагает неподтвержденным факт систематического невнесения арендной платы, что не может служить бесспорным основанием для расторжения договора аренды.
В материалах дела имеется платежное поручение, подтверждающее погашение обществом задолженности в полном объеме. При оценке обстоятельств, связанных с уплатой арендной платы за земельный участок, суд с учетом требований статьи 71 АПК РФ не установил оснований для автоматического расторжения в случае имевшего места нарушения срока уплаты, принимая во внимание устранение нарушения в срок, признаваемый судом разумным с учетом принятия необходимых мер со стороны конкурсного управляющего.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2015 по делу N А41-71624/15 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.03.2016 N 10АП-1674/2016 ПО ДЕЛУ N А41-71624/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2016 г. по делу N А41-71624/15
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Ибрагимовым Э.А.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов: Кубанов Н.С., по доверенности от 24.12.2015 N 106/01-24; от ООО "СБЦ "Реутово" в лице конкурсного управляющего Ю.И. Челейкина: Шаров М.А., по доверенности от 18.01.2016,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов на решение Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2015 года по делу N А41-71624/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Реутов к ООО "СБЦ "Реутово" в лице конкурсного управляющего Ю.И. Челейкина о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Социально-бытовой центр "Реутово" в лице конкурсного управляющего Челейкина Ю.И. со следующими требованиями:
- - взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за земельный участок по договору аренды N 102 от 20.10.1993 за период с 01.10.2014 по 30.06.2015 в сумме основного долга 3 000 107,11 руб. и пени за период с 16.06.2014 по 07.09.2015 в размере 290 750,83 руб., всего 3 290 857,94 руб.;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка N 102 от 20.10.1993, заключенный между КУИ г. Реутов и ООО "Социально-бытовой центр "Реутово";
- - обязать ООО "Социально-бытовой центр "Реутово" освободить земельный участок площадью 46295 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, пр-т Мира, категории земель "земли населенных пунктов";
- - обязать ООО "Социально-бытовой центр "Реутово" передать земельный участок площадью 46295 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, пр-т Мира Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутов по акту приема- передачи.
Решением Арбитражного суда Московской области от 29 декабря 2015 года по делу N А41-71624/15 в удовлетворении иска Комитету по управлению имуществом Администрации города Реутов Московской области отказано.
Не согласившись с указанным решением суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, а также обязания возвратить земельный участок Комитету, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.
В отсутствие возражений со стороны участвующих в деле лиц апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и ООО "Социально-бытовой центр Реутово" (арендатор) был заключен договор аренды N 102 от 20 октября 1993 года земельного участка площадью 46 295 кв. м, категории "земли населенных пунктов", сроком на 25 лет.
Впоследствии участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 50:48:0010302:11 и установлением вида разрешенного использования "под строительство".
Условиями договора и требованиями земельного законодательства установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и в порядке, предусмотренных договором и законом.
Комитет, установив наличие у ответчика задолженности по арендной плате, а также нецелевое использование спорного земельного участка, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора аренды и обязании возвратить земельный участок, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 19.08.2015 N 922/04-02 с требованием о погашении задолженности и предупреждением о расторжении договора в случае неоплаты. Ответа на указанную претензию не последовало.
В качестве оснований для расторжения спорного договора аренды Комитет указывает на систематическое невнесение арендной платы, а также использование земельного участка не по его целевому назначению.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Исходя из содержания подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.
В своей апелляционной жалобе истец ссылается на акт осмотра спорного земельного участка, который, по мнению Комитета, подтверждает факт неиспользования спорного земельного участка по его целевому назначению.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Апелляционный суд полагает, что истцом не доказано неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства.
Подписанный работниками Комитета акт обследования земельного участка с приложенной фототаблицей сам по себе не может служить основанием для вывода о нарушении договора аренды по использованию земельного участка. Из указанного акта усматривается, что на земельном участке находятся строения, установки, право на возведение которых предоставлено арендатору условиями договора аренды. Доказательства, свидетельствующие о самовольном возведении строений в нарушение требований действующего законодательства, в материалах дела отсутствуют, данных о привлечении ответчика к административной ответственности за нарушение требований земельного законодательства, не имеется. В договоре аренды земельного участка не определены конкретные сроки освоения и строительства.
Кроме того, апелляционный суд полагает неподтвержденным факт систематического невнесения арендной платы, что не может служить бесспорным основанием для расторжения договора аренды.
В материалах дела имеется платежное поручение, подтверждающее погашение обществом задолженности в полном объеме. При оценке обстоятельств, связанных с уплатой арендной платы за земельный участок, суд с учетом требований статьи 71 АПК РФ не установил оснований для автоматического расторжения в случае имевшего места нарушения срока уплаты, принимая во внимание устранение нарушения в срок, признаваемый судом разумным с учетом принятия необходимых мер со стороны конкурсного управляющего.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 29.12.2015 по делу N А41-71624/15 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)