Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Сахаровой С.С.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Клинского муниципального района (ОГРН 1035003952004, ИНН 5020007701) - Куликова Д.С. по доверенности от 10 октября 2016 года,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ТСО Клин" (ОГРН 5137746065177, ИНН 7730696288) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьих лиц Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055; ИНН 7725131814), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 1047727043561, ИНН 7727270299) представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТСО Клин" на решение Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2017 года по делу N А41-69645/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Администрации Клинского муниципального района к Обществу с ограниченной ответственностью "ТСО Клин" о взыскании задолженности, третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
установил:
Администрация Клинского муниципального района (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТСО Клин" (далее - ответчик), в котором просила:
- - взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по основным платежам по арендной плате по договору аренды от 05 мая 2014 года в размере 9 896 841 руб. 74 коп., пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства от 05 мая 2014 года N 3231 в размере 892 785 руб. 31 коп.;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства от 05 мая 2014 года, заключенный между ООО "ТСО Клин" и Администрацией Клинского муниципального района на земельный участок, номер государственной регистрации N 50-50-03/039/2014-877.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимают участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены (л.д. 80 - 83).
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 05 мая 2014 года между Администрацией Клинского муниципального района (арендодатель) и ООО "ТСО Клин" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3231, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2102, площадью 7488 кв. м разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:2101, площадью 16869 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства; 50:03:0040280:1182, площадью 1535 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:1178, площадью 3400 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:2116 площадью 1674 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:2117, площадью 683 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:1176, площадью 2888 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства", 50:03:0040280:1180, площадью 2888 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:2114 площадью 1973 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства (л.д. 13. 1)
Данный договор был зарегистрирован 27 мая 2014 года, номер государственной регистрации 50-50-03/039/2014-877.
Земельный участок предоставляется в аренду сроком на 5 лет с 05 мая 2014 года по 05 мая 2019 года (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально фактическому количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
Пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
В силу пункта 4.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 6.2 договора).
Впоследствии постановлением Администрации Клинского муниципального района от 25 июня 2015 года N 855 произведены объединения вышеперечисленных земельных участков, а именно: объединение участков с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2101 и 50:03:0040280:2102 привело к образованию земельного участка площадью 24 357 кв. м; а также объединение участков с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2114, 50:03:0040280:2116, 50:03:0040280:2117, 50:03:0040280:1176, 50:03:0040280:1178, 50:03:0040280:1180 и 50:03:0040280:1182 привело к образованию земельного участка площадью 16 931 кв. м.
Согласно сведениям из публичной кадастровой карты участки были поставлены на кадастровый учет с присвоением номеров 50:03:0040280:3819 (площадь 24 357 кв. м) и 50:03:0040280:3818 (площадь 16 931 кв. м) (л.д. 116, 117 т. 1). При этом общая площадь образованных земельных участков и их конфигурация соответствуют площади пункту 1.1 договора.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 3 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года составила 9 896 841 руб. 74 коп. на которую истцом были начислены пени в сумме 892 785 руб. 31 коп.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 09 февраля 2017 года N 496, в котором указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в течение 5 рабочих дней с момента получения претензии (л.д. 11 т. 1).
Данное письмо с претензией (почтовый идентификатор 14161295007969) возвращено администрации в связи с истечением срока хранения.
31 марта 2016 года истец обратился к ответчику с требованием N 1045 с предложением о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей (л.д. 7 т. 1).
Данное письмо также возвращено администрации в связи с истечением срока хранения (почтовый идентификатор 14161297000227).
В связи с тем, что в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие оплату долга в полном объеме, а также ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводам суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 3 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года составила 9 896 841 руб. 74 коп.
Довод ответчика о том, что не имел возможности использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением до издания постановления администрации N 855 от 25 июня 2015 года рассмотрены и правомерно отклонены судом первой инстанции.
Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Постановлением Администрации Клинского муниципального района от 25 июня 2015 года N 855 произведены объединения вышеперечисленных земельных участков, а именно: объединение участков с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2101 и 50:03:0040280:2102 привело к образованию земельного участка площадью 24 357 кв. м; а также объединение участков с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2114, 50:03:0040280:2116, 50:03:0040280:2117, 50:03:0040280:1176, 50:03:0040280:1178, 50:03:0040280:1180 и 50:03:0040280:1182 привело к образованию земельного участка площадью 16 931 кв. м.
Согласно сведениям из публичной кадастровой карты участки были поставлены на кадастровый учет с присвоением номеров 50:03:0040280:3819 (площадь 24 357 кв. м) и 50:03:0040280:3818 (площадь 16 931 кв. м) (л.д. 116, 117 т. 1).
При этом общая площадь образованных земельных участков и их конфигурация соответствуют площади пункту 1.1 договора.
Исходные девять земельных участков, являющихся предметом спорного договора аренды имели вид разрешенного использования - для жилищного строительства.
Таким образом, в силу пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ вновь образованные участки с кадастровыми номерами 50:03:0040280:3819 и 50:03:0040280:3818 имеют тот же вид разрешенного использования - для жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции), статьи 39.15 (в новой редакции) местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Из текста постановления администрации N 855 от 25 июня 2015 года, сведений публичной кадастровой карты, следует, что вновь площадь и местоположение двух образованных земельных участков совпадают с площадью и размерами девяти земельных участков, являющихся предметом договора аренды N 3231.
С момента заключения договора в силу пункта 1.3. договора участки были переданы арендатору без оформления акта приема-передачи. Ответчик имел возможность использовать земельные участки по целевому назначению в заявленной в договоре площади и границах как до издания постановления N 855 от 25 июня 2015 года, так и после его издания.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Довод ответчика о том, что администрация уклонялась от внесения изменений в договор аренды в части его предмета и не реагировала на заявления о внесении изменений в договор также несостоятелен, поскольку общество не было лишено возможности обратиться за защитой нарушенных прав в суд с самостоятельным иском после 01 сентября 2015 года (даты получения администрацией предложения о внесении изменений в договора), а также в силу пункта 5.2.3 договора аренды отсутствие дополнительного соглашения о внесении изменений в предмет договора не приостанавливает и не отменяет обязанность арендатора вносить арендные платежи.
Таким образом, поскольку арендатору по договору были переданы участки и он не был лишен возможности их использовать по целевому назначению, суд не усматривает оснований для освобождения ответчика от оплаты аренды по спорному договору.
Доводы о том, что он не имеет возможности осуществлять проектирование и строительство объектов недвижимости, также подлежат отклонению по следующим основаниям.
В ходе судебного разбирательства установлено, что каких-либо действий по освоению земельного участка и подготовке к строительству, включая получение разрешительной документации на строительство, утверждение ГПЗУ, и т.д., ответчик не проводил, в связи с чем в материалы дела не представлено каких-либо отказов государственных органов, препятствующих освоению участков и осуществлению на нем строительства по причине указания в 1.1 договора переданных участков при заключении договора, а не участков, образованных во исполнение постановления администрации об объединении участков.
Кроме того, судебная коллегия считает, что истцом не доказано, что невнесение изменений в пункт 1.1 договора нарушает права общества на использование участка в соответствии с видом разрешенного использования.
Ссылка на пункт 3 статьи 44 ГрК РФ, согласно которому при получении ГПЗУ необходимо указать границы земельного участка несостоятельна, поскольку обществом не учтено, что помимо данных сведений при утверждении ГПЗУ необходимо представить и иную информацию, включая информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения). При этом границы образованных участков внесены в ГКН.
При этом, как следует из материалов дела, освоение земельных участков обществом не велось.
Постановлением администрации N 1281 от 17 июня 2014 года было принято предложение общества и разрешена подготовка документации по планировке территории для размещения многоэтажной жилой застройки.
Ответчик указал, что исполнил данные рекомендации, и сослался на предложение, подготовленное ООО "СтройОснова" по планировке, межеванию и застройке территории по адресу: Московская область, Клинский район, г. Клин, вблизи деревни Акулово.
Между тем, данные документы не были согласованы ни с арендодателем, ни с каким-либо государственным органом.
Более того, пунктом 2.2 постановления администрации N 1281 от 17 июня 2014 года обществу предложено представить разработанную документацию по планировке территории для рассмотрения на публичных слушаниях, на утверждение Главе Клинского муниципального района и для опубликования в СМИ и сети "Интернет".
Однако данные указания ответчиком не были выполнены.
Также ответчик не согласившись с произведенным истцом расчетом, представил контррасчет.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
Как указывалось выше Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определен порядок исчисления арендной платы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2017 N 10АП-8379/2017 ПО ДЕЛУ N А41-69645/16
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. по делу N А41-69645/16
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Немчиновой М.А.,
судей Коновалова С.А., Семушкиной С.В.,
при ведении протокола судебного заседания Сахаровой С.С.,
при участии в заседании:
от истца Администрации Клинского муниципального района (ОГРН 1035003952004, ИНН 5020007701) - Куликова Д.С. по доверенности от 10 октября 2016 года,
от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ТСО Клин" (ОГРН 5137746065177, ИНН 7730696288) - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьих лиц Министерства имущественных отношений Московской области (ОГРН 1025005245055; ИНН 7725131814), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ОГРН 1047727043561, ИНН 7727270299) представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТСО Клин" на решение Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2017 года по делу N А41-69645/16, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Администрации Клинского муниципального района к Обществу с ограниченной ответственностью "ТСО Клин" о взыскании задолженности, третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
установил:
Администрация Клинского муниципального района (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТСО Клин" (далее - ответчик), в котором просила:
- - взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по основным платежам по арендной плате по договору аренды от 05 мая 2014 года в размере 9 896 841 руб. 74 коп., пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства от 05 мая 2014 года N 3231 в размере 892 785 руб. 31 коп.;
- - расторгнуть договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства от 05 мая 2014 года, заключенный между ООО "ТСО Клин" и Администрацией Клинского муниципального района на земельный участок, номер государственной регистрации N 50-50-03/039/2014-877.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимают участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - управление).
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены (л.д. 80 - 83).
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 05 мая 2014 года между Администрацией Клинского муниципального района (арендодатель) и ООО "ТСО Клин" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3231, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2102, площадью 7488 кв. м разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:2101, площадью 16869 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства; 50:03:0040280:1182, площадью 1535 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:1178, площадью 3400 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:2116 площадью 1674 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:2117, площадью 683 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:1176, площадью 2888 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства", 50:03:0040280:1180, площадью 2888 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства, 50:03:0040280:2114 площадью 1973 кв. м, разрешенное использование - для жилищного строительства (л.д. 13. 1)
Данный договор был зарегистрирован 27 мая 2014 года, номер государственной регистрации 50-50-03/039/2014-877.
Земельный участок предоставляется в аренду сроком на 5 лет с 05 мая 2014 года по 05 мая 2019 года (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в приложении N 1 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально фактическому количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.
Пунктом 4.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
В силу пункта 4.5 договора размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в установленном порядке без согласования с арендатором внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего договора (пункт 6.2 договора).
Впоследствии постановлением Администрации Клинского муниципального района от 25 июня 2015 года N 855 произведены объединения вышеперечисленных земельных участков, а именно: объединение участков с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2101 и 50:03:0040280:2102 привело к образованию земельного участка площадью 24 357 кв. м; а также объединение участков с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2114, 50:03:0040280:2116, 50:03:0040280:2117, 50:03:0040280:1176, 50:03:0040280:1178, 50:03:0040280:1180 и 50:03:0040280:1182 привело к образованию земельного участка площадью 16 931 кв. м.
Согласно сведениям из публичной кадастровой карты участки были поставлены на кадастровый учет с присвоением номеров 50:03:0040280:3819 (площадь 24 357 кв. м) и 50:03:0040280:3818 (площадь 16 931 кв. м) (л.д. 116, 117 т. 1). При этом общая площадь образованных земельных участков и их конфигурация соответствуют площади пункту 1.1 договора.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 3 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года составила 9 896 841 руб. 74 коп. на которую истцом были начислены пени в сумме 892 785 руб. 31 коп.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 09 февраля 2017 года N 496, в котором указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в течение 5 рабочих дней с момента получения претензии (л.д. 11 т. 1).
Данное письмо с претензией (почтовый идентификатор 14161295007969) возвращено администрации в связи с истечением срока хранения.
31 марта 2016 года истец обратился к ответчику с требованием N 1045 с предложением о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей (л.д. 7 т. 1).
Данное письмо также возвращено администрации в связи с истечением срока хранения (почтовый идентификатор 14161297000227).
В связи с тем, что в досудебном порядке ответчик образовавшуюся задолженность не погасил, истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие оплату долга в полном объеме, а также ответчиком не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводам суда первой инстанции, в связи с чем полагает, что оснований для отмены принятого по делу решения не имеется.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
Статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.
Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.
Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:
1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;
2) историческую и ландшафтную ценность территории;
3) состояние окружающей среды;
4) инженерно-геологические условия;
5) рекреационную ценность территории.
Км устанавливается в пределах от 1 до 10.
Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.
На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 3 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года составила 9 896 841 руб. 74 коп.
Довод ответчика о том, что не имел возможности использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением до издания постановления администрации N 855 от 25 июня 2015 года рассмотрены и правомерно отклонены судом первой инстанции.
Согласно пункту 3 статьи 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Постановлением Администрации Клинского муниципального района от 25 июня 2015 года N 855 произведены объединения вышеперечисленных земельных участков, а именно: объединение участков с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2101 и 50:03:0040280:2102 привело к образованию земельного участка площадью 24 357 кв. м; а также объединение участков с кадастровыми номерами 50:03:0040280:2114, 50:03:0040280:2116, 50:03:0040280:2117, 50:03:0040280:1176, 50:03:0040280:1178, 50:03:0040280:1180 и 50:03:0040280:1182 привело к образованию земельного участка площадью 16 931 кв. м.
Согласно сведениям из публичной кадастровой карты участки были поставлены на кадастровый учет с присвоением номеров 50:03:0040280:3819 (площадь 24 357 кв. м) и 50:03:0040280:3818 (площадь 16 931 кв. м) (л.д. 116, 117 т. 1).
При этом общая площадь образованных земельных участков и их конфигурация соответствуют площади пункту 1.1 договора.
Исходные девять земельных участков, являющихся предметом спорного договора аренды имели вид разрешенного использования - для жилищного строительства.
Таким образом, в силу пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ вновь образованные участки с кадастровыми номерами 50:03:0040280:3819 и 50:03:0040280:3818 имеют тот же вид разрешенного использования - для жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ (в ранее действовавшей редакции), статьи 39.15 (в новой редакции) местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Из текста постановления администрации N 855 от 25 июня 2015 года, сведений публичной кадастровой карты, следует, что вновь площадь и местоположение двух образованных земельных участков совпадают с площадью и размерами девяти земельных участков, являющихся предметом договора аренды N 3231.
С момента заключения договора в силу пункта 1.3. договора участки были переданы арендатору без оформления акта приема-передачи. Ответчик имел возможность использовать земельные участки по целевому назначению в заявленной в договоре площади и границах как до издания постановления N 855 от 25 июня 2015 года, так и после его издания.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Довод ответчика о том, что администрация уклонялась от внесения изменений в договор аренды в части его предмета и не реагировала на заявления о внесении изменений в договор также несостоятелен, поскольку общество не было лишено возможности обратиться за защитой нарушенных прав в суд с самостоятельным иском после 01 сентября 2015 года (даты получения администрацией предложения о внесении изменений в договора), а также в силу пункта 5.2.3 договора аренды отсутствие дополнительного соглашения о внесении изменений в предмет договора не приостанавливает и не отменяет обязанность арендатора вносить арендные платежи.
Таким образом, поскольку арендатору по договору были переданы участки и он не был лишен возможности их использовать по целевому назначению, суд не усматривает оснований для освобождения ответчика от оплаты аренды по спорному договору.
Доводы о том, что он не имеет возможности осуществлять проектирование и строительство объектов недвижимости, также подлежат отклонению по следующим основаниям.
В ходе судебного разбирательства установлено, что каких-либо действий по освоению земельного участка и подготовке к строительству, включая получение разрешительной документации на строительство, утверждение ГПЗУ, и т.д., ответчик не проводил, в связи с чем в материалы дела не представлено каких-либо отказов государственных органов, препятствующих освоению участков и осуществлению на нем строительства по причине указания в 1.1 договора переданных участков при заключении договора, а не участков, образованных во исполнение постановления администрации об объединении участков.
Кроме того, судебная коллегия считает, что истцом не доказано, что невнесение изменений в пункт 1.1 договора нарушает права общества на использование участка в соответствии с видом разрешенного использования.
Ссылка на пункт 3 статьи 44 ГрК РФ, согласно которому при получении ГПЗУ необходимо указать границы земельного участка несостоятельна, поскольку обществом не учтено, что помимо данных сведений при утверждении ГПЗУ необходимо представить и иную информацию, включая информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения). При этом границы образованных участков внесены в ГКН.
При этом, как следует из материалов дела, освоение земельных участков обществом не велось.
Постановлением администрации N 1281 от 17 июня 2014 года было принято предложение общества и разрешена подготовка документации по планировке территории для размещения многоэтажной жилой застройки.
Ответчик указал, что исполнил данные рекомендации, и сослался на предложение, подготовленное ООО "СтройОснова" по планировке, межеванию и застройке территории по адресу: Московская область, Клинский район, г. Клин, вблизи деревни Акулово.
Между тем, данные документы не были согласованы ни с арендодателем, ни с каким-либо государственным органом.
Более того, пунктом 2.2 постановления администрации N 1281 от 17 июня 2014 года обществу предложено представить разработанную документацию по планировке территории для рассмотрения на публичных слушаниях, на утверждение Главе Клинского муниципального района и для опубликования в СМИ и сети "Интернет".
Однако данные указания ответчиком не были выполнены.
Также ответчик не согласившись с произведенным истцом расчетом, представил контррасчет.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.
Как указывалось выше Законом Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" определен порядок исчисления арендной платы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)