Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей М.В. Соловьевой, Г.А. Сурмаляна
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшыленко А.А.,
при участии:
от заявителя: представителя по доверенности от 06.11.2015, Педюрина Н.П.,
от заинтересованного лица: представителя по доверенности от 24.08.16, Кивы А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коновалова Александра Александровича,
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.07.2016 по делу N А53-2072/2016
по заявлению индивидуального предпринимателя Коновалова Александра Александровича,
к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка
принятое судьей Смольковой А.В.
индивидуальный предприниматель Коновалов Александр Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным распоряжения департамента от 16.11.15 г. N 2974 об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка площадью 7275 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0081721:6, имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, пер. пер. Ашхабадский (парк им. Чуковского) (далее - спорный земельный участок), об обязании департамента принять решение о предоставлении спорного земельного участка в аренду предпринимателю и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды спорного земельного участка.
Решением 25.07.16 г. суд отказал предпринимателю в удовлетворении заявления, сославшись на законность оспариваемого отказа ввиду несоответствия разрешенного использования спорного земельного участка указанным в заявлении предпринимателя целям его использования, а также несоразмерности площади спорного земельного участка площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке. Суд не принял в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего необходимость площади всего спорного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости экспертное заключение СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз", сославшись а то, что данные выводы сделаны экспертами без учета положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), выводы экспертов носят вероятностный. В материалах дела также отсутствуют доказательства наличия у предпринимателя каких-либо прав на детскую спортивно-развлекательную площадку, в том числе в отношении которой им подано заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель подал в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована тем, что приведенные судом первой инстанции в обжалуемом решении основания непринятия в качестве доказательства экспертного заключения не основаны на нормах действующего процессуального права, нарушают нормы ст. 87 АПК РФ, противоречат фактическим обстоятельствам дела и содержанию самого экспертного заключения. Отсутствие на день проведения экспертизы благоустроенной автостоянки обусловлено объективными причинами неэксплуатации строений (летнего кинотеатра и уборной) по причине необходимости их ремонта, что не отменяет обязанности по выполнению требований о ее устройстве для возобновления использования строений по назначению, к чему стремится предприниматель. На спорном земельном участке имеется асфальтированная площадка (без нанесения разметки) для стоянки автомобилей. Экспертами четко со ссылками на СП 118.13330.2012 и данные технического паспорта от 29.05.2006 произведен расчет минимального количества посетителей летнего кинотеатра, что прямо противоречит доводу суда первой инстанции о вероятностном характере выводов экспертов в этой части. При обосновании необходимости устройства озеленения территории и устройства автостоянки экспертами приведены ссылки на действующие СП 42.13330.2011, СП 113.13330.2012, а также принято во внимание фактическое расположение испрашиваемого земельного участка в территориальной зоне Р-2/5/01 "Зона специальных парков". Довод суда первой инстанции о несоответствии установленного ранее вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка (для строительства спортивно-оздоровительного комплекса) запрашиваемому заявителем виду разрешенного использования, указанному в заявлении от 05.11.15 г., противоречит действующему законодательству - ст. ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ. Предприниматель имеет исключительное право на получение в аренду спорного земельного участка без проведения торгов на основании п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ как собственник находящихся на нем объектов недвижимости: летнего кинотеатра и уборной для эксплуатации указанных строений и вид разрешенного использования спорного участка "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса" не является препятствием для реализации данного исключительного права предпринимателя на приобретение в аренду испрашиваемого земельного участка. Необходимость всего спорного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю строений подтверждается судебными актами по делу N А53-36230/2012, в ко ООО "ВПФ Донской торговый дом" в пользу департамента взыскано неосновательное обогащение за пользование всем спорным земельным участком в силу расположения на нем принадлежащих в настоящее время предпринимателю строений.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на законность принятого судом решения и оспариваемого в деле отказа.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на отмене решения, сославшись на доводы апелляционной жалобы.
Представитель департамента возражал против отмены решения суда, сославшись на доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей предпринимателя и департамента, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель является собственником следующих строений, расположенных на спорном земельном участке площадью 7 275 кв. м:
- - летний кинотеатр общей площадью 827,2 кв. м литер А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский, д. 20/30, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2015 N 61-61/001-61/001/003/2015-9143/2 (далее - летний кинотеатр);
- - уборная общей площадью 68 кв. м литер Б, расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский, д. 20/30, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2015 N 61-61/001-61/001/003/2015-9146/2 (далее - уборная).
Данные строения изначально принадлежали на праве собственности ООО "ВПФ Донской торговый дом".
18.04.94 г. между администрацией города Ростова-на-Дону (арендодатель) и внешнеэкономической производственной фирмой "Донской торговый дом" (арендатор) заключен договор N 1024"и", арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 7 274 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081721:6, имеющий адресный ориентир: город Ростов-на-Дону, переулок Ашхабадский, 20/30, на период с 12.05.93 г. по 12.05.08 г.
В связи с отказом арендодателя от договора аренды арендные отношения прекращены 18.07.11 г.
25.12.14 г. в связи с возбуждением в отношении ООО "ВПФ Донской торговый дом" исполнительного производства о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование землей, постановлением судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону, по исполнительному производству N 66763/13/29/61, указанные летний кинотеатр и уборная было передано на торги.
29.12.14 г. Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - управление) принято распоряжение N 3098-р/а, согласно которому осуществлена реализация указанного арестованного имущества.
20.02.15 г. оформлен протокол N 33-А-17, согласно которому победителем торгов признан Пресняков К.В.
08.09.15 г. между предпринимателем (покупатель) и Пресняковым К.В. (далее - продавец) заключен договор купли-продажи приобретенных Пресняков К.В. на указанных торгах объектов - летнего кинотеатра и уборной.
05.11.15 г. предприниматель обратился в департамент с заявлением N 32-1480 о предоставлении спорного земельного участка с разрешенным использованием для строительства спортивно-оздоровительного комплекса в аренду на 49 лет в целях эксплуатации кинотеатра и детской спортивной развлекательной площадки без проведения торгов по тому основанию, что предприниматель является собственником находящихся на участке зданий и сооружений (т. 1, л.д. 74).
15.11.15 г. департаментом в связи с поступлением заявления предпринимателя произведено оформленное актом N 3443 от 15.11.16 г. обследование спорного земельного участка, в котором зафиксировано, что на данном участке расположены следующие объекты недвижимости со следами деформации и разрушения: летний кинотеатр застроенной площадью 1-42 кв. м, уборная застроенной площадью 82,2 кв. м. По данном МУПТИиОН общая площадь застройки спорного участка составляет 1124,2 кв. м. Спорный земельный участок частично огорожен, на части участка ведется торговля саженцами. Указанная в заявлении детская и спортивная площадки находятся не на спорном земельном участке, а на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081721:13, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании МКУ "Управление благоустройства Октябрьского района" города Ростова-на-Дону, за которым на праве оперативного управления закреплены элементы детских игровых комплексов, находящихся в парке им Чуковского, расположенном на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 75). При проведении обследования спорного участка производилась фотосъемка, к акту обследования приложены фототаблица, топосъемка, письмо МУПТИиОН и информация МКУ "Управление благоустройства Октябрьского района" города Ростова-на-Дону (т. 1, л.д. 76-81).
16.11.15 г. департаментом принято распоряжение N 2974 об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка по причине несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования земельного участка, а также несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке (т. 1, л.д. 12).
Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявление предпринимателя правомерно отклонено судом первой инстанции по следующим основаниям.
Предприниматель обратился в арбитражный суд за защитой своих интересов в порядке предусмотренной гл. 24 АПК РФ упрощенной (по сравнению с исковым способом судебной защиты) процедурой судопроизводства по делам об оспаривании ненормативных правовых актов.
С учетом этого предприниматель просит понудить собственника спорного земельного участка предоставить его ему в аренду не в качестве самостоятельного искового требования, а на основании п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ - в качестве способа восстановления его прав и законных интересов, нарушенных, по его мнению, принятием незаконного ненормативного правового акта об отказе в предоставлении участка в аренду.
В силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ и ч. 2 ст. 201 АПК РФ основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из материалов дела, дела, предприниматель просил департамент предоставить ему на основании п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ в аренду спорный земельный участок с разрешенным использованием для строительства спортивно-оздоровительного комплекса в аренду на 49 лет в целях эксплуатации кинотеатра и детской спортивной развлекательной площадки без проведения торгов по тому основанию, что предприниматель является собственником находящихся на участке зданий и сооружений: летнего кинотеатра площадью 827,2 кв. м и уборной площадью 68 кв. м.
До 01.03.15 г. порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентировался ст. ст. 33 - 36 ЗК РФ, после это даты он регламентируется ст. ст. 39.14, 39.17 и 39.20 ЗК РФ.
С учетом этого в данном деле также подлежат учету общие правовые позиции и подходы к предоставлению в собственность или аренду земельного участка собственнику находящихся на них объектов недвижимости для их эксплуатации, высказанные ВАС РФ и ВС РФ до 01.03.15 г.
Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
Предоставление земельного участка предпринимателю в аренду, как собственнику объектов недвижимости (летнего кинотеатра и уборной), должно было осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.
Также предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости могло осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10).
В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
Согласно п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.12 г. N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.
Согласно ст. 7.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - закон N 19-ЗС) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа "Город Ростов-на-Дону", осуществляют областные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления данного муниципального образования в пределах полномочий, установленных настоящим Областным законом, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Порядок предоставления в аренду земельных участков определяется решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону" (далее - Положение).
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности сформулированного в оспариваемом в данном деле отказе в представлении в земельного участка в аренду об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке.
В частности, площадь испрашиваемого предпринимателем в аренду спорного земельного участка (7 275 кв. м) более чем в 6 раз в превышает застроенную площадь данного земельного участка исходя из площади строений по наружному обмеру по данным МУПТИиОН (1 124,2 кв. м).
В соответствии п. п. 3.2.2. п. 3.2 главы 3 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668, в случае если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна, а именно в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка (за исключением земельных участков, занимаемых индивидуальными жилыми домами), уполномоченным органом Администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка.
При этом, дополнительно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о нарушении судом первой инстанции требований ст. 87 АПК РФ при оценке экспертного заключения, результате чего оно не было принято судом в качестве доказательства необходимости всей площади спорного земельного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов.
В соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Согласно ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Частью 5 ст. 71 АПК РФ определено, что никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Согласно ч. 7 ст. 71 АПК РФ результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Пленум ВАС РФ в п. 12 постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснил арбитражным судам, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Сходная правовая позиция относительно оценки судом и доказательственной силы для суда заключения экспертизы, проведенной по делу на основании ст. 82 АПК РФ, высказана АС СКО в постановлении от 01.07.15 г. по делу N А32-17892/2012.
С учетом изложенного экспертное заключение правомерно было оценено судом первой инстанции в совокупности и взаимной связи с другими доказательствами, поскольку оно не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке с прочими доказательствами по правилам ст. 71 АПК РФ.
Выводы суда по результатам оценки данного заключения приведены в мотивировочной части решения суда в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 71 АПК.
Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
При этом, несогласие суда с выводами эксперта не создавало для суда обязанности по назначению в порядке ст. 87 АПК РФ дополнительной или повторной экспертизы.
Суд первой инстанций, исследовав экспертное заключение в совокупности с иными представленными доказательствами в порядке ст. 71 АПК РФ пришел к правомерному выводу о том, что данным экспертным заключением не доказана необходимость всей площади спорного земельного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю летнего кинотеатра и уборной.
При этом суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что экспертами при производстве экспертизы не учтены положения ст. 35 ЗК РФ, состояние объектов недвижимого имущества, ввиду чего при расчете площади, необходимой для эксплуатации объектов ими были приняты во внимание площадь озеленения территории, размещение автомобильной стоянки для посетителей, которая на момент осмотра отсутствует. Суд также учел, что выводы о необходимых площадях спорного земельного участка были сделаны экспертами в отсутствие достаточных сведений о возможном количестве посетителей, между тем, достоверные данные отсутствуют ввиду состояния имущества. Руководствуясь изложенным суд первой инстанции заключил, что выводы экспертов носят вероятностный характер и не могут быть положены в основу судебного акта.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерном непринятии судом выводов экспертов судом апелляционной инстанции отклоняются как неосновательные.
Как следует их экспертного заключения, для расчета площади спорного земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих предпринимателю зданий летнего кинотеатра и уборной экспертами также учитывалась площадь объектов инфраструктуры: автомобильной стоянки для посетителей, площадок перед кинотеатром для приема и распределения потоков посетителей, озеленения территории земельного участка.
Податель апелляционной жалобы обосновывает правомерность и необходимость учета площадей данных объектов экспертами ссылками на СП 42.13330.2011, СП 113.13330.2012 и нахождение спорного участка в территориальной зоне Р-2/5/01 "Зона специальных парков", указывая, что на нахождение на спорном участке асфальтированной площадки (без нанесения разметки) для стоянки автомобилей и озеленения.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данные возражения как неосновательные, поскольку, в силу приведенных выше норм земельного законодательства и разъяснений Президиума и Пленума ВАС РФ, предоставление земельного участка в аренду или в собственность собственнику объекта недвижимости осуществляется в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации данного объекта.
С учетом этого для расчета площади спорного земельного участка, необходимой для эксплуатации летнего кинотеатра и уборной, в связи с принадлежностью которых на праве предприниматель просит в аренду спорный земельный участок, не подлежит учету площадь иных объектов, для эксплуатации которых участок не испрашивается: автомобильная стоянка для посетителей, озеленение территории земельного участка.
Предусмотренные СП 42.133330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" нормативы машиномест, озеленения, на которые ссылаются эксперты, не могут подтверждать необходимость включения в площадь земельного участка, требуемого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости - летнего кинотеатра и уборной также площади автостоянки и озеленения, земельный участок для которых не подлежит в данном случае предоставлению на основании п. п. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Также суд первой инстанции при оценке экспертного заключения правомерно оценил состояние кинотеатра - ветхое, не в стадии эксплуатации, в связи с чем признал расчеты экспертов по необходимой для эксплуатации данного кинотеатра площади земельного участка с учетом количества его посетителей, заполняемости на момент экспертизы.
Асфальтированная площадка для стоянки автомобилей, учтенная экспертом, не имеет статуса легально возведенного объекта недвижимости.
Довод предпринимателя о том, что эксперт правомерно учел вместимость летнего кинотеатра ввиду наличия у предпринимателя намерения произвести ремонт кинотеатра, судом апелляционной инстанции отклоняется как неосновательный. Предприниматель просил предоставить спорный земельный участок не для ремонта, а для эксплуатации летнего кинотеатра и уборной.
Изучив имеющиеся в материалах дела фотографии объектов, для эксплуатации которых предприниматель испрашивает спорный земельный участок, суд апелляционной инстанции установил, что находится в значительно разрушенном состоянии.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлениях от 08.06.10 г. по делу N А51-10601/2008, от 01.12.2009 по делу N А51-6986/08 собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в данном случае - п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.
С учетом этого частично разрушенные объекты недвижимости могли учитываться при определении площади истребуемого на основании ст. 36 ЗК РФ в редакции закона N 123-ФЗ редакции после их восстановления. Однако, эксперт производил такой расчет до их восстановления.
Кроме того, законодательное ограничение размера предоставляемой площади участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. п. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
С учетом этого при выяснении вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов следует учитывать, возможен ли раздел земельного участка (в том случае если его площадь больше необходимой обществу) таким образом, чтобы его выделенная часть могла быть предоставлена иным лицам (являлась самостоятельный объектом имущественных отношений).
Сходная правовая позиция по сходному правовому вопросу высказана АС СКО в постановлении от 01.07.15 г. по делу N А32-17892/2012.
Исходя из схемы земельного участка и места расположения на нем принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, такой раздел возможен.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательный довод апелляционной жалобы о наличии исключительного права предпринимателя на приобретение в собственность всего спорного земельного участка на основании п. п. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ судом апелляционной инстанции отклоняется.
Вывод суда первой инстанции о невозможности удовлетворения требования о предоставлении в собственность земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих его площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в границах участка объекта недвижимого имущества, соответствует правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.11 г. N 13535/10. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами служить не могут. В деле отсутствуют надлежащие доказательства формирования спорного земельного участка в соответствии с установленными требованиями для заявленной предпринимателем цели (эксплуатация кинотеатра и детской спортивной и развлекательной площадки).
Сходная правовая позиция по вопросу об объеме доказывания по делам об оспаривании отказа собственнику объектов недвижимости в предоставлении в собственность или аренду земельного участка, необходимого для их эксплуатации (согласно которой такому собственнику в собственность или аренду подлежит предоставлению только земельный участок той площади, которая необходима именно для эксплуатации соответствующих объектов недвижимости) высказана АС СКО в постановлениях от 18.05.16 г. по делу N А63-10908/2015, от 27.01.16 г. по делу N А63-4732/2015, поддержана ВС РФ в определении от 29.07.16 г. по делу N А56-44311/2015.
Сходная позиция судов нижестоящих инстанций также поддержана ВС РФ в определении от 18.03.15 г. по делу N А55-8339/2013. В данном деле заявитель оспаривал отказ уполномоченного органа в предоставлении ему на основании ст. 36 ЗК РФ (то есть, в упрощенном порядке, без проведения торгов) земельного участка, площадь которого во много раз превышала площадь находящихся на нем объектов недвижимости, часть из которых не эксплуатировалась. Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды сослались на следующее. Заявителем не представлено в обоснование испрашиваемого размера земельного участка никаких доказательств подтверждающих о необходимости в запрашиваемом размере площади земельного участка и соответствие заявленной площади функциональному назначению объекта и подтверждающих необходимость использования заявленной площади участка для конкретных объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности у заявителя. Размер части испрашиваемого земельного участка, не занятой объектами недвижимости, в несколько раз превышает площадь недвижимости, принадлежащей заявителю, и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Площадь испрашиваемого земельного участка более чем в 19 превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, часть из которых не эксплуатировалась. В соответствии со ст. ст. 35, 36 ЗК РФ у заявителя имеется исключительное право на приобретение участка, занятого лишь принадлежащими ему объектами недвижимости и той частью земельного участка, которая необходима для использования соответствующих объектов.
При этом, законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, который в несколько раз превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.
Данная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 20.12.12 г. N ВАС-12668. В связи с этим, в целях исключения злоупотреблении сторонами в приобретении земельных участков без проведения публичных торгов положения статьи 36 ЗК РФ должны применяться с учетом экономически обоснованного размера испрашиваемого в собственность (аренду) земельного участка в соответствии с нормами ст. 33 ЗК РФ.
В рассматриваемом деле площадь испрашиваемого предпринимателем в аренду земельного участка более чем в 9 раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, которые к тому же находятся в полуразрушенном состоянии, не эксплуатируются.
Также суд первой инстанции при принятии решения правомерно учел, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса", в то время как предприниматель просил предоставить ему в аренду земельный участок для эксплуатации кинотеатра и детской спортивно-развлекательной площадки.
При этом, детская спортивно-развлекательная площадка, судя по составленному департаментом акту обследования спорного участка, находится не на спорном земельном участке, а на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081721:13, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании МКУ "Управление благоустройства Октябрьского района" города Ростова-на-Дону, за которым на праве оперативного управления закреплены элементы детских игровых комплексов, находящихся в парке им Чуковского, расположенном на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 75).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал законным оспариваемый в деле отказ департамента в предоставлении предпринимателю в аренду спорного земельного участка, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба предпринимателя отклоняется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2016 по делу N А53-2072/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.09.2016 N 15АП-12943/2016 ПО ДЕЛУ N А53-2072/2016
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2016 г. N 15АП-12943/2016
Дело N А53-2072/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей М.В. Соловьевой, Г.А. Сурмаляна
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшыленко А.А.,
при участии:
от заявителя: представителя по доверенности от 06.11.2015, Педюрина Н.П.,
от заинтересованного лица: представителя по доверенности от 24.08.16, Кивы А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коновалова Александра Александровича,
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 25.07.2016 по делу N А53-2072/2016
по заявлению индивидуального предпринимателя Коновалова Александра Александровича,
к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка
принятое судьей Смольковой А.В.
установил:
индивидуальный предприниматель Коновалов Александр Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным распоряжения департамента от 16.11.15 г. N 2974 об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка площадью 7275 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0081721:6, имеющего адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, пер. пер. Ашхабадский (парк им. Чуковского) (далее - спорный земельный участок), об обязании департамента принять решение о предоставлении спорного земельного участка в аренду предпринимателю и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды спорного земельного участка.
Решением 25.07.16 г. суд отказал предпринимателю в удовлетворении заявления, сославшись на законность оспариваемого отказа ввиду несоответствия разрешенного использования спорного земельного участка указанным в заявлении предпринимателя целям его использования, а также несоразмерности площади спорного земельного участка площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке. Суд не принял в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего необходимость площади всего спорного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости экспертное заключение СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз", сославшись а то, что данные выводы сделаны экспертами без учета положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), выводы экспертов носят вероятностный. В материалах дела также отсутствуют доказательства наличия у предпринимателя каких-либо прав на детскую спортивно-развлекательную площадку, в том числе в отношении которой им подано заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель подал в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована тем, что приведенные судом первой инстанции в обжалуемом решении основания непринятия в качестве доказательства экспертного заключения не основаны на нормах действующего процессуального права, нарушают нормы ст. 87 АПК РФ, противоречат фактическим обстоятельствам дела и содержанию самого экспертного заключения. Отсутствие на день проведения экспертизы благоустроенной автостоянки обусловлено объективными причинами неэксплуатации строений (летнего кинотеатра и уборной) по причине необходимости их ремонта, что не отменяет обязанности по выполнению требований о ее устройстве для возобновления использования строений по назначению, к чему стремится предприниматель. На спорном земельном участке имеется асфальтированная площадка (без нанесения разметки) для стоянки автомобилей. Экспертами четко со ссылками на СП 118.13330.2012 и данные технического паспорта от 29.05.2006 произведен расчет минимального количества посетителей летнего кинотеатра, что прямо противоречит доводу суда первой инстанции о вероятностном характере выводов экспертов в этой части. При обосновании необходимости устройства озеленения территории и устройства автостоянки экспертами приведены ссылки на действующие СП 42.13330.2011, СП 113.13330.2012, а также принято во внимание фактическое расположение испрашиваемого земельного участка в территориальной зоне Р-2/5/01 "Зона специальных парков". Довод суда первой инстанции о несоответствии установленного ранее вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка (для строительства спортивно-оздоровительного комплекса) запрашиваемому заявителем виду разрешенного использования, указанному в заявлении от 05.11.15 г., противоречит действующему законодательству - ст. ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ. Предприниматель имеет исключительное право на получение в аренду спорного земельного участка без проведения торгов на основании п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ как собственник находящихся на нем объектов недвижимости: летнего кинотеатра и уборной для эксплуатации указанных строений и вид разрешенного использования спорного участка "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса" не является препятствием для реализации данного исключительного права предпринимателя на приобретение в аренду испрашиваемого земельного участка. Необходимость всего спорного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю строений подтверждается судебными актами по делу N А53-36230/2012, в ко ООО "ВПФ Донской торговый дом" в пользу департамента взыскано неосновательное обогащение за пользование всем спорным земельным участком в силу расположения на нем принадлежащих в настоящее время предпринимателю строений.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на законность принятого судом решения и оспариваемого в деле отказа.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на отмене решения, сославшись на доводы апелляционной жалобы.
Представитель департамента возражал против отмены решения суда, сославшись на доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей предпринимателя и департамента, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель является собственником следующих строений, расположенных на спорном земельном участке площадью 7 275 кв. м:
- - летний кинотеатр общей площадью 827,2 кв. м литер А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский, д. 20/30, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2015 N 61-61/001-61/001/003/2015-9143/2 (далее - летний кинотеатр);
- - уборная общей площадью 68 кв. м литер Б, расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Ашхабадский, д. 20/30, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2015 N 61-61/001-61/001/003/2015-9146/2 (далее - уборная).
Данные строения изначально принадлежали на праве собственности ООО "ВПФ Донской торговый дом".
18.04.94 г. между администрацией города Ростова-на-Дону (арендодатель) и внешнеэкономической производственной фирмой "Донской торговый дом" (арендатор) заключен договор N 1024"и", арендатору предоставлен земельный участок общей площадью 7 274 кв. м с кадастровым номером 61:44:0081721:6, имеющий адресный ориентир: город Ростов-на-Дону, переулок Ашхабадский, 20/30, на период с 12.05.93 г. по 12.05.08 г.
В связи с отказом арендодателя от договора аренды арендные отношения прекращены 18.07.11 г.
25.12.14 г. в связи с возбуждением в отношении ООО "ВПФ Донской торговый дом" исполнительного производства о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование землей, постановлением судебного пристава-исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону, по исполнительному производству N 66763/13/29/61, указанные летний кинотеатр и уборная было передано на торги.
29.12.14 г. Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - управление) принято распоряжение N 3098-р/а, согласно которому осуществлена реализация указанного арестованного имущества.
20.02.15 г. оформлен протокол N 33-А-17, согласно которому победителем торгов признан Пресняков К.В.
08.09.15 г. между предпринимателем (покупатель) и Пресняковым К.В. (далее - продавец) заключен договор купли-продажи приобретенных Пресняков К.В. на указанных торгах объектов - летнего кинотеатра и уборной.
05.11.15 г. предприниматель обратился в департамент с заявлением N 32-1480 о предоставлении спорного земельного участка с разрешенным использованием для строительства спортивно-оздоровительного комплекса в аренду на 49 лет в целях эксплуатации кинотеатра и детской спортивной развлекательной площадки без проведения торгов по тому основанию, что предприниматель является собственником находящихся на участке зданий и сооружений (т. 1, л.д. 74).
15.11.15 г. департаментом в связи с поступлением заявления предпринимателя произведено оформленное актом N 3443 от 15.11.16 г. обследование спорного земельного участка, в котором зафиксировано, что на данном участке расположены следующие объекты недвижимости со следами деформации и разрушения: летний кинотеатр застроенной площадью 1-42 кв. м, уборная застроенной площадью 82,2 кв. м. По данном МУПТИиОН общая площадь застройки спорного участка составляет 1124,2 кв. м. Спорный земельный участок частично огорожен, на части участка ведется торговля саженцами. Указанная в заявлении детская и спортивная площадки находятся не на спорном земельном участке, а на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081721:13, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании МКУ "Управление благоустройства Октябрьского района" города Ростова-на-Дону, за которым на праве оперативного управления закреплены элементы детских игровых комплексов, находящихся в парке им Чуковского, расположенном на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 75). При проведении обследования спорного участка производилась фотосъемка, к акту обследования приложены фототаблица, топосъемка, письмо МУПТИиОН и информация МКУ "Управление благоустройства Октябрьского района" города Ростова-на-Дону (т. 1, л.д. 76-81).
16.11.15 г. департаментом принято распоряжение N 2974 об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка по причине несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования земельного участка, а также несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке (т. 1, л.д. 12).
Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с рассматриваемым заявлением в суд.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявление предпринимателя правомерно отклонено судом первой инстанции по следующим основаниям.
Предприниматель обратился в арбитражный суд за защитой своих интересов в порядке предусмотренной гл. 24 АПК РФ упрощенной (по сравнению с исковым способом судебной защиты) процедурой судопроизводства по делам об оспаривании ненормативных правовых актов.
С учетом этого предприниматель просит понудить собственника спорного земельного участка предоставить его ему в аренду не в качестве самостоятельного искового требования, а на основании п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ - в качестве способа восстановления его прав и законных интересов, нарушенных, по его мнению, принятием незаконного ненормативного правового акта об отказе в предоставлении участка в аренду.
В силу ч. 1 ст. 198 АПК РФ и ч. 2 ст. 201 АПК РФ основанием для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как следует из материалов дела, дела, предприниматель просил департамент предоставить ему на основании п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ в аренду спорный земельный участок с разрешенным использованием для строительства спортивно-оздоровительного комплекса в аренду на 49 лет в целях эксплуатации кинотеатра и детской спортивной развлекательной площадки без проведения торгов по тому основанию, что предприниматель является собственником находящихся на участке зданий и сооружений: летнего кинотеатра площадью 827,2 кв. м и уборной площадью 68 кв. м.
До 01.03.15 г. порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентировался ст. ст. 33 - 36 ЗК РФ, после это даты он регламентируется ст. ст. 39.14, 39.17 и 39.20 ЗК РФ.
С учетом этого в данном деле также подлежат учету общие правовые позиции и подходы к предоставлению в собственность или аренду земельного участка собственнику находящихся на них объектов недвижимости для их эксплуатации, высказанные ВАС РФ и ВС РФ до 01.03.15 г.
Статьей 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
Предоставление земельного участка предпринимателю в аренду, как собственнику объектов недвижимости (летнего кинотеатра и уборной), должно было осуществляться в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка.
Также предоставление земельного участка собственнику объекта недвижимости могло осуществляться в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации строения (постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 13535/10).
В соответствии со ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
Согласно п. п. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления.
Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено что, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11).
В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.12 г. N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.
Согласно ст. 7.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" (далее - закон N 19-ЗС) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа "Город Ростов-на-Дону", осуществляют областные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления данного муниципального образования в пределах полномочий, установленных настоящим Областным законом, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Порядок предоставления в аренду земельных участков определяется решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления земельных участков в городе Ростове-на-Дону" (далее - Положение).
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности сформулированного в оспариваемом в данном деле отказе в представлении в земельного участка в аренду об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка ввиду несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка застроенной площади зданий (сооружений), расположенных на данном земельном участке.
В частности, площадь испрашиваемого предпринимателем в аренду спорного земельного участка (7 275 кв. м) более чем в 6 раз в превышает застроенную площадь данного земельного участка исходя из площади строений по наружному обмеру по данным МУПТИиОН (1 124,2 кв. м).
В соответствии п. п. 3.2.2. п. 3.2 главы 3 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 15.07.2014 N 668, в случае если при рассмотрении и анализе заявления и прилагаемого пакета документов установлено, что площадь земельного участка несоразмерна, а именно в три и более раза превышает застроенную площадь земельного участка (за исключением земельных участков, занимаемых индивидуальными жилыми домами), уполномоченным органом Администрации города Ростова-на-Дону принимается решение об отказе в предоставлении земельного участка.
При этом, дополнительно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для вывода о нарушении судом первой инстанции требований ст. 87 АПК РФ при оценке экспертного заключения, результате чего оно не было принято судом в качестве доказательства необходимости всей площади спорного земельного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов.
В соответствии с ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Согласно ч.ч. 1, 2, 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Частью 5 ст. 71 АПК РФ определено, что никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Согласно ч. 7 ст. 71 АПК РФ результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Пленум ВАС РФ в п. 12 постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснил арбитражным судам, что заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Сходная правовая позиция относительно оценки судом и доказательственной силы для суда заключения экспертизы, проведенной по делу на основании ст. 82 АПК РФ, высказана АС СКО в постановлении от 01.07.15 г. по делу N А32-17892/2012.
С учетом изложенного экспертное заключение правомерно было оценено судом первой инстанции в совокупности и взаимной связи с другими доказательствами, поскольку оно не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке с прочими доказательствами по правилам ст. 71 АПК РФ.
Выводы суда по результатам оценки данного заключения приведены в мотивировочной части решения суда в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 71 АПК.
Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
При этом, несогласие суда с выводами эксперта не создавало для суда обязанности по назначению в порядке ст. 87 АПК РФ дополнительной или повторной экспертизы.
Суд первой инстанций, исследовав экспертное заключение в совокупности с иными представленными доказательствами в порядке ст. 71 АПК РФ пришел к правомерному выводу о том, что данным экспертным заключением не доказана необходимость всей площади спорного земельного участка для эксплуатации принадлежащих предпринимателю летнего кинотеатра и уборной.
При этом суд первой инстанции обоснованно сослался на то, что экспертами при производстве экспертизы не учтены положения ст. 35 ЗК РФ, состояние объектов недвижимого имущества, ввиду чего при расчете площади, необходимой для эксплуатации объектов ими были приняты во внимание площадь озеленения территории, размещение автомобильной стоянки для посетителей, которая на момент осмотра отсутствует. Суд также учел, что выводы о необходимых площадях спорного земельного участка были сделаны экспертами в отсутствие достаточных сведений о возможном количестве посетителей, между тем, достоверные данные отсутствуют ввиду состояния имущества. Руководствуясь изложенным суд первой инстанции заключил, что выводы экспертов носят вероятностный характер и не могут быть положены в основу судебного акта.
Доводы апелляционной жалобы о неправомерном непринятии судом выводов экспертов судом апелляционной инстанции отклоняются как неосновательные.
Как следует их экспертного заключения, для расчета площади спорного земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих предпринимателю зданий летнего кинотеатра и уборной экспертами также учитывалась площадь объектов инфраструктуры: автомобильной стоянки для посетителей, площадок перед кинотеатром для приема и распределения потоков посетителей, озеленения территории земельного участка.
Податель апелляционной жалобы обосновывает правомерность и необходимость учета площадей данных объектов экспертами ссылками на СП 42.13330.2011, СП 113.13330.2012 и нахождение спорного участка в территориальной зоне Р-2/5/01 "Зона специальных парков", указывая, что на нахождение на спорном участке асфальтированной площадки (без нанесения разметки) для стоянки автомобилей и озеленения.
Суд апелляционной инстанции отклоняет данные возражения как неосновательные, поскольку, в силу приведенных выше норм земельного законодательства и разъяснений Президиума и Пленума ВАС РФ, предоставление земельного участка в аренду или в собственность собственнику объекта недвижимости осуществляется в соответствии с площадью, фактически используемой именно для эксплуатации данного объекта.
С учетом этого для расчета площади спорного земельного участка, необходимой для эксплуатации летнего кинотеатра и уборной, в связи с принадлежностью которых на праве предприниматель просит в аренду спорный земельный участок, не подлежит учету площадь иных объектов, для эксплуатации которых участок не испрашивается: автомобильная стоянка для посетителей, озеленение территории земельного участка.
Предусмотренные СП 42.133330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" нормативы машиномест, озеленения, на которые ссылаются эксперты, не могут подтверждать необходимость включения в площадь земельного участка, требуемого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости - летнего кинотеатра и уборной также площади автостоянки и озеленения, земельный участок для которых не подлежит в данном случае предоставлению на основании п. п. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Также суд первой инстанции при оценке экспертного заключения правомерно оценил состояние кинотеатра - ветхое, не в стадии эксплуатации, в связи с чем признал расчеты экспертов по необходимой для эксплуатации данного кинотеатра площади земельного участка с учетом количества его посетителей, заполняемости на момент экспертизы.
Асфальтированная площадка для стоянки автомобилей, учтенная экспертом, не имеет статуса легально возведенного объекта недвижимости.
Довод предпринимателя о том, что эксперт правомерно учел вместимость летнего кинотеатра ввиду наличия у предпринимателя намерения произвести ремонт кинотеатра, судом апелляционной инстанции отклоняется как неосновательный. Предприниматель просил предоставить спорный земельный участок не для ремонта, а для эксплуатации летнего кинотеатра и уборной.
Изучив имеющиеся в материалах дела фотографии объектов, для эксплуатации которых предприниматель испрашивает спорный земельный участок, суд апелляционной инстанции установил, что находится в значительно разрушенном состоянии.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлениях от 08.06.10 г. по делу N А51-10601/2008, от 01.12.2009 по делу N А51-6986/08 собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в данном случае - п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ). Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.
С учетом этого частично разрушенные объекты недвижимости могли учитываться при определении площади истребуемого на основании ст. 36 ЗК РФ в редакции закона N 123-ФЗ редакции после их восстановления. Однако, эксперт производил такой расчет до их восстановления.
Кроме того, законодательное ограничение размера предоставляемой площади участка путем ее определения в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией обусловлено необходимостью соблюдения принципов, которые обеспечивают публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков и гарантируют равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. п. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
С учетом этого при выяснении вопроса о площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов следует учитывать, возможен ли раздел земельного участка (в том случае если его площадь больше необходимой обществу) таким образом, чтобы его выделенная часть могла быть предоставлена иным лицам (являлась самостоятельный объектом имущественных отношений).
Сходная правовая позиция по сходному правовому вопросу высказана АС СКО в постановлении от 01.07.15 г. по делу N А32-17892/2012.
Исходя из схемы земельного участка и места расположения на нем принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости, такой раздел возможен.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет как неосновательный довод апелляционной жалобы о наличии исключительного права предпринимателя на приобретение в собственность всего спорного земельного участка на основании п. п. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ судом апелляционной инстанции отклоняется.
Вывод суда первой инстанции о невозможности удовлетворения требования о предоставлении в собственность земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих его площадь, необходимую для эксплуатации расположенного в границах участка объекта недвижимого имущества, соответствует правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.03.11 г. N 13535/10. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами служить не могут. В деле отсутствуют надлежащие доказательства формирования спорного земельного участка в соответствии с установленными требованиями для заявленной предпринимателем цели (эксплуатация кинотеатра и детской спортивной и развлекательной площадки).
Сходная правовая позиция по вопросу об объеме доказывания по делам об оспаривании отказа собственнику объектов недвижимости в предоставлении в собственность или аренду земельного участка, необходимого для их эксплуатации (согласно которой такому собственнику в собственность или аренду подлежит предоставлению только земельный участок той площади, которая необходима именно для эксплуатации соответствующих объектов недвижимости) высказана АС СКО в постановлениях от 18.05.16 г. по делу N А63-10908/2015, от 27.01.16 г. по делу N А63-4732/2015, поддержана ВС РФ в определении от 29.07.16 г. по делу N А56-44311/2015.
Сходная позиция судов нижестоящих инстанций также поддержана ВС РФ в определении от 18.03.15 г. по делу N А55-8339/2013. В данном деле заявитель оспаривал отказ уполномоченного органа в предоставлении ему на основании ст. 36 ЗК РФ (то есть, в упрощенном порядке, без проведения торгов) земельного участка, площадь которого во много раз превышала площадь находящихся на нем объектов недвижимости, часть из которых не эксплуатировалась. Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды сослались на следующее. Заявителем не представлено в обоснование испрашиваемого размера земельного участка никаких доказательств подтверждающих о необходимости в запрашиваемом размере площади земельного участка и соответствие заявленной площади функциональному назначению объекта и подтверждающих необходимость использования заявленной площади участка для конкретных объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности у заявителя. Размер части испрашиваемого земельного участка, не занятой объектами недвижимости, в несколько раз превышает площадь недвижимости, принадлежащей заявителю, и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Площадь испрашиваемого земельного участка более чем в 19 превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, часть из которых не эксплуатировалась. В соответствии со ст. ст. 35, 36 ЗК РФ у заявителя имеется исключительное право на приобретение участка, занятого лишь принадлежащими ему объектами недвижимости и той частью земельного участка, которая необходима для использования соответствующих объектов.
При этом, законодательством не предусмотрена возможность приватизации всего земельного участка, который в несколько раз превышает площадь находящегося на нем объекта недвижимости.
Данная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 20.12.12 г. N ВАС-12668. В связи с этим, в целях исключения злоупотреблении сторонами в приобретении земельных участков без проведения публичных торгов положения статьи 36 ЗК РФ должны применяться с учетом экономически обоснованного размера испрашиваемого в собственность (аренду) земельного участка в соответствии с нормами ст. 33 ЗК РФ.
В рассматриваемом деле площадь испрашиваемого предпринимателем в аренду земельного участка более чем в 9 раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, которые к тому же находятся в полуразрушенном состоянии, не эксплуатируются.
Также суд первой инстанции при принятии решения правомерно учел, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования: "для строительства спортивно-оздоровительного комплекса", в то время как предприниматель просил предоставить ему в аренду земельный участок для эксплуатации кинотеатра и детской спортивно-развлекательной площадки.
При этом, детская спортивно-развлекательная площадка, судя по составленному департаментом акту обследования спорного участка, находится не на спорном земельном участке, а на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0081721:13, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании МКУ "Управление благоустройства Октябрьского района" города Ростова-на-Дону, за которым на праве оперативного управления закреплены элементы детских игровых комплексов, находящихся в парке им Чуковского, расположенном на указанном земельном участке (т. 1, л.д. 75).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал законным оспариваемый в деле отказ департамента в предоставлении предпринимателю в аренду спорного земельного участка, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба предпринимателя отклоняется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2016 по делу N А53-2072/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
Г.А.СУРМАЛЯН
М.В.СОЛОВЬЕВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)